农贸综合市场项目可行性研究报告

巷农贸综合市场项目可行性研究报告目录第一章项目总论111项目概述1111项目名称1112项目地址1113项目性质1114建设周期112项目承办单位113项目可行性研究报告编制单位214项目可行性研究报告编制依据215项目建设内容及规模316项目总投资及资金来源317项目经济效益和社会效益318项目可行性研究结论及建议3181研究结论3182项目建议4第二章项目建设背景及必要性521项目建设背景分析5211行业国家产业规划及政策背景5212市发展背景622项目建设必要性分析6221项目建设是推动市城西区城市化建设的需要6222项目建设是加快农产品流通体系建设的需要7223加快市城西区第三产业发展的需要7224促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要7225提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要8226有效改善市城西区就业环境，增加社会就业的需要8第三章需求分析与建设规模931项目需求分析932项目建设规模10321依据性文件10322建设内容及范围10323项目建设规模10第四章项目建设条件及厂址选择1141选址原则1142项目建设选址1143项目属地条件12431区域位置条件12432经济发展条件13433市政交通条件13434地区气候条件1444项目选址配套条件14441供水条件14442供电条件15443通信条件15444排水条件15第五章项目建设方案1651建设原则及标准16511建设原则16521建设标准1752建筑工程方案18521设计依据18522平面设计18523立面设计19524档口工程19525主要工程经济指标2153配套工程方案22531给排水22532灯光23533通风23534附属设施2354管理服务设施设备24541办公设施24542服务设施24544检测设施24第六章节能节水与环境保护2561项目节能降耗方案25611项目资源利用及能耗分析25612项目节能方案分析2562项目环境保护方案28621概况28622法律法规28623环境影响分析评价29624环境影响评价结论33第七章劳动保护、安全卫生、消防3571劳动安全35711劳动安全执行标准规范35712劳动安全保护措施3572职业卫生36721卫生防护措施36722有关管理设施3673消防建设方案37第八章企业组织和劳动定员3981企业组织及工作制度39811组织机构39812工作制度3982劳动力定员及来源3983人员培训39第九章项目实施进度安排4191项目实施周期4192项目实施进度41第十章投资估算与资金筹措42101项目投资估算421011投资估算范围421012编制依据421013基础数据421014估算编制方法431015投资估算44102项目资金筹措45第十一章财务分析46111项目测算参考依据461111项目测算参考依据461112项目测算基本设定46112项目收入测算47113项目财务测算471131项目直接成本471132工资及福利费用471133折旧及摊销费用481134财务费用481135项目总成本费用估算48114项目税金估算48115项目损益及利润分配48116项目财务指标汇总48第十二章项目不确定性分析51121盈亏平衡分析51122敏感性分析51第十三章社会效益分析54131社会效益54132经济效益54第十四章可行性研究结论及建议56141研究结论56142项目建议56附表1附表1项目总投资使用计划与资金筹措表1附表2资金来源与运用表3附表3总成本费用估算表生产要素法5附表4固定资产折旧表7附表5无形资产及其他资产摊销表9附表6利润与利润分配表11附表8营业收入、增值税及附加估算13附表9项目投资现金流量表14附表10项目资本金现金流量表16附表11财务计划现金流量表18附表12资产负债表21第一章项目总论11项目概述111项目名称项目名称农贸综合市场项目。112项目地址项目地址城西区巷6号一号楼负一楼。113项目性质项目性质新建。114建设周期建设周期2个月。12项目承办单位公司名称商业管理有限公司公司地址市城西区巷6号1号楼地下第一层注册资本100万元人民币公司法人注册时间2016年8月18日企业类型有限责任公司（自然人独资）经营范围市场管理、房屋租赁、物业管理、食品包装设计（上述经营范围依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）13项目可行性研究报告编制单位安徽省四维环境工程有限公司。14项目可行性研究报告编制依据1国家产业结构指导目录（2011年）（2013修订版）；2建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3投资项目可行性研究指南，国家发展与改革委员会2002年；4农产品批发市场建设与管理指南农市发200410号；5全国农产品市场体系发展规划6农牧产品类批发市场等级评估指标及评估分值；7农贸市场管理技术规范（GBT217202008）；8农贸市场建设标准；9农贸市场建设项目验收规范；10青海省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；11市城市总体规划（20012020年）（2015年修订）；12市农贸市场管理办法（市人民政府令第87号）；13市农贸市场建设标准（宁政200897号）；14建设部颁布的现行建筑工程设计规范；15可行性研究报告编制委托书；16建设单位提供的基础资料；17相关法律、法规、政策、标准。15项目建设内容及规模本项目将以租赁方式建设城西区巷农贸综合市场项目。该项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。16项目总投资及资金来源本项目总投资为100000万元，全部为发起单位自筹。17项目经济效益和社会效益本项目将解决就业人口200余人，服务周边居民10万人以上，方便周围3公里范围内的居民生活，有效的解决了市民“买菜难”的问题，为市民提供了一处购物休闲的好去处。18项目可行性研究结论及建议181研究结论本报告结合建设内容，论述了项目背景及必要性、项目区域现状和规划、需求分析和政策保障、建设内容与规模、建设方案、节能、工程进度和项目管理、建设项目招投标、环境影响及评价、投资估算及资金筹措、社会效益综合评价等。经过研究，本项目在产业政策、农贸市场需求、交通条件、建设条件、工程技术、工程建设、环境卫生、劳动安全、投资及财务经济效益方面均具有较高的可行性。182项目建议1建议项目实施单位高度重视该项目，安排专人负责，确保项目顺利按时进行。2建议项目实施单位充分进行市场调研，做好施工单位招标、设备选购等工作，确保设备的先进性和适用性。3项目在实施过程中，要加强运营管理，降低经营风险。4建议项目实施单位积极落实建设资金，以保证项目的顺利实施。工程施工中抓好招投标制和监理制，确保工期、质量、投资控制，为项目的顺利实施打好基础。5建议政府有关部门在资金、政策等方面支持项目建设，确保项目早日实施。第二章项目建设背景及必要性21项目建设背景分析211行业国家产业规划及政策背景2015年8月3日，商务部等10部门联合发布全国农产品市场体系发展规划。规划明确指出，到2020年，初步建立起以产地集配中心和田头市场为源头，以农产品批发市场为中心，以农产品零售市场为基础，以高效规范的电子商务等新型市场为重要补充，有形和无形结合、线上和线下融合、产地和销地匹配，统一开放、竞争有序、布局合理、制度完备、高效畅通、安全规范的中国特色农产品市场体系。2015年12月31日,中共中央、国务院发布实施了关于落实发展新理念加快农业现代化实现全面小康目标的若干意见，并进一步完善农业补贴政策，加大农业发展支持力度，促进农业现代化发展。在文件中，中央明确指出加强农产品流通设施和市场建设。健全统一开放、布局合理、竞争有序的现代农产品市场体系，在搞活流通中促进农民增收。加快农产品批发市场升级改造，完善流通骨干网络，加强粮食等重要农产品仓储物流设施建设。完善跨区域农产品冷链物流体系，开展冷链标准化示范，实施特色农产品产区预冷工程,推动公益性农产品市场建设,支持农产品营销公共服务平台建设,开展降低农产品物流成本行动。从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品集配中心、农产品批发市场、农贸市场等将面临一个全新的转型和发展的机会。212市发展背景近年来，随着市开发建设的逐步加快，社区数量的增多和居民规模的扩大，辖区落后的商业配套设施明显不能适应光大市民的生活需求，为迎合市场需求，少数经营户违章设摊、占道经营、造成交通堵塞等等问题，但市民的“买菜难”的问题始终存在，市民反应强烈。为满足市民生活、生产需求、规范罗东摊贩经营、落实市容管理长效机制，走出摊点整治易反弹的怪圈，按照疏通结合、服务民生的思路及布局合理、容量充足、实施完善、交通便捷、环境优良、便于实施的原则，综合考虑人口数量、服务半径市场辐射范围等因素，商业管理有限公司拟在城西区巷6号负一楼建设农贸市场一处。22项目建设必要性分析221项目建设是推动市城西区城市化建设的需要由于城西区地理位置优越，几年来经济发展水平超过全国平均水平，城区不断地扩展，市区人口也在不断增加，并且外来人口的增加数量较快，人口数量、结构及分布有了较大的变化，原有的蔬菜店面、松散的摊点、传统“大集”布局与现实需求的矛盾日益突出，需要进行全区的整体规划和布局。本项目将在城西区建设现代化的农贸市场，符合城西区的整体规划和布局，对推动城西区的城市化建设有着重要的影响力。222项目建设是加快农产品流通体系建设的需要加快农产品流通体系建设、积极推动农产品进城是我国农业工作的战略决策之一。自2004年开始，中央已经连续12年出台指导“三农”工作的一号文件，这表明中央、国务院把“三农”工作放在重中之重的坚定决心。在城西区巷建设农贸市场是城西区农产品流通体系建设的重要环节，对提高农产品流通速度和增加农产品附加值具有重要作用。223加快市城西区第三产业发展的需要本项目的建设是城西区加快第三产业发展的契机。城西区巷农贸市场建成启用后，将使城西区巷地区成为区域商流、物流、资金流及通信信息中心，从而带动与其相关的餐饮、公交、邮电以及经商所必须的仓储、运输等第三产业的快速发展，逐渐提高其在一、二、三产业中的比重，使城西区的经济结构更趋于合理。224促进税收大幅增长，成为税收新的增长点的需要原先松散的菜市场、蔬菜店铺、路边摊点、地方集市由众多的个体经营户经营，流动性很大，在税收上实行逐户定额征收，征管难度相当大，税收流失十分普遍，甚至出现“有市无税”的现象。而建设现代化的农贸市场，可以使得税务部门征收税款能够更加规范有序，征管模式由过去的定额征收逐步过渡为查账征收，使本项目的建设运营成为税收新的增长点。225提高食品的安全，有效治理“餐桌污染”的需要以现代化的农贸市场逐步取代松散的地方性集市、流动摊位，使农贸市场公司化经营，由企业规范管理、统一合理配置资源，企业法人接受政府、社会和消费者的监督，承担法律责任。目前，投入经营的农贸市场中，明码标价和童叟无欺等诚信制度得到了有效推广。同时，现代化的农贸市场对农副产品的质量、安全提出了更高的要求，现代化的农贸市场对农副产品的安全性必须进行严格的检测和把关，从而解决了集贸市场目前存在的蔬菜有残留农药、猪肉有“瘦肉精”、水产品浸泡福尔马林等食品安全及食品质量问题，有效保证了蔬菜副食品卫生质量。此外，以往农产品集市、流动摊位等仅仅限于“卖商品”，而现代化的农贸市场实行“卖商品服务”，人性化服务正越来越受到农贸市场经营者的重视。同时也有利于专项检查和打假活动的开展，使假冒伪劣产品难以进入市场。226有效改善市城西区就业环境，增加社会就业的需要本项目的建设及运营，将成为市城西区的重要生活配套之一，可以有效改善市城西区的生活环境。同时，本项目的建设及运营将需要大量的经营管理人员、采购人员、销售人员、物流人员等，同时，农贸市场的建设运营还可间接的大量增加生鲜农副产品清洗、包装、仓储、加工、运输等行业的从业人员，可以有效改善城西区就业环境，增加社会就业，社会效益明显。第三章需求分析与建设规模31项目需求分析本项目位于市城西区巷6号，辐射范围东至宁贵高速、南至昆仑西路、北至湟水河、西至海湖路，涉及周边的虎台街道、胜利路街道、古城台街道等，覆盖周围15平方公里，涉及人口近10万人。目前，本项目辐射范围内有大通丰源蔬菜直销店、小蔚水果蔬菜店、绿田公司菜蓝子惠民蔬菜水果便利店、诚信精品水果蔬菜等个体蔬菜店、瓜果店等，同时还存在一些路边摊点、流动摊点，缺乏管理，交通拥挤，甚至占道经营，即使个体工商户蔬菜瓜果店面也存在设施不配套、卫生条件差、蔬菜瓜果质量监控缺失等诸多问题。项目所在地及周边街道，目前称得上星级市场的没有一家，而巷一带目前无规范农贸市场。为彻底改善和提升城西区农贸市场面貌，满足群众的生产经营和消费需求，商业管理有限公司通过详细的市场调研，拟在城西区巷6号1号楼负1楼通过租赁的形式，建设一个综合性的农贸市场，总面积为3100平方米，符合市城市总体规划及农贸市场建设标准。同时，本项目的建设运营，将间接带动就业人口200多人，为下岗工人再就业提供一个平台。在巷农贸市场开始建设后，可通过各种宣传手段，向全市招商，为生产者提供营销窗口，扩大市场的知名度。解决了项目所在地周边街道的沿街摆摊的现象，还清洁宽阔的道路，解决交通阻塞现象，对城市管理的规范化，起到积极作用。32项目建设规模321依据性文件（1）根据国家及市现行有关建筑规划法规、规范及规定。（2）巷农贸市场可行性报告编制委托书。（3）建设单位提供的总平图规划图及提出的设计要求。322建设内容及范围本项目将以租赁方式建设城西区巷农贸综合市场项目，主要建设内容包括农贸摊位、水电配套工程、办公场所改造等。323项目建设规模项目将按照市场要求建设40个摊位，包括蔬菜、水果、水产、畜牧类、熟食类、面点调料类、土特产、日用百货、小吃共计20个类别，市场总面积为3100平方米。第四章项目建设条件及厂址选择41选址原则本项目选址遵循以下原则农贸市场建设选址必须符合市城市总体规划和农贸市场专项规划的要求。具体的建设地点宜结合居住区服务中心，选在交通方便的相对独立地段。其通道出口距城市干道交叉路口红线转弯起点处不应小于70米。农贸市场的建设地点附近应具有满足农贸市场使用的电源、给排水和交通条件。新建居民小区农贸市场宜单独建设、不宜与住宅建筑连体开发，可结合商业、娱乐设施整体开发。当与其他建筑连建时，应处理好同整体建筑物的关系，满足市场使用功能的同时满足相关规范及标准。农贸市场的建设规模，新区不得小于2000平方米，旧城区不得小于1000平方米，并根据规划部门的要求确定适宜的建筑形式，核定规模类别，满足市民日常生活的需求。42项目建设选址本项目位于市城西区虎台街道巷6号一号楼负一楼。本项目所在地城西区位于市西部，总面积569平方公里，总人口2527万（人口未含海湖新区），全区辖1镇7个街道办事处，设12个行政村27个社区，是一个以科研、教育、文化、通讯为中心，集金融、商贸和旅游为一体的新型城区。辖区以汉族为主，区内共有汉、回、藏、土、蒙等34个民族。经过多年的努力奋斗，城西区已经成为全市4区3县中教育、科研、文化、金融、商贸、旅游等较为发达的新兴城区，有着科教领先、商贸发达、基础完善、环境优美、人文氛围浓厚和行政事业单位集中的区位比较优势。围绕建设现代服务业核心区、行政科研办公区和环境最佳居住区的目标定位，全力打造“全省高端现代服务业发展核心区”。43项目属地条件431区域位置条件市城西区位于青海省东北部，青藏高原东部，地处在湟水及三条支流的交汇处。呈东西向条带状，地势西南高、东北低。四周群山怀抱，南有南山、北有北山，地理坐标东经10177、北纬3662。432经济发展条件2015年，城西区完成地区生产总值2361亿元，增长108，地方公共财政预算收入突破14亿元，增长182。居民收入不断提高，城镇居民人均可支配收入增长101，农村居民人均可支配收入增长91。完成固定资产投资858亿元，增长221，实现客商到位资金402亿元，社会消费品零售总额增长115。接待游客319万人次，实现旅游收入403亿元，三产增加值首次突破两百亿元大关，占GDP比重达90。433市政交通条件1公路以市城西区为中心辐射青海省的交通网络已形成。公路汇总类别公路名称京藏高速公路兰西高速公路平西高速公路西湟一级公路公路湟倒一级公路西塔高速公路宁大高速公路过境高速公路国道109国道214国道227国道315国道2铁路铁道线路兰青铁路、青藏铁路、兰新