2008年全国主要城市地价状况分析报告

2008年全国主要城市地价状况分析报告一、2008年我国主要城市地价状况分析（一）全国总体地价水平仍然有所上升，但涨幅趋于平缓。2008年全国主要城市总体综合地价水平值为2474元/平方米，综合地价增长率为047。其中，商业用地平均地价为4148元/平方米，增长率为096；居住用地平均地价为3479元/平方米，平均增长率为022；工业用地平均地价为607元/平方米，平均增长率为054。2008年我国35个重点城市综合地价水平值为3273元/平方米，地价增长率为018，与2007年1337的平均综合地价增长率相比，下降了1319个百分点，增长速度大幅降低。其中，商业用地平均地价为5118元/平方米，增长率为092，增长率同比下降了961个百分点；居住用地平均地价为4625元/平方米，平均增长率为043，增长率同比下降了1501个百分点；工业用地平均地价为732元/平方米，平均增长率为047，增长率同比下降了1624个百分点。商业、居住、工业用地平均地价增长幅度为历年最低。图120012008年全国主要城市平均综合地价增长率比较（二）全国各区域城市地价水平中，地价水平值呈现从东到西，从南到北递减的趋势；地价增长率与地价水平值的变化趋势基本相反。各区域城市平均地价水平由高到低依次是东南区、西南区、华北区、中南区、东北区、西北区，其平均综合地价水平分别为3479元/平方米、3126元/平方米、2395元/平方米、1641元/平方米、1148元/平方米、1095元/平方米，其中，东南区、西南区的城市地价高于2474元/平方米的全国平均水平，其它区域均低于全国平均水平。从地价的区域分布来看，从南到北，从东到西，地价呈递减趋势。从不同区域的地价增长率变化情况来看，2008年华北区是全国地价增长率最高的区域，达到471，其中北京市综合地价增长率最高，达到1334，其他地区均低于10，而焦作市、开封市、秦皇岛市、保定市、临沂市、廊坊市综合地价增长率均为负值，分别为054、057、098、233，716，991。东南区的综合地价增长率最低，为340，其次是西南区的综合地价增长率也是负值，为121。总体来看，2008年全国不同区域地价增长率的差距不大，最高的华北区与最低的东南区二者之间相差811个百分点。各区域增长率与上年相比均明显下降，尤其是东南区地价增长率较上年相比下降幅度最大，下降了2142个百分点。此外，中南区、西北区和东北区综合地价增长率相近，分别为273、341，302。中南区的商业地价、工业地价增长率明显高于居住地价增长率，分别为401、586，居住地价增长率仅为045，中南区中合肥、长沙的综合地价增长率最高，分别为912、710，芜湖市、南昌市最低，分别为783、899；西北区的商业地价增长率较其居住、工业高，为476，居住、工业分别为291、295，西北区的大同市综合地价增长率远远高于其它城市，为2120，其次是银川、呼和浩特，分别为551、512，包头相对较低，为145；东北区的居住、商业地价增长率高于工业地价增长率，分别为398、391，工业为170，东北区中阜新市、鸡西市、辽阳市、大庆市的综合增长率最高，分别为798、744、720、700，丹东市、牡丹江市相对较低，分别为079、063。表12008年全国分区域不同用途地价增长率及地价水平值地价水平值（元/平方米）地价增长率各区域综合地价商业居住工业综合地价商业居住工业全国247441483479607047096022054东南区347958165597734340304350345中南区164130791999481273401045586西南区312650443834489121194242164华北区239541173497597471521433498西北区109516611184472341476291295东北区114830501352321302398391170图22008年全国分区域不同用途地价增长率比较（三）重点地区的地价变化情况分析表明，长三角地区综合地价水平值最高、环渤海地区地价水平最低环渤海地区地价增长率最高，珠江三角洲地区最低，珠江三角洲和长江三角洲地价增长率出现负值。从地价水平值来看，三个重点地区综合地价水平值均高于全国平均水平。其中，长江三角洲地区综合地价水平在三个重点地区内最高，为3761元/平方米，珠江地区次之，为3145元/平方米，环渤海地区最低，为2818元/平方米。三个重点地区的商业、居住、工业地价水平值均高于全国的平均水平。珠江三角洲地区的商业地价水平值高于居住和工业地价水平值，且远远高于其它地区的商业地价水平值，是全国平均商业地价水平值的近两倍，为8390元/平方米，反映在商业地价水平上该地区处于全国领先地位。长江三角洲地区的居住和工业地价水平值均为全国最高，分别为5896元/平方米、764元/平方米。环渤海地区的各用途地价水平值均为最低，分别为4957元/平方米、4167元/平方米、613元/平方米。从地价增长率来看，珠江三角洲地区城市综合地价增长率最低，为610，远低于全国047的平均水平，商业、居住、工业地价均为负增长，且均低于其它重点地区，其中商业增长率是重点地区各用途地价增长率最低，为1254。环渤海地区综合地价增长率最高，为602，各用途地价增长率水平相当，其中工业增长率是重点地区各用途地价增长率最高，为603。长江三角洲地区的综合地价增长率居中，为013，居住、工业地价增长率均略低于全国平均水平。表22008年重点地区不同用途地价增长率及地价水平值地价水平值（元/平方米）地价增长率各地区综合商业居住工业综合商业居住工业全国247441483479607047096022054长江三角洲376155795896764013115084011珠江三角洲3145839050926696101254461584环渤海地区281849574167613602598602603图32008年重点地区不同用途地价增长率比较四重点城市地价水平值增速明显趋缓，东部和南部地区的主要城市地价增长率下降幅度相对较大。全国35个重点城市中，杭州市的地价水平值最高，为17838元/平方米，其它城市均低于10000元/平方米，其中西宁市地价水平值最低，为619元/平方米。35个重点城市地价增长率，大于10的仅有海口市、北京市2个城市，地价负增长的有8个城市，其余都介于010之间。其中，海口市的地价增长率最高，为1608，深圳市的地价增长率最低，为3168。关于地价增长率的涨幅，仅有4个城市地价增长率高于上年，分别是呼和浩特市、济南市、青岛市、南宁市，但增幅都不大，分别增长312、177、092、006个百分点；同时，厦门市、昆明市、深圳市的地价增长率下降幅度最大，分别下降4300、4372、4991个百分点。全国来看，地价增长率下降幅度较大的城市主要集中在东部地区和南部地区。（五）全国105个监测城市中，九成的城市地价增长率低于上年；四成的城市地价增长率为负值，其中东南区的城市地价增长率下降幅度较大。2008年全国105个监测城市中，综合地价增长率在10以上的仅有4个城市，分别为大同市2120、海口市1608、湖州市1540、北京市1334，但与上年同期相比也有所下降，其中海口市、湖州市、北京市地价增长率分别下降了407、260、959个百分点。综合地价增长率为负值的有27个城市，占全部监测城市的四分之一，其中佛山市顺德、珠海市、厦门市、深圳市的增长率均低于10，分别为1026、1064、1121、3168，与上年相比下降幅度较大，尤其深圳市、厦门市与上年同期相比分别下降了4991、4300个百分点，珠海、佛山市顺德也分别下降了3395、2396个百分点。往年地价增长率较高的城市主要集中在东部和南部地区规模较大、经济发展较快的城市，而2008年这些城市地价增长率大幅下降，其中大部分城市地价增长率已低于东北、西北和华北地区的城市，且很多城市地价水平值出现负增长。东南区除了海口、湖州、中山市地价增长率在全国来看较高外，其他地区排名均靠后，其中珠海、厦门、深圳为全国最低。中南区、东北区的城市地价增长率相对来说变化不大，但中南区的芜湖市、重庆市、南昌市与上年同期相比下降了3721、3728、2429个百分点，分别为783、247、899，东北区的长春市与上年同期相比下降了3577个百分点，为406，这些城市综合地价增长率的下降主要是工业地价增长率下降较大。华北区的北京市、天津市、青岛市增长率较高，分别为1334、793、763，其中秦皇岛市地价增长率下降最快，与上年同期相比下降了2718个百分点，为098。西南区中南宁市增长率最高，为793，其它地区都低于3。西北区除大同市综合地价增长率较高外，银川市、呼和浩特市增长率分别为551、512，其它地区均低于3。直辖市和重点地区主要中心城市中，长江三角洲地区的上海、杭州地价增长幅度相对较小，分别为157、036。重庆、南京、深圳地价均有所下降，其中深圳下降幅度最大，这3个城市的地价增长率分别为247、699、3168。北京、天津、广州的地价增长率相对较高，依次为1334、793、572。这8个城市的地价增长率均低于上年，其中深圳的下降幅度最大，低于上年4991个百分点，其次是重庆低于上年3718个百分点。深圳的商业和工业地价下降幅度最大，与上年同期相比分别下降了3523、4136。（六）从不同用途地价变化情况看，商业、工业、居住地价增长率均较低，其中商业地价增长率最高，居住地价最低。2008年全国各用途地价增长率均较低，其中商业地价增长率最高，居住地价增长率最低，商业、居住、工业的平均地价增长率依次为096、022、054。从近六年地价增长率变化情况来看，2008年35个重点城市各种用途的地价增长率均为历年最低，商业、居住和工业地价增长率分别为092、043、047。各用途地价增长率下降幅度也较大，其中工业地价增长率下降幅度最大，比上年同期下降了1624个百分点，商业地价增长率下降幅度最小，比上年同期下降了961个百分点。图4全国20032008年分用途地价增长率比较三个重点地区中，珠江三角洲地区各用途地价增长率均为最低，且三种用途增长率均为负值，商业、居住、工业分别为1254、461、584；环渤海地区三种用途地价涨幅均相对较高，且地价增长率相当，均在6左右。长江三角洲地区商业地价增长率高于居住、工业地价增长率，为正值，居住、工业地价增长率均为负值。全国六大区域中，各用途地价增长率均较低，东南区各用途地价增长率均为最低，且均为负值，其商业、居住、工业地价增长率分别为304、350、345。商业地价增长率中华北地区最高，为521。居住地价增长率中华北区和东北区较高，分别为433、391。工业地价增长率中南地区最高，为586。2008年全国35个重点监测城市与2007年相比，关于工业地价增长率变化幅度，东北地区同比下降了3089个百分点，高于其它地区，并高于居住和商业下降幅度商业地价增长率变化幅度，东南区同比下降了1408个百分点，高于其它地区；居住地价增长率变化幅度，东南区同比下降了2257个百分点，下降速度超过其它地区。二、2008年我国城市地价与房地产市场关系分析（一）国家宏观调控措施显示成效，加之金融危机的影响，房价和地价增长趋势明显减缓。2001年以来，我国的综合地价和商品房价都呈逐步上涨的趋势。2008年全国平均商品房销售价格为3919元/平方米，增长率为142与上年相比下降了1396个百分点，高于出全国047的平均地价增长率095个百分点，总体来看房价上涨仍高于地价。表32001年以来全国综合地价与商品房价格增长率1年份地价（元/M2）地价增长率房价（元/M2）房价增长率2001103321702002107843922503692003112946823594842004119860827781776200514684203168140420061544519336762820071751133738641476200824740473919142从20012008年综合地价和商品房价格增长的整体变化趋势来看，2008年综合地价增长率和商品房价格增长率为历年最低，且下降的幅度也最大。主要原因是2008年国内房地产市场受国内和国际经济形势的综合影响，房地产市场深度调整，导致土地市场同步调整，成交不活跃，全国不少城市出现土地流拍、退地等现象。经过2007年过热的房地产投资，2008年房地产总投资仍然有所上升，但增长幅度降低上年。根据中国网2008年全国国民经济和社会发展统计公报的数据显示，本年内的房地产投资增长率略微下降，增长趋于平缓，市场销售量明显下降在房地产投资上，2008年房地产开发投资30580亿元，同比增长率为209，比上年下降03个百分点。其中，商品住宅投资22081亿元，增长226，比上年下降95个百分点；办公楼投资1112亿元，增长74，比上年下降43个百分点；商业营业用房投资3200亿元，增长149，比上年下降30个百分点；2008年，全国商品房竣工面积同比下降35，比上年下降85个百分点，销售面积同比下降197，比上年下降444个百分点。总体来看，2008年房地产投资增长率虽然放缓，但房地产投资仍大于市场的需求量，影响着房价增长趋势变缓。（二）土地供应总量明显下降，土地流标流拍现象频现。2008年国民经济和社会发展统计公报显示，全年土地购置面积为368亿平方米，比上年增长86；全年完成土地开发面积26亿平方米，比上年增长56。全年完成房地产开发投资30580亿元，比上年增长209。但是，商品房销售面积62亿平方米，比上年增长197，其中住宅销售面积559亿平方米，比上年增长203。由于销售面积的剧减，房地产商资金回流困难，导致土地流标流拍及“退地”现象频现。（三）房价增长率与地价增长率并不同步。受金融危机和其它因素的影响，2008年房价增长率与地价增长率虽然较上年相比大幅下降，但地价水平值和房屋销售价格较上年仍然有所上升，但二者的增长幅度存在差异。35个主要城市的综合地价增长率为018，低于全国105个监测城市平均水平047；35个主要城市的房屋价格平均增长率为425，高于全国平均水平142。房价增长与地价增长步调存在差异，其中成都市、重庆市、南昌市、深圳市、长沙市等城市地价与房价增长趋势相反，可见房价和地价二者不具有直接的联动关系。图6主要城市房屋价格与综合地价增长率（）2总体来看，2008年受到金融危机的影响，国内房地产市场趋于冷淡，很多购房者的观望态度增强，市场的交易量减少，与上年相比，商品房销售价格增长速度明显回落，很多城市，如深圳、福州、厦门地价和房价都出现了负增长，尤其过去增长过热的城市，地价、房价及交易量均有明显回落，尤其经济发达土地、房地产市场开始趋于平稳。（四）根据对六个重点城市住宅租价比分析，北京、深圳住宅租价比小幅上升，其它四个样本城市住宅租价比小幅下降；写字楼租价比与商铺租价比小幅上升；工业厂房租价比略有下降。2008年全国城市住宅销售市场整体呈现浓重的观望情绪。住宅销售价格受金融危机、房价收入比偏高、消费者购买信心不足等主要因素影响，表现为全年均值小幅变化。前三季度由于房价走势不明朗，以租代买需求大幅增加，引起租金水平有所上涨，四季度受金融风暴波及到实体经济、众多流动人口提早返乡等因素综合作用，租金出现回落，全年平均租金水平呈上涨趋势或基本与去年持平。价格与租金的变化导致北京、深圳住宅租价小幅上升，其余四个样本城市住宅租价比小幅下降。写字楼销售市场由于受到市场大环境不景气的影响，成交量低迷，但成交均价较去年平均水平相差不大，基本持平，受金融危机影响，市场对写字楼的需求放缓，租金下调压力增大，租金水平出现近年来首次小幅环比下降，但平均租金水平本年度内未伴随租赁成交的萎缩而下降，基本保持了上半年租金上涨后的水平，并未受到金融危机过多不良影响，甚至为非城市中心区域及处于发展阶段的写字楼市场提供了发展契机，写字楼租价比总体表现为小幅上升；商铺市场发展较为平稳，受全国房地产行业不景气影响相对较小，凭借稳定的回报收益成为规避住宅投资风险的新的选择，商铺租价比总体表现为小幅上升；工业厂房由于低成本和增值性成为国内外投资者和开发商关注的重点领域，销售价格普遍基本与去年持平或小幅上涨，由于金融危机等因素导致有效需求不足的影响租金水平出现下降，使得工业厂房租价比总体表现为小幅下降趋势。表4近年几大城市各用途房地产租价比变化情况近五年六大城市住宅租价比（）年份20042005200620072008北京市668642611483489深圳市669635602434457上海市656680692550533杭州市534574596528507天津市604587594511505青岛市676615631530513近四年六大城市写字楼租价比（）北京市749812801810深圳市773755737749上海市77882381814杭州市658726676707天津市647698683700青岛市751739714717近四年六大城市商铺租价比（）北京市873902911924深圳市896913919922上海市887924932937杭州市795806767803天津市739778742800青岛市85878827807近四年北京、天津、上海工业厂房租价比（）北京市499531583549天津市48752257524三、2008年我国城市地价与社会经济发展指标关系分析（一）全国GDP稳步增长，地价水平值增长幅度大幅下降，综合地价增长率低于GDP增长率。根据国家统计局发布数据，2008年全国国内生产总值3007万亿元，比上年增长90，而全国主要城市综合地价增长率为047，低于GDP增长率833个百分点。2008年大部分主要城市GDP增长率高于地价增长率，且经济发达城市GDP增长率较地价增长率的差别比较显著，如深圳市、成都市、南京市、宁波市的GDP同比增长4638、2497、2259、1855，这些城市的地价增长率分别为3168、967、699、375。与上年不同，07年大部分城市首次综合地价增长率高于GDP增长率，今年又回归到往年情况，综合地价增长率低于GDP增长率。（二）全国固定资产投资增长率与上年持平，房地产投资增长率与地价增长率都有所回落，但各区域间存在着差异。根据国家统计据发布的数据显示，全年全社会固定资产投资1723万亿元，比上年增长255，增速比上年加快07个百分点。全年房地产开发投资30580亿元，比上年增长209,增速比去年下降93个百分点，35个重点城市综合地价增长率为018，增速与去年相比下降了1319个百分点。固定资产总投资和房地产投资增长率均远远高于047的全国综合地价增长率，但房地产开发投资增长率与综合地价增长率的变化趋势一致。分地区看，东、中、西部地区城镇投资分别增长213、335和267。中部地区领先，与上年同期相比，各地区涨幅不大，其中东部地区增长率上升了03个百分点，中部地区和西部地区分别下降了05、15个百分点。东部地区占地区合计比重484，同比下降21个百分点，西部、中部地区占比分别为220、271，同比分别提高01、15个百分点；全国35个重点城市，华北区、东北区、中南区、西北区、西南区、东南区综合地价增长率分别为797、315、234、408、168、534，与2007年相比，6个地区的平均综合地价增速均有所下降，且分别下降了109、1237、1544、194、1092、2142个百分点。可见，除了东部地区固定资产增长率略有上升，各地区的固定资产投资增长率与地价增长率涨幅均有所下降，在一定程度上固定资产投资增长率的下降影响了地价增长率。四、2008年影响我国城市地价的主要因素分析（一）受全球金融危机的影响，房地产市场低迷，直接影响土地需求及土地价格。2008年爆发的全球金融风暴对我国的经济影响比较明显，房地产业受到更直接的影响。由于股市一度萎靡，很多地产商通过股市获得的资金的能力剧减。经济发展的不稳定，使真正的购房需求者希望房价继续下降，以投机为目的的购房者怕以高价购得的房产在未来会贬值，消费者的观望态度浓厚，房地产交易市场低迷。根据中国网2008年全国国民经济和社会发展统计公报的数据显示，全国商品房销售面积同比下降197，其中住宅销售面积同比下降203。宏观经济及房地产市场的这些变化直接影响土地市场，导致流标流拍及“退地”现象频现，如上海市2008年经营性用地成交90幅，未成交的有18幅，已明确流拍的有12幅，流拍率达到111。土地市场需求受到这些因素的影响明显下降，根据中国网数据显示全国土地购置面积同比下降86。地价增长率也明显放缓，仅为047。（二）连续多年的地价快速上涨占满了进一步上涨的空间，导致08年地价增长率明显回落；房价增长率下降直接抑制了地价增长。由于实际供求关系的影响，地价增长率不可能一直保持高速增长，从全国35个重点城市看，08年的地价增长率明显降低，并且是2001年以来最低的一年。自2004年以来，我国的房地产市场进入了价格快速上涨期，尤其进入2007年，房价更是出现了加速上涨的趋势。根据中国统计年鉴和搜房研究院发布的新建商品房销售价格数据计算得到20042008年历年房价的增长率，与各城市综合地价历年涨幅对比，新建住宅商品房这一轮的涨势从04年到07年始终领先于住宅用地价格的涨幅。从05年开始地价的涨幅逐年提高，到了07年地价涨幅更是达到了高峰。自2004年开始房价增长率与地价增长率的差距逐年减小，从2006年起二者的增长趋势趋于一致。2008年房价增长率的下降，直接引起地价增长率的下降。图7全国20042008年商品房价与综合地价涨幅对比图88城市20042008年商品房价与综合地价涨幅对比（三）国家的宏观调控作用开始显现，土地市场趋于正常化；同时第三季度国家金融政策调整缓解土地市场的低落状态。2008年是我国土地市场和房地产市场深度变化与调整的一年。货币政策从去年的“稳健”转为“从紧”后，到第四季度调整为“适度宽松”，2008年也成为银行利率调整最频繁的一年。2008年，人民币兑美元汇率持续上升，上半年央行连续6次提高存款准备金率累计达3个百分点。进入三季度，受金融危机影响政府的政策重心由“防通胀”向“保增长”转变。因此，自9月份以来，人民银行开始实行“适度宽松”的货币政策，并连续五次降息和降低存款准备金率，以刺激房地产业的投资，同时公布了今后两年总额达4万亿元的庞大救市计划，同样也刺激着房地产业和土地市场的发展。行政政策主要来自土地管理和住房保障两方面。对于土地管理，国土资源部关于建立健全土地执法监管长效机制的通知、国务院关于促进节约集约用地的通知等相关政策，对于节约集约用地，保护耕地和有效防范和遏制土地违法违规行为提供了有效保障。对于住房保障，建设部颁布的关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见、财政部和国家税务总局联合颁布的关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知、住房和城乡建设部颁布的关于加强廉租住房质量管理