2008年3月贵阳房地产市场分析报告

08年3月房地产市场信息简报一、宏观政策1、住房保障条例的出台将对房地产市场价格有一定影响17日，建设部副部长齐骥指出，在2007年第四季度，建设部就已经开始着手起草或者调研、准备住房保障条例。我们先后组织了几次专家讨论会，也成立了起草工作小组。住房保障条例已经列入了2008年的国务院立法计划。消息放出，即引来各方热议。因为此前，尽管保障性住房建设均列在全国各城市工作计划中的显要位置，但并无相关法律条例加以制约。待住房保障条例出炉，即意味着如果没有按照章程办事，将触犯法律条例。住房保障条例列入了2008年国务院立法计划，也表明政府将在法律层面，强化保障住房的制度建设，体现了政府对于这一民生问题的重视。在刚刚闭幕的两会上，总理工作报告中明确提出“要抓紧建立住房保障体系”。并提出了四项措施一要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房的建设和管理；二要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应；三是要综合运用税收、信贷、土地等手段，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨要加强市场监管；四是要依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。以武汉为例，今年将建设1028万平米的各类住房，保障性住房、普通商品住房和其他住房的比值为343，经济房全年竣工面积预计达到150万平方米，将能够缓解16万低收入家庭住房困难。整个“十一五”期间，武汉市将建设经济房1200万平方米，占整个住宅量的25。2010年底，通过购买经济适用住房，武汉市将有15万户中低收入家庭的住房条件得到改善。把住房问题作为关系到民生的重大问题，是两会透露的最新导向，而政策思路也逐渐清晰可辨城市低收入家庭主要通过廉租住房、经济适用房多重方式并举解决；中等收入家庭根据各地实际可安排经济租赁房、限价商品房解决；高收入家庭主要通过市场上的商品房解决。相应的，70的土地出让份额，将用于保障性住房以及中小套型、中低价位普通商品房建设。目前市场价格出现下调，购房者持币观望现象仍将继续，短期不会结束。不难预见，今年的市场发展区域分化、产品分化都将更加明显，在这种市场背景下，一方面要求企业提升精品意识、品牌意识，提高产品附加值，另一方面，要求企业仔细研究各自区域市场的发展前景和供需变化，制定符合企业自身实际的开发和营销策略。2、国务院组建“住房和城乡建设部”的改革方案，为中国房地产业的发展方向定下了基调在刚刚闭幕的全国“两会”上，这项任务已被明确写进总理的政府工作报告。中国房地产业经过20余年的发展与探索，正在驶入重视保障的轨道。在这一思路的指引下，可以预见，未来一段时间，将有大量的保障房项目进入市场，保障房的建筑体量也将在整个房地产建筑体量中占到较大比例，商品房市场格局将受到前所未有的冲击。面对市场格局的改变，地产商如何做出选择，或将决定其最终的命运。比如，是继续观望，还是主动适应新环境；是积极参与保障房建设，还是固守高端市场是重新设定自己的利润目标，还是调整企业战略另谋出路。面对新的十字路口，地产商必须做出选择。令人担忧的是，在这样的政策背景下，依然有地产商心存侥幸。这是因为此前一段时期，主管部门采取的一系列针对房地产业的调控政策并未取得理想效果。在GDP单一政绩考核标准和地方利益的驱动下，调控政策的效力在执行过程时被削减。这也使得地产商在与政策的博弈中“占得先机”，从而滋长了这种心理。然而，地产商面临的环境正在快速地改变。首先是信贷环境的收紧。从紧的货币政策正在令地产商普遍感受到资金压力，“贷款不是那么容易了”。而其他融资渠道依然受到限制，比如A股市场的暂时关闭闸门尚未真正开启，新融资工具依然踯躅行进。尤其是中小企业，根本无法获得基金的青睐。一个极端的例子是，一家资金链即将断裂的小型地产商不得不到江浙地区去借利息高达2530的“高利贷”。其次，房地产暴利时代行将就木。据各地最新公布的“2008年住房建设规划”显示，上海、北京、天津、内蒙古等省市建设保障性住房的面积，至少占到住房总建设面积的20，高的则达到30以上，远超出业界预测。保障房建设体量占整个住宅市场比例的加重，必将摊薄行业的整体利润。此前一部分依靠暴利起家的房地产企业若想获得持续发展，必须要对其盈利模式进行重新架构。地产商面临的另外一种现实压力来自市场层面。深圳、广州等一线城市纷纷出现量价齐跌的态势。尽管上海最近传出销量回暖的消息，但是观望的情绪依然笼罩着全国市场。这对企业提高资金运行效率极其不利。“住房和城乡建设部”的组建，则进一步鼓舞了这种市场的信心。因为，从宏观调控的角度而言，加强住房保障恰恰是抓住了房价的“七寸”。依据市场经济中的“供求形成价格”理论，加强住房保障的思路正是增加了市场供给，理清了市场需求层次，优化了多层次供给结构。诚然，住房保障是个系统工程，必须获得与之相匹配的权力方能发挥出作用，否则在执行中遇到的阻力有可能将其架空。但是“大部制”框架下的“住房和城乡建设部”的改革方案，已经明确地传达出最高管理层的决心。3、贵阳市2007年房地产市场运行情况2007年，在宏观调控继续深入实施的背景下，贵阳市房地产开发投资保持稳定增长，投资结构基本合理，商品房供需持续走强，供需总量基本平衡，商品房价格平稳增长，房地产业的发展与国民经济保持协调，房地产市场总体运行态势良好。一、房地产市场运行基本情况（一）房地产开发投资保持稳定增长，投资结构基本合理，房地产业对国民经济的贡献突出。全市房地产开发累计完成投资13541亿元，同比增长257。其中住宅投资7872亿元，同比增长46，住宅投资增幅比上年提高262个百分点，占房地产开发投资的581，住宅投资的主导地位得到进一步巩固，投资结构基本合理。房地产投资占固定资产投资的27，比上年提高1个百分点，房地产业增加值2401亿元，同比增长78，房地产业占GDP的比重为35，与上年基本保持平稳，房地产业仍然是拉动贵阳市国民经济增长的重要支柱力量。（二）房地产项目开工情况良好，由于大盘项目所占比重较大，开发周期较长，因此房地产项目竣工量出现下降。全市房地产项目新开工面积58067万平方米，同比增长321，其中住宅面积48424万平方米，同比增长325；房地产项目竣工面积23098万平方米，同比下降223，其中住宅面积18454万平方米，同比下降225。三随着房地产消费需求的持续扩大，商品房市场呈现供需两旺态势，商品房空置面积进一步减少。全市商品房批准预售面积54179万平方米，同比增长533，其中住宅面积49641万平方米，同比增长676。全市商品房销售面积（指商品房销售合同登记面积）48641万平方米，同比增长609，其中住宅面积45511万平方米，同比增长617。商品房销售的持续旺盛，使商品房空置面积进一步减少。截至2007年12月底，全市商品房一年以上空置面积2326万平方米，比上年减少1131万平方米，其中住宅面积758万平方米，比上年减少91万平方米。四在市场需求的有力支撑下，商品房销售价格指数平稳增长。全市商品房销售价格指数为1073，同比增长73，住宅类价格指数1077，同比增长77，其中普通住宅、经济适用住房、高档住宅价格指数分别为1101、1053、1065，普通住宅价格涨幅较大一些；非住宅类价格指数为1052，其中办公楼、商业营业用房价格指数分别为1083、1038。（五）经济适用住房供应量进一步放大。全市经济适用住房完成开发投资2706亿元，同比增长338，开工面积1228万平方米，同比增长09，竣工面积1002万平方米，同比下降51，批准预售面积13115万平方米，同比增长3372，销售面积11931万平方米，同比增长749。（六）存量房交易呈量缩价增走势。全市存量房登记交易面积8578万平方米，同比下降121，其中存量住房面积7263万平方米，同比下降33；存量房交易均价2400元/平方米，同比增长173，其中存量住房交易均价2000元/平方米，同比增长124。七房地产信贷支持力度有所从紧，房地产开发贷款和预购商品房抵押贷款增速明显放缓。全市房地产开发到位资金合计22364亿元，其中国内贷款5721亿元，同比增长309，增幅比去年下降6个百分点，国内贷款占开发到位资金的256，同比下降13个百分点。全市预购商品房抵押贷款4577亿元，同比增长7，增幅比去年大大下降。住房公积金贷款仍保持快速增长态势。全市住房公积金新增贷款7896户，同比增长429，公积金贷款金额1222亿元，同比增长581，公积金贷款占预购商品房抵押贷款的267，比去年提高86个百分点；全市共有36907人使用个人住房公积金购房，提取个人公积金金额351亿元，同比增长729，公积金对住房消费的支持力度进一步加大。二、房地产市场特点（一）房地产项目规模化、品质化趋势日益明显。省外企业的相继进入使贵阳市房地产项目进一步向规模化、品质化方向发展。目前，贵阳市总建筑面积在30万平方米以上的项目有24个，其中100万平方米以上的超级大盘就有8个，项目规模扩大，配套设施进一步完善，商品房综合品质大大提高。同时，外来企业的进入也加剧了贵阳市房地产市场的竞争，加速了行业整合，实力不强的中小企业将面临一定的困境。（二）在市场总体需求旺盛的背景下，房地产二、三级市场呈现背离态势。开征二手房交易营业税和个人所得税，对贵阳市二手房产生了一定的影响，由于交易成本的增加，对部分二手房消费者产生了“挤出效应”，加上近年来新建商品住房和二手住房价格差距逐渐缩小，因此，在总体需求保持稳定增长的情况下，一方面是新建商品房销售的放量增长，另一方面则是二手房登记成交量的逐步萎缩。（三）外来购房比例进一步增大。随着贵阳市城市环境日益改善，城市品位逐步提高，“避暑之都”的品牌效应不断增强，宜商宜居的贵阳吸引了越来越多的外来人士购房置业，外来购房（指除贵阳市辖区以外的人士所购商品房，即省内其他地区和外省、市及境外人士所购商品房）比例进一步增大。在2007年全市商品住房销售对象结构中外来购房比例达52，较去年提高了15个百分点。三、房地产市场主要问题（一）住房供应结构仍不完善。一是中低价位、中小套型住房供应有所不足；二是经济适用住房供应量偏小，2007年尽管经济适用住房投资和上市量有较大增长，但所占比重仍显不足。从投资情况看，全市经济适用住房投资只占房地产开发投资的199，从供应情况看，批准预售面积只占新建商品房的242。（二）土地转化周期较长，部分土地供应没有如期形成有效的商品房供应。从贵阳市实际情况看，近几年已出让的可供房地产开发的土地总量是十分充足的，但目前部分土地供应没有如期转化为有效的商品房供应，土地转化周期较长，一定程度上影响了政府通过增加土地供应从而增加商品市场供给的政策效果。（三）房地产市场行为还不够规范。一是在房地产开发环节，还存在擅自改变规划使建筑长高长胖、配套不完善等现象；二是在房地产交易环节，还存在内部认购、广告不实、捂盘惜售以及交房时乱收费等违法违规行为；三是房地产中介服务企业良莠不齐，证照不全现象十分严重。从业人员素质偏低，服务水平不高；四是二手房交易签订“阴阳合同”做低交易价格，交易中违规操作现象也逐渐增多。（四）局部区域、个别项目房价增长有过快趋势。目前贵阳市经济处于持续快速发展时期，房地产业也正处于快速增长阶段，房价保持一定的增长也是正常的。尽管房价增长与国民经济发展及居民收入增长虽然基本保持协调，但是，局部区域房价增长较快，特别是个别项目房价存在非理性上涨的情况是值得重视的。四、房地产市场趋势预测2008年，虽然房地产市场大环境将充满一定的变数，但作为目前仍处于快速发展阶段的贵阳房地产市场，仍然具有较多的有利因素国民经济持续快速增长、居民收入逐步提高、城市化进程加快，建设“生态文明城市”的科学定位、“避暑之都”品牌日益提升，环城高速公路、厦蓉高速公路及贵广快速铁路建设的实施等，将促进贵阳市房地产业的加速发展，房地产市场供需仍会保持旺盛格局。不过，随着宏观调控力度继续加大，尤其是金融政策进一步从紧，房地产市场也面临一定的压力。房价方面，随着贵阳市“住有所居”行动计划的逐步实施，城市低收入家庭住房困难将得到逐步解决，同时，随着经济适用住房、廉租住房和“两限房”等住房供应体系不断完善，住房结构进一步趋于合理，贵阳市房价也会保持平稳增长的态势。二、市区主要高层搂盘销售量与价格变化分析南明区搂盘名称搂盘地址项目类型可预售套数已销售套数本月销售套数（套）本月均价本月均价较上月涨幅（元）开发商君悦华庭新华路高层69533975836上涨166元/贵阳新世纪房地产开发公司众福家园花溪大道北段高层549166164074上涨36元/贵州众福房地产开发有限司水云轩复兴巷8号高层1043627674下跌2066元/贵阳筑港房地产开发有限司经典时代花园市南路高层36817495563下跌118元/贵州卓信房地产开发公司林城花都南厂路高层56232545585上涨720元/贵州武岳实业集团房地公司富都大厦富水南路高层1937213468下跌167元/贵州三益房地产开发公司香榭丽舍南明区宝山路小高层、高层26417915932下跌479元/贵州融发房地产开发公司宏桥水岸南明区解放路高层1556054702下跌206元/贵阳宏昇房地产开发公司福楼旺邸二期南明区市南路高层28924445343下跌413元/贵阳鸿飞房地产开发公司阳光100商住市南路高层46933035952下跌672元/贵阳群力房地产开发公司金岸玉都文化路高层36231508400不变贵州通达房地产开发公司山水黔城四方河路小高层、高层468252564695上涨171元/贵州宏立城房地产公司大正雨曦城郭家寨笔山路小高层、高层426803380不变贵阳永兴房地产开发公司合计490425001085431云岩区搂盘名称搂盘地址项目类型可预售套数已销售套数本月销售套数（套）本月均价（元/）本月均价较上月涨幅开发商阳光佳居1期云岩区君子巷高层17417400不变贵州宏业房地产开发有限任公司公园2008云岩区公园北路多层高层1332577013上涨433元/贵阳鸿发危旧房改造开发公司东方欣苑云岩区三桥路188高层19235123253下跌795元/贵阳东方房地产开发有任公司翠华金都商住楼云岩区三桥南路50号高层1264023426下跌231元/贵阳商晔房地产开发有限公