农贸市场项目可行性研究报告

第一章总论11项目基本情况1、项目名称县千岛湖镇绿园新村农贸市场项目；2、建设单位县房地产管理处；3、项目编号淳建设20126号；4、项目建设性质新建；5、项目建设地点及规模新建的绿园新村农贸市场位于千岛湖镇城西绿园新村小区三区的东侧地块，占地28万平方米，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、水果等农副产品；6、总投资及资金筹措项目总投资为800万元，其中建设工程费万元，工程建设其他费用万元，基本预备费万元。资金来源由县政府自筹；7、实施期项目建设期月，20年开始前期工作，2012年6月竣工投入使用。12研究范围及主要编制依据1、研究范围浙江建安工程管理有限公司受项目业主委托，对县绿园新村农贸市场项目进行可行性研究并提交项目可行性研究报告。其主要研究范围包括项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。2、主要编制依据（1）投资项目可行性研究指南（试用版）；（2）建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（3）商店建筑设计规范JGJ4888（4）城市居住区规划设计规范（5）绿园新村农贸市场建设标准（6）业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；（7）本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等；（8）项目其他有关资料。13可行性研究的主要结论1、项目建设的必要性绿园新村农贸市场是县新小区拆迁安置的需要，是满足绿园新村小区居民生活的需要，是繁荣县商贸流通的需要，是解决就业问题的需要，是促进农民收入的需要。2、建设内容及规模建的绿园新村农贸市场位于千岛湖镇城西绿园新村地块，占地28万平方米，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、水果等农副产品。3、工期安排根据项目的规模和前期的工作情况，工程建设期初步定为年，具体安排为2011年月至2011年月底以前，完成可行性研究、完成施工图设计和工程招投标、建设资金筹集等前期准备工作。2011年月至2012年5月底期间完成工程建设，同步完成配套道路、管网工程。2012年6月，进行工程验收并投入使用。14主要技术经济指标序号项目名称建设规模单位指标投资金额（万元）占总投资比例1工程费用11场地平整工程200元/12建筑工程13附属工程14设备141变电设备2KVA1台20万元/台计142环保设施143消防设施2工程建设其他费用3预备费（123）784建设总投资5资金筹措与来源政府自筹6建设期自2011年月2012年6月，共月15项目建设投资与资金来源1、项目建设投资本项目建设投资约800万元，其中第一部分工程费用万元，占总投资的，第二部分工程其他费用万元，占总投资的，第三部分预备费万元，占总投资的万元。2、资金来源绿园新村农贸市场项目总投资800万元，资金来源由县政府自筹。16结论绿园新村农贸市场是绿园新村保障性住房小区配套工程，主要用于小区及周边区块菜场配套。该工程占地28万平方米，投资800万元，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、水果等农副产品。工程预计6月份竣工并投入使用，届时，将极大方便小区业主及周边群众日常生活。项目建设十分必要切可行。第二章建设背景及重要性21项目建设的背景改革开放30多年来，县千岛湖镇在各级党委、政府的领导下，各项事业得到的长足发展，居民的物质生活水平有了很大的提高，经济实力不断增强，为统筹经济发展，全面建设小康社会做出了积极贡献。绿园新村农贸市场是绿园新村保障性住房小区配套工程，主要用于小区及周边区块菜场配套。随着绿园新村一、二期的建设完成和大量居民的入住，以及人口的不断增加，附近只有位于开发区南山大街的南苑农贸市场，距该小区有段距离。由于南苑菜市场交易品种混杂，交易量日益增加，人流、物流、信息流流通不畅，给绿园新村及附近的居民生活上带来了很多不便。随着周边经济的日益发展和人口的不断增长，商品流通速度加快，人流量增加，进入市场交易的商品种类数量增加，现有的南苑农贸市场场地已经远远满足不了经济发展和商品交易的需求，以街为市的趋势已有所上升，市场拥挤，导致了脏乱差的现象，管理部门力量不足、力不从心的矛盾日益突出，也以满足不了千岛湖镇城西区块服务功能的提升需要和发展，也远远满足不了日益增长的人口和经济需求以及消费的需求。22项目建设的必要性221该项目建设是满足绿园新村社区和周边人民的生活需要农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关，不可或缺的购物场所，同时是农副产品流通的重要载体，他是与我国现阶段经济发展水平、群众消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态。农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其他商品市场一样作为生产者与经营商乃至最终消费者之间的纽带，作为城市居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相关，同时也是进一步改善民生，解决当地老百姓买菜难的一项民心工程、惠民工程、德政工程、意义深远、责任重大。绿园新村农贸市场的建设是县委、县政府贯彻落实党的“十七大”精神，加快解决附近人民群众生活设施困难的实际举措，这一工程的建成，将使千岛湖镇绿园新村社区及附近居民买菜难问题得到有效缓解。所以对该项目进行建设十分必要。222该项目建设是繁荣县商贸流通的需要县是农业大县，农产品资源比较丰富，为了让山区的农产品能够走出去，新建的绿园新村农贸市场将为之提供一个良好的交易平台，同时，将吸引更多的客商来此投资兴业，不断繁荣县商贸流通领域。223该项目建设是解决县就业问题的需要绿园新村农贸市场将提供若干摊位和门面，为此将提供许多就业机会，这也正符合中央“通过创业来带动就业”的号召。一方面随着县工业化、城镇化的推进，许多农业劳动力将涌入城镇，；另一方面城镇待业人员也急需寻找就业门路。因此该项目建设是解决县就业问题的需要。224该项目建设是发展农村经济，促进农民增收的有效途径县是农业大县，农产品是农村新的经济增长点。项目拟通过建设标准化农产品贸易，为农民生产的农产品交易提供产地和信息服务，可以使农民获得更多的生产利润，增加农民收入。225该项目建设是我县城区城市化发展的必然要求在相当一个时期，专业农贸市场在推进城市化进程、改善人居环境、提高生活质量、活跃农村经济、促进社会和谐发展中都发挥着不可替代的作用；他不仅仅具有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象，政府和社会都应正确认识、高度重视。要充分考虑其公益性，与新农村建设同步规划，同步建设，同步运行。要确力社会效益优先观念，增强市场主办者的社会责任意识，提高市场经济效益的同时，更要重视专业农贸市场的社会效益，改变落后陈旧的“搭棚架、隔摊位、收租金、做房东”办市场思路和“重收费、轻管理、重权利、轻责任”的管理现状。要确实持续适应社会经济发展和人民生活提高观念，注重长远利益，克服短期行为，加大、完善专业市场的建设，实行传统农贸市场和现代化专业市场并存，满足不同层次消费者的需求。搞好城乡农贸市场建设，不但可以提高一个城镇的品位，而且可增强区域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城镇化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极的作用，是商贸服务业为农业提供服务，畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道，满足人们消费需求的重要手段，所以实施建设该项目势在必行，是社会发展的需求。第三章项目区域现状和规划31建设地址县绿园新村小区三区的东侧地块32建设条件321区位条件县位于浙江西部，新安江钱塘江上游，地处北纬29113002，东经1182011920。东与建德、桐庐接壤，南连衢州、常山，西与徽州休宁县、歙县毗连，北接临安。今县包括原遂安县，两县均建置于208年。县辖11个镇、12个乡，是著名国家级风景区千岛湖所在地，是浙江省面积最大的县，又是浙江省政府批准的革命老根据地县。322自然条件县属亚热带季风气候，温和湿润，雨量充沛，年平均气温17。无霜期263天，受巨大的千岛湖影响，与同纬度的其他地区相比，显得冬暖夏凉。千岛湖大气环境质量很好，是一个巨大的森林氧吧。323社会经济条件经济总量。初步核算，2008年全县实现地区生产总值（GDP）927亿元，按可比价格计算，比上年增长110。其中，第一产业增加值179亿元，第二产业增加值393亿元，第三产业增加值355亿元，比上年分别增长44、122和109。三次产业结构为193424383。按户籍人口计算的人均GDP为20495元，增长171，按国家公布的2008年平均汇率计算，达到2951美元。财政收支。全年完成财政总收入85171万元，比上年增长152，其中地方财政收入49179万元，比上年增长192。324教育基础条件教育事业全面发展。全县小学入学率100，小学升初中比率999，初中升高中段比率883。年末，全县有普通中学37所，在校学生28549人；小学153所，在校学生30801人；幼儿园51所，在园幼儿10888人。职业教育、成人教育、特殊教育不断得到重视。325交通运输条件县地处杭州浙江省杭州地区西南角，东距杭州129公里，西去黄山150公里，交通便捷。被誉为“一城山色半城湖”的千岛湖镇是县政治、经济、交通和文化中心，也是千岛湖旅游的集散中心。水路湖内开通航线23条341公里，127个大小码头遍布湖区沿岸，西北达安徽省黄山歙县。公路东北有淳（安）新（登）05省道直达杭州，中途与320国道线交汇；东南有千岛湖支线高速与杭新景高速贯通，可走高速直达杭州、龙游、景德镇等；另有淳（安）建（德）06省道直达建德并与320国道接轨；西南有淳（安）开（化）公路直达开化，并延伸至衢州，中途接黄衢南高速至黄山市，全程仅130公里，车程不到2小时；千（岛湖）汾（口）公路2007年底开通；北有淳（安）分（水）05省道转16省道至临安於潜与杭徽高速交汇直达黄山。铁路金（华）千（岛湖）铁路直达千岛湖站，经金华中转可与浙赣线连接。航空距杭州萧山国际机场156公里，距衢州机场130公里。326建筑施工条件1、电力属金华电网，全县有35KV以上变电所9座，110KV的3座，另有220KV的变电所正在建设中，供电系统可靠率9997，电压合格率9996，达到国家电力一流供电企业考核标准。2、给排水县千岛湖镇日供水能力55万吨。项目建设地近邻水厂，用水不受限制。排水采用雨污分流制，污水经处理达标后进入城市排水管网。3、交通条件项目建设地点位于绿园新村小区三区的东侧，小区外除原有道路，还有新开通不久的南景路，交通便捷。4、地质条件县位于东经1185811917，北纬29312941之间。本地段地质条件较好，以红砂岩为主，地基按照独立基础和条形基设计础既能满足多层建筑承重要求。第四章需求分析与政策保障41需求趋势从当前城镇化发展的趋势来看，随着人口向城镇的集聚，也包括既有农村重点的集聚，他们在国家城镇化发展的过程中，逐步从传统的农业型转化为城镇型的这些居民，亟需一个施展个人才华的舞台，以创业来解决就业问题，这是一个需求的总的发展趋势。该县是国家5A级风景区，具有丰富的渔业资源、林业资源、矿产资源和水资源，急需让这些优势资源进行转换。42政策保障依据县农贸市场建设标准，为改善和提升该县的农贸市场购物环境和管理水平，规范市场秩序，繁荣市场经济，确保农副产品市场供应和人民群众消费安全，急需在绿园新村小区建设一农贸市场。农贸市场建设工作是一项惠民、利民工程，是加快创建卫生城市紧迫要求，是事关人民群众切身利益的一项重要工作。农贸市场建设应满足城市规划的要求，并遵循“划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；使用美观，便于清洁；经济适应，明亮卫生”的原则。第五章建设内容及规模51建设内容本项目为绿园新村农贸市场建设项目。52建设规模1、建设工程本项目规划建设用地占地28万平方米，按三星标准进行设计、施工，各项设施配备齐全。该市场建成后可提供生食、熟食、水果等农副产品。2、公用工程绿化工程（含水景观）500化粪池（单个容量在300500立方米）1座垃圾收集点1处室外场地硬化500生态停车场500室外给排水管网室外强弱电管网变电设备（2000KVA）1台第六章建设方案61总平面布置611设计依据1、建筑结构可靠度设计统一标准（GB50082001）2、建筑结构荷载规范（GB500092001）2006版3、混凝土设计结构规范（GB500102002）4、建筑抗震设计规范（GB500112010）5、建筑地基基础设计规范（GB500072002）6、建筑桩基技术规范（JGJ942008）7、砌体结构技术规范（GB500032001）8、地下工程防水技术规范（GB534082001）9、业主提出的设计要求612场地概述工程地质和水文地质情况场地尚未进行地质勘察，参照附近类似地质工程地质资料项目建设地交通便利，无影响场地稳定性及建筑安全的不良地质现象，适宜建筑。613设计构思结合周边环境与建筑风格，采用局部坡屋顶建筑形式，色彩搭配上，采用冷色调和暖色调相协调，遥相呼应。因此，该建筑既能够融入当地的建筑之中又能以它的雄伟、稳重而脱于其中成为当地建筑的另一亮点。614无障碍设计主道路及室内外有高差处均设有无障碍坡道和扶手。615绿化景观设计将以植物为景观主体，道路作为观赏线贯穿其中，而各种休息小空间，景观节点将作为“点”成为点睛之笔。绿地和区外周边道路绿化带遥呼相应，使内外景观相互交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。62建筑方案621设计依据（1）主要设计依据中以列举的有关规范；（2）建筑设计防火规范GB500162006（3）城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ502001；（4）屋面工程技术规范GB503452004；（5）建筑工程建筑面积计算规范GB/503532005；（6）民用建筑工程建筑初步设计深度图样05J802；（7）与工程有关的其他国家和地方现行规范、规定和标准。622平面设计平面设计应注重功能的实用性和面积的紧凑性，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活力和家具布置相适应，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。本项目重点关注建筑节能技术、如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。623立面设计建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。立面以灰色、白色为主，局部棕黄色外墙面砖的使用，是建筑颜色立即生动起来。624装饰标准内墙面卫生间白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆；外墙面涂料墙面；天棚乳胶漆；楼地面户外水泥砂浆，户内水泥砂浆拉毛。1、室外部分外墙面仿石墙面涂料或浅色面砖装饰。2、室内部分门、窗为塑窗。内墙面卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。室内地面为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆地面。625门窗工程建筑外门窗的水密性等级不应低于国家现行标准建筑外窗水密性能分级及检测方法GB/T71082002规定的2级。63给排水631设计依据1、建筑给水排水设计规范GB500152003；2、住宅建筑规范GB503682005；3、室外给水设计规范GB500132006；4、室外排水设计规范GB500142006；5、节水型生活用水器具CJ1642002；6、建设单位提出的设计要求和本工程周围的市政管道资料。632设计范围1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。633给排水现状本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。本工程可就近搭接。634给水1、水源本工程水源为城市自来水。设进水管2条，管径为DN200MM，分别由小区西北和东南侧接入。要求水压不低于035MPA。2、水质一般按生活用水水质考虑。3、给水系统由市政给水管进水管2条，管径为DN200DN400。室外管网呈环状型敷设。采用生活和消防合一给水系统。环形供水主管为DN250DN400。具体以设计为准。室内生活和消防各自独立的给水系统。室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。4、管材（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。2室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PPR管），热熔粘接。5、卫生洁具采用节水型生活用水器具。635排水设计重现期屋面雨排水采用5年，室外雨排水采用2年，屋面雨水及室外雨水经组织汇集后排入雨水管沟，经收集后排入市政排洪道。64强电641设计依据1、民用建筑电气设计规范JGJ/T1692；2、建筑照明设计标准GB500342003；3、10KV及以下变电所设计规范GB5005394；4、低压配电设计规范GB5005495；5、供配电系统设计规范GB5005295；6、建筑物防雷设计规范GB5005794；7、建设单位本专业的设计要求642设计范围1、本工程所用电负荷均为三级负荷。2、本工程10KV配电所设在地下室设备用房内，由供电部门提供一路10KV电源。643建筑物防雷1、本工程建筑物均按三类防雷建筑物设置防雷装置。利用建筑物主钢筋作防雷及接地装置。接地装置均为共用接地装置，接地电阻R1欧。2、建筑物低压电源进线处，装设暂态过电压保护装置。65弱电651设计依据1、智能建筑设计标准GB/T503142000；2、建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范GB/T503112000；3、民用闭路监视电视系统工程设计规范GB5002094；4、有线电视系统工程设计规范GB50020094；5、安全防范工程技术规范GB503482004；6、建筑物电子信息系统防雷技术规范GB503432004；7、建设单位本专业的设计要求。652设计范围1、通信系统；2、有线电视系统；3、安全监视与消防控制系统。653有线电视系统1、本工程设有有线电视系统，该系统电视信号源为城市有线电视网。2、该工程前端设备可以放在住宅楼或者物管的广播机房内。3、由光纤电视网引入信号。以小区中心为界分设两个电视分配区。4、公建部分在竖井内预埋电视器件箱，以便二装使用。5、电视电缆支线均穿管暗敷设。6、电视系统为550MHZ传输系统，用户电平为60正负4DB。654电话配线系统1、本工程由电信部门从室外引来中继线至电话交换机。2、在所有配套用房和商业用房的适当部位设置电话插座。655安全监视与消防控制本工程在公共区域设火灾自动报警及消防联动控制系统，为一级保护对象。消防控制室拟设在物管区域。656电阻及接地本工程各子项均采用共用接地方式，利用建筑物基础钢筋做接地体，接地电阻R1欧。各弱电系统的接地系统分别用接地干线引至接地体。657消防（一）设计依据1、建筑设计防火规范GB500162006；2、建筑内部装修设计防火规范GB5022295（2001年版）；3、建筑灭火器配置设计规范（97局部修订）GBJ14090；4、火灾自动报警系统设计规范GB5011698；5、消防安全标志设计、施工及验收规范DB50/2022004；6、自动喷水灭火系统设计规范GB5008420012005年版。（二）设计内容及原则1、设计内容本工程设计范围内，总图、建筑、结构、给排水、电气等各专业的消防设计。2、设计原则贯彻“以防为主，防消结合”的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满足国家强制性防火规范的规定要求。（三）消防系统1、总图消防防火间距在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火间距。消防车道沿建筑物的两个面设置消防车道。对消防车道和扑救场地的要求该地块西北面及东北面有城市道路，可以形成便捷的消防环道。用于消防车通行的道路宽度单车道4M。消防车道的最小转弯半径R9M。消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受36T的大型消防车的压力。供消防车停留的空地，其坡度不大于3。2、建筑消防本工程设消防车道，使消防车能通达各幢建筑，建筑物耐火等级为二级。建筑防火构造本工程防火隔墙采用240厚烧结页岩实心砖砌块，耐火极限不低于30小时。防火墙两侧门窗洞口水平距离200M，“U”型“L”建筑转角处水平距离400M。建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按建筑内部装修设计防火规范GB5022295执行。3、结构防火该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、梁、板保护层厚度达到相应设计耐火等级要求。4、消防给水根据建筑设计防火规范，本工程所有建筑物应设置室内消火栓灭火系统。（1）消火栓系统用水量室内消火栓系统用水量20L/S，室外消火栓系统用水量15L/S。（2）自动喷水灭火系统设置参数商铺和物管用房中危险级I级喷水强度Q6L/MINM2，作用面积A160M2。喷水系统设计用水量30L/S。（3）消防水池拟设地下，室外设置消防取水口，消防水池容积V360M3。消防水箱设于建筑屋面，其有效容积V18M3。（4）室内外消火栓系统设置统一设置室内外消防增压设施、消防给水系统，共用消防水箱、消防水池和消火栓增压泵，消火栓系统按小区内最不利建筑考虑。室内消火栓处，均设置可启动消火栓泵按钮，电梯前室设置专用消火栓，屋面设置试验消火栓。（5）自动喷水灭火系统设置商铺和物管用房等场所，设置喷水系统，根据不同的水压要求和报警阀服务喷头数分区设置。（6）采用生活与消防合一的消防给水系统，管网呈环状形敷设，管径为DN250MM。地上式消火栓均匀布置。间距不超过100M。供城市消防车到火灾现场取水灭火使用。（8）消火栓系统和喷水系统于消防泵出口处设有稳压泄压阀，有效防止系统超压工作。（9）根据规范设有建筑灭火器。658卫生防疫1、污废水汇集后排入城市污水干管。2、生活垃圾袋装集中处理。3、给水管采用塑料给水管，以保证水质卫生。659安全防护1、选用电器及设备设施应符合质量标准。2、在所有走道，人员密集的大厅等处设安全照明和疏散指示标志（部分兼作火灾事故照明）。6510人行道地砖设计人行道地砖建议采用当地石材或清石板铺地。第七章节能节水71节能原则1、认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。2、积极采用先进的节能新材料、新工艺、新技术。严禁采用国家或行业主管部门已淘汰的落后的工艺和设备。72节能设计依据1、夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ1342001）；2、住宅建筑围护结构节能应用技术规程（DG/TJ082062002）；3、XX夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（J101472002）4、现行的相关建筑节能设计标准和规程。73节能（一）节能措施本项目建筑工程设计建造中，应依照国家有关法律、法规的规定和建筑节能标准，采用节能型的建筑材料、产品和设备，提高建筑物围护结构的保温隔热性能，减少建筑物使用过程中的采暖、制冷、照明能耗，合理有效地利用能源。1、在规划中引进生态环保设计理念，通过合理的建筑布局及环境设计，充分利用自然环境，利用太阳能减少非可循环利用能源的消耗。2、设计时，在保证合理布局的前提下，尽可能缩短供水、供电线路，减少线路能耗损失。3、总平面布置根据用地条件尽量采光通风良好。建筑设计尽量采用天然采光、自然通风，以减少采光、暖通耗能。4、根据建筑功能要求，积极采用节能材料。照明灯具采用节能灯，电气设备造型，应本着节约能源、减少设备用房面积进行优选。（二）采取建筑节能技术措施1、屋面采用保温隔热处理；2、建材选用上采用轻质隔墙材料，减少建筑重量及建材用量；3、所有设备选用节能和低噪声型；4、主要采用高效节能灯具；5、利用水力条件较好的衬塑复合管，减少水头损失。（三）建筑电气节能1、照明（1）提倡住户室内采用高效照明产品，选择高效照明灯具与节能光源合理配合使用。设备用房、公共设施等处采用节能荧光灯，且配电子镇流器。公共走道、楼梯采用消防型热释红外延时节能灯。（2）合理布置照明开关及选择开关联数，充分利用天然采光，节约照明用电。2、变压器及线路（1）选用低损耗电力变压器；（2）合理选择变压器台数，使变压器经济运行；（3）采用节能型干式变压器及其它电气元件，并采用电容补偿柜进行补偿，提高功率因数。（4）变配电房位置尽量深入负荷中心，减少线路长度及损耗。74其他节能措施保护生态环境，充分利用周边自然环境和绿地、水域，并在可能条件下增大绿化面积，例如墙面、屋顶立体绿化，减少日幅射和热岛效应。75节水措施1、积极开展节约水资源的宣传，提高人们的节水意识。2、采用合理的供水系统和质量较好的用水设备。3、安装工程实施中保证给排水线路工程质量，防止跑、冒、滴、漏等。4、所有用水单元均安装计量表，便于管理和计量。5、采用节水型卫生器具。76节能材料的要求本项目所用的节能材料应注意安全、阻燃、无毒。第八章工程进度及建设管理81工程进度安排根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为2011年11月至2012年2月底以前，完成可行性研究、完成施工图设计和工程招投标、建设资金筹集等前期准备工作。2012年3月至2013年7底期间，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。2013年8月,进行工程验收。82建设管理（一）组织机构与职责本项目建设由县国有投资有限公司为业主，全面负责工程建设的工程质量管理、工程进度、工程投资和资金管理等。（二）建立完善的管理规章制度项目建设必须建立一套完善的、行之有效的合同管理和工程建设管理制度，如建设管理单位管理工作实施细则、招投标管理办法、进度计划监督制度、建管人员到岗情况检查办法、工程进度备案检查办法等管理制度和办法。83建设管理工作范围建设管理工作的重点是工程质量、工程进度和工程投资。业主应做好项目的组织协调工作，确保项目按工期、投资、质量完成。1、编制建设管理计划、工程进度计划及资金计划、审查施工图纸是否满足设计文件和规范要求，以及投资方提出的一些特殊的功能和技术要求。2、采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同。3、采用国内公开招标确定工程监理单位，签订监理合同。4、审批承建商提交的施工组织设计、施工进度计划、施工方案、施工质量保证体系等技术文件，并检查落实。5、检查承建商执行工程施工合同过程中的技术规范，作好投资、进度、质量和合同管理工作。6、检查工程所采用由投资方招标确定的供货商提供的主要设备和关键材料是否符合设计图纸和合同所规定的质量标准，并作好其他材料的招标采购工作。7、作好资金管理，按月作好月底结算工程报帐提款工作，节约投资。8、根据工程进度情况，审核承建商进度及付款申请，签发工程付款凭证、支付工程款。9、组织竣工验收。10、组织工程审计。11、审查接收承建商及监理公司规整的技术业务资料，建立技术经济档案。84项目投资管理项目的投资控制着重是在承发包阶段和施工阶段采取有效措施，随时纠正发生的偏差，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，以求在工程项目建设中取得较好的投资效益和社会效益。项目建设过程中，首先确定造价控制目标，制定工程费用支出计划并付诸实施，在计划执行过程中对其进行跟踪检查，收集有关反映费用支出的数据，将实际费用支出额与计划费用支出额进行比较，发现实际支出额与计划支出额之间的偏差，并分析产生偏差的原因，采取有效措施加以控制，以保证造控制目标的实现。85质量管理工程质量达到国家现行规范要求，并经验收合格。质量管理内容主要为以下几个方面1、审查监理、施工单位的资格和质量保证条件；2、组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；3、对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；4、质量事故的报告和处置；5、督促、检查工程建设是否符合设计图纸要求；6、督促、检查工程建设是否符合国家有关的规范要求；7、督促、检查工程材料是否符合要求。86工程进度管理在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。87合同管理合同管理是工程建设管理的重要内容之一，是控制工程投资、进度质量的基本依据。由于建设工程合同标的大，投入的资金数额大，技术面广、复杂、施工周期长，使用的人力物力多，涉及的单位多等原因，更加有必要将建设工程合同作为一个系统工程进行科学管理，从而提高工程项目的经济效益和社会效益。因此，工程实施过程中的每个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程项目和工作任务的实现。在项目建设管理过程中，制定具体的合同管理办法，对合同管理的原则、范围、主要内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出了具体要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等做出符合法律规定的程序要求和解决办法，使合同管理有章可循。市场经济必须严格按照合同办事，在工程建设招标、材料供应招标、监理招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同进行管理，以保证项目经营管理活动的顺利进行，提高工程管理水平，实现项目工程投资、进度、质量、环保等目标，取得良好的社会和经济效益。88协调管理协调工作是项目管理的重点，也是保证工程顺利实施的关键，在整个工程实施过程中，建设项目组织与外部各关联单位之间，建设项目组织内部各单位、各部门之间，专业与专业间、环节与环节间，以及建设项目与周围环境、其它市政建设工程间存在着相互联系、相互制约的关系和矛盾，特别是工期紧迫，需进行多头、平行作业的情况下尤为突出。因此，要取得一个建设项目的成功，就必须通过积极有效的组织协调、排除障碍、解决矛盾，以保证实现建设项目的各项预期目标。89安全建设管理本项目为城市配套设施建设项目，施工安全管理的好坏将直接影响到该项目的经济和社会效益。首先，监督和要求施工单位建立健全工程项目安全生产制度。必须建立有符合该项目特点的安全生产制度，参与项目的管理、监理、施工及相关人员都必须认真执行制度的规定和要求。工程项目安全生产制度要符合国家、地方、相关行业及单位的有关安全生产政策、法规、条例、规范和标准。其次，做好安全检查。对安全检查结果必须认真对待，需要整改的必须限定整改完成时间，落实整改方案和责任人。810资金管理项目建设资金应在指定银行开设专用账户，专款专用。制定每月用款计划，确保建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。第九章建设项目招投标为了确保项目建设的工程质量，防范和化解工程建设中的违法违规行为，应严格按照中华人民共和国招投标法、国家发展和改革委员会等七部委颁布的第12号、第30号令工程建设项目施工招投标办法、XX国家投资工程建设项目招标投标条例相关法律法规的规定，并结合本工程项目特点编制项目的招标方案和招标文件、备案和接受行政监督部门的监督。91招标范围及招标组织形式（一）招标范围本项目为政府投资项目，项目设计、工程勘察、工程施工、监理、重要设备的采购全部采用招标、重要材料采购部分招标。（二）招标组织形式项目主要采用委托招标形式，由项目业主（或代理业主）委托具有相应资质、从事过类似工程招标且信誉良好的招标代理机构代理招标。将遵循公平、公正、公开、诚信的原则确定中标单位，投标人应具备相应的资质和实施能力。92招标方式（一）招标方式本项目将采用公开招标方式确定工程设计、工程勘察、工程施工、工程监理单位及重要材料、重要设备供应商。（二）在国家和省市指定媒介发布招标公告在中国采购与招网（HTTP/WWWCHINABIDDINGCOMCN）、或浙江千岛湖新闻网网（HTTP/WWWQDHNEWSCOMCN）公开发布工程设计、勘察、施工、监理、重要材料、重要设备等招标公告。投标人资格1、投标人必须具有独立法人资格；2、具有建筑安装工程设计、勘察、施工、监理、重要材料及设备采购的资质和业绩；3、项目主要管理人员具有项目管理资格、经验及能力。（三）招投标程序招标公告发布资格预审招标文件发售开标评标推荐中标候选人确定中标人。93招投标相关要求（一）自招标文件开始发出之日起不少于5个工作日至投标人提交投标文件截止之日止最短不得少于20日，具有承担投标项目能力的法人或者其它组织都可以投标。投标人少于3个时，应当重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出完全响应。招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备。（二）开标时委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，并接受政府行政监督部门的全程监督。中标候选人的投标文件应当最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准，充分响应招标文件的实质性要求。（三）评标将严格按照国家七部委12号令评标委员会和评标方法暂行规定进行。（四）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书对发包人和中标人具有同等的法律效力，中标通知书发出后若招标人改变中标结果或中标人放弃中标项目的，应当依法承担法律责任。自中标通知书发出30日之内，按照招标文件，项目承办单位和中标人签订书面合同，同时，中标人不得向他人转让中标项目，不得将中标项目肢解后向他人转让。（五）招标备案招标文件发售前须上报县发展和改革委局和招投标站备案。招标人应当自确定中标人之日起15日内向有关行政监督部门提交招标投标情况的书面报告。94项目招标事项核准情况请按国家相关规定和当地有关核准部门的规定办理。第十章环境影响及评价101概况本项目规划建设净用地面积为606779,总建筑面积215492。商业建筑面积1714420。为确保工程的正常施工和运行安全，环境影响及评价把工程建设对环境的负面影响减至最小，作为研究的目的。102法律法规（一）法律、法规1、中华人民共和国环境保护法198912262、中华人民共和国大气污染防治法20075233、中华人民共和国水污染防治法19965154、中华人民共和国固体废物污染环境防治法2005415、中华人民共和国环境噪声污染防治法1997316、中华人民共和国水法20075237、中华人民共和国环境影响评价法2007523（二）技术规范1、城市排水工程规划规范（GB503182000）2、地表水质量标准（GHZB199）3、污水综合排放标准（GB897896）4、污水排入城市下水道水质标准（GB897896）（三）技术文件1、环境影响评价技术导则（HJ/T2193）2、生态环境状况评价技术规范（试行）（HJ/T1922006）（四）评价标准1、环境空气质量标准（GB30951996）二级标准2、地下水质量标准（GB/T1484893）III类水域标准3、地表水环境质量标准（GB38382002）III类水域标准4、城市区域环境噪声标准（GB30961993）II类标准5、大气污染物综合排放标准（GB162971996）二级标准6、污水综合排放标准（GB89751996）一级标准103环境影响分析评价（一）评价范围本项目环境评价范围包括项目概况，建设工程项目周围环境现状；建设工程项目在建期间对环境可能造成影响的分析、预测和评估；项目工程项目建成后对环境可能造成影响的分析、预测和评估；建设项目环境保护措施及其技术、经济论证；对建设项目实施环境监测和采取环境保护措施的建议；环境影响评价的结论。（二）社会环境状况区域空气质量优良率（API指数100的天数）达884，较上年同期上升了59个百分点；综合污染指数下降0140。城区区域环境噪声平均值522分贝，城区交通干线噪声平均值720分贝。随着城市建设进程的加快和“城乡一体化新居工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产、物流等产业发展迅速。（三）环境影响分析本工程的建设有助于改善该区域的居住环境，规划中保留了较大面积的绿地，因此无社会环境和生态环境方面的不利影响。1、噪声影响分析施工期本项目所用的机施工械主要有自卸式运输车辆、平地机、压路机等，特别是在夜间，施工的噪声将产生扰民问题，影响邻近居民的工作和休息。若夜间停止施工，或进行严格控制，则噪声对周围环境的影响将大大减小。施工噪声具有高噪声、无规则的特点，对周围的环境影响较大，但该影响是短期的，采取适当的工程和管理措施后可缓解对环境的影响。营运期项目运营期主要为交通运输车辆噪音的影响。在执行相关城市噪音管理规定的规定后，沿线噪音能够达标。2、空气质量影响分析施工期项目施工期以扬尘污染为主，若堆土裸露，将使大气中悬浮粒物含量骤增，影响市容和景观。施工扬尘将使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的尘土，给居住区环境的整洁带来许多麻烦。项目施工期应加强环保措施。在加强管理、优化施工车辆运输路线后，堆土使用防尘网隔离，并及时清运，施工扬尘污染可以得到较大程度缓解。营运期工程建设对环境的负面影响是暂时的、局部的，随着施工的结束，对环境的负面影响将消失。3、固体废弃物影响分析本项目施工期产生的固体废物主要为施工过程中产生的建筑垃圾、工程渣土及施工人员的生活垃圾。施工期间将生产许多弃土，这些弃土在运输、处置过程中都可能对环境产生影响。工程施工时，施工人员的食宿将会安排在工作区域内。这些临时食宿地的水、电以及生活废弃物若没有做出妥善的安排，则会严重影响施工区的卫生环境。4、水环境影响分析本项目施工期间产生的废水主要来自施工作业开挖等产生的泥浆水、施工机械及车辆的冲洗水、施工人员的生活污水、下雨时冲刷覆土、建筑泥浆、垃圾、弃土等产生的地表径流等。（四）环境保护的主要措施1、前期研究和规划设计阶段已考虑的环保措施对项目绿化工程进行了研究2、施工期环境保护对策措施声环境为了减少施工对周围的居民的影响，工程在距民舍200米的区域内不允许在晚上十一时至次日上午六时内施工，同时应在施工设备和方法中加以考虑，尽量采用低噪声机械。如必须采取夜间作业时，应取得环保主管部门同意，并公示周公众；采用低噪声施工机械和低噪声施工方式、合理选择运输路线；封闭施工场地，在施工区域周边设置固定式硬质围栏；加强施工期管理，防止因运输车辆超载、超速、鸣笛以及野蛮施工等带来的人为噪声污染。水环境施工人员生活污水，应考虑利用周边卫生设施，将污水纳入周边污水管网；对于施工机械设备冲洗、施工车辆冲洗废水和地面开挖、水泥铺设等施工活动产生等泥浆水要求在施工现场设置若干不同规模的简易沉淀池。振动环境选用低振动施工机械和施工方式。环境空气施工使用商品混凝土和预拌砂浆；施工前制定扬尘污染防治方案，采取措施防止对散装物料在装卸、使用、运输、转运和临时存放等过程中的扬尘污染。固体废弃物施工单位应按照弃土处理计划，及时运走弃土，采用加盖型运输车辆并在装运的过程中不要超载，装土车沿途避免洒落，车辆驶出工地前应将轮子的混土去除干净，防止沿程弃土满地，施工现场设置车辆冲洗设施以及配套的排水、泥浆沉淀设施；同时施工应对工地门前的道路环境实行保洁制度，一旦有弃土、建材撒落应及时清扫。建设单位及施工单位应与当地环卫部门联关，及时清理施工现场的生活废弃物；工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境的卫生质量。倡导文明施工要求施工单位尽可能减少在施工过程中对周围居民、工厂、学校的影响，提倡文明施工，做到“爱民工程”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调解决施工中对环境影响问题。3、营运期环境保护对策措施（1）声环境工程全线实施绿化工程。道路两侧新建建筑应安排在距道路红线35米之外，并应自行实施建筑物隔声措施。（2）水环境项目建设完工后，雨水进入建成后的雨水管道。（3）环境空气本项目为住宅建设项目，随着人员入住，应加强管理，不准向室外直接排放油烟。（4）绿化美化道路绿化应选择适合吸尘、吸音较好的本地植物。104结论及建议（一）结论本项目符合县城市总体规划，符合国家和省、市的环境法律法规，在采取本可行研究报告和项目建设方案提出的环保措施后，项目对环境的影响可以满足相应环保标准或控制要求，从环境保护的角度考虑，项目建设是可行的。（二）建议建议在本项目可行性研究报告的同时，深入研究本项目的环境影响，并交由专业环保设计单位编制独立完整的建设项目环境影响报告书（或报告表），对本建设项目对环境可能造成影响进行深入分析论证，并提交有关部门审批。第十一章建设投资估算及资金筹措111资金概算依据1111估算原则1、投资估算适度从紧，但不遗漏，不搞“钓鱼工程”。2、功能齐全，与周边建筑物及配套设施相互协调，满足使用年限的需求。1112估算依据根据国家发改委、建设部建设项目评价方法与参数第三版对可研究报告编制要求，按照项目业主单位提供的规化范围中工程规模和内容，结合工程现有的实际情况编制投资估算。该投资估算采用2011年浙江省建筑工程工程量清单单价规范，2009年浙江省建设工程工程量清单计价定额及配套文件。材料价格采用2011年月浙江省工程造价信息中的杭州市材料价格进行估算。项目建设用地费用包括土地征用费用、土地补偿费用、土地收购费用、农转非社会保障费用、拆迁补偿费用及其他相关费用。该部分投资估算依据县国土资源局和项目业主单位提供的相关数据进行估算。与项目建设相关费用的取费建设单位管理费用按财政部基本建设财务管理规定（财建【2002】394号）计取；工程前期咨询费按杭州市物价局规定计取；环境影响咨询评估费按国家发展计划委员会文件计价格【2002】125号计取；工程勘察设计费工程勘察设计收费管理规定计价格【2002】10号计取；施工图审查费按勘察设计费10计取；工程招标代理费用按国家发改委招标代理服务收费管理暂行办法（计价格【2002】1980号）计取；工程量清单及控制价编制费用按工程造价咨询服务收费标准规定计算；工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定（发改价格【2007】270号）计取。预备费按建安工程费用的78计取。1113投资估算本项目建设投资约800万元，其中第一部分工程费用万元，占总投资的，第二部分工程其他费用万元，占总投资的，第三部分预备费万元，占总投资的万元。详见项目投资估算费用明细见表111序号项目名称建设规模单位指标投资金额万元占总投资比例1工程费用434659819311场地平整工程606779200元/M900017012建筑工程3508846614121土建工程1714421500元/