湖南长沙西湖文化园项目可行性报告2

湖南长沙西湖文化园项目可行性研究报告浙江金昌房地产集团有限公司二OO七年八月湖南长沙西湖文化园项目可行性研究报告目录序言第一章项目投资与开发实施单位简介一、项目投资单位二、项目开发实施单位第二章可行性研究报告的编制依据一、项目相关批准文件二、可行性研究报告编制参考资料第三章项目介绍一、总项目概况二、房地产开发项目概况第四章项目建设背景与重要意义一、项目建设背景二、项目建设的重要意义第五章项目市场调研一、长沙地产市场分析二、长沙房产市场分析三、本项目的市场定位第六章规划设计一、总项目规划设计简述二、房地产开发项目规划设计第七章环境保护与节能一、环境保护二、节约能源第八章项目投资计划与资金回收计划一、总项目投资计划与资金的筹措二、房地产开发项目投资计划三、房地产开发项目资金回收计划第九章项目可行性研究分析一、从市场供需关系进行分析二、从项目投入与产出关系进行分析三、结论第十章项目可行性研究结论序言本项目位于湖南省长沙市岳麓区的岳麓山北侧。一长沙市长沙市是湖南省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。市区面积556平方公里，市区人口210万。长沙是一座具有3000多年历史的“楚汉名城”。文化遗产、文物古迹众多。长沙是一座具有光荣革命传统的城市，黄兴、蔡锷等民主革命家和一代伟人毛泽东、蔡和森、刘少奇等都在长沙度过了“风华正茂”的峥嵘岁月。湖南第一师范、橘子洲、爱晚亭、船山学社旧址等革命史迹和纪念地众多。长沙风景秀丽，岳麓山巍峨西歭，古木参天。橘子洲静卧江心，融山、水、洲、城于一体，具有自然和谐的城市生态环境。长沙交通发达，黄花国际机场开通40多条国际、国内航线。京广铁路纵贯南北，湘黔、浙赣铁路连接东西。京珠、上瑞、长常、莲易高速公路四通八达。内河航运可直达湘、资、沅、澧水、洞庭湖和长江沿岸各省市。形成了航空、铁路、公路、水运等立体交通网络。二岳麓区、岳麓山岳麓区是长沙市城区五大区之一，是长沙市政府所在地，位于长沙市湘江主航道西侧。全区面积145平方公里，人口42万，区位优势明显。岳麓区因境内岳麓山而得名，历史悠久，人文荟萃，是全国著名的高校文化区，是长沙市“以文立市”的根基，独具高新技术与高教科研文化及自然人文景观等优势。岳麓区自然山水资源得天独厚，境内有岳麓山国家级风景名胜区、橘子洲、谷山森林公园、象鼻窝森林公园、王陵公园、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景观，集长沙“山、水、洲、城”的城市风貌特色于一体。岳麓山国家级风景名胜区包括了岳麓书院、橘子洲头、爱晚亭、麓山寺、黄兴墓、云麓宫、禹王碑、新民学会旧址、蔡锷墓等特一级景观和北极峰、响鼓岭、天马山、凤凰山、桃花岭、寨子岭、飞来石、白鹤泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景观。三西湖文化园本项目“西湖文化园”，位于岳麓山三级景区咸嘉湖景区范围内。项目由龙王港水域及生态景观防洪大堤、西湖主题公园、公园协调区、综合开发用地和滨湖路建设五个分项目组成。项目总用地171公顷（2566亩），总建筑面积13218万平方米，总投资6155亿元。主题公园性质观光游赏、生态湿地、运动健身、水上休闲、垂钓美食。其他分项性质龙王港防洪大堤生态景观带，综合开发生态居住及综合配套，观光服务餐饮、观赏接待兼生产安置，市政道路亮化绿化。四项目确定本项目作为长沙市岳麓区重大招商项目，区委、区政府高度重视，于2005年5月24日与浙江金昌房地产集团有限公司签订了西湖文化园规划建设框架协议，以“政府引导、市场运作”的模式确定浙江金昌集团为项目战略合作伙伴。2005年10月31日长沙市政府就本项目出具市长办公会议纪要，确定了本项目的运作模式。2005年11月31日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团在香港举行的湖南省“港洽会”上签订了龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）合同书确定了本项目的实施。2007年6月9日长沙市岳麓区政府与浙江金昌集团签订了长沙市龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）筹资建设相关事宜合同书进一步确定了本项目的具体实施，项目用地进入拆迁补偿安置阶段。为进一步有序、有效开展工作，特编制本项目可行性研究报告。第一章项目投资与开发实施单位简介（本章由集团公司编写）第二章可行性研究报告编制依据一项目实施相关批准文件2004年8月25日湖南省发改委关于长沙市岳麓区龙王港中下游防洪工程可行性研究报告的批复2004年11月3日长沙市规划局西湖文化公园概念性规划方案专家咨询会会议纪要2005年3月22日长沙市规划局西湖文化园规划有关部门意见咨询会会议纪要2005年7月8日长沙市规划局关于请求审批西湖文化园规划设计要点的请示及长沙市人民政府批复2005年9月28日长沙市规划局西湖文化园概念性详细规划方案评审会会议纪要2005年10月20日长沙市规划局（研究西湖文化园项目规划建设问题）局长办公会议纪要2005年10月26日长沙市政府（研究龙王港下游防洪综合整治工程建设）市长办公会议纪要2005年11月2日长沙市规划局关于西湖文化园有关问题的请示及市政府批复意见2005年12月6日长沙市环保局西湖文化园建设项目环境影响初审意见2005年12月6日长沙市发改委关于龙王港下游防洪综合整治工程立项的批复2005年12月25日湖南省建设厅龙王港下游防洪综合整治工程（西湖文化园）建设项目选址意见书2006年3月24日长沙市规划局龙王港下游防洪综合整治工程建设用地规划许可证2006年7月25日长沙市水利局关于岳麓区麓山垸泵站设计有关问题的会议纪要2006年12月14日湖南省水利厅关于报送长沙市岳麓区麓山垸西湖片治涝方案调整的意见函2007年3月9日中共长沙市委常委办公会议纪要2007年4月10日国土资源部关于长沙市城市建设农用地转用和土地征收的批复2007年4月27日湖南省政府长沙市龙王港下游综合整治工程农用地转用、土地征收审批单2007年4月28日长沙市规划局西湖文化园修建性详细规划方案审查会会议纪要二可行性研究报告编制参考资料1、长沙市城市总体规划（20032020）2、岳麓山国家重点风景名胜区总体规划200320203、长沙市岳麓广场周边地段控制性详细规划4、长沙市城市防洪总体规划5、岳麓山国家级风景名胜区咸嘉湖景区详细规划6、西湖文化园概念性详细规划方案7、西湖文化园修建性详细规划方案8、西湖文化园规划设计要点9、咸嘉湖景区详细规划设计要点10、风景名胜区规划规范11、城市居住区规划设计规范12、其它相关法律、法规及政府文件第三章项目介绍一总项目概况西湖文化园是一个综合性项目，由龙王港下游防洪大堤、主题公园、综合（房地产开发）用地、生产安置用地和滨湖路建设五个分项目组成。（一）项目地理位置本项目地处长沙市区西部，岳麓区的中心地段，是长沙市中心“一环”繁华区范围，项目位于龙王港以东、以南，滨湖路以西，枫林路以北。本项目用地处于岳麓山风景名胜区三级保护区范围，本用地南向枫林路与岳麓山相依、西面北面与龙王港风光带相连、东与湘江滨水区毗临，东北角现为西汉王陵公园。（二）项目地块交通优势本项目地块交通优势十分明显，南侧枫林路（三一九国道）是长沙市的东西向主干道，通过橘子洲大桥连接河东五一大道；西侧金星大道是岳麓区中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，规划中的湘江营盘路大桥将连接咸嘉湖路，进一步拉近了本地块与河东的距离；东面新建滨湖路，连通了枫林路与咸嘉湖路。本地块东面有长沙的主要内河湘江；通过枫林路、五一大道到长沙火车站仅10分钟车程；通过南北二环路、长沙大道到机场40分钟车程；汽车西站就在枫林路上。水路、航空、铁路、公路交通都十分方便。（三）项目所在地环境1、自然环境岳麓区空气洁净、水质良好，生态环境绝佳，具有最佳人居品质的先天优势。西湖文化园主题公园定位于“长沙西客厅、省会西大门”的形象要求，以湖港相融、山水相映为景观特色，具有观光游览、生态湿地、水上休闲、综合接待等功能；是展示岳麓山山水风光、展现长沙旅游动力的、极具现代文化的城市开放式景区。本所在地自然环境创立了本项目宜居、宜游、宜商、宜赏的综合性。2、人文环境岳麓区是全国文化教育的密集区，长沙市31所高校有20多所座落于岳麓区，承转“中国四大书院”之首的“千年学府”岳麓书院的湖南大学和中南大学、湖南师大等众多知名学府布于岳麓山周边。长沙国家高新技术开发区，岳麓山国家大学科技园和岳麓山大学城齐集于此。科技岳麓、数字岳麓是岳麓区投资环境中的最独特的环境优势之一。岳麓区又是长沙名人的集聚中心，古代有朱熹、张栻、陆九渊、曾国藩、左宗堂、王夫立在岳麓书院讲学、求学，现代有毛泽东、蔡和森、罗学瓒、张昆弟等革命家在岳麓山聚会，在橘子洲流连；岳麓山的苍松翠柏中安葬着黄兴、蔡锷、陈天华、姚宏业、焦达峰、蒋湘武、刘道一、陈作新、刘昆涛等革命家的忠骨。现代名将肖劲光、陶峙岳生长于斯，当今20多位“两位”院士在此工作。人文资源的高密度聚合，在全国是极其罕见的。3、综合配套环境岳麓区不仅是长沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本项目所在地溁湾镇是河西的中央商务圈。通程商业广场是市区最大商业广场之一。省中医院、省肿瘤医院、市第四医院、市结核病院、省武警医院分布溁湾镇，影城、酒店、农贸市场、中小学校、幼儿园等各项生活配套十分齐全。（四）项目建设规模1、项目建设用地总项目建设用地17100公顷（2566亩）；分项目建设用地龙王港大堤、风光带用地2877公顷（432亩），主题公园用地8112公顷（1217亩），生产安置（公园协调区）用地933公顷（140亩），综合（房地产开发）用地4400公顷（660亩），滨湖路用地777公顷（117亩）。2、项目（建设内容）建筑面积总项目建筑面积1321800平方米；分项目（建设内容）建筑面积龙王港大堤、风光带用地防洪堤、防洪通道、绿化带、麓山垸排渍泵站等，主题公园用地亭、台、楼、阁、廊等3000平方米，生产安置（公园协调区）用地餐饮、接待等，266800平方米，综合（房地产开发）用地商业、居住、公建，1052000平方米，滨湖路用地道路、市政管线、箱涵、绿化、亮化等，全长1214米，路幅36米（局部42米）。其中主题公园建设内容包括环湖游路603万平方米，铺装广场377万平方米，花木绿化265万平方米，停车场4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸线处理、公园游堤及岛屿建设、水泵循环系统及排水（污）设施、水电市场设施等。3、项目投资额总项目投资额615500万元；分项目投资额龙王港大堤风光带13000万元，主题公园42000万元，生产安置（公园协调区）用地508000万元，综合（房地产开发）用地46000万元，滨湖路用地6500万元。4、项目资金来源项目资金来源的分别为财政拔款、投资单位自筹和区、街道单独招商合作三类。1）市、区二级财政拔款项目为龙王港大堤风光带、主题公园及滨湖路计61500万元。2）投资单位自筹资金项目为综合（房地产开发）用地项目计508000万元。3）区、街道单独招商项目为（公园协调区）生产安置用地项目计46000万元。（五）项目建设时序本项目为一次总体规划，分期实施。实行总项建设公益项目优先，开发项目建设基础建设优先的时序原则。具体时序为1、总项目建设2006年3月2015年12月，历时10年。2、分项目建设龙王港大堤、风光带、防洪通道2006年3月2009年5月；主题公园建设2007年8月2010年9月；滨湖路建设2007年8月2008年12月；公园协调区生产安置项目建设2007年10月2011年9月；综合房地产开发用地项目建设2007年12月2015年12月。二房地产开发项目概况西湖文化园项目（龙王港下游防洪综合整治工程）是市政府确定的“整体打捆、生地挂牌”的大型综合性捆绑式投资项目，根据我集团公司与岳麓区人民政府签订的相关协议，由我公司筹资建设西湖文化园范围公益性项目，而（房地产开发）综合用地作为投资回报用地。公益性项目投资的社会效益、环境效益的实现，全部要由房地产开发项目的经济效益来实现。所以在以后的阐述中，将把房地产开发项目放在一个主要的位置。（一）项目地理位置及环境本项目地处长沙市岳麓区西湖文化园，即东经11304，北纬2821。位于西湖文化园龙王港大堤以南，东临滨湖路、南濒西湖主题公园水面、西隔主题公园隔离带与（公园协调区）生产安置用地为邻。“湘江作带，麓山为屏；一湖水碧，两山林深。左盘龙王，右踞王陵；市府前庭，省会西门”。项目得天独厚的地理自然环境是充满诗情画意的。（二）项目交通优势除上述总项目的交通优势外，本项目还具备以下交通特色优势1、规划中的地铁将在本居住区的北主入口咸嘉湖路设西湖站，在公园南大门枫林路上设有一个地铁枢钮站，将大大方便本居住区业主居民的快速出行。2、本龙王港防洪通道由10米加宽到20米，与公园环湖路和城市道路滨湖路相连通构成居住区的外环交通线。3、本居住区的北主入口将兼作为西湖文化园的北大门，在南端临湖设一游船码头，与公园主入口南大门码头构成水上航路。4、本居住区内交通将采用人车分流，利用防洪通道与公园水面35米的高差，将居住区内车行道设在负一层，人行道在地面。（三）项目建设规模1、项目建设用地44公顷（660亩）；其中教育（小学）用地14公顷（21亩）。2、项目总建筑面积135142万平方米；1）地面建筑面积1052万平方米，其中配套商业面积66万平方米，配套公共建筑46万平方米，住宅面积9410万平方米。2）地下建筑面积3037万平方米；其中地下汽车库2330万平方米，地下人防兼设备用房3万平方米，地下综合用房4万平方米。3、项目投资估算人民币51亿元；其中土地成本估算24亿元，建筑安置工程费用18亿元，配套及其他费用9亿元。3、项目建设时序1）本项目将分作三期开发建设，每期建设周期为三年，计8年全部完成2007年12月2010年12月第一期工程建设，2009年10月2012年10月第二期工程建设，2011年10月2014年10月第三期工程建设，2015年10月综合配套、场外工程全部完成。2）本项目按地域分东、中、西三块作为分期建设地块，建设顺序优先考虑，从东到西。第四章项目建设背景和重要意义一项目建设背景1、项目建设用地现状本项目建设用地“咸嘉湖”2565亩，其中西湖街道的西湖渔场渔池水面1402亩，龙王港水域及大堤用地460亩，本区域内现有房屋总面积约9500平方米，全部为砖混、砖木和棚屋结构。西湖渔场建于1973年，以前原是一片低洼水田，长年受龙王港洪水侵害，十种九不收。1973年郊区人民政府集全部劳力将原水田以人工方式挖成渔池。多年来西湖渔场一直处于低水平的养鱼状况，以城市酒店的下脚泔水在渔池堤路上发展棚屋养猪，将其粪便作为养鱼的饲料。随着城市化的推进，大量外来租佃户以这种违章棚屋为作坊，生产劣质食品。湖水又黑又臭，蚊蝇集聚，可以说是长沙市区最脏、最臭的地方。地块内两千多居民生活质量极差，道路不畅，垃圾遍地，污水横流。严重影响了岳麓区“山水名区”的对外形象。龙王港为湘江一级支流，全长31公里，流域面积173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位仅为27米，湘江洪水期水位高达37米以上，西湖渔场路面标高仅为29米，连年洪水不仅造成西湖渔场十年九涝，也对望月湖小区4万多居民安全构成很大威胁，1998年江泽民总书记曾亲临龙王港大堤指挥抗洪。2、项目的提出根据城市总体规划和岳麓山国家级风景名胜区总体规划，本地块规划为咸嘉湖景区西湖文化园，龙王港下游防洪大堤按200年一遇标准规划设计。长沙市政府于2004年确定本项目为防洪、居住、风景游赏、观光服务、市政设施建设综合性打捆项目，为解决资金来源，以“政府引导、市场运作”方式实施。岳麓区在2004年将本项目列入战略性重大项目对外招商。3、项目前期工作成果2005年应岳麓区人民政府邀请，本集团公司与区政府陆续签订了投资建设本项目的三个系列合同，确立了战略合作伙伴的关系，积极地开展项目各项前期工作。2004年12月编制了西湖文化园概念性规划方案，2005年3月召开了西湖文化园概念性规划方案王家咨询与评议，2005年5月完成了西湖文化园概念性评级方案的编制和评审工作，2005年12月底前完成了项目的立项批复、环境影响初审，项目选址、规划用地审批工作。并开始了龙王港防洪大堤建设的前期工作。2006年1月对龙王港防洪大堤进入实质性投资，开始征地拆迁工作。2006年3月龙王港防洪大堤开工建设，支付了首期工程款4000万元。2006年3月完成了项目建设用地规划许可证申批领发工作。2006年12月底前编制西湖文化园修建性评细规划，办理项目用地、农用地征用申报手续。2007年3月、4月完成了西湖文化园修建性评细规划的初审和复审工作。2007年4月利用集团各种有利资源，协助市、省国土部门，完成了农用地转用、工地征收的国土资源部的申报、批准工作。省政府下达项目农地转用、土地征收审批单。我集团公司支付了总项目的各项征地税费4000多万元。2007年6月我集团公司参与项目征地拆迁安置补偿工作，支付首期征迁费用16亿元。2007年6月、7月完成了岳麓山咸嘉湖景区详细规划的编制和市级规划评审。2007年8月、9月完成了土地挂牌二次进窗、依法合理设置挂牌前置条件等挂牌前期准备工作。足额支付了二、三土地征迁费用7000万元。二项目建设的重大意义本项目建设具有重大的社会效益、环境效益和相应的经济效益。1、项目建设的重大社会效益1）本项目的建设，建成了龙王港下游防洪大堤，解除了龙王港下游十余万居民的生命财产安全隐患，防洪标准达到了抗二百年一遇等级。2）本项目的建设，将极大地提高了原西湖渔场渔民（农民）的生产、生活质量，生产、生活二项安置用地得到有效的落实。3）主题公园的建设，将为广大市民提供了山水游赏、渔业观光、垂犯错误美食、水上休闲、运动健康的城市开放式公园。提高了长沙西大门、岳麓山风景名胜区的综合接待能力。4）滨湖路的建成，进一步优化了本区块的城市交通条件，完善了本区块的供电、供水、供气、排水、排污市政功能。5）高品质居住区的建设，将成为长沙全新的现代、生态、时尚的全国示范居住区。明显改善长沙市民的居住模式，将会产生深远的影响力。2、项目建设的重大环境效益1）龙王港防洪大堤综合整治完成后，将改变龙王港河水垃圾成堆、洪水期水质混浊、枯水期水质发臭的现状；大堤内坡亲水平台和石砌护坡完工和外坡风光带的建成，将构成以“龙港莺舞”为特色的景观，成为西湖文化园优美自然环境的重要组成部分。2）主题公园的建设将告别原西湖渔场极端“脏、乱、差”的历史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤岛屿、“登轩等月”的牛形山、龙头山观景台为骨架的西湖新十景取而代之。主题公园的水面以梅西湖数千亩的水库净山补水、换水；增加了生态湿地、“城市之门”、“芙蓉出水”两个城市广场雕塑，营造分区植物景观林，建设“项链”式湖堤和小岛、自由随意的水体岸线，将使本区块自然环境得到脱胎换骨式的提升，成为长沙岳麓山下一颗璀璨的明珠。3）公园协调区和综合开发区经过精心规划、合理布局，将以全新的现代化综合商务、生态居住的模式，将极大地优化本区块生活、居住环境。3、项目建设的经济效益1）龙王港防洪大堤的建成，西湖主题公园的项目推出，将原西湖渔场低洼地的土地价值提高了近十倍。本宗土地的挂牌成本的溢余值将是巨大的，高额的土地出让金收益，不但解决了本项目公益项目6亿多元的资金来源，还给市、区两级政府带来相当的财政收入。2）本项目50多亿的房地产投资建设和项目建成后的经济经营，将给国家和地方政府带来可观的税费收益。3）本项目生产安置用地的经营性项目建成，将为原西湖渔场的渔民（农民）提供长远的就业岗位。房地产项目的商业配套用房和生产安置经营用房的购置和租赁，将给许多业主和经营者提供经商场所，提供创业发展的机会。4）本项目的房地产开发经营也将有长远的、综合性的经济效益。第五章项目市场调研本次可研报告编写，没有委托房地产顾问公司作专业市场调查，短期内收集的资料存在局限性，有待土地摘牌后，委托专业顾问公司进一步编写更为准确详尽的调研报告。一长沙地产市场分析长沙作为湖南省省会、全国地产二线城市，前五年地产市场处在缓慢发展状态，今年由于异常因素，房地产经营性土地出让价格有了迅猛的提高，这种异常现象，会给房地产市场带来巨大的市场风险，对本项目的土地出让价的最终确定，增大了可变因素。2002年2006年长沙地产市场在数量、规模、平均单价和土地开发强度等方面处于一个平稳的增长发展阶段。而今年在明显提高了容积率（07年以前平均容积率为20以下，07年平均容积率达30）的情况下，单位地价出现了极端异常的增长。而近期正在挂牌阶段地块的起始价有了较大幅度的回落，从而有利于房地产业健康、待续的发展。现将上述分析的调查数居列表如下。附表一历年房地产开发用地出让数据表出让土地平均单价年份出让面积（HM2）出让金总额（万元）（元/M2）（万元/亩）年涨幅（）2002326661760185388359200352911316369579939861102004565343502296195413362005785925065876446430412006948886518586870458652007（已成交）218311332836610540708042007正在挂牌8222125193152271015122注出让总金额2002年2006年均为成交价2007年已成交部分为成交价2007年正在挂牌部分为起始价，成交价将有较大幅度加价。附表二长沙市2007年已成交部分地块数据一览表容积率单价地块编号座落出让面积（M2）性质商住起始价万元成交价万元涨幅（）元/M2万元/亩楼报价元/M22007网挂01号岳麓区雷锋大道344142住宅2034115952001792766184413832007挂067号岳麓区天马村29555住宅186574720095243616241353挂066号雨花区黎托村8632商住401475176819820481365512挂065号开福区捞刀河镇352764住宅15343603498818975650650挂064号天心区青园路10131商住3022498000256789752642632挂063号芙蓉区东二环7917商住583748415010751423495887挂062号岳麓区观沙岭21815商住504569800075136672445733望2007挂016号望城县含浦镇153860住宅3010377840007095460364018202007挂057号天心区天剑路52103住宅302174339200803752450162508望2007挂012号望城县银星镇281067住宅201386452000275185012339252007挂056号岳麓区铜盆路33239住宅3683731000019430092006836挂053号开福区新河三角洲785199商住50354638309200009831171778112929挂051号雨花区体育彩城43965住宅22883513300505302520171375挂044号天心区黄土岭正街45070商住653030000533007771182678842628挂030号岳麓区西湖渔场7667住宅30982173076222561504752小计2183126平均32564509413328361066610540701462附表三长沙市正在挂牌土地起始价一览表容积率单价地块编号座落出让面积（M2）性质商住起始价万元元/M2万元/亩楼报价元/M22007挂089号雨花区鄱阳村91463住宅156847748649944992007挂085号芙蓉区东岸乡101614住宅2814882146469764523084芙蓉区东岸乡159502商、住382824165151501010541083芙蓉区东岸乡183425商、住382828168153571024548080芙蓉区望龙村52622商、住3828702613352890477079雨花区洞井镇59444住宅229873166091107755078岳麓区望城坡70339商、住302513133186711245747076天心区南园路22908商、住45406329276281842691075岳麓区望城坡5524商业1355610065671774072芙蓉区望龙村115344住宅221421412323822560挂072号089号小计822185平均274125193152271015692长沙市2007年有四宗挂牌土地成交价异常，主要集中在6、7、8三个气温最高的月份。上述挂牌土地具有下列特征1是容积率高，长沙挂044号宗地商业65，住宅30；长沙挂53号宗地商业50，住宅35；长沙挂064号宗地住宅30；望城挂016宗地住宅30。如果要达到上述容积率商业必定为超高层（地面建筑高度超过100米）建筑，住宅为20层高层到30多层的超高层建筑。2是上述四宗用地不仅成交单价很高，而且楼板价（土地出让总价除以总建筑面积）也很高，长沙市区三块宗地成交单价在500万元800万元/亩之间，其楼板价均超过2500元/平方米，连城郊的望城含浦镇的成交单价竟达360万元/亩以上，楼板价也达1800元/平方米以上，而当地的住宅现房销售价仅2000元/平方米左右。3是上述土地摘牌者均为上市公司，上市公司因其资产盘子大，且房地产上市公司半年度、年度考评审计时，其报表中有储备土地一项，直接影响其可持续发展的指标指数。市场风险有目共睹，市场也有自我调节的能力，进入9月份后成交的四块宗地的楼板价均小于1500元/平方米，其中雨花区和开福区各一块宗地楼板价仅分别为512元/平方米和650元/平方米。而目前还在挂牌的10宗土地挂牌起始价折算楼板价均在800元/平方米以下，土地起始单价均在100万元/亩上下。估计上述10宗地的成交单价在150万元250万元/亩之间，其楼板价估计在700元1500元/平方米之间。二长沙房产市场分析长沙市现有房地产企业1200多家，并连续三年以每年的100多家的数量在递增。作为房地产二线城市，越来越多的外地企业涌入长沙市场，外地房地产企业数量约占全市房地产企业的1/3，而在楼盘建筑面积和地土购置所占比例分别达到全市总量的50和65以上。其中有较大影响力的主要为北京、浙江、深圳三地。从近三年来，房地产市场进入了高速发展和群雄角逐的势态。（一）长沙房地产市场的现状据长沙市建委、长沙市房地产协会2007年16月份的统计资料和分析，长沙市的房地产市场现状如下1、基本情况上半年全市共完成房地产开发投资17469亿元，房屋施工面积2780万平方米，其中新开工面积901万平方米，房屋竣工面积355万平方米，房屋销售面积459万平方米。2、上半年房地产开发的几个特点特点一新办开发企业继续增加，上半年新增开发企业99家，其中外地来长投资企业25家，比去年同期增加7家，说明外地投资商看好我市房地产市场。特点二房地产投资保持高速增长，土地购置投入加大。上半年完成房地产投资1747亿元，同比增长597。其中土地购置费856亿元，同比增加824。特点三市场供应充足，结构趋于合理。商品房施工面积、新开工面积、竣工面积同比增长分别为3657、5542、2662。其中住宅施工面积2127万平方米，同比增长4014，新开工面积729万平方米，同比增长63，竣工面积272万平方米，同经增长2833。以上数据说明商品房市场供应充足，住宅面积比大幅增加，而办公楼、营业房、其他用房所占比例下降，结构趋于合理。3、房地产投资结构情况住宅建设完成投资14002亿元，占总投资额9001，比去年同期增长5814；办公写字楼建设完成投资38亿元，占总投资的217；商业营业房建设完成投资1975亿元，占总投资的772。住宅投资所占比例增加，办公写字楼、商业营业房投资所占比例减少。4、各类商品房竣工面积分析上半年商品房竣工面积35521万平方米；其中普通住宅27196万平方米，占7656；别墅、高档公寓6841万平方米，占1926；经济适用房1453万平方米，占409；办公楼708万平方米，占199；商业营业用房425万平方米，占1196。5、商品房积压、滞销分析上半年现房积压滞销面积5801万平方米，其中一年至三年滞销面积4173万平方米，三年以上积压面积1628万平方米；滞销积压房屋商业用房占比例最大达449，其次为其他用房占305。上述滞销积压房屋比例在全国同类城市中属中等偏低状态。（二）长沙市房地产市场趋向分析1、2002年到2007年统计数据1）投资额的增长年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年投资额（亿元）81788312255511755376256350030386121746900增幅（）4984324601855967（同比增幅）2）施工、竣工面积增长年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工面积（万平方米）83394110212146241191357241194278077增幅（）32163269308526043657（同比增长）竣工面积（万平方米）332124432459190515165470935521增幅（）3045335414896202985（同比增长）3）商品房销售额、销售面积、销售单价的增长年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年销售额（亿元）4181416662791072486116224919611291761683增幅（）5934609783768747997销售面积（万平方米）232103258251995536997416945925增幅（）4038595832838122384销售单价（元/M2）180220452063216426443836增幅（）13490884922184508表四长沙市销售楼盘均价统计表销售均价（元/M2）楼盘名称座落类型商业住宅湘江北尚开福区新河三角洲高层住商130004000保利阆峰云壁天心区省府路以南别墅、公寓8500上庭苑天心区省府西侧住宅4200都市金银雨花区砂子塘住宅5300未来城科学家园岳麓区岳麓大道北住商6000200003900鹏程世家开福区迎宾路住宅56002076芙蓉区曙光路住宅3800沁园春御院岳麓区桐梓坡路住商80003500岳麓山公馆岳麓区五星压公寓10000岳麓1号大厦岳麓区咸嘉村公寓5300芙蓉新城芙蓉区赤岗路住宅3698阳光100新城岳麓区南二环高层住宅5000绿城桂花城芙蓉区南二环高层住宅4680七彩丽都5100亿富中心6300新青年公寓6600融科三万英尺5580卓越蔚蓝花园100004800白沙品城5000天心华庭6600财富金银20000300002、长沙市房地产市场趋势分析长沙市房地产市场从2002年到2006年处于平稳发展阶段，从统计数据分析，房地产二线城市的长沙房地产市场属初级发展阶段，其明显的标志是商品房开发的施工面积、竣工面积、销售面积和投资额、销售额逐年以30以上的增幅增长，而商品房的销售单价年平均增幅不到15，远远低于全国同类城市。而2007年长沙房地产市场进入一个快速发展阶段。外地大型房地产集团进驻长沙，投资长沙；带来的变化不仅仅是土地出让价的大幅上涨，其更为重要特征是房屋销售单价迅速上升，不同类型房价差距拉大，房屋品质明显提高。2007年上半年普通住宅全市销售均价达3536元/平方米，同比增长2842。高档住宅（别墅、高层精装修房）单价突破12000元/平方米，而经济适用房为1680元/平方米。其间大量使用节能设计，结构抗震等级提高，经典别墅、精装修高层住宅的出现，极大地提高了商品房的品质。长沙市2003年至2006年人均生产总值从17995元增长到28739元，年增幅20左右。居民人均支配收入从8731元增长到13924元，年增幅也为20左右。居民人均可支配收入增幅明显大于前5年的商品房平均价增幅。与全国同类城市相比，长沙市的房价也是偏低的。长沙市民对商品房价格上升尚存在相当的承受空间。三本项目的市场定位1、市场立足点通过对上述的地产市场和房产市场分析，本房地产开发项目应立足于得天独厚的自然环境、河西中央商务圈的区位优势，以及本集团公司人居环境金牌建设的传统风格，品牌意识等强势；因地置宜确定产品定位。2、产品定位本项目的产品定位为领驭长沙市顶端房产，充分体现滨湖、生态、市中心、现代等特色，以景观高层住宅和滨湖花园洋房为主导产品。3、目标群体锁定政府官员，企业家，高等院校教授、讲师，高级科技人才，白领精英，文艺、演艺、体育明星，股市成功者以及社会各界达贤。第六章规划设计目前已完成的规划有西湖文化园修建性详细规划和岳麓山风景名胜区咸嘉湖景区详细规划，本章内容主要依据上述两个规划编写。一总项目规划设计简述1、西湖文化园项目总平面设计西湖文化园总平面象一把彩色打开的折扇，枫林路、滨湖路是折扇的扇骨，上方龙王港优美的曲线就象彩扇的扇边，而总平面图就是彩扇精美的扇面。按上报省、国家国土资源部门备案批准的西湖文化园各分项目用地分界线在图上以红色点划线表示。主题公园用地占总用地的大部分，位于总用地中南部。主题公园蓝色的湖面岸线自然、灵动，环湖道路与湖岸线若即若离，象一条项链将湖岸景点、长堤、湖中岛屿串成一圈。湖边北南两个主入口和两个码头依108的岳麓山与市政府的视线通廊主轴线遥遥相对。南端枫林路与滨湖路相交处为湿地公园“芦荡鹭舞”景点。龙王港防洪大堤目前已建设完工，大堤南侧设置了防洪通道，防洪通道两侧为龙王港风光带景观式生态绿带。湖面以北、龙王港风光带以南、枫林路以西是房地产开发综合用地。湖面以西、龙王港风光带以东、枫林路以北的三角形地块是公园协调区生产安置用地。该用地以枫林路与龙王港风光带交汇处为主入口，次入口设置于防洪通道环线，此外在环湖上设置人行出入口两个。西湖文化园的功能分区为一带五区，一带为龙王港生态景观绿带，五区分别为房地产开发综合用地区、主题公园水上观光休闲区和龙头山生态观光游览区、观光服务区和体育健身区。咸嘉湖景区（泛西湖主题公园）十景分别为龙王港生态景观绿带的“龙港莺舞”，水上观光休闲区的“古堤遗韵”、“西堤夕照”、“湖亭晚归”、“东堤柳飘”、“出水芙蓉”和“芦荡鹭舞”，用地东南侧牛形山生态观光区的“夏夜听蝉”、“登轩待月”和“秋风含露”。植物景观设计分别为龙王港河岸草坡植物景观带，西、北、南三个主入口的迎宾植物景观区，房地产开发综合用地的庭院植物景观区，主题公园的滨水植物景观区和自然山林植物景观区。2、交通组织设计西湖文化园的交通设计为外围快速地铁站，北入口咸嘉湖路西湖站和枫林路枢钮站。城市主干道枫林路、滨湖路。城市次干道龙王港右岸防洪通道加宽环线、金星大道连接线。主题公园道路环湖主游道（可通行无污染机动车和特种车辆）、公园次游道（人行道）。公园协调区道路以修建性详规确定。水面交通线主码头南、北、西三个主码头。次码头主题公园白沙浪路入口、综合用地内二至三个亲水码头。停车场主题公园南入口停车场和公园协调区入口停车场。3、公共服务设施设计除房地产开发综合用地以外的公共服务设施设计如下活动中心一个设置于公园协调区内。商业服务点四个主题公园南大门和白沙液路次入口各一个，公园协调区二个。餐馆三个主题公园白沙液路口一个，公园协调区二个。茶楼、咖啡屋六个主题公园南大门、龙头山北、湖中晚归亭各一个，牛形山二个，公园协调区一个。管理用房一处主题公园面大门一处。公厕七个主题公园内四个，牛形山一个，公园协调区二个。垃圾中转站二个主题公园南大门、公园协调区各一个。4、市政配套设计1）供水主题公园湖体补水换水在公园协调区与房地产开发综合用地区之间的龙王港大堤上已建进水涵管一组。永久性用水可以通过该涵管补水、换水，在湘江下游香炉洲枢纽建成后，湘江水面保持在3132米之间，龙王港常年水位与主题公园湖面设计样高一致。考虑到该该湘江枢纽未建成前龙王港枯水期水面低于湖面设计标高，应增加设计进水泵站一座，并在龙王港河底埋设取水涵管至临河二个医院的上游取水口取水。生活用水以市政给水为供水水源，本规划范围由长沙市第四供水厂供水。本项目总生活用水水量估算为9500M3/D。在枫林路DN600给水干管接入DN300进水管，给滨湖路和龙王港防洪通道布置给水干管，形成环状供水管网。2）排水根据长沙总体规划，河西区为雨污分流制，本规划范围雨水沿道路边沟收集，建设完整的雨水管道收集系统，雨水就近排入主题公园水体，经排水箱涵至已建成的麓山垸泵站提升，排入龙王港，最终排入湘江。本规划范围污水量为7560M3/D，全部污水纳入道路污水管道，设计在麓山垸泵站西侧建造污水泵站，收集后由泵站提升，排入城市污水管道。3）供电本规划范围用电负荷量计算为17400KW，取负荷同时率为08，取容载比15，需变压器总容量16500KVA。本地域10KV电源直接取自枫林路城市道路市政电网，在公园协调区与房地产开发综合用地区内各建10KV中心变配电所。本规划范围周边有110KV石塘岭变、110KV桐梓坡变、110KV桃花变，双电源电力供应应有保证。主题公园和公园协调区采用树干式供电方式，电源由公园协调区中心变引来。城市道路、广场、公园环湖路、龙王港风光带和其他室外活动场地，规划考虑夜间亮化工程，照明灯具采用适合环境的华灯、庭院灯；室外小道、绿地选用草坪灯、庭院灯组合。高低压线路采用电缆直埋式或电缆沟敷设方式。低压供电半径一般控制在250M范围内。4）弱电电信用户门数为15500门，需程控电话机交换容量19500门。公园协调区和主题公园的电信线路和宽带网从枫林路市政弱电管网引入，接入电信交接箱（容量2000门），再从交接箱引出到各用户。有线电视采用HFC网络，在公园协调区设有电视光节点机房，广电光缆从枫林路市政弱电管网引入，先进入光节点，再从光节点引出同轴电缆至各户。二房地产开发（综合用地）项目规划设计1、总平面设计本房地产开发项目的用地形状象一个“如意”，静静地依偎在龙王港生态景观绿带和西湖湖面之间。按照西湖文化的景观规划和本项目的交通道路规划，本用地分成东、中、西三个小区。东小区北靠龙王港防洪通道、东接滨湖路、西隔小区道路与中小区相连接，西南频西湖湖面，南与湿地公园和白沙液路口为界；中小区北临龙王港防洪通道，东连东小区用地，西面为西湖文化园的北大门广场和北主入口通道，南临西湖湖面；西小区西北为龙王港防洪通道、东临北大门广场和北入口通道，西面、南面、东南面均为西湖水面。2、建筑高度控制本项目按地理位置分作四个不同高度控制范围，24米高度控制区西湖文化园北、南主入口中轴线两侧各150米范围，东北角的小学用地；40米高度控制区临西湖湖面；80米高度控制区中小区、东小区靠龙王港防洪通道一侧；60米高度控制区西小区靠龙王港防洪通道一侧，及中、东小区40米与80米控制区之间。3、交通组织设计1）地面层交通地面层绝对标高约为35米，主入口分别位于公园北大门两侧、西侧滨湖路及中、东两个小区之间。次入口西小区中部向防洪通道和环湖路各设一个次入口；中小区中部向防洪通道和环湖路各设一个次入口；东小区向西侧湖面设一次入口。小区各入口之间以地面小曲道路构成网络。其中小区主干道宽度14米，次干道9米，幢间道路35米，小区游园小路面2米。除游园小路为卵石或其他面层路面外，其余小区道路路面均为沥青路面。地面层道路系统原则为人行路和特种车辆临时专用路。2）负一层交通负一层地面绝对标高为315米，西、中二个小区各向防洪通道设二个出入口，东小区向滨湖路设二个出入口，以上出入口均为“一进一出”。负一层道路宽度均为7米双车道，在三个小区形成内环网，并通向各地下汽车库。负一层道路全部为车行道，禁止非机动车和人行。地下停车库设有电梯和楼梯通向地面。3）停车在项目北大门和西大门各设少量停车位，只供临时停车，利用地下室为主要停车场，停车车位应满足规划要求。4、公共配套设计1）教育配套教育配套设施按规划设计要点规定设计，在本项目东北角设24班小学一座，用地12000平方米，建筑面积约6000平方米。在东、中、西每个小区各设8班幼儿园一座，共三座，用地面积共7200平方米，建筑面积共6000平方米。2）会所综合性会所二个，分别位于本项目北主入口东侧和西主入口南侧。3）商业网点在北主入口和西入主口两侧设置。4）医卫在综合会所旁设门诊所一个，每个小区设社区卫生所一个。5）文体在综合会所内设青少年、老年活动中心各一个，东小区会所设室内游泳池和健身馆，每个小区设户外活动中心一处。6）社区服务社区服务中心、居委会、物业管理按规定设置。7）防空地下室按平战两用在高层建筑下设置。8）市政公用房东小区设2800VA中心变电所（兼开闭站）一个，每个小区设低压变配电所一个。每个小区设燃气调压器一个。东西小区各设垃圾中专站一个。5、市政配套设计1）给水本项目用水量计算为9300M3/A。从滨湖路和龙王港防洪通道DN300进水管给水，在各小区形成DN200环形管网（兼室外消防用水）。高层建筑以变频调压分区形式供水。2）排水雨污分流，雨水管道就近排入西湖水体，污水管道纳入城市道路排污管网。3）电力住宅一套一户制供电，由小区配电房电缆通到单元计量箱。4、）弱电电信、宽带、有线电视以小区内交接箱、光节点以光缆、同轴电缆接入各用户。第七章环境保护与节能一环境保护本项目十分注重环境的保护。环保在规划设计与项目施工阶段，竣工后的管理阶段都作了充分的考虑。（一）、规划设计中的环保意识与设计本项目在环境保护的规划设计中，突出了“绿色”和“生态”。主要体现在以下方面。1、生态绿地的建设1）、三个小区中央绿地，各为一个5千多平米带水景、草坪、花木、运动健身场的景观游园。2）、组团集中绿地、幢间绿地、林荫道、行道树等组成了小区多层次、多样化的绿地体。2、空间环保设计在规划平面布置和空间设计中，充分考虑到建成后的居民对大自然阳光、空气等需求，严格按照国家规范规定确定幢间日照间距。住宅的自然通风要求进行设计。本项目将在住宅（包括商业）设计中使用天然气。使市民用上当前最洁净的能源，最大程度上消除居民区大气中的废气排放。3、环境卫生设计项目设置了垃圾中转站、公共厕所、无害化处理的化粪池、雨污分流等环境保护设计。将极大地改善项目居住区环境卫生状态。（二）项目实施建设过程中和竣工后管理阶段的环境保护1、在施工过程中将最大程度减少或避免由于施工造成的环境污染。1）、使用散装水泥、商品混凝土、和石灰膏，减少或避免建筑粉尘对环境的污染。2）、在钻孔落注桩施工时，设置泥浆沉淀池，减少或避免钻孔泥浆水对环境的污染。3）、在施工时尽量采用新工艺、新设备，尽量减少施工噪音污染，尽量避免夜间施工。特殊情况，报环保和建设主管部门批准后再施工。4）、施工场地内设置生产污水和生活污水的收集系统，尽量减少或避免施工阶段的污水排放污染城市水系。5）、施工过程中产生的废渣、废水和生活垃圾及时清运以免污染环境。严禁焚烧垃圾（废木质材料、纸袋、草袋、废塑料制品等）。2、项目竣工后管理阶段的环境保护1）、加强环境保护的宣传力度，制定小区环保制度，改变市民固有的有害于环保的不良行为，树立环保的文明意识。2）、加强新房装修施工时对环境污染的管理。由物业管理部门严格把关，与装修施工方签订文明施工的协议。减少或避免装修施工中对环境的污染。3）、加强对项目建成后的相关水系、小区绿地的保护和养护、维护。由物业管理部门专人负责。4）、加强对建成后