黄岩委羽山项目 市场简报

黄岩委羽山项目市场简报市场研究部二零零七年八月2一、整体市场概况“中国蜜橘之乡”黄岩属于台州的三区之一，全区总面积988平方公里，人口57万余人。工业经济发达，现已逐步形成了塑料制品、模具、医药化工、机械电器、摩托车及汽摩配件、工艺品和食品罐头等七大支柱产业，是国内闻名遐迩的“中国模具之乡”，目前人均GDP已突破3000美元。相对于台州的另两个区以及经济水平相当的其他城市而言，黄岩房地产发展略显滞后。06年以来加大了城市建设的力度，房地产开发面积78万方，商品房销售面积达到近50万方。目前黄岩在售的和即将销售的项目10多个，主要形成了三个板块老城区板块、北区经济开发区板块、新行政区域带动形成的南区板块。老城区板块依托老城区完善的配套，受当地消费者青睐；03年开始发展，目前基本成熟，由于土地的稀少以及拆迁难度的增加市区楼盘日渐稀缺，目前尾盘销售的有君悦华庭（4500元/平方米左右）；年底即将开盘的只有西江华庭和时代广场，价格未定，预计单价将超过6000元。北区板块依托经济开发区此区域06年中芭堤水岸的面市掀开了此板块的序幕，07年10月凯亚城开盘使得此板块正式形成；区域产品以高层和联排为主，高层价格40005000元/平方米，联排价格900010000元/平方米（是我们项目联排产品的主要竞争项目）。3南区板块新的行政中心带动了区域房地产的建设发展，0405年板块开始形成，而新区的建设力度相对其他城市较慢，导致了该板块的房地产发展历时较长，07底才将迎来真正的开发高潮。主要包括黄岩商业街区（壹街区、上海花园、嘉丽阳光苑等）和委羽山新区（本项目等）两部分。商业街区属于黄岩未来城区的中心，规划面积达1500余亩，建筑面积89万平方米，总投资近20亿元，是一个集购物、康体、休闲、娱乐、居住为一体的综合性街区。周边小区有壹街区、阳光苑、世纪广场、上海花园、樱花小区、名仕家园等。委羽山新区，包括委羽山公园以及委羽山居住片区（本项目为委羽山片区的第一个住宅项目）。区域楼盘品质较好，04年开发的蓝色多瑙河成了当时品质最高的楼盘，之后的国贸大厦和城市花园目前销售近尾声（均价55005700元）；07年下半年即将上市的楼盘品质有所提高，价格也将大幅提升，预计价格6500元左右。4在售或潜在楼盘一览所属板块项目名称位置开发商代理商规模产品价格（元/）开盘时间交房时间主力户型西江华庭青年西路，西江以东台州华鼎房产无总建约56万2栋29层，6栋1416层未定08年元旦09年140180平方米老城区时代广场青年西路大年置业无16万方裙房商业和3栋小高层未定08年元旦09年未定凯亚城二环西路以西，永宁江北岸浙江黄岩金岳置业无总建约1445万一期50栋排屋、二期4栋1124层高层，2栋31层高层排屋约10000，高层约5000排屋0710高层08年未定排屋160380，公寓主力120180平米北区芭堤水岸永宁江北岸，北城后庄村以南浙江铭基置业杭州争锋机构（策划）总建约1042万18栋排屋，13栋11层小高层排屋200300万高层45002006年6月2008年5月排屋200300，公寓主力120160平方米国贸大厦劳动南路以西，国土资源局旁浙江国贸房地产无总建约55万1栋28层，1栋25层均价约5750，售罄2006年6月2008年6月120150平方米城乡城市花园劳动南路以东，引泉路以北浙江城乡房地产无总建约778万6栋1826层高层均价约5600，剩几套大户型2006年4月2008年6月120180平方米新区鑫城天元广场1街区二环南路以北，二环西路以东温州鑫城房地产温州三角洲投资顾问总建约30万（包含15万安置房）4栋27层高层，7栋11层小高层预计均价5500预计07年10月08年下半年单身公寓4080，3房123125，四房1355141（续上表）所属板块项目名称位置开发商代理商规模产品价格（元/）开盘时间交房时间主力户型上海花园二环南路以北，黄岩财税局以西浙江中钢置业上海百马房产总建约43万8栋111F小高层住宅预计均价6500预计071008年8月2房8890，三房104145四房165嘉丽阳光苑引泉路以北，西洋郑水厂以东台州嘉丽房产无总建约129万5栋32层高层，8栋1318层小高层预计售价60007000预计08年元旦09年120180平方米嘉丽世纪广场引泉路以南台州嘉丽房产无总建约95万，其中商业约6万4栋18层高层未定未定未定120180平方米名仕家园引泉路以南黄岩房地产开发总公司总建约633万未定未定未定未定未定樱花小区壹街区以西10万方以上新区委羽山A地块二环南路南，劳动南路以东鼎辰置业总建约26万方11栋26层，11栋11层，9栋排屋08年元旦6二、市场竞争分析主要楼盘分布示意图西江华庭价格未定芭堤水岸均价40005000排屋9000多时代广场价格未定君悦华庭均价55005600城市花园均价55005700国贸大厦均价5700凯亚城排屋10000高层未定本项目上海花园均价6500世纪广场阳光苑未定名仕家园壹街区樱花小区08年以后上市楼盘07下半年上市楼盘在售楼盘委羽山新区黄岩商业街区老城区北区7产品分析黄岩目前在售得和新入住得小区品质一般，外立面普遍以涂料为主，04年开发得蓝色多瑙河是近几年品质较好得楼盘，07年下半年将要开盘得项目中，上海花园品质有所提升，凯亚城得西班亚得异国风情建筑也会让黄岩耳目一新，其余品质还是一般。这对本项目来说是一个打造高端楼盘得良好机遇。楼盘规模本项目为黄岩第一大盘主要楼盘规模一览4330129557781445104226633955605101520253035中钢上海花园鑫城天元广场1街区嘉丽阳光苑国贸大厦城乡城市花园凯亚城芭堤水岸委羽山A地块名仕家园嘉丽世纪广场西江华庭黄岩的楼盘规模普遍较小，一般都在10万方左右，规模最大得1街区30万方其中包含了15万方得安置房，因此本项目26万方得体量堪称黄岩得第一大盘。产品类型高层为市场主力8各物业类型比例图68611132高层排屋多层商业其他目前黄岩市场上（小）高层产品成为是市场的主力，达到总供给量的近70，其实11得多层主要是安置房，并不对外销售，目前黄岩市区范围对外销售（即将销售）得住宅只有（小）高层和排屋，（小）高层占90以上；由于别墅用地得禁批，类别墅产品排屋有所放量，目前黄岩市场上得排屋主要是芭堤水岸、凯亚城以及本项目得排屋部分。凯亚城得西班牙风情排屋是市场上得一大亮点。房型分析房型户型偏大是黄岩得最突出特色黄岩楼盘得平均户型面积较其他城市要大得多，06年111月成交了2926套房子，而总建筑面积达到4507万方，平均单套面积154平方米（3的契税对户型影响不大）。分析其原因黄岩经济富足，当地人得居住习惯都倾向大户型；黄岩得外地人很少，导致对中小户型需求有限。面对黄岩得这一现状，70/90政策得出台让当地开发商煞费苦心，各楼盘出现了不同得应对措施。A一套房子两个产证是较多楼盘采用的方式，最具有代表性得为上海9花园，户型面积较为宽泛，为符合项目定位黄岩高端楼盘得形象，几乎没有设置90平方米以下得户型；采用了点式建筑，户型多样得同时，将部分户型两套合成一套销售。B单一得户型设计，大小户型可和可分；代表楼盘西江华庭，8栋高层全部为两梯两户设计，7栋以大户型销售（不排除两个产证得可能），其中一栋小高层将整层分为6户，四户朝南，两户超北以小户型销售。C一街区得单身公寓设置得更具特色（不属于70/90得应对措施），1层为商铺，2层全部设置了层高45米得单身公寓（精装修），既解决了新区二层商铺难销得问题，又以新设计赢得了当地年轻人得青睐（项目整个定位及包装风格都为年轻时尚为特色）。户型配比三房和四房是市场的主力主要在售（即将销售）楼盘户型配比106334561房2房3房4房跃层目前市场上三房和四房占近80，由于计入了07年底之前开盘得一些楼盘，1房比例有所增加，达到了10（70/90政策下得产物）。10主要楼盘房型面积分布表跃层面积范围与套数楼盘2029303940596069707980899099100109110119120129130139140149150159160169170179180189140199200300中钢上海花园641862031鑫城天元广场1005651237嘉丽阳光苑3216030028国贸大厦16650城乡城市花园8431122468西江华庭542622216芭堤水岸505825815851委羽山A地块合计1房288套2房185套3房974套4房1308套5房以上171套备注1房；2房；3房；4房；5房（跃层）11A1房面积差距较大。芭堤水岸朝北的1房只有30多方，一街区的1房面积跨度较大4070多方，西江华庭的一房60多方。B2房和3房面积较为集中，2房主力面积85105平方米，3房主力面积120140平方米。C4房面积跨度较大，130185平方米，面积适中的小四房是市场上的热点，受总价和楼盘品质的影响，170平方米以上的大户型和跃层较为难销。价格在售楼盘和即将销售的楼盘，区域和品质是影响价格的关键因素。A老城区目前尾盘销售的价格差距不大，都在56005700左右；B北区公寓价格40005000元/平方米左右，排屋均价900010000元/平方米，楼盘品质在价格上体现也不明显；C新区尾盘位置较好，价格56005700元/平方米；07年年底之前开盘的上海花园、阳光苑价格将达到6500元/平方米左右，而品质和地段相对差一点的一街区预计均价只有5500元/平方米。主要楼盘价格一览6500550065005700565050004500300035004000450050005500600065007000中钢上海花园1街区嘉丽阳光苑国贸大厦城乡城市花园凯亚城芭堤水岸12销售情况黄岩的城市建设力度有限而当地经济较为发达，导致了一直以来黄岩都处于供不应求的局面，目前除了北区的芭堤水岸还有100多套房子在售外（周边配套较差，当地人对北区还有一定抗性）；老城区和新区楼盘都只剩几套。170平方米以上的大户型滞销。受总价和楼盘品质的影响，市场上定位一般的170平方米以上的大房型出现滞销的现象，如君悦华庭、城市花园等目前剩余都是此类户型07年年底之前大量新盘上市，黄岩将迎来供给的最高峰，各楼盘差距将会拉开，符合消费者需求的去化较快，否则将会销售缓慢。客群消费者存在一定的地缘性，客户区域化明显。北区受配套和永宁江大桥的限制，市区客户对该区域还存在一定的抗性，目前客户以园区生意人为主，凯亚城通过“铺天盖地”的广告牌和产品正着力改变这一现状；老城区的楼盘受消费者青睐；新区成了大部分客户购房的主流选择区域。由于本项目位于新区的最南面，地块狭长，难免配套严重不足，地块优势上跟上海花园比有所差距，建议在广告以及现场营造上对消费者进行引导。营销推广在售项目和即将销售项目的整体营销理念较为落后。A除上海花园和壹街区外，卖场营造较差；多数公开楼盘只有1个销售员接待，并且销售员专业水平普遍较差，对房地产专业知识以及自身楼盘的状况了解甚少。B推广上部分待售楼盘力度较大，如凯亚城在黄岩市区青年路和项目附近设有大的广告牌、主要干道和项目附近道路导旗众多、交车上也有其广告；上海花园次之，在市区以及交通台都有发布。13C极少楼盘采用样板段或者样板房的方式来引导客户，只有一街区和上海花园在现场设置了售楼处，客户评价较高。建议本项目在地块北面紧邻二环南路的位置设置现场接待处（上海花园接待处斜对面）以及样板段来对造势。三、重点项目个案分析14凯亚城项目基本资料项目地址二环西路与永宁江交接处西北侧所属板块北城（永宁江北岸）开发商浙江黄岩金岳置业有限公司物业类型一期50栋排屋、二期4栋1124层高层，2栋31层高层规模占地86728平米，总建144500平米总户数一期146户排屋，二期662户高层开盘时间一期07年10月左右价格排屋预计在10000元/左右，高层5000元左右卖场营造接待处在横街的新荣记酒店大堂，没有沙盘，只有单体模型，设置较好户型设计房型面积（平米）主力总价（万）套数比例4房179182约200万2014排屋户型配比5房292389约300400万12686户型设计项目前排为5联的180平方米的小户型，两侧为3联的200平方米左右排屋，中间位置为两联的200300多的大户型排屋项目推广项目在黄岩一环路内的公交车站牌上做了平面广告，并在人流量很大的青年路以及工地围墙靠二环西路上做了高炮广告；另外项目在世纪大道上做了一排灯箱广告以及工地旁边路上做了道旗广告配套休闲会所，幼儿园项目卖点1设置样板段，以实景吸引客户；2项目南面临江，西北面能看到山景，东南面距永宁公园500米；3引入浙江绿城做物业顾问，提高服务水平踩盘有感从工地现场来看，楼间距极小，分布过于紧密接待人员热情较高，但解说不够专业，对自身的项目了解甚少目前积累了1700组客户，但多为路过客户，意向强度有待考证；营销推广力度较强，户外广告众多，在酒店大堂设置接待处，项目现场设置样板房以及样板段（样板房正在建设中）。15嘉丽阳光苑项目基本资料项目地址商业街A8地块，引泉路以北所属板块商业街开发商台州市嘉丽房地产开发有限公司物业类型4栋33层高层，9栋1316层小高层规模占地44000平米，总建129000平米开盘时间暂定07年春节前价格预计在60007000元/左右卖场营造接待处在开发公司的6层的办公室里，只有沙盘，目前在布置接待现场户型设计房型面积（平米）主力总价（万）套数比例2房90约60万32353房120140约85万160394房180约120万23250跃层250360约170250万3475户型配比合计462100项目推广之前在世纪大道上做了部分导旗广告，目前暂无推广项目卖点项目绿化率达到50，社区有大型中庭花园，且东北面靠近规划中的康体公园，水景突出；所有户型均有入户花园可供利用，大户型有观景房并送超大露台踩盘有感售楼处目前设在公司办公室（6层），目前正在装修在6层的接待处；目前几乎没有营销推广，整体形象与上海花园比落差较大；接待人员专业度较差，对项目了解甚少；16中钢上海花园项目基本资料项目地址二环南路北侧，财税局西侧开发商浙江中钢置业有限公司全程营销上海百马房产物业类型8栋111层小高层规模总建43000平米开盘时间暂定07年10月价格预计在6500元/左右卖场营造在现场用钢结构搭建，区块功能分布合理，包装较好户型设计房型面积（平米）主力总价（万）套数比例2房8890约55万642133房104145约6590万1866184房165约120万2066跃层150250左右约100200万31103户型配比合计301100户型设计除少量90户型外，其余均采用全明设计，大户型则有6米挑空露台以及观景房，顶楼为跃层。项目推广项目在工地围墙上以及青年东路与劳动路交接处做了两个户外媒体广告，目前开始逐渐进入正式推广阶段项目卖点1项目位于商业街区块和委羽山新区的中间点；2项目周边政府机关、银行、学校俱备，配套较为成熟；踩盘有感售楼处设在现场，装修中规中矩，功能区块齐全，楼书制作较好，现场包装较好；销售人员着装规范，讲解较为细致，但是会贬低周边楼盘，以凸显自己楼盘的品质；地块原为公安局大楼地址，旁边即为财税局，地段好；受90/70政策影响，部分户型由两套拼成，有两张房产证，而交房标准按一套来交；现场没发现客户，据销售人员介绍，楼盘风水好，定位高端，生意人以及政府官员都十分青睐17鑫城天元广场1街区项目基本资料项目地址二环南路以北，二环西路以东开发商温州鑫城房地产开发有限公司行销推广温州三角洲投资顾问有限公司物业类型4栋271层高层，7栋11层小高层规模总建30万平米（含15万方安置房）总户数约668户开盘时间暂定07年10月左右价格预计在5500元/左右卖场营造售楼处在现场用钢结构搭建，外观较为时尚，与该项目主题符合户型设计房型面积（平米）主力总价（万）套数比例1房40802550100153房123125约70万56844房135141约75万512766户型配比合计668100户型设计整体户型较为紧凑，4房空置在141平方米以下；商铺上面2层设置了精装单身公寓，挑高45米。项目推广项目在工地围墙上以及永宁公园对岸（目前刚撤除）做了两个户外媒体广告，同时项目冠名了台州市2007新形象影视丽人大赛。配套自身商业体量大，周边有酒店，射击馆，康体公园（黄岩商业街区）。项目卖点1项目为商业街项目核心区域，打造“一站式”复合型街区；2创造多个黄岩第一水景街区第一；规模第一；品牌街区第一；踩盘有感售楼处设在现场，装修较为前卫，符合年轻人的口味；销售人员着装规范，讲解较为细致；蹲点20分钟发现一组客户为30岁左右的年轻夫妇（别克自驾车），为当地的生意人，比较认可该项目的包装，被其年轻时尚的定位吸引；项目与安置房混合在一起，高层涂料的外立面都使得项目档次不高商铺上面2层设置了精装单身公寓，挑高45米，解决该区域商铺难销的问题。安置房酒店18芭堤水岸项目基本资料项目地址永宁江北岸，北城后庄村以南所属板块北区（永宁江北岸）开发商浙江铭基置业市场策划杭州争锋机构物业类型18栋排层，13栋111层小高层规模总建约1042万平米总户数约660户，其中排屋82户开盘时间06年年中开盘，085交房价格高层40005000，排屋200300万/套卖场营造售楼处在目前项目的会所，包装较差，工地外立面和绿化完成度较高，可直接观看