河北万来房地产开发公司来马二村项目可行性研究报告

1河北万来房地产开发公司来马二村项目可行性研究报告一、项目总论（一）项目背景项目用地50亩项目位置地块位于邯郸市来马二村，东临广泰街，南至家和小区，西沿迎宾路。项目开发背景旧城改造（二）开发单位概况单位名称河北万来房地产开发有限公司单位性质有限责任公司注册资金港币万元单位住所业务范围房地产开发、经营、销售法定代表人单位简介二、项目投资环境和市场研究（一）邯郸市宏观经济环境与全民消费结构研究宏观经济对房地产影响的作用渠道在于宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化，从而产生房地产供给和需求力量对比失衡，进而引起房地产价格的上升或者下降。本部分主要针对邯郸地区宏观经济发展水平，主要包括GDP发展状况、产业结构情况、2社会消费品零售总额、全市商业增加值等，以及邯郸市居民生活结构，主要包括总人口收入水平、消费水平、城乡居民人均可支配收入以及储蓄存款余额等进行研究，目的是密切关注宏观因素对项目的影响，以降低投资风险。1邯郸市经济环境分析11邯郸市2005年2010年国民生产总值统计从05年至今年邯郸市国民经济生产总值增长幅度在11左右，2010年全市生产总值将达到2371亿元，比上年增长103，是河北省第四个国民经济总值达到2000亿元的地区。由此可以看出，邯郸市国民经济持续快速增长，经济总量稳步上升，经济运行环境良好，为商业地产迅速发展提供了经济保障。12邯郸三大产业结构（农业、工业、服务业）邯郸三大产业结构1581172721912351243658217083839993811104417147845514561466130500100015002000250020052006200720082009第一产业第二产业第三产业邯郸二三产业稳步提升，第三产业增速明显加快，随着冀南装备新城、邯钢工业新区、市经济技术开发区、广府生态文化园区、漳河生态科技园区等装备制造、现代物流织服装、文化旅游产业的发展，邯郸第三产业将在12五期间得到大力发展，这将为商业地产提供更邯郸国民生产总值115731338116002199042150237105001000150020002500200520062007200820092010生产总值3广阔的发展空间。13邯郸进出口总额95321034184842968226856293850102030200520062007200820092010邯郸对外贸易进出口总额出口总额2010年邯郸进出口大幅提升，进出口总额同期增长147，其中出口总额同期增长627，达到历史最高水平，邯郸进出口总额的大幅度增加，吸引更过企业进驻邯郸，促进经济良好发展，在一定层面上加速商业地产发展。14邯郸全社会固定资产投资49159958059105361466905001000150020052006200720082009邯郸市固定资产投资固定资产投资05年至今邯郸固定资产投资年增长率在30以上，城镇建设取得巨大发展，其中2009年邯郸市固定资产投资完成14669亿元，比上年增长329。固定资产的快速发展也反映出邯郸房地产的开发的火热局面在未来几年内将得以继续维持。15利用外资情况4152441735418392274193328238274010000200003000040000200520062007200820092010邯郸利用外资情况利用外资额2010年，邯郸实际利用外资达到38274万美元，完成省年度计划的5。邯郸加大招商引资力度，抓住国外产业转移机会。大量外资的注入，活跃本地市场，促进经济发展，部分外资进入房地产业，缓解开发商资金压力，进而繁荣地产业。2国家出台针对地产市场政策2003年121号文件，确立房地产为国民经济支柱产业；20052007年“国八条”“国六条”调控以稳定房价为主要诉求；2006年停止一切别墅类项目供地及手续；2008年货币政策“从紧”，世界金融危机房地产进入观望状态，房价、成交量日减2009年“试探性抄底”至放量大涨，恐慌性抢购，地产市场有低迷转为亢奋2010年“国十条”以稳定房价为主的地产调控关键时刻2011年“限购令”史上最严厉楼市调控措施；2012年央行两次下调存款准备金率，并连续两次降息；2012年“十八大”建立市场配置和政府保障相结合的住房制度；今年开工保障房700万套。53、全国商品房销售情况综述以上为影响地产发展的主要经济指标，从数据中可以看出国民生产总值、固定资产投资、外资利用额、固定资产投资额、进出口总额均稳步增长，直接显示了城市发展速度、建设速度及市政规划的完善，同时在良好的经济环境下，邯郸市房地产业发展迅猛。邯郸市经济向良好的方向发展，随着收入水平的提高，居民的购买力正在逐年增长，社会零售总额逐步增加，直接反映了居民的消费力，从而在寻找相关角度去引导消费意识，为房地产市场发现新的机遇。预计2013年邯郸继续在上升的景气通道中平稳运行，生产总值增速将放缓呈现前高后低态势。全社会固定资产投资增速将高位运行，消费品市场将继续保持较快发展态势、居民生活将稳步提高，城乡居民收入将保持平稳增长态势、固定资产投资力度加大、劳动力需求有所好转等特点。（二）城市发展结构调研与城市发展规划调查6通过对区域内实际生活空间，包括中心地带及周边区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、活动空间等环境的现状以及未来的发展规划。例如交通网状的发展计划。交通网密布的地方往往是人口最容易集中的地方或者是流量特别大的地方城市发展规划对未来商业将来的发展非常重要，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接影响未来的经营。1、邯郸市整体规划城市性质国家历史文化名城，冀晋鲁豫交界地区经济中心。根据邯郸城市发展规划，主城区的发展具体概括为“东扩、西移、南连、北延”，并将主城区划分为东北、东南、西北、西南四个区域，东南区位于东环路以东。随着市政府等市政机关的即将东迁，人民路东延通车，城市东南板块将成为未来城市发展的主方向，成为城市发展的重中之重。7城市功能分区未来年间，邯郸将优化主城区空间布局西部城区主要承担冶金及配套延伸产业功能；南部城区主要承担物流、教育功能；北部城区主要承担服务功能；东部城区主要承担商贸居住功能。城市规模2年，城市规划区面积平方公里，中心城区控制面积平方公里，主城区面积达到平方公里；主城区人口达到万人以上，从业人员达到万人，其中服务业人员占左右；城市化率达到以上。片区划分邯郸新的城市总体规划将要建设6大片区，十四个功能组团。其中中心片区含邯山区、丛台区、复兴区、赵王城邯钢组团；东部新区包含高开区、东部新区、代召新区；城南片区包含物流组团和高教组团；城北片区包含黄粱梦组团和苏里组团；码头组团包含码头西组团和码头东组团；机场片区包含机场组团。2、邯郸东部新区规划本次规划将城市中心区向东扩展，东部区域（包括高开区、东部新区、代召新区）东部新区是承载城市新兴服务功能的主要空间，将成为带动东部地区发展的增长极，东部新区将利用城市广场、景观道路和水上景观标志，形成视线通廊。景观中心是依托支漳河分洪道开掘的港湾式湖面、湖心水柱地标，以及滨水广场（南临东湖公园，北靠商业8金融文化中心），是新区中心的一处独特的标志性景观环境。商业金融、文化中心及行政中心沿东西向景观轴线集中布局。滨水布置休闲娱乐商业服务设施。在景观主轴西侧规划体育中心。南北两片生态居住区各规划一个区域商业服务中心。随着邯郸东部新区的建设的深入开展，大量商业（3个商业金融文化区、11个片区商业中心）将陆续面世。（三）邯郸市房地产市场研究1邯郸市房地产分析11邯郸市建筑业增加值795188398529754463020040060020062007200820092010邯郸市建筑业增加值建筑业增加值邯郸建筑业增加值取得突飞猛进的增长，2010年增加值比2009年多出148亿元，净增长达到1502随着三年大变样的深入，在未来两年内邯郸建筑业将继续高歌猛进。12邯郸市房地产业开发投资9339447127691134215010020030020062007200820092010邯郸房地产业开发投资房地产业增加值20092012年邯郸市房地产业开发投资总额步步高升，只2010年投资总额达到215亿元，比09年增长90左右。大量资金涌入房地产市场，造成邯郸地产市场繁荣。13商品房销售面积以及销售额商品房销售面积及销售额11369641138195324621320928857660010020030020062007200820092010商品房销售面积商品房销售额三年大变样实施以来，邯郸市商品房销售面积、销售额均呈现迅速增长，商品房销售面积增长幅度在20以上，销售额增长幅度在35以上，据统计2010年邯郸市商品房销售面积将达到246万平米，销售额近60亿元。大量刚性需求的释放以及投资炒作，邯郸房地产市场繁荣发展。14邯郸市各类物业销售面积邯郸市住宅销售面积101892471106178321811839332172805010015020025020062007200820092010住宅销售面积其他类型房屋销售面积10由上表可以看出，三年大变样以来，刺激了居民的购房需求，使得住宅和其他类型房屋销售面积都大幅增加，2010年邯郸其他类型房屋销售面积达到28万平方米，增长392；其他类型房屋主要指公寓、写字楼，09年以前销量较少，2009年公寓、写字楼销售面积达到17万平米，增长431。据调查2010年公寓、写字楼市场在售面积已经达到50万平米左右，2011年邯郸公寓写字楼放量可达到100万平米以上。虽然市场对公寓、写字楼房产表现出强烈的需求，但如此巨大的供应量市场能否短时间内消化，这需要市场检验，同时也说明本案在2011年将面临巨大市场竞争。15邯郸市商品房空置率2313614138180204020062007200820092010邯郸市商品房空置面积空置面积随着投资市场的火热，2009年邯郸市商品房空置面积38万平方米，增长1528，达到十年来最高水平。但据邯郸统计局2010年报告指出，邯郸商品房空置率同比下降50左右。商品房空置面积的大幅下降，一定程度上说明房地产市场运行状况比较健康良好，给本案发售提供了一个良好的市场环境和机遇。2、邯郸写字楼、公寓物业产品研究21区域分析在售项目和即将发售项目区域统计情况写字楼公寓综合体91695041105101520丛台区邯山区复兴区开发区公寓写字楼11由上表可以看出，邯郸写字楼、公寓等商务地产集中在丛台区和邯山区，占总体量的90以上，其中写字楼集中在联纺路以南，陵园路以北，中华大街以东，滏东大街以西区域。公寓主要分布在写字楼集中区的外围。项目大量集中，导致区域竞争激烈。22户型面积分析由上表中可以看出邯郸市的在售的公寓户型面积以50和80平米面积为主，写字楼以80和110平米左右户型为主，就目前销售情况来看，公寓中小户型销售状况良好，主要购买客户为投资客户（主要为长期投资客户）。23价格分析42004500510048005200600002000400060008000200820092010公寓写字楼邯郸写字楼10年市场价格突破6000元大关，价格增长迅速，相对写字楼来说，公寓价格增长相对缓慢，从下图标中可以看出，住宅型公寓所占比例较小，市场上只有旺角城市综合体、卓昱北苑、融富中心等少量住宅型公寓；商务公399313818248184110102030405080110130150以上公寓面积写字楼面积2575020406080住宅公寓商务公寓所占比例12寓作为主流，主要分布在商业中心和大型专业市场周边，主要客户群为周边商务、商业人群。3、区域楼盘深度分析31丛台区在售公寓写字楼项目分布最为密集，在售楼盘、即将发售楼盘，包括部分尾盘多达23个。其中写字楼项目17个，公寓项目8个。位置本区商务楼盘主要沿人民路和联纺路布局。价格本区域写字楼价格明显分为两个梯队，第一梯队以丰通国际、远大国门、康桥国际等现房和准现房为主，价格在6200元/平米左右；第二梯队主要以华浩天际、华域首座等期房为首，价格在5300元/平米左右；本区公寓价格在4500元/平米4700元/平米左右，工期对公寓价格的影响相对较小。本区公寓写字楼差价在1500元/平米左右，价格相差较多。目前放量目前丛台区在售写字楼面积较少，大部分项目处于尾盘阶段，预计入市楼盘均未正式公开销售，目前丛台区写字楼供应源包括丰通国际、远大国门、嘉华国际、华浩天际等少量几个项目在售面积约在2万平米左右；在售公寓项目均处于销售后期或尾盘阶段，只有舜地五星国际、赵都华润大厦属于新发售楼盘，在售面积约12万平米左右。未来放量2013年有添鸿商务大厦、鸿基行政公馆、阳光三龙广场、金茂大厦、金恒基鹿城国际、华浩天际、文新大厦、创鑫等项目，考虑到项目分期入市，2013年写字楼入市面积达到200000平米以上；公寓项目有晋和国际、创新阳光城、中和商厦等体量达到90000平米。33综合点评区域特点该板块位于城市东北部地带，涵盖火车站商圈和邯郸市政府，紧邻高速交通网络，交通便利，配套齐全；13产品评价写字楼消费群较广泛，区域内写字楼相对消化较快，公寓主要为商务型、投资性公寓，主力面积区间7090平米；各项目都以外部商业、生活配套和便利交通为优势，推出中、小户型产品，具有较高的投资价值，整体销售状况良好。公寓项目写字楼项目项目名称开发商项目位置写字楼面积建筑规模均价（元/）丰通国际河北丰通房地产联纺路与滏东大街交叉口12000平米1栋高层5700阳光三龙广场邯郸市三龙房地产联纺路与滏东大街交叉口40000平米1栋高层未定华域首座河北域渤房地产浴新大街与环城西路交口43000平米1栋28层层5300华浩天际河北华浩房地产联纺路与滏河北大街交口28000平米1栋26层未定金恒基鹿城国际河北金恒基房地产丛台路与陵西大街口46000平米1栋27层未定远大国门邯郸远大房地产滏东大街与丛台路交汇处39000平米1栋28层6300嘉华国际石家庄市嘉泰房地产人民路与滏阳河交叉口42600平米1栋28层未定壹街区河北江城房地产硝厂胡同西，五金街东1栋14层未定铂钥中心邯郸市春晖房地产中华大街与土山前街交叉口32000平米1栋23层未定创鑫阳光城邯郸创鑫房地产人民路东柳大街交口东北角50000平米1栋29层未定添鸿商务大厦河北融通房地产人民路与光明路交叉口40000平米1栋高层未定项目名称开发商项目位置总建面建筑规模均价晋和国际河北鼎鑫房地产中华大街与青年路交口30000平米1栋28层未定丰通国际邯郸丰通房地产联纺路与滏东大街交叉口12000平米1栋高层4600元凤桐大厦河北三龙房地产联纺东路与仁和路交叉口18000平米1栋31层4300元舜地五星国际石家庄舜地房地产人民路与中华街交叉口38000平米1栋38层4500元华域首座河北域渤房地产浴新大街与环城西路交口32000平米1栋25层4500元融富中心河北鑫港房地产滏河大街以东，果园路以南90000平米8栋30层4700元鑫岭国际邯郸嘉禾房地产陵西大街与人民路交口40000平米2栋22层6300元中和商厦邯郸市商发房地产中华大街与和平路交叉口34400平米华浩天际河北华浩房地产联纺路与滏河北大街交口28000平米1栋26层5300元创鑫阳光城邯郸创鑫房地产人民路东柳大街交口东北角45000平米1栋28层未定14鸿基行政公馆邯郸市鸿基房地产人民路以南，朝阳路以北65000平米1栋45层未定文新大厦亚太集团邯山公司展览路和曙光路交叉口金茂大厦邯郸市金世纪房地产人民路与光明路交叉口33开发区开发区在售写字楼仅有鑫域国际精装写字楼，均价6500元/平米，仅剩余少量房源。华信国际广场信国际广场将建成一个总建筑规模约170万平方米，集品牌商业、总部商务、金融中心、体验街区、星级酒店、时尚娱乐、居住中心为一体的城市中心建筑群。华信国际广场有七个板块构成（1）华信音乐喷泉广场；（2）华信时尚空中酒吧街；（3）大型商业中心；（4）金融中心；（5）华信商务中心；（6）华信国际会议中心；（7）华信山水文苑。但是项目进展缓慢，预计其商业、写字楼、公寓短期内无法销售。区域点评区域特点该板块作为邯郸市城市发展方向，政策倾向性较大，各项基础设施明显完善，道路通畅，环境优良；地产开发板块内开发项目以住宅为主，新项目多，地产开发呈大规模、高品质方向发展，项目自身配套齐全，园林景观丰富；产品户型区域内住宅以100180平米中、大户型为主，客户购房目的多为改善居住环境，部分客户为周边县市人群；销售价格板块内住宅销售价格保持在55006500元/平方米，各项目自身特色15突出，销售价格差别不大；区域各项目宣传力度较大，都倾向于对地段、环境、交通、小区品质特色的突出，目前整体销售状况良好。35市场供应量项目类别供应面积在售写字楼项目55000平米在售公寓项目210000平米潜在写字楼项354000平米潜在公寓项目230000平米总计849000平米点评邯郸市场未来年内写字楼供应量在20万平米左右，公寓市场供应量在27万平米左右，大量开发商加大了对商业地产的开发力度，致使众多商业地产项目进入市场，在今后本案将面临十分严峻的竞争（四）邯郸商业市场研究1城市商业发展规划11邯郸城市商业规划目标提升邯郸作为四省交界区域经济中心地位，大力发展市区商业，提升商业发展水平，是建设区域经济中心必须重点发展的产业之一。通过零售市场体系、批发市场体系、物流体系和服务体系的建设，形成布局合理、结构优化、功能齐全、特色明显，多层次、多门类的商业市场架构。12城市商业规划未来邯郸商贸的主体框架是，通过架构“主城区卫星城中心镇”三级流通体系，建设零售、批发、物流和服务四位一体的商品市场体系，形成以邯郸市主城区为核心都市区16经济贸易圈、公里区域经济贸易圈及联通国内外商品集散圈的“一核三圈”大商贸格局。建设中央商务区（）核心区。将和平路以北、滏河大街以西、丛台路以南、中华大街以东区域，以人民路为中轴线规划建设邯郸中央商务区核心区，以发展金融、法律服务、贸易、信息咨询、星级商务酒店等产业为主，建成“立足区域、服务全国、面向世界”的现代服务业中心。建设三级商业中心。规划建设邯山商业步行街（区）、新世纪商业区和滏东新区三个城市商业中心，个区域商业中心，个社区商业中心。建设特色商业街。中心城区重点建设浴新轻纺百货商业街、渚河路家具建材一条街、和平路五金家电商业街、丛台路美食娱乐商业街等条特色商业街。把滏阳河、沁河城区段两岸打造成集观光、商贸、餐饮、休闲、娱乐为一体的特色文化消费区。分析邯郸商业发展规划以及商业发展目标为项目提供有力的政策支持，本案临近建设中的中央商务区和滏东大街商业中心，属于18个区域商业中心重要组城部分。政策利好也是项目启动后，重点宣传卖点之一，通过政策支持的利好，吸引客户购买欲望。2商业地产现状分析与研究21邯郸市主要商圈分布图依据区域内商场数量、商业面积、人流量数量等，现将邯郸主要商业中心划分为3类商圈，核心商圈、次级商圈和边缘商圈，每级商圈的客流、营业额是依次递减的，其商业价格必然由高到底。如图所示17火车站商圈新世纪商圈万达商圈复兴商贸城商圈开发区商圈光明南大街商圈由上图可以看出邯郸主要商业中心和区域商业主要分布在老城区主干道旁，这也说明区域商业中心的形成需要巨大的消费群支撑和便捷的交通。开发区目前仅有以开发区鑫域国际为核心的高档消费中心和以鑫港为主的批发零售中心。适宜居民生活、购物、休闲的场所至今未发展成型。22主要商业市场格局分析列项火车站商圈新世纪商圈南部区域开发区商圈商圈规模规模大，分布相对集中整体规模中等，但单体项目规模大档次高整体规模中等，分布相对集中整体规模大，档次高。经营业态服饰百货、电脑电器、零售批发电机修配等综合业态营造良好购物环境，注重人性化消费的高档综合商场建材、家居、汽车服务为主要业态以建材、家居、电器等大型专业市场为主辐射范围辐射邯郸市及周边市区零售批发辐射邯郸市及周边县区辐射邯郸市及周边县区辐射邯郸市及周边区县未来发展随着三年大变样的实施，未来将建设成为大型主题功能商业区。未来主要形成商务功能区和高档商业区。向大生活区综合配套服务发展。向规模化、专业化、商务化发展鑫港商圈1823主要商圈分析（1）火车站商圈主要物业类型在营产权商场康德、国风购物中心、乐颐电脑城、SOGO商场、稽山等；在售产权商场无；在售商业街稽山新天地；在营商业街米兰秀街、丹兰女人街、新丹兰尚街等；在营专业市场建华小商品市场、三龙五金城、温州轻纺城等；商圈简介此商圈为城市传统核心商圈，以康德、国风购物中心、为核心，是邯郸市最老也是最繁华的商圈，人流车流密集，商业氛围十分浓厚。此商圈目前购物环境及交通组织较为落后，但依据其强大的商圈影响力及消费者的消费习惯，依然保持着邯郸市零售特级商圈的地位。租金主要在90140元/平米/月，在国风商场附近租金最高，可达200元/平米/月，客流量在6080人/分钟。康德、国风购物中心等的红火经营巩固了此商圈的龙头地位。但是商业的高密度、专业市场的密集、人口的高密度，使老商业街区的弊端显现出来，交通拥挤，停车位严重不足的问题，将成为此商圈继续扩大的瓶颈。近两年商业地产竞争较为激烈，丹兰女人街、阳光日月城等绝大部分商场经营状况较差；商业街作为新业态的出现，吸引了众多的关注；专业市场建华小商品市场，因其地下一层的楼层位置，导致经营较差。（2）新世纪商圈主要物业类型在营产权商场新世纪商场（邯郸国际商务中心）、国贸名品等；在售物业舜地五星国际中心、新世纪新城、鸿基行政公馆；19入住写字楼招贤大厦、金世纪、国贸写字楼酒店餐饮丛台酒店、邯郸大酒店商圈简介该商圈以人民路与中华大街交叉口为核心地带，目前形成了以新世纪商场、国贸名品等为代表的中高档消费区，且此商圈中包含部分规模较大、档次较高的品牌专卖店。聚集了不少的市政机关、企事业单位、高档商务酒店、写字楼等，是典型的城市中高档消费区，平均租金为60100元/平米/月。在新世纪商场附近租金最高，可达140元/平米/月，客流量在3555人/分钟。（3）开发区商圈主要物业类型在售产权商场创新阳光城项目内部商业部分、鑫港国际各类商业、鑫域国际商业等；在营产权商场北方装饰城；在售写字楼（酒店）鑫域国际写字楼；在营写字楼（酒店）招商大酒店、假日宾馆等；未来开发区商圈分析该商圈以联防路与滏东大街以东为核心地带，目前形成了以北方装饰城、招商大酒店、假日宾馆等为代表的纯高档消费区，且此商圈中多数为规模较大、档次较高的大酒店、写字楼商务办公区。聚集了多数的市政机关、企事业单位、高档商务酒店、写字楼等，是典型的城市纯高档消费区，租金在80元/平米/月120元/平米/月；其他商圈其他商圈为区域内商业较集中区域，逐渐发展成为区域居民购物、休闲娱乐主要场所，主要由万达商圈、光明南大街商圈、复兴商贸城商圈等几个主要商业区域。20分析列项万达商圈光明南大街商圈复兴商贸城商圈商圈核心万达商贸东信建材市场复兴商贸城经营业态以服装、零售为主建材、卫浴为主服装鞋帽为主辐射范围联纺路附近社区居民，主要有汉光家属院、棉三、棉四、建元小区等周边人群。光明大街附近居民，以罗一、罗二、罗三等为主，同时向其他区县辐射。价格低廉，以复兴区居民消费为主周边租金60元/平米100元/平米50元/平米90元/平米40元/平米80元/平米总结邯郸市商业零售商圈重点分布有邯山商圈，新世纪商圈和正在崛起的东部新商圈。其中，已建成的零售商业总体量约300000平方米，在建的零售商业总体量约600000平方米。丛台区东部以及开发区在建的单个商业项目总体量都较大，集商业百货、商务办公、餐饮、零售、娱乐、休闲为一体。邯郸市主要的商业批发市场集中分布于火车站、汽车西站周边，其中邯郸市已建成的批发商业总体量约200000平米，在建的批发商业总体量约300000平米。三、项目用地分析及评价（一）地块解析1、交通条件本区域的交通、道路网络完善，多路公交车和郊区中巴车均在区域内经过，而紧邻项目的道路更是城市快速通道。2、用地现有状况本项目占地约50亩，整体地形较为规则，地势平坦，地块现状为村民住宅。3、水电气保障随着近几年房地产的大量开发和市政基础设施的不断修建及完善，该区域的水电气网络从根本上得到改善。本区域从硬件和软件上构建了极为有力的保障。214、规划限制条件虽然长期以来规划限制是制约房地产开发不可忽略的因素，根据政府各类规划方案和针对本项目所处的位置，通过对相关部门的了解，其基本的控规要求如下A、建筑高度96M以下；B、项目的总体绿化应在30以上；C、项目的容积率要不小于3；E、项目建筑间距要大于12。（二）项目SWOT分析1优势分析11本项目紧邻三环路、高速路网等快速交通网络，出行极为便利。同时，周围的自然景观多，其生态环境极佳。12区域板块属热点区域，依托滏东大街沿线之成熟配套，周边生活配套较为完善，社区成熟度高。13该区域为开发热点区域，整体板块开发速度快，属消费者关注板块。2劣势分析21项目地块呈梯形接近三角形，不规则地形不便于规划。22项目地块内存在拆迁，促使开发成本提升。23项目紧邻城市迎宾大道，扼守交通咽喉，货车来往较为频繁，噪音及灰尘污染不容忽视。24项目距本区域商圈相对较远，同质化项目中缺乏足够竞争力。3机会分析4威胁分析22（三）项目用地环境评价本项目位于城市成熟板块，同时随着板块科学合理规划的实施和基础设施的不断完善，既为本项目的开发提供了便捷的交通，配套设施的良好保障，人文、生态环境得到大大的提升。因为近几年城市房地产开发量大，区域板块内逐步加入较多的高档楼盘，提升区域的整体形象，在消费者心中的认可度逐步提高。综上概述，本项目的开发具有良好的市场环境，有成熟的市场和较大的市场需求，但竞争也很激烈。总而言之，若取得政府及相关部门的大力支持，准确制定项目定位，开发得当，本项目一定能创造良好的经济效益、社会效益及环境效益。四、市场定位及方案评价（一）项目可能的开发方案根据地块周边区域规划需要，结合项目地形地貌特性，本项目拟定建设以中档住宅为主，辅以一栋写字楼及部分底商相结合的开发模式，整个项目拟建2栋高层住宅，1栋写字楼1栋酒店式公寓楼及部分沿街商业。其中各业态分配及比例如下住宅酒店式公寓写字楼底商主题商业共建地下数量2栋1栋1栋1层数28层32层33层2层4层3层2层总建筑面积28000190002900080004800120018000合计108000开发方案具体设想、项目的规划布局项目的规划布局遵循各主管部门及国家相关规定，结合现代房地产开发理念，确保各项指标23均符合规定。、项目的建筑设计建筑立面将以现代感较强的风格出现；建筑材质选用环保建材，着力表现自然、现代的美感，各业态风格与造型趋于和谐统一，以淡雅明快的色调，挺拔俊逸的线条，时尚化观感勾勒区域板块内独树一帜的标志性建筑，使之成为既符合地域文化内涵又具有时代特色的理想建筑，另外，大量采用环保型新技术、新工艺、新产品、新设备最大限度上降低建筑对环境的污染和破坏。3、项目的环境设计小区环境主要由喷泉、叠水、雕塑、小品、健身区等，与青草绿树鲜花等镶嵌组合，充分体现人与自然的和谐交融，将建筑与景观，小区景观与街道景观等相互融汇，相映成辉，突出项目在区域板块的视觉美感及影响力，为美化市容市貌，繁荣区域城市化进程添砖加瓦。4、项目的配套项目在地下建设人防设施、储藏室、地下车库（车位）等，用于小区公共配套设施和停放车辆，小区内减少机动车行驶，增加业主安全保障。（二）投资估算1、项目土地成本测算本项目的土地价格按500万元/亩测算。拆迁补偿费用为5000万元。土地占地面积按50亩计算。容积率约为3224具体成本核算如下单项名称造价单位数量单位总金额（万元）土地费用交政府500万元/亩500000亩25,00000土地交易税4万元/亩500000亩1,00000村土地补偿0万元/亩500000亩000拆迁补偿5,00000小计31,0000土地费用三通一平28元/M233350万M210000项目可研报告编制费1000勘察5元/M233350万M21668设计11元/M291320万M210045散装水泥3吨45660吨1370渣土费5元/M291320万M24566消防审查费3元/M288800万M22664墙改费10元/M291320万M29132城市基础设施配套费（住宅）3685元/M228000万M210318项目基础设施配套费（商业）31元/M260800万M218848人防结建费0元/M328000000公建地费50元/M228000万M2000临水临电10元/M291320万M29132档案费020元/M291320万M2183绿化押金00091320000其他5元/M291320万M24566招标代理元/M291320万M2环评费元/M291320万M22000地质报告审查费03元/M291320万M2274人防图纸审查费12元/M210000万M21200图纸审查费1元/M291320万M2913前期费用小计87878合计3187878万元25单项名称造价单位数量单位总金额（万元）高层住宅1500元/M228000万M24,20000商业2200元/M212800万M22,81600地下2000元/M218000万M23,60000商务楼（酒店、公寓）2500元/M248000万M212,00000会所、游泳池、样板房元/M200000万M2300幼儿园2500元/M201200万M230000小计23,21600配套工程（管网、大门、围墙、道路等）80元/M2106800万M285440景观（含景观设计）350元/M210000万M235000楼位测定费2000防雷检测费2元/M2106800万M22136住宅供电费90元/M291320万M282188暖气100元/M228000万M228000监理费8元/M2106800万元8544工程费用小计2,43308建设单位管理费300万元2652786万元79584不可预见费250万元2652786万元66320资金使用费1000万元0万元000商品房销售许可证收费3元/M2913万M22740房屋测绘费136元/M2913万M21242产权初始登记费6元/M2913万M25479销售专用费68,800万元00100万元68800广告费不含大型活动）68,800万元00080万元55040营业税及附加68,800万元00560万元3,85280土地增值税68,800万元00200万元1,37600其它费用小计8,02084合计3123684万元单项名称造价单位数量单位总金额（万元）总成本合计土地费用31,00026前期费用87878工程费用23,21600配套费用2,43308其他费用8,02084合计65549单项名称造价单位数量单位总金额（万元）高层住宅（33F）4600元/M228000万M212,88000商业25000元/M212800万M232,00000公寓4600元/M219000万M28,74000写字楼4600元/M229000万M215,18000幼儿园0元/M2012万M2000销售收入小计68,80000利润3,25130万元企业所得税3,251万元02500万元81282税后净利润2,43847万元六、项目开发进度安排及资金筹措（一）开发周期按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间为18个月。（二）开发各阶段的周期安排工作项目时间（月）备注立项初规设计27报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计（三）资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面其中开发商自有资金万元；项目土地银行抵押贷款万元；销售期销售回款万元；（四）投资使用计划（见附表6）七、销售及经营收入预测（一）电梯公寓销售收入估算电梯公寓按2500元/M2计算项目销售收入28（二）项目销售回款计划（见附表7）（三）财务内部收益率财务内部收益率。根据现金流量表（见附表8）计算可得出本方案的财务内部收益率为924。在现金流量表中基准