上海商业地产回顾及展望

商业房地产不如住宅上海商业地产回顾及展望商业房地产，在其功能用途上，包含了办公楼、酒店、零售、餐饮娱乐等非居住和工业的多种用途。本文中，我们主要涉及以零售、餐饮娱乐为主的商业地产项目。经营模式经营模式方面，随着市场供应及需求的相继改变，可以看到商业物业从沿街商店、百货、大型和生活型购物中心，到旧区和老房子的改造，都有着不同的发展机遇。沿街商店上海有着悠久的商业历史，在南京东路步行街及淮海路商业街，我们不难看到很多历史遗留下来的痕迹。在上海的消费者心目中，上街逛街购物是生活的必需。故此，沿街商店不论在过去还是现在都是上海商业的一大特色。百货从传统国内百货，到引入国际百货经营者，国内百货业面对强大的竞争，在汰弱留强的情况下，积极面对进行的改革。在上海商业房地产开发的初期，百货是主要的一种经营模式。在南京路、淮海路及徐家汇，一些传统的百货与境外台式、日式的百货公司处处林立，带动上海零售商业的发展。大型购物中心大型购物中心的发展也是近年上海商业房地产开发的一个主要模式。大型购物中心作为综合性大型商业项目的一部分，这些大型项目功能包含了办公楼、酒店、公寓及大型购物中心，形成独立的全方位的个体，大多自给自足，并能形成商业氛围、引聚人气，逐渐成为新商业中心。基于其综合性功能，它所处的地理位置都以市中心为主，例如南京西路、淮海中路、徐家汇、虹桥、人民广场、浦东小陆家嘴等主要商业区域。生活购物中心位于新开发的社区内，配合大量的新式住宅的落成及居民的入住，为满足区内居住人群对生活用品的基本需要，大量的国内及国际大卖场的经营者进入上海市场，建成大型的生活式购物中心。这些生活购物中心，在功能上包含了大卖场、大量的餐饮和娱乐设施及服务类等，以满足市民日渐提升的高质量的生活需求。旧区改造、老房子在传统商业区内土地及物业新供应的不足，更多的零售商在寻找现有购物中心可提供的商机的同时，在合适的区域内一些旧式的洋房成为了零售商的目标。上海的老房子具有丰厚的文化历史底蕴，很多建于上世纪30年代，表现出中西文化强烈的融合。开发规模开发规模上，除了沿街商业之外，一般作为综合性项目的配套，如办公楼的服务配套、大型居住区的生活配套，它的规模大约平均在500010000平方米建筑面积。它为办公区域的上班人士及居住区域的居民提供了餐饮、服务、娱乐及小部分零售商店等业态功能的组合。而购物中心类型的商业物业，位于市中心内的基于土地的稀有性，同时考虑零售商业与其他商业的协同效应及市场经济的效益的关系，它的规模一般在3万到5万平方米的建筑面积。这样规模的购物中心，除了一部分的餐饮娱乐和服务设施外，更注重于零售商店的发展，零售商店的比例往往超过总面积一半以上，而零售专卖店可为开发商提供较高的租金回报；而位于新开发社区或新市镇的购物中心，基于土地可用空间较多，它们的规模一般在5万到10万平方米的建筑面积。如此庞大的物业空间，使它能容纳更多的商业类别，考虑到所针对的目标消费群以外围居民及所在社区或市镇为主，以生活用品为主要的消费品，所以这些生活型购物中心，往往引入大型的卖场、家具、家电等大面积的商户，同时配以生活必需的餐饮及娱乐等功能。地理区域传统的商业区域，如南京东路、淮海中路、南京西路，吸引了一群固定和忠实的消费者，它的辐射面为上海甚至是长三角及全国的高端消费者。历史建筑群，基于历史的遗留，外滩及市区内老建筑物和老房子，往往吸引了国际的商户。在上海宏观经济的良好增长及中国入世后零售业全面开放的情况下，更多的外商投资，特别是零售业针对上海市场的涌入，形成更多、更新、更高质量的市场需求。而这些零售商所选取的理想商业区域仍然会是传统商业区域。但在目标市场供应有限的前提下，国际零售商更看好具有历史风格的外滩及旧式老洋房，因此这类物业已成为市场的新焦点。预计，在未来两到三年内，将有更多新的国际知名品牌进入上海，传统商业区域的商业房地产仍将是未来发展的中心。新的社区商业，随着城市区域向外围的扩大，徐家汇、中山公园区域、五角场等非传统商业区域的商业发展也趁机发展起来。以徐家汇为例，经过十年的发展，已经成为上海除传统商业区外最为成熟及成功的新商业区域。而其他非中心区域的社区商业，也随着基础建设的完善及新居民的入住，慢慢形成，这可以在现时上海的几个非中心城区中看到。市场需求之业态国际品牌，上海作为国际都市及中国经济最发达城市，它对于国际知名品牌，尤其是希望开拓中国这庞大市场的，上海是具有很大吸引力的。同时南京西路及外滩于近年成功引入国际一线品牌，并取得良好的经营情况及市场效应，也大大增强了零售商在上海发展的信心。对于高品质的商业项目的需求也是更为殷切。餐饮娱乐，随着更多的外籍、港澳台地区人士在上海工作，对于高端的饮食及娱乐人文的需求也在不断增加。各种高端的西餐、中餐、新派餐厅及酒吧在上海主要区域都能看见，而这一市场需求对物业的需求也在加大。商业房地产的成功通过引进具有知名度的或可聚人气的主力商户，购物中心能吸引区域性的消费者，乃至以全市消费者作为目标商圈。同时通过在经营过程中对业态及商户的不断调整、租金预期的调整，一般商业物业是需要经过开业初期的两三年的培育期，3至5年的增长期，及