佛山普君路项目规划开发建议

佛山普君路项目规划开发建议广州中地行房产代理有限公司二七年五月广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理I目录目录I前言1第一部分规划方案建议11规划开发思路111规划开发原则1111市场导向原则2112项目利益最大化原则2113以经济运营为基础，综合分析地块价值原则22地块价值研判421地块状况4211经济技术指标5212地块四至6213地块现状7214项目周边状况722地块价值评判11221整体地块价值评判11222地块切割133商品房地块规划建议1631规划原则1632市场动态需求分析16321需求特征分析16322需求户型分析17323房价可接受范围18324未来需求分析18广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理II325结论2233地块价值评判2334单体建议24341数据统计24342单体建议2535规划布局30351规划布局定位30352规划布局说明31353户型配比建议3236产品建议32361产品设计原则32362户型设计建议33363产品设计亮点37364空间及园林景观设计42365整体建筑风格及外立面建议484回迁房地块规划建议4941规划原则4942地块价值评判5043单体建议51431数据统计51432单体建议5144规划布局53441规划布局建议53442户型配比建议5545产品建议56451户型设计建议56452园林景观设计57453外立面建议58广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理III5产权式酒店可行性研判5951关于产权式酒店59511产权式酒店的缘由59512产权酒店的基本特点59513产权式酒店经营模式61514业主权益及投资收益分析6152佛山市酒店业发展现状62521酒店业发展历程62522星级酒店总量与结构分析63523星级酒店分布分析63524酒店价格及入住情况65525酒店管理方式6553佛山市酒店业发展趋势66531高档酒店潜在供应量大竞争加剧66532经济型酒店使低档酒店面临洗牌6654项目产权式酒店可行性研判67541从城市经济的发展角度研判67542从房地产市场的发展角度研判68543从酒店业市场的发展角度研判68544从项目实际状况角度研判69545可行性研判结论696项目商业部分规划7061商业规划原则70611差异化开发原则70612销售开发原则7062地块价值评判7163商业规划布局建议72631商业整体规划布局建议72广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理IV632商业平面间隔建议7364商业定位及功能分区建议74641项目商业定位74642项目商业功能分区7565商业装修方案76651商场外立面及外饰76652街区情景装饰建议7666停车场规划建议77第二部分规划方案对比787规划方案概述7871规划方案一7872规划方案二808规划方案对比8181地块切割对比8182各类型物业面积对比8283产品质量对比8284开发难易度对比8485开发风险对比8486经济价值对比859规划方案选择结论建议104第三部分开发销售部署10510开发销售需解决问题10511开发销售思考原则106111稳健开发原则107112快速开发原则10712开发销售策略选取108121“先工厂后民宅”的拆迁策略108122“低开高走”的快速销售策略108广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理V123“先销售后回迁，边销售边回迁”的开发策略10813开发销售方案制定109131开发销售方案选择109132开发应变建议112133开发销售进度建议116广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理1前言在前期提交的市场调研报告，敝司对佛山市以及禅城区作出了研究与分析，特别对房地产行业进行了深入的调研。以此为依据，结合普君路项目的自身特点，敝司将给出相应的规划开发建议。第一部分规划方案建议1规划开发思路项目所在位置为新旧城区的结合部季华路以南，为城市发展的新兴区域，项目以西及以北为老城区。根据项目的实际情况，敝司分析，地块的规划须围绕三个核心问题考虑第一，市场供求问题。根据市场现有的供求状况，预测未来的供求关系及供货量，并根据潜在客户的需求，给出相应的规划建议。第二，回迁房的安置问题。本项目为一典型的旧城改造项目。基于本项目的特殊性，其必须面对的，是拆迁、回迁的安置问题，以及回迁房与商品房的规划问题，从而引出道路交通设置的问题。第三，开发顺序、开工时间，及开发周期的问题。基于本项目的特殊性，故必须充分考虑由于拆迁回迁而引出的开发顺序、开工时间，以及开发周期的问题。11规划开发原则针对待解决的三个问题市场供求、回迁房的安置，以及有关开发的系列问题，敝司坚持以市场导向为原则，给出相对应的户型配比及产品建议；坚持以满足回迁房的社会利益最大化，满足商品房销售利益最大化为原则，解决回迁房的安置与商品房的布局问题；坚持以经济运营为基础，结合地块开发的综合价值分析为原则，设置合理的开发顺序、开工时间与开发周期。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理2111市场导向原则市场数据往往是房地产规划开发的依据。要建造符合大众需求的产品，则必须从区域的发展定位、发展前景，区域内人口的构成、购房需求、消费习惯、购买能力等方面进行分析，并对住宅市场的潜在需求进行深挖，得出未来区域市场的潜在需求，以及项目目标客户群的预测。112项目利益最大化原则项目的规划开发包括回迁房的规划开发和商品房的规划开发两部分。回迁房规划开发与商品房规划开发的目标各异，需实现的最大化利益各异。一、回迁房规划开发原则就回迁房的规划开发来说，应遵循社会利益最大化原则。原因在于本项目为旧城改造项目，涉及三千多户近万人口的拆迁回迁工作。从另一角度讲，算是一项政府工程，为城市规划、市容市貌的整改做出贡献，并在一定程度上解决了中低收入层的住房问题。因此，拆迁、回迁工作主要达到树立项目的城市形象，建造城市旧城新造的标杆，也就是实现社会利益的最大化。要实现社会利益最大化，在规划开发过程当中，应尽量将回迁房相对分散布置。因为从心理层面考虑，回迁房分散布置能降低回迁户“住在回迁房，活在贫困区”等的心理压力。人性化的规划设计是实现社会利益最大化的一大途径。二、商品房规划开发原则相对于回迁房而言，商品房的规划开发应遵循经济利益最大化原则。商品房的开发，最终通过销售实现资金回收。因此，追求商品房经济利益的最大化是房地产开发商的必然之举。对于商品房的规划而言，保持地块的完整性更有利于开发利用。在一定程度上支持了楼盘的规模，便于提升楼盘的档次，从而提升楼盘的价值。113以经济运营为基础，综合分析地块价值原则基于项目的特殊性，其受拆迁回迁问题的限制。在开发过程中，必须先以广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理3经济运营为基础，考虑拆迁回迁工作的顺序、时间、成本等，以保证项目顺利运作。在此基础上，结合地块价值进行综合分析，制定合理的开发顺序、开工时间以及开发周期，确保资金、项目的正常运营。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理42地块价值研判地块价值直接影响项目的销售力的实现，因为成本价值与项目的价格策略息息相关。研判地块价值有助于更准确地进行规划布局及开发建设，最终实现成本与利润的最优方案。21地块状况地块如下图阴影部分广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理5211经济技术指标项目主要经济技术指标如下表总用地面积334786旧改范围线面积290042旧改净用地面积247920建筑密度30容积率40绿地率30由于本项目为旧城改造项目，涉及拆迁问题。按贵司前期的设想，回迁的住宅、商铺、办公面积如下表统计住宅面积295989首层商业面积14817二层商业面积35211根据项目的经济技术指标及回迁类物业的面积测算，计算出各类物业的总建筑面积（如下表）项目总建筑面积991680回迁房总建筑面积295989商品房总建筑面积663445首商业总建筑面积28150二商业总建筑面积409642备注公建配套（如会所、物业管理用房等）面积已计算在商品房面积及商业面积内。项目同时须配套的公共设施用地面积统计如下居民健身身设施（1处）6000幼儿园（2处）10000广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理6合计16000受建筑密度的影响，项目的建筑用地受到一定的限制。由上表得知，回迁房的总建筑面积占项目总建筑的四分之一左右，因此，按14的比例，大概测算出回迁房的建筑用地面积与其它物业的建筑用地面积（如下表）建筑用地74376回迁房建筑用地12000商住楼/商品房建筑用地62376212地块四至在东文华北路，城市主干道；南同济东路，城市主干道；同济东路兆祥路普君路文华北路兆祥路广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理7西普君路，城市主干道，普君北路已经开通，普君南路为规划路；北兆祥路，城市主干道，目前为规划路，尚未开通。213地块现状地块形状不规整；南北跨度大，东西跨度小；地块目前为低矮的旧房或厂房；地块中含有政府规划路用地。214项目周边状况采用各道路定点拍摄的方式，以从多角度了解项目周边状况。文华北路人流量、车流量较多。拍摄选点如下图示ABCED广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理8文化北路北往南沿线路况如下图定点A规划中的兆祥路与文华北路交界处。定点B第十中学侧面定点C党校定点D大溏涌站附近商铺正面广告牌珀丽酒店广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理9定点E地块红线范围的东南角折点同济东路人流量、车流量较文华北路少。拍摄选点如下图示同济东路东往西沿线路况如下图定点A地块红线范围的东南角折点CBA广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理10定点B鱼塘（地块红线范围的西南角折点）定点C同济东路路口红绿灯外（地块红线范围的西南角折点）普君北路人流量、车流量较同济东路多，但较文华北路少。拍摄地点普君北路北端路口石角塘边街人流量、车流量相对较少。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理1122地块价值评判在了解地块周边情况的基础上，对地块的价值进行评判，能更精准地规划、开发地块，以提升项目的整体价值。221整体地块价值评判地块区位地块位于百花商圈内，以季华路为分界线，地块位于新旧城区的结合部，既拥有旧城区的城熟配套，又独享新城区优美的居住环境。地块周边交通状况文华北路为城市主干道，人流、车流量最大，大型货车来往较多。由通往城中心的道路中，目前只有同济东路垂直连通文华北路，使文华北路与同济东路的交通压力大增。其行驶的车辆，中、小型汽车占主要百花广场岭南明珠电视塔广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理12比例。地块周边南北走向的道路目前只有文华北路，普君南路尚在规划中，因此，普君北路的交通压力也较大。但来往的车量多为小型汽车或摩托车，故，交通压力较文华北路少。结论就交通压力而言文华北路同济东路普君北路兆祥路。地块周边景观资源地块的东面为地块的南面为规划用地南普地块。隔着南普地块为岭南明珠体育馆和电视塔。因此，若暂时忽略南普地块的影响，地块的南部区域能享受体育馆与电视塔的景观资源。地块的西面及北面均为老城区旧楼，景观资源欠缺。结论景观资源南东西北。地块周边噪音影响地块所受的品音影响，与周边道路交通的状况有直接影响。根据前文分析的地块周边交通状况，有以下结论地块的东面临文华北路，因来往车辆较多，且大型货车的比例较大，故噪音影响最大；地块的南面临同济东路，虽来往车辆较多，但大型货车的比例较少，故噪音影响较大；地块的西面临普君路，北面为兆祥路，虽为城市主干道，但来往的车辆以小型车、摩托车为主，噪音影响一般。结论受噪音影响东南西北。商业价值评判地块所在位置属祖届商业圈的影响范围内，商业价值较高。另外，商业价值的高低受道路人流、车流量的多少影响，地块的商业价值评判具体如下文华北路虽车流量较多，但顾客停车驻足的地点较少，聚集人气的可能广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理13性较少。同济东路的车流量较文华北路少，且行车相对缓慢，途人驻足的机会多。普君路离百花商圈的距离最近，商业价值较高。兆祥路与百花广场直接连通，交通畅顺，商业价值较高。结论商业价值南东西北222地块切割地块切割目的通过切割来达到地块的规整性。目前，地块的形状不规整，且南北跨度长，东西跨度短。通过地块切割，使地块形状相对规整，有利于地块的规划开发。通过切割来分隔商品房与回迁房。就居民的居住需求及心理需要而言，商品房客户更需要的是相对独立的居住社区，以显示居住的档次。因此，应将商品房与回迁房通过道路切割来分隔开来，以提升项目的价值。从城市交通角度及居民生活的角度都要求有路网的切割。目前，来往南北的道路有文华北路，普君北路，以及规划未完成的普君南路；来往东西的道路有同济东路，以及规划中的兆祥路。待路网完善后，地块四周的道路均为城市主干道。但由于地块的南北跨度大，东西跨度小，东西走向的两条道路不足以解决南北道路的交通压力，故需增设东西向的道路。另外，就居民生活而言，路网的缺乏将为生活带来不便，居民出行的路线可能增长。结论除市政规划路外，应增加东西走向的道路。地块切割建议从社会交通发展需要的社会价值和项目居民的居住、出行要求，建议利用公共路网进行分割。路网有公共路网和小区路网之分。地块东西走向道路的开通主要目的在于减缓周边城市主干道的交通压力，同时促进城广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理14区路网的成熟，以实现社会交通发展需要的社会价值。具体切割方案如下图示普君南路与普君北路的交界点，沿普君东路拟建规划路；沿新风路拟建规划路；建议地块的北部，兆祥路与普君东路之间，增设一条南北走向的规划路，因为地块A、B两部分之间为第十中学，属公建配套。出于居民的居住要求，应加设道路，将楼盘与学校分隔开。商品房地块及回迁房地块的划分。利用公共路网将地块切割后，地块由整体划分为东北、西北、中、南四个部分，如下图示。A新风路普君东路规划路B广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理15从地块的规整性考虑西北角地块现南面地块相对规整，且有一定规模；东北角地块虽然规整，但面积较小；中部的地块形状不规整，且面积较小。从规划开发的角度出发商品房的规划开发，占地面积越大，地块形状越规整，规划开发的成本越低；回迁房的规划，相对较分散，占地面积相对较小。结论西北地块、南部地块为商品房用地（如下图红色标示）；东北地块、中部地块为回迁房用地（如下图蓝色标示）。各地块用地面积测算如下地块编号用地面积（）回A回B回C商A商B广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理16回A约15185回B约35671回C约8868商A约51007商B约138989广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理173商品房地块规划建议31规划原则通过公共路网将地块切割为各细分地块。在地块整体规划的基础上，根据各细分地块的特性，并结合市场的动态需求，得出各细分地块的产品规划。具体规划依据以下三条原则进行第一，从过往及在售的项目入手，研究佛山市禅城区房地产市场对于产品的需要变化。第二，从未来供应量中寻找市场的需求变化及竞争对手的实际状况。第三，结合项目地理上的特殊性（新旧城区结合部），确立项目市场的参考评判标准。32市场动态需求分析321需求特征分析三口之家是佛山房地产市场的主力军数据来源2007年佛山市购房者调研从目前在售楼盘的成交客户访谈可知，佛山房地产市场中三口之家是住宅市场的目前的购房主力，达到47的市场比例，其次为三代同堂的家庭，而青年持家（夫妇父母，无小孩）的家庭占25。故在未来几年，佛山房地产市场将以二代同堂的家庭为主，以夫妇子女或夫妇父母这种家庭结构为主，结合我国计划生育政策及家庭细分的趋势，预期在未来5年内，夫妇1个子女的三口家庭将成为佛山房地产市场的主要群体。19254497三代同堂夫妇父母家族聚居夫妇子女其他19254497三代同堂夫妇父母家族聚居夫妇子女其他广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理18首次置业为主，多次置业有上升趋势数据来源2007年佛山市购房者调研从购房者调研情况可知，目前的购房者中，有45的受访者为首次置业，而二次置业或多次置业的受访者则有所上升的趋，共占55。随着佛山城市化进程的深入，不但外来人员和年轻人群置业的愿望迫切，而且禅城区原居民改善生活环境的意愿也越来越强，反映了佛山房地产市场有较多的潜在的客户，与此同时佛山也出现了房地产投资群体，开始通过多次置业来进行投资活动。322需求户型分析90130平方米的面积是主要的需求区域数据来源2007年佛山市购房者调研从购房者调研情况可知，目前的购房者中，90110和110130的建筑面积区间最受当前购房者欢迎，是目前的主流户型，而130150则是市场上的一种重要的补充型的面积区域。结合未来“90/70”的政策趋势，预期在未来5年内，建筑面积在90以内，带有附送面积，将在市场上盛行，既能符合政策规划要求，又能满足主要购房群体的面积需求。452530首次置业二次置业三次及以上452530首次置业二次置业三次及以上378292717540510152025303550以下5070709090110110130130150150200200以上广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理19323房价可接受范围总价在4080万的住宅是目前的主流价格数据来源2007年佛山市购房者调研从购房者调研情况可知，目前的购房者中，购房预算在6080万的占47，而预算在4060万的占26。整体总价在4080万左右，预期在未来两年内，在房价不断上涨的情况下，购房者的购房预算将达到60100万左右。324未来需求分析由于项目的开发周期较长，人口的流动、产品的需求将产生一定的变化。敝司建议将整个开发周期大致划分为三阶段进行第一阶段（20082010年）项目预计将于2008年开始拆迁工作，预计最快将在2009年才推出市场。由于“9070”政策关系，使中小户型将会逐渐增多。但我们预测佛山现时至2009年内最畅销户型依然为大户型构，其地位不会受到动摇。10264711640万以下4060万6080万80100万100万以上10264711640万以下4060万6080万80100万100万以上广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理20第一阶段户型需求分析21112147四房（130以上）大三房（115130）小三房（90115）两房（7090）佛山房地产市场中未来五年内三口之家仍然是住宅市场的目前的购房主力，达到47的市场比例，其次为三代同堂的家庭。该项目在第一阶段开发中预测购买者大概可分三类第一类将会以项目周边原居民为主，购买户型以大户型为主；第二类购买人群内也会有部分在禅城区上班的外来白领人士，但户型需求将会为中小户型为主。第三类回迁户和投资者，该类消费人群，主要需求中小户型为主。第二阶段（20102011年）2010年至2011年内由于佛山房价将会不断攀升，使大户型总价普遍不易令人接受，另一方面，主要购买大户型消费人群，在持续前几年的消化也基本达到饱和。从而佛山中心城区的大户型单位的主要地位将会彻底改变，中小户型将会成为主力户型。第一阶段购买客户分析第三类10第一类60第二类30广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理21在2010年后，预计80年代前的三口之家需求量逐渐达到饱和，而主要购买人群集中在80年代以后新建立家庭的两口之家或新三口之家新建立家庭的两口之家青年持家（夫妇，无小孩）的家庭占该项目购买人群中大多数。而新三口之家（夫妇15岁小孩）的家庭也占有相当的一部分。预测购买者大概可分四类第一类将会整个禅城区与部分南海区域新建立家庭为主，购买户型以中小户型为主；第二类购买人群内也会有部分在禅城区上班的外来白领人士，但户型需求选择为小户型为主。第三类以二次置业原居民为主，该类消费人群，主要需求中大户型为主。第四类为投资者，购买因素看中该项目位置优越、发展前景等。第二阶段户型需求分析第二、三阶段户型需求分析525401515四房（130以上）大三房（115130）小三房（90115）两房（7090）一房（60以下）第二、三阶段购买客户分析第四类15第三类15第一类40第二类30第二阶段客户购买分析广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理22第三阶段（2012年以后）2012年后的佛山楼市将会发生很大变化，由于现时禅城区和亚艺板块在大量土地开发，预计2012年后土地供应不足，供求关系紧张，而且广佛都市圈的进程，也使楼价升幅基本受广州市楼价影响而上涨。在2012年后，主要购买人群依然为80年代以后新建立家庭的两口之家或新三口之家新建立家庭的两口之家青年持家（夫妇，无小孩）的家庭和新三口之家（夫妇15岁小孩）的家庭占有一、二位，中小户型是他们的首选户型。而随着禅城区地位越来愈显著，四周区域居民会和投资者大量涌入。各方面因素从而使小户型需求量大增。预测购买者大概可分三类第一类依然以禅城区与部分南海区域新建立家第三阶段客户购买分析第四、五阶段户型需求分析50101030大三房（115130）小三房（90115）两房（7090）一房（60以下）第三阶段户型需求分析第二、三阶段购买客户分析第三类20第一类60第二类20广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理23庭外来白领为主，购买户型以中小户型为主；第二类购买人群为外来投资人士，选择该项目在于项目的成熟度和知名度，但户型需求选择多为低投入高回报的小户型为主。第三类80年代后新建立家庭原居民为主，该类消费人群，主要需求以中小户型为主。325结论尽管受政策90/70的影响，禅城地区的客户还是比较喜好面积偏大的户型，如110130的三房（带套房）及150180的四房（带双套房），总价在4080万的户型。鉴于此，敝司建议，本项目虽受90/70政策的限制，但在限制范围内应将户型尽量做大，或者以拼凑户型做成大面积户型，以满足潜在客户群的需要，增加项目及产品的吸引力。但与此同时，受到总价的限制，户型不能盲目地做大，而是有依据的，以市场作支撑的，适当地做大。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理2433地块价值评判地块商A商B东第十中学；南普君东路（规划路）；西普君北路；北兆祥路。东文华北路；南同济东路；西普君南路（规划路）；北党校。景观地块东面为第十中学，但地块的南面为规划的回迁房，有一定数量的高层。东、南均为低层建筑或马路，通风度好；西面为旧民房，通风度一般。通风地块的南面为规划的回迁房，有一定数量的高层，对采光有一定影响。东、西均为低层建筑或马路，采光度好；西面为旧民房，采光度一般。采光东、北侧噪音相对较大；西、南侧噪音相对较小。东、南侧噪音相对大；西、北侧噪音影响较弱。噪音东、北侧灰尘相对较多；西、南侧灰尘相对较少。东、南侧灰尘较大；西、北侧灰尘相对较弱。灰尘广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理2534单体建议341数据统计目前的购房者中，90110和110130的建筑面积区间最受当前购房者欢迎，是目前的主流户型，而130150则是市场上的一种重要的补充型的面积区域。结合未来“90/70”的政策趋势，预期在未来5年内，建筑面积在90以内，带有附送面积，将在市场上盛行，既能符合政策规划要求，又能满足主要购房群体的面积需求。以整体项目保持稳健发展、顺利推广作为指导原则，建议本项目住宅部分产品的营造仍应以中心城区的市场需求主流作为导向和重要的参考指标，平面及空间型普通住宅的比例应占住宅产品的80以上，在满足中心城区市场客户居住条件前提上为产品锦上添花，从而确保住宅产品能顺利为本项目滚动开发奠定稳健的资金基础。根据以上前提，对本项目住宅产品进行如下单体平面建议指标单体平面梯/户层建筑面积（）总建筑面积（）户型组合层数A两梯四户76061634180、200四房81B两梯四户66066297180四房150三房100C两梯五户63010450120、150三房17D三梯六户580138436120三房85二房239E三梯六户51037646585二房738合计6532821175广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理26342单体建议平面示意180180200200说明梯/户二梯四户层建筑面积760总建筑面积62900户型180、200四房层数81层设计说明31M32M单体平面A大户型产品的设计主要彰显其尊贵性，因此，采用四户布局，突出舒适感，工字型的设计能充分照顾每户的通风及采光，适宜采用南北向排布。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理27平面布局示意平面布局示意说明梯/户二梯四户层建筑面积660总建筑面积67659户型180四房、150三房层数100层设计说明150150180180单体平面B29M31M保证中、大户型的舒适性，依旧采用四户布局，大三房与实用四房同质性较强，均为舒适偏华丽的产品，两者结合，增加户型的选择面，同时满足高端客户希望与同类人群聚居的心理，避免因户型大小差异性过强造成居住人群层次参差，保证高端客户群独享尊贵。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理28平面示意平面示意说明梯/户二梯五户层建筑面积630总建筑面积10665户型120、150三房层数17层设计说明受到建筑面积的限制，首先充分利用150户型的剩余面积，布于南向位置，以朝向、景观等优势增强大三房的竞争力，组合受众面广的120实用型三房，采用蝶型布局，满足部分户型拥有南北对流的优势。120120120120150单体平面C38M33M广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理29平面布局示意平面布局示意说明梯/户三梯六户层建筑面积580总建筑面积141281户型120三房、85二房层数239层设计说明由于受到规划90/70的限制，令户均85的二房成为主力产品，避免二房户型过多重复，利用120三房产品进行平衡，丰富平面户型的组合，同时将面积相对较大的三房户型设置于东西两侧，利于制造南北对流的理想效果。85851201208585单体平面D33M32M广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理30平面布局示意平面布局示意说明梯/户三梯六户层建筑面积510总建筑面积384202户型85二房层数738层设计说明由于规划条件的限制，无法避免部分单体均为85二房的产品组合，采用六户设计，保证二房产品最大限度的舒适性，采用直线型布局，户型更为方正实用，保证各户的均好性。858585858585单体平面E278M282M广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理3135规划布局351规划布局定位项目位于新旧城区的结合部，战略优势明显，但与此同时，竞争也相对激烈。新城区概况近年来，各大发展商对佛山房地产市场的关注加大，万科、中海地产、凯德置地等品牌发展商纷纷投资置地。其特点如下置地的地点均城南禅城区的新城区；用地面积较大，且地块形状较规整，有一定的景观资源作支撑；楼盘的规模较大，园林景观优，项目档次较高，定位以“大型园林居住社区”为主导；户型相对舒适。旧城区概况自建房，在旧城区占一定比例，为老居民的主要住房。自建房多为二三层的低矮楼房，因缺乏统一规划，故外立面不统一之余，楼高、面积等各异，总体比较乱杂，如本项目将要拆迁的楼房。但随着广佛经济圈的影响，带动着佛山，特别是禅城区房地产的发展，有一定档次的楼盘如雨后春笋般涌现。其特点如下外立面醒目，与周边楼房对比明显；注重小区规划，园林布局；大部分产品在户型设计上不断追求创新，寻求完美，以适应当地居民的住房需求；结论根据市场的发展动向，大型园林社区成为市场未来的趋向。居民在选择楼盘时，比以前更注重楼盘的居住环境与居住氛围小区园林成为他们下班后炎热下休闲休息的地点；楼盘规划大，居住人口多，居住氛围也就更浓厚。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理32鉴于此，敝司建议本项目以“打造大型园林社区”为基调，利用面积较大，形状较规整的地块西北角地块、南面地块，规划为大型园林社区，中心园景与分散园景综合排布，以达到小区内，户户有景，景景不一。352规划布局说明回A回B回C商A商B估算规划指标如下地块占地总建住宅总建公建商业90以下131716商A5100618169117093190以上392154000676090以下325791商B13898849883748265190以计189994680528653582400022946该地块占地51006平方米，计划总建达181691平方米，主要以90平方米以下的中小户型为主。考虑将文化活动站，社区健康服务中心设置在此地块。该地块占地138988平方米，计划总建达555955平方米，其中大部分90平方米以上的大户型都集中在此地块。会所广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理33353户型配比建议36产品建议361产品设计原则I通过住宅产品取得成功作为项目运营的基石、有效地降低整体项目市场风险，以“住宅产品确保能顺利为项目回笼启动资金、令项目中、后期资金流得以保证”作为住宅户型、面积规划设计的基本指导思想。II以佛山整体市场竞争和区域内外的主要参照楼盘作为蓝本，项目设计方面必须丰富住宅产品的类别和选择性，使得既能顺应中心城区主流产品的市场需求，又能前瞻性地塑造适当比例的市场创新型产品、增加产品的附加值，从而挖掘佛山市场潜在的产品需求。III住宅产品注意销售总价与销售单价之间的关系，以销售总价的有效控制来实现项目销售速度及资金回笼时间的具体要求。根据产品的设计原则，对于户型设计、产品附加值等方面，敝司提出具体建议，通过实用、舒适兼备的户型、附加值叠加，塑造本项目住宅产品。户型建筑面积（）建筑面积比例户均建筑面积（）户数户数比例户型比例二房实用型二房457297708553807870实用型三房65328101205448三房舒适型三房326645150218315舒适型四房65328101803635四房豪华型四房326645200163215合计6532821006668100100广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理34362户型设计建议I180200四房户型建议户型特色本户型最大特色为入户花园、私家花园及主卧的景观露台分布合理，为房屋制造三面采光、三面送风三面采光、三面送风的舒适感，同时令房屋有更多绿化空间，让业主有更多自主支配的绿休闲空间。主卧的弧形露台弧形露台，增添了主卧室的内外景致，对内如同主人专属私人花园，对外可以远眺户外景色，实现引景入室与独立成景的叠加。超大入户花园超大入户花园成为业主私人会所，棋牌室、瑜珈室、烧烤场多种功能运用，一家人的自娱享受。客厅客厅6米超豪华开间米超豪华开间，彰显大户型的气派，但从实用性及舒适性考虑，可适当减少客厅开间，以增加主卧的开间，保持原有气派的同时增加主卧广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理35的舒适性，令户型布局及合理性更佳。小结小结1大户型产品重点突出其气派、豪华的特性，如阔绰的客厅开间，功能齐备大户型产品重点突出其气派、豪华的特性，如阔绰的客厅开间，功能齐备的豪华主人房，均能体现大宅的气派，其次考虑景观的引入，如增加超大入户的豪华主人房，均能体现大宅的气派，其次考虑景观的引入，如增加超大入户花园，弧形露台等景观元素，将室内景观最大化。花园，弧形露台等景观元素，将室内景观最大化。II120三房户型建议户型特色该户型在功能功能上具有明显的优势，125的户型，除正常使用的功能性房广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理36间外，更配备储藏室，方便业主摆放杂物，而南向主卧及次卧房均有大飘窗设计，拥有更多实用的小空间。拥有入户花园、景观阳台、工作阳台三面采光点三面采光点，入户花园与景观阳台相辉映，营造室内绿化地带，增添室内景观，能拥有前后花园的享受。各功能性空间尺度把握恰当尺度把握恰当，避免出现因迁就客厅或主卧房的阔绰而忽略次房舒适性的问题，令每个空间均能最大限度发挥其作用。主卧与其他房间通过客厅进行分隔，私密性私密性更佳，储物室通过打通处理，也可以作为衣帽间，与主卧连为一体，增强主卧的实用性实用性。III150三房户型建议户型特色该户型最大特色为主卧的豪华型设置主卧的豪华型设置，385米的宽裕开间，30的宽敞豪华主卧，180的户型观景台，尽览户外似锦繁华。主卧、次卧、客厅均向南布局，最大限度采纳南风及光线。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理3710的超大南向阳台超大南向阳台，具有更多发挥空间，私家园林自成一体，为室内迎风纳光，为自家制造景观的同时，也成为外界一道风景线。小结小结2120三房为大众型产品，在户型设计上重点考虑其实用性，对于各功能空三房为大众型产品，在户型设计上重点考虑其实用性，对于各功能空间的面积分布尽量平均，令使用性更强，同时考虑室内空间的灵活性，通过对间的面积分布尽量平均，令使用性更强，同时考虑室内空间的灵活性，通过对墙体打通处理令室内布局能够多元化，以满足实际型买家需要。墙体打通处理令室内布局能够多元化，以满足实际型买家需要。150三房属于舒适型产品，因此，除了考虑其实用性外，应尽量增加其附三房属于舒适型产品，因此，除了考虑其实用性外，应尽量增加其附加价值，例如增加弧形观景飘台，前后花园的设置，针对购买加价值，例如增加弧形观景飘台，前后花园的设置，针对购买150产品的享产品的享乐型买家而言，也应尽量将主卧房的功能齐全化，彰显尊贵感。乐型买家而言，也应尽量将主卧房的功能齐全化，彰显尊贵感。IV8590二房户型建议3600420011000广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理38户型优点设计方正实用，空间利用率高8590的二房舒适度高。主卧及客厅南向采光纳风，令房屋整体通风采光极佳。两间卧房均设有法式小阳台作为景观的支持，同时增加室内通风及采光的作用。小结小结38590的二房户型空间较为舒服，是实用与舒适的结合，重点以空间的的二房户型空间较为舒服，是实用与舒适的结合，重点以空间的合理布局为主，若规划许可，可适当增加露台作为赠送面积，增加二房产品的合理布局为主，若规划许可，可适当增加露台作为赠送面积，增加二房产品的性价比。性价比。363产品设计亮点智能化系统住宅整体应用新型智能化系统，将高科技术引入物业管理、家居管理等范畴，将更科学、更安全的管理带给业主。本项目将成为佛山首个引入真正智能化系统管理的楼盘，以创新性亮点冲击市场，引导市场向更高的居住追求发展。AFTTH的技术应用FTTHFIBERTOTHEHOME是“光纤到家庭”的英文缩写。光纤是现在广泛用于通信网络中的一种传输媒介，其通信速度快，保密性好，节约金属资源，比现在广泛使用的铜线有很大的技术优势。BRFID远程识别系统视频识别RFID技术（远程识别技术）是全球最先进的标识技术，能够广泛应用于物流、人流、车流的管理，在物业管理中可以提供包括电梯层控、酒店FTTH提供的业务高速数据上网语音业务宽带视频广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理39门禁、巡更、车库管理、消费等一系列的应用，大幅度提高物业管理的水平。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理40阳光智能系统工程设计、建设及应用分解示意图车库管理系统智能卡控制系统OPERATIONSEPON光纤网络公共广播系统电视接收/广播系统电话系统应用服务器组数据网络系统消防报警有线电视视频点播闭路电视监控系统视频会议系统防盗监测系统报警自动化系统智能会议系统数据库系统办公自动化酒店管理系统门禁考勤消费系统背景音乐通讯服务物业管理系统一卡通应用系统计费接口宽带上网服务酒店住客酒店管理者公寓住户物业管理职员广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理41小小灵灵通通电电话话宽宽带带业业主主电信电信地产地产商商物管物管商家商家信息家园增增值值业业务务社区管理社区管理智智能能家家电电休闲娱乐休闲娱乐生生活活服服务务C信息家园将原来分立的地产商、物管、业主、商家通过信息家园搭起沟通的桥梁。A统一物业信息发布；B电子化管理及时处理业主需求，加强与业主的信息互动；C提供“三表查询”以及网上缴费功能；D为社区周边的商户提供网上信息发布；E为社区业主提供便捷、及时的服务，网上订餐，订水。图信息家园运作原理图网上小区信息公布示意广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理42D智能家电A室内遥控光源、电器B通过遥控器自遥控家里的所有灯光、空调、电视、DVDC电话遥控光源、电器D通过电话自动转接，根据系统提示操作，可以遥控家里光源与电器E网络遥控光源、电器F通过网络，可以遥控家里的光源、电器G网络家居监控H在房间、客厅设置摄像头，可以通过网络家里进行监控，可以及时知道家中长者的情况、保姆照顾孩子的状况。环保社区循环系统“隐形”垃圾处理自动化垃圾收集系统自动化垃圾收集系统原理图示广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理43八大环保生态系统环保生态型住宅应用新型材料A玻璃采用玻璃作为窗户材料，冬季，保证室内热量不向室外散失，从而节约取暖费用。夏季，它可以阻止室外地面、建筑物发出的热辐射进入室内，节约空调制冷费用。LOWE玻璃为绿色、节能、环保的建材产品，满足客户对健康家居的要求。B光化照明A除病菌开灯后对空气中的有机物及浮游菌加以分解，达到杀菌、抑菌、净化空气的作用。B去异味去除烟臭、鱼腥味、厕所异味等。混凝土采暖制冷子系统采用欧洲成熟技术，依靠辐射人体舒适温度来营造室内整体温度。外墙子系统独特设计的四层外墙，将冷热传导系数降低到最低。屋面及地下子系统加厚的外保温板上下延伸，根绝来自地下的湿冷和顶层的曝晒。垃圾处理子系统中央吸尘食物垃圾处理集装箱式分类垃圾周转箱。健康新风子系统独立新风系统，实现人在室内可以100呼吸新鲜空气。外窗子系统高新技术和顶级产品的综合运用，有效阻挡热量散失和噪音干扰。防噪音子系统隔音垫、低噪音窗及同层后排水等技术的运用，全面阻挡噪音污染。水处理子系统在节约水资源的同时，节省了物业管理费用。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理44C净化空气快速消除污染物，如甲醛、苯、氨等。C抗菌开关开关面板和按键里添加一种纳米级复合抗菌材料，高效杀灭和清除细菌及其残骸，同时分解细菌分泌的毒素。364空间及园林景观设计本项目为大型居住社区，因此在园林布局上必须以营造温馨的社区环境为主，通过多种功能性的区域，满足不同居住者对于园林空间的需求，园林空间营造方面主要遵循如下原则第一、以绿、水为主旋律，刚柔并合；第二、园林固是景、建筑亦是景，园林与建筑相融合；第三、绿化与建筑立体展现、兼顾日与夜光影效果。园林景观规划设计在追求高质素的同时，应注意对成本的适当控制，对形广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理45态的规划、质材的应用、将来的维护管理均应以舒适、美观、适用及容易维护为原则。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理46整体园林环境营造在选用植物应充分考虑季相变化，乔、灌、藤、草及花等配合，层次与群落结合，彩叶树与芳香树种配合，通过高大宽阔的亚热带乔木来营造平台的林荫生态景观，在舒适的树林中形成建筑组团的群落空间。利用高差形成瀑布再顺级跌入泳池，泳池可分游水区及戏水区两级，形成动态流动水景。利用水系的贯穿，将园林营造为多个错落有致的景观空间，令园林整体具有层次感。构架、叠石、雕塑的运用，增加景观点的同时，也为整体园林赋予层次。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理47各功能区域设置园林强调人的参与性，通过合理配置场地设施，促使人的参与性，使人的活动也成为一种景观。社区园林景观的规划应强调自然和谐、开放容纳的形态，建议设置一些可以让住户亲身在园林景观中参与各项户外活动活动场所，如棋牌椅、儿童游戏场、沙坑、木船等，使得人能更亲密体验和感受自然。老年休闲活动区少儿活动区园林小品趣味空间广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理48住宅园林空间营造建议在项目住宅范围内创造下沉式广场、地面园林水景、平台天面绿化、各层大堂绿化、入户私家花园及窗台园艺等6重立体化景观空间，加强居住的舒适度、注重园林景观的参与性，力求塑造出佛山住宅市场上前所未有的空间景观卖点。立体园林景观空间示意建议在裙楼天面平台处营建风雨连廊（情景长廊），将靠近中心花园的部分全架空，绿化、水体尽可伸延其中，形成回转蜿延、而风雨无阻的长廊空间。这些迂回的廊有收有放地咬合在内庭园林中，可将它们赋予各种生活的必备功天面花园广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专业代理49能，无论刮风下雨，老人们可在此看书、读报、聊天和下棋，孩子们可在此写作业、做游戏，释放身心。公共空间绿化及细部处理除了户外园林的建造以外，室内部分以及公共空间的处理也不能忽视，同时，通过对部分建筑细部的处理，达致园林与建筑浑然一体的效果。住户大堂内大胆种植室内植物，增加其自然效果，仿如将户外园林景观引入室内，令园林景观在室内得到延伸。广州中地行房产代理有限公司佛山普君路项目规划开发建议中国优质物业专