海口市某旧城拆迁项目可行性研究报告

海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告1目录第一章总论311项目名称312项目建设单位及建设单位简介313项目可行性研究报告编制单位414项目可行性研究报告编制的依据415项目建设地点416建设目标、改造模式和建设内容417项目总投资及资金筹措518结论及建议5第二章项目背景和建设的必要性721项目提出的背景722项目建设的必要性13拆迁目标、建设规模和内容1731总体目标1732拆迁模式1733建设规模和内容17第四章建设条件与场址1841项目地点1842自然条件1843市政基础设施配套条件19海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告244原材料供应与保障19第五章工程技术方案2051拆迁补偿安置政策依据2052补偿安置方式20522土地补偿办法2153补偿范围与对象2354拆迁总体设想2355拆迁示范区（M区）实际调查情况2456拆迁安置计划2757拆迁工程29第六章环境保护与评价3261环境质量标准依据3262建设地点环境现状3263环境保护原则32第七章组织机构与劳动定员3571机构设置3572劳动定员3673建设管理36第八章项目实施进度建议3881建设进度计划3882项目建设进度表38第九章工程招标39海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告391总则3992招标内容及范围39第十章投资估算与资金筹措40101估算的范围和依据40102项目总投资估算41103资金使用计划与资金筹措41第十一章经济效益评价45111出让土地收入估算45112效益测算45第十二章社会效益与风险分析46121社会效益分析46122风险分析47附图1、项目区位图2、项目现状图3、项目回迁按置地块图4、项目拆迁及保留面积图海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告1第一章总论11项目名称海口市XX溪北岸旧城拆迁项目12项目建设单位及建设单位简介项目建设单位海口市城市发展有限公司法人代表地址海口市城市发展有限公司，是隶属于海口市人民政府的国有独资企业，于2000年5月成立，目前总资产规模为609亿元。公司主营市政项目建设，旅游资源开发经营和房地产开发经营。公司下设办公室、行政部、财务部、审计部、总工办、置地部、投资发展部、市政项目部、市政工程部、公路项目部、房产开发部、规划部、招商部、安置部，共14个部门，其中有5个部门主要负责旧城改造事务。公司现有员工94人，员工中895具有大学以上学历，65具有中高级以上职称。公司目前成功运作的土地开发项目有黄金海岸花园、新国宾馆（一期）、贵族游艇会、水世界。市政建设项目有滨海西路一期、西环路、海口火车站广场、滨海立交桥；目前在建的项目有货运大道、西环路二期、滨海西路二期。旅游开发项目有海南省旅游名牌项目“假日海滩”等。2001年起公司连续四年被海南省委、省政府、海口市委和市政府授予“先进基层党组织”、“海南省文明单位”、“海口市文明单位”、共海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告2青团中央授予“五四红旗团委创建单位”等荣誉称号。13项目可行性研究报告编制单位建设项目规划设计研究院资格证书编号14项目可行性研究报告编制的依据1、海口市总体规划；2、中华人民共和国土地管理法；3、海口市XX溪北岸整体定位和发展方向；4、XX溪北岸概念性规划设计；5、XX金水岸规划深化设计；6、海口市XX溪北岸改造项目简介；7、海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见；8、建设单位提供的其它意见、资料等。15项目建设地点XX溪北岸旧城改造区域位于海口市XX岛南端，即XX溪北岸、沿江二路以南片区，与长堤路隔河相望，东起XX溪与横沟河分叉处，西至海关码头，呈东西向狭长形状，全长2840米，宽约350米，用地面积约104公顷，合约1561亩。16建设目标、改造模式和建设内容1、建设目标完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，集约利海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告3用土地，实现土地资源价值最大化。2、改造模式政府主导、市场化运作。即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等；土地整理后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。3、建设内容XX岛沿江二路以南陆地片区1561亩旧城的拆迁改造。其拆迁总面积801455，拆迁户数6667户。17项目总投资及资金筹措项目总投资166177万元。其中工程费用1986万元，其它费用141980万元，预备费用14397万元，建设期利息7814万元。项目建设期3年半，一期投资45446万元，二期投资80133万元，三期投资40598万元。资金筹措方案为总投资166177万元（含建设期利息）。申请开发银行贷款132000万元，其他资金由海口市政府配套、企业自筹或引进社会投资解决。贷款一次申贷，分三期滚动投入，一期投入36000万元，二期投入64000万元，三期投入32000万元。18结论及建议结论本项目是海口市旧城改造的重要组成部分，是提高XX溪北岸人民生活质量、整合土地资源、完善城市功能配套、提升城市环境品质的重要举措。项目的建设可为海口市旧城改造探索出一海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告4条新路子。是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。项目的建设符合国家的产业政策和社会发展趋势，项目的建成可大大改善海口市的投资环境，有利促进海南省及海口市经济的发展，具有良好经济和社会效益，项目的建设是完全必要和可行的。建议1、本项目是海口旧城改造的龙头项目，希望市政府在资金筹措、规划及项目审批等方面予以大力支持，早日促成项目建成，发挥相应的作用。2、由于本项目投资较大，拆迁量大，项目建设需要一个比较长的时间过程，建议建设单位加强风险意识，通过积极有效的管理手段，防范各种风险。并且从项目建设起，就开展宣传工作，耐心细致地做好群众思想工作，以保证项目顺利实施。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告5第二章项目背景和建设的必要性21项目提出的背景自1998年以来，XX岛迅速崛起，成为海口市重要商住商贸科教育基地，特别是世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户其中。然而，作为XX岛之瑰宝的XX溪北岸，因历史原因至今仍未开发建设，致使沿江二路以南的这一大片滨水地带区域功能不健全、设施不完善、交通不顺畅、环境质量差，居民生活质量低下，形象衰败、妨碍景观，与“最佳人居”环境格格不入。211XX溪北岸现有人口、土地、建筑情况1、概述XX溪北岸旧城改造区域位于海口市XX岛南端，即XX溪北岸、沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长2840米，宽约350米，用地面积约104公顷，合约1561亩。用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含9个自然村和驻地单位办公宿舍。XX溪北岸“城中村”现有村落9个（XX一至六庙、人民西里、过港村、新安村），住户7000多户，居住人中约29000多人。现状用地约1561亩，总建筑面积107万。基地内的建筑主要为住宅建筑。商业等公共建筑主要沿XX二海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告6路及和平大道展开。东、中、西三部分的建筑及其它条件相差较大。西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混、框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。中段大部分为渔村，但在沿XX二路建筑较好，区域内拥有海口二中、十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。2、XX溪北岸区域现状普查数据（1）现状普查内容XX溪北岸东、中、西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地、集体土地；北岸三段建筑总面积、拟拆迁建筑面积、拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。（2）现状普查的必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地、建构（筑）物、人口、户数等基础数据和材料。为北岸改造经济测算提供基础数据；为北岸规划编制、控规修规提供参考数据和依据。3、现状普查数据来源依据与普查方法（1）东段片区现状普查数据，来源于我司委托的新家园拆迁海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告7公司截止2007年7月13日对东段的民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为96以上。（2）西段片区现状普查基础数据以原安置部和XX北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察、目测、控规对比、图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。西段沿江一路以南滨河区域AJ地块及N地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高；西段沿江一路以北共十三块（K、L、M、O、P、Q、R、T、U、V、X、Z、W）为规划保留区域，普查数据准确率在85以上，西段综合数据准确率应在85以上。（3）中段片区基础数据采用原美兰区、拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察、目测、控规对比、图纸作业、抽样、对比分析、综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局、街道办及居委会、拆迁办、拆迁公司、派出所、房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在80以上。4、普查结果经普查汇总统计，XX溪北岸旧城改造区土地总面积约为1561亩，其中，集体面积占941亩，国有土地占620亩；建筑总面积为107283285，拟拆迁建筑总面积为80145578，拟保留土地面积为236亩；拟保留建筑面积27137707；综合容积率为103；人口总量为29525人；其中常住人口23455人；流动人口6070人。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告8详见表11，表12，表13。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告1表11XX溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计一土地面积亩35557678（53336）37072064（55608）314869892（4722）1041167312（156164）1集体土地32499565（48749）28991271（43486）12472559（1871）627380919（94106）2国有土地3058113（4587）8080793（12122）302397333（45348）413786393（62057）二建筑面积31464885321215436969107283285三拟拆迁建筑面积3146488526011222669493801455781框架787001002749903531278009312混合870001003273819555225522553砖瓦6790046603879146123294464简易810488512908275606112151746四拟保留土地面积亩64090（96）93573653（14034）15766365323634五拟保留建筑面积611032102740727137707六人口数量11782115656178295251常住人口人90238662577023455海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告22流动人口人275929034086070七户数户2065268219206667备注XX溪北岸旧改区综合容积率103海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告1表12旧城区（城中村）人口现状调查表项目地段户数（人口）人数（人）户均人数（人）一庙7154327605二庙5342529474三五庙8134248523六庙5351849345过港村391223657新安村7643428449人民西里82547667合计383419164500表13建筑质量调查表项目质量幢数建筑面积基底面积一类248535838323141二类1896340848256718三类1961146635100910四类1164951137323合计42211072832718092表14现状指标汇总表地块总面积104公顷合1561亩建筑密度69容积率103平均层高32层212基础设施建设情况基础设施、公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告2外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。213社会状况由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。同时“城中村”的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，影响到XX岛乃至海口市的整体形象。214海口市委、市政府对项目的重视为了提高XX溪北岸居民的生活质量，提高海口市的环境品质，市委、市政府决定对XX溪北岸进行改造。改造后的XX溪北岸将成为海口城市建设的新亮点。目前已委托海口市城市发展有限公司为项目业主，并做了项目的前期策划和概念规划等工作。本项目建设是在此背景下提出来的。22项目建设的必要性221海口城市发展的必然要求XX岛北岸是XX岛乃至海口市的门户之地，其形象效果、经济效果与社会效果并重。历史上海口的渔港、通商口岸均起源于XX溪附近，并且在目前仍保存有诸多码头、宗庙等有形遗产，以及老爸茶等无形遗产。该区域是城市中心滨水商业、办公、休闲娱乐、居住等复合功能区，是传统历史文化传承区，更是现代城市文海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告3化塑造区，是滨水旅游、居住的重要展示区段。然而，正是由于该区用地权属的复杂性，该区域建设一直游离于XX岛建设之外。世纪大桥的建成，成片的高档楼盘纷纷落户XX岛。XX溪北岸却因历史原因至今仍未开发建设，居民生活质量低下，形象衰败、妨碍景观，与“最佳人居”环境格格不入。进入新的历史时候，市委、市政府将XX溪北岸改造项目提到重要议程上来，以适应城市发展的需要。222提高XX溪北岸村民生活品质的要求XX溪北岸目前的基础设施、公共配套设施系统相当不完善。道路不成系统，通行率差，消防车无法进入；排水系统不畅，一遇大雨相当部分居民的房子和道路就被水淹；特别是东段，村内杂草丛生、垃圾成堆，脏乱差现象十分严重；而且由于“城中村”特有的城乡并存的二元结构，在管理上出现了“盲点”，造成交通、环境、治安、消防等一系列隐患问题，直接影响到当地村民的生活质量和生命财产安全。大部分村民生活质量较差，与周边的城市社区界线分明，差距较大，村民普遍希望通过旧城改造融入城市，改善其现有的低品质生活。项目的建设可改善XX溪北岸人民生活品质，使村民转制变为居民，并为其提供一个低密度、低容积率、高绿化的现代化居住小区，使其融入城市生活，提高其生活品质。是市委、市政府贯彻“以人为本，构建和谐社会”方针的具体体现。223土地使用集约化的需要国务院实施“金土工程”，就是要求城市建设用地集约化方向发海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告4展，控制增量，盘活存量，由外延式发展向内涵式发展转变，旧城改造就是一个方向。现状的XX溪北岸城中村没有规划，多为低层高密度建筑，“握手楼”、“一线天”比比皆是。改造后，通过科学规划和建设，适当提高容积率（由10提高到197），降低建筑密度由325降低到1803，提高绿化率达到35，建筑面积由原先的106万达到20174万，集约利用土地，营造出一片全新的现代城市景观。224提升城市品位、改善城市形象的需要作为XX岛的门户，沿江一路在整体上降低了XX岛的品位。而且与南岸长堤路反差强烈，也给海口市的整体形象大打折扣。实施改造，是提升城市品位、改善城市形象的需要，也是改善投资环境、提高投资效益的需要。225解决现有社会问题的需要社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗、教育、就业机会，控制人口增长、提高人口质量等等。但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会问题。城中村成为藏污纳垢的场所，黄、赌、毒的温床和违法犯罪人员的避风港，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社会结构在宏观上、微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。环境的恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓的地步。但由于体制上的诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告5226海口建设最佳人居城市的需要海口市的发展战略目标“把海口建成华南地区的热带花园城市、国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的绿色国际化城市”。创建优美人居环境将是海口长期坚持的发展目标。XX溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文化品位高、创业环境好、生态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合的，是创建优美人居环境的重要组成部分。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告6拆迁目标、建设规模和内容31总体目标完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，成为新的城市经济增长点和城市旅游的吸引点；实现土地资源价值最大化。32拆迁模式政府主导、市场化运作。即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用、拆迁、土地平整、大市政建设等。然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。33建设规模和内容XX岛沿江二路以南陆地片区1561亩土地拆迁改造。拆迁总面积801455，拆迁户数6667户。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告7第四章建设条件与场址41项目地点XX岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市XX岛南端，XX溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至XX溪与横沟河分叉处，西至海关码头，全长2840M，宽约350M，用地面积约1561亩。42自然条件421气候条件海口市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温238，年平均日照时数2225小时，平均降雨量15927MM，年平均蒸发量19157MM，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力4级，基本风压值07KM/M2，年均相对温度897。422地震烈度根据中国地表基本烈度区划图所标定海口市基本烈度为8度，设计烈度采用基本烈度，本工程按8度抗震设防。423水文海口潮位站实测资料统计秀英高程多年平均高潮位297M多年平均低潮位027M实测风暴潮位425M海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告8最低潮位002M表41海口潮位站潮位与频率关系秀英高程河名站名频率P（）125XX溪海口站447424392424地质、地貌本项目区内地势较为平缓，出海口沿线水下地面高程自03072977米略有起伏。该处地质岩性主要由淤泥质土、粘土、粗砂、粉质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为280KPA。43市政基础设施配套条件431道路交通项目位于XX溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥和和平大桥连接。交通较为便利。项目用地主要被人民大道、和平大道所分割成东、中、西三段，各部分的用地内部进入性较差，内部道路多为步行路，特别是在东部区。432其它配套条件项目用地周边的交通、供水、供电等基础设施非常完备，均可满足项目建设的需要。44原材料供应与保障本项目施工中所需的碎石、沙、水泥、钢材、木材、汽油和柴油等均需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告9第五章工程技术方案51拆迁补偿安置政策依据根据中华人民共和国土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁估价指导意见及海口市房屋拆迁管理办法等有关法律法规，并参照海口市旧城区城中村改造被拆迁户扶持政策的实施意见的相关规定，结合市旧城改造指导意见、海口市旧城区城中村改造拆迁补偿安置若干意见的具体办法，按照建筑物性质、所有权人性质和使用性质的不同情况，对被拆迁的房屋及地表附属物，就其所处区位、具体用途、建筑面积、房屋结构、使用年限等因素给予客观、公正的估价，按评估标准结合海口市具体情况进行补偿、安置。52补偿安置方式521房屋拆迁补偿方式按照海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见的规定，结合被拆迁村民的调查意向，本项目房屋拆迁补偿安置采用两种政策，一是货币安置、二是房屋产权调换。1、货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆迁房屋性质为住宅的，估价时成新率达不到50，按50计算。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告102、选择房屋产权调方式，房屋性质为非住宅的，按房地产市场评估价结算差价；房屋性质为住宅的，实行就近安置，按以下方式之一结算差价（1）补拆迁房屋的房地产市场评估价低于海南省政府现行规定最小户型面积经济适用住房的价值，置换与最小户型经济适用住房面积相等的安置房，不做差价结算。（2）置换同等面积的安置房，安置房价格按照签订拆迁补偿安置协议的当年度经济适用房住房计价标准，与被拆迁房屋的房地产市场评估价做差价结算。安置房面积大于被拆迁房屋面积的部分统一按房地产市场评估价结算差价。（3）拆迁范围内，有土地使用证但产权手续不全的房屋及其附属物，属于2005年5月26日海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定实施后建设的，对房屋及其附属物不予补偿。属于2005年5月26日前建的，经市规划行政主管部门认定，严重影响城市规划的，对房屋及其附属物不不予补偿；不严重影响城市规划的，按具体情况分别补偿。522土地补偿办法（居民、单位用地补偿办法）旧城改造区内，被补迁人使用的土地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿。被拆迁人使用的国有土地使用权属于无偿划拨的方式取得的，按以下方式给与补偿1、居民祖居住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告11门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿。2、单位人员居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，按划拨土地使用权评估价给予补偿。3、因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有国有土地使用证的，按划拨土地使用权评估价给予补偿。4、（集体土地补偿办法）被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的，按以下方式给予补偿（1）已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不超过175平方米的，参照出让方式取得城镇单一住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。（2）因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地行政主管部门认定，不符合本市土地利用总体规划的，不予补偿。（3）因历史原因，没有办理土地证但持有村、镇（办事处）证明的本集体经济组织内部成员宅基地，经市土地主管部门认定，符合本市土地利用规划且地上建筑物经市规划行政主管部门审核，不严重影响城市规划的，依照海口市土地违法行为处罚规定的要求予处罚，并由拆迁人向市土地行政主管部门代缴办证费用后，对每户用地面积不超过175平方米的，参照出让方式取得的城镇单一海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告12住宅用地使用权评估价给予补偿；每户用地面积超过175平方米的部分，参照划拨土地使用权评价给予补偿。拆迁人代缴的费用从被拆迁人补偿总总额中扣除。被拆迁人在规定期限内签订补偿协议的，可以免予处罚。（4）集体留用地或其他集体公用项目建设用地，由拆迁人参照划拨土地使用权评估价给予补偿。（5）因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有集体土地使用证，由拆迁人参照划拨土地使用权评估给予补偿。53补偿范围与对象1、对规划控制范围内的一切建筑物、附属物等具有合法产权的单位及个人，一律给予公正的补偿。54拆迁总体设想按照市政府确定的“先安置，后拆迁”的改造拆迁安置原则以及“政府主导、市场运作、企业参与、让利平衡”的十六字方针，进行拆迁改造。541拆迁原则1、“先补偿后拆除，先安置后拆迁，边安置边拆迁”的原则；2、先易后难、先单位后个人的原则；3、公开、公平、公正的原则；4、依法、可行、经济、多赢的原则。5、停产停业、二次装修补偿依照、海口市国民经济和社会发海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告13展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见（以下简称“市旧城改造指导意见”）的相关补偿规定执行。541奖励与处罚对积极配合拆迁工作，在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并按时搬迁的被拆迁人，实行重奖，激励被拆迁人主动配合旧城改造工作。根据签约的快慢结合被拆迁人房屋、经济收入等具体情况分别给予3万元以内的奖励。超过规定时间的不予奖励。加大对选择货币补偿的被拆迁人的奖励力度，鼓励被拆迁人选择货币补偿，在政策层面上，政府规定“货币补偿的被拆迁人，保留其在签订拆迁补偿安置协议的2年后5年内申购安置房和经济适用房的资格”，以利于减轻拆迁安置房源的压力，保证旧城改造的进度，为市政府对旧城改造的部署赢得时间。同时，对选择货币补偿方式安置并在规定时间内签订协议的被拆迁人，在其房屋评估价的基础上增加20的奖励。对扰乱拆迁工作秩序，辱骂、殴打、威胁、阻碍拆迁工作人员依法进行公务的，由公安机关依法处理，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。55拆迁示范区（M区）实际调查情况拟进行拆迁的XX溪北岸旧城区城中村改造东段一期启动示范（M）区拆迁范围内共涉及居民产权户110户，单位一家海口市十三中学，其地上建筑物系承租人临建，用于饮食经营，人口608人。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告14551产权调查情况1、土地状况根据海口市国土局的地籍图测量结果及实地丈量，该项目拆迁涉及的土地总面积约为2801997。其中单位用地2783，居民住宅用地1735796，集体公共用地787901。2、房屋及其附属物情况据此次拆迁调查，涉及的建（构）筑物及附属物总面积为2351492（详见下表51）。表51示范（M）区房屋及附属物数量统计表结构框架混合砖瓦简易围墙砖铁单位数量7691949403982257857905221532108256结构基础硬化水（花）池树木手压井大门单位棵口个数量309765344436954279311552民生调查情况1、土地情况经过调查，整个M区已办理土地证的被拆迁人仅有37户，仅占被拆迁人的3364，其土地上的建筑物也仅占被拆迁建筑物总面积的2784。2、建筑物建设年限情况该片区建筑物中，建筑物多数为7090年代期间所建,框架、海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告15混合结构所占的比重分别为423、27186，而砖瓦结构所占的比重高达到4526；居住危房的有14户，面积1946，占被拆迁户127，占M区被拆迁面积1075；防震、防火条件较差。3、居民生计情况据统计，住房、经济相对贫困的被拆迁户多，享受低保的户数少。该片区的经济贫困的家庭占被拆迁户数的4818；已办理并享受低保的家庭仅2户，占被拆迁户数的182；人均月收入小于260元51户，占贫困户9625，占被拆迁人4636。人均居住面积低于5的家庭占被拆迁户的比重达到364；人均居住面积在515之间的家庭占被拆迁户的比重达到2656；人均居住面积在1520之间的家庭占被拆迁户的比重达到2545；人均居住面积大于20的家庭占被拆迁户的比重达到4636。在经济来源方面，有固定收入的家庭，占该片区被拆迁户的63，无固定收入的家庭占该片区被拆迁户的比重为2455。553分户调查本方案上报户数为110户，是根据市旧城改造指导意见按产权分户进行统计得来。但是通过我们现场调查了解得知，在同一幢（间）建筑物里可能实际居住不止一户，本数字比实际现场调查159户自然分户的户数小。由于分户情况较为复杂，无法准确统计，本方案暂按110户上报户数，在实际拆迁补偿过程中再根据实际情况作调整。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告16554安置需求被拆迁户普遍希望安置在三房一厅（80）以上的结构，要求住房面积大，并且房价不能太高，应在812万之间，这部份被拆迁户占该片区被拆迁户数的7580之间。555补偿方式选择情况该片区希望采取货币补偿的家庭有12户，占被拆迁户数的1273；希望采取铺面置换的户数有6户，占被拆迁户数的545。56拆迁安置计划561就近安置区计划开发建设情况1、目前，XX溪北岸改造拆迁就近安置区计划为燕泰南横沟河西侧（吉安花园）、XX五东路燕泰南（祥安大厦）、XX二东路北侧（和安花园）以及XX五西路北侧（城发大厦），用地面积和为6224亩，可建安置房面积为1088314平方米（1142户）。2、从安置情况分析，现有拟建的1142户安置房不能满足XX溪北岸近6667户的需求，如按货币补偿占30占比例来估算，也至少需求4800套安置房供应，假设以上安置区若同时在2007年12月如期动工建设，按正常工期和进度，最快也要在明年年底交付使用，换而言之，北岸拆迁要与安置房建设同步，明年年底才能动迁。562回迁安置计划建设情况1、从民生调查分析，根据XX溪北岸历史与现状、东段民生调查以及整个北岸普查的结果论证，被拆迁人出于对世居（或祖居）海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告17的生活环境、习俗以及土地留恋情节，大部分被拆迁人希望回迁安置，希望政府的改造是就地改善他们的生活和环境，而不是将他们赶出生之养之的土地。表52XX溪北岸回迁安置区情况一览表序号位置、地块号、面积规划指标建筑面积、套数、投入量1现状位置XX北西区水运公司和盐务局部分用地地块编号071（R2）部分用地面积12亩容积率35停车泊位（位/100）100拟建筑面积2万拟建套数220套投入量3仟万元（不含土地成本）2现状位置XX北西区财银小区地块编号032（R2）部分用地面积78亩容积率35停车泊位28位建筑面积171万拟建套数142套投入量36仟万元（含土地成本）3现状位置XX北中区沿江二路与市二中之间地块编号101（R2）用地面积4875亩容积率35停车泊位（位/100）100拟建筑面积1137万拟建套数1264套投入量18亿元（不含土地成本）4现状位置XX北中区人民大道与市二中之间地块编号091（R2）用地面积4305亩容积率35停车泊位（位/100）100拟建筑面积86万拟建套数957套投入量13亿万元（不含土地成本）5现状位置XX北东区和平桥东侧M拆迁示范区地块编号161（R2）部分用地面积40亩容积率35停车泊位（位/100）100拟建筑面积8万拟建套数889套投入量12亿万元（不含土地成本）合计1516亩拟建筑面积3168万拟建套数3472套海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告18投入量496亿元2、回迁安置是解决安置房源不到位、满足改造区民生与愿望以及快速启动拆迁最行之有效的办法之一，被拆迁人为达到回迁目的就必须通过过渡方式来实现愿望，回迁安置房的建设交付是有待时日的，这样既缓解了供房压力，赢得了时间，同时又能快速的启动拆迁。3、在改造区内划出1516亩用地作为回迁安置区，拟建32万，拟建套数3472套，同时，加快就近、异地安置房建设，增加被拆迁人意向选择空间或作为临时过渡使用，并适当采取收购、租用二手房方式备以回迁过渡，或被拆迁人自行解决过渡，以此来盘活、推动整个改造区的全面启动。4、将改造区内开发价值相对较低且临街临路的区域划为安置区，并实施商业、居住两用型回迁安置建设，既解决被拆迁人的物业安置，又解决了生活来源和就业等问题。57拆迁工程571保留土地和建筑建筑有选择的保留与改造利用，不仅有利于降低投资的成本，而且可以延续社区的场所氛围，增强居民的社区归属感，这也是城市历史文化延续的重要方式。对保留建筑采取立面改造、局部更新的方式，使老建筑重新获得活力，并与新的设计形象相协调。寺庙、宗堂等建筑是地方历史文化的重要载体，但目前在西部海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告19区内寺庙环境已遭到较严重的破坏。在地区环境整治的同时，对寺庙进行修缮和环境更新，创造主题活动区域。周边建筑的形式和功能与重要的寺庙建筑保持联系与相异，形成历史的延续，又有时代感。其它寺庙采用多种形式进行了建筑群体的组织，以形成不同类型的场所。据以上标准，本项目拟保留土地面积236亩、拟保留建筑面积2713，其中西段分别为14034亩、6178；中段为96亩、61103。东段内没有值的保留的建筑。572拆迁工程1、分期拆迁表表53XX溪北岸拆迁分期建设表分期时间安排12345改造区域用地面积（亩）保留面积（亩）可建设用地面积（亩）现有建筑面积（）一期07年7月08年12月西、东段608140468385793二期09年1月10年6月东、中段580580406927三期10年4月11年12月中段37396277280112合计总建设期4年半156123613251072832分期时间安排678保留建筑面拆迁面积拆迁户数海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告20积（）（）（户）一期07年7月08年12月2102741755192210二期09年1月09年12月4069273420三期10年1月10年12月611032190091212合计总建设期3年半27137780145566672、分期拆迁细分项目表表54XX溪北岸分期拆迁细分项目表序号质量一期二期三期备注1框架620851655611034753311212混合42285112762704752255223砖瓦2311761648385291232944简易48032669566530121518合计175519406927219009801455海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告21第六章环境保护与评价61环境质量标准依据1环境空气质量标准GB309596；2地下水质量标准GBT1484893；3城市区域环境噪声标准GB309693；4建筑施工场界噪声限值GB1252390；5污水综合排放标准GB89781996；62建设地点环境现状本项目地点在海口市XX岛，周围无污染源，环境状况良好。63环境保护原则环境保护应以预防为主，以治为辅、综合治理的原则，并结合本项目的生态环境等特点制定环境保护总体方案，方案应符合国家现行的有关环境质量标准的规定。64污染源、污染物与环境保护措施1、本项目建设期内主要污染物有建筑垃圾、粉尘（施工场地土方的开挖，水泥、沙石等建筑材料的运输、装卸、筛选，搅拌时产生的粉尘及施工机械产生的粉尘可能产生二次扬尘）；施工运输车辆及施工设备产生的噪音也是主要的污染源。处理措施有A、粉尘制定严格的管理制度，施工过程中尽量做到带水作业，或经常喷洒水以减少扬尘对周围环境的影响；海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告22B、固体废弃物施工过程中建筑垃圾应有计划，有步骤搬运或堆存，临时场地不影响交通、电讯等；C、噪声项目建设期各类机械设备及运输工程将产生噪声。因此，建设期内应切实控制好作业面积和施工车辆行驶路线，噪声值控制在低于城市区域环境标准控制标准以下；D、废水路面改造工程产生的废水主要有建筑污水，经处理后可排入城市污水管网，对环境不造成影响。2、建成后运营期间,主要污染物有生活污水、生活垃圾及废气等。治理措施如下A、生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。B、生活垃圾将生活垃圾分类收集后，由城市环卫部门运至垃圾处理场集中处理。C、废气对于热厨废气，在热厨内设油气脱排烟罩,油烟过滤后排放,以减少油烟对空气的影响。交通车辆尾气，严格控制区内不必要的机动车辆的数量，减少尾气产生；在道路两旁种植草地，设置多层次绿化带，净化空气。65环境影响评价本项目建设和运营中产生的污染物数量较少，城市污水和生活垃圾目前已有成功的处理措施，对环境不构成太大的影响。重点应放在施工中的建筑垃圾和噪音控制上，只要加强管理，采取措施及时处理，可以创造一个良好的施工环境，保护周围的生态环境。本项目对产生的污染物均采取了防治措施，均达到标准，施工海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告23期也采取相应的生态保护措施。从环境保护的角度认为本项目的建设是可行的。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告24第七章组织机构与劳动定员71机构设置本项目由海口市城市发展有限公司负责建设，公司实行总经理负责制。下设办公室、行政部、财务部、审计部、总工办、置地部、投资发展部、市政项目部、公路项目部、房产开发部、规划部、招商部、安置部，共14个部门。组织机构图如下总经理副总经理副总经理副总经理副总经理办公室行政部房产开发部市政项目部市政工程部置地部投资发展部公路项目部总工办安置部规划部审计部财务部招商部海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告2572劳动定员本项目由公司设立的XX北项目部具体负责现场管理，项目部劳动定员为10名。其他管理利用公司现有员工，不再增加新的人员。73建设管理为加强本项目的建设管理，建议建设单位采用如下管理办法1、组织一支精干高效的管理队伍管理人员的配备应本着精干、高效的原则，各管理部门协同配合，使管理机构良好运转。2、采用“政府监督，社会监理”原则，实行招投标办法，引入竞争机制。工程设计、监理、施工采取公开招标的办法，委托招投标办公室编制标底，具有相应资质的单位参加招标，以公正、公平的原则选择相应单位中标。工程必须采用“政府监督、社会监理”的原则，通过招标选择具有相应资质并有信誉的监理公司或咨询公司全权负责工程质量、进度、支付的监理。3、加强投资管理工程款应由业主实行专款专用，财务人员要把本项目的收支单独列帐，严格控制工程造价，以批复的概算作为控制依据。4、加强组织与计划在施工过程中，应加强组织与计划工作。施工单位要加强施工组织设计，充分考虑季节等不利因素对工程的影响，减少本工程对海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告26周围环境的破坏，重要工程施工应参加建筑保险，降低工程的风险。5、加强质量、进度、支付管理监理单位应本着“严格监理，公正科学，热情服务，一丝不苟”的监理原则，对工程的质量、进度、支付进行全面监理，各分项工程必须严格按照设计标准及质量验收标准执行。精心设计，精心施工，精心管理，创造良好的工程形象。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告27第八章项目实施进度建议81建设进度计划根据XX溪北岸现状、项目建设内容及规模及政府要求，XX溪北岸陆地片区改造项目建设期定为3年半。见表8182项目建设进度表表81项目实施进度建议表分期时间安排678保留建筑面积（）拆迁面积（）拆迁户数（户）一期07年7月08年12月2102741755192210二期09年1月09年12月4069273420三期10年1月10年12月611032190091212合计总建设期3年半2713778014556667海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告28第九章工程招标91总则1、根据中华人民共和国招标投标法必须进行招标的建设项目的招标活动，制定招标内容以及招标核准事项。2、评标活动遵循公平、公正、科学、择优的原则。3、评标活动依法进行，任何单位和个人不得非法干预评标过程和结果。4、评标活动及当事人应当接受依法实施的监督。5、评标委员会由招标人负责组建。92招标内容及范围招标内容及范围为建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备的采购等。本项目属基础设施类建设项目，故建设项目的勘察、设计、施工、监理以及重要设备材料采购活动宜采用公开招标方式。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告29第十章投资估算与资金筹措101估算的范围和依据1011估算的范围本工程为旧城改造类建设项目。主要建设内容为1561亩土地的开发，拆迁总面积801455，拆迁户数6667户。估算范围包括拆迁、工程费用、其他费用和预备费用。1012估算的依据（1）国家发展计划委员会与建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（2）建筑工程造价，根据其结构形式和建筑面积，结合同类工程项目建设投资额，参照海南省建筑定额站有关定额与修正资料计算；（3）设备及安装工程造价，主要设备按报价资料和同类工程项目设备采购、安装价格，参考同等级设计和现行市场价格；（4）海南省和国家土地管理政策、供水供电收费规定；（5）其他工程费用，根据国家有关部门对其他费用取费率的规定，并结合本项目的具体情况计算确定。（6）基本预备费包括基本预备费和涨价预备费，按工程和其他两项费用之和的8计取。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告30102项目总投资估算项目总投资166177万元。其中工程费用1986万元，其它费用141980万元，预备费用14397万元，建设期利息7814万元。103资金使用计划与资金筹措1031资金使用计划项目建设期3年半，一期投资45446万元，二期投资80133万元，三期投资40598万元。1032资金筹措方案资金筹措方案为总投资166177万元（含建设期利息）。申请开发银行贷款132000万元，其他资金由海口市政府配套、企业自筹或引进社会投资解决。贷款一次申贷，分三期滚动投入，一期投入36000万元，二期投入64000万元，三期投入32000万元。海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告31表101投资估算表单位万元单价小计金额序号工程或费用名称单位数量元万元备注一一期工程44928一工程费用4101拆除清运费M217551941011框架结构M2620853018612混合结构M2422852510613砖瓦结构M223117204614简易结构M2480321572二其它费用370991征地费用亩468450000210602拆迁补偿费M21755191096721框架结构万620851000620922混合结构万42285650274923砖瓦结构万2311735080924简易结构万4803225012013搬家补助费M2175519101764搬迁奖励费M217551920035105临时安置补助费M2175519101766水电表迁移补助M2175519132287停产停业补偿费M252656201058建设单位管理费M217551950878一二37510三预备费3001一二三40510四建设期利息4418五一期工程总投资44928二二期工程78757一工程费用10021拆迁清运费M2406927100211框架结构M21655613049712混合结构M21127622528213砖瓦结构M2616482012314简易结构M26695615100二其它费用696461征地费用亩580450000261002拆迁补偿费M240692731786海口市XX溪北岸旧城拆迁项目可行性研究报告3221框架结构M216556110001655622混合结构M2112762650733023砖瓦结构M261648350215824简易结构M26695625016743搬家补助费M2406927104074搬迁奖励费M240692720081395临时安置补助费M2406927104076水电表迁移补助M2406927135297停产停业补偿费M21