济南高新区总部基地南区项目定位及布局建议2011年前期策划

济南高新区总部基地南区项目定位及布局建议2011年前期策划济南高新区总部基地南区项目定位及布局建议2011年前期策划三宇和记地产服务机构201106总部基地南区商业空间规划定位及布局建议敬呈济高东瑞置业目录项目研究项目定位南区商业板块建议A2/A3地块商业定位A2/A3地块商业建筑规划设计建议商家建筑要求总部基地南区作为济南未来的商务、金融中心，聚集了众多知名企业总部进驻，项目定位起点高；济南市政整体东迁，区域逐渐成熟，大量中高端住宅楼盘涌现，高起点商务办公集群政务中心高端住宅汇集，总部基地南区必将成为济南东部的城市中心。因此商业定位必须要有高标准、高起点、具有前瞻性，能满足东部未来十年的商业发展，采取“整个项目通盘考虑，分开操作，相互依存，相互互补”的原则进行定位及后期操作。项目的定位支撑来源于市场研究、产品深化及商家调研，市场研究为项目定位提供准确的市场依据；产品深化能够保证产品定位最优化呈现；商家调研为项目定位提供成功的保障，同时商家调研可有效保障项目建筑与各类商业业态的有效匹配。规划思路该片区商业规划未来总体定位是“新城市中心”级别，其消费力半径将覆盖整个济南市以及济南东部周边的一些区市。虽然初期可能大型商业业态导入困难、平均租金值低迷，但是随着整体开发进度的推进、周边常住人群的大量进入，各类商业形态会有一个不断调整、升级的过程，最终整体商业物业的价值会得到完全的体现。在这个过程中，我们首先要确保整体规划方案中商业物业的布局、体量符合上述总体定位要求；其次要对接建筑设计院，确保建筑形态与商业业态的最大匹配包括商家适营、功能对应、客流长效等方面，可能还要对接景观、灯光、标识、商用物管等技术部门，研究环境优化、能耗等方面；最后还要根据投资商的资金回笼要求，对短期销售套现、长期持有运营的物业面积进行比配分析，并实现满足法律规定、运营有利、资产价值长线增长化等多方面要求的产权面积分割。规划思路项目研究济南整体城市规划济南东部新区规划泉城“浦东”济南东部城市发展概况近几年来，在“东拓”城市发展方向指引下，济南东部发生了翻天覆地的变化，济南东部，已不只是整体城区中的一个分支，其对提升济南整体城市形象至关重要，现已初步形成了燕山立交片区、洪楼文化生活区、经十东路景观区、高新科技片区、奥体片区、王舍人片区、唐冶新区等各具特色的战略规划区域。目前东部已成为济南城市发展的高地，在东部加速提升的过程中，新城建设具备六大中心特质以CBD总部形成的商务总部中心、以奥体中心为核心的运动中心、以龙奥大厦为中心的政务中心、以会展中心为核心的会展经济中心、以产业园为中心的高新产业中心、以文博为中心的文博文化中心，这六大中心共同推动济南东部CBD国际新城的发展。随着东部的开发建设，济南各项行政功能正在逐步东移。与此同时，在奥体中心和唐冶片区的周边，不少地产大鳄早已安营扎寨，南益、保利、恒大、中海、海尔绿城、济南火炬等地产大鳄的到来，使东部成为最有活力的区域。东部新城作为近几年房产市场的主要供应区域，引领着整个城市的房价，保持着房地产市场领跑者的地位。在城市“东拓”和房地产项目在东部区域大规模开发建设下，济南人“住东”的概念也在发生着变化，从东二环到东三环，越来越多的市民已经习惯并充分认可。项目初步规划定位规划在对所在汉峪片区发展定位与开发策略、道路网与交通设施、竖向与防洪、市政设施配置与管线综合、地下空间利用等专项研究的基础上，确定其功能定位为商务科研总部基地，集商业、金融、居住等多种城市功能为一体的综合性服务新区。总部基地项目位于济南东部政务、金融中心核心，属于商业发展的战略要地，东可直达绕城高速，周边县市即刻到达，西可直达济南交通大动脉经十路。商业的第一要素为优越的位置，本项目商业战略要地，为本项目的成功奠定了坚实的基础。商业成功第一要素绝佳的区位项目紧邻济南交通大动脉经十路，规划中的地铁与之贯通。商业的第二要素为便捷的交通，为本项目的客流导入提供了保障。商业成功第二要素畅达的交通公路BRT地铁铁路航空商业成功第三要素密集的客流总部基地南区凤凰路以西总共建筑面积290万，纯商业面积约20万，商业体量巨大。地块编号用地面积地上总地上容积率地下容积率总建筑面积A1366912201466032337557A2368392505056831364706A3330782250006831327542A4492444277008732585281A5507893969797832559504A6358172936998232408314A7369762052175632323540项目商业板块体量城市人均商业面积（M2）济南076上海4青岛152南京27郑州083无锡26项目商业面积约20万，需要近30万直接消费人群支撑，至少100万人口的潜在消费群体储备。项目商业板块体量总部基地南区凤凰路以西总共有A1A7七个建筑组团，虽名为整体，但实际商业气场因规划原因被市政车行道路分割，商业动线凌乱，又由于各地块地形高差较大，造成商业贯通的阻碍。项目商业板块研究核心瓶颈核心瓶颈项目商业板块SWOT分析项目定位城市综合体开发常规模式均衡发展的COMPLEX模式案例香港太古广场、北京东方广场、北京华贸中心以办公业为核心功能的发展模式案例广州中信广场、深圳信兴广场以酒店业为核心功能的发展模式案例上海商城以零售业为核心功能的发展模式案例上海五角场、深圳华润中心、日本福冈博多水城根据总部基地的整体定位与现状，总部基地南区为以办公业为核心功能的发展模式。总部基地南区办公业为核心功能汇集金融、办公、五星级酒店、商业于一体的大型城市综合体。知名企业总部汇集于此中海油、山东航空、鲁银投资、省国投、华夏银行、渤海银行、齐鲁证券等。商业的第三要素为准确的目标客户群，目前已经汇聚的各集团总部强大的消费力，为本项目商业板块成功提供了有利的保障。总部基地南区起点优势项目整体定位定位方向总部基地（ADVANCEDBUSINESSPARK），城市高尚生活空间的多重组合。总体功能集休闲购物、餐饮娱乐、大超市百货、商务于一体文化格调现代、时尚、高尚、休闲文化商业氛围亲和、畅达，灵动空间与舒适的尺度感风格选择与整个项目的风格相融合，富有时尚都市的现代风格总部基地南区整体定位基于项目自身优势和市场空间，打造功能丰富的济南东部新城中心，功能包括东部城市中心生活工作消费商旅办公休闲会议展会服务娱乐购物投资东部致力于打造东部城区的高品质地标建筑群顶级设计、建筑、装修、品牌、服务均为顶级综合体集写字楼、酒店、综合商业为一体总部基地南区发展空间及功能复合型商业中心国际化办公集群五星级商务酒店项目商业板块定位原则定位依据一符合项目整体定位定位依据三符合区域发展趋势定位依据四适度前瞻性定位依据二符合项目区块开发节奏定位依据五商圈内业态或业种互补原则定位依据六商业主题鲜明原则定位依据七地上地下联动，各板块动线贯通且与外部优化对接的原则特色鲜明的主题性商业核心辐射区位济南城区及周边引领经营新模式创新主题广场、店中店模式倡导消费理念时尚、休闲、品位充分挖掘区域消费潜力商业板块定位定位思路1高端百货特色餐饮家居配套中高端购物、休闲餐饮、娱乐运动天地儿童天地时尚休闲精品礼品传统工艺时尚酒吧休闲娱乐商业板块定位定位思路2分类功能定位服务对象服务人口基本商业面积城市商业购物、文化娱乐休闲、旅游并与金融、商务结合国内外及本市消费100万以上3050万平米区域商业购物、文化娱乐、休闲地区及外来消费50万以上1520万平米社区商业地区居民日常生活的需要当地居民5万以上255万平米（日本各类型购物中心比较参考）1、单纯看商业面积，本案逼近城市商业的范畴，理想的服务人口应达到100万以上2、济南东部5年后人口量将达120万人商业产品功能定位测评定位高端但优势尚未显现市政道路分割板块急需鲜明主题商业引领多为地下商业空间，商业动线需要更为灵动总部基地南区商业板块定位总部基地南区商业板块业态定位总部基地南区商业板块客群研究总部基地南区商业板块业态分区时尚精品总部基地南区商业板块业态示意魅力前沿总部基地南区商业板块业态示意阳光生活总部基地南区商业板块业态示意家居生活总部基地南区商业板块业态示意家居生活总部基地南区商业板块业态示意儿童天地总部基地南区商业板块业态示意美食天地总部基地南区商业板块业态示意美食天地总部基地南区商业板块业态示意娱乐健身总部基地南区商业板块业态示意南区商业板块建议A1A7七个地块因地势高差造成区域内部整体结构缺乏有机联系，各自独立，地上地下空间和各地块商业空间彼此之间缺乏必要的联系，因而不能相互补充、相互激发。条块市政道路分割使公共空间成为大小不一的商业碎片。各自独立缺乏必要的空间连续，人的活动丧失连续性，人行通道（而不是商街）成为各建筑唯一联系的媒介。因此商业区域内部急需调整与整合。如何进行动线空间的结构整合设计。引导人流流动成为关键因素。南区商业板块建议的思考各商业板块实现有机的统一各商业板块实现有机的统一南区商业板块建议的思考通过对总部基地南区地上建筑、地势地貌、地下商业空间和周边建筑等因素的综合考虑，我们将总部基地南区的商业动线确定为“点线”的几何构成特征。即“点”按不同地块功能特点及空间层次差异细分为端点、节点、核心等不同功能的定位的“点”；利用地下通道、景观走廊、主题街区等“线”将各点融会贯通，共同构成“点线”的步行空间结构系统。南区商业板块建议商业动线主题购物区品牌旗舰店地上景观广场地铁出入口及中庭总部商务人群汇聚点地铁人流通道步行街区品牌旗舰店内部扶梯景观走廊市政人行道路南区商业板块建议商业动线商业动线“点线组合”示意图垂直动线在地上核心位置设置旗舰商业内部通道、自动扶梯、下沉广场等人流汇聚点，形成有效的垂直动线与连带，将地上人流带地下。南区商业板块建议商业动线垂直动线实例上海五角场垂直电梯便捷下行通道业态呼应各地块地上商业，业态与相应地下一致，形成相互呼应的关系南区商业板块建议商业动线“回”字动线在每个地块的内部根据不同的情况设置“回”字型商业动线，然后整个南区的地上、地下商业空间分别利用地铁步行街、主题鲜明的特色街区、景观走廊连通，形成一个大的联动型商业空间，将客流便捷的引入不同地块的不同特色商业区。地铁入口客群入口地铁入口奥体及重汽入口客群入口客群入口南区商业板块建议商业动线景点建议地上商业、连通区域，间隔设计商业广场，将地上商业各点有机连接，由于在实际商业运营中，大型或长线条形式的绿化与水景对商业气氛的隔断十分明显，建议减少此类景观的出现，多以点式的景观组团或商业中庭提升项目商业氛围与整体的品质。南区商业板块建议商业动线南区商业板块建议景观示意南区商业板块建议商业动线外部互动作为东部城区的核心区域，项目所在的汉峪片区与邻近的奥体文博片区、齐鲁外包城片区人流的便捷导入，也是商业动线需要重点解决的部分。为此重点建议根据实际情况增加各地块内部对外朝向的人行入口、下沉广场开口和旗舰商业店招等人口汇聚因素设置，并将地铁人口通过合理的分支动线贯通各个板块，最大程度促进各地块的商业火爆氛围。设立下沉广场，开口朝向舜华路，导入奥体方向客流设立下沉广场，开口朝向经十路舜华路路口，导入经十东路客流设立下沉广场，开口朝向凤凰路，导入未来世贸商业的客流设立下沉广场，开口朝向东侧地铁入口，导入地铁的客流南区商业板块建议商业动线增加入口在做好外部对接基础上，增加下沉广场以便实现客流的更便捷导入。入口形象设置有特色，极具视觉冲击力的入口形象吸引人流的关注与汇聚。南区商业板块建议视觉形象统一包装各地块商业采用统一的案名如泉城新干线，七星国际广场，并设立统一风格但各具地块商业特色的包装南区商业板块建议视觉形象商业板块地铁步行通道建议保证地铁步行通道两侧商业空间更适合商家运营，建议在保证消防等控规的基础上将两侧铺位增大至5米进深，并做好中心通道的装修与重要节点的景观设计。商业板块地铁步行通道示意商业板块地下步行通道建议单通道步行街示意图双通道步行街示意图结合销售总额与去化速度、商业运营、商家实际需求与工程施工等因素基础上，连通各地块的步行通道建议采用单双通道结合的形式进行。单通道区域主要为主力商家与旗舰商家汇聚地，双通道为品牌单店或精品店铺。A6地块商业定位建议基于A6地块五星级酒店的先期定位和地下为地铁步行通道的规划，建议在地铁步行街两侧设立5000左右的商业体量，主要锁定地铁快速消费类型的水吧、冷饮、杂志报亭、西点甜品等商家。A2/A3地块商业定位集餐饮、娱乐、美容、康体、休闲、商务空间为一体的综合商业体A2/A3地块商业主题定位功能元素餐饮美食广场、食尚街区娱乐KTV、健身、美容休闲广场、公园、建筑小品等操作策略先期定位、实施调整短期内满足区域内商务服务配套所需中长期内成为东部重要的商业核心基地A2/A3地块商业功能元素楼层业态A2半地块地下休闲餐饮品牌餐饮商务、生活配套A3地块地下娱乐美容或健身A3地块半地下精品零售店（化妆、服饰、饰品）A2/A3地块商业业态设置建议A2/A3地块商业目标客群分析将A3区域半地下位置规划为品牌折扣店，全部按零售店铺的功能配置，其他部分区域通过点状分布的布局在主要节点位置上设立茶饮服务区。品牌折扣店服装、化妆品、饰品A3地块半地下业态建议将A2区域半地下位置（绿色）规划为尚品美食，全部按餐饮业的配套功能配置，红色部分区域规划生活街区（商务生活配套）。A3区域地下一层部分（黄色）规划为娱乐或健身。A3地下一层娱乐或健身尚品美食生活街区A2半地下A2半地下/A3地块地下业态建议A2/A3地块商业建筑规划设计建议平行动线设计设计原则A、有效导入西部、东部、北部的强大客流B、利用其商业面向舜华路的长度优势，有效导入经十路客流C、有效吸引周边办公商业客群，与项目商业互动，提升项目整体商业价值D、有效吸引周边住宅客群，与项目商业互动，提升底商价值E、有效截留西部通往东部各区、北部通往南部区域的客流，增加商业人气F、商业街内部充分的客流环动，增加客流停留时间动线设计实施A、设置主广场、下沉广场，并增加直行与上行动向的统一配置B、设置外围商业导向，增加可识别性A2/A3地块商业动线设计建议尚品美食麦当劳肯德基必胜客星巴克面点王好利来避风塘绿茵阁DQ豪客来两岸咖啡茉莉餐厅爵士牛排德克士尚品美食NA2地块地下商业业态指引将A2区域半地下位置（红色）规划为商务街区，全部按商务及其日常配套类的功能配置，在保证动线以及建筑结构的基础上对区域划分。商务街区道克图文社航空票务中心同仁堂超市幸福人药品超市移动通信中心美容美发店烟酒专卖店特色产品专卖漂亮新娘克丽缇娜SPA超市专业卖场餐饮区A2地块地下商业业态指引A2地块地下商业业态指引注A3半地下店铺全部采用对穿商铺的形式，合理的进行客流引导，避免出现死角，达到更好的循环导入系统。通道宽度为4米。A3地块半地下商业动线设计建议将A3区域半地下位置规划为品牌折扣店，全部按店铺的功能配置，店铺应在保证动线以及建筑结构的基础上进行。品牌折扣店服装、化妆品、饰品A3地块半地下商业业态指引品牌折扣店服装、化妆品、饰品将A3区域半地下位置规划为品牌折扣店，全部按店铺的功能配置，店铺应在保证动线以及建筑结构的基础上进行。OLAY玉兰油雅芳欧莱雅金利来上海故事阿依莲PRADACROCSATESTONLCOACHJESSICA耐克361A3地块半地下商业业态指引A3地块半地下商业业态指引通过环廊的连接使客流在同一楼层内环动，不出现商业死角，更好的保证各区域内的人流量。NA3地块地下商业动线设计建议设计原则引导客流向高楼层流动，提升高楼层商业的价值，降低高楼层商业的销售抗性，同时满足不同商业形态的经营时间差异，为消费者提供全业态的多功能的购物体验。具体实施主街入口尽量有标志性建筑主入口设置明显的独立的上行动线尽可能多街口导入人流主街在避免急弯前提下尽量曲折以增加商铺面宽总长度主街应有多条附街在中心交汇并得到有效延伸中央广场具备集会和凝聚人气的功能，并有独立的上行动线停车场设置上行动线整体布局应利于客流均布、客货组织、停车等A3地块地下商业垂直动线建议在下陈广场处设置主入口，其他个通道位置设计次入口，包括楼梯口，停车场入口，电梯入口等，有效导入外围客源进入商业内部，整体以主入口为主，多入口导入的原则。进入地下超市A3地块地下商业垂直动线建议将A3区域地下一层位置（黄色）引进娱乐或健身。综合超市或专业卖场银座歌唱家、钻石钱柜、好乐迪、幸福时光、银座健身、良子健身、莎莎美容等娱乐、健身、美容、康体等A3地块地下一层商业业态指引垂直交通（楼梯、电梯）的设置要考虑铺位的均好性。内设置货梯。建立闭路电视监控报警保安系统。建立背景音乐及应急广播系统。合理布线，增加互联网高速接口入铺。洗手间的布局对大部分商铺使用便利。合理利用偏僻位预留作仓库。保障各位置的无线通讯信号畅通。电子屏幕设置的位置合理，视觉协调。A2/A3地块商业公共配套建议临外街的外立面要考虑日后户外广告的因素。门口的设计风格要商场的整体风格相配。尽可能营造小而精且独具特色的绿化环境小品和人文景观。中庭和广场设置座椅，考虑椅子的款式、颜色是否与步行街的风格相配。下沉中央广场设置广告和灯饰，要考虑样式和数量、颜色。街区内部装饰的总体格调。街区内部的广告布置情况。步行街、中央广场、所采用装饰地面的材料和颜色等。A2/A3地块商业公共空间装饰建议商家建筑要求餐饮休闲娱乐型麦当劳两岸咖啡茉莉餐厅必胜客星巴克肯德基餐饮类意向商家支持餐饮类业态由于有特设的建筑要求，要满足排油烟、排污、煤气接入、大容量电力供应等特殊要求，因此在规划设计之前要充分考虑餐饮类业态的分布。餐饮类主题美食街设计要符合政府批准的有关卫生、防火等规范和标准，也要符合城市规划和食品卫生监督机关要求。餐饮总平面布置设计的要点在总平面布置上应考虑避免厨房或饮食制作间的油烟、气味、噪声及废弃物等对周边居民与公共场所的污染；饮食建筑的人流、货流分别设置垂直交通；利用周边地下车库和路边停车位作为停车配套。意向商家需求全层各餐厅厨房借助统一的通风、排气、抽烟管道，独立接口，直接接驳到各餐厅厨房，用一总管采用机械通风排气。良好的通风排气系统，可防止厨房里的油烟，气味串入餐厅，影响顾客。针对产生油烟的设备上，应加设附机械排风及油烟过滤的排烟装置和收油装置。针对产生大量蒸汽的设备，除加设机排风外，还应分隔设置防止结露和做好凝结水的引泄措施。所有厨房均设独立的水电计量表、煤气表。餐厅厨房燃料全部以市政管道煤气工作。将水、电、煤气管道铺设至每个餐厅的厨房。在设计过程中，若有餐厅或其他公共房间位于热加工间的上层时，热加工间外墙的洞口上方应设宽不少于1M的防火挑檐。餐饮街通风、排气、抽烟和除尘、水电系统A2地块意向商家需求连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅以家庭个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于18米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200500平米框架结构层高不低于45米位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型1501000平方米、大众型80200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120500平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米有充足的自来水供应有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮合作方式租期5年以上大众化快餐店24元平米/天消费型快餐店630元租期三年以上低层为15元平米/天以上,具体视地段商圈而定楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米天）代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头餐饮类选址要求1A2地块意向商家需求餐饮类选址要求2茶坊、酒吧、咖啡面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于28米；如与居民相邻，设置隔音层80200平米；其余与普通餐厅相同60120平方米；框架式结构；层高不低于28米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式租期2年以上租金320元/（平方米天）租期2年以上租金25元/（平方米天）租期2年以上一般企业35元/（平方米天）代表品牌星巴克马兰拉面、面点王金蝶轩A2地块意向商家需求全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国式的生活方式麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球121个国家和地区麦当劳在中国1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅670家餐厅遍布25个省和直辖市的108个次级行政区域经营之道1、QSCV原则，即质量、服务、清洁和价值2、严格的检查监督制度和完备的培训体系3、联合广告基金制度4、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的13来自直营店，其余来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90）A2地块旗舰商家麦当劳选址原则方便顾客1、针对目标消费群定位于年轻人、儿童和家庭成员；2、着眼于今天和明天讲究20年不变3、讲究醒目一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成5、优势互动选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店选址步骤1、市场调查和资料信息收集包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。2、对不同商圈中的物业进行评估包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。3、投资回报与风险评估A2地块旗舰商家需求全球最大的餐饮连锁企业百胜餐饮集团旗下企业1958年成立，在全球多个国家和地区拥有135万家分店必胜客在中国1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店品牌诉求从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅”，消费群以年轻一族为主，注重时尚流行经营战略全球战略目标市场营销战略（STP营销），即细分市场、选择目标市场和产品或服务定位。中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌必胜宅急送；4、本土化经营A2地块旗舰商家必胜客要素要求商圈大城市及发展潜力较好的中小城市商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈物业要求经营面积单层450480平米双层500600平米楼板承重大于450公斤/平米供水供电供水需2分管。排水需要4分管。水压2535公斤，保证每天20吨；250千瓦通风通暖留有排烟出口，可放通风机；需安装8台十匹机，有放置外机的地方排污环保排污需要4分管，并有34立方米的隔污池；满足正常的环保条件合作方式直营A2地块旗舰商家需求超市类A3地块意向商家支持专业卖场A3地块意向商家支持要素要求商圈经济发达、城市化水平30以上；交通便利；商圈人口规模510万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积500020000，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高55M，二层以上层高45M柱距8米8米为宜物业纵深以3050米为佳楼板承重800KG/停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限1020年A3地块意向商家需求超市类苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利商业街店临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区，市级区级商圈社区店紧邻大型社