侨福集团哈尔滨商业项目建议书

侨福集团项目建议书第1页共79页侨福集团项目建议书侨福集团项目建议书第2页共79页目录前言5城市篇6城市概述71、哈尔滨城市概况711城市概况712自然环境713交通条件814经济区位92、历史人文环境921历史名城哈尔滨922先进思想与工业文明的传播地103、行政区域与人口结构104、道里区域概括1141自然概况1242交通概况1343旅游资源1344经济发展1345城市建设和环境保护14市场篇15一、哈尔滨商圈分析1611商圈划分16111中央大街商圈16112南岗松雷商圈17113会展红博商圈17114动力乐松商圈18115道里爱建商圈1912商圈商场描述20121中央大街商圈211211万达商业广场211212百盛商业广场211213中央商城221214金安国际231215新一百25122南岗松雷商圈261221南岗松雷261222红博购物广场271223新世界281224远大购物中心291225秋林31二、商圈市调33侨福集团项目建议书第3页共79页2消费者进出数量（人/小时）33211企业形象决定消费者认同度34212商品种类的齐全是保证客流量的基础3422消费者驻留量（人/小时）35221消费者驻留量与顾客认度值成正比35222不同消费圈层存在分流3623客户流通率（）3724客户成交率（）3825购买人群年龄段比例40项目篇41一、项目营销环境421背景421环境43121地理位置及现状43122商业分析43123交通分析44124其他优势分析44二、SWOT分析4521SWOT详细分析4522如何强化优势4623弱化劣势4624抓紧机会点4725剔除威胁点4726SWOT综述48定位篇49一、项目定位5011项目定位50111项目定位模拟一50112项目定位模拟二5112项目定位支撑52121（动漫主题商场）52122（女人世界情侣世界）5213目标客户定位分析5314消费群分析53二、产品建议5421业态划分54211主题动漫商场54212女人世界情侣世界5522铺位划分58三、价格建议6431周边商场价格6432本项目商场价格建议6533总价统计68四、营销推广建议69侨福集团项目建议书第4页共79页41营销推广主题思路69411营销推广的目地69412营销推广的内容69413营销推广的核心主题7042营销推广策略72421主调性72422具体步骤7243上市时机建议7344价格策略建议7445公关活动建议7446商场营销理念7547开业策略76结语77侨福集团项目建议书第5页共79页前言盛世联合只做可执行性最高的实效战略指导。实效，不仅是一种简单的售卖，是品牌建立的过程。为客户创造品牌价值，为客户赢得未来是我们真正的目地。目标项目非普通项目，曾经作为哈尔滨最高端消费商品汇聚地。历时五年，一直引领哈尔滨最高端时尚前沿。印象深植消费者心中。转型，面对的是一场新、旧观念的挑战。侨福集团项目建议书第6页共79页城市篇侨福集团项目建议书第7页共79页城市概述1、哈尔滨城市概况11城市概况哈尔滨，作为黑龙江省省会，是一个具有深厚工业文化、历史文化及冰雪文化底蕴的老工业基地城市，并凭借其自身资源优势及优良的发展环境，成为国际化的经贸旅游城市，是中国东北部的政治、经济、文化、科技和交通中心。哈尔滨地处松嫩平原腹地，松花江蜿蜒而过，自然地理独特，风光秀美，物产资源富饶，交通条件和经济区位优势显著，是我国东北部地区重要的省会城市，是中国最大的对俄贸易基地，2005年，中国城市综合实力排名第十。12自然环境哈尔滨辖区主要分布在松花江形成的三级阶地上。境内的大小河流均属于松花江水系和牡丹江水系，降水主要集中在69月，全市水资源人均占有量为1363立方米。气候属亚温带大陆季风气候，冬长夏短，有“冰城”之称。侨福集团项目建议书第8页共79页哈尔滨矿产资源丰富，已发现各类矿产83种，其中可供工业用的25种，其中煤炭、天然气等20种矿产在黑龙江占有重要地位。哈尔滨市林业用地包括用材林、经济林、防护林等，林地主要分布在东部山区，张广才岭西北麓，小兴安岭南坡。哈尔滨植物资源丰富，种类繁多。其中山参、黄柏等药用植物，蕨菜、薇菜等食用植物，猴头蘑、木耳等食用菌，松子、榛子等野生油料都具有很高的经济价值，是重要的出口资源。哈尔滨野生动物的种类与数量较多，有东北虎、白鹳等多种国家一类和二类保护动物。13交通条件哈尔滨地处东北业中心位置，被誉为欧业大陆桥的明珠，是第一条欧业大陆桥和空中走廊的重要枢纽。哈大、滨绥、滨州、滨北、拉滨五条铁路连通国内外，松花江黄金水道可直达俄罗斯，太平国际机场，年旅客吞吐量超过200万人次，可办理110多个国家的客货联运业务。哈尔滨交通发达，是东北物资集散地和经济商业贸易中心，也是中国对俄罗斯及东欧国家贸易的重要枢纽，又是韩国、日本等国侨福集团项目建议书第9页共79页进入俄罗斯、独联体等国的重要贸易通道。哈尔滨火车站是我国集结铁路干线最多的车站之一，松花江是中国内河通航的第三大河流，哈尔滨港是这条江上的最大中心港。14经济区位哈尔滨既是东北重要的重工业城市、资源型城市，又是我国东北部重要的国际经贸型城市，具有对俄贸易的得天独厚条件。哈尔滨历来是支撑整个中国发展的后方基地和“振兴东北老工业基地”的先导城市，成为省内、邻省及俄罗斯、朝鲜、韩国、日本等地区的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素输出的主要聚集地之一，在全国经济战略布局中，发挥着重要的枢纽作用。2、历史人文环境哈尔滨因远东铁路修建而兴起和发展，拥有百余年城市发展史，素有“东方小又巴黎”、“东方莫斯科”之称。哈尔滨的历史人文源远流长、人文荟萃，是金元文化的发源地和全国城市建筑文化、国际旅游名城。21历史名城哈尔滨侨福集团项目建议书第10页共79页哈尔滨是金、清两代王朝的发祥地。公元1115年，金代在上京哈尔滨阿城市建都。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万，交通、贸易、人口等经济因素开始膨胀，为城市的形成与发展奠定了基础。1896年至1903年，随着中东铁路建设，工商业及人口始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初，哈尔滨就已成为国际性商埠，先后有33个国家的16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。与此同时，中国民族资本也有了较大发展，建立起哈尔滨在当时的北满经济中心和国际都市地位，更有“黄俄罗斯首府”之称。22先进思想与工业文明的传播地哈尔滨是我国马克思主义思想传播较早、工人和学生运动比较活跃的城市。1923年，哈尔滨成立东北地区第一个党组织。1927年，在哈尔滨成为党领导东北人民进行革命斗争和后来抗日斗争的指挥中心。新中国成立后，哈尔滨迅速恢复和发展国民经济，“一五”时期，哈尔滨是国家重点建设城市之一，前苏联援建的156项重点建设工程中，有13项设在哈尔滨，成为国家重要工业基地，并迅速由一个消费城市转变为新兴工业城市。侨福集团项目建议书第11页共79页3、行政区域与人口结构2004年2月4日，国务院批准哈尔滨市对部分行政区划进调整撤销太平区，将其行政区域划归道外区；设立松北区撤销呼兰县，设立呼兰区。2006年8月15日，国务院再次批准哈尔滨市对部分行政区进行调整原动力区和原香坊区合并，称香坊区，撤销阿城县，设立阿城区。调整后的哈尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、平房、松北、呼兰、阿城8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正7个县，五常、双城、尚志3个县级市。2005年末全市常住人口97436万人，户籍总人口97164万人，比上年增加141万人。其中，市区人口39861万人，增加407万人。在总人口中，非家业人口46769万人，增加149万人；男性人口49318万人，增加058万人。男女性别比为1308100。根据国务院批准的哈尔滨市部分行政区调整方案，我市行政区由原来的8区、11县市调整为8区10县市，市区面积由4272平方公里增加到7086平方公里，市区人口由39896万人增加到46424万人（8区城市人口）。侨福集团项目建议书第12页共79页4、道里区域概括41自然概况道里区位于哈尔滨市的北部，地处北纬43324547，东经126812638，海拔高度112179米。东以滨洲铁路线与道外区分界，西与双城县为邻，南与南岗区接壤，北与肇东县、道外区相连。是哈尔滨的中心区，是历史上从鱼村转型工业化城市的起源地，目前以成为哈尔滨政治，经济，文化中心。全区总面积为5172平方公里，其中城区226平方公里，城区设17个街道办事处，郊区辖5个乡镇，66个行政村。全区人口70余万人。道里地区属松嫩平原的一部分，呈南高北低的地势，自然形成了松花江两岸的泛滥土区，江河堤内的黑土、草甸土区，平原黑土、黑钙土区和漫岗黑土区。流经道里区共有三条江河松花江在区内段45公里，运粮河自蔡家沟入区至西下坎汇入松花江，长23公里；何家沟自哈长铁路线入区境，流经群力乡至顾乡大坝汇入松花江，长3公里。道里区处于温寒带，半湿润大陆性气候，四季分明。平均气温春季为46，夏季为213；秋季为41；冬季为172。多年平均降水量为500600毫米，七、八、九，三个月占全年降水量70，无霜期侨福集团项目建议书第13页共79页为130140天，露地适于一季农作物生长，保护地适于152季农作物生长。42交通概况道里区交通发达，坐落在太平镇内的哈尔滨国际机场，是全国十大机场之一；区界有滨洲、哈长两条铁路通过，区内有37条铁路支线。全区有铺装公路24条，总长1537公里，其中哈机场路、哈双公路属县级公路，是横贯全区的二条主干道。正在兴建的松花江公路大桥，将成为哈尔滨市及道里地区通往江北5个城市和40个县的咽喉要道。道里区水路畅通，上溯可至吉林市，顺流直下可通俄罗斯，区内设码头7处，渡口1处，多用于江南、江北及各码头之间的客货运输。43旅游资源道里区是哈尔滨市重要的旅游窗口，素以风景秀丽，建筑设施完善而著称。一年一度的冰雪节和冰灯游园会把无数的中外游客引入梦幻般的童话世界。具有百年历史的中央大街、欧亚风情的索非亚教堂仿佛使您置身于异国他乡。沿江一条线的顾乡公园、九站公园及新辟建的太平湖、长岭湖度假村等均为旅游观光胜地。侨福集团项目建议书第14页共79页44经济发展道里区商业，饮食业，服务业发达。这里有全国最大的菜市场“道里菜市场”，有东北地区最大的住宿、餐饮、写字楼为一体的香格里拉等国内一流的服务企业，为人们提供了优质的服务和便利的条件。道里区金融、保险业发达，是全市金融中心。国内“六大银行”哈尔滨分行均设在区内。中国银行哈尔滨分行在业务经营上享有省级分行的管理权限。优越的地理位置，良好的投资环境，热情周到的服务，使道里区成为哈尔滨经济发展的核心区域。45城市建设和环境保护市区联建，完成了何家沟清障改造、尚志大街至海城街跨线桥等十余项重点工程，改造城区道路39条，修建农村道路10延长公里，建设市级景观庭院和绿色达标庭院50个，建灯饰小品3处。以“世纪绿色”为主线，创建绿色景观庭院10个，达标绿化庭院40个，新增公共绿地面积131779平方米，绿化覆盖率达299。环境保护水平提高。加强了烟尘、污水、废气、噪音污染的综合治理，环境保护综合指数966，工业废水排放达标率727，工业废物侨福集团项目建议书第15页共79页综合利用率100，工业废气处理率100。市场篇侨福集团项目建议书第16页共79页一、哈尔滨商圈分析11商圈划分111中央大街商圈中央大街，是哈尔滨历史最久，也是保护建筑最多的街道，其角色就有如香港的弥敦道。整条街区分为多个不同的段落，两旁耸立的不是大型的百货公司，便是有名的时装店及特色食肆。由于街上禁止车辆行使，因此不论是平日或假期，街上的人潮同样是川流不息。带有欧陆风味的古旧建筑，依然保存得非常好，在晚灯的烘托下，漫步街上令人感受到一份点点的浪漫。若遇上冰雕季节，街道两旁更会添置不少小型的冰雕作品，让你在前往冰雪大世界的途中，给自己的一双眼睛热一热身。这条长街始建于1900年，街道建筑包罗了文艺复兴，巴洛克等多种风格的建筑71栋。涵盖了欧洲最具魅力的近300年文化发展侨福集团项目建议书第17页共79页史。不论白天或夜晚，它都是哈尔滨一道亮丽的风景线，也是国内一条罕有的建筑艺术长廊。现在的中央大街已经成为了集休闲、游览、购物为一体的步行街。近年来，更因其独特的魅力感染，使这里汇聚了哈尔滨最多的高端消费场所。也使这里为了哈尔滨最高端消费聚集地。112南岗松雷商圈南岗商圈，是由有百年历史的秋林商城，汇聚高端奢侈商品的松雷商城、远大购物中心，及品类齐全的中端消费商城红博地下购物广场所组成。这里因为是南岗区的交通枢纽，所以交通非常发达，也为这个商圈带来了无限的动力。由于其位置几近市中心，汇聚了各方向聚来的人流车流。使的这片商圈极度的繁荣。也聚集了哈尔滨最多的高、中端阶层消费人群。113会展红博商圈侨福集团项目建议书第18页共79页（由红博世界广场、各大型生活超市、各高中端消费场所组成）会展商圈，主要依托于会展中心才得以发展，近几年开发区的不段发展，已使开发区形成了不可忽视的消费人群，而伴随着会展的落成，更刺激了这里的消费人群，随之伴生的就是针对这一消费人群而产生的各种商业业态。而因为这里的消费人群多为哈尔滨收入较高阶层，同时因为消费理念的超前，极大的刺激了这里商业氛围形成的速度。短短几年，发展已不容忽视。成为哈尔滨既中央大街、南岗两大商圈后的第三商圈。114动力乐松商圈随着哈尔滨城市的不断扩张，自南岗商圈，道里商圈后，其它新兴商圈不断涌现，而新兴的动力商圈也已“显山露水”，人气飙升。正以迅猛之势冲击着哈市“第三大商圈”的宝座。由哈电置业精心打造的建筑面积9万平方米、目前哈市单体最大的购物广场乐松购物广场就坐落在此地，侨福集团项目建议书第19页共79页世界500强企业家乐福、肯德基、麦当劳瞄准这一地理优势，迅速抢占加盟入驻乐松购物广场一层，高档次、大规模、多业态的新兴商圈的风采初现。也是动力商圈的吸引力造就了乐松购物广场与国美电器和红旗家具城的“联姻”。红旗家具城与国美的强势进入，代表了一个以零售客户为主导的消费新势力正在形成。商圈发展也引来一些名企纷纷落户，也由此聚集了诱人的商气和财气因动力乐松商圈的不断扩大，不仅吸引到哈市主城区的消费者，双城、阿城、五常等“一小时都市圈”内的顾客都成为潜在消费者。商圈半径被极速放大，而发展的可持续性更加突显。115道里爱建商圈（以百联为首的百万平方米的生活购物中心、月星家居中心等生活配套商业业态组成）爱建新城，作为哈尔滨第一座大型首席滨水高尚生活区。经过四年时间的开发建设，其沿江高尚生活区已经初步形成，爱建滨江国际社区高尚生活繁荣景象已经初步呈现。侨福集团项目建议书第20页共79页100万平方米的高尚住宅建筑面积，构筑了沿江高尚生活区的初步规模；100万平方米的中央商业配套，以16万平方米百联购物中心领衔，20余万平米高级商务，配合友谊路原有商务基础，又构成了哈尔滨CBD商务中心。爱建滨江商圈集合了众多商业业态，购物中心、主力店、专业市场、精品商业街、酒吧街、地下购物广场，集合了几乎所有的商业元素，是一个购物、餐饮、休闲、娱乐、运动健身、文化、科技、体验、居住、商务、旅游于一体的国际生活、商业中心区。是国内生活设施配套最完善的城中城，是百万市民生活休闲的商业中心，是中外游客旅游观光的景观特区，是未来哈尔滨的居住、商务、商业中心。12商圈商场描述121中央大街商圈（由万达商城、百盛商城、中央商城、金安购物广场、新一百等大中型商场及各类特色专卖店组成）1211万达商业广场侨福集团项目建议书第21页共79页哈尔滨万达商业广场坐落于哈尔滨市黄金路段友谊路与中央大街侧临处，是哈尔滨市重点招商引资项目。项目占地面积近47万平方米，建筑面积139,000平方米，总投资近10亿元人民币，由大连万达集团投资兴建。世界500强企业沃尔玛、华纳影城以及苏宁电器、申格体育、大食代美食等知名商家入驻经营。首层产权式商铺，万达现代生活馆、万达休闲会馆云集了国内近百家特色品牌。广场内拥有3000平方米的中心休闲广场、可容纳500车位的大型地下停车场，是哈尔滨首座集餐饮、娱乐、购物、休闲于一体的超大型、国际化的一站式购物中心。商场业态划分B1申格1F休闲、流行、品牌休闲、饰品、美食、美容美甲2F苏宁电器、餐饮3F万达国际影院商场主力店运动休闲1212百盛商业广场侨福集团项目建议书第22页共79页百盛百货是金狮集团于1987年创立的，在近十年的时间里发展显著。连锁百货商店遍设马来西亚各主要城市，至今已开设了三十余间购物中心以及精品专卖连锁店，成为全马百货店最大，最成功的零售连锁集团。马来西亚金狮集团是信誉卓著，业务多元化，国际化的工商集团，近十年来发展迅速，成为跨国集团之一，组织健全，资金雄厚。业务范围囊括制造、贸易、零售、房地产、金融服务与资讯科技等领域。旗下有二百余家公司及关系企业。集团属下“百盛”为马来西亚百货公司最大的连锁机构。商场业态划分B1运动休闲装1F化妆品、饰品2F时尚装3F女职业装、皮草4F男装5F童装、电器、家居用品、化妆品6F餐饮、休闲商场主力店少淑装侨福集团项目建议书第23页共79页1213中央商城哈尔滨中央商城坐落于中外驰名的中央大街步行街中段，建筑面积36万平方米，有员工2100人，经营商品6万余种，总资产5亿元，是集购物、娱乐、休闲、旅游为一体的大型现代化商业企业。商场业态划分B1超市1F首饰、化妆品、打折服饰2F鞋帽、品牌男女装3F名嫒、淑女装4F少、淑女、温暧服饰5F家店生活馆6F羽绒服卖场与动动休闲服饰商场主力店时尚，休闲装1214金安国际金安国际，作为黑龙江省汇集国际奢侈品牌、流行时尚商品、特色餐厅、星级影城和主题娱乐的殿堂式精品主题购物广场，一直为满足追求优质生活和时尚品味的顾客之特别需求而努力。侨福集团项目建议书第24页共79页广场积极倡导“时尚生活从此开始”之理念，不仅提供时尚的商品，更为追求生活品质的人士提供一种新的生活方式。作为倡导时尚消费理念和高品质生活方式的精品广场，金安国际购物广场是国际顶级品牌和时尚精品在哈尔滨的汇聚地，目前云集了IWC、PIAGET、BLANCPAIN、GIRARDPERREGAUX、ROLEX、DUNHILL、KENZO、CERRUTI1881、GIEVESHAWKES、KENTCURWEN、LALIQUE、WEDGWOOD、LANCEL、香港英皇钟表珠宝等200多家国际品牌，深受具有高层次消费意识和高标准消费能力的消费群体的青睐。商场采用租金的方式租出，以16元/平米/天的价格租出，物业费另计商场业态划分B2婚纱，摄影，护肤会所B2韩国服饰1F品牌男装，工艺品珠宝首饰2F品牌女装3F休闲服饰、皮具、内衣4F运动服饰、品牌男装、女装侨福集团项目建议书第25页共79页5F餐饮商场主力店时尚女装1215新一百哈尔滨新一百购物广场是大商集团在素有“全国第一家大型国营百货商店”之称的哈尔滨第一百货商店的基石上改造而成，融入了大商集团优秀的商业理念和全新的经营模式，集成了当今零售业的最新业态、最高技术、最新手段和最高境界，使原“哈一百”从内到外焕然一新，一跃成为哈尔滨新的商业标杆。商场业态划分B1超市1F化妆品、珠宝、钟表、包包、奥运商品2F流行休闲装、鞋、家居3F淑女装、品牌女装4F男士正装、商务休闲、羊绒制品影城5F家居、健身器材、羽绒服、休闲服侨福集团项目建议书第26页共79页6F大商电器、小吃、电玩7F浩沙健身俱乐部商场主力店品牌女装122南岗松雷商圈（由松雷商厦、红博地下购物广场、新世界商城、远大购物中心、秋林商城等大、中商城及各类专项卖场组成）1221南岗松雷哈尔滨松雷股份有限公司，坐落于哈尔滨市南岗区繁华商业中心地带，是一家以经营中高档服装为主的大型现代化商场，于1993年11月9日正式开业。并以其恢弘壮观的建筑，中西合璧的典雅装修，客流如潮的商业气氛，精诚快捷的服务手段，在纷至沓来的国内外宾客中赢得了“花园式商厦、购物者天堂”的美誉，被国务院发展中心命名为“黑龙江省首家大型现代化商场”。在激烈的商业竞争中，松雷商厦针对哈市的消费热点，制定了侨福集团项目建议书第27页共79页市场营销策略，率先以中高档商品为商场定位，实施名牌战略，并通过以人为本的管理促进企业内部的合作，强化了企业凝聚力。松雷股份有限公司现有职工233人，大中专文化程度以上有196人，资产总值36亿，资产净值22亿。经营品类主要有服装服饰、鞋类、皮具、化妆品、首饰、钟表、小电器等几大类，数千种商品。商场采用扣点方式，扣点为3050，具体按品牌大小而定商场业态划分1F服装、化妆品、钟表眼镜、珠宝首饰2F男装、配饰3F女装、女士饰品4F服装、淑女装、饰品、女士文胸5F箱包、运动系列、鞋6F家用电器、家品、童装、床品、针棉内衣7F休闲餐饮8F羊绒、贵宾服务中心、美容院、退换货中心9F行政办公区商场主力店品牌精品服饰侨福集团项目建议书第28页共79页1222红博购物广场红博广场位于哈尔滨商业中心地带，是由哈工大集团投资兴建的集品牌服装贸易、餐饮、娱乐和休闲于一体的超大型综合商贸中心。经过几年的不断探索，红博广场对经营布局进行了大规模的战略调整，现在的红博广场已形成“城中城“的合理格局。皮草城、西装城、羊毛衫城、裤子城、名品城、男人街、女人街等宛如颗颗珍珠环绕在阳光大厅的周围。国内的知名品牌，如雅鹿、红豆、恒源祥、糜老大、斯得雅、华伦天奴等已纷纷入驻，而更多的知名品牌正在抢滩红博，强强联手，群英会萃，培育着巨大的商机。尤其是品牌代理经销中心还建有红博网站，是目前国内最大的服装电子商务“大户室“，帮助商城内的业户驶上服装经营的信息高速公路。此外，红博广场、红博世纪广场和正在着手组建的莫斯科红博购物广场以及哈巴、布市、海参威、新西伯利亚等国际化连销服装超市等机构还组成了红博商贸集团，成为集超大型商业服务企业运作、品牌孵化、营销策划与培训于一体的综合性商贸企业。商场采用租金的方式租出，一年租金2万，物业费1万。侨福集团项目建议书第29页共79页商场业态划分B1皮草城、西装城、羊毛衫城、名品城、女人街B2裤子城、至尊男人城商场主力店中端消费服饰、少淑装。1223新世界该商场属于香港四大地产商之一的新世界集团，1996年11月开业，营业面积为11000平米。现有员工700名，内部设备完善，该商场坐落在哈尔滨市南岗区中心的北方大厦内，该区为黑龙江省政府机关所在地，周围有各类型的建设和公共场所林立，更有十多间大型商场环布。商场业态划分B1超市,咖啡厅,快餐厅,家庭用品1F名品店,化妆品,皮鞋,首饰,手表,手袋,礼品2F女士服装和内衣,婚纱,咖啡厅3F男士服装,箱包,运动服装及用品4F童装及婴儿服装用品,玩具,文具,床上用品,花卉,家电,灯饰,游戏厅侨福集团项目建议书第30页共79页商场主力店奢侈品与高档女装1224远大购物中心黑龙江远大购物中心是中国远大集团在哈尔滨兴建的大型现代化商场，占地8116平方米，总建筑面积81000平方米，总营业面积40000平方米，融购物、休闲、娱乐、餐饮为一体，是目前黑龙江省最大的多元组合现代化购物中心。远大购物中心地处哈尔滨最繁华的商业地带南岗区果戈里大街，交通便利，四面临街，可选择的公交线路有二十余条，同时备有便利的地下停车场，方便顾客出行。它内外部硬件设施齐全，配有智能化中央空调制冷制热设备，27部自动扶梯，在客流集中处三上三下同时运送顾客，6处豪华型洗手间，致力于为顾客提供最清洁、便利和舒适的购物环境。远大购物中心自1999年1月正式开业以来，历经六年，以先进的设施、丰富的商品、高档时尚的品牌定位、舒适的购物环境迅速赢得了广大消费者的认同，成为哈市商业中的典范，并以良好的发展势头带动着哈尔滨消费市场的时尚潮流。商场采用扣点方式，扣点为3050，具体根据品牌大小而定侨福集团项目建议书第31页共79页商场业态划分B2停车场B1好百客超市F1化妆品/名品馆F2绅士精品馆F3摩登流行馆F4淑女新贵馆F5运动/休闲/婴童馆F6美食生活馆商场主力店化妆品、少淑装1225秋林在哈尔滨世纪之初建筑中，以“新艺术”风格占多数，且大多为办公建筑、居住建筑、文教建筑及交通建筑。作为当时世界范围内流行的风格，“新艺术”应用于这类大型建筑，成为沙俄藉以夸耀其实力的工具，然而许多商业、服务业建筑却以豪华奇特取胜，以繁琐的装饰创造热情的氛围，南岗秋林公司即是其中的典型作品。秋林集团股份有限公司是一个历史悠久、驰名中外的老字号企侨福集团项目建议书第32页共79页业，创建于1900年，先后由沙俄资本家、英国汇丰银行、日本商人、和前苏联政府经营，1953年10月有偿移交我国。秋林接收经营后，为适应市场经济需求，满足人民生活，先后进行了4次扩建改造，现已发展成为一个以商业为主的集团化、现代化大型商业零售企业，黑龙江省唯一一家商业上市公司。秋林集团地处哈市繁花商业中心，拥有秋林公司（老楼）和秋林时代购物广场两大商场，总经营面积8万平方米，隶属公司有秋林食品厂、秋林糖果厂、经济贸易公司、广告公司等。秋林集团总营业面积41万平方米，职工4000余人，下设十四个专业商场，新建的哈港合资秋林大厦，集宾馆、餐饮、娱乐、康乐、写字间于一体，与老秋林隔街相望。经营品种达6万余种，年销售额近10亿元，各项主要经济指标在黑龙江省名列前茅，居全国同行业先进地位。宗旨“顾客第一、服务第一、信誉第一”精神“开拓务实、三爱三优、创建一流”经营方针“高档精、中档全、低档保必需”以为工薪阶层和大众消费为主，满足各档次的消费需求商场业态分布侨福集团项目建议书第33页共79页B1各种食品F1珠宝、化妆品、皮具、钟表眼镜、照相器材、鞋F2女装、内衣、女饰品F3男装、运动休闲F4羽绒、羊绒、床品家居、牛仔休闲F5绿色食品专卖商场主力店食品、奢侈品会展商圈、乐松商圈、爱建百联商圈，因与目标项目没有可类比性在这里不多作赘述。二、商圈市调我们通过对哈尔滨市所有大型卖场的调查，经分析总结得出以下结论2消费者进出数量（人/小时）侨福集团项目建议书第34页共79页01000200030004000500060007000松雷红博新世界远大秋林百盛金安万达新一百中央商城（平时）进（平时）出（周未）进（周未）出从表中可看出，红博、远大无论是周末还是平时，消费者进出量最大，新世界、金安、万达较低。松雷、秋林、百盛、新一百、中央商城相对居中。这说明，消费者最常光顾的商场为红博、远大，次之为松雷、秋林、百盛、新一百、中央商城，最少光顾的为新世界、万达。211企业形象决定消费者认同度企业形象是一种无形的资产和宝贵的财富，其价值可以超过有形的资产，一个亲和的企业形象，可以使消费者产生信任感，并有利于提高产品的销售；可以得到公众的信赖，为企业的商品和服务创造出一种消费心理；可以扩大企业的知名度，增加投资或合作侨福集团项目建议书第35页共79页者的好感和信心。这一点红博和远大都很好的作到。红博的只赚10的承诺，远大的经常性，人性化促销活动。都是其树立企业形象，良好口碑的有利途径。这也是为什么这两个商场能取得较高的认同度的原因之一。而其它卖场这方面作为并不突出，所以造成消费者的流失。212商品种类的齐全是保证客流量的基础结合各商场定位和经营种类不难看出，红博、远大一个中档消费阶层、一个高档消费阶层，但他们都有同共之处经营种类繁多，品种齐全。随着现在生活节奏的逐步加快，一站式的购物形式受到很多消费者喜爱。但一站式购物的基础就是商品种类的齐全。齐全的商品，满足所有消费者不同的选择。只有你想不到的，没有我们卖不到的。客户的认知度自然会相应的提升。反观新世界，同类卖场中，价格较高、但品牌较少、且款式单一。虽然符合高消费圈层追求身份的特点，但款式的单一和价格的居高不下成为商场最大的垢病。22消费者驻留量（人/小时）侨福集团项目建议书第36页共79页0200400600800100012001400松雷红博新世界远大秋林百盛金安万达新一百中央商城平时周未221消费者驻留量与顾客认度值成正比驻留数量多少，说明了一个卖场，其商品对消费者引吸力的大小，也就是顾客认度值的大小。如果没有所认同的商品，驻留时间一定不会很长。从表中我们可以看出平时驻留数量最多的为百盛，其次为中央商城。而周末数值最高的为中央商城、红博与松雷。222不同消费圈层存在分流从上表中我们可以看出，将消费群体定位在大众的中央商城与将消费群体定位在中青年的百盛，因其目标客户群体定位不同，消费者购物时间也存在着不同差别。A百盛商场经营品类多为休闲、少淑装等，商品对于目标消费群体有较强的吸引力。且其目标群体多为时间较充裕的人群，侨福集团项目建议书第37页共79页而周末因为人流过大，使很多消费者避开了这段时间。B中央商城，其平时与周末差别不是太大，这说明中央商城的消费客户群相对稳定，经营定位成功，商品供销平衡。且还有一原因是因为中央商城内有生活超市，作为中央大街附近唯一大型生活超市，也是吸引消费者的一个决定因素。C红博，松雷、远大，周末驻留人流相较平时要高很多，这说明来这里的消费者多为上班族，其只有周末时间较充裕。同时也说明，这三个卖场对于消费者有较强亲和力，得到大家认可。23客户流通率（）侨福集团项目建议书第38页共79页0102030405060708090100松雷红博新世界远大秋林百盛金安万达新一百中央商城平时周未客户流通率（出人数/进人数），为消费者平均时段进出商场比例，所以数值越大，消费者流量越大。结果就是消费者在商场驻留时间越少。换言之，就是消费者来商场，目的只是逛，而没有购买意向。从上图我们可以看出，平时秋林、金安所得数值最大，周末远大、秋林、百盛、新一百所有数值最大。这说明，这几个卖场，过往客流最大，但发生购物行为或长时间驻留消费者较少，主要原因是商场的商品不足以吸引消费者眼球，或因消费阶层与商场定位的不协调，而使消费者只远观而没有购买欲望。24客户成交率（）侨福集团项目建议书第39页共79页83131476366907450533311153635556771591023451341320510152025303540松雷红博新世界远大秋林百盛金安万达新一百中央商城平时周未A从上表中我们可以看出，松雷、红博、新世界、秋林，周末与平时成交率非常近似，这说明这几个卖场已经拥有了其固定的消费群体与个体，周末与休息对其没有很强的影响。B万达在周末时，客户成交率位居最高，在以上系列调查中，万达的消费者驻留量、消费者进出数量、客户流通率数值都相对较低，但周末的数值突增一定还有外在因素影响。但外在因素是什么呢我司调查分析得1距离防洪纪念塔较近防洪纪念塔紧临中央大街，是哈尔滨人在户外休闲、娱乐的首选广场，周末尤为人多，而万达位处于中央大街一侧，紧临防洪纪念塔。位置得天独厚。侨福集团项目建议书第40页共79页2万达影城目前，哈尔滨影城最高端存在，是所有时尚一族、和电影发烧友的追梦之地。高消费圈层的汇聚，随之带来的就是高消费。而万达商场就处于万达影城下方，是进入影城的必由之路。（本项目可以有影城，但一定要超越万达，如不能作到，最好不要尝试。）C百盛、金安、新一百、中央商城，平时与周末成交比例相对提升，这说明周末对于这几个商场，影响还是较大，而这些商城位置都相对距离中央大街较近，这也说明，中央大街在周末消费者会激增。这对于本项目来说是一利好信息，因本项目位置正处于中央大街一侧，同时紧临防洪纪念塔。25购买人群年龄段比例侨福集团项目建议书第41页共79页20701030岁以下305050以上从上表中我们可以看出，在所有调查中，我们将发生有效购买行为的人群大体分为三个部份。A有一定经济实力，但不是太独产的青年人。30岁以下B有一定经济能力，且能独立自主的中青年。3050岁。C有经济能力，并能自主的老年人。50岁以上。从上面各项调查中我们得出结论一个好的商场，首先，要树立一个亲和的形象，其次，要有极具引吸力的特色商品、再次，要有种类繁多的商品和品牌、四次，理想的地理位置最后，还要有一个正确的消费圈层定位。侨福集团项目建议书第42页共79页项目篇一、项目营销环境侨福集团项目建议书第43页共79页1背景项目前身连卡佛商场是国内除上海以外首家冠名为“连卡佛”的大型国际精品名店，由香港华镫商管有限公司管理，旨在为东北市场及哈尔滨本地之高层消费群体提供一个高品质商场。2007年4月，哈尔滨连卡佛百货由美美百货接管，同年3月，进驻杭州三年的连卡佛被摘牌。而2006年12月，入驻上海六年的连卡佛百货退市。至此，曾被誉为“开创了内地全新经营模式”的香港顶级百货“连卡佛”在内地开设的三家分店全线败退。连卡佛的失利不仅仅是经营高端的溃败，也使地块商业地位受到不同程度质疑，实现地块商业价值最大化是盛世联合与侨福集团共同探讨的问题。这要求我们对市场深度的认知思考对产业发展趋势的精确掌握非常规的角度不一般的思路专业的坚持和系统的执行今天我们提交的不仅是一个思路，而是一个问题解决体系侨福集团项目建议书第44页共79页1环境1地理位置及现状项目位处于中央大街与防洪纪念塔直通路段的前/4段，紧临道里区公交中心站，公交、巴士近余条。项目周边卖场林立，古色建筑凡多，汇聚了众多购物、光观、旅游的消费群体，是道里区旅游、娱乐、休闲的汇聚地。项目现以四层带地下，俄式风格为主要建筑形式，在项目所在地的周边部分是各种分散经营的各种商业形态以观光旅游为主要客户群的江畔商业区，以奢侈商品为主的中央大街消费区，以小商品为主的曼哈顿商业区，项目周边多为俄式保护建筑，且建筑密度较高，业态覆盖较广，是中青年群体、外地游客休闲、娱乐、购物的必由之地。12商业分析项目所在地块为哈尔滨市目前的商业中心带，其中中央大街和经纬街是目前哈尔滨市的两条主要商业街。周围分布着中央商城、金安购物广场、万达商业中心、百盛商场、曼哈顿小商品批发商业区等商业项目。该位置人流量较大，具有绝对优势的商业氛围，该侨福集团项目建议书第45页共79页地块周围的几个大型商场超市具有较大营业额和美誉度。并且其商业辐射范围是整个道里区域性的，商圈的辐射力较强，对整个哈尔滨的商业经济起着决定性的影响。13交通分析项目紧临汽车站以及市内公共交通系统的枢纽位置，因此该位置是哈尔滨市的交通疏导中心和物流中心，交通便利，物流方便，对于进出哈尔滨市和市内的通达性具有不可替代性的优势。项目扼守出城和去往太阳岛的交通要道，汇聚车流、人流，容易形成物流中心，无疑也给本项目的成功操作提供了一个极大的利好。14其他优势分析项目位于被哈尔滨市划为保护建筑的中央大街一端，自身就有很好的观赏价值，另外，银行机构和省级企事业单位也都分布在项目所在地周围，对于综合性商业项目是一个很大的无形资产。侨福集团项目建议书第46页共79页二、SWOT分析21SWOT详细分析STRENGTH（优势）位置得天独厚，位处于中央大街繁华地段。开发商人脉、背景雄厚，主力店招商轻松。周边交通发达，能承载较大车流、人流。众多商场围绕，聚集强大人气。项目前身有很强知名度，转项议题倍受关注。WEAKNESS（劣势）地块交通虽然发达，但项目自身没有太强承载能力。不方便停车，会阻止部分有购买欲望的群体。项目相对同类商场体量较少，局限进驻商家。周边业态成熟，可选择业态较少。项目地价过高，至使售价居高不下，阻挡部分存在购买欲望的客户。OPPORTUNITY（机会）项目转型倍受关注，业态选择得当会有轰动效应。周边卖场，业态重叠严重，如果另劈蹊跷，会有震撼效果。侨福集团项目建议书第47页共79页周边环境汇聚强大人气，而周围卖场目标消费群体选择重叠，消费群体有很大部分未受关注。公交、巴士站台是人流集散地，加以利用能解决项目自身承载能力差的问题。THREAT（威胁）周边各卖场成熟，存在竞争。连卡佛的失败，为项目带来一定消极影响。项目长期的不作为，逐渐失去关注度。居高的价格与未知的回报，会使部分客户望而却步。22如何强化优势利用开发商强大人脉，甄选定位行业内最优秀商家加盟。借势项目转型倍受关注，加大广告宣传力度，作到人尽皆知。开发项目自身优势和庞大消费群体，短时间内树立企业形象，汇聚强大人气。23弱化劣势充分利用交通便利，锁定特殊消费群体。严格甄选主力商业，作到物尽其用。放弃部分有车一族或将目标客户转移到其身边的人群，例如子女或朋友。侨福集团项目建议书第48页共79页灵活多样的付款方式24抓紧机会点业态选择慎重，避免与周边卖场业态重叠，争取其它消费群体。（岁以下）利用连卡佛转项这一话题，引出项目的独特定位，以噱头赚满消费者眼球。制造轰动全城的舆论营销。公交、巴士是青少年的主要交通工具，目标客户定位青少年可以很好的利用项目周边的公交、巴士站台。25剔除威胁点选择极具吸引力的业态定位和营销策略。制订可预知的投资前景规划和收益回报计划。侨福集团项目建议书第49页共79页26SWOT综述从以上分析，我们可以得出结论，项目的热销，必须具备以下几个条件。、一个全新的，与周边众多卖场不同的项目定位。、将项目的消费群体，锁定被忽视的青少年群体。、通过连卡佛转项这一话题，制造舆论，在树立企业品牌形象的同时，将目标项目的新概念传达给受众群体。、制订可预知的投资前景及收益回报计划，同时取信于购买群体。、灵活多变的付款方式，以满足不同客户群体的需求。侨福集团项目建议书第50页共79页定位篇侨福集团项目建议书第51页共79页一、项目定位1项目定位1项目定位模拟一主题动漫商场（重点推介）形象定位童年梦想的实现地功能定位集购物、娱乐、体验于一体的大型动漫、网游产品集散地、新品发布中心，动漫迷们心中永不落幕的COSPLAY基地商业价值定位各种动漫商品集散地物业品种组合SHOPPING、MALL、（动漫品牌直营店、COSPLAY斗秀台、动漫主题餐厅、网游主题网吧）等侨福集团项目建议书第52页共79页1项目定位模拟二女人世界情侣世界（此定位较为常见，以下不作为重点赘述）形象定位女人和情侣商品的汇聚地，女人、情侣们的购物天堂。功能定位集SHOPPING、娱乐、DIY、餐饮为一体的一站式购物商场。商业价值定位中、青年最向往的消费场所物业品种组合精品女装、情侣服饰、情侣饰品、少数民族饰品、DIY工艺品、情侣餐饮吧、娱乐天地。侨福集团项目建议书第53页共79页1项目定位支撑1（动漫主题商场）支撑一每个人都有童年，都有童年时没有实现的梦想。内心里也都会有那么一处最柔软的地方。（中青年）支撑二孩子的要求，无论多难，父母都会满足。支撑三哈尔滨现在还没有动漫商品聚集地，领先就意味着商机无限。支撑四中央大街，是中青年人群休闲、娱乐聚集地。广告语打造365天永不落幕的动漫嘉年华1（女人世界情侣世界）支撑一女人永远站在购物端和消费链的最顶层。无论是个体还是家庭，消费行为执行多数以女性为主动。支撑二商场定位，女性和情侣世界，消费圈层定为中青年女性与情侣，这与我们的目标客户定位和项目的周边人群定位相符。支撑三情侣主题商场在哈尔滨没有先例。侨福集团项目建议书第54页共79页支撑四时尚主题符合现代中青年追求个性的品味。支撑五女人们定制珠宝和高级成衣的原因有二个，一是她们可以，因为她们足够富有；二是她们喜欢，这不需要理由。广告语时尚魅力，个性潮流，惊喜只给你爱的他/她（以下各种分析及建议只针对于动漫主题商场）1目标客户定位分析职业投资客，有时间、有资金、有眼光，且经常奔走于各地，寻找有投资价值的项目。经营过动漫主题的商业店铺，并且有更进一步发展计划的人群。手里有部分闲余资金，想寻找投资项目的群体。正在经营一个或几个商铺或企业的个体老板。14消费群分析1、各院校的初、高中生、大学生。2、各企事业的白领精英3、追求时尚、个性的新青年4、外地旅游人群侨福集团项目建议书第55页共79页二、产品建议21业态划分211主题动漫商场一层典藏前沿，玩偶世界，囊括70年现在的日、韩、欧、美、港台及大陆地区的原创、迪士尼主题的所有最经典、最流行的动漫卡通形象玩偶。主题以怀旧和最新两个极端组合。（大力水手、忍者神龟、蝙蝠侠、机器猫、黑猫警长、水兵月、米老鼠、唐老鸭、TOM、JERRY、兔八哥等）。二层炫动地带，卡通品牌专营店，各种卡通形象及其延展商品，网游及沿展。三层玩家天地，动漫发烧友自己的创意空间，COSPLAY服装、造型、摄影、比赛。COSPLAY用品专营店，DIY卡通玩具（各种模型组合），格子商铺。格子商铺，个人珍品展示、交易、（几面大的商品展架每侨福集团项目建议书第56页共79页个格子单独出租，以供各动漫发烧友展示和交易自己的创意产品，商家收取少量租金）四层个性诱惑，动漫主题餐厅、休闲漫吧（欧美最经典、最流行的各种旗牌类游戏）、影音书吧。地下欢乐世界，大型游戏娱乐、动漫主题网吧。一体化商城定位，差异化楼层分布，尽显动漫无限魅力。212女人世界情侣世界一/二层女人世界一层女性饰品品牌金银首饰，并配套灵活的现场设计、制作工作室。化妆品专柜选择国际、国内知名品牌化妆品商入驻，妆扮广大女性美好人生。定制工作室选择具实力的设计师入驻，为广大女性量体裁衣。你的珠宝首饰，使我们光彩照人；你的灿烂灯具，照亮了我们的家；你的银器和水晶，令餐桌熠熠生辉；你的餐具，给生活带来尊贵。侨福集团项目建议书第57页共79页二层女性服饰品质为高、中档，色彩款式与国际潮流同步，品种讲求琳琅满目。内衣世界内衣作为女性最贴身的保护，选择尤为重要，要求与时尚同步。女性鞋庄、皮具类品质为高、中档，色彩、款式以国际潮流为基准，品种讲求琳琅满目。三层情趣在线各种情侣饰品、民族饰品、个性商品、DIY礼品（手模、指模、个性礼品等）针对情侣，时尚一族。四层动感娱乐城三大分区电玩区、户外区、互动区电玩区（中档消费）1、室内电子游乐园2、恐怖鬼屋针对人群高中生、大学生、年轻上班族、侨福集团项目建议书第58页共79页户外区（中档消费）1、室内攀岩2、户外用品专卖店3、驴友俱乐部（定期开展极限运动表演）针对人群大学生、户外运动爱好者、白领一族互动区（中档消费）（设小水吧）1、陶吧（针对喜欢自己动手的青少年一族、情侣）2、书吧各种时尚杂志、前沿资迅、着衣指南和时下流行书籍。（免费借阅，不得带出，有门票。针对时尚一族和喜欢恬静氛围的人群。）3、旗牌游戏室最经典、最流行的桌面游戏、旗牌游戏例如强手旗。（针对情侣、时尚一族）地下餐饮娱乐娱乐区1、网吧全中文环境，24小时营业，可上网、聊天、打游戏、下棋、打麻将、在线看中文电影电视剧、提供咖啡，冷饮等饮品侨福集团项目建议书第59页共79页2、迪厅酒吧（高档消费为主）引入哈根达斯冰淇淋，供哈尔滨白领阶层消费3、主题餐厅（中高档消费）日式料理、墨西哥烤肉、韩国料理、意大利匹萨、俄罗斯西餐等22铺位划分动漫商场的主题划分侨福集团项目建议书第60页共79页侨福集团项目建议书第61页共79页侨福集团项目建议书第62页共79页侨福集团项目建议书第63页共79页侨福集团项目建议书第64页共79页侨福集团项目建议书第65页共79页三、价格建议31周边商场价格东方巴黎一层商铺7万/平二层商铺5万/平三层商铺3万/平四层商铺15万/平地下室商铺35万/平麦凯乐国际公寓一层兆麟街门市58万/平二层铺位3万/平侨福集团项目建议书第66页共79页32本项目商场价格建议商圈品质因素打分Q（QUALITY）100