某温泉度假村综合开发项目可行性研究报告

目录前言1第一章项目概况211项目概况212建设单位简介213报告编制依据314项目建设规模及主要建设内容315项目总投资估算416项目实施进度安排517主要经济技术指标518主要评价与结论6第二章项目建设背景与必要性821项目建设的背景822项目建设必要性1023行业准入标准分析12第三章旅游业发展现状及趋势分析1331旅游业发展状况1332涉及温泉的旅游业发展现状1633我国旅游业发展趋势19第四章项目市场分析2241项目设计理念2242周边可借旅游资源2243项目定位2644客源市场预测2745价格的定位3146项目SWOT分析31第五章项目选址3451项目选址3452项目自然地理条件3453土地利用3654拆迁及安置36第六章建设规模与建设内容3761项目建设规模3762项目建设内容37第七章项目工程方案4271设计依据4272设计原则4273总平面设计4374公用配套工程43第八章节能方案分析4681用能标准及节能规范4682项目能耗状况分析4783项目节能措施5084节能效果分析52第九章环境保护与消防5391环境保护5392消防56第十章人力资源配置与项目实施进度59101项目组织机构59102劳动定员和人员培训59103项目实施进度60104项目建设管理与招投标63第十一章投资估算和资金筹措65111投资估算65112资金筹措67第十二章财务评价68121评价依据68122经营收入68123项目营业成本71124财务盈利能力分析72125不确定性分析72126财务评价结论73第十三章社会影响分析74131对当地居民就业、收入的影响74132旅游兴县，改善投资环境74133对所在区域居民生活质量的影响74134对当地社会服务容量、基础设施的影响75第十四章项目风险分析76141资源风险76142市场风险76143环保风险76144资金风险77145工程设计方案风险77146综合风险评价77第十五章结论与建议79151结论79152建议791、附表项目总投资估算表（附表一）；营业收入、营业税金及附加估算表（附表二）；总成本费用估算表（附表三）；固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销费估算表（附表四）；工资福利估算表（附表五）；能源动力费估算表（附表六）；利润及利润分配表（附表七）；项目全部投资现金流量表（附表八）。二、附图前言据中国旅游研究院统计数显示2011年国内旅游人数约26亿人次，同比增长12；国内旅游收入约19万亿元，同比增长21，旅游产业运行总体上处于令人满意的“较为景气”区间。改革开放以来，随着中国旅游业的高速发展，我国的旅游行业发生了巨大的变化，特别是近十年来，行业规模不断扩大，从业人员不断增加，经营体制不断创新，经营环境不断改善，旅游行业已经成为我国拉动经济增长、扩大就业渠道的重要的服务行业之一。预计到2015年，我国中西部地区的旅游收入将占到全国旅游总收入的50左右。中国旅游业“十二五”发展规划纲要中指出到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。在此背景条件下，XXX县XXX脐橙场提出本项目的建设计划，项目在拥有独特的温泉资源的基础上，结合周边地理环境和客源情况提出开发名贵花卉树木园、客家畲族风情街、温泉康疗、果园采摘、度假休闲等形式相结合的特色温泉旅游理念，按照“温泉生态农庄”及“温泉康复疗养”的综合模式，在现阶段有相当好的发展前景和增值空间，是不可多得的旅游资源开发项目。第一章项目概况11项目概况1、项目名称XXX县XX橙香源温泉度假村综合开发项目；2、建设单位XXX县XXX脐橙场；3、建设地点XXX县XXX热水村；4、注册资本5000万人民币；5、企业类型有限责任公司；6、经营范围脐橙、柑桔、其他水果种植销售等；7、项目法人XXX；8、用地面积1250亩；9、建设目标项目采用先进理念和高规格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并结合中西方建筑风格，使之成为XXX旅游市场的一面新旗帜。12建设单位简介XXX县XXX脐橙场为个人独资企业，为更好的开发利用当地丰富地热水资源，XXX县XXX脐橙场拟在当地注册成立XXX县XXX脐橙场垇仔背地热水矿，对垇仔背地热水矿进行总体开发。项目机构设置健全，人员搭配合理，经济、技术实力雄厚，网络了一批项目管理经验丰富、经营理念超前、开发能力突出的骨干人才，为引领企业在XXX旅游行业、领域占有一席之地奠定了扎实的人才、资金和管理基础。13报告编制依据1）XXX旅游发展总体规划（20052020年）；2）XXX国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（20112015年）；3）XXX县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（20112015年）；4）XXX县城市总体规划修编（20042020）；5）国家、XXX以及XXX政府相关政策及法律法规；6）企业提供的相关技术资料。14项目建设规模及主要建设内容一、项目建设规模项目建设总用地面积1250亩（其中生态果园区占地面积200亩、游客综合服务区占地面积180亩、名贵树木花卉区占地面积380亩、温泉沐浴康疗区占地面积370亩、度假休闲区占地面积130亩）。项目总建筑面积为162100平方米（其中生态果园区建筑面积270平方米；游客服务综合区建筑面积34000平方米；名贵树木花卉区建筑面积230平方米；温泉沐浴康疗区建筑面积67600平方米；度假休闲区建筑面积62500平方米）。二、项目建设内容项目主要由生态果园区、游客综合服务区、名贵树木花卉区、温泉沐浴康疗区及度假休闲区五大区组成，各区建设内容如下1）生态果园区占地面积200亩，主要建设游客休息室、便民服务处及售票点共270平方米、景观道20亩及果园地1796亩等相配套的基础服务设施。2）游客综合服务区占地面积180亩，主要建设大型购物中心3500平方米、综合楼3000平方米（含医务室120平方米，游客休息室600平方米）、度假公寓18000平方米、特色餐厅1500平方米、客家畲族风情一条街8000平方米、景观广场1275亩、公共停车场56亩及绿化40亩，一公里进场道路3600亩，等相配套的基础设施。3）名贵树木花卉区主要建设便民服务处50平方米、观光亭150平方米、售票点30平方米，建设花卉园13500亩、名贵树木园15400亩、观光湖6000亩，景观道5067亩及相配套的基础设施。4）温泉沐浴康疗区主要建设康疗养生房16000平方米、星级宾馆40000平方米、会议中心10000平方米、运动馆1600平方米、水上乐园130亩、露天康疗40亩、绿化80亩、道路543亩等配套基础设施。5）度假休闲区主要建设不同风格的各类生态小屋62500平方米，娱乐场地20亩、绿化43亩、道路295亩，总占地130亩。15项目总投资估算项目总投资为4908603万元，其中建筑工程费用3320453万元，设备购置751000万元，安装费用45060万元，土地购置费160000万元，其他费用217508万元，基本预备费用314582万元，铺底流动资金100000万元。二、资金筹措项目总投资为4908603万元，全由建设单位自筹。三、项目分年度投资计划表11项目分年度投资计划表单位万元序号建设期第一年建设期第二年建设期第三年建设期第四年时间201110201309201310201409201410201509201510201609分年投资额120001018000111008080900502总投资额490860316项目实施进度安排项目建设期计划安排48个月（其中项目前期工作安排6个月，项目施工期安排42个月），具体实施进度详见第九章。17主要经济技术指标项目主要经济技术指标如下表12项目主要技术经济指标表名称序号指标名称单位数量（人民币）备注一总投资万元490860311固定资产投资万元480860312铺底流动资金万元100000二资金筹措万元21企业自筹资金万元4908603三旅游年平均收入万元1298324计算期年平均收入四成本费用万元名称序号指标名称单位数量（人民币）备注41年经营成本万元140261计算期内年平均值42年总成本万元393031计算期内年平均值五主要动力用量51新水万吨/年534652电力万度/年3630053液化气吨/年1100六劳动定员人400七用地指标八项目占地亩12500081总建筑面积平方米16460082建筑占地面积平方米6930083营业税金及附加万元83961计算期年平均值84所得税（税金）万元205333计算期年平均值九投资财务内部收益率91税前152492税后1211十项目投资财务净现值101税前万元2542358（IC8）102税后万元1339556（IC8）十一项目投资回收期111税前年734（含建设期）112税后年913（含建设期）十二计算期年均净利润万元615999计算期年平均值18主要评价与结论经财务分析综合评价，本项目具有良好的经济效益和社会效益。XXX县安西橙香源温泉度假村综合开发项目充分利用了当地地热资源和具有医疗保健功能的温泉，同时开发相应的旅游项目，为周边各省市地区人民提供休闲度假、治病健身的娱乐疗养胜地，符合国家产业政策的规定，是地方政府鼓励和优先发展的项目。本项目周边旅游资源十分丰富，待本项目实施并投入运营后，完全有可能成为这一地区的旅游接待基地，如宣传到位，运作得力，将会起到“激活一点、带动全盘”的作用。因此，XXX县安西橙香源温泉度假村综合开发项目在现阶段有相当好的发展前景和增值空间，是不可多得的旅游资源开发项目。第二章项目建设背景与必要性21项目建设的背景211产业政策2009年国务院常务会议讨论并原则通过了关于加快发展旅游业的意见。会议强调，要放宽旅游市场准入，鼓励社会资本和各种所有制企业公平参与。推进国有旅游业企业改组改制，支持民营和中小旅游企业发展，积极引进外资旅游企业。此举意味着旅游业定位已抬高至国民经济的战略性支柱产业，未来旅游行业将加快发展，进入长期快速成长期。国家为进一步贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见，之后出台贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案的精神，更加明确我国将放宽旅游市场准入，鼓励社会资本公平参与旅游业发展，鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业等。作为最早对外开放的产业之一，我国旅游业发展实践证明，深化改革、不断开放是优化旅游环境、推动旅游产品多样化、提高服务水平的必由之路。而关于加快发展旅游业的意见及贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案的出台，无疑让整个行业为之振奋。要让我国旅游业加速发展，就要打破社会资金进入旅游行业的政策壁垒，创造有利于公平竞争、有利于创新的政策环境，而市场准入的被放宽，无疑将成为一种实实在在的助推剂。212行业规划中国旅游业“十二五”发展规划纲要中指出到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力进一步提高，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。213区域发展规划XXX正在全力推进特大型、区域性、现代化中心城市建设，对接与融入珠三角（包括港澳）地区、海西经济区、鄱阳湖生态经济区和长三角地区，为“十二五”期间旅游发展带来许多有利因素。在XXX旅游业“十二五”发展规划纲要指出要大力发展旅游产业，打造区域性旅游中心。整合旅游资源，编制精品旅游路线，提升旅游产品的内涵和竞争力。依托赣州红色文化、客家文化、宋城文化资源优势，推行“文化旅游”发展模式，大力发展赣南特色文化和生态休闲旅游，加快旅游商品研发、生产销售体系建设，形成文化休闲中心和会务商务中心。充分利用绿色生态资源，发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游，打造对接粤港澳、闽台地区的旅游后花园，“十二五”期末，文化产业和旅游业总收入要翻两番以上。XXX县旅游业在近两年来也有较快的发展，与国内同类景区相比，XXX县旅游业还存在一定的差距。因此，XXX县旅游局适时提出了贯彻落实的具体措施，报告中提出以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，弘扬苏区精神，坚持“政府主导、企业参与、市场运作”的原则，深化改革，走可持续发展之路，发展大旅游。要有针对性地做好我县旅游产业发展八年的项目规划。旅游发展，规划先行。着重开发好红色旅游、乡村旅游、生态休闲旅游资源，做好专项旅游规划，研究可行资源布局，科学开发建设实施步骤。抓好以旅游度假为主题的休闲、生态旅游产品的开发建设。如光明山文化生态旅游度假区、金盆山绿色经济开发区、安西热水温泉度假村的规划、三公山宗教养生度假区、以五渡港水库休闲度假区的规划及建设工作。22项目建设必要性221项目建设能带动当地经济发展旅游业将是XXX县重要的支柱产业和优势产业，项目实施将有力推进XXX县旅游业抢抓发展契机、促进旅游经济再上新台阶的战略。项目建设中设计建设客家畲族文化特色街，可提供当地居民设摊销售具有当地特色的旅游纪念品；同时项目建设能提供400人就业，不仅能解决XXX县XXX大部分生活困难居民就业难问题，在一定程度上将为XXX创造新的经济增长平台，有助于促进XXX县经济的快速发展。222项目建设能使当地资源能得到合理的开发利用项目位于XXX县城南东150方向直距39KM的XXX热水村。地理坐标东经11507301150900、北纬250830251000，面积3255KM2。矿区属中低山丘陵地貌，山岭连绵，沟谷纵横，地形波状起伏。总体地势东高西低。山顶标高一般为400500M，最大标高753M，温泉处最低标高210M，相对高差200540M。地表热水温度一般54，流量为200吨/日，一年四季变化不大。水为无色，清澈透明、苦味、具有H2S气味。通过分析，该热水PH值为73，矿化度为58043MG/L,总硬度2095MG/L（以CACO3计），属中性极软淡水，根据分析结果，对照标准，该热水达到中温医疗矿泉水命名标准，可作为医疗矿泉水。XXX县XXX脐橙场已经制定了合理开发利用当地资源的科学决策，项目的建设能使当地资源得到合理的利用，同时也将促进生态环境的改善。223项目建设能提升当地旅游功能XXX县旅游业虽然已经取得了重大成绩，但与国内著名景点及欧美等世界旅游发达国家相比，休闲旅游发展还是缺乏新亮点和吸引力，产业的现代化、国际化程度还有待进一步提高。随着近年XXX旅游业的发展，客家文化等元素引起了学者和社会人士的极大兴趣，也引起了国际旅游界的关注。本项目的实施将加速XXX旅游由景点旅游向城市旅游和休闲养生度假旅游的转变，从而进一步完善XXX县的旅游格局。23行业准入标准分析项目属于产业结构调整指导目录2011年本第一类“鼓励类”中第三十四项“旅游业”的第二条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目”的相关产业政策。项目属于XXX产业结构调整及工业园区产业发展导向目录第一类“鼓励类”中第三项“服务业”中第八条“旅游会展业”的第533号“工业旅游、农业旅游、森林旅游、生态旅游及其它旅游资源综合开发项目建设”的相关产业政策。项目建设符合国家、地方产业准入相关规定，且属于第三产业服务业基础设施的投入，符合国家及当地政府大力发展第三产业的产业导向，因此拟建项目不涉及宏观经济的负面影响，且有利于促进我国产业发展的转型，有利于维护当地经济稳步增长。第三章旅游业发展现状及趋势分析31旅游业发展状况311我国旅游业发展现状改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，覆盖面广，但总的说来仍然处于一种低消费、大众化、低水平、中近距离旅游的状况。旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能适应国内旅游发展速度的要求。从总的旅游人数和回笼货币来看，旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高，人数平均每年增长10以上，旅游消费总额平均年增长率亦在10以上。从旅游消费方式和旅游消费结构来看，绝大部分属于观光旅游，文化型、享受型极少。即走马观花式的参观型旅游活动多，而修学、健身、寻根、考察、探奇、了解风土人情的专项特点旅游较少。一般游客住低档旅馆，饮食简单。据统计，在旅游消费结构中，吃住行比重高达85，而游览购物仅占15。旅游整体消费水平低。从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点集中在经济较发达，知名度较高，旅游基础设施较完善的旅游胜地，如北京、江浙沪、广东等地。象敦煌、九寨沟、西双版纳、黄果树瀑布等风景点由于交通不便相对处于温冷点。从距离上看，一般以中近距离旅游为主，远距离旅游为辅。如桂林主要以粤湘鄂的旅游者为主，杭州主要以江浙沪的旅游者为主，北戴河以京津冀辽的旅游者为主。312当地旅游业发展现状一、XXX旅游业发展现状近年来，XXX委、省政府将旅游业作为支柱产业和服务业龙头加以扶持与发展。为江西旅游确定了发展地位、发展目标。在省委、省政府的正确领导下，全省旅游业围绕“红色摇篮绿色家园观光度假休闲旅游胜地”总体定位，坚持转变旅游产业发展方式，优化旅游产业结构，推进旅游产业集约型发展，提高旅游产业竞争力，全力打造“中国红色旅游首选地、国际生态旅游必选地、世界观光度假休闲旅游胜地”三大品牌，取得了跨越发展的成效。江西旅游接待人数每年递增1000万人次，2010年，全省接待旅游者近11亿人次，同比增长15左右。二、XXX旅游业发展现状XXX旅游开发建设现呈现良好态势，“十一五”时期，先后有9家单位成功创建为国家4A级旅游景区，2家被批准为国家3A级旅游景区；瑞金被评为“XXX旅游强县”。红色旅游也得到较快发展。兴国“六园”、石城九寨温泉、龙南武当山、大余牡丹亭景区、梅岭古驿道、定南文化生态旅游产业园等景区开发建设有了新进展；安远三百山景区及东江温泉旅游度假区旅游开发建设已初具规模；瑞金景区申报国家级风景名胜区通过了省级评审，中心城区城市中央公园、章江南岸滨江公园、城展馆、赣县客家名人公园等旅游休闲资源开发利用迈出新步伐。2010年，全市旅游接待总人数1400万人次，“十一五”时期年均增长1817。三、XXX县旅游业发展现状近几年来，XXX县利用第十九届世界客属恳亲大会和中国（赣州）第四届脐橙节这两个契机，主动出击，我县“客乡橙园”列为第十九届世界客属恳亲大会的主要参观点之一和第四届脐橙节承办地，取得了空前的宣传效果。与此同时，将“红色”旅游资源和“绿色”旅游资源有机结合，整体开发推介；对“古色”旅游资源以保护为主进行合理规划，从发展旅游，建设绿色生态XXX的目标出发，围绕旅游主题品牌脐橙，制定了“一轴带五环”整体布局。并请有资质单位对旅游发展做出了总体规划。XXX县在旅游发展的空间结构中处于赣州城市中心旅游区范围内，又是这个区内距珠江三角洲较近的一个县，处于珠江三角洲500公里市场辐射范围之内。既有较好的当地客源市场，又更靠近珠江三角洲这一最大的目标客源市场，所处位置珠三角游客主要出游（尤其是自驾车出游）方向之一东北方向上，市场优势比较突出。XXX县通过大力宣传推介，并采取一系列有力措施，旅游观光的游客量增幅较大并呈良性发展趋势。XXX县有“江南第一塔”大圣寺塔、古意犹存的玉带桥、延绵清澈的北江源、神韵秀丽的金盆山、神奇的天然药石麦饭石、百里脐橙带、赣粤边三年游击战争中心区油山，红军长征第一仗遗址等一系列旅游资源，并且由于科学发展观的提出，旅游配套设施的日臻完善以及旅游业发展扶持政策的相继出台，不但为XXX县旅游业发展奠定了良好的基础，而且为旅游业发展提供了政策保障，因此XXX县旅游业前景广阔，具有巨大的市场开发潜力。32涉及温泉的旅游业发展现状321我国涉及温泉的旅游业发展现状经过30多年的高速发展，一种全新的休闲度假方式温泉生活方式已经形成。我国温泉旅游从起步至今，短短十年时间取得了长足发展，甚至在规模、功能、产品等某些方面已经超越了温泉发达国家的水平，但从整体而言，中国温泉旅游仍处于发育期，其产品形态、市场形态和结构形态均不够成熟。据初步统计，全国温泉已有3000余处，温泉旅游的火爆，不仅成为了众多投资商的焦点，也成为温泉所在地政府招商引资、发展旅游经济的金字招牌。我国温泉旅游业从整体上来看，是以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路之中，成为游客度假休闲的消费产品。从1998年开始，其主要特征是把温泉沐浴从室内发展到露天、半露天，强化了温泉的保健、娱乐、休闲、自然、运动的功能，摆脱了从属酒店或度假村配套产品的地位。从经营情况来看，产品设计的差异化、项目规模化和管理服务的品牌化直接决定企业的经营和销售。珠海御温泉是国内第一家日式露天温泉，其产品设计着重在文化、人性化和细节上做文章，做到了小而精和新且奇，重视市场营销和品牌推广包装，并在温泉旅游中率先在温泉产品的康疗、健康、季节性促销上做了大量尝试，为此，吸引了大量港、澳、台及珠三角主要城市的中高档散客，在管理和服务上也独树一帜，被国家旅游局誉为“温泉行业的排头兵”。由于温泉旅游项目开发过热，且产品同质化严重，导致行业内竞争加剧，客人的选择随意性增大，许多温泉旅游企业主要通过价格及营销手段吸引客人。目前，主要温泉企业均在市场定位、管理服务、项目开发和产品深化上做挖潜。如御温泉在品牌扩张，集约、精致化经营方面，中高档路线定位和转型的很顺利；锦江温泉在进行产品深化和规模扩张；仙沐园依据其区域交通、周边景点配套的优势，重点把握珠三角和港、台旅游团客源。预计随着行业新成员的加入，竞争将更趋激烈，将来温泉企业能主导市场的主要有如下两类一是具有相应的产品差异化程度，区位资源优势明显，管理服务到位，品牌型精致化的温泉度假村；二是依仗一定规模、资源，综合配套处绝对优势的温泉景区。322江西涉及的温泉资源旅游业分析根据XXX地质勘查局资料表明XXX温泉是温泉较多的省份，全省现有温泉34处，以赣南及赣中南部地区分布最密。其省内知名度最高的温泉分布在庐山星子温泉、宜春温汤温泉、临川温泉、遂川汤湖温泉、龙南汤湖温泉、安远虎岗温泉、寻乌热水村温泉、奉新九仙汤温泉等。庐山天沐温泉度假村是天沐集团在江西开发的首家大型集温泉、餐饮、客房、会议、娱乐于一体的四星级度假村，度假村共拥有中式、日式高档客房200余套和40栋高档别墅。汉唐宫设有各色素雅包间可以容纳500人的绿色餐厅；一个大型会议室和3个中小型会议室。还具有网球场、棋牌室、兵乓球、台球室、KTV、烧烤场、钓鱼场等休闲项目。庐山龙湾温泉度假村位于闻名遐迩的庐山南麓，地处九江市星子县温泉镇。她依山而建，整体规划面积有200余亩，按国家4星级景区标准。是一家集运动康疗、休闲娱乐、商务健身、观光旅游为一体的大型综合度假村，可同时容纳2000人的沐浴。天沐明月山温泉度假村坐落在宜春温汤镇明月山风景区内与本项目隔水相邻，占地1000余亩，山青水秀、环境优美，背倚明月山，东临仙女湖。度假村拥有总统别墅、豪华套房、行政标间、双人标间，所有房间均直通温泉水及宽带互联网。通过对以上省内三大具有代表性的旅游温泉度假村的调研发现具有产品同质化严重及服务质量欠佳等特点。产品同质化严重江西尽管温泉资源丰富，但真正形成开发的也只是庐山的星子温泉和宜春的温汤温泉，星子温泉的开发相对较早，且已成为XXX的明星温泉镇，凭借庐山的知名度，星子温泉的开发取得了高速发展，并形成了以天沐和龙湾为首的高档度假温泉群。服务质量欠佳现有的温泉度假村基本都以温泉洗浴为中心、配套客房、餐饮、会议、康乐等服务。除硬件设施还能勉强达到四星级标准外，现有的温泉度假村不仅在客房、餐饮、会议和康乐项目的服务质量上都达不到高星级酒店服务标准，就连最起码的温泉洗浴服务也达不到高端社会洗浴场所的服务水平，极大地浪费和限制了温泉旅游高端的发展。33我国旅游业发展趋势虽然全球经济增长尚存不确定性，但是我国经济社会发展的基本面和长期向好的趋势没有改变，仍处于重要战略机遇期，特别是2011年是“十二五”规划的开局之年，我国将以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，深化收入分配改革，保障和改善民生，扩大消费需求，更加注重经济“质”的增长，旅游业发展底气充足。在全球经济一体化和世界多元化形成及中国经济持续增长等时代特点的推动下，将发生一系列新的变化，其新趋势较为显著的表现在以下几个方面1）工、农业旅游将会蓬勃发展旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。随着教育，经济，文化的发展，人们的旅游需求呈现出多样化的特点。进入21世纪，人们的旅游需求向多层次方向发展，因而工业旅游农业旅游将成为新的热点。2）休闲旅游将成为旅游业一道新的风景线知识经济时代的来临，将使未来的社会以史无前例的速度变化着。新技术和其它一些趋势可以使人们用于休闲的时间越来越多，休闲的中心地位将会加强，人们的休闲概念将会发生本质的变化，在经济产业结构中休闲产业的从业人员比重将会越来越大。从目前我国的生产力水平来看，休闲显然已成为我们这个时代的特征之一，也是社会文化活动的重要组成部分。它标志着人已经从繁重的体力劳动中解放出来；标志着人从满足现实的基本生活需要转向对精神生活的向往；标志着人开始从有限的发展转向全面的发展自己的历史阶段。3）由点到面旅游（旅游圈）将是新的旅游方式面旅游是指对旅游景点而言的，它是由若干个景点组成的，风格各异的景点形成了一个环形旅游线路，组成了一个范围较大的旅游区域，它是旅游业发展在地域上的反映。旅游圈的形成，不仅为旅行社的发展创造了条件，而且满足了旅游者在旅游周期内游览更多景点的要求，还带动该地区经济的繁荣与发展。旅游圈的形成，是旅游活动由点到面发展的必然趋势。长期以来，旅游活动仅局限于一个景点或几个景点，但各个景点之间缺乏有机的配合，不利于旅行社导游业务的发展。随着国内旅游业的发展以及各地方之间旅行社联系的加强，在某一个区域若干景点就形成了一个旅游圈。例如，长江三角洲旅游圈把上海，南京，苏州，无锡，镇江以及太湖联系在一起；三峡旅游圈把宜昌，重庆，清江等联系在一起；京津唐旅游圈把北京，天津，唐山等联系在一起等等。21世纪的中国不仅是一个旅游大国，而且是一个旅游强国，其旅游业呈现出全方位，多层次，多样化，新格局的发展态势，并将成为国民经济发展的一个重要组成部分。21世纪的中国旅游业，将会迎来一波“高速发展”阶段。未来5年中国旅游业年均增长率将达到12，到2016年，中国旅游业对GDP的贡献将达到近万亿元人民币。据“世界旅游组织”的一份研究数据显示到2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大出境旅游国，年接待137亿人次的入境旅游者。顺应大众旅游的兴起，旅游投资取向也将更加分化，在高星级酒店、高尔夫等高端项目之外，中低档饭店、经济型景区、旅游综合体等面向大众市场的项目可望获取更多的投资。第四章项目市场分析41项目设计理念项目采用先进理念和高规格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并结合中西方建筑风格，使之成为XXX旅游市场的一面新旗帜。项目是由游客服务综合区（主要由大型超市、综合办公楼、度假村公寓以及客家畲族风情街组成）、温泉沐浴康疗区（主要由温泉洗浴区、水上乐园、客家围屋中心、度假村五星级宾馆、度假村小屋等组成）、名贵花卉树木区（主要由名贵花卉、树种及人工观光湖等组成）、生态果园区（主要由当地盛产的各类果树构成）、度假休闲区（主要由各式各类不同风格的别墅组成）几大区域构成的集休闲娱乐、旅游观光、高级公务一体化的旅游度假村。项目功能分区明确，通过自然景观及完美空间布局极力营造一种生态、自然、和谐的度假旅游气氛。42周边可借旅游资源项目选址XXX县，位于XXXXXX南部，居贡水支流桃江中游。东邻安远县，南靠龙南县，定南县、全南县，西连广东南雄市，西北接大余县，北界南康市、赣县。XXX县交通便利，距赣州78KM，周边可借旅游资源较为丰富。421县内可借资源县内主要旅游景点有大圣寺塔、北江源、玉带桥、南山公园等四大有名的景点。大圣寺塔建于三国赤乌年（公元238年）。塔高6645米,共十八层，建国初期，XXX文教厅即将此塔列为省级保护文物。北江源据珠江水利简史记载“珠江支流北江源出江西XXX油山大茅坑，流经广东省南雄市及始兴县，至韶关与武水汇合，南流曲江、清远等地，流入珠江三角洲”。大茅坑景区位于油山主峰东部，四周山峰高耸，佳木葱茏，清泉见底。近几年广州,佛山,清远，肇庆,韶关等不少专家、学生和游客到北江源头探寻、考察，旅游。玉带桥因其弧形如玉带,故名。玉带桥为当地富翁余风歧募资建于清乾隆五年公元1740年，又名“风歧桥”。玉带桥为二墩三孔屋楼式拱桥，桥身成弧行，桥长8815米，是江南现存最长的弧形廊桥,它以结构独特，气势雄伟而闻名赣粤。留下了“远近闻名玉带桥，两岸峻峰入云霄。奔腾河水泻千里，玉带飞镇两山腰”的赞誉。南山公园原为南山寺和XXX人民医院旧址处,现已辟为南山公园。是集娱乐、游憩、晨练为一体，再现了南山寺悠久的人文景观和历史景观，园内有烈士陵园、儿童娱乐园、游戏室、射击娱乐场、水上运动馆、花卉盆景园和佛教景观南山寺，园内还将建成26个造型典雅、古色古香的廊亭以供游人休息、观赏。422省内可借资源1）明月山位于宜春市袁州区，距离项目选址地约400公里，属3小时经济圈。明月山景色，贵在天然。茫茫云海，山野天池，猕猴出没，有“绝壁惊人，怪石争奇，苍松斗妍，山花织锦”四绝，以峰、瀑、洞、石闻名。境内层峦叠嶂，怪石林立；山花吐艳，苍松傲然。处处飞禽走兽，花香鸟语；满目石径苍苔，流泉飞瀑，身临其境，如入仙境，有“酷似黄山”美称。2）江西井冈山杜鹃山索道位于XXX井冈山，距离项目选址地约300公里，属2小时经济圈。江西井冈山杜鹃山索道被人誉为“天下第一杜鹃山”的杜鹃山，游客若乘上总长5200米的世界最先进的客运索道，犹如踩着一条美丽的彩虹，云游在山水之间。最让游客惬意的还是能观赏到举世无双、名扬中外的“十里杜鹃长廊”杜鹃山景区的总面积为172平方公里，是目前井冈山最大的一个绿色生态景区,也是井冈山唯一一个集自然山水风光、革命历史遗迹、客家民俗风情为一体的景区。3）宜春矿疗温泉乐园位于宜春市温汤镇，距离项目选址地约420公里，属3小时经济圈。矿疗温泉乐园生态环境十分优美，可谓是人间福地，休闲妙境。院拥有得天独厚、自采自供、储量丰富的天然温泉，水温常达6872摄氏度，水质清澈透明，无色无味，可浴可饮，含有20多种人体必需的微量元素，是一种罕见的富硒温泉，真乃泉中极品，旅游圣地，被誉为“中国第一温泉”。4）石城县九寨温泉位于XXX石城县，距离项目选址地约345公里，属3小时经济圈。石城县九寨温泉庄园集旅游度假、休闲娱乐、生态人居于一体，内设温泉、SPA、水上乐园、理疗中心、星级酒店、度假公寓、客家庄园、及户外拓展等多种休闲娱乐设施，有赣闽粤客家三角区度假天堂之美称。423周边省、市可借资源丹霞山（中国红石公园）位于广东省韶关市,公园主要分为丹霞景区、韶石景区、巴寨景区、仙人迹景区与锦江画廊游览区。到现在为限，已开发有丹霞景区的长老峰游览区、阳元石游览区、翔龙湖游览区。锦江画廊和巴寨景区是以自然山水观光为主，集科普、攀岩、考察、探险、休闲度假为一体的风景区。雁南飞广东省梅州市，围龙大酒店获得国内建筑界最高荣誉，采用了反围龙屋的半圆形建筑结构，酒店充分突出自然生态和茶田风光、客家文化和茶文化的特色。舒适的客房，匠心独运,结构精妙,用料之至,充分体现了围龙大酒店是一间具有典型特色的度假型酒店。大甲岛位于广东省惠州市，是大亚湾海上百岛之一，离澳头港十海里，原称大六甲，取六岛相合之意，它是大亚湾第二大岛，远离陆地，是一个风景优美的生态岛。这里水质清澈，尤其一些步行不能到达的小海湾，更是水清沙细。大甲岛月亮湾沙滩两端离岸一两米水深处，已属于珊瑚礁地带，可以看到各种珊瑚、鱼类及贝类等水中生物。租乘渔民的小船，随意绕岛一圈，寻找你喜爱的海滩，然后约定接你回去的时间，或者在海滩上玩个够，遇到小船走过，挥手搭乘即可，价格也不贵。岛的附近有一片珊瑚礁，这里水质清澈，水深能见度56米深，海水清澈得令人心醉，可以潜入海底与鱼同乐，欣赏奇妙的水底世界。天鹅山国家森林公园位于湖南省郴州市，天鹅山国家森林公园处于罗霄山脉南端，地形复杂，最高处八面山海拔2042米，西面为号称“南洞庭”的东江湖所环抱，与东江湖风景名胜区连成一体，湖光山色，相互映衬。公园内珍禽异兽、奇花异木繁多，神话传说、人工奇迹丰富，有众多的自然森林景观和人文景观，是理想的避暑、康疗和旅游胜地。43项目定位431项目市场定位我国在多年的开发实践中，以温泉资源为主题的度假村开发模式通过不断的创新，取得了令人瞩目的成功。其中主要有以下六大经典开发模式XXX县XXX脐橙场根据当地可合理开发的旅游资源的基本构成及其特色，进行了市场分析，最终确定按照“温泉生态农庄”及“温泉康复疗养”的综合模式进行开发运营。432项目客源定位温泉吸引市场最核心的本质是健康养生，游乐最受欢迎的具有自己的特色。随着社会上亚健康状态人群的不断加大，人们对于养生、康复的需求越来越大；随着全国各地的旅游项目开发不断加大，人们对具有特色、追求独特的需求越来越大；而本项目开发的温泉度假村“温泉生态农庄”及“温泉康复疗养”模式更是完全囊括其中，具有低中高档各有特色的旅游风格，这一综合模式必将成为今后客源最受欢迎的旅游模式。XXX县安西橙香源温泉度假村是一个综合性的休闲旅游项目，是以温泉水为载体，全面实现消费者健康、休闲、娱乐、养生等方面的需求。因此，温泉的客源既不等同于洗浴客源，也不等同于酒店客源，其很大一部分来源于其自身创造的旅游客源，尤其是高质量的温泉康疗。其客源主要由赣南及周边地区中高消费群体、外地一日游及XXX本地中高层收入家庭消费、会议住宿及周边房地产开发的衍生客源、城市旅游整体形象推介的其他城市客源等组成。44客源市场预测XXX县安西橙香源温泉度假村根据其设计的服务项目和功能，客源可分为外来游客、疗养人员和本地消费者三部分，具体如下本项目未来客源市场规模预测主要决定因素有1）区域（XXX、XXX、XXX县）旅游增长预测；2）项目的开发及市扬推广所带来的知名度；3）项目区域内交通环境；4）项目公司开拓的旅游专线和组团消费；一、区域（XXX、XXX、XXX县）旅游增长预测；近年来随着XXX及XXX县旅游资源开发力度的加大，每年以18的增长速度吸引大批国内外旅客前来观光、旅游。表41XXX、XXX及XXX县年接待游客统计表年份地区名称200820092010年2011年旅游人数（万人次）82635994236711308411300025XXX旅游收入（亿元）525816572780872105221旅游人数（万人次）79286111025140005176477XXX旅游收入（亿元）5125705296371357旅游人数（万人次）312347386463XXX县旅游收入（亿元）195232834从上表统计数据分析，2008年2011年期间，XXX年均旅游人数增长率为165，XXX年均旅游人数增长率为204，XXX县年均旅游人数增长率在18以上。考虑到XXX县旅游资源已经较为成功的开发，并在近几年间出现了较快的旅游增长，因此我们将以此为基准在今后按06的比例，即130的年均增长率进行预测项目在2015年后的旅游预测人数。二、项目的开发及市扬推广所带来的旅游人数增量预测新开发的旅游项目，需进行大力的宣传和市场推广，才能带来更高的知名度，从而提高游客数量。根据XXX及XXX类似温泉酒店带来的游客增长率15来看，本报告取增量值10进行预测，调整后的项目游客预测量详见总表42。三、项目区域内交通环境改善带来的游客人数增量预测项目所在区域内，已经有较为完善的交通网络。但随着XXX县政府进一步加强旅游基础设施建设，提升旅游服务能力后，将会给本项目带来一定的游客量，本报告取增量值2进行预测，调整后的项目游客预测量详见总表42。四、项目开拓的旅游专线和组团带来的增量分析本项目建成后将借鉴世界先进的管理理念进行运营管理，该集团公司在国际上拥有多家知名旅行社，通过托管经营后，XXX安西橙香源温泉度假村开发有限公司可通过宣传等方式带动XXX县周边旅行社为本项目直接带来大量的海内外游客，此数据属于商业机密，本报告将不做详细论述，仅以设计规模的5进行估测，但不对其进行游客增量的估测。根据项目所处地理位置、景观资源、客源市场、当地经济、交通和临近景区的客流量等因素综合分析，预测2015年04月份一期完成后游客规模为8万人。2016年10月份项目二期完成，则在一期预测到2015年的基础上再预测2016年的游客规模。表42项目旅游规模预测总表区域旅游增长预测（基础数据）市场开发后旅游人数增量预测交通改善后旅游人数增量预测序号年份游客规模（万人次）增长率游客规模（万人次）增长率游客规模（万人次）增长率备注1201580013800108002第一期220169041399410101423201716001317601017952第二期42018180813198910202925201920431322471022922620202309132539102590272021260913287010292728202229481332431033082920233331133664103738210202437641341411042232注项目一期预测基数按8万人计，项目二期待工程结束后，五块分区均可旅游开放。基数按16万预测，且按之上表格增长率计。经预测，通过开拓市场、改善交通环境后，项目年接待游客20162023（达产后）年年均增长率为1352，此预测增长率比目前XXX年均旅游人数增长率为165，XXX市年均旅游人数增长率为204，XXX县年均旅游人数增长率在18都要小，因此我们认为其作为项目报告编制的依据是较为下限的估计，且是可靠的。通过以上分析，我们认为本项目开发温泉及旅游市场，不但不会对给区域内其它酒店、度假村造成冲击，还能有效分流游客，提高游客逗留时间，对提升XXX县整体接待服务能力起到重要的作用，因此我们认为本项目设计规模是适合的是可行的。45价格的定位本项目建成后，项目主要收入来源与是温泉康疗、度假酒店（提供餐饮、住宿、会议功能）及综合娱乐收入。其价格定位将根据国家、地方相关规定，同时依据高档酒店建设标准，结合各周边县市类似级别酒店，以及参照目前XXX当地旅游项目的价格进行确定。46项目SWOT分析461优势分析1）良好的的政府、企业背景本项目建设单位XXX县XXX脐橙场的目标是要把项目建设成为先进理念和高规格要求，充分挖掘本地客家文化旅游元素，并结合中西方建筑风格，使之成为XXX旅游市场的一面新旗帜。同时企业各股东在各自地区和领域较为成功，具有较大影响力，今后将有大量的会务、商务、政务活动为主的接待在项目度假酒店内举行。高端消费群体、国内外著名企业集团的高管等贵宾，将成为本项目的重要客源。2）资源优势本项目温泉占有绝对优势，目前建设单位已经拥有项目所在地的温泉开发权，谁优先拥有了此种资源，谁就有发展前途，本项目以温泉为主要特色，将发挥此种资源优势，可有效防范今后可能出现的类似项目竞争，确保项目建成后长时期的垄断地位。3）项目设施优势根据对项目同行业的调查，目前与项目较为相同的是天沐明月山温泉度假村，该度假村运营于2006年，设备和设施已经使用多年，而对于温泉洗浴行业来说，设备、设施的老旧，从人的感官接受方面来看，会产生一定的抗拒心理。462劣势分析主要是投资者可能缺乏酒店管理经验，在酒店管理方面，外部的监督和控制会存在盲点。463机会分析1）我国旅游发展空间大自2004年我国旅游业全面振兴，中国入境旅游和国内旅游均快速增长，旅游产业规模日渐庞大，已成为全球第4大旅游国。2）我国消费群体增多居民收入持续上升，旅游、餐饮、娱乐需求逐年提高，根据马斯洛的需求层次理论，当人们的生活水平达到一定程度时，他们就希望满足精神需求。3）国外游客选择中国作为旅游目的地，除了地大物博和五千年的文明史外，享受超值的休闲和购物享受也是一个很重要的原因。而XXX作为我国中部地区的较为重要的城市必然会吸引大量的国内外人士来此洽谈，商务会议等。届时，不仅XXX的旅游业、酒店业的经济收入在增加，也会带动其他行业的发展。4）赣州和周边的客户资源随着XXX旅游政策的推出，届时，市内甚至省内的企业的中外高管人员，经营人员，政府也将成为酒店的常住客源。464威胁分析本地区同行业可能会通过更新设备设施、引进外资、扩大规模、开展相关温泉康疗，率先展开竞争。第五章项目选址51项目选址511地理位置项目所在地XXX县XXX，XXX位于XXX县东南部，距县城29千米。面积2468K，人口41182人。辖安西居委会，大星、安芫、桐梓、上迳、莲丰、兰塘、岗背、窑岗、禾星、香山、兰田、田垄畲族、崇墩、热水等14个村委会。镇政府驻安西圩。地理位置优越，交通便利，有105国道和京九铁路通过县城。程龙镇地理位置距省会城市南昌约470KM、XXX110KM、京九铁路XXX站33KM、广东韶关市240KM。区位、交通优势明显，配套基础设施较为齐全，具有良好的发展前景。512地块现状该地块内70为荒山，20为果园，另10为水田，项目建设需拆迁安置四户人家，拆迁规模较小。本项目建设后，地块功能为服务业，目前XXX县XXX脐橙场已与当地管委会签订了投资协议书，约定该地块将采用公开方式出让，其征地价格为水田20000元/亩，荒山10000元/亩，征地采用全部买断的形式，无租用土地。52项目自然地理条件项目选址于XXXXXX县XXX热水村，当地自然地理条件良好，符合项目开发条件。1）地貌特征该项目位于XXXXXX县XXX热水村，项目所在地属中低山丘陵地貌，山岭连绵，沟谷纵横，地形波状起伏；植被茂盛，水系发育。总体地势东高西低。山顶标高一般为400500M，最大标高753M，温泉处最低标高210M，相对高差200540M。温泉北西侧约50M处为一小溪，枯水期流量约05M3/S。2）气候水文项目所在地是属中亚热带东南季风气候区，区内雨量充沛，气候温和，四季分明，无霜期长，日照充足。据XXX县气象台（1959年2008年）气象资料统计，年平均无霜期298天；年平均气温196，极端最高气温400，极端最低气温51；多年平均降雨量15224MM，最大年降雨量22214MM（1975年），最小年降雨量9847MM（1991年）。46月为雨季，降雨量占全年降雨量的470；枯水期为11月至次年的1月，降雨量占全年降雨量的94；多年平均最大日降雨量为893MM；最大日降雨量为1485MM（1983年6月16日）；年平均降雨天数为159天。3）旅游资源安西境内有道教胜地海螺寨，天然浴池热水湖温泉，秀山佳景老狮喷水瀑布等名胜古迹。4）物产资源XXX地下蕴藏富铀稀土、瓷土、铜矿等，地表盛产脐橙、柑桔、柰李、西瓜等，并且该镇是“中国脐橙之乡”的发源地，地理环境、温和适中的气候、雄厚的技术力量,使安西脐橙色泽鲜艳，果长无核、味美甜脆、汁浓化渣、风味长久，多次荣获国优、部优产品称号。XXX被国家技术监督局指定为全国唯一脐橙标准示范区。5