2008年7月武汉盘龙城房地产市场分析报告

盘龙城市场分析1、中观市场分析（一）、盘龙城地理区位“两线三点”之间盘龙城经济开发区前身是滠口经济开发区，2003年更名为盘龙城经济开发区，开发区地处武汉市北郊黄陂西南部，外环线与中环线之间，与市区隔府河相望，南距汉口火车站6公里；阳逻深水港、汉口火车站、天河机场这个“黄金三角线”将其围在中间。（二）、片区概况1、片区现状“武汉第四镇”作为一座沉睡了3500年的古城盘龙城俨然已成为武汉市中环线与外环线之间一个新的经济“特区”，武汉因长江、汉江而被分为三镇，位于市区之北最近郊的盘龙城经济开发区，隔府河与汉口相望，则意欲成为“武汉第四镇”。2、区域功能定位1）、现在制造区盘龙城经济开发区抢抓武汉积极振兴现代制造业的机遇，因地制宜明确发展重点，做大做强现代制造业。一时因势利导，积极扶持生物医药业；二是乘势而上，积极发展食品加工业；三是扩大引进，加快发展汽车工业及建工机械；四是借势造势，发展建筑建材业。2）、临空港物流中国华力集团、中国华星集团、北京华特新集团联合打造的武汉国际航空港物流产业区，地处盘龙城经济开发区机场路以西，规划面积为110平方公里，依托武汉天河国际机场，重新构筑大武汉的“九省通衢”地位，建设成为一个集临空工业、物流产业、新型服务业、出口加工业、现代农业与居住度假休闲为一体的现代花国际性空港城。3）、旅游度假区一是打造盘龙古城名胜区在研究、保护的基础上，充分利用盘龙城“三山两湖”的湖光山色，合理开发其旅游价值，使丰富的人文景观与秀丽的自然风光和谐地同意起来。二是建设蟠龙湖（后湖）风景区盘龙湖三万亩你改造城武汉市继东湖后的第二大名湖景区。三是长江乐园及黄花涝风情古镇长江乐园目前预留地在盘龙城西区，面积11万亩。与黄花涝连成一片，进一步带动旅游相关产业的发展。4）、生态人居区组织香港纵横、深圳宝安、北京名流、武汉地产等17家签约房地产开发企业，以新颖的理念、完善的规划、优美的环境、上乘的质量、精美的造型、齐全的功能、休息的色彩，将19000亩房地产用地建成高档景观住宅小区，以地气带动人气，以人气聚财气，在设计上充分体现“绿色生态与现代科技”完美融合的意境，使盘龙新城成为武汉市民未来首选的理想居所。盘龙城定位以商务物流、航空城、高端居住、旅游为主的现代化开发区。（三）、区域房地产发展优势1、完善交通网络“房因路而兴盛，路因房而繁荣”自盘龙城经济开发区成立以来，开发区政府一直以实施盘龙城融入武汉主城为突破口，从战略研究、规划布局、基础设施等方面着手，力求跨越城市化发展的一般进程，现今已打通的三条主干道；从贷黄高速公路、盘龙大道、机场如今已成为有利的“三架马车”托起武汉“经济新区”，再加上楚天大道、巨龙大道、塔子湖东路等道路的修建构成了完善的道路体系，为盘龙城融入武汉城区以及区内发展起到了有利的推动作用。2、区域优势规划支柱作为“武汉第四镇”不断递增的升值空间，盘龙城致力于打造成中不崛起的重要战略枢纽，抢抓天河机场“天空开发”的机遇，抓紧完善空港经济区规划，加强空港经济区市政基础设施和绿色景区建设，相比其他区域，盘龙城区域规划具有得天独厚的优势1）、立体交通网络开发区东临阳逻深水港、西依武汉天河机场、南临汉口新火车站；贷黄一级公路、天河机场一级公路和盘龙大桥、盘秤大道及刘宋大道组成的四通八达的道路网络，构成“水、陆、空”立体交通网络。2）、天兴洲长江大桥尚在建造中的国内最大规模的公铁两用大桥武汉天兴洲大桥，早已引起许多投资者的兴趣，将会为武汉增添多个经济增长点。3）、武汉航空港盘龙城与武汉其它郊外居住区相比最大的优势是有武汉航空港这一快捷的交通枢纽，它为盘龙城赢得富人青睐立下了汗马功劳。盘龙城正处在武汉市北郊外环线上，这样鑫城恐慌总、陆地相交叉的立体交通网，这一静一动很府河夫人的心态。盘龙城的武汉国际航空物流港，规划了水上娱乐项目、高尔夫球场两个度假区，这无疑为盘龙城增添了魅力，盘龙城的富人区已经悄然形成。4）、盘龙大桥通车盘龙城大桥从空间、时间、心理上大大拉近了盘龙城与汉口中心城区的距离。5）、贷黄高速府河收费站后移31公里这在很大程度上减小市民从汉口至盘龙城的“心理屏障”。6）、武汉城区的辐射作用便利的交通网以及集交易、展示、物流、娱乐、服务于一体的汉口北专业市场群的建设将使得盘龙城于武汉城区联系更为紧密，同时对盘龙城的经济发展起到了去打的推动作用。汉口小商品交易中心日前已经动工，将建成中国最好、中部最大的批发市场，将成为盘龙城新的经济引擎。以此带动整个片区商业的发展，也将吸引更多来函做生意的人群来此地购房。7）、工业园区的建设目前盘龙城已建成佳海工业园、盘龙汽车城，企业第一社区也已有多家大型企业入驻。哥特工业园也已在规划中。工业园区的发展为盘龙城的发展提供了有底的经济保障。3、区域先天优势距离汉口最近的开发区天然山水与都市中心优势兼备；深厚历史文化底蕴；政府政策扶持给予崭新的发展空间先规划后开发；典型项目提升区域知名度。分析随着交通的逐步完善将使盘龙城更好地融入到了大武汉中；工业园区的建设、汉口北专业市场的建设，将成为盘龙城新的经济引擎，盘龙城的腾飞指日可待，为房地产业的发展提供了良好的发展空间。（四）、未来销售的压力据相关调查数据显示汉飞于盘龙城储地2200亩名流3400亩土地储备武汉地产集团2600亩地未开发纵横集团2000亩三江航天760亩珩生1000亩住宅500亩工业等基本上盘龙城的剩余住宅用地全都被各大地产集团瓜分，同时由于国家规定两年内不开发的土地国家有权收回，现今盘龙城各大地产集团纷纷快速开发项目，未来的盘龙城楼市的竞争将主要注重在价格、品质和管理方面。同时盘龙城现今备案开发面积共480万方的体量，在08年预计将有150万方的供应量，竞争尤为激烈。（五）、各类配套“争相出炉”1、武汉极地海洋公园在07年5月一个占地五十五万多平方米的极地海洋公园正式动工，项目总投资达三十亿元人民币，预计两年后建成并对外开放。武汉极地海洋公园项目位于该市东西湖区金银潭经济开发区内，紧邻武汉中心城区，交通便利。该项目占地五十五点七八万平米，总建筑面积约八十三万平米，主要由极地海洋公园、旅游大道、欧洲风情小镇、棕榈滩水公园和海洋风情社区组成，成为武汉首个以海洋文化为主题的大型复合旅游项目，被列入该市“十一五”规划。2、李嘉诚的长江实业预计投资100亿于武汉兴建长江乐园第一财经日报记者从武汉长江娱乐发展有限公司下称“长江娱乐”获悉，武汉市市长李宪生和长江娱乐高管层目前正在香港与李嘉诚旗下“长和系”协商长江娱乐所辖武汉“长江乐园”项目合资事宜。该项目投资仅主题公园一项就高达825亿美元约合6437亿港元。如果与长江实业集团有限公司下称“长江实业”合作成功，困扰“长江乐园”将近10年的建设资金问题将有望得解，而李嘉诚拟在武汉进行大规模地产开发之事也将从中受益。目前，除长江实业外，首次进入武汉市场的和记黄埔有限公司下称“和记黄埔”已于5月9日以1623亿元买入当地两块商住用地。“长和系”挟主题公园运作地产据知情人士透露，此次“长江乐园”主体项目主要由长江实业操作，并参与该地块基础设施、交通项目建设，和记黄埔则着力开发其周边房地产项目。长江娱乐办公室一位姓谢的工作人员昨天也告诉记者，“长江乐园”除主题公园外，还有近万亩地产，和记黄埔此前已就此和长江娱乐接触多次。长期关注该项目的华夏证券基金投资人袁建军分析说，“长和系”锁定武汉“长江乐园”有其战略考虑一方面，长江乐园是目前国内唯一获批的大型主题公园，“长和系”可避免政策风险和遥遥无期的等待时间，另外该项目设计规划已基本成型，可大大缩减投资回报期；另一方面，武汉地处中国中部，交通便利，辐射半径广，是大型主题公园成功运营的重要保障条件。该项目规划用地目前位于武汉黄陂盘龙城开发区，距天河机场仅6公里。“长和系”目前正加速进入武汉房地产业，希望借助“长江乐园”的辐射效应，带动当地房地产业的发展。“这也许是李嘉诚的真正用意。”袁建军说，“长和系”想参照深圳“华侨城”的开放模式，长江娱乐曾考察过多家大型娱乐城，华侨城被它们认为是国内最成功的项目从主题公园起家，然后全面发展当地房地产业。据悉，“长江乐园”项目早在1997年11月就获得了当时国家计委的批准立项，1999年该项目的可行性研究报告也被正式批复。“但受资金和用地问题困扰，至今没能正式动工。”长江娱乐的一位内部人士告诉记者。目前，武汉方面已花费200万美元邀请美国兰马娱乐集团完成了“长江乐园”项目一期工程的全部设计稿。曾设计了世界上20多个主题公园的美国兰马娱乐集团是迪斯尼主题乐园的设计者。在“长江乐园”新的项目规划中，该项目被设计成主题公园、购物、餐饮和酒店一体式的超大型娱乐新城。去年武汉市成立了“长江乐园项目领导小组”，由市长李宪生和多位副市长亲任正副组长，工作重点主要就是项目融资。近日，湖北省正在香港举办“招商周”活动，武汉市长李宪生一行将为“长江乐园”的融资作最后一搏。李宪生手中握着三张牌国家发改委下发的国内唯一一张高科技主题公园项目批文，巨资完成的主题公园设计方案以及武汉市亟待开发的房地产市场蓝图。但在赴香港同“长和系”谈判之前，武汉方面最大的困难是，还未拿到该项目用地的土地使用证和建设许可证以及建设资金。目前，长江娱乐已取得“长江乐园”新规划用地的选址意见书和规划许可证，该地块现为基础农业用地，如使用该地建主题公园，还需得到国家发改委审批和国土资源部的批准。接近长江实业“长江乐园”项目组的一位人士告诉记者，熟稔内地土地政策的长江实业一开始就提出土地使用问题，极为关心“何时、以何种方式招标、挂牌或拍卖拿到土地使用证和建设许可证”。而这一问题也正是武汉方面目前赴港谈判的关键所在。2、微观市场分析盘龙城各楼盘综述项目名称项目位置整体规模主力户型销售价格（元/）销售率备注美凯奥韵汇黄陂区盘龙城楚天大道多层、小高层、高层17层，占地50亩，总建筑82708，绿化率51，容积率248，停车位83个。待定价格待定未开盘总占地面积50亩，分2期开发，1期开发23亩，由2栋多层，2栋小高层，3栋高层组成。美景天城武汉市盘龙城经济开发区巨龙大道16号多层、小高、高层，项目总252亩，总建筑面积为416848，绿化率36，容积率248。83130价格待定未开盘宜鑫苑盘龙城经济开发区刘店村多层，总占地面积位4933，建筑面积位8880，绿化率为35，容积率位18。95110均价286050汉口北国际商品交易中心旁（国际商品交易中心总建筑面积300万，预计投资60亿人民币）08经典武汉市盘龙城楚天大道特1号高层建筑，小区总用地面积为40053，35的绿化率，拟建小区总建筑面积约为1271944,由八幢18层住宅楼组成。7090价格待定未开盘由武汉皇家卓尔置业有限公司开发，为卓尔家纺城的住宅配套。人和天地盘龙城经济开发区楚天大道特一号小高层、高层，三期怡和园占地181亩，总建面22万方，绿化率456容积率180，整体建筑共34栋，包括11层小高层及18层中高层，建成后将成为容纳2500余户居民，近8000人的大型住区组团。90136均价3380三期401彩色铝合金窗框或彩色塑钢窗配中空玻璃。2分户门采用乙级钢制防火防盗门。阳台门为彩色铝合金门框或彩色塑钢门配中空玻璃（带隐形纱门）。3地面水泥砂浆抹平。优惠房交会期间，工行黄浦支行金卡客户购房享受优惠，小户型2成首付，大户型3成首付，首次置业者购房还可享受2666元“安家费”珩生领袖城盘龙城楚天大道小高层、高层建筑，项目总占地面积18万，总建筑面积为55万，绿化率40，容积率3170170均价3850一期30全部为全装修，同时住宅建筑形态以小高层、高层为主，配以超5星豪华会所、约9万沿街商业，以及地块中央3万大型水景。详细装修标准见附件1。盘龙瑞祥熙园盘龙城刘店街,正南面紧接着后湖多层小高层，占地面积为22566，建筑面积为56415，绿化率335，容积率25，停车库190。85117均价305060小区管理较差，同时项目位置为侵华日军杀害中国人民的万人坑哥特帝景盘龙城露甲山路特8号多层小高层，总占地面积为10万，总建筑面积为16万，绿化率358，容积率15。94127均价3350304090200主打户型，距天河机场15公里，距汉口市区6公里。优惠一次性付款打91折，再在总房款上减去8888元。F、阳光城武汉盘龙城经济开发区巨龙大道特8号高层，总占地面积为11万，总建筑面积为35万，绿化率36，容积率30，停车位1430个。90133均价320040日本MAO一级建筑士事务所；武汉理工大学设计研究院；法国莫奈景观公司等国内外著名的规划设计公司联合设计。形成了一心一轴多点（一个中心园林休闲区/一条大视距，大景深主景观轴/多个组团绿化中心）的项目格局盘龙香槟半岛盘龙城经济开发区，企业第一社区旁小高层、高层、别墅，项目总占地1000余亩，总建筑面积为52万，总建面积内未包括地下停车558万，其中人防12万，绿化率363，容积率144，停车位2248地下1395，地上853一期为联排别墅价格待定未开盘长达4公里的湖岸线，形成了一湖二岛三湾罕见自然环境龙城天居园二盘龙城经济开发区，开发区管委会对面多层、小高层，项目总占地面积为300亩，总建筑面积为30万，绿化率为89均价3200一期902007825一期，20071222二期开始销售期434，容积率为17，停车位256个。佳海歌林花园武汉盘龙城经济开发区管委会斜对面小高层、高层，总占地面积为23256亩，总建筑面积为46万，绿化率为40。8894127复式225均价32008511F小高层，18F及24F高层全部为2梯4户日月山水盘龙城经济开发区巨龙大道六号多层、小高层，占地面积33万，总建筑面积50万，绿化率45，容积率170120多层3800高层420065拥有罕见亩私家天然湖泊，公里绵长水岸风景线鼎鑫摩卡小镇武汉市盘龙城经济开发区露甲山路特8号多层、小高层、高层，占地面积为20万，总建筑面积为36万，绿化率36，容积率18，停车位1500个。133均价（折后）3200一期90一梯两户，外墙全部为紫砂砖，单层中空玻璃。户型从90两房一厅到140的三房两厅，主要以中、大户型为主。主力户型三房二厅两卫，面积12234；二房二厅一卫，面积8664。盘龙新天地（二期）黄陂盘龙城经济开发区露甲山特1号多层、小高层，项目总占地面积117820平方米（约177亩），首期开发100亩，容积率145，建筑密度25，绿化率35，其中一期总