和平北路山西构件厂项目定位策划简析

构件厂项目定位策划简析一、项目地块基本情况1、位置和平北路山西建筑构件公司厂区2、四至东靠兴龙苑小区与省建总公司宿舍，南靠太重集团待开发地块，西靠规划的太重路，北靠汾西机器厂3、地块面积76648（115亩）4、地块现状留有厂房，有小规模的生产5、土地性质划拨工业用地6、地块权属构件公司二、地块周边情况1、交通状况地块出入主干道东侧城市规划道路西侧太重道路，已建成距离城市干道通过东侧规划道路距和平北路1000米，步行时间约10分钟；是小区居民出入的主要出入通道；通过西侧太重道路距兴华街300米，步行时间约3分钟。公交线路公交线路主要集中在南北交通动脉和平北路上，主要有12、105、602、827、832、866等，交通便利。2、市政配套水市政电市政暖无集中供热接入，周边小区全部采用小区自备锅炉供热。气没有管道煤气3、生活配套一些大的生活配套多集中在和平北路、兴华街中段以及漪汾街上，与本项目有一定的距离。但本项目相邻着彭村新区、兴龙苑小区与省建公司职工住宅区，周边居民较多，省建公司宿舍区内临街（小区道路）有一些便利商店和粮油商店以及部分买菜的马路摊贩等。三、本区域规划导向目前省城11个片区即将改造，8月4日起，太原市对全市11个即将改造片区调整后的用地控制性规划方案进行公示，吸纳市民意见。本项目正处在所改造的【漪汾街片区】，本片区规划范围，东到滨河西路，西至太原重机厂东边界，南临玉门河，北接兴华街，规划总面积5338公顷。改造规划后本片区“将建成彭村片区、后北屯片区、漪汾片区和滨河片区”，改造后本区域内的四大片区相得益彰。四、周边小区及区域在售项目分析1、周边小区兴龙苑该项目紧邻本地块，为商品房项目，该项目从2004年开始销售，开盘时销售均价为1850元/，现400套住宅现已全部售完。以3、4层100户型为例现二手房售价26002800元/，租金价格为500600元/月。和平苑（二期）该项目紧邻和平北路，为商品房项目，该项目从2004年开始销售，销售初期的销售均价为2300元/，现已全部售完。现二手房售价普遍在3000元/，租金价格为400600元/月。彭村新区该项目属城中村改造项目，紧邻和平北路，沿街建有部分临街门面房，为本村内利用村内集体土地自主开发，主要为安置本村村民改善本村内村民居住环境。以3层97户型为例现二手房售价约为2800元/，租金价格为500600元/月。省建总公司宿舍该项目紧邻本地块，为企业职工住宅，小区内共5栋5层住宅，共计120户。以5层130户型为例现二手房售价约为2000元/，租金价格约为500元/月。2、周边近期准备上市项目世纪柏林该项目为太原申纪兰房地产开发公司开发的商品房项目，项目紧邻和平北路，小区占地约50亩，规划5栋分别为26、27、28层的高层板式住宅，规划建筑面积约10万，主力户型90117。现为预约牌号阶段，对外公布均价为3540元/。和平苑三期该项目为诚达房地产开发公司开发项目，紧邻和平北路，规划建筑面积约5万，主力户型80150平米。销售工作尚未展开。3、区域在售项目情况主要对兴华街以南、南内环以北，和平路周边在售的项目以及区域内部分类同项目从其规模、建筑、价格及销售情况等几方面进行参考分析。项目概况大唐奥林匹克花园原上圆世纪柏林融合鼎间西南花园景都花园和平苑三期龙腾名邸天和园辰景家园占地400亩53亩50亩15亩12亩85亩30亩38亩总建面积100万12万10万6万26万16万59万7万14万建筑形态小高层/高层/别墅高层高层高层高层高层高层高层小高层/高层高层户型3/2/22/2/11/2/13/2/22/2/14/1/23/1/22/2/13/2/23/2/12/2/13/2/23/1/12/1/1开盘均价元/3200预热价35402700销售价格元/3700450035003580340036003400销售情况销售良好现开放楼盘销售率约80预热阶段未开始销售热销阶段开盘热销期未开始销售在售基本售完售完五、项目地块SWOT分析优势1、地块具备一定的开发规模2、项目地形相对规整，有利于整体规划3、项目周边小区较多，居住氛围强4、项目距城市主干道有一定距离，环境幽静，闹中取静劣势1、对于以公交为主要交通出行工具的居民来说，出行需要步行10分钟到和平北路2、项目所在位置没有集中供热，无管道煤气3、购物、医疗等社区商业与学区等社会生活配套相对薄弱机会1、地处太原市城市改良板块2、项目所处的河西板块房地产开发热度逐渐凸现，项目周边目前开发项目较少3、市场需求旺盛威胁1、项目所处地块周边有部分大面积待开发地块，如项目开发周期拉长，周边地块开始开发，会产生一定的竞争；2、客户分流。周边重机、汾机、晋机等大型企业自建的住宅项目回分流部分客户3、目前土地性质和企业改制问题如不能很好的解决，将会是对项目能否正常运作所产生的最大威胁。4、政策性风险，如银行贷款首付比例提高，可能会对部分经济能力较弱的首次购房客户产生一定的购房抗性。总结本项目具备一定的优势，同时目前整体市场环境较好，同时项目开发地块处于河西重要的城市改良板块，区域前景看好，如土地性质和企业改制的问题能够顺利解决好的话，项目开发前景良好。六、项目定位分析1、形象定位“庭院深深绿荫深处有人家”本项目出行主要道路距城市干道和平路有一定的距离，步行出入需要近10分钟的时间，而其周边的主要生活配套多集中在兴华街与漪汾街，为消除人们在小区出行上感觉不便的抗性，我们通过营销手段利用现在厂区内树木较为丰富、环境幽静，闹中取静的优势将本项目打造成一个“绿色、生态、健康、幽静”的花园住宅小区。2、市场定位考虑到项目周边的市场环境，结合本项目自身的条件，同时依托政府对该区域的整体规划导向，本项目市场定位为，专为首次置业的年轻白领阶层的打造的中档住宅小区。3、客群定位范围本项目主力客群范围项目周边公共交通50分钟范围可以到达的区域范围现居住在兴华小区、汇丰苑等周边大型小区内要改变居住环境而二次置业的客户汾机、晋机的中高收入职工家庭特征以2835岁之间准备结婚或刚结婚，首次置业的年轻人为主其次是3545岁为改变居住环境二次置业的中等收入家庭4、产品定位户型面积本项目的主力目标客群是面对首次置业的年轻白领阶层，所以在主力户型范围应控制在70120左右。具体比例范围面积比例45656585851001001201201401015253515户型结构4565658585100100120120140单身一居浪漫两居温馨两居或精致小三居经济三居三居建筑风格鉴于项目的主力目标客群以年轻人为主，所以建筑风格上以现代风格为主，但是在外立面色彩上可以考虑在色彩上丰富一些。5、参考经济技术指标（按照甲方提供的数据）规划用地面积76648地上建筑面积201674其中住宅建筑面积（含商业）190493公建面积11181地下建筑面积21125容积率263建筑密度233绿地率53公共中心绿地面积5700地上停车场面积5895停车位地上393个，地下（二层）1207个户数1747户5、价格定位模拟参照本项目周边及本区域类同项目对比分析评价指标本案世纪柏林西南花园景都花园和平苑三期龙腾名邸权重区位地段101312913113周边环境101212912111道路交通1013121013121社会配套1011111011111建设规模109788705规划布局10978871建筑风格1010788705内部景观10978771内部配套108787705发展商品牌10121010131205总分10010692881009210加权分数1125100589108975平均售价35403500358034003400加权系数0942209154098880925909436加权价格328733353204354031483208根据对周边项目的对比，结合项目自身情况，本项目如在08年入市，则项目模拟销售均价为3200元/七、经济效益测算构件厂项目投资收益测算表总体规划甲方乙方用地面积766482700049648地上建筑面积20167441081160593住宅19049341000149493商业6859幼儿园2334其中其他公建11181811907地下建筑面积2112521125地上停车位393125268地下停车位两层12071207容积率2631532居住户数1747建筑密度233规划指标绿地率53成本测算项目单价单位元/金额单位万元地质勘探53825设计费用25557454各项杂费255574541、前期费用合计11529332、建安成本1400287263286254403、户外工程200117611334、市政配套150302524095、规费12026742181临时建筑费建安费用的5144127公司管理费161项的27386446、综合费用8827727、不可预见16项的311299868、综合成本合计