房地产有限公司开发项目-广西贵港御江名城可行性分析报告

房地产有限公司开发项目广西贵港御江名城可行性分析报告房地产有限公司开发项目广西贵港【御江名城】可行性分析报告目录41城市宏观环境分析411城市概况4111地域范围4112行政区划412宏观环境分析4121宏观环境分析方法的选取5122宏观政策背景分析（P政治因素、政策因素）8123经济环境发展分析（E经济因素）16124社会环境分析（S社会因素）17125城市规划发展分析（T技术要素兼自然因素）1813小结192总体市场分析1921房地产现状分析19211房产投资分析20212施工面积与竣工面积比21213销售面积与竣工面积比22214住宅产能能差23215住宅平均价格增长率走势分析2422土地供应分析2623城市房地产发展预测27231住宅价格趋势预测29232商业及商务价格预测30233需求预测323区域环境分析3231港北区发展分析32311港北区概况32312港北区与其他城区功能对比33313港北区与其他城区居住价值竞争力对比3532城北新区住宅板块规划发展分析3633城北新区居住组团优劣势分析36331优势分析36332劣势分析374竞争环境分析3741城市房地产发展格局3842城市房地产各板块发展概况3943竞争项目分析39431楼盘分布概况41432竞争项目的确定41433主要竞争项目分析45434次要竞争项目分析46435潜在竞争项目分析47436小结4744城市代表性大盘分析48441城市重点楼盘特征48442城市住宅产品特征4945项目市场空间与机会评价515需求客群分析5151调研的基本情况5252消费者调查数据分析5253消费者调查分析结论546结论与市场发展导向5461宏观环境分析结论5462总体市场分析结论5563区域环境分析结论5564竞争环境分析结论5565需求客群分析结论5666市场发展导向7工期及进度安排8资金筹资9财务评价10社会评价11风险评价12研究结论和建议1城市宏观环境分析11城市概况111地域范围贵港市是一座具有两千多年历史的古郡，也是一座新兴内河港口城市，位于广西东南部、西江流域的中游。1995年10月经国务院批准将原属玉林地区的贵港市（县级）、桂平市（县级）和平南县合并，成立地级贵港市，辖港北区、港南区、覃塘区、桂平市和平南县，总面积10606平方公里，总人口47889万。112行政区划港北区全区总面积1092平方公里，总人口598万人。其中城区人中30万人。港北地区是贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。港南区全区辖5乡6镇，总面积1026平方公里，现总人口50多万人。覃塘区辖11个乡镇，总人口50万，其中壮族占60，总面积1502平方公里。12宏观环境分析121宏观环境分析方法的选取PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（POLITICAL）、经济（ECONOMIC）、技术（TECHNOLOGICAL）和社会（SOCIAL）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。PEST作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示，并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境（详细见12、13、14、15部分）。表11PEST分析方法组成要素P政治因素、政策因素国家、地方政府宏观经济政策国家、地方政府土地政策国家、地方政府金融政策国家、地方政府税收政策E经济因素城市经济发展状况与规划目标城市产业结构发展状况城市投资发展状况S社会要素市区人口、家庭数居民社会生活与消费力T技术要素兼自然因素规划发展的影响122宏观政策背景分析（P政治因素、政策因素）【观点】国家近年宏观调控的思路主要是规范土地市场、严控整顿金融、稳定房价、增加保障性住宅供应量等。从大的环境可以研判，国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的发展趋势，相对来说贵港并不如开发过热的其他城市严峻，因此贵港房地产市场仍处于一个健康合理的发展轨道上。国家未来的宏观调控政策将使得房地产开发投资资金从紧，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势，对品牌实力开发商更加有利。金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，一方面减缓房地产投资的增速，另一方面也是从降低金融风险角度考虑的。首付款的提高、利率和准备金率的调整，对房地产的资金需求方从开发商到购房者都有影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响不大。国家出台的一系列土地政策，目的对调整土地中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。就贵港而言，土地严控措施的出台，将会对贵港土地市场有一定影响，规范土地运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀缺的资源。2007年12月3日至5日召开的中央经济工作会议全面分析了当前我国经济形势和国际经济环境，并明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，从中央布置的明年经济工作任务看，继续从紧的宏观调控政策将会使中国的整体经济在一定程度上降温，而货币政策由“稳健”转变为“从紧”将对房地产投资产生一些消极影响。对本项目来说，国家一系列的宏观调控政策对项目的影响主要体现在项目的购房客群上。从国家大环境上看，各大城市房地产市场的投资客开始撤退，而由于贵港市属于广西区内二线城市，投资客户的影响比较微小，并且国家对第二套房界定的同时，各主要银行，如建设银行、中国银行等也陆续出台了对第三套房贷的细则，加上贵港市目前人均收入稍低于全区平均水平这一实际，对贵港市二次置业客户有着巨大的影响。2007年主要宏观调控政策与明年经济动向解读金融政策1、央行年内5次加息10次上调存款准备金率。对于普通消费者来说，加息使得累计增加成本开始明显，按揭贷款购房的成本有所增加。2007年12月8日，央行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，达到145。至此，本年度中国人民银行已10次上调存款准备金率。贷款准备金提高使流动性货币减少，整体开发商能够获得开发贷款的数目减少，在一定程度上影响资金实力不够强大的开发商有可能面临被市场淘汰，对实力开发商的影响不大。2、第二套房贷40首付，11倍利率。提高第二套房贷款首付和利率将对投资性购房有一定的抑制作用，改善性居住的需求也受到一定的影响。12月份，央行正式出台了对第二套房的定义，明确了以户为单位确定房贷次数。土地政策2007年10月国土部下发通知，各地要合理控制单宗土地供应规模，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。同期国土资源部发布了招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定39号令，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。土地分期拿证不一次缴完全额土地出让金的行为将被明令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意高价垄断土地市场的行为。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，3年内开发完毕，在时间上给项目的开发增加了压力，但本政策依赖实施细则的掌控。税收政策国家税务总局发布通知要求各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收3060不等的土地增值税。由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加规范拿地的房地产开发企业税收负担，其信号作用远大于实际效果。而对于不规范低价拿地的企业来说，将增加一定的税费成本，影响较大。中央经济工作会议召开12月3日至5日，2007年中央经济工作会议在北京召开。中国高层明确表示，防止经济转向过热和明显通胀将成为2008年中国宏观调控的首要任务，会议适时提出，要“防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。会议确定了明年的八项经济工作任务，其中一项就是完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头。具体表现在中国开始转变实施了十年的“稳健”的货币政策，转而实施“从紧”的货币政策。可以预见的是国家仍将会不遗余力地解决流动性过剩的问题，这将会使得投资于房地产行业的资金有所减少，对于给过热的中国房地产市场降温产生重要作用。123经济环境发展分析（E经济因素）1231城市经济发展状况与规划目标【观点】贵港市区位优势突出，可以接受南宁、玉林等周边的辐射，在中国东盟贸易区、泛北部湾经济建设中发挥作用。产业结构进一步优化为城市经济发展奠定了坚实的经济基础，而第三产业的持续发展，为房地产业、旅游业等发展提供良好的产业支持空间。贵港市城镇居民人均可支配收入不断增长，将极大地刺激城镇居民的购房需求。贵港经济未来两年将处于高速发展期，根据贵港市十一五发展规划提出的指导思想和目标任务，贵港将建设成为富裕贵港、文化贵港、生态贵港和平安贵港的总体要求，为贵港市房地产发展提供了强有力的经济支撑。贵港市主要经济指标分析（1）GDP和固定资产投资情况表12历年GDP和固定资产投资增幅情况2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年GDP亿元）119651262713441649322564265193288GDP增长率4662237131153固定资产投资总额亿元）21562739363558511297614956160固定资产投资增长率232732611221567资料来源广西年鉴，贵港统计局图11历年GDP和固定资产投资增幅情况从2000年至2007年期间，贵港市国内生产总值不断稳步上升，固定资产投资额在2007年实现大幅度增长，为房地产业的发展奠定了稳定坚实的经济基础。据国内外房地产行业的发展规律，GDP增速、人均GDP与房地产行业发展具有一定的关系，如下表表13GDP增速与房地产发展关系表GDP增速小于445588101015房地产发展萎缩停滞或倒退稳定发展高速发展飞速发展由此看出，贵港的房地产发展处于飞速发展的时期，城市经济的快速发展为房地产提供了强有力的支撑作用。从2002年开始，固定资产投资开始大于GDP的增长幅度，主要是来自贵港政府对城市的规划调整尤其是对港北区的规划定位而加大了城市基础设施投入，基础环境的改善，为贵港房地产业的下一阶段飞速发展注入了活力。（2）城市产业结构表1420012010年城市产业结构项目（亿元）2001年2002年2003年2004年2005年2010年第一产业46434673464346736725996第二产业277929727792974649166第三产业454349874543488783731494资料来源广西年鉴、2006年贵港市国民经济和社会发展统计公报图1220012010年城市产业变化趋势贵港政府近年不断促进产业优化升级，二、三产业的比例不断提高，根据贵港市政府的“十一五”规划目标，未来五年内，一、二、三产业结构调整为244036，贵港市的产业结构将由农业经济向工业及第三产业经济重大转变，以二、三产业为主导产业构成，奠定了房地产业腾飞的更为坚实的经济基础。（3）人均可支配收入表1520042007年人均可支配收入2004年2005年2006年2007人均可支配收入（元）62097642893810457资料来源广西年鉴图1320042007年人均可支配收入变化趋势最近三年贵港人均可支配收入增幅较快，2007年区域人均可支配收入超过了1200美元，达到10457元，居民的购买力有了较大幅度增强，居民居住水平以及住宅消费需求将大幅度得到提升。（4）历年社会消费品零售总额及居民储蓄存款余额表1620032007年社会消费品零售总额/居民储蓄存款余额项目2003年2004年2005年2006年2007社会消费品零售总额（亿元）38184317914210451235居民储蓄存款余额（亿元）1174913641510618861资料来源广西年鉴、2006年贵港市国民经济和社会发展统计公报图1420032006年社会消费品零售总额/城乡居民储蓄存款余额增长趋势城乡居民储蓄存款余额与社会消费品零售总额两者保持较为稳定的增长，这预示着贵港市有较大的消费潜力，居民的购买力将会持续增强。城市经济发展规划目标政府“十一五”发展的目标是到2010年，全市生产总值达到415亿元（按2007年价格），年均增长153，人均生产总值1200美元以上；财政收入35亿元，年均增长15；全社会固定资产投资年均增长30，五年累计投资900亿元以上；进出口总额15亿美元以上，年均增长15，其中出口总额1亿美元以上，年均增长15；利用外资年均增长20，五年累计29亿美元以上；一、二、三产业结构调整为244036；非公经济占县域经济总量的比重达到90左右；人口自然增长率控制在85以下；城镇居民人均可支配收入10000元，年均增长8；农民人均纯收入4000元，年均增长8；城镇登记失业率控制在4以内。1232城市产业发展状况【观点】城市确立了以工业立市为根本，为城市发展提供坚实的经济基础，根据西方城市发展的一般经验，城市工业经济的不断发展，第三产业也将迅速发展，并最终成为经济发展的主导产业，达到发达城市的产业比例水平。可以预见，未来贵港市工业、第三产业必将齐头并进，相互促进，共同发展。贵港市由于优越的区位优势，大力发展以商贸业、物流业、旅游业、新型服务业为重点的现代服务业，经济的发展使得居民的消费水平进一步提高，对居住也提出了更高的要求。贵港市随着各行业的发展、各地大型企业的进驻，将带来大量外来人口，成为房地产市场最有力的支撑。各产业领域的发展必定吸引和集聚大量的高层次专业技术和企业经营管理人才到贵港，城市的消费理念也会随之进一步提升。城市产业经济格局图15城市产业经济格局图三次产业比例由2000年的423206371调整到2005年的298328374。工业成为经济增长的主导力量，工业对经济增长的贡献率达到429。一些大型工业项目，如朗田制药、木薯深加工生产醋酸乙酯等化工产品项目的陆续投入将使得贵港工业基础得到增强。农业产业化初具规模，第三产业发展势头良好，对经济增长的拉动作用稳步提高。贵港跻身全国内河大港13强，成为西部地区和华南地区最大的内河港口，全市跨省和港澳船舶运力占广西的一半以上。商贸流通业发展加快，市建材市场、西江汽车摩托车专业市场、港中家具城、中大（药材）批发市场等一批专业市场陆续竣工投入使用，国美电器、梦之岛百货等一批国内外知名商贸品牌相继进入贵港。旅游业日益趋旺，全市接待游客总数、旅游收入分别以年均15和17的速度增长。调整优化产业结构，加快工业发展步伐着力培育主导产业坚持走新型工业化道路，加快构建特色工业体系，不断壮大制糖、造纸、建材、冶金、机械、化工、食品、制药、农产品加工、能源等十大工业板块，着力打造糖纸、建材、食品、饲料等四大工业生产基地。加快推进技术创新加快构建以市场为导向、企业为主体、产学研相结合的自主创新体系，广泛运用高新技术和先进适用技术改造传统产业，培育一批拥有自主知识产权、知名品牌和较强竞争力的优势企业。加强工业集中园区建设加强江南工业园、桂平长安工业集中区、平南乌江工业集中区等现有工业集中园区的基础设施和服务体系建设，引进具有产业带动优势的重大工业项目进入园区，加快园区经济发展步伐。培育具有比较优势和竞争优势的产业集群，促进工业集聚发展，使工业集中园区成为对外开放的新窗口、工业经济重要的增长极。切实加强“三农”工作，大力推进新农村建设加快发展现代农业在确保粮食稳定增长的前提下，进一步调整优化农业结构，大力发展高效农业、特色农业、品牌农业。加大对农业的支持力度坚持“工业反哺农业、城市支持农村”和“多予少取放活”的方针，强化政府对农村的公共服务，扩大公共财政覆盖农村的范围，逐步建立以工促农、以城带乡的长效机制。着力改善农村生产生活条件加大财政对农村道路、饮水、电网、通信等基础设施和教育、文化、卫生等事业的投入，加强村镇基础设施和公共设施建设。加强农民教育培训抓好各种类型的农业实用技术培训和职业技能培训，加强农村科学技术普及工作，提高农民致富本领，努力培养“有文化、懂技术、会经营”的新型农民。发展壮大服务业，着力打造区域性商贸中心构建区域性物流中心加强贵港作为国家一类对外开放口岸的物流设施建设，重点抓好水泥物流园区、煤炭物流区、货运配送中心和仓储区建设。加强信息平台建设，加快建设一批大型专业批发市场和商贸大夏。积极推动现有物流企业的联合重组，组建港口集团、公路货运集团等大型物流企业集团。大力吸引国内外大型物流企业来贵港发展扩业。鼓励发展新型零售业态，形成以中心城区为龙头，面向大西南和泛珠三角的区域性商贸物流中心。大力发展特色旅游业围绕“整合资源、培育品牌、建设精品、形成网络”的要求，以历史文化、宗教名胜、自然景观为特色，大力推进“玉贵走廊特色旅游产业带”规划建设，形成宗教历史之旅、自然风光之旅、绿色健康之旅等三条主题旅游线路。积极发展现代服务业稳步有序地推进房地产业发展，培育住房、汽车、教育、休闲、体育等消费热点，提升消费水平。改造提升传统商贸业和餐饮业，提高第三产业整体水平。积极发展金融、保险、信息、会计、审计、律师、中介等现代服务业，增强区域辐射功能。1233重大项目对房地产项目的影响【观点】随着大批重大项目相继的开工建设和便捷交通网络的形成，贵港成为一方投资的热土，房地产也将从中受益。贵港每落户一个项目，都会极大地带动经济及人口的增长，并带动相关产业链的发展。城市范围及人口将进一步扩大规模。人流和资金的注入必将对贵港的房地产行业的发展产生巨大的推动作用，给房地产提供良好的发展环境。今年以来，贵港市招商引资，承接东部产业转移步伐呈加快趋势，以港台为代表的外地企业投资的各项目给贵港市经济发展提供了更多的动力与活力。而东部产业转移趋势的增强在推动经济增长，提高居民收入水平的同时，一方面带动部分外地来贵港工作的消费者置业，另一方面扩展了贵港市房地产市场发展的空间。2007年贵港市重大项目已经竣工项目兴六高速公路贵港段、国道324线山心至贵港二级公路、桂平至金田二级公路、国道209线覃塘至五里二级公路、桥圩至木格二级公路、贵糖3万吨生活用纸、郁江制铁有限公司30万吨转炉钢、平南华润600万吨水泥一期工程。相继开工项目北环一级公路、桂平至玉林二级公路贵港段、平南至容县二级公路贵港段、武宣至平南二级公路贵港段、贵港城区防洪工程郁江北堤、贵港港二期工程、贵港华润360万吨水泥、贵港市文化公园、平南丝绸工业基地等。前期工作项目贵港电厂、大藤峡水利枢纽工程、台泥集团黄练峡900万吨水泥等。贵港火电厂相关资料目前西江航运枢纽一、二期工程已建成发电，总投资达85亿元人民币、装机容量240万千瓦的贵港火电厂正在加紧建设中，还有装机容量120万千瓦以上的大藤峡水电枢纽项目有待开发建设。已探明的矿产资源主要有铝、铁、锰、金、铜、锑、石灰石等40多种，其中三水铝矿蕴藏量达2亿吨以上。迎接东部产业转移，招商引资2007年1月，引进了香港坤兴集团到贵港市投资建设马草江公园。2007年3月，贵港市组织党政考察团分赴广东惠州、深圳、东莞、珠海和浙江温州、萧山及江苏苏州、无锡考察，宣传推介招商，签订了10个意向投资合作项目，项目投资总额超11亿元。2007年5月，贵港市组织经贸代表分团随广西经贸代表团出访了越南、印度尼西亚、马来西亚、新加坡，签订了合作项目5个，合同投资（贸易）额达9100万美元。在新加坡和印尼，贵港市两个有实力的企业还与外商洽谈签订意向性合作项目3个广西中和元华科技有限公司与新加坡利彬中医药保健品公司达成一年贸易300万美元保健养生制品的合作意向，并与印尼中利中西医药商行马毓南水产养殖公司签订1300万美元的意向性协议；广西三桂食品有限公司与新加坡水果有限公司签订3年出口100万个标准集装箱、贸易额达500万美元的意向性协议。0046990市招商局从年产值超10亿元的台资企业东莞建玮电子制品有限公司，顺利引进一条用工2000人左右的生产线。该企业有60多家配套企业，下一步计划在贵港建设一个占地500多亩的电子科技园，并协助引进大批重要配套企业进入园区。市招商局领导在参加广西深圳同乡会时又成功引进了香港亿特电子科技股份有限公司在贵港投资26亿元的高博精密电子科技（贵港）有限公司项目。根据贵港市统计局信息，2007年19月，全市新引进项目103个，合同投资额10023亿元，实际利用市外资金68亿元，同比增长463。目前，已开工92个，开工率893；已投产26个，投产率252。良好的招商形势对贵港市社会经济运行产生了巨大的推动作用。124社会环境分析（S社会因素）【观点】新区域背景给自身优势优越的贵港带来了高速发展的契机，贵港市具备了经济起飞的基础、潜力和机遇，随着贵港经济的发展、基础设施的建设、招商引资力度的加大；工业化、城镇化和农业产业化将加速推进，传统农业社会向现代工业社会加速转型，这将提升贵港城镇化水平，提升贵港的人才吸引力，并在一定范围内促成贵港的城市人口聚集效应。城市集聚动力将使人口数量迅速膨胀，城市化进程加快、人口的增长为城市房地产的需求带来了更大的动力。人口规模目前中心城区的人口为35万，力争到2010年，中心城区人口达到45万以上，面积达到45平方公里以上。根据经济中心区域理论，人口和交通条件是决定一个新中心发展的两个重要因素，而其中尤以人口为重要，它是消费市场支撑的基础。贵港市人口增长的因素主要是由于外来人口的迁入。外来人口的来源一是周边乡镇居民，二是所辖市域居民，三是其他外来经商工作的移民，大量的新进城市人口为房地产的需求提供了巨大的市场需求空间。城镇化率目前贵港市城镇化水平只有25多，到2010年实现城镇化水平达到35，具有较大的增长空间，也为住宅市场提供有利的支持。城镇化率的提高不单指城镇人口的增长，还体现在城市建设状况的改善以及城区空间范围的扩大，而城区范围的扩大集中的表现就是房地产业的蓬勃发展。125城市规划发展分析（T技术要素兼自然因素）【个人调研观点】中心城区建设规划快速提升了城市形象。新行政中心将成为片区辐射中心而大量吸引周边人群进入，进而带动该片区的房地产发展。依据贵港市总体规划，贵港城市的总体发展思路是城市内部依然合理的改造，并依托老城区，外部向北向南发展，城市中心城区将分为老城、城北、江南、西江、糖城、新港、八塘七个组团，其中老城、城北、江南为居住组团、商业组团，其居住人口要占整个城市人口的70以上，其余四个组团拟发展为工业组团。项目所处港北区，贵港传统老城区老城区是贵港城市近阶段建设的主要发展方向。老城区人口众多，是贵港市传统的商贸集散地。老城区集行政、文化、商业金融及服务业的城市中心；城北区划分为两个中心区，一个是老城区，一个是城北区，其中老城区为市贵港市的商贸中心。港北交通极为便捷，国道324线、南梧公路、西江黄金水道、黎湛铁路复线交汇于此，华南最大内河港口猫儿港座落在城东，多元化的交通要素在此集结成网，互相连通，使港北成为广西重要的交通枢纽和大西南物资出口港澳的重要通道。13小结从政治因素、政策因素看国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的趋势。近期召开的中央经济工作会议上，国家明确提出了明年的主要经济工作任务，其中一项就是进一步完善国家宏观调控措施，实施“从紧”的货币政策，可以预计这将给过热的房地产投资带来一定程度的降温。国家通过加息等政策目的在于打击楼市中的投机行为，促使房地产市场回到原来的理性发展轨道。从经济因素来看城市经济持续增长，为房地产发展提供了一个良好的城市平台。近两年贵港市经济发展形势趋好，固定资产投资逐年增加，招商工作有条不紊进行，都给贵港市房地产市场的健康有序发展提供了有力支撑。从社会要素来看，贵港处于城市化的初级阶段，未来人口规模增大，城镇化率提高，都将给贵港市的住宅市场提供有力的支持。技术要素兼自然因素城市规划发展方向是不断地扩大城区范围，项目与城市中心的距离将逐步缩短，现在城市的边缘未来将不再是边缘，随着城市发展其开发价值将得到较大提升。伴随着贵港城市配套的逐步完善，城市规划的不断落实，以及桂东南重要交通枢纽地位的增强，都将给贵港市房地产的整体开发价值带来很大程度的提升。对本项目来说，首先国家宏观政策的从紧使得投资客户以及二次置业客户减少，其次国家对土地开发周期的限定以及对大户型的严格控制使得中小户型在未来将占有越来越重要的地位；近两年贵港市经济发展形势良好，承接东部产业转移成绩显著，带动了房地产市场的成长，同时也使得贵港市房地产市场中的需求日趋呈现出多样化的特征；由于贵港市本身人口规模偏小，因此结合本项目所处的地段特点，外来客户及商贸客户将占有相当一部分比例；最后，本项目所处港北老区属贵港市未来几年的重点发展区域，各项配套的齐全给项目走中高端路线，提供多样性产品提供了足够的支撑。2总体市场分析21房地产现状分析【观点】贵港近年的房地产发展数据表明，贵港的房地产正处于上升通道之中，未来房地产仍具有较大的发展空间。目前贵港市房地产市场总体上是供不应求，但数据表明2008年以后供应将开始迅速放大，市场需求将得到有效释放，预计项目所面临的未来市场竞争将更加激烈，项目应充分抓住时机抢先入市。211房产投资分析表21固定资产投资与房地产投资关系表项目2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度固定资产投资总额（万元）29471936350958612612943331495629868805房地产投资开发额（万元）3019347384129350168416204547110493房地产投资占固定资产比重（）102413042207130113681272资料来源广西统计年鉴，贵港统计局图21房地产投资占固定资产投资比重分析图【研判】随着贵港城市基础设施的完善，城市规划的日趋合理，投资环境的逐步改善，招商引资力度的不断加大及市民住房信贷消费观念的转变，继2001至2003年房地产高速发展之后，2004年贵港迎来一个房地产投资高峰年。随着招商引资力度的加大，经济发展后劲越来越足，城市房地产发展形势良好，房地产投资占固定资产投资比重处于一个合理区间，为本项目营造了一个理性的投资环境。212施工面积与竣工面积比表22商品房施工面积与竣工面积关系表项目2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房施工面积（万）1684620813043286192587730048商品房竣工面积（万）83631178650031392575473421比值201176261206343878资料来源广西统计年鉴，贵港统计局【研判】依据全国发达城市的行业经验，当施工面积为竣工面积的3040倍时，市场表现较为稳定，供需较为平衡，房价增长与GDP增长相匹配。因为施工面积反映了12年后现房供应量，其值小于30倍时出现供应短缺；大于40倍时，未来供应量将会放大。贵港市2006年以前比值均小于30，所以在2007年以前，市场出现供应短缺，2006年比值介于3040之间，2007年贵港市房地产市场供需较为平衡，但是从2007年前三季度数据分析，施工面积与竣工面积的比值达878，表明2008年以后供应将开始迅速放大，市场需求将得到有效释放，预计项目所面临的未来市场竞争将更加激烈。213销售面积与竣工面积比表23商品房销售面积与竣工面积关系表2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房实际销售面积（万）25022692438478990796218商品房竣工面积（万）83631178650031392575473421销售面积与竣工面积比值029902280876056712031818【研判】销售面积与竣工面积的比值在一定程度上反映了供求关系。2006年以来贵港市商品房销售面积与竣工面积比值已经大于1，2007年市场需求继续扩大，出现供不应求的局面，并且逐渐在消化20012005年积压下来的放量，贵港楼市空前旺盛，项目应充分利用此有利时机抢先入市。214住宅产能能差图22贵港市市区历年能差图表24贵港市市区历年能差表项目单位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度单位产能万/亿27692486387827369310单位销能万/亿828568339469444563能差万/亿19411918048358075253数据来源贵港市统计年鉴；贵港市统计局；宝资通搜集整理表25贵港市市区历年单位产能表项目单位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度房地产业投资总额亿元3024741294168420451105竣工房屋面积万83631178650031392575473421单位产能万/亿27692486387827369310注单位产能每亿元的房地产开发投资能够生产出来的住宅面积表26贵港市市区历年单位销能表项目单位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度房地产业投资总额亿元3024741294168420451105商品房实际销售面积万25022692438478990796218单位销能万/亿828568339469444563注单位销能单位房地产开发投资额发生以后，市场所销售出去的商品房的面积【研判】能差反映的是单位产能与单位销能之间的差额，根据经验值，能差为正值，说明供应超过有效需求，能差为负值，说明供应小于有效需求。2006年以及2007年前三季度住宅能差值为负值，其中2007年前三季度住宅能差值最低，表明需求大于供应，市场的销售状况良好，项目入市时机较好。215住宅平均价格增长率走势分析表27历年统计数据名称年份单位2002年2003年2004年2005年2006年2007年前三季度商品房价格元/100712031482147717571903增长率194623190341896数据来源贵港市统计年鉴；贵港市统计局图23贵港市2002年2007年前三季度商品房价格走势图【研判】从贵港近几年来商品房平均价格走势分析，贵港房价总体呈上升趋势，由于2003、2004年涨幅过大，经过2005年一个小幅度调整之后，2006年迅速补涨，2007年前三季度贵港房价增长率回归常态，随着房价基数达到一定高度并且市场逐渐规范，预计2008、2009年房价仍将上涨，但涨幅会出现理性回归。22土地供应分析【观点】进入2007年以后，住宅用地（包括商住用地）供应量增长强劲，值得注意的是，出现了包括本项目在内的三宗占地面积在百亩以上地块，住宅土地供应量的剧增，近三年的土地供应会在未来12年产生楼盘供应，未来住宅市场竞争将加剧。并且百亩大盘的增多也意味着贵港市大盘竞争时代的即将来临。表2820052007年贵港市住宅用地挂牌、拍卖出让统计表地块编号土地性质规划用地面积（）实际使用面积（）容积率使用年限起拍价（万元）位置20058办公、住宅375636（563亩）50490市城区建设路南面、港北区工商局西面200512商住4450275（668亩）50265位于金港大道北侧、市公安新村住宅区西侧200512商住88993（1335亩）50528位于金港大道南侧、市残疾人联合会西侧20061商住655651（983亩）562651（844亩）501224城北大道北、盛世名门用地东20068综合用地25606353（3841亩）17477802（2622亩）202501840新区二路与城四路交汇处东南角2006B商业、住宅283896（426亩）283896（426亩）501100城区建设中路北侧2006住宅用地24475945（3671亩）20545149（3082亩）1870524贵港市港北新区GB18地块内200611商业、住宅6886715（折合1033亩）50805城区建设西路北、市水利局用地东侧即原贵港市农机公司2007商业、住宅用地94666924（142亩）81476917（1222亩）30503550城区马草江公园东南角2007办公、住宅702595（1054亩）702595（1054亩）1850485城区石羊塘开发区2007商住3364012（505亩）3310198（497亩）1950490城区江北大道中段南侧2007商住用地9425380（1414亩）7320912（1098亩）4050350金田路西侧，世纪花园南区南面2007商业、住宅17261795（259亩）17261795（259亩）20商业40年，住宅70年490迎宾大道西侧、市华美学校东20078商业、住宅872318（13085亩）64679975（97020亩）60504815贵港市行政中心东侧，广电中心南200710住宅4085987（6129亩）2868833（43032亩）2270655贵港市城区城西片区城二路与建设路交汇200710住宅90616016（13593亩）73403435（1101亩）25703305城西大道与金港大道交汇处东北200711商住21995116（32993亩）15180108（2277亩）2550410江北大道北侧，黎湛铁路以南200711商住539859（8098亩）539859（8098亩）3350138金港大道南侧，市残疾人联合会西侧200711综合41159639（6174亩）3227718（48416亩）30501215金港大道南，城二路东侧200711住宅25067367（37601亩）20000（30亩）6270750港北新区盛世名门北侧资料来源宝资通整理2005年，贵港市港北区住宅土地供应量（包括商住用地）为2755亩，其中纯商业用地的仅为189亩，综合用地为2566亩。2006年贵港市港北区住宅土地供应量（包括商住用地）为14871亩，其中，纯商业用地为1435亩，工业用地为2431亩，综合用地为11005亩。2007年贵港市港北区土地供应量（包括商住用地）为666132亩。【研判】从贵港土地出让情况来看，2007年以前主要以商住用地为主，从土地出让规模来看，城市出让土地具有数量少、面积小的特点，难以满足市场开发“大规模高品质”楼盘的发展需要，但2007年开始出现有百亩土地出让，这会对贵港楼盘整体品质的提升有推动作用。23城市房地产发展预测【观点】根据对市场现状的分析判断，参照历年来各项数据，采用量化模型对贵港房地产发展进行预测得出，贵港市（包含所辖市县）20072010年住宅以及商务商业价格将会持续稳健上涨。价格预测值列表如下2007200820092010住宅价格1867206222782518商务地产价格2053226825062770商业地产价格3734412445565036注该预测价格根据贵港市统计局提供官方数据推导得出，包含贵港市及所辖市县，住宅部分包含经济适用房在需求预测方面，受人口方面因素影响，未来三年贵港市住宅有效需求有限，而在近几年贵港市房地产投资较大的情况下，住宅供给有较大增幅，住宅的有效需求将难以消化巨大的供给，住宅将面临较大的销售压力，本项目可考虑多元化定位，采取多线作战降低销售风险。231住宅价格趋势预测住房合理价格分析预测模型2006年，贵港市城市居民人均可支配收入8938元，住宅平均价格为17575元/，以人均30/人（含公摊面积）的住宅需求面积估算，每户按35人计算，则目前收入与房价比例约为159，目前比例偏低。根据贵港“十一五”发展规划，贵港人均可支配收入要增长8，以此增长率，按照159的比例估算其价格上涨的趋势。综合各方面价格影响因素，组合成为一组合理价和上限价，我们得到20072010年的均价定位。表29贵港市五年均价合理值估算表（元/）名称年份2006名称年份2007200820092010人均可支配收入8938人均可支配收入9653104251125912160房价与收入比590房价与收入比590590590590实际价格17575价格预测1898205022142391灰色预测模型基于灰色马尔柯夫模型预测房地产价格，钟昌宝，统计与决策，2005年第1期；灰色预测理论在房地产投资决策中的应用，欧阳建涛，刘晓君，经济师，2005年第12期。在房地产市场中，房地产价格是对市场状况最基本、最直接的反映，但由于受到国内经济市场竞争程度及干系人自身等各种因素影响，总是处在不停的波动变化之中，而且各种因素的影响又是极其复杂的，正是基于以上分析，我们认为房地产市场是一个部分已知、部分未知的系统，可以看作是一个灰色系统来进行处理，房地产价格作为其系统行为的主要特征量，是一个灰色量，因而有必要用灰色预测方法来预测长期发展变化的总体趋势。建立灰色GM（1，1）模型设原始数据序列号，则，其中；令式中A特定的参数；U内生变量；Y（K）K时刻按GM（1，1）模型求得的原始数据的预测值。Y（K）曲线反映了原始数据列的总变化趋势。历年统计数据（商品房）表210历年统计数据名称年份单位2000200120022003200420052006商品房价格元/773104510071203148214771757增长率3519364194623190341896灰色预测模型统计数据灰色模型公式Y为预测价格，T为时间变量，以1998年为起点，2000年时T1，2001年时T2，2002年时T3，由此类推。预测数据表211预测数据（元/）2007200820092010商品房价格1943217924432740住宅价格1846207023212603注按照宝资通公司的经验判断，目前广西的商品房销售中，住宅的销售量要占到商品房销售量的90以上，住宅价格也约为商品房价格的90以上。根据方法的准确性，现将两种方法进行加权分析，预测贵港城市住宅销售的平均价格，联合国住房合理价格分析预测法占权重的40，类比城市规律模型分析法占权重的60，其预测价格如下表212住宅加权后的预测价格（元/）名称权重年份2007200820092010房价收入比预测模型041898205022142391灰色预测模型061846207023212603合理值11867206222782518增长率104610481054注根据上表统计，预计贵港房价年增长率将在10左右232商业及商务价格预测表213商业及商务地产价格与可比住宅地产价格的关系表与住宅地产价格的基本关系关键影响因素及影响状况发展阶段商圈成熟度区域地段初级饱和不成熟成熟非核心核心商业地产价格为住宅物业的225倍左右价差偏大，可达34倍，住宅价值未能发挥商业与住宅价差缩小，住宅价值充分发挥价差小价差大可达34倍价差小价差大（可高达58倍）商务地产价格为住宅物业的1113倍左右价差偏大，可达152倍，住宅价值未能发挥商业与住宅价差缩小，住宅价值充分发挥价差小价差大（可高达23倍）价差小价差大（可高达23倍）资料来源宝资通联行研究整理在充分考虑了关键因素影响的情况下，若商业、商务类物业价格低于与住宅物业价格的关系区间，意味着物业价格有一定的上升空间；而高于该区间，意味着物业价格超出其真实价值，出现价格和价值失衡。由此可见，根据前述房地产市场价格现状，贵港的住宅物业价格水平较合理，但仍有较大的上升空间。从目前调查的租金水平来看，商业物业的销售价格仍然偏高。而贵港目前商务市场的需求尚未显现出来，预计在未来的5年内，市场的需求量也不大。表214商业商务物业价格预测表商业年份2007200820092010预测价格（元/）3734412445565036商务年份2007200820092010预测价格（元/）2053226825062770资料来源宝资通联行研究整理233需求预测从如下几个方面对贵港市房地产市场需求总量进行预测GDP根据行业发展规律，发展中国家年度内房地产销售总额与GDP的合理比例应为812，2006年贵港房地产投资占GDP的比重为778，现按照动态增长的趋势预测每年增长速度递增005，最终达到10左右的合理中间值，即20072010年，房地产占GDP比例如下表215经济指标预测表单位20062007200820092010GDP亿元263297336380429房地产占GDP比重预测值778828878928978房地产投资总额亿元20472462295035234195注以上2006年数据为实际值根据贵港房地产投资数据统计，房地产投资额中住宅投资的比例约为6070，现按照70估算其投资比例。而住宅投资额按照15的行业税后平均利润率来估算其销售额。根据这一关系得出未来四年内各年度住宅需求总量表216贵港市住宅需求总量表（GDP因素）单位2007200820092010合计GDP预测值亿元2973363804291442房地产投资总额亿元2462295035234195131住宅投资总额亿元172320652466293792住宅销售总额亿元1982237428363377106住宅销售面积万平方米10615115151244913411480资料来源宝资通联行研究整理，GDP按贵港十一五规划目标年增长13计算。回归预测模型回归模型在房地产市场方面的应用，葛金辉，沈阳航空工业学院学报，2003年第4期。回归模型的主要应用之一是预测，即利用解释变量的预期值对应变量的取值作预测。预测的前提条件是经济结构在样本期与预测期无多大变化，回归模型描述的解释变量与应变量的关系经济结构在预测期依然成立。常用回归模型的一般形式是其中为形式已知的函数，为一组未知参数，当给定后，就完全确定了，为随机误差项。XX按照计算模型求得的原始数据的预测值。X曲线反映了原始数据列的总变化趋势。历年统计数据表217历史数据统计名称单位20022003200420052006商品房销售面积万2502269243847899079增长率759628579971507资料来源宝资通联行研究整理表218贵港市住宅需求总量表（人口增长和人均建筑面积因素）名称单位2007200820092010合计商品房销售面积万108126144163541住宅销售量万86101115130433资料来源宝资通联行研究整理注按照宝资通公司的经验判断，目前广西的商品房销售中，住宅的销售量要占到商品房销售量的90以上综合以上方面因素结果进行加权平均，可近似推出2006年2010年贵港市的房地产市场总容量GDP因素权重由于不同城市经济结构具有各自特点，该经验数据在各地的表现会有所差异，针对贵港市经济的判断，设其权重为04。历年数据回归预测模型因素权重该因素最自然地反映住宅需求总量，设其权重为06。据此，未来四年内贵港市城区住宅需求量预测如下表219贵港市住宅需求总额表（加权平均值）单位万权重2007200820092010合计GDP因素04106115124134480历年数据回归预测模型因素0686101115130433合计/住宅需求194107119132452资料来源宝资通联行研究整理3区域环境分析31港北区发展分析【观点】无论是从功能对比还是从居住价值对比上看，港北区的发展在贵港市