物业管理纠纷的法律透视

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同示范文本,但是在实践中,有的建设单位与物业管理企业在签订前期物业服务合同时,并没有使用规范文本,合同双方的权利义务及违约责任不明确有的合同违反物业管理条例第40条规定将物业区域内的全部物业管理一并委托给他人,明显侵犯业主有的合同不顾物业管理条例第27条规定擅自处分物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,严重侵害业主利益。在前期物业管理中,由于建管不分,依附于房地产开发商的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收工作,或在物业承接验收时敷衍了事,造成了物业承接验收制度不完善,移交工作不完整对我国前期物业管理若干法律问题的思考。前述金华两街小区物业管理纠纷中,前期物业管理公司就是开发商的子公司,在签订前期物业管理合同后并未完成物业交接手续,导致纠纷的解决增加难度。四立法滞后问题在我国,物业管理是一个新型行业,物业管理纠纷案属新类型的案件,理论研究不够深入,实践中积累的经验也不够丰富,使立法条件受到限制。在审判实践中法律依房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力据体系不完善,在物业管理审判实践和纠纷民间调解过程中,现行物业管理法规适用非常难。目前可依据的最高效力的仅为2003年5月28日国务院第9次常务会议通过并于同年9月1日实施的物业管理条例,以及业主大会规程前期物业管理招标投标管理暂行办法物业管理企业资质管理办法等部门规章和各地颁布实施的地方条例。而中华人民共和国民法通则等法律中又无专门调整物业管理的规定,只能依据民法通则、行政诉讼法的基本原则,按照现行的行政法规、部门规章和地方条例、规章进行处理,而有关规章的规定又不详尽或明确,操作性又差,给正确处理该类纠纷带来较大的难度。如条例第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。如果业主大会召集业主不成怎么办是不是就可以不限期拖下去此类问题给地方政府部门调解和法院审判都带来相当大的难度。五房产开发商和物业管理公司建管不分,法律关系不明确物业管理条例第24条规定国家“提倡”建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。然而,在实际操作中,不少地开发商自行组建物业管理企业,并将其建设中的质量、服务承诺推到物业管理企业头上,使其成为“替罪羊”。比如业主按规定交2的专项维修资金,由开发商收取后即自行挪作它用,并未按规定转到物业管理企业帐上。据广州市政府估计,广州各住宅小区建立物业专项维修基金“理论计算”数额应达30亿元,但这笔资金到2003年6月底只筹集到2亿多元,其中按规定存入指定银行开设专户的只有5000多万元,其余的很可能已被开发商截留挪用,造成物业应维修时因资金问题无法维修的矛盾浅议物业管理在实践中的困境及其解决对策。假如开发商不负责任,造成问题久拖不决,而业主只能认为是物业公司的责任,便采取不交物业管理费等措施来应对,物业公司收不上费用只能少服务或不服务,如此一来,便会形成恶性循环,对小区的治安、公共环境设施的维护极为不利。六政府相关部门权利和义务不明确,角色不到位相关法规的对政府职能不免的责任和义务规定得较原则,操作性差。如物业管理条例第四十九条规定“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉”房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力。及时如何界定何谓及时含糊的法规规定使政府部门能轻而易举地开脱责任,也使法官裁判无依据可循。如金华两街业主委员会对原聘物业公司拒不移交物业资料和物管用房等的投诉,自2005年12月起至2006年7月市建设局才下达了行政处罚决定,决定书要求开发商按规定配置物管用房,移交相关资料,并接受处罚。开发商在接到处理决定后,向市建设局提出了进行听证的书面要求,由此市建设局将安排听证事项。撇开听证结果如何不说,处罚决定是否能执行尚不得而知,业主维权的难度可间一斑,足见法律法规对物业纠纷投诉处理的苍白无力。三、针对当前物业管理中存在问题的解决对策一加强理论研究,加快立法步伐,减少法律法规空白,增强法律法规的可操作性,用完善的法律法规体系科学构建适合我国国情的物业管理法律关系加强和完善物业管理立法势在必行。目前世界各国物业管理的立法模式主要有民法模式、住宅法模式、建筑物区分所有权法模式和物业管理法模式四种温平浅议物业管理之纠纷,载实践与探索,2004年第20期。从目前情况上看,有的学者认为我国选择专门进行物业管理的立法模式较为切实。笔者同意其观点,因为物业管理的对象不仅仅是建筑物、公共场所和设施,同样涉及人员的管理其管理的“物业”已经不仅仅是建筑物本身,涉及平等主体间的社会关系调整。全国人民代表大会常务委员会正在立法审议的中华人民共和国物权法草案中,已经确立了土地所有权、建筑物区分所有权、相邻关系作为我国不动产所有权的三种法律制度。从法律概念的角度看,物业管理反映出的各种问题归根结底其实质都是由建筑物区分所有权问题所派生出的。把物业管理概念定位为区分所有建筑物的管理,不仅从根本上遵循和体现了现代市场经济的客观规律,体现了民法物权法的基本精神,兼顾目前由计划经济体制向市场经济体制过渡时期不动产所有权的特点,准确地理解和确立物业管理的完整概念,赋予物业管理概念的科学化,规范物业管理的基本模式,消除在物业管理学术界所引起的不必要争议而且可以完整地解决我们近年来在物业管理行业中所遇到的一系列热点、难点问题,有利于物业管理行业的健康和规范发展,有利于我国物业管理行业在走进WTO中更好地与国际市场和国际惯例接轨19物业管理若干问题探讨。国家条例没有明确和不足的地方可由省市条例进一步细化、充实,提高可操作性。二提高全民法律意识,减少盲目维权,降低诉讼成本房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上，房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理，但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利，请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力许多业主不懂法,平时不注意收集、保全证据,导致诉讼中举证难、维权难。对涉及业主与开发商、业主与物业管理公司、业主与业主之间不同的法律关系,业主并不完全知晓。不知开发商交付的房屋存在瑕疵导致渗漏使业主遭受损失,应由开发商承担违约赔偿责任。不知楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失,应当由侵权人承担赔偿责任,而诉讼中业主往往以房屋存在质量瑕疵等为由拒缴物业管理费,而物业管理公司又以欠缴物业费对服务打折扣或者动不动以难以为继为由终止服务。政府法制宣传部门甚至物业管理公司都应担起法律法规宣传的义务。三政府成立物业管理风险基金和物业援助机构有待进一步探讨当前,常有物业公司因种种原因而退出物业管理区域的事件见诸报端,多数是由于物业公司因欠收物业管理费而难以为继造成的,如金华某小区10年前曾经是国家示范物业管理小区,由于小区规划落伍、设施陈旧、停车难、收费低等问题,加上物业管理公司没有实力投入等原因,物业公司提出撤离管理区域,于是,小区内垃圾成堆、蚊蝇滋生,居民怨声载道,业主投诉、上访,严重影响了正常的城市生活秩序和环境,据了解,该小区至今还由居委会托管着。而往往此类事件的处理又是非常棘手,但老百姓的正常生活秩序谁来维护当然,政府难脱干系,在中国的国情下,事情的解决总是遥遥无期,这时,如果政府储备有这样一个类似于法律援助机构的非常设单位,它属政府管理,由