戴德梁行广州科学城总部经济区项目定位及发展建议前期策划

戴德梁行广州科学城总部经济区项目定位及发展建议前期策划2009广州科学城总部经济区定位及发展建议总部经济概念理解总部经济是一个崭新的经济学概念，到目前为止还没有一个公认的在理论和实践上都达成共识的定义。什么是总部经济我们的理解是总部经济是指企业和城市（或地区）在使双方都能获取更高经济效益的目标驱动下，形成总部在城市聚集并产生外部经济效应的“经济现象”。它的核心内涵是指城市（或地区）通过创造各种有利条件，吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻，企业总部在城市中心集群布局，生产、加工、研发基地则安排在营运成本较低的城市周边区域，从而形成合理的价值链分工。总部经济效应税收贡献效应产业关联效应就业乘数效应消费带动效应技术进步和技术外溢效应社会资本效应总部经济效应是城市（地区）产业升级、品位提升的动力引擎，是推动经济发展的战略选择。总部经济的空间集聚态势和特点区域位置城市中心城市周边区域总部概念CBD（中央商务区）EOD（生态办公区）产业特点金融、贸易、商业、传媒业、文化产业、制造、中介服务业等。制造业、高新技术业、电子信息、生物制药、航空产业、物流业等。总部性质企业总部、地区总部、营销中心、金融中心地区总部、研发中心、生产基地、加工基地、物流中心物业形态及特点以高层、超高层建筑为主；建筑密度高；商业、商务配套齐全；交通系统和网络丰富及完善。以低层建筑为主；良好的生态环境；基本商务配套齐全；以道路交通为主，路网完善畅顺。CBD和EOD带来同样的经济和社会效益，只是产业特点和形态不同的两种总部集聚模式。典型大城市CBD发展经验CBD区在硬件办公环境、外部商业配套、公共交通非常便利的条件下，高密度的人流、车流带来的空间拥挤和空气质量等问题，则日益突现。因此，从区域位置来看，CBD是总部物业的主流选择；但从办公环境及效率来看，并不是最佳选择。北京朝阳CBD上海陆家嘴CBD纽约曼哈顿CBDEOD的发展EOD模式在发达国家十分流行，如美国硅谷、日本筑波、韩国光谷等。EOD的布局特点在首都或经济中心城市；不在繁华市中心，在城区外低密度城区。比较强调和追求企业的独立性。提供24小时办公保障。有很好的交通效益现状和潜力。良好的生态绿化空间，开发成本相对不高。箩岗新城将朝EOD模式发展生态型办公区在EOD办公的著名企业EOD模式是否迎合中国市场需求我们通过戴德梁行环球企业服务部（DTZGCS）的长期服务国内外大型客户之经验，从跨国企业及国内龙头企业办公需求趋势说起，分析其办公选址需求特征我们所观察到的跨国公司发展趋势近年来，中国已经快速发展成为一个国际商业活动活跃的主要市场和成熟平台。在当今的中国，知识型业务外包已经形成一种跨国公司发展的新需求趋势，如研发、客户服务和后勤办公等职能部门，为许多跨国企业的大型项目在背后提供技术支持。这些功能部门的业务通常采用“OFFSHORING离岸外包”运作模式，也即所谓的BPO模式（商务流程外包），印度、菲律宾等国家是跨国公司进行BPO所选择的重点国家。但同这些竞争对手相比，中国的成本优势是促使其商业活动和研发增长的主要推动力，使跨国公司近年来加快进入中国市场什么样的跨国公司会选择BPO他们的共同特点是发达国家的大型企业具有优秀和广泛的品牌知名度拥有雄厚资金实力全球化的终端产品和服务网络掌握全球先进的产品技术和研发能力在本国的企业运营成本高跨国公司为什么选择中国最“根本”原因（低工资及大量的人才市场）广阔的本土市场同亚洲其他国家的关系密切（如文化、语言）良好的基础设施政府的大力支持贸易及其他商业活动屏障的消除（WTO、CEPA的利好影响）他们去哪里上海无疑是这些跨国企业首选的目标城市，特别是制造行业北京的学术优势对跨国企业技术部门极具吸引力，如软件等高科技行业广州、深圳和大连是跨国企业后勤支援部门和BPO选址的热点城市其他二线城市亦正处于快速发展中他们选址考虑这些因素素质一流的办公物业物业知名度显著地段和区位（如CBD）价格昂贵发展商所谓的超5A写字楼位置虽好，但交通拥挤堵塞办公建筑的高运营和维护成本空气浑浊、环境污染价格便宜更多的还有这些因此他们选择了非市中心园区位置辨认度低交通可达性不便，导致心理距离远楼宇智能化系统支持不足缺乏高素质的物业管理但能提供真正便宜的价格工业园写字楼的现状与他们的理想差距是他们理想的办公环境是这样的大面积、实用性高的办公楼层校园式的办公环境良好的公共交流平台和空间良好的技术设施支援良好的性价比低成本，高质素物业他们的需求促使EOD形式的诞生和发展，箩岗区具备丰富先天资源及后天优势为他们建设理想办公环境项目发展战略项目发展方向首席总部生态办公区（HEOD）HEADQUARTERECONOMICALOFFICEDISTRICT立足箩岗新城EOD核心圈，面向全国，打造总部经济产业链。项目是否具备发展EOD的条件广州发展总部经济的条件与优势广州宏观环境研究广州城市经济总量2000年以来，广州GDP每年均保持15以上的增长速度；2006年全市GDP达到6067435016310000299J153500235055435054421760J155435,600A组团20万平方米B组团117万平方米C组团117万平方米首期预计今年11月落成8BC组团内设宽带网络，企业培训室、会议室、商务中心、展示厅、信息中心、健身娱乐室广州科学城写字楼物业情况园区名称总建筑面积平方米总体规划/建设情况配套设施广东软件科学园首期148,000已建成智能综合楼13000平方米、软件基地60000平方米、企业孵化器24000平方米第二阶段将建研发服务中心、信息安全产业基地40000平方米综合楼内设园区管理服务机构、网络数据中心、实验室、培训课室、多功能厅研发服务中心内设休闲中心和餐饮中心智通信息产业园100,000其中首期27000规划包括办公研发中心、展示中心、科技成果转化中心、孵化中心、配套服务中心一期主体工程科学城信息大厦已投入使用宽带网络接入系统及其它智能化设施金融、风险投资及管理咨询等专业服务科技投资促进计划提供项目对接交流、科技风险资金、国际专项资助广州科学城写字楼物业情况园区名称租金元/平方米/月管理费元/平方米/月出租率重点引进行业广州科技创新基地405100电子信息、生物医药、新材料、新能源广州国际企业孵化器255100生物医药广东软件科学园25590电子信息智通信息产业园东北向28南向30（可购买6800元/平方米）585电子信息广州科学城综合研发孵化区30405已出租部分生物医药、生物工程、软件设计、动漫设计，新材料、新能源、环保广州科学城入驻企业情况广州科学城以高科技制造业为发展方向，入园企业以生物医药、计算机及软件、电子信息、新能源/新材料、专用设备制造五大类为主，合共占76的比例。园区企业以内资企业占主导，有七成比例。外资企业则主要来自美国、香港、加拿大等地。国内市场同类型项目研究市场同类型项目比较开发区项目名称总建筑规模（）一期规划面积（）单栋建筑面积（）北京亦庄新城BDA国际企业大道30万二期约19万，16栋600011000北京中关村丰台科技园ABP总部基地140万西区65万，303栋11006000总部国际总部商务花园）21万一期10万，34栋10005000泛CBD区域非中心（中弘国际商务花园）45万一期7个组团28栋20003400上海松江工业区大业领地企业总部花园60万一期16万，88栋13507000成都青羊工业发展区青羊工业总部基地60万一期24万13003700案例分析之BDA国际企业大道二期项目总占地12万M总建筑面积30万M。一期约11万M；二期约19万M,16栋写字楼。二期指标占地面积542266M总建筑面积188792M地上建筑面积124880M地下建筑面积63912M容积率23建筑密度26绿地率201车位面积7万车位总数约1250个销售价格7600元/M管理费42元/M/月开盘时间2007年4月销售状况已售6栋物业管理封闭式管理二期鸟瞰图案例分析之BDA国际企业大道的背景北京经济技术开发区BDA国际企业大道位于亦庄新城内的北京经济技术开发区，亦庄新城商务核心带。核心带由商务区、行政区和研发区组成，两侧将聚集上百家500强企业总部和研发中心。亦庄新城是北京重点发展新型卫星城之一，定位为京津城际发展走廊上的“高新技术产业中心和制造业基地”。北京经济技术开发区作为北京唯一国家级技术开发区，企业总数1670家，50余家世界500强企业，汇集80多家著名跨国公司。拥有良好的生态环境和优惠政策。案例分析之BDA国际企业大道二期开发规划2004年开发的BDA一期B区推出了独栋、低密度、双生态花园式的写字楼单位，二期A区在B区的基础上进行升级版规划1、二期A区开发规划二期A区地上建筑规划为16栋建筑单体和一个大型会所，16栋单体分为5个组团建筑，每栋组团为34个单体组合而成，单体建筑地上为719层，建筑高度为383883米，地下2层。其中中心组团4栋单体环绕飞碟型会所形成地标性建筑。2、二期A区开发周期和计划A区计划分分期开发，一期开发包括中心组团在内的两个组团，共有7栋单体，约54000平方米，二期开发其余9栋单体，整个项目开发周期约3年左右。案例分析之BDA国际企业大道二期规划分析3、功能分区园区内16栋写字楼适用于独立办公、研发等多种需求，园区中央的会所中设有食堂、餐厅、金融服务、娱乐休闲、商务中心等多种功能，以满足园区的工作和休憩需求。地下面积主要设置设备用房和地下停车，设有自行车和摩托车的停车空间。4、建筑单体16栋单体写字楼有5种户型，除中心组团四栋单体建筑高度都在10层以上外，其余四个组团都为7层或9层的建筑，所有临街单体都可拆分为两家公用，最大限度利用展示空间。建筑集群面向城市形成商务展示带，同时每个独栋均拥有独特形象展示面。案例分析之BDA国际企业大道二期的户型比例BDA国际企业大道二期的户型面积是在一期基础上进行放大，原因是随着亦庄新城的日渐成熟，外资等大型企业进驻的数量逐渐增多，为了满足更多大型客户的需要，推出了主力户型为600011000的大户型独栋写字楼。各单体建筑面积为400012000平方米，标准层面积为500800平方米。栋数单体单体体量栋数比例1B0139203/162B0339203D0339204A0361604/165D0161606B0261607D0261608A0179203/169A02792010E01792011C0383722/1612C04837213E02105602/1614E031056015C01110782/1616C0211078案例分析之BDA国际企业大道二期户型介绍C03/C04户型总销售面积861948地上建筑面积825309地下建筑面积36639C03的地下建筑面积比C04稍大。C03一至十三层平面图户型特点标准层高42米，共13层标准层面积676首层LOFT层高84米，顶层LOFT层高124米，利用灵活户型方正，使用率高，采光面大，通透性好案例分析之BDA国际企业大道二期户型介绍D01/D02的户型总销售面积716310地上建筑面积680560地下建筑面积35750D02比D01的建筑面积大约300D01一七层平面图户型特点标准层高42米，共7层标准层面积888首层、顶层LOFT层高84米，利用灵活户型方正，使用率高，采光面大，通透性好案例分析之BDA国际企业大道的硬件配置在建设实施之前，企业（小业主）可参与项目的硬件配置定制，即根据自身需要自主选择空调、荷载、电梯等等硬件指标，还提供包括首层、顶层LOFT划分定制；智能化设施定制；首层、顶层LOFT的多功能使用定制。同时项目可以提供超越常规甲级写字楼的硬件标准给企业选择，其标准在整个北京写字楼市场上设计超前。标准如下案例分析之BDA国际企业大道二期的建筑设计1、建筑外观立面主要采用陶瓷板与玻璃幕墙相结合，局部配石材。首层LOFT外沿为落地玻璃幕墙，令建筑外观极具通透效果。2、大堂空间双大堂设计。首层和二层各设有出入口与大堂，首层大堂挑空可作企业展示，二层大堂为休憩过渡空间。3、双LOFT空间首层、顶层84米124米双LOFT空间，可分割为多种空间组合，满足多种特殊使用要求，增加实际使用面积。4、建筑单体在平层和垂直方向上可自由拆分、组合。案例分析之BDA国际企业大道二期的景观设计1、果岭上的办公楼项目规划为果岭绿洲上的独栋总部集群与企业旗舰。即以园林和果岭为设计主题，上面布置办公楼。2、四重立体绿化即下沉式绿化或车库入口景观、地面果岭绿化、二层绿色天廊、屋顶花园。3、中心广场设置中心水景平台，便于企业做户外的展示。案例分析之BDA国际企业大道二期与北京中关村和CBD项目比较表案例分析之BDA国际企业大道产品总结与北京其他商业地段项目不同的是，BDA国际企业大道二期具有以下优点低密度，低容积率，远离喧闹。非常适合研发型企业工作。成本因素，小体量的产品，价格便宜。同等面积在CBD两年半到三年的租金就可以购买一栋独栋写字楼。地下室是以成本价赠送给企业。独立产权和独立使用。独立冠名，张显企业个性土地性质早已规划作为办公和商业用途，而不是工业用途，不存在未来政策风险问题享受开发区相关产业政策良好的区域发展前景，既可自用也可租赁，获取土地增值和高投资回报。写字楼硬件配置设计超前。注重建筑的节能性，采用雨水循环和太阳能节能设施。小区式封闭管理，戴德梁行提供物业顾问服务。案例分析之BDA国际企业大道II的经营模式BDA国际企业大道采取了销售的模式，并且是以单栋为单位进行大面积的销售。在二期共推出7栋，目前已售6栋单位，其中4栋外资购买，2栋内资购买。案例分析之BDA国际企业大道的进驻企业分析企业大部分来自于周边在亦庄有产业或相关的公司单位。需要驻京的外地企业。部分外资企业购买，然后进行租赁，获取投资回报。在二期已购的6栋单位，就有4栋外资购买，2栋内资购买（但为同一买家）。进驻BDA的企业是大部分是如研发、生产和设计的环节。比如姿生堂、白领、中国石油等品牌企业的研发、生产和设计部门。案例分析之总部基地ABP总建筑面积140万总投资额约60亿人民币绿化比率约50容积率159销售价格一期均价7100元/，二期目前均价9200元/项目分为东西两区东区规划中西区建筑面积65万的303栋独栋写字楼，和建筑面积20万的总部广场。西区独栋写字楼总数303栋，已经全部建成销售。2004年5月，一期企业入驻。东区西区案例分析之总部基地的背景北京中关村丰台科技园总部基地位于北京西南四环的丰台区中关村丰台园二期基地内。是作为中关村开园以来单体面积最大的中外合资项目，2003年北京市政府69项重点工程，北京市60大重点外资工程之一。2003年6月开工。发展态势自1993年开始建设至今，园区主要经济指标每年以近30的速度快速增长，现已形成“高新产业基地总部产业基地孵化基地”的发展格局，正在推动建设一个以总部经济聚集的30平方公里的总部经济区。已认定高新技术企业3376家，2006年高新技术企业技工贸总收入达750亿元，位居北京高新科技园区前列。案例分析之总部基地的物业构成和配套ABP总部基地物业构成物业类型面积（万）比例独栋写字楼东西区合计1062476商业街东区1071总部广场合计20143六星级酒店（包括5A写字楼、购物中心、会议中心）商务酒店总部公寓玛雅酒店2115商务会所东西区合计1510总部大讲堂西区01601备注总部广场包括99米高、总面积达6万多平米的六星级大酒店和总部大厦、2栋建筑面积21000的总部商务酒店，2栋总部公寓、总部购物中心、总部国际会议中心。西区和东区还包括30多个200500M2的商务会所1200平米的独栋写字楼配78个车位其它配套健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政；超市；餐饮；娱乐等。案例分析之总部基地西区户型比例西区独栋写字楼的户型多样，面积在1100至6000平米之间，其中11002000平米是主力户型，占总栋数的62。西区独栋写字楼的层数在612层之间，其中2000平方米以下的6、7层层数占了主要比例，主力标准层面积在300平米以下。东区写字楼合计54栋，在建15栋。面积在600012000平米左右。弥补西区写字楼面积小的市场。整个项目可提供不同客户需要的面积，销售面比较宽。面积栋数（栋）层数（层）栋数比例11002000188栋6、7层622001300096栋8、10层32300140007栋11、12层25001600012栋12层4合计303案例分析之总部基地西区户型介绍A型总部楼12层商务楼，二楼座组合，电梯2台/楼座，计4台。结构层高首层42米，标准层高34米，顶层高33米，建筑高度464米。单体建筑面积5960平米。B型总部楼二楼座组合或三楼座组合，电梯2台/楼座，共计4台或6台。结构层高首层42米，标准层高34米，顶层高33米，建筑高度396米。单体建筑面积为10层2860平米；11层3150平米；12层3445平米。案例分析之总部基地西区户型介绍C型总部楼二楼座或三楼座组合，电梯1台/楼座，计2台。结构层高首层42米，标准层高34米，顶层高33米，建筑高度26米。单体建筑面积为6层1620平米；7层1910平米；8层2190平米。D型总部楼6层商务楼，四楼座组合，电梯1台/楼座，计4台。结构层高首层42米，标准层高34米，顶层高33米，建筑高度26米。单体建筑面积为1190平米或1250平米。案例分析之总部基地户型介绍E型总部楼6层、7层、8层商务楼，四楼座组合，电梯1台/楼座，计4台。结构层高首层42米，标准层高34米，顶层高33米，建筑高度26米。单体建筑面积6层1625平米；7层1900平米；8层2210平米。案例分析之总部基地重点配套分析六星级商务酒店99米高、总面积达6万多平米的六星级大酒店位于总部基地入口，是北京市城南第一个六星级酒店，主要由六星大酒店，酒店式公寓，国际会议中心，5A写字楼，高档商业组成。配属的还有2栋总面积为2万多平米的总部商务酒店。总部公寓总部小公寓每套面积约3050平方米，均为景观较好的精品板楼式设计，每套都配有卫生间、厨房等各类生活设施，全精装修，配家具，直接入住。东区地下商业街建筑面积10万平方米，定位为国际化高级商业街。玛雅酒店位于总部基地3区内，总建筑面积21000平米。定位为博物馆式酒店。以神秘的玛雅文化为设计理念。案例分析之总部基地的重点配套分析总部基地会所每个庭院中心均设置有面积约为200500M2的会所，满足企业总部的工作用餐、休息会客需求。总部大讲堂大讲堂配备先进的同声传译系统，影音播放系统以及贵宾室，高级化妆间等设施。具备接待高阶会议，演出，活动的能力。案例分析之总部基地的交通系统和智能化系统1、停车及交通对内部机动车、访客机动车和人流道路分别规划，各地块内庭院均至少有两个机动出口，地上、地下、机动停车场系统。2、智能化系统电信及宽带综合布线系统；设备管理智能化系统（BAS）；安防系统；智能消防及自动灭火系统；停车场自动管理系统；微小蜂窝数字无绳电话系统；有线电视系统；公共广播及背景音乐系统；一卡通系统；电子地图及电子信息发布系统。案例分析之总部基地与北京其他经济区写字楼的比较比较项目总部基地北京其它经济区一般状况产权独立产权一般无购买价格/9200元/（目前）18000元/3300美元/租金人民币/日35元/5元/20美圆/同等价格可购买1100独栋总部楼400600办公面积绿化覆盖率50左右一般不高于30建筑容积率1596停车位/10000平米约100个4560以内使用率85以上一般在70以下物业管理费/月398元/月一般在18元/月3美圆/月建筑密度3050以上车位费/月150元/月650元左右/月单体独立使用程度建筑面积1100以上独立使用一般须建筑面积20000以上才立项单体使用案例分析之总部基地的产品总结总部基地与北京其他经济区的写字楼相比，具有价格低、面积大、环境佳等优点。1、灵活可分的结构采用80MX80M标准柱网组合，可分、可合、可大、可小，衍生出适应不同企业总部发展性需求的组合形式。2、建筑形式丰富西区独栋写字楼的建筑形式较丰富，有独立、双拼、品字型、错体型、多拼等建筑形式。3、生态环境绿化主题以缓坡草坪、格状铺砌为主，布置世界杰出人物雕塑小品，提升形象。4、独立产权独立冠名权案例分析之总部基地的经营模式采取销售的模式，以单栋为单位进行销售。目前总部基地已经建成303栋总部楼，入驻200多家企业。企业资产总值约有千亿，部分企业甚至是行业的龙头企业。总部基地以内资企业为主，占了90以上，包括国有和外地企业。从企业名单分析，进驻企业的行业包括各行各业，其中物流、机械、设备、科技、工程、电力、医药、金属和能源占较大比例。产品总价约为一千多万到两千多万，进驻企业的共同特征是具有一定的经济能力和初步的品牌实力，企业发展需要一定规模，它能够买得起也需要这样的独栋写字楼。案例分析之总部国际占地面积118433（一期55200，二期63233）总建筑面积212880（一期99659，二期113221）地上建筑面积177798（一期82769，二期95029）地下建筑面积35082（一期16890，二期18192）项目楼座110余栋（一期34栋）绿化率394容积率15上市日期2007年5月销售均价8000元/（目前）销售速度一期已经售磬总部基地总部国际案例分析之总部国际的开发策略总部国际位于丰台区科技园，与总部基地项目仅一路之隔。总部国际是在吸取了总部基地精华的升级版，甚至邀请了总部基地的设计单位负责规划设计，并引入新的设计理念，更加关照产品细节，根据目标客户更有针对性地推出的更加贴近企业实际需求的产品。案例分析之总部国际的定位分析针对竞争对手总部基地已经承接了不少大中型企业客户进驻。总部国际更进一步细分市场，将服务范围扩大到“新派办公，驻京接待，商业展示，科研总部”等功能。为了满足不同企业机构的各种需求，让这片区域的产品更丰富，总部国际结合地块特征，规划了三种不同的产品形态案例分析之总部国际的规划设计绿荫广场型低密度总部围合（DE型楼）此区域于项目北部，由6栋独立总部楼围合构成。楼型层数为五层，户型面积约26283537。城市大道型街区式总部组团（C型楼）此区域为“临街”。东侧与总部基地楼群隔街相望，企业招牌显著。楼型均设前后双出入口，层数为五至八层，户型面积约18204270。精致花园型小体量总部机构（AB型楼）此区域位于项目南端，由18栋精致、小体量总部楼围合而成。为成长中的中小机构设立北京总部而设。层数四至五层，户型面积约11272256。CACB型D/E型A/B型二期一期案例分析之总部国际的户型面积项目一期共约34栋，分为A、B、CA、CB、D、E多种形式，有独栋、双拼、联排等产品。面积户型面积为10005000，主力户型为10003000层高首层4558米；标准层3435米楼型面积（）栋数（栋）层数（层）栋数比例A112722567454A420042705929CB1820186055D262832604517E353725合计34案例分析之总部国际的户型介绍A型楼精致花园型（双拼型）建筑面积11272256/户；4层，挑高15米中庭；特别设计24层挑空观景台；纵向可竖向分割为两栋单元二三层地下层顶层四层首层案例分析之总部国际的户型介绍CA型楼城市大道型建筑面积约42004270/户89层联排式建筑组团，与CB户型相间排列。双入口独立大堂、58米首层挑高、多功能自由组合空间，形式多样，灵动分割。毗邻主干道，共享5000平米地下车库二至七层顶层八层首层案例分析之总部国际的户型介绍D楼型绿荫广场型建筑面积约26283260/户5层点式建筑组团特别设计室外悬挂式观景楼梯每层约650平米，为大面积办公提供理想条件。竖向线条的勾勒布局，独到的庭院围合，独有企业专属静谧空间二至三层顶层四层首层案例分析之总部国际的景观设计1、总部国际利用低密度的景观优势，打造出商务花园型总部经济区。2、园林规划将东侧和南侧毗邻的近10000市政绿化带与园区景观完美结合，三大组团设计，与临街梧桐大道相得益彰，户户临景，营造出简洁、现代、有序的商务办公环境空间。集会休闲水景广场私属级坡地庭院阳光草庭广场休闲步行林荫道汀水大地艺术草台案例分析之总部国际的产品总结1、独立产权独立冠名权2、根据不同的客户需求模式，量身定做一系列面积不等，格局相异的写字楼。3、局部楼层引入上下水及天然气管线，支持餐饮、行政套房、茶水间的设置。4、地下层窗井设计支持阳光餐厅的设置；屋顶与露台可规划为洽谈区和休闲区。5、558米独立大堂，前后双入口，电梯后置，中庭挑高15米，可以设首层接待空间或夹层，可规划形象展示，成果展览，产品陈列、咖啡吧、茶餐厅等。6、临街C型楼首层独立大堂可分割为两层，聚合成500米特色商业走廊。企业可自营或对外租赁。案例分析之总部国际的经营模式项目采用整栋销售形式。在项目营销推广上，总部国际也借势总部基地进行宣传，宣传为“总部基地升级版”，其内部认购价为6850元/，总价为670万元以上，性价比更高，通过性价比与竞争对手拉开距离，实现项目的快速销售。丰台科技园具有良好的土地升值潜力，持有物业可作为资产获取土地增值收益；加上小业主拥有产权既可自用，也可出租收取回报，因此吸引了大量投资客。本项目成交的客户是以投资客为主。案例分析之非中心总占地面积约39公顷总建筑面积近45万写字楼建筑面积30万会展中心建筑面积10万会所面积26500容积率09建筑密度022车位900个销售均价8200元/（目前）管理费58车位租金地下350元/月地下150元/月地下车位价格12万/个推货情况一期7个组团28栋销售情况，已售26栋，还剩2栋3700案例分析之非中心的开发策略非中心中弘国际商务花园位于朝阳区定福庄区域，距CBD中心区8公里，属于泛CBD区域。周边是大型住宅住宅区以及香江集团的世界服装之窗，还有3000亩城市绿化带和规划中的高尔夫球场。北京世界服装之窗是以服装设计研发为龙头，以服装交易为主营，集多种功能的综合型项目。因此本项目以服装展示为依托，兴建大型会展中心，引入韩国的商业合作伙伴，兴建大型会所配套，以解决项目和周边地区配套的不足，并使之成为项目的核心优势。案例分析之非中心的产品分析写字楼非中心分为两种产品水滴形和矩形写字楼。一期7个组团28栋四层写字楼，每一组团选用3个矩形办公楼和1个泡形办公楼组成。户型面积20003400/栋层数4层层高39米会展中心由一个5万主体建筑与5个5000的辅助建筑构成，主要对世界服装之窗提供服务。会所由5座会所建筑组成大型综合会所区，包括商务会馆、大中小会议、运动中心、餐饮娱乐、邮局银行和其他生活配套功能，为园区的商务办公、会展提供服务，也对社会开放。物业建筑面积比例写字楼30万67会展中心10万22会所265006其他235005合计45万首层二四层案例分析之非中心的特色户型介绍建筑面积2315送800露天花园标准层面积578180独立大堂首层设置45米下沉式花园层高39米首层部分挑高54米外形极具个性和流通感案例分析之非中心的特色户型介绍建筑面积2000左右层高39米矩形设计方正实用，易于摆设，分割使用自由灵活采用LOWE玻璃，外挂石材，采光和通透二四层首层案例分析之非中心的核心优势分析1、产权优势独立产权独立冠名权。2、环境优势低密度、低容积率。北临3000亩城市绿化带，容积率仅09，为传统商务中心的1/10。3、建筑优势水滴形写字楼送800露天花园最受客户欢迎。4、配套优势10万会展中心和26500大型会所配套。会展中心效果图会所效果图案例分析之非中心的运营模式发展商对外宣称是先租赁后招商，后销售，来避免投资客进场。但在销售实际操作中，并不抗拒投资客进行投资购买。因此本项目的成交客户投资客也占相当大比例。商业配套方面，发展商引入韩国商业合作伙伴，建立北京最具文化特色的顶级会所。整体出租，然后出售持有。案例分析之上海企业总部花园总占地1800亩总建筑面积60万总栋数500余座容积率13建筑密度21绿化率40使用率85一期建筑面积16万，88栋销售均价53005900元/户型面积13507000开工时间2006年4月竣工时间2010年案例分析之上海企业总部花园背景青羊工业发展区大业领地企业总部花园坐落于上海松江工业区西部科技园。距离上海市中心40公里。松江是上海经济发展的高增长地区之一。拥有国家级出口加工区上海松江出口加工区、市级松江工业区。松江工业区是上海首家市级工业区，已有外商投资企业1550多家，总投资55亿美元，合同外资33亿美元，名列上海市市郊前茅。美国福特、日本日立、英国ICI、法国依视路等30多家世界500强企业竞相投资落户。案例分析之上海企业总部花园的特色户型介绍AI/A2型建筑面积12501550，45层。折形屋面，立面石材和玻璃墙面。顶部局部退层，留出足够的屋顶花园平台。B3/B4型建筑面积14501750，67层。大楼顶层和底层局部架空。入口的尺度做了挑高处理，简洁大气。案例分析之上海企业总部花园的产品总结独立产权和独立冠名权立面唯美简约，通过不同体型和高度的组合，创造出错落有致的竖向空间注重自然采光，强调建筑的私密性和景观性，提高建筑面积利用率强调生态景观、商务环境、顺畅交通各个区域既有鲜明个性，又能达到整体协调统一通过大型公共绿地、景观小品等营造环境优雅、品质高尚的生态型区域齐全的商业和政府配套政府一站式服务大厅、管委会、企业绿色服务通道、技术创新申报机构、行业管理协会案例分析之上海企业总部花园的运营模式项目总投资额26亿元人民币。项目采用销售方式。A、B、C型楼为整栋出售，D型楼为分层或整栋出售的形式目前已签约入驻的企业达40余家，其中包括海正药业集团、西门子许继集团、东芝公司、分众传媒等。入驻企业以内资企业为主。案例分析之成都青羊工业总部基地一期工业总部总占地993亩总建筑面积60万容积率