2016年6月江苏镇江宝龙城市广场现代简欧风格项目营销策划报告销售推广方案

2013年6月江苏镇江宝龙城市广场现代简欧风格项目营销策划报告销售推广方案报告内容及目录项目研究项目定位营销策略市场分析项目分析项目界定宏观分析整体市场分析住宅市场分析商业市场分析办公公寓市场分析客户定位形象定位现状分析核心策略策略体系推广计划费用预算商务合作企业介绍合作模式团队架构项目区位位于丹徒核心区主流发展方向，通达性强。项目大市口项目市政府项目丁卯项目城际广场92公里MBA课程等推广策略活动公关活动目的利用特定假日特定主题送小礼物活动吸引客户上门，快速聚集人气。活动对象特定客群活动时间不定期活动内容送洗车券、汽车靠枕、美容券、点心券等；现场冰淇淋、蛋糕、绘画、美甲等DIY推广策略活动公关来就送暖场活动活动目的利用镇江最本土化的活动吸引客户聚集人期。活动对象社会大众活动时间不定期、长期活动内容活动分为海选、复赛、总决赛；活动中穿插项目问答、老带新、购房券奖励等环节，最大化促进销售。定向拓客活动掼蛋或麻将比赛暖场活动推广策略活动公关宝龙地产品质体验游活动目的通过组织客户参观宝龙地产异地成功开发项目提高客户对项目价值认同，继而激发购买欲望。活动对象意向客户、行销客户等活动时间不定期活动内容参观宝龙地产精品楼盘等。推广策略活动公关样板开放活动暨产品推介会活动目的通过“阿玛尼”、“古琦”国际风格的样板房和样板景观开放展示引爆市场；提升客户购买信心和热情。活动对象政府人士、商业经营者、投资人士等。活动时间活动内容专家讲解、产品推介、国际模特演绎、国外文艺表演活动。推广策略活动公关住宅盛大开盘明星造访活动目的通过开盘明星来访事件前期炒作吸引全城关注，开盘当日特设明星签名售房享受优惠并提升项目开盘当日人气。活动对象社会大众活动时间活动内容明星造访、明星签名售房、开盘仪式、销售、文艺表演等。推广策略活动公关鲁豫有约商业地产财富价值论坛活动目的邀请知性女子鲁豫主持活动提升项目品牌影响；通过财富论坛探讨镇江丹徒城市规划发展以及中心商业投资价值探讨达到推介项目目的。活动对象政府人士、商业经营者、投资人士等。活动内容专家说法、探讨；项目推介、商业认筹等。推广策略活动公关推广策略活动公关百变小户型创意装饰设计大赛活动目的通过全城征集小户型设计作品并邀请公众参与评选提升项目产品价值认同；活动对象社会大众。活动内容作品征集,评选,颁奖晚会现场点评获奖作品。SOHO开盘胡润百富名流晚宴暨开盘活动目的以胡润百富晚宴形式开盘，通过一次大型的公关活动来引爆SOHO市场，产生震撼性轰动效应，并以此拉开项目办公后续活动的序幕。活动对象意向客户。活动内容开盘销售、商务交流、晚宴等。推广策略活动公关营销强度时间轴营销目标目的主题首席综心体蓝图描绘综心体生活方式真实体验宣传方向区域未来价值以及项目高端形象展示各类高端生活方式宣传以及公关活动展开引起市场广泛关注能量积聚高度蓄势脱颖而出全面渗透，进而通过口碑迅速传播建立丹徒新区地标项目，达成客户品牌和产品的双认同在前阶段获得认同前提下营造高尚品质前期造势项目形象树立与推广项目整体营销节奏点式爆发渐进式渗透推广策略推广节奏14年89月第三波段14年57月第2阶段蓄水14年14月第二波段强销期13年1012月第一波段强销期13年79月强力蓄水期14年1012月第四波段展示项目卖点产品特色、建筑、园林景观、配套、发展前景等展示成熟社区、成熟生活模式、成熟社区品牌，同时社区品牌外延营销强度时间轴目的主题综心体生活方式真实体验宣传方向区域投资价值，酒店式公寓、商业投资价值MALL开业、商业论坛、投资峰会、酒店式公寓、商业部分卖点阐述项目成熟商业氛围、区域投资升值16年16月第八波15年1012月第七波15年79月第六波15年46月第五波15年13月第三阶段蓄水全面渗透，进而通过口碑迅速传播吸引现场人气，引发全城持续关注，造成轰动效应。商业价值最大化体现，持续热销项目商业价值塑造，全面造势项目整体营销节奏点式爆发渐进式渗透营销目标16年712月第九波17年尾盘去化推广策略推广节奏2013年2014年整体营销推广计划阶段蓄水期开盘期持续期二阶段推广开盘期持续期推广主题镇江变“心”了宝龙所至，中心所向开盘公告商业形象热销报道中心“宅”生活，从这里开始开盘公告热销报道现场要求一期景观区开放一期样板房开放景观区开房样板房开放景观区开房样板房开放景观区开房样板房开放景观区开房样板房开放景观区开房样板房开放推广媒体报纸、网络、广播、电视等大众媒体，DM、横幅等小众媒体户外广告项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区营销活动品牌巡展商业联盟促销活动样板开放暨项目产品推荐会胡润百富精英会宝龙地产品质体验游认筹活动住宅开盘活动（明星造访）宝龙地产品质体验游宝龙地产品质体验游掼蛋活动宝龙地产品质体验游掼蛋活动红酒派对答谢暨二次开盘宝龙地产品质体验游会百变小户型创意装饰设计大赛宝龙地产品质体验游物料准备产品楼书，单页、活动现场物料、礼品VIP卡、选房物料产品楼书，单页、活动现场物料、礼品产品楼书，单页、活动现场物料、礼品产品楼书，单页、活动现场物料、礼品产品楼书，单页、活动现场物料、礼品7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广策略推广计划2015年整体营销推广计划阶段蓄水期开盘期持续期持续期推广主题跟着宝龙做房东小投入大收获开盘公告MALL开业热销报道热销报道现场要求酒店式公寓样板开放酒店式公寓样板开放MALL开业酒店式公寓样板开放SOHO样板开放酒店式公寓样板开放SOHO样板开放推广媒体报纸、网络、广播、电视等大众媒体，DM、横幅等小众媒体户外广告项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区营销活动商业联盟促销活动样板开放暨项目产品推荐会财富沙龙认筹活动鲁豫有约商业地产财富价值论坛暨MALL开业典礼促销活动答谢酒会促销活动物料准备产品楼书，单页、活动现场物料、礼品产品楼书，单页、活动现场物料、礼品产品楼书，单页、活动现场物料、礼品产品楼书，单页、活动现场物料、礼品1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月推广策略推广计划阶段蓄水期开盘期持续期尾盘期推广主题商住办，全能小金矿一层价格，两层空间开盘公告热销报道把握财富的最后机会现场要求SOHO样板开放SOHO样板开放SOHO样板开放SOHO样板开放推广媒体报纸、网络、广播、电视等大众媒体，DM、横幅等小众媒体户外广告项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区项目周围牌、镇江市区核心区营销活动商业联盟促销活动样板开放暨项目产品推荐会胡润百富名流晚宴暨开盘财富沙龙国际生活沙龙促销活动促销活动物料准备产品楼书，单页、活动现场物料、礼品产品楼书，单页、活动现场物料、礼品产品楼书，单页、活动现场物料、礼品1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2017年112月20162017年整体营销推广计划推广策略推广计划推广策略费用预算本案营销预算暂定为总销金额的08，按照总货值1659亿计算，约为1327万元,以下为包含内容以及分配项目费用占比现场包装含售楼处提升、样板展示、围档、阵地包装、楼体等）200万1507现场道具及礼品97万73媒介广告（含行销渠道）630万4747推广活动400万3014报告内容及目录项目研究项目定位营销策略市场分析项目分析项目界定宏观分析整体市场分析住宅市场分析商业市场分析办公公寓市场分析客户定位形象定位现状分析核心策略策略体系推广计划费用预算商务合作企业介绍合作模式团队架构中国房地产业市场转型、扑溯迷离、传播过度新一轮房地产服务业洗牌大幕已经拉开新市场环境呼唤新话语领袖新市场领地呼唤新战略视角新市场问题呼唤新系统工具新市场风云呼唤新锐奇劲旅惟有更高的专业眼光，更实效的营销策略体系方能消弭市场噪音，摧毁市场坚冰。善攻者，动于九天之上。南京品基地产机构是一家集市场调研、开发定位、形象整合、营销整合、市场推广、终端执行于一体的多元化成长型房地产服务机构，下设新瑞基地产顾问有限公司、唐采置业、崇业地产顾问等多家子公司。公司智囊团队均来自于业内的实战资深人士，拥有丰富的房地产住宅及商业地产从业经验，致力于为新形势下地产商提供产品与市场的全面解决之道，公司运作始终以精准营销为导向，接轨融入当地市场，为客户创造利润最大化。企业简介竞争优势高者为王，智者为尊四大核心能力前瞻性的市场研究产异化的竞争策略强大的资源整合能力富有战斗力的专业团队五大竞争优势专业优势品基地产作为一家专业的地产策略供应商,不仅在战略高度和策略的整合上有着自己独到的专有体系，而且在策略的执行上，也是低调务实的营销专家后发优势品基地产作为一个专业的房地产代理机构,所有骨干专业人员都是在房地产发展相对成熟的市场环境下进入地产行业的,均有着丰富的成功操盘经验和超前的市场理念,在激烈的市场竞争中，完全是以专业的操盘实力制胜,而并非以项目的先天优势取胜资源优势地产经营过程是一条完整的价值链，在某个专业环节建立局部优势，已不再是房地产服务商独步市场的制胜法宝，南京品基地产能有效整合战略、资金、土地、专业、品牌、渠道等资源为服务单位创造更大的价值；品基地产本着植根当地理念，在镇江先后操作多个楼盘，均成为区域标杆，成绩斐然，已在镇江等地利用成功操作过的多个的项目和各行业整合的客户资源成功建立当地客户资源数据库，汇集四五十万各类客户资源；市场优势品基地产在当地操作项目的人员均最大化实行本土化运作，尤其在镇江，以最大程度熟悉当地市场，并在区域市场设立了专门的市场调研机构,以期望在项目操作的过程中能获得更多的数据支撑和正确的市场判断执行优势品基地产作为一个新兴的专业公司，朝气蓬勃，团队成员均以高执行力著称，专做别人想到没认真做的事和别人想到没坚持做的事。典型案例镇江案例【已销售】镇江魏玛假日镇江旭辉朗香郡镇江旭辉时代城综合体镇江馨海家园镇江京口美地【在售】镇江大港如意城综合体（9月上市）南京案例【已销售】南京阿尔卡迪亚南京鲁佩特南京金地中央【在售】南京御沁园南京中杭国际综合体连云港案例【已销售】博威江南明珠苑安徽案例【已销售】中泰国际广场综合体【在售】成越华庭龙城国购广场综合体项目简介魏玛假日位于南徐新城与丹徒新区交汇处，项目占地228亩，总建筑面积20万平米，容积率13，日照间距系数1134，绿化率达45以上，小区规划1700户，车位配比达40以上。整个小区的规划设计以德国的魏玛小镇为设计蓝本，利用项目本身的坡地原貌，通过独具魅力的德国现代建筑表现，力图在镇江再现一座原汁原味的德国公园小镇。占地及建筑规模占地228亩，总建筑面积20万平米产品类型多层花园洋房联排别墅小高层商业实战经历产品形象定位寻求产品差异化；活动集客景观样板体验,迅速提升产品认同；滚动营销滚动营销的本质是主动集客，变坐销为拉销；实战业绩开盘后连续数月稳坐镇江销售前三甲，板块市场在高于周边项目500元/平米的基础上连续数月蝉联销售第一，创造了镇江市场高价快销的“魏玛奇迹”。典型案例典型案例项目简介旭辉1朗香郡，建筑座落大港片区金港大道以南，港中路以东，扬子江路以北。项目总占地面积总建面积57万多平方米，规划户数488户。占地及建筑规模占地面积53万平米，建筑面积57万平米产品类型情景多层花园洋房实战经历形象占位以“海派经典纯粹洋房”以及“让别墅嫉妒的洋房”形象定位和深入挖掘海派洋房文化与项目价值结合，在区域内形成高端产品形象；情景营销整合旭辉集团苏州芭堤兰湾经典项目以及项目自身现场样板景观、样板房等资源，通过行销团队拓展区域内和周边县市客户，以活动集聚客户。客户拓展以行销为主要推广渠道，结合活动全方位拓展区域和周边政府、机关、企业等单位，以形成新客户滚动积累。实战业绩成为区域乃至镇江高价快销标杆项目，连续数月荣登镇江商品房销售排行榜前十。项目简介公司与中国房地产50强企业旭辉集团又一战略合作项目，项目位于南大市口青年广场核心位置的13万方城市综合体，由5幢高层豪宅（时代华府）、1幢甲级写字楼（时代大厦）、以及国际风情商业街（时代广场）共同组成的ARTDECO地标艺术建筑群。占地及建筑规模建筑面积13万产品类型高层豪宅、写字楼、商业实战业绩服务期间开盘即逆市热销，销售冠军；区域销售前列典型案例典型案例项目简介项目位于新区大港扬子江路，40万方风尚综合体，涵盖住宅、商业街区、写字楼、商务会所、学校于一体，全面激活大港区勃勃生机，展现地标级中心综合体的领航价值。占地及建筑规模占地面积17万方，建筑面积40万方产品类型高层商业办公实战经历目前商业前期招商中，引进了奥地利AST室内冰雪主题公园、意大利FF国际奢侈品中心、成龙影院、台湾美食城、国际卡丁车俱乐部等主力业态。典型案例项目简介连云港博威1江南明珠苑是博威集团在连云港开发的第一个大型高尚综合性住宅项目，位于连云港市政治文化中心新浦区郁洲公园东面，小区总规划用地255万平米，容积率为19，地上总建筑面积3608万平米，地下总建筑面积315万平米。其中住宅含SOHO建筑面积309万平米，商业为298万平米，其他公共配套设施4530平米。占地及建筑规模占地255万平米，总建筑面积3923万平米产品类型多层小高层高层SOHO商业实战经历活动集客低成本高效推广体验营销全面体验升级,迅速形成认同会员营销客户转介绍深度挖掘实战业绩2008年，整体市场形势急剧恶化，连云港甚至出现超过整体市场超过100个在售项目而月度总销仅200套的惨淡情形，房价也整体大幅下挫，部分项目甚至出现50以上的降幅的情况下,自2008年9月以来，作为连云港地区仅有的售价保持最高且无任何降价的情况下,成交更是占到近80市场份额，创造了连云港市场逆市强销的“博威神话”；荣获“港城2008十大明星楼盘”之首、“2008连云港新盘销售冠军”等荣誉。典型案例项目简介项目位于南京武家嘴湿地公园旁。项目占地约116万平方米，总建筑面积约15万平方米，由别墅区、公寓区和商业组成。泛公园的景观设计，47的超高绿地率，让生活回归自然，项目建筑密度为2278，容积率133，其中别墅区容积率仅为084，是一个亲水公园高尚社区。占地及建筑规模占地面积116万平方米，总建筑面积约15万平方米产品类型联排别墅叠加别墅独栋别墅电梯洋房高层商业实战经历差异定位通过充分整合项目依靠的武家嘴湿地公园、汶溪湿地公园的双公园景观和生态等卖点，以“双公园生态豪宅社区”形象定位突出项目独特的区位价值，树立项目差异化大盘形象，高调强势推广；节奏控制合理把握大盘营销节奏，利用分批多频率小盘量推售制造市场饥渴效应；旅游营销充分利用高淳旅游城市和项目公园景观最大资源优势，赞助高淳各大旅游节活动组织外地客户参观项目；同时在南京主城与各自驾游、汽车俱乐部、银行等机构合作，组织南京客户“高淳一日游”体验活动，吸引了大量外地和南京主城投资客。实战业绩区域年度商品房销售冠军，目前热销中典型案例项目简介阿尔卡迪亚目位于南京市大厂经五路，总占地面积约560余亩，75万生态水景城，6000户家庭、10万绿地、5万水系、800长人工河、14万平风情商业，2大休闲商业街、2大休闲广场、室内外游泳池、篮球场、网球场超强的规模、超凡的手笔，大厂仅有。占地及建筑规模占地面积约560余亩，建筑面积75万产品类型多层、高层、小高层、商业实战经历品牌概念造势围绕“75万平生态水景城”的核心定位，结合产品的推出，有效整合媒体，通过邀请江苏卫视主持人代言、荣盛集团巡展活动、荣盛会定期活动等，进行整合推广，品牌造“城”。产品体验增值利用水景广场、样板区、游泳池、坡地公园、小型动物园等相继落成，场地体验营销全面启动，围绕体验“城市大公园生活大视界”为主题，以“眼见为实、真实体验”为主进行体验式推广。渠道发力针对客户主力为区域扬子、南化、南钢等企业特点，积极深入企业宣传，组织推介活动以及团购等，实现了区域企业80员工购买项目，也极大的降低了推广成本。实战业绩区域销售冠军、荣获“2006南京销售排行龙虎榜”前十。典型案例项目简介30万平米高淳核心城市综合体，雄踞高淳新中心。总占地面积13万，总建筑面积30万，项目周边交通便利，多所名校项目规划由8栋9层住宅，2栋10层，13栋11层，4栋17层，共计27栋，及9栋2至4层别墅式商业组成。世界500强TESCO乐购超市、高淳首家星级今典影院入驻中杭国际花园、一站式休闲购物中心、别墅式休闲街区等综合业态。占地及建筑规模占地面积13万，总建筑面积30万产品类型商业、小高层实战业绩目前已引进TESCO乐购、今典影院，商业和住宅热销中典型案例项目简介地处皖北商业圈的核心位置人民路，与市政府相邻，是辐射黄淮海地区的城市综合体，集休闲、购物、餐饮、娱乐和现代电子商务等功能为一身，囊括五星级酒店、写字楼、超级购物中心、多功能会展中心等设施。占地及建筑规模占地160亩，建筑面积近45万平方米产品类型五星级酒店、写字楼、超级购物中心、多功能会展中心实战业绩淮海经济圈体验型商业新势力，定位皖北首席HOPSCA，通过品牌差异化定位和销售模式差异化策略，面向广域商圈，打造休闲体验商业，远交近攻,广域市场挖掘撼动本地市场等策略执行，销售领先当地市场，成功招商沃尔玛、麦当劳、肯德基、必胜客等品牌店，成为区域商业标杆。典型案例项目简介项目位于安徽旌德城东新区江村大道以北，城东路以东，地理位置优越，交通便利，群山环绕，风景优美。规划多层、高层住宅、商业和国际酒店。占地及建筑规模占地面积86万方，建筑面积17万方产品类型多层小高层商业实战经历在代理期间无推广费用的情况下,通过电话直销、定点、拜访等方式拓展客源，通过一系列的实效渠道拓展，成功完成了开发公司制定的任务目标。实战业绩超额完成了开发公司年度任务，区域销售前三。合作模式合作模式收费标准备注独家销售代理住宅1公寓SOHO12商业12不含企划费用；其中0102可作为考核超额完成任务另行奖励0102联合代理住宅12公寓SOHO14商业14不含企划费用；其中0102可作为考核超额完成任务另行奖励0102营销企划5万/月宝龙城市广场项目经理案场经理策划经理行销经理新瑞基决策咨询平台运营策略指导项目执行团队项目总监策划总监后方专业团队保障新瑞基资源整合平台文案驻场关于合作设计师商业总监销售总监团队架构客服专员拓展专员策划专员置业顾问团队架构陆荣华公司总经理99年进入房地产行业，先后在顺驰、世茂、苏宁等知名企业工作，历任项目副经理、项目经理、营销总监、总经理等管理职位。熟悉房地产开发及营销的各个环节及流程，具备较高的市场高度，见证并亲历过中国地产发展的起伏与跌宕，地产经验十分丰富。张振东总部销售总监国内知名品牌开发商服务多年，具备丰富的销售管理与策划经验，曾职从仁恒、雨润等知名品牌开发商。12年房地产营销从业经验、熟悉房地产相关法律法规，行业规范及项目开发运作流程，具有房地产全程策划、全程整合营销、全程运作执行能力，为实战型操盘手。团队架构宋飞总部商业部总监2003年先后从事瑞地、易居等知名地产机构以及万达、华夏融创等品牌开发企业，先后为五矿地产、中南建设、越秀集团、万达等多个商业项目服务，对商业定位、招商、销售、运营均有较深见解。姚开兵总部策划总监8年专业房地产策划行业历练，先后从事于新景祥等知名代理公司，服务于金地自在城、金地名津、万科金域