山东潍坊中央都汇项目前期策划汇报方案_[全文]

潍坊“中央都汇”项目前期策划汇报方案目录第一章、我们的工作思路第二章、市场解析一、宏观市场影响分析政策因素经济因素社会因素技术因素宏观市场总结二、市场竞争格局分析市场现状分析各区域楼盘现状比较市场供需对比分析竞争楼盘调研分析第三章、消费者问卷调查及访谈一、消费者问卷调查分析二、消费者访谈分析第四章、项目整体定位一、开发定位二、档次定位三、客户定位四、形象定位第一章、我们的工作思路我们的工作阶段831882382499910第一阶段市场调研第二阶段市场调研及定位报告撰写第三阶段定位沟通工作内容客户沟通地块考察收集基础资料问卷调研典型项目调研专业人士访谈客户访谈确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整工作内容工作内容汇报反馈调整策划报告思维导图我们的工作思路市场解析消费者市场调查与访谈工作思路挖掘市场挖掘消费者取向整体定位主要的研究内容项目整体定位第二章、市场解析1、宏观市场影响分析经济因素ECONOMIC主要经济指标产业结构GDP及增长情况人均可支配收入年末人均储蓄余额固定资产投资社会因素SOCIAL主要人口增长情况城市化率项目周边情况技术因素TECHNOLOGICAL新技术新工艺新材料政策因素POLITICAL国家的政策、法规城市总规划片区发展规划城市化因素（CIVILIZATION）宏观市场分析思路11、政策因素国家在09年将进一步加大调整力度房价涨幅趋缓是大势所趋09年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期二三级城市的机会与市场竞争的白热化房地产市场进入门槛即将改变政策，逐渐增高大势所趋。国家对09年上半年的地产疯狂状态，从资金渠道（开发商融资与消费者银行贷款）进行政策调整，提高门槛。潍坊将成区域经济中心1、根据半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。2、半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主要城市建立直接经济联系。3、潍坊城市定位以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局“一圈”，即中心城市圈。以中心城市为核心，初步形成“一主五副”大城市框架。“两翼”，指以高密和诸城为主组成的东南部经济区，以青州、临朐为主组成的西南部经济区。“三带”，即中部胶济经济带、北部沿海经济带和南部山区经济带。在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴项目地块位于一环以内，且紧临“一廊”和“一心”，将来必将成为配套完善、生态绿化好、经济水平较高的宜居区域。“15、30、45”的公路网逐步形成中实现中心城区内的互通，中心城区到达昌邑市、昌乐县、安丘市行政中心实现中心城区到寿光、潍坊港的互通实现中心城区到任何县市区的互通项目地块位于15分钟交通圈内，项目与中心公建周边联系紧密，交通便利，有利于将来居民的出行。城市化发展效应评估城市形成城市离心增长城市向心增长内城更新与改造外向扩展辐射城市化潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，本地块项目更是城市内城更新与改造的典型案例。按照潍坊市目前城市发展趋势，未来项目周边将继续更新，其相关配套也将更加合理完善，成为潍坊市区改造带动板块的重要组成部分。各区域发展现状及市场前景预测做为新崛起的区域，其配套尚不完善，但城市各项建设指标发展迅速，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，该区域将发展成潍坊市另一城市中心当地居民较少，多以流动人口落户居多新兴发展区域，市政配套有待加强开发区属于新开发区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整经济发展区域，工厂企业较为集中开发区该区域属于潍坊城市中心区域，各项指标都均发展到一定成熟阶段，比较适合居住生活，是新一轮的重点发展区域，市民对此区域的认知度很高，该区域的商品住宅档次也比较高，代表潍坊较为先进的地产市场，有很大的发展空间当地居民较多，流动人口相对多些配套完善，发展势头强劲成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力城市中心区域，政治经济文化集中，商贸发展迅速奎文区潍坊老的城市中心区域，随着政府迁移，市政配套老化，潍坊居民对此区域的认知度较一般，现今加快旧城改造，该区域前景尚可潍坊老住户为主，流动人口比例较小，随之改造加速，人口逐渐增多市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。但有白浪河沿线景观带传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降潍城区人文特征市政配套地段环境市场前景发展现状区域特点12、经济因素20032008年潍坊市GDP情况分析近年来潍坊市宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的快速、稳定发展，为房地产开发奠定了基础，也会带动潍坊市民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；潍坊人均GDP年增长率均在13以上。增长速度保持较快发展速度。经济的助推及需求拉动必将带动潍坊市房地产市场快速发展。2008年，潍坊人均GDP为23349元，折合3364美元，房地产市场正处于快速发展阶段。2007年，潍坊GDP为205602亿元，增速达到198，房地产进入快速发展阶段。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正进入一个快速发展的阶段。人均GDP与房地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型小于44558大于8萎缩停滞稳定发展高速发展国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。8004000美元40008000美元800020000美元0800美元启动期快速发展期稳定发展期减缓发展期GDP与城市化进程2008年潍坊全市实现生产总值（GDP）2056亿元，人均GDP达到23349元（按汇率折算约为3364美元）。目前潍坊市城市化进程处于高速增长阶段。20032008年潍坊市民收入水平分析近几年，潍坊市居民的人均储蓄额快速增加，环比增长率皆在13以上，2008年增长139，人均储蓄12164元。城镇居民人均可支配收入亦呈现稳步增长状态，环比增长率在10以上稳步增加。2008年城市市区人均可支配收入达到13716元。人均储蓄存款额和人均可支配收入的快速增加，为房地产业的发展提供了大量的有效需求，是潍坊市房地产市场持续发展的保障。20032008年潍坊市产业结构变动情况潍坊市第二产业在整个产业结构中所占的比例平稳发展，与此相反第一产业所占比例却在逐年下降。第三产业发展也日趋平稳，其中很大一部分功劳要归结于第三产业中的房地产开发业的带动。城市化与工业化发展规律是正比发展，目前潍坊工业化程度较高，而城市化率相对较低，城市化发展潜力非常大。两者之间的互动发展，必将带来第三产业的发展。第三产业的发展则带来就业人口和有效需求人口的增加，也必将带动房地产市场的发展。20032008年潍坊市恩格尔系数变化情况从2003年到2008年潍坊市城市恩格尔系数逐步降低,2006年开始下降速度明显加快，市民消费质量显著增强，预计今后几年潍坊市恩格尔系数将持续平稳发展。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59以上为贫困，5059为温饱，4050为小康，3040为富裕，低于30为最富裕。潍坊市民生活水平正处于富裕状态。潍坊市城区居民消费支出额逐年上升，消费能力的持续增长，是拉动房地产开发快速发展的潜力因素。相比于消费支出的增多，居住消费占消费支出的比例在近三年呈递减状态，主要收到以下影响1、目前潍坊居民人均住房面积32平米，省内仅次于东营（东营人均住房面积33平米）。市民住房比较宽裕。2、近期潍坊推出大量楼盘，住房供应量多，部分居民处于观望状态，持币待购。3、目前潍坊住房消费群体主要是市区人口，市区周边区域购买力尚未完全带动起来。从本项目来看，较低的住房消费比重说明潍坊市场目前的潜在购买力较大，如何将其转化成购买力是本项目思考之一，另外本项目规模较大，将是周边区域城市化人口的重要承载体。20022008年潍坊市区住房消费支出情况从2003年到2008年潍坊市固定资产投资大体呈现上升趋势，基础设施投资和房地产开发投资不断增加，房地产需求得到进一步释放。在潍坊市政府城区规划的影响下，其每年的基础设施投资额稳步增加。2008年基础设施投资9025亿元，环比增长301。房地产开发投资快速增加，其占固定资产投资的比例亦呈现出逐年递增趋势。2008年房地产投资1566亿元，将近固定资产投资的13，位居全省第四（房地产投资额前三位为青岛、烟台、济南）。20032008年潍坊市固定资产等投资情况2003年2008年中，2003年供地面积最多，近154公顷，占近五年供地总量的3913。2007年潍坊市区土地成交量最少，仅1111公顷。政府对土地的控制力度较大。考虑前几年成交土地量较多，今年房地产市场推出量仍将居高。潍坊市区土地开发供应分析及商品房销售情况分析2005年到2008年期间，潍坊市区商品房建设发展迅速。每年投入施工的面积快速增长未来5年市场将出现大量商品房供应。近3年商品房竣工面积以每年60万平米左右的速度增长，而销售面积增长仅每年20多万平米，供应超过需求，供需不平衡。本项目推出后将受到较大的市场竞争压力。13、社会因素1、人口总体特征截止到2008年，潍坊市总人口达85913万（比上年增长04），总户数2615万户；其中市辖区人口15363万。全市年出生人口84885人，人口自然增长率434，性别比为1056。据1人口抽样调查，全市年末常住人口88361万人。（1）根据潍坊统计年鉴2009，2008年底潍坊市辖区年龄比例为主要人口年龄在3560岁之间，其次为1835岁之间。60岁以上人口占1305，潍坊人口进入老龄化。静态人口特征（2）根据潍坊统计年鉴2009显示，2008年底潍坊家庭平均283人/户，意即多数家庭为3口之家。（3）2008年底，潍坊市社会从业人员比例为注释“非私营单位”指非私营单位中国有控股企业和集体控股等企业静态人口特征（4）2008年底，潍坊市职工平均工资为15192元（市辖区为16877元），其中非私营单位为14742元/人，国有单位19267元/人，集体单位从业为11487元/人，其他非私营单位从业人员为12190元/人。综上，潍坊市民中1835岁的人群占2983，此部分人是目前及近几年购房者的主要消费人群；另外占总量383的3560岁人群则是二次置业的潜在客户。从职业来看，国有单位和非私营单位的平均工资较高，且从业人员人数较多，是房地产消费的主要人群。静态人口特征据我司对住宅消费的客户分析潍坊住宅消费群体近7成购房自用，从来源地看，多是本地常住人口，约占购房总量的八成多；近2/3的成交客户是潍坊本地人，且项目周边人群较多。从年龄来看，购房者多在2145岁之间，尤以2135岁居多。从从事行业来看，从事制作业、商业零售、科研教育、医疗卫生、金融/投资、公务员等行业较多些。主流消费人群构成静态人口特征城市化率与城市发展潍坊市城市化率逐年提高，人口和产业向城镇集聚，生产方式、交换方式和生活方式向规模化、集约化、市场化和社会化方向转换，从而推动房地产市场的不断发展。潍坊市总人口位居山东第二（仅次于临沂），但其城市化率与山东全省的468（数据来源2008年山东省国民经济和社会发展统计公报）尚有部分差距，城市化发展空间非常大。潍坊流动人口量总体呈增长趋势，增长速度变动较大。流动人口与固定人口的比重较小，流动人口最多的2006年也仅是固定人口的262（2006年，济南的流动人口和固定人口的比例约为12）。潍坊市固定人口与流动人口分析综上，潍坊市流动人口较少，人口异质性小，住房销售以本地为主，消费认知趋同性强。区域聚集人群分析及聚集区位预测（1）从潍坊市发展和十一五城市规划来看，城市化扩张将改造周边区域迎来老城区新城市化的机会。本项目所处位置以及周边交通主干路的建设，将拉近并加快城市融合。（2）潍坊近期建设规划年限为20062010，在此期间勾勒出潍坊市“一心、一环、一廊、一轴“的空间结构模式。其中，“一心”是优化、提升中心城市服务功能的主体，最核心的地段位于白浪河沿线从火车站到人民公园附近，是潍坊最具活力、最繁华的地段。“一环”是提高城市运行效率的保障和引导城市增长的框架。“一廊”则是以绿色休闲空间塑造为基础，两河之间低密度开发建设现代都市服务业，构建潍坊特有的绿色核心发展带。“一轴”是经济发展轴。鉴于人口往经济发展区域聚集及沿交通路的两侧发展的趋势，中心区域白浪河沿线和市区一环周边将成为将来的人群聚集区域。考虑区域发展特点及各阶层居民居住特点，中心区域将主要聚集二次及多次置业的中高层人群，一环周边将主要聚集一次及部分二次置业的中层收入人群及周边区域人群。居民消费习惯根据居民拥有房产的情况大致分为如下各阶层在城市中没有住房的。主要包括原没有稳定收入的城市居民，倒闭的企业工人或下岗的工人，新移民；拥有一套住房是他们的奢望。在城市中有1套住房的。主要包括城市中收入比较低下的本地居民，新移民中收入较高的、有稳定收入的居民；多数人欠了不少贷款，还清贷款是他们的奋斗目标。城市非中心地段有23套住房的。主要包括城市中学历较高，得到过分房福利的本地居民；他们羡慕那些在城市中心地段有几套住房的人。城市中心有23套住房的。主要是事业单位的工作人员，单位福利好，收入比较高的、得到过分房福利的本地居民，朝九晚五，生活较为安逸。有多套中高档住宅、更高收入的商人。他们注重身份和地位的体现，在充分享受生活的同时仍不断奋斗，以积累更多的财富。同时也较注重投资。各阶层生活方式分析行政机构人员在山东各地中高档楼盘的购买群体中行政办公人员所占的比重都比较大，这部分群体购买住宅时主要注重小区环境和社区内部的生活氛围，要求社区内有比较完善的配套。考虑潍坊市行政中心的所在地，本项目将会吸引较多行政机构人员购房。企事业中高层管理人员这部分包括私营企业的中高层管理人员，他们大多有自己的住房，购买的主要目的是改善居住环境和居住氛围。他们比较注重小区内的配套设施，尤其是教育设施。注重户型设计的功能合理，追求房产的性价比。私营企业老板及个体工商户这部分人多是依靠自己的艰苦创业而成为成功人士的，多数文化水平不高，这部分群体在房地产消费方面，主要注重身份和地位的体现，注重社区的规模及社区环境，在户型方面主要追求宽敞舒适。2、各阶层居住方式及消费行为特征分析居民消费习惯14、技术因素以上科技技术多见于住宅项目。如天同双羊新城项目的太阳能系统、地源热泵系统、中水回用系统、外墙保温系统、低温热水地板辐射采暖系统等六十余项新技术、新材料，成为潍坊首席国家级健康居住宅示范小区。建筑开发新技术的市场应用技术因素建筑新技术、新工艺得到较大范围内应用的包括建筑节能技术（如新型保温、隔墙墙体和屋面保温技术与产品、管道保温、太阳能、太阳能照明等）、建筑节地技术、新型建筑结构技术（如钢结构技术及配套产品）安防技术商业办公大厦的安防系统主要包括电视监控、防盗报警、门禁控制、停车场管理等。居住小区的要求建设主要由安全防范子系统、管理与设备监控子系统、信息网络子系统构成的全套居住小区智能化系统。环保新技术建筑节水技术（如洁具与厨房的节水技术与产品、雨水收集与净化污水的回用技术与产品、分质供水技术与产品）绿色建材与新型建筑节材技术（建筑涂料及地面、屋面、墙面砖瓦等产品可循环利用新型建材技术、高强、高性能混凝土技术）环境工程与生态环境保护。安防、环保新技术的市场应用分析电话系统网络系统电视系统安防系统对讲系统小区背景音乐停车管理IC卡系统三表系统技术因素市场上被采纳的其他新技术还包括建筑施工新技术（如信息化施工技术、地基基础施工技术）信息化技术（如建筑智能化管理与楼宇自控技术、城市给排水管网信息化管理技术、物业管理信息化技术）工程勘察、测量技术与设备。其他技术因素的市场应用分析目前潍坊市场对建筑新技术的应用是一市场空白点，中高档小区仅在电视监控、门禁控制、停车场管理、安防系统、对讲系统等方面有配置。本项目应在此方面有所创新。技术因素15、宏观市场总结近几年，国家及地方政府不断通过各种政策对房地产市场进行调控，目的在于抑制房价的快速增长。潍坊作为一个三级城市，房地产市场主要以本身需求为主，宏观调控对其不会产生太大影响，它仍将稳定的发展。从潍坊出台政策看，本项目属于区旧城改造区域。项目开发受到政府政策支持。潍坊城市定位为工业化城市，它的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。在近期的潍坊城市规划中，本项目地块位于潍城区，属于商住用地，规模较大，便于规模开发。且项目位于“一心、一环、一廊、一轴”中的火车站发展商圈，区域繁荣之日可待。处于城市快速交通环，交通便利。伴随旧城改造的加速，本地块发展潜力巨大。潍坊市区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，项目周边已经扩展迅速，其相关配套也已经逐渐完善，成为潍坊市区的重要组成部分。根据目前潍坊城市发展，项目所在区域也是人口迁移区域之一，将为项目带来巨大的客源。宏观市场环境分析总结宏观市场现状为项目提供的消费动力与市场机会从经济来看，潍坊经济快速、健康发展，居民收入、购买力不断提升，经济的助推及需求拉动将带动潍坊市房地产业快速发展，产生更多的有效需求，为本项目发展奠定了坚实的经济基础。潍坊恩格尔系数较低，生活处于富裕水平；居住消费仅占消费支出的占9，购房潜力比较大。潍坊市固定资产投资逐步上升，房地产需求得到进一步释放。另外，第三产业的快速发展，各种商业、办公环境的需求及改善，对本项目东南部商业部分是利好因素。随着全市总人口与总户数的增长，潍坊市城市化率的逐年提高，将必然带来各种非物质层面需求量的增加，推动房地产市场的不断发展。位置方面，位于潍城区中心处，又处于火车站商圈中心。项目规模较大，在开发设计过程中可以承担更多的科技因素，有利于产品的创新研究。潍坊房地产市场总体已进入发展阶段，各种物业结构正逐渐趋于合理。房地产市场发展形式较好。宏观市场环境分析总结宏观市场现状为项目提供的消费动力与市场机会2、市场竞争格局分析21、市场现状分析市场现状分析区域分布特点一般较高高一般板块认知土地资源较丰富，随着城市的快速发展，区域前景看好。崛起的区域，城市各项建设指标发展迅速，前景看好。发展前景看好，区域各项指标都均发展到一定成熟阶段。前景可观，加快旧城改造，该区域前景看好。发展前景坊子区距市中心相对较远，自然环境资源一般，尚有待于进一步建设发展。潍城区属于新潍城区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整。成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力。老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。有白浪河景观带。自然环境当地居民多，流动人口较少当地居民较少，多以流动人口落户居多当地居民较多，流动人口比较多潍坊老住户为主，流动人口逐渐增加的趋势人文特征市政配套较差新兴发展区域，市政配套有待加强。配套完善，发展势头强劲市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。市政配套区域市场发展不够成熟，配套欠缺。经济发展区域，工厂企业较为集中。城市中心区域，政治经济文化集中，商贸发展迅速。传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降。板块特点坊子区开发区奎文区潍城区开发楼盘整体状况【潍城区】290077平米两室、90100/123平米三室多层976（总40）鸢都新城（一期）34005060平米一室、8898/140平三室多层、小高层87（总11）西城名都（一期）未定47/76平米一室、76/82平米两室高层55万兴隆广场29008090平米两室、120140平米三室多层765三友华锦苑（二期）246090110平米三室多层4润泽苑30004050平米一室、6070/91平米两室高层3（总12）润扬新城30009299平米两室、99131平米三室多层、高层375（总6）名都百盛园未定90100平两室、95/110140平三室多层、高层11玫瑰国际270080100平米两室、100120平米三室多层65（总93）鲁发名城（一期）280083/94平米两室、125平米三室小高层2华实小区（二期）310077100平米两室、115140平米三室多层、高层75（总16）华景新城（一期）300067平米一室、72103平米两室多层、小高层38格调阳光2780起价80/90平米两室、120/140平米三室多层、高层2965城市印象3300130/150平米三室、160/170平四室小高层、高层8碧水豪廷380055平米一室、100135平米三室高层8白浪金沙均价主力户型产品总建面（万平米）楼盘名称市场现状分析各区域楼盘分析【奎文区】318095平米两室、123平米三室小高层15雍和家园345080100平米两室、127142平米三室多层57新新家园（二期）2800起90平米两室、115/135平米三室多层101新龙橙堡未定未定未定78秀水花苑35963949平米一室高层58泰华领域未定90/114130平米三室多层、高层13盛世豪廷观邸（二期）未定未定多层、高层35盛世豪廷帝景苑（三期）300090120平米两室及三室多层2（总15）尚城盛和（一期390078/81平米两室、120142平米三室高层、小高层76（总12）玫瑰园（一期）350090101平米两室、117163平米三室高层、小高层6龙泽名郡320098105平米两室、117/123平米三室多层、高层87领秀华城（三期）未定7796平米两室、88/107/130平三室多层、小高层7君尚绿世界28008086平米两室、120140平米三室多层93（总15）江南印象潍州（一期）350094102平米两室、113178平米三室高层55恒易星河（二期）350090110平米两室、140平米三室多层、高层50东昊上河园300090/95平米两室、130170平米三室多层、高层10362东方御景未定80110平米两室、120/152平米三室高层13东方明珠340080110平米两室、103146平米三室高层10（总30）东方名苑（一期）380090/110平米两室、137152平米三室高层、多层75267帝景湾365094平米两室、103145平米三室高层63864（总2124）丹桂里（一期）30007999平米两室、105120平米三室高层99北国之春均价主力户型产品总建面（万平米）楼盘名称市场现状分析各区域楼盘分析【开发区】320089/96平米两室、100148平米三室多层、高层337（总687）中和香槟花园未定68平米一室、128/166平米三室小高层4482青青家园360092162平米三室多层、小高层86九龙山庄（二期）3700170300平米三室高层44918锦光公寓32007795平米两室、124/134平米三室多层23（总46）金马怡园（一期）未定140平米以上三室、全部为大户型高层23汇嘉瑞景园2880起价54平米一室、8090平米两室高层19077和丰城市花园330096平米两室、133平米三室小高层378翰林新城（二期）320092108平米两室、130147平米三室多层98海信兰郡未定未定未定145869高速仁和盛廷4000110平米三室、180平米四室多层、别墅52泛海城市花园275090130平米两室、105180平米三室高层、多层87（总13）东方世纪城（一期）高层3300多层350090余平米两室、120130平米三室高层、多层273东方春天300087/102平米两室、110139平米三室高层86鼎邦丽池290087/107平米两室、93135平米三室高层7北海公寓均价主力户型产品总建面（万平米）楼盘名称市场现状分析各区域楼盘分析22、各区域楼盘现状比较各区域楼盘开发现状比较小高层、高层产品随着市场的发育成熟逐步得到市场的认可，消费者的居住习惯仍以多层为主，市场上还存在大量多层产品。该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，但土地资源也相对较多，目前在售的项目基本以多层为主。开发区对于产品类型来讲比较复杂，开发区土地资源较为丰富，并且与城市中心区域有段距离，多层、小高层、高层产品云集。城市的一个中心区域，并且沿虞河景观带这个优势资源而兴起的项目较多，并且该区域土地资源比较紧张，主要是小高层和高层产品居多。符合潍城区本地人及工薪阶层的基本居住习惯，目前潍城区住宅项目仍以高层为主，同时有少量小高层项目。坊子区开发区奎文区潍城区产品比较各区域产品户型面积基本同属一个范围段之内，没有在产品户型上形成差异化。该区域主要以80100平米的两室居多，三室户型的面积也相对其他区域较小。户型面积以满足根本居住的中、小户型为主，主力户型面积在90110之间。与维城区类似，但该区域大户型产品要多一些，有部分项目三室两厅户型面积达到140160。该区域户型多以两室两厅80100和三室两厅110140为主。坊子区开发区奎文区潍城区各区域楼盘开发现状比较户型比较随着消费者消费意识及消费理念的提升，结合城市规划配套的跟进，除坊子区外，其他三个区域的房价差距不是很大，尤其是潍城区和奎文区。（注各区销售价格也非整个区域的均价，而是所选择的调研项目的分析价格。）该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，房价较市区整体偏低，在售楼盘数量也较少。目前区域销售均价约在25002600左右。开发区是潍坊正在崛起的区域，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，目前该区域房屋均价约在33003600左右。该区属于潍坊城市中心区域，是新一轮的重点发展区域，市政配套完善，市民认知度比较高，该区域的商品住宅档次也比较高，代表潍坊较为先进的地产市场，目前区域销售均价约在34003700左右。目前该区域的整体房价相对偏低低，均价大约在30003300元左右。坊子区开发区奎文区潍城区各区域楼盘开发现状比较销售价格比较根据销售状况的比较，四个区域的销售状况差距不是太大，结合消费者调查看出，潍坊市民置业没有绝对的地域青睐性，各区域都将置业群体进行分流。由于坊子区市场发展不够成熟，配套欠缺，在售楼盘数量也较少。由于价格较市区明显偏低，销售情况尚可，目前在售项目的整体销售率能达到80左右。开发区在售楼盘比较多，约15个，占调查总量的28。就目前现状来讲，开发区的商品房销售速度还是比较快的，大多数项目于去年年底开盘，目前在售项目的整体销售率能达到7080。奎文区目前在售楼盘比较多，约21个，占调查总量的40。项目档次也相对较高，由于位置的优越性，该区域的销售状况比较好。在售项目的整体销售率能达到7080。潍城区在售项目约15个，占调查总量的28。该区域销售速度比其它区域相对较慢，多层产品销售速度较快，小高层、高层产品的销售状况不为乐观。在售项目的整体销售率能达到6080。坊子区开发区奎文区潍城区各区域楼盘开发现状比较销售状况比较通过上图得知，目前市场上供应最多的面积区间为90110平米，占供应总量的3323。其次是110130平米，占供应总量的2495。再次是7090平米，所占比例为2138。从销售情况来看，销售量最多的也是90110平米，消化率达将近80。其次销售量第二的是110130平米，消化率达635。销售量第三的是7090平米，消化率达687。各区域楼盘开发现状比较各面积区间供应销售情况23、市场供需对比分析市场供需对比分析通过对潍坊市场53个重点楼盘实地调研，其中在售的有45个，潜在供应的楼盘有8个。现统计出目前市场上住宅供应量共计2944788万平米，存量共计81363万平米。潜在供应部分主要包括三部分（1）尚未推出及后续开发的市场潜在供应量达3428196万平米；（2）尚未推出的楼盘供应量达1098786万平米。推售比目前供应量/（目前供应量潜在供应量）29448/（2944834282）4621消化率100（目前存量/目前供应量）100（8136/29448）723706年平均消化率728/117622207年平均消化率9718/170571608年平均消化率11728/2474748计算出平均消化率（622257164748）/35562由于以上数据属于政府统计数据，该数据实效性较差，加上政府统计数据时间上要滞后于市场实际情况，我们将政府数据与调查数据进行取值，取样采用2/8法则，即政府数据权重80，市场20，从新定义市场消化比例5562807237205897现有供应量统计09年在售项目供需量09年在售项目市场供应量29448158424529万09年在售项目市场消化量4529589726707万09年的潜在开发量（含远期规划）将高达10988万。数据为预估数据。但是根据潍坊市历年行情，尤其是新盘开发量，大规模项目基本上都是要分期开发的，一般以一年作为一个周期，针对潜在项目，我们估算09年供应量，采用2/8法则，09年上市量为潜在总供应量的20，即09年潜在项目供应量10988202198万。潜在项目消化量为2198万58971296万09年市场供需量根据以上测算，09年的市场供应量大于市场需求量，存在供需失衡。但09年的需求量与往年相比也相对较大，因此09年潍坊房地产将呈现供大于求的状态。市场供需空间结构提供高标准的物业管理希望得到综合的、人性化的、高水准的物业管理仅限于绿化、公共区域卫生、公共设施维护管理及保安或传达等服务。物业服务根据项目自身条件，适当进行调整，做足内部配套设施，可弥补区位上的劣势小型超市/便利店是最受关注的，占比2323；室外小型健身设施和诊所/药店也非常受关注，分别占比1831和1759；依托项目本身沿街商业进行内部配套的补充内部配套本项目暂无市政配套资源，根据大盘开发理论，可根据自身情况及市场需求，适当进行商业、教育、医疗等做出相应配套。商业设施、超市等是最受关注的，占比2686；中小学和医疗机构也非常受关注，分别占比2051和1786；在售项目均处于一个比较成熟的大环境之中，可依托部分市政资源周边配套植被绿化是首选、且需要采取景观图团方式植被和水景选择比例最高，分别占比4078和4007针对具体要求方面，草坪比4929；树木比例占到2943采用组团式绿化是市民首选，比例占到578在售项目园林景观方面主要是简单绿化、有部分项目具有一些水景观，综合来讲，在售项目均难以形成真正项目景观，体现不出园林景观在项目中的重要性。园林景观90110平米市场空间更大，根据市场销售情况，110130平米的也具有较大空间7090平方米占2730；90110平方米占4433；110130平方米占1702。7090平米的占到2138、90110平米的占到3323、110130平米的占到2495户型面积两室、三室户型均为主力两室户型需求比例为4503，三室户型需求比例为4955，两室、三室户型结构多层、小高层、花园洋房普通多层6014；小高层为2206；高层为534；花园洋房选择率为747；多层、高层为主建筑形态存在空间消费群体需求市场总体供应潍坊住宅市场存在大量空白点，购房消费理念存在极大的引导空间。24、竞争楼盘调研分析竞争楼盘调研火车站周边竞争楼盘一览200906283200复合地产住宅公寓商业办公300000中金国际3300酒店联运首座休闲商业V1广场20099153300茶叶商铺160000茶叶批发市场正在招商综合商业商铺27870美尚美广场200912312008731综合商业商铺普通住宅公寓180000新天地购物城20071153300皮革箱包酒店写字楼公寓物流中心一期130000中亚商贸城2008123120084123400五金普通住宅公寓商铺酒店157800润扬新城2009630200711103900综合商业普通住宅公寓商铺280000金沙城市广场交房时间开盘时间公寓均价（/）主营产品物业类别建筑面积（）楼盘名称市场供应总结本项目位于火车站广场旁边，区域整体环境繁华，且正处于一个高速发展的阶段，这为本项目的成功入市提供有利条件。随着城市进展开拓等因素，区域房价整体上升较快，因此潍坊住宅市场的发展空间较大，对本项目也是一个优势所在。通过调查发现潍城区火车站商圈住宅市场与其他区域相比，整体销售情况较好，这也证明了客户对该区域的认可度。本项目周边竞争项目较多业态类似性大，竞争剧烈。周边竞争项目规划设计粗糙，尤其景观设计落后，大打项目品质的折扣，我们项目可以从景观关注点入手打造卖点。通过对本区域市场的调研得知竞争楼盘调研分析第三章、消费者问卷调查与访谈分析1、消费者问卷调查分析调查方法及进程调查目的潍坊市区居民潜在房产需求、消费偏好及地块认识调查内容区域选择；产品户型价格；规划设计；置业关心因素；获取楼盘信息渠道等调查对象潍坊市区具有家庭经济事务决策权的，四年以内有购房需求的常住居民以及计划定居潍坊的流动人口调查方法CIT（街头拦截访问）样本规模实际抽取样本量为300个抽样方法随机抽样分析方法描述性统计，交叉分析调查样本量发放问卷300份，共收回有效问卷282份，有效率9400实地调查进程2009年8月18日2009年8月21日被访者个人属性分析335824722916511824330785025213812428公交车出租车单位配车私家车电动车自行车其它出行方式2084232473524592234352452522503万元以下316万元6112万元12118万元18124万元24万元以上家庭年收入1763511234165411189418216399630578431068532个体户私营业主企业管理干部企业普通员工机关事业干部公职人员专业技术人员自由职业者其它职业1713531061411247135160351121156113643525岁以下2630岁3135岁3640岁4145岁4650岁5155岁年龄3826120636263504未婚已婚其它婚姻状况242064712247618163511230751人2人3人4人5人及以上家庭人口112373320195128391285196初中及以下高中/中专/职高大专本科及以上学历594406557443男女性别总样本意向客户样本总样本意向客户样本比例分项类别比例分项类别购房者基本状况分析被访对象目前居住区域以奎文区最多，占比3759；其次为高新开发区，占比2340；再次为潍城区，占比2340；寒亭和坊子区较少，分别占比674和745；其它区域（主要为所辖县市）占比284。被访对象目前居住房屋属性以自己的房屋为多，占比4362；单位分房占比1241；居住父母的房屋占比1383；有2801租房居住；213被访对象为其它属性，如单位宿舍，亲戚家中等。被访对象目前居住房屋面积以7190平方米和91110平方米为主，分别占比2979和2376；50平方米以下和5170平方米分别占比1525和1631；111130平方米占比745；131平方米以上合计占比745。本次调查均为有购房需求群体，在被访者计划购房的时间上，一年以内购房的群体占比1454；一至两年的群体占比2270，两至三年的占到2128，三至四年的占到4149。由此看见未来四年潍坊市民对商品房的需求将逐渐放量。购房者基本状况分析购房因素分析对被访对象购房时所关注的因素排序分析，可以看出交通便利、环境优美、价格合适、户型合理是选择比较多的因素，分别占比1560、1541、1472、1389，四个因素差别不大；物业管理、工程质量、距离工作地点距离、购物方便也是潍坊市民购买住房所关注的重要因素对被访对象购房时所关注的内部配套排序分析，可以看出小型超市/便利店是最受关注的，占比2323；室外小型健身设施和诊所/药店也非常受关注，分别占比1831和1759；球类运动场和中心广场分别占比1202和1197；幼儿园、智能配套也是潍坊市民购房时所关注的内部配套。购房因素分析对被访对象购房时所关注的周边配套排序分析，可以看出商业设施、超市等是最受关注的，占比2686；中小学和医疗机构也非常受关注，分别占比2051和1786；休闲娱乐场所占比1108；文化设施、银行和幼儿园也是潍坊市民购房时所关注的周边配套。购房因素分析对于在项目购房可能性，可能性很大为1702，比较可能为4326，合计意向比例为6028。这说明被访者对项目还是比较认同的。对被访对象目前居住区域与购房可能性交叉分析，潍城区意向比例最低，为436、奎文区意向比例为576、高新区意向比例为772，寒亭区意向为737、坊子区合计意向为619、其它意向为500。这说明潍坊市民购房偏好目前居住地周边，同时又具有其它区域购房的意向。购房因素分析被访对象对于项目单价的接受情况，6418客户选择3000元以下，2872客户选择30013300元，603客户选择33013500元，只有071客户选择35013800元，035客户选择3801元以上。意向客户对于项目单价的接受情况，5765客户选择3000元以下，3353客户选择30013300元，706客户选择33013500元，118客户选择35013800元，059客户选择3801元以上。意向客户对于项目单价接受价位要比非意向客户强。市民对该地块的价格接受度相对较低，市民购房的心理价位一直处于就低不就高心里；通过产品设计及后期营销推广可将客户心里价位挖掘更高。购房因素分析对被访对象置业次数分析，4539为首次购房，4716为二次购房，745为三次及以上购房。对意向客户置业次数分析，5294为首次购房，4118为二次购房，588为三次及以上购房。在一定程度上说明首次购房客户对项目意向强于二次及以上购房客户。其主要原因应是首次置业客户价格承受能力稍低，考虑项目位置稍偏，价格可能不会很高。结合被访对象目前房屋属性分析，首次置业和二次置业客户都将是项目的重要客户。购房因素分析对被访对象购置住宅的目的分析，以改善居住环境和方便生活及工作为主，分别占比3475和3511；购置婚房和为子女购房分别占比1348和1028；投资升值占比496；其它占比142。而意向客户购置住宅的目的基本与被访客户一致。购房因素分析购房因素分析对被访对象住房功能空间需求分析，生活阳台是首选，占比4432；其次是地下室，占比2086；再次是储藏室，占比1955；露台和衣帽间也是重要选择。由此可见，被访对象最重视的功能空间是生活阳台。被访者对于功能空间、建筑面积、户型、各功能空间面积等的需求，在前期产品设计时应充分考虑，同时应参考项目定位、有关项目调研和建筑规划予以一定的修正。住宅市场产品分析被访客户选择毛坯、精装修、其它的比例分别为5603、4149和248，说明精装修标准也普遍为潍坊市民所接受，并且成为选择要求。在这个问题上，项目意向客户选择与被访客户基本一致。对被访对象建筑类型选择分析，大部分选择普通多层建筑，占比6014；小高层选择率为2206；高层选择率为534；花园洋房选择率为747；类别墅选择率为356；超高层选择率只有142。意向客户对这个问题的选择与被访客户基本一致，但是普通高层选择率稍降，花园洋房和类别墅的选择率稍升。以上分析，可为后期产品组合提供参考。住宅市场产品分析对被访客户户型空间结构分析，选择最多的为平层，占比4539；其次为复式，占比2376；跃层和错层相差不多，分别为1348和1241；另有496不确定。意向客户对这个问题的选择与被访客户基本一致。住宅市场产品分析对被访客户房屋朝向选择分析，绝大部分选择南向，占比8327，南北向占比1566，北向和东西向不到1。意向客户在这个问题上的选择与被访客户基本一致。住宅市场产品分析对客户计划购买户型分析，选择率最高的为三室一厅一卫，占比3085；其次为两室一厅一卫，占比2482；再次为两室两厅一卫，占比1418；三室两厅一卫和三室两厅两卫也是重要选择，分别占比993和957；一室一厅一卫和四室两厅两卫选择很少。意向客户对于购买户型的选择与被访客户基本一致。由此可见潍坊市民偏好于三室户型。住宅市场产品分析对家庭常住人口与计划购买的户型交叉分析，一人主要选择两室一厅一卫，两人主要选择三室一厅一卫和两室一厅一卫，三人主要选择三室一厅一卫、两室一厅一卫和三室两厅两卫，四人主要选择三室一厅一卫、两室两厅两卫和两室一厅一卫，五人及以上主要选择三室一厅一卫、三室两厅一卫。住宅市场产品分析对被访对象建筑面积选择分析，选择率最高的为91110平方米，占比4433；其次为7190平方米，占比2730；再次为111130平方米，占比1702。意向客户对于建筑面积的选择与被访对象基本一致，只是111130平方米比例稍升。住宅市场产品分析对家庭年收入和建筑面积范围交叉分析，家庭年收入3万元以下被访对象90111平方米和7190平方米选择率一样，为435；家庭年收入316万元被访对象，需求面积增大，91110平方米为首选，占比479，7190平方米次之，占比248，111130平方米再次，占比149；家庭年收入6112万元家庭对于111130平方米选择增加，成为第二选择，占比250；对于家庭年收入12万元以上家庭，111130平方米成为第一选择。由此可见家庭中等收入612万元91110平方米为首选，111130平方米次之；家庭中低收入6万元以下91110平方米为首选，7190平方米其次；家庭中高收入12万元以上首选为111130平方米。住宅市场产品分析对被访客户主卧室面积选择分析，首选为1620平方米，占比4007；其次为2125平方米，占比2563；再次为15平方米以下，占比2130；2630平方米也是重要选择，占比1227。对意向客户主卧室面积选择分析，选择顺序没有变化，但是15平方米以下和1620平方米选择比例下降，2125平方米、2630平方米乃至3135平方米比例都有一定程度的提高。住宅市场产品分析对被访客户主卧室面积与建筑面积选择交叉分析，建筑面积70平方米以下，主卧室面积15平方米以下基本做为首选；建筑面积71110平方米，主卧室面积1620平方米做为首选，15平方米以下或2125平方米做为次选；建筑面积1