【本科毕业论文】从日本教训看我国经济化的房地产

五邑大学毕业论文论文题目从日本教训看我国经济化的房地产院系经济管理学院专业金融学学号AP0733418学生姓名梁达标指导教师罗万红经济师完成日期2011年3月15号毕业论文任务书院系经济管理学院专业金融学学号AP0733418姓名梁达标1、毕业论文题目从日本教训看我国经济化的房地产2、毕业论文任务与要求毕业论文任务毕业论文要求毕业论文时间安排毕业论文注意事项3、毕业论文应完成的项目内容4、主要参考文献资料院长（主任）签发时间年月日指导教师签名时间年月日毕业论文成绩评定表院系经济管理学院专业金融学学号AP0733418姓名梁达标1、指导教师评语指导教师评定成绩指导教师签名日期年月日2、评阅教师评语评阅教师评定成绩评阅教师签名日期年月日3、答辩成绩答辩小组组长签名日期年月日4、答辩委员会评语毕业论文终评成绩答辩委员会主任签名答辩委员代表签名日期年月日日期年月日目录摘要IIIABSTRACTIV绪论1一、我国经济化的房地产改革及其基本历史2（1）房改正式启动2（2）个人消费信贷2（3）“招拍挂”制度2（4）成为经济支柱2（5）房价大升和调控2二、我国房改取得的成绩3三、我国房地产市场出现的问题4（1）房价收入比4（2）租售比4（3）空置率4（4）房地产投资规模5四、日本房地产泡沫的破灭和教训5（1）日元升值和放松银根5（2）金融自由化与资源配置错误7（3）“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给7（4）日本对泡沫的应对政策7五、中国面临的挑战7（1）中国房地产热的原因8（2）中国房地产面临的风险10（21）金融风险11（22）道德风险12（23）中国房地产的税制风险12（3）中国对泡沫的应对政策13结论14参考文献15致谢16摘要自从1998年，中国房改实质性开始，过了20多年，经济化的房地产进步迅速提高了人们的住房数量和质量水平，同时也带来了房地产经济发展过热和社会矛盾，参考日本80年代末的房地产泡沫的教训，中国有必要更加慎重的对待房地产过热带来的后果。本文试图从经济化房地产历史发展的路径、风险和对比日本的情况来分析我国房地产是否过热，是否风险很大。关键词日本房地产泡沫，中国房地产泡沫，房改，经济化的房地产。ABSTRACTSINCE1998,SUBSTANTIALHOUSINGREFORMINCHINABEGAN,OVER20YEARS,THERAPIDPROGRESSOFTHEREALESTATEIMPROVETHEQUANTITYANDQUALITYOFPEOPLESHOUSINGSTANDARDS,BUTITALSOBRINGSTHEPROBLEMSOFREALESTATEECONOMYOVERHEATINGANDSOCIALCONFLICTS,REFERTOTHEJAPANESEASSETPRICEBUBBLEFROM1986TO1991,CHINAMUSTPAYMOREATTENTIONTOTHECONSEQUENCESOFOVERHEATEDREALESTATETHISPAPERTRIESTOFIGUREOUTIFREALLYHAVINGABUBBLEANDHOWMUCHTHEBUBBLEISFROMTHEPATHOFHISTORICALECONOMICDEVELOPMENTOFREALESTATE,RISKANDACOMPARATIONTOTHESITUATIONINJAPANKEYWORDSJAPANREALESTATEBUBBLE,CHINESEREALESTATEBUBBLE,HOUSINGREFORM,FREEMARKETECONOMYOFREALESTATE从日本教训看我国经济化的房地产绪论1998年7月3日，国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，正式拉开中国经济化房改的帷幕。中国政府停止住房的福利化分配制度，逐渐将住房市场化，先后开启个人消费信贷、“招拍挂”等制度，并使房地产业成为国民经济中的支柱之一。2003年，住房建设步伐加快。从2004年开始，我国房地产就进入高速升值阶段，年均升值超过10。到了2008年，全国城镇居民人均住房使用面积23平方米（人均住房建筑面积接近30平方米），住房的质量和居住环境也有较大提高和改善，基础设施和公共服务设施配套水平不断提高，中国经济化的住房改革取得了成功。但是房地产（特别是一线城市）的升值幅度超过了普通市民的承受能力，而我国正处于城市人口大增期间，每年有10002000万人成为城镇居民，适婚年龄的青年正处于高峰，而我国房地产目前尚不能满足大规模的刚性需求。所以，房价问题就成为严重的社会问题，各种怨声不断。同时，因为经济和金融的不平等，一部分人富人有多套房，而另一部分中低收入人群得不到政府住房保障，又不能支付高昂的房价，使社会上怨气更重。全球经济的不平衡，新兴国家迅速发展，而老牌发达国家陷入困境，资金大量流进中国等新兴市场。全球贸易的失衡，中国等积累了巨量的贸易盈余，受到发达国家要求人民币升值的压力。而中国采取稳健的盯着一篮子货币实行浮动升值，使一部分热钱流进中国的资产市场，加上中国采取的宽松的货币政策，造成潜在的通货膨胀，加上一直的低利率甚至负利率，使国内资金追逐资产保值，投机气氛浓厚。对内通胀和对外升值是中国目前资产过热甚至泡沫的主要原因。中国目前面临着房价泡沫的问题，从房价收入比和租售比都超出国际警戒水平、过高的空置率和房地产投资规模等等可以看出中国房地产问题的严重性。对比与日本80年代末发生的房地产危机及其带来的金融和经济危机，我国面临着和日本很相似的环境，面临着相似的问题。与日本不同的是，中国没有允许人民币名义上大幅升值，没有实行金融去管制化，中国房地产泡沫没有日本当时那么严重，中国的金融杠杆、信贷控制还是谨慎的。但是，负利率、大规模热钱进入房地产业和错误的激励措施都是把经济系统推向危险的动力。中国应该要严肃对待因为经济失衡和错误激励所带来的经济问题和社会问题。一、我国经济化的房地产改革及其基本历史新中国成立后，我国开始实行计划经济体制，住房建设与供应实行城乡二元体制，国家的住房政策是只管城镇，不管乡村。农村居民的住房自理，而城镇住房实行国家统包统分，实行“低房租、高补贴、实物分配”型的“福利制”住房制度。但是，资源配置效率低，不利于经济发展和满足居民需求。1980年，住房制度改革开始启动。1998年后，中国逐步停止“福利制”住房制度，实行住房分配货币化。2003年以来，住房建设步伐加快，房地产业成为国民经济的重要支柱之一。以下是我国经济化的房改基本历史1（1）房改正式启动1998年7月3日，国务院下发关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，正式拉开中国房改的帷幕，成为中国住房制度改革的一个分水岭。因为房地产产业链很长，涉及到几十个行业，对建材、化工、钢铁等都会有推动作用。朱镕基做出了一个重大决策启动真正意义上的“房改”，激活房地产市场。在后来的经济建设中，房地产一直是拉动经济成长的“火车头”，也成了最具暴利气质的行业。（2）个人消费信贷1999年年初，中国人民银行下发关于开展个人消费信贷的指导意见，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。这标志着中国房地产市场从过去的集团消费彻底转向个人消费。上年的各项经济刺激措施逐步收效，消费市场重新活跃；取缔福利分房的“房改”之后，房地产市场初现繁荣，对各个产业的拉动效应也日渐明显。（3）“招拍挂”制度2002年5月9日，国土资源部签发11号令招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定自7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。这也标志着已沿用多年的土地协议出让方式退出历史舞台。土地的价值越来越得到充分体现，一些地方甚至出现了“天价地”。政府的财政荷包和城市的房价也水涨船高，房价不断上涨，从而在社会上引起了房价与地价的热议。招拍挂的出让方式，其本来目标是减少划拨和协议出让所带来的无效率和腐败问题。但是在土地供给垄断和土地需求远大于供给的条件下，这种出让方式导致了土地出让价格的高涨。而地方政府对土地财政的依赖使政府在城市土地出让上的目标变成获取土地出让收入最大化。招拍挂的出让方式为政府实现这一目标提供了手段（4）成为经济支柱2003年，建设部关于促进房地产市场持续健康发展的通知18号文，将房地产确定为支柱产业，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向。这一定调，令行业振奋不已，从“18号文”开始，住房的公共产品特性被削弱，房价继续飞涨。（5）房价大升和调控从图（1）可以看出，自2004年开始，除了2006年国家实行房价强调控和受2008年全球金融危机的影响，全国商品房销售均价和增幅都超过10。2010年，中国政府对房地产相关的信贷实行谨慎的控制，提出限购令，要求相当一部分国企退出房地产业，房产税在一部分城市推出等等大调控，但是根据国家统计局发布2010年统计公报显示，70个大中城市房屋及新建商品住宅销售价格月度同比涨幅呈现先上升后回落趋势，房屋销售价格全年平均涨幅在1367，在四月份的时候达到173的高点，在年末的时候回落到85。图（1）全国商品房销售均价和增幅趋势资料来源网易网站“中国房改12年特别策划,”201012二、我国房改取得的成绩根据中国城市状况报告201020112所述，2008年全国城镇居民人均住房面积从1978年的67平方米上升到283平方米（见图（2），住房的质量和居住环境也有较大提高和改善，基础设施和公共服务设施配套水平不断提高，具有独立厨房、厕所的成套住宅占实有住宅比例超过80，并注重了建筑节能、环境建设及物业服务。城镇居民的自有住房拥有率至2008年已达到878。1978年到2008年，全社会住宅投资从3921亿元增加到3088117亿元，占国内生产总值的比重从11上升到1027。（见图（2）城镇年新建住宅面积增加到66亿平方米，累计新建住宅102亿平方米。1978年到2008年，全社会住宅投资从图（2）全国城镇居民人均住房面积3921亿元增加到3088117亿元，占国资料来源国际欧亚科学院和中国市长协会编，中国城市状况报告20102011外文出版社2011内生产总值的比重从11上升到1027。（见图（3）1980年到2007年，城镇新建住宅投资从132亿元增加到212383亿元，占国内生产总值的比重从29上升到85。1978年到2008年，城镇年新建住宅面积由3800万平方米增加到66亿平方米，累计新建住宅102亿平方米。2图（3）1978年2007年全社会住宅投资占GDP的比重资料来源国际欧亚科学院和中国市长协会编，中国城市状况报告20102011外文出版社2011三、我国房地产市场出现的问题著名卖空专家CHANOS近来指出，中国的泡沫是1000倍的迪拜。中国的房地产过热引起了世界的注意，关于各种空城，空的商城和使用率非常低的基础设施的新闻随之而来，中国的房地产是否出现了泡沫了下面我从一些基本的数据分析我国房地产的问题。（1）房价收入比根据招商证劵的房地产报告3，家庭可支配收入5000美元是房价收入比的分水岭对全球城市房价收入比的分析表明，家庭可支配收入在5000美元以下时，不少城市的房价收入比显著偏高；当家庭可支配收入在5000美元以上时，房价收入比基本都在10以下；从全球看，房价收入比为10，属于偏高水平全球大约有50的城市房价收入比在26之间，大约有70以上的城市房价收入比在10以下；而我国一线城市的家庭可支配收入远大于5000美元，但是10年来，北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。08年6月北京的房价收入比为210；上海的房价收入比为156；广州的房价收入比为136；深圳的房价收入比为194。中国社科院此前发布的2011年经济蓝皮书指出，2010年，全国城镇居民的房价收入比是876，农民工家庭是1006。其中，城镇居民房价收入比比2009年的83上升了046。无论是从哪一方面发布的数据都显示，我国房地产的房价收入比属于高水平。（2）租售比国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为13001200之间。房地产市场监管司司长沈建忠表示，现在我们的住房租售比和国际上比较起来还处在比较高的水平，现在一线的大城市大部分达到1500以上。全球资产指南网站列出中国几个主要大城市各个面积的楼房收益率，发现收益率下降到只有34，甚至一些楼房只有2的收益率4。可以看出，我国的房地产问题的严重。（3）空置率北京联合大学应用文理学院城市科学系张景秋和孟斌曾经带领课题组5，对北京2004至2006年售出后入住的50多个小区用电情况进行了调查，其结论是，电表几乎不走的比例高达2716，而电表不走的比例还在陆续上升，2007年时达到29，并且越往外环空置越高，市中二环至三环空置率水平大约在20左右，四环至五环就上升到30左右。按照国际公认的标准，空置率在10至20之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度；空置率在20以上为商品房严重积压区。（4）房地产投资规模根据2011年住房绿皮书，通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司含房地产业上市公司已达802家。据统计，按照深、沪两市分类的20个行业中，除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业内公司涉及房地产业务。根据国家统计局发布的2010年国民经济和社会发展统计公报，我国全年房地产开发投资48267亿元，比上年增长332。其中，商品住宅投资34038亿元，增长329。从以上方面，带出2种不同观点1、支持泡沫的观点过度的信贷，过度的投资和资产价格大幅提升是泡沫的特点。根据PIMCO的一份报告6，估计在2003年2009年间，中国有占40的GDP规模的信贷流进资产部门，资产价格6年间，年平均上升12。2、反对泡沫的观点中国正在城市化的急速转折阶段，每年至少有1000万以上人口成为城市居民；以及中国人均收入的增长速度可以支持房价的继续升高。还有的是，中国在房地产信贷方面是谨慎的，金融杠杆很低，银行坏账率只有2左右6。四、日本房地产泡沫的破灭和教训（1）日元升值和放松银根1985年9月22日，世界五大经济强国在纽约广场饭店达成“广场协议”。当时美元汇率过高而造成大量贸易赤字，为此陷入困境的美国与其他四国发表共同声明，宣布介入汇率市场。此后，日元迅速升值。当时的汇率从1美元兑220日元左右上升到一年后的1美元兑150日元。由于汇率的剧烈变动，由美国国债组成的资产发生账面亏损，因此大量资金为了躲避汇率风险而进入日本国内市场7。当时日本政府为了补贴因为日元升值而受到打击的出口产业，和扩大内需，以防止经济全面下滑，日本政府采取放松货币的政策，1986年1月到1987年2月一年间，贴现率下调4次，从5下调到25。低水平的贴现率一直持续到1989年5月。1987年至1990年，货币供应量连续4年增长率为10以上或接近10，于是产生了过剩的流通资金。因为日元升值并没有带来萧条，日本经济迅速复苏，但是因各种原因，日本当局还是维持低利率，高信贷量，从而引起错误的激励，使金融失衡，资源配置错误，最后资产泡沫破灭，地价从最高跌倒只有208，（见图4）经济一直难以复苏，失去了10年，甚至20年。（见图5）图（4）日本泡沫时期地价图资料来源KOYOOZEKI“THECHINESEREALESTATEMARKETACOMPARISONWITHJAPANSBUBBLE”PIMCO200912图（4）图（5）日本“失去的20年”资料来源贾祖国中国当代房地产研究专题之二日本房地产泡沫经验及借鉴招商证券行业研究2008721（2）金融自由化与资源配置错误金融自由化引起风险失控也是日本泡沫形成的一个重要因素，融资自由化，利率自由化和业务管制自由化过快的实行，而相应的管理风险没有做好。80年代后期，非金融机构融资迅猛扩涨，金融衍生业务迅速发展。银行对房地产贷款平均每年增长199。房地产贷款在贷款总额中比重从76上升到1218。日本的房地产泡沫来看，土地价格上涨，导致持有较多土地的企业的资产净值增加，进而导致融资成本下降；由于融资成本下降，企业融入更多的资金；由于泡沫期间房地产投资收益率远远高于一般商品，因此企业选择购买土地，而不是增加投资以扩大再生产，这就导致土地价格加速上升。反之则会导致土地价格加速下降。9（3）“低保有税，高交易税”的土地税收政策抑制了土地供给日本的土地税制包括两个层次三个环节。即分国税和地方税两个层次，分别对取得环节，持有环节和转让环节征税。泡沫期间，日本政府所征收的保有税主要是固定资产税，但是实际税率不足015。但是泡沫期间，日本政府所征收的转让税主要包括针对转让的所得税和法人转让所得税，按照持有时间的不同，税率不同。保有期在两年以内的土地转让法人税税率合计达845，保有时间越长，所需交纳的转让税越低。在这种情况下，企业将土地作为资产而保有，那么几乎不用交税，但是仍然可以享受土地价格上升给企业带来的好处（融资成本下降，贷款易于获得）；一旦企业在短期内将土地出售，那么他几乎要将增值收益全部交给政府。因此企业将土地作为资产保有而不愿投放市场9。五、日本对泡沫的应对政策（1）土地政策日本在泡沫期间所出台的土地政策，主要立足于限制土地交易和减少土地供给，加剧了供需矛盾。而且民间资金得以更大规模的介入房地产市场，在企业行为扭曲及金融加速器机制的作用下，新加入的民间资金未必如政府所愿而增加住房供给，更有可能进一步加剧土地市场泡沫。（2）货币政策货币政策包括调整利息和控制贷款两个方面提高利息在日本房地产泡沫期间的大部分时间里，银行基准利率都维持在25的超低水平，直到1989年5月，因为泡沫过大和通胀问题，日本银行开始加息。此后的15个月内，日本银行连续5次加息，将基准利率提高到6；控制贷款在加息的同时，1990年3月大藏省推出了不动产贷款总量控制政策，即规定银行对不动产贷款时，增长率不能超过其贷款总量增长率。控制贷款政策效果非常显著，房地产贷款增长率由1989年的303，突然下降到1990年底的35，成为了房地产泡沫破灭的诱导因素之一。9六、中国面临的挑战我国现阶段正面临和80年代后期日本同样的情况，出口占经济比重很高，积累大量外汇，经常账户不平衡，出现大量盈余。被迫于压力和平衡账户的需要，人民币要大幅升值，但是内需却跟不上。2008年，中国受金融危机所造成的出口大减的压力，运用积极的财政政策，4万亿资金投资到基础建设，运用宽松的货币政策，刺激经济的复苏。中国现在还没有出现严重的通货膨胀，如同日本当时一样，对此政府可能放松了对经济可能过热甚至严重泡沫的警惕。（1）中国房地产热的原因为什么中国的资产价值大幅增加中国房地产吸引了全国甚至全世界人的关注的原因何在下面我列出4个方面的原因A全球经济失衡，新兴国家经济过热，而发达国家经济尚没有复苏。美国为了自身的利益，不负责任的实行量化宽松的货币政策，造成全球流动性过剩，大部分流动性资金流进新兴市场。而中国政府为了缓解出口压力，所以盯住美元实行小幅度的浮动，对人民币实行谨慎的升值步伐。同时，中国自身的货币政策也是过度的放松。双重的流动性过剩自然会引起资产价格飙升。人民币对内贬值和对外升值（估计实际年升值10）是造成现在资产价格过热的主要原因。参见图（6），中国土地价格和M2的走势是一致的，而土地价格占据住宅3成左右。图（6）资产价格与M2的关系资料来源网络B中国目前的城市化率大概是50，中国正处于城市化快速增长阶段。对于房地产的刚性需求是巨大的城镇化进程需求41；城镇居民对居住条件的改善需求32；折旧需求24；城市人口自然增长需求3。C利润丰盛也是房地产过热的主因，社科院住房绿皮书指出2010年房地产毛利达5572，房地产升值超过10。从10年的时间看，房地产无论是波动性还是收益率都比股票市场好（见图（6）。而且中国近年来都一直维持低利率（见图（7），负利率以促进投资和补贴国有企业，低利率也促使中国家庭投机股票和房地产。图（7）名义利率与实际利率变化资料来源REICOD在中国，买房不单单是投资或者是居住，还是一种政治行为。购买房子其实是购买一系列的权利和服务。中国政府的地价收入都多重新回到了城市的土地之中，基础设施的改进变成了房价上涨的基础条件10。而各种医疗、教育、社保等等福利都是买房子成为城市居民而带来的权利。E政府是中国房地产真正的主角，据一些学者估计，大概50的房地产收入最终都留入政府（30土地出让金10税收10其他费用）。各级政府为了政绩和利益，有促进房地产过热的倾向。地方政府、商业银行和地产商基于共同利益推动房价上涨，中央政府调控困难重重，这是房地产过热的内在动力11。其中的利益博弈图见图（8）图（8）房地产市场博弈图资料来源马兹晖中国房地产政策及市场展望中国三星经济研究院2009114F灰色收入问题也是被隐藏了的一个重大原因。王小鲁曾经对中国灰色收入进行调查12，推算结果显示，占全国城镇居民家庭10的最高收入家庭，2008年人均可支配收入至少应为139万元，而不是统计数据显示的44万元。两者相差32倍。没有体现在收入统计中的隐形收入，80以上集中在20的城镇最高收入和最高收入家庭。其中10的城镇最高收入家庭，至少占有隐性收入的三分之二。这就解释了为什么中国的房价收入比的过高，财富分配的不平等和隐性的收入遮盖了高收入人群的消费和投资能力。（2）中国房地产面临的风险泡沫的形成和刺破都是不可以预测的，经济系统是一个系统，它有它的正反馈和负反馈，负反馈可以抵消波动，维持平衡，而正反馈反而诱发问题，使问题更严重。而泡沫的破灭就是一种临界状态，一个很小的原因就有可能把泡沫刺破，而刺破后所带来的链式破坏（债务危机）已经使日本受到教训。金融和宏观经济不稳定的风险是逐渐的建立在日本资产泡沫期间，逐渐的积累风险，直到泡沫。房地产泡沫导致大量融资源流入房地产界，挤占了实体经济所需的信贷资源。房地产市场繁荣时，回报高、违约率低，吸引大量资金，银行也把房地产相关信贷视为优质资产，大量放贷。用价值高的房产作为抵押品再增加更多的信贷，房地产价格在过度的信贷和投资下，价格越来越大，这就是正反馈，最后到达一个临界点，金融风险已经积累的足够大了，实体经济承受不了泡沫了，不知不觉的泡沫就会破灭。而资产的破灭甚至比上升时来的更突然更大规模。造成的链式破坏有4方面（1）银行呆坏账增加，流动性紧缩，引发银行危机甚至经济危机。（2）政府破产。政府在泡沫期间大举借债，大量的赤字会使政府在危机造成破坏时没有足够资金应对。甚至会造成政治危机，信任危机。（3）人们因财富效应而消费大减，经济因此会受到最大的破坏。（4）企业因去杠杆化而引起的债务危机。中国目前的风险和日本相同么（3）金融风险PIMCO（太平洋投资管理公司）的KOYOOZEKI研究员指出中国和日本和美国的资产泡沫的不同之处7。见图（9）图（9）中日美资产泡沫对比资料来源KOYOOZEKI“THECHINESEREALESTATEMARKETACOMPARISONWITHJAPANSBUBBLE”PIMCO200912从图（9）可以看出，中国似乎与日美不同，中国现在正处于经济高速发展时期，而日本当时处于低增长时期。中国的城市化所带来的房地产刚性需求和高速增长的收入支持着房价的升值，中国每一年大概有1的人口成为新增城镇人口。而日本到了1985年，城市化率已经达到767，日本的城市化已经接近尾声。中国信贷质量控制的很好，金融杠杆水平属于低。中国家庭债务约占国内生产总值的17，远远低于美国约96和欧元区62的水平。摩根大通的李晶13认为中国的购房者在获得按揭贷款前须支付至少30的首付款，针对第二套房的首付款比例至少为40。即便是在政府激励措施最盛时期，第一套房的最低首付款比例也只是下调到了20。即便出现价格大幅回调，也不会促成过度举债经济体可能发生的那种规模的崩溃。因此，市场将面临崩溃之谈也是言过其实。与之对比的是当时日本正实行金融去管制，金融自由化，允许日元大幅升值。再加上监督不力，各种金融机构的投机腐败发生的越来越严重。中国国内很多人相信，日元的升值是造成日本“失去的十年”，所以，中国维持着人民币相对于美元名义升值不大，实际升值据估计有10，热钱的流入和继续的贸易盈余使大量的现金流入中国，因为中国实行外汇管制，所以大量的美元资产最后转变为大量的国内货币发行量。（见图（10）道德风险但是中国的政治制度容易造成政策的短期性，机会主义的思想遍布各个角落，人们的策略都是偏向短期性的个人利益最大化。所以短期的经济运行必然投机性很大。中国的情况和日本最大的不同是，中国各级地方政府在这过程中是一个主要的角色，从拍卖高价土地得到巨额收入，建设基础设施，建设保障房，监督与调控房地产等等都图（10）中国外汇储备与基础货币发行是各级地方政府的主导。所以，中资料来源网络国的问题就多了一个巨大的道德风险，特别引起人们关注的是地方的融资平台。银监会主席刘明康指出，地方融资平台2009年底未还贷款达738万亿元，增长率达704。来自银监会的统计数据显示到去年5月末，全国各省、区、直辖市合计设立8221家投融资平台公司，其中县级平台多达4907家。而从地方平台公司贷款债务与地方政府财力对比看，债务率为978，部分城市平台公司贷款债务率超过200。天津是一个极端例子，在2009年，对天津地方融资平台新的贷款总共达2171亿元，占625的新增贷款。14中国现在的情况是，地方政府、房地产开发商和商业银行的利益和风险都绑定在一起，即使金融杠杆不高，一旦触发了危机所产生的链式破坏是难以估计的。4中国房地产的税制风险中国现在和日本当时一样，实行“低保有税，高交易税”，税制的不合理扭曲了经济的运行。高交易税虽然打击了一部分短期投机行为，但是对抑制房产的流通，减小房产供给起到更大的副作用。低保有税使政府更加注重短期收益，加上税基窄，使地方政府（特别是那些卖地收入占财政收入一半以上的地方政府）财政并不可能长期的维持下去。我国房地产的税制风险有如下几点15A税种多，重复征税严重我国房地产税收体系涉及到流转税、所得税、财产税、特定目的税等多个相关税种B税基窄，税款流失较多，我国房地产税征税范围一般针对的是经营活动中所涉及到的房地产行为，而对于个人的生活用房等则排除在征管范围之外，相应地缩小了房地产税基范围。C重交易轻保有，税负不公我国房地产在开发流通阶段设置了营业税、土地增值税、耕地占用税、契税、企业所得税、个人所得税等税种，而在房地产保有期间设计的税种只有房产税和城镇土地使用税，税负低，且免税范围大，通常情况下只对一部分企事业单位征收，私人拥有住房一般无须缴税。重庆和上海开始实行房产税，但是一般认为实质效果不大。D规模小，不能满足地方财政需要我国房地产税开征以来收入规模一直偏小。虽然近年来随着房地产行业的蓬勃发展，房地产税收入有了明显增加，但房地产税收入占税收收入的比重仍然不高。E费大税小，扭曲了税费关系目前涉及房地产的收费五花八门，收费总额难以统计。但费大税小是不争之实。F计税依据不合理，背离房地产税的本质特性目前房地产税收的计税依据分别为房产余值、租金收入或实际占用的土地面积，这些计税依据不能正确地反映房地产的现有价值。七、中国对泡沫的应对政策我国吸取了日本房地产泡沫的教训，实施更加严厉的房地产调控，打击投机，加大需求，严控风险。相信只要中央政府和地方政府共同的决心和努力，是有希望解决房地产过热及其所带来的问题。以下是我国实行的政策A、金融管制更严厉，信贷控制更谨慎。中国通过加息，加存款准备金率，收缩信贷，限购，加大首付等等一系列政策，防止金融危机。B、国资委要求不以房地产为主业的央企退出房地产业务，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，使得国企名下的一些房地产项目陆续挂牌转让物业类资产或国有股权，从而拉开央企“退地”序幕。C、关注地方政府的融资平台。从2010年开始，国务院发布关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知，要求抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债