商住小区二期建设申请报告

第一章总论311项目概况312建设单位基本情况513可行性研究报告编制依据614可行性研究报告研究范围615研究结论及建议6第二章住宅市场分析与营销战略821全国房地产市场运行状况822项目区域房地产状况1323“精品住宅”的市场需求及发展1424营销战略17第三章项目选址及建设条件2031项目选址2032建设条件2033土地征用情况23第四章建设规模及建筑设计2341建设规模2342建筑设计24第五章防震抗震2851设计依据2852抗震标准2953防震措施29第六章公用辅助工程3061给排水设计3062强弱电设计3163电梯安装3364暖通设计3465防雷设计3566消防35第七章节能3771设计依据3772设计原则3873资源利用分析3874节能措施38第八章环境保护与水土保持4081编制依据4082主要污染源分析4083环境保护措施4184水土保持措施43第九章劳动保护与安全卫生4491设计依据4492劳动保护措施4493安全生产4494卫生46第十章组织管理、招标及实施进度47101项目组织管理47102招标管理47103工程实施进度49104项目物业管理办法51第十一章投资估算与资金筹措52111投资估算52112资金筹措54第十二章财务效益分析55121商住房销售价格55122销售收入预测55123盈利能力分析55124财务评估结论56第十三章社会影响分析56131社会影响分析56132项目与所在地互适性分析57133社会风险分析57124社会评价结论58141市场风险分析58142经营管理风险分析59143财务风险分析60第十五章结论和建议61151可行性的研究结论61152主要建议61第一章总论11项目概况111项目名称XXXX新城商住小区二期建设项目112建设性质新建113拟建地点XX县XX大道111号114建设单位湖北XX县XX房地产开发有限公司，法人代表XXX。115主要经济技术指标拟建商住楼二栋，其主要经济技术指标如下（1）项目规划用地面积5137，建筑占地面积2010，建筑面积157904，其中商业建筑面积29744，住宅建筑面积12816）。（2）居住户数110户。（3）建筑高度54M。（4）建筑密度68；容积率52；绿地率31。116建设工期1年半（18个月）117项目总投资及融资方案1171项目总投资项目建设总投资2280万元，其中项目建设成本207338万元、项目开发费用20557万元。1172融资方案本项目建设资金由两部分组成（1）业主自筹1080万元；（2）申请银行贷款1200万元。118主要经济效益指标1项目总收入483512万元11销售收入483512万元2项目总成本428383万元21房地产开发总成本227895万元211项目建设成本207338万元212项目开发费用20557万元22经营税金及附加54877万元23土地增值税78856万元24所得税66755万元3利润总额121883万元4税后利润55128万元5账务内部收益率1126所得税后投资回收期32年12建设单位基本情况湖北XX县XX房地产开发有限公司成立于2008年，法定代表人熊家喜，属股份制企业由四个股东组成，其中，熊家喜占80，XX县成坤房地产开发有限公司10，张斌5，夏国成5，熊家喜任董事长。办公地址XX县容美镇XX大道111号。业务范围房地产开发、旅游景区开发、汽车维修、建材经营。公司实力该公司资力雄厚、机械设备齐全、人才素质较高、综合实力领先、有完整质量保证体系的经济实体。公司现有注册资金1000万元；公司下设办公室、投资咨询部、工程项目部、财务部、资料统计部。公司现有高级工程师1人、工程师3人、高级经济师1人、经济师2人、统计师2人、助理工程师2人、会计师2人和专业技术人员等15人。公司不断开拓、求实、创新、始终坚持“诚信原则、客户至上、铸造精品、回报社会、没有最好、只有更好、与时倶进”，迎接挑战，不断发展。13可行性研究报告编制依据国家发展计划委员会办公厅关于出版投资项目可行性研究报告编制指南（试用版）的通知（计办投资200215号）；建设项目经济评价方法与参数（第三版）；建设部房地产开发项目经济评价方法；XX县发展和改革局关于XX新城商住小区建设项目核准内容的确认意见14可行性研究报告研究范围可行性研究的主要目的是从政策、规划、需求、环境、技术、经济、投资、效益、风险等诸方面深入进行项目可行性研究的分析论证和评价。根据XX新城二期商住楼建设项目规划方案，本项目可行性研究阶段分析论证和评价的重点是项目建设的背景，住宅市场分析及营销战略，建设条件，建设规模及方案设计，投资估算与资金筹措，效益评价等。在此基础上形成拟建项目在经济、技术、环境保护、资源节约与利用等方面是否可行的意见。15研究结论及建议本项目属房地产商住开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地及项目建设规划手续已基本办理齐全，建设方案合理，建设规模适度，建设资金来源可靠，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX县已有部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅。根据对XX县住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用合理，有明显的社会效益。从目前房地产市场分析，商品住宅结构性的矛盾还很突出，建议在下一步施工图设计时，对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。第二章住宅市场分析与营销战略21全国房地产市场运行状况2112008年房地产市场运行状况2008年房地产市场全年维持衰退态势。此轮房地产市场调整始于2007年第4季度，由珠三角区域逐步向全国范围蔓延，是各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机影响的结果。经过1年的调整期，当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自8月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2009年房地产市场发展的不利因素是宏观经济仍会继续下行和部分政策的不利影响，有利因素则是各种优惠措施的出台，在3季度宏观经济出现回暖的预期下，预计下半年房价将会止跌企稳。2008年房地产市场运行状况呈现以下四个特征（1）房屋交易量持续下降2008年，商品房销售面积持续下降，下降幅度逐月增加。111月，商品房销售面积4914838万平方米，同比减少183，增幅减少488个百分点。其中，现房销售面积为1371696万平方米，同比减少194；期房销售面积为3543142万平方米，同比减少179。商品房销售面积降幅逐月增加，由12月份的42降为111月份的183。四十个重点城市中，有四分之一的城市商品房销售面积同比下降40以上，下降程度较高的城市包括宁波、北京、福州、石家庄、郑州、深圳、上海等。同时，商品房空置面积较快增加。2008年5月，商品房空置面积结束自2007年下半年以来的负增长局面，11月底，商品房空置面积为1359993万平方米，同比增加153；其中，商品住宅空置面积为同比增加229，增幅比3月底增加335个百分点。（2）房地产开发投资意愿下降受需求市场低迷的影响，房地产开发投资意愿的下降从2008年2季度就开始显现，4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期，6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。2008年110月房地产开发企业购置土地面积为2959642万平方米，同比减少56，增幅比去年同期减少225个百分点；房地产开发企业完成开发土地面积1934391万平方米，同比减少25。2008年，商品房新开工面积增幅出现较大幅度下降，施工面积增幅和竣工面积增幅均低于去年同期。111月，商品房新开工面积为8428951万平方米，同比增长54，增幅比去年同期减少175个百分点；商品房施工面积为25493614万平方米，同比增长177，增幅比去年同期减少53个百分点；商品房竣工面积为3508423万平方米，同比增长61，增幅比去年同期减少24个百分点。（3）房价出现近10年来首次下降各类型房屋销售价格涨幅逐步回落，8月份70大中城市房价出现近10年来首次下跌，跌幅逐月加大，房价下降城市的数量逐步增多。2008年，70大中城市房屋销售价格同比上涨647，涨幅比2006年下降11个百分点。其中，新建商品住房和二手住房分别同比上涨707和62。从环比来看，2008年70大中城市房屋销售价格下降03，其中新建商品住房和二手住房分别下降07和02，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌12。12月份，70大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中，1季度供给增长增加，需求增长减缓，房价环比涨幅回落，但受翘尾因素影响，房价同比涨幅仍保持较高幅度；2季度开发景气开始下降，需求继续下降，房价涨幅继续下降，部分城市房价出现下跌；3季度购房意愿继续低迷，开发投资意愿持续降低，房价出现首次下跌；4季度房价下跌幅度继续加大。14各季度70大中城市房价变化分别为环比上涨08、环比上涨03、环比下降01和环比下降13。（4）加大住房保障建设2008年，商品住宅投资中，别墅高档公寓投资比重下降，经济适用房投资比重与去年同期基本持平。111月，别墅高档公寓投资额为172004亿元，在商品住宅投资中的比重为65，下降09个百分点；经济适用房投资额为81937亿元，同比增加182。2008年，除去经济适用房投资增加外，廉租房建设也大大加快。年初，中央财政安排投入资金68亿元，比去年增加17亿元。下半年，加快保障性住房建设，成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中，住房保障建设获得了一定份额，12月份，国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划，用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造，以及扩大农村危房改造试点等。2122009年19月全国房地产市场运行情况（1）房地产开发完成情况前三季度，全国完成房地产开发投资25050亿元，同比增长177，增幅比18月提高30个百分点，比去年同期回落88个百分点。其中，商品住宅完成投资17582亿元，同比增长134，比18月提高25个百分点，比去年同期回落153个百分点，占房地产开发投资的比重为702。前三季度，全国房地产开发企业房屋施工面积2775亿平方米，同比增长154，增幅比18月提高19个百分点；房屋新开工面积732亿平方米，同比下降04，降幅比18月缩小55个百分点；房屋竣工面积334亿平方米，同比增长247，增幅比18月下降04个百分点。其中，住宅竣工面积277亿平方米，增长267，比18月下降01个百分点。前三季度，全国房地产开发企业完成土地购置面积21451万平方米，同比下降221；完成土地开发面积16706万平方米，同比下降66。（2）商品房销售情况前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长448。其中，商品住宅销售面积增长464；办公楼销售面积增长235；商业营业用房销售面积增长306。前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长734。其中，商品住宅销售额增长782，办公楼和商业营业用房销售额分别增长371和492。（3）房地产开发企业资金来源情况前三季度，房地产开发企业本年资金来源38991亿元，同比增长388。其中，国内贷款8190亿元，增长472；利用外资359亿元，下降262；企业自筹资金12787亿元，增长145；其他资金17654亿元，增长624。在其他资金中，定金及预收款10269亿元，增长520；个人按揭贷款5345亿元，增长1077。（4）70个大中城市房屋销售价格指数9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨28，涨幅比8月份扩大08个百分点；环比上涨07，涨幅比8月份缩小02个百分点。新建住宅销售价格同比上涨27，涨幅比8月份扩大12个百分点；环比上涨08，涨幅比8月份缩小03个百分点。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨06；商品住宅销售价格上涨30，其中普通商品住宅销售价格上涨37，高档住宅销售价格上涨05。与上月相比，经济适用房销售价格上涨02；商品住宅销售价格上涨09，其中普通商品住宅销售价格上涨10，高档住宅销售价格上涨06。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨49，环比上涨10。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有58个，其中涨幅最大的5个城市是金华87、宁波75、锦州74、广州73、银川73；价格下降的城市有11个，其中降幅最大的5个城市是徐州下降44、唐山下降24、石家庄下降22、桂林下降18、丹东下降15。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有66个，其中涨幅最大的5个城市是温州56、湛江21、杭州20、济宁19、银川17；价格下降的城市有2个，其中吉林下降20、三亚下降04。二手住宅销售价格同比上涨38，涨幅比8月份扩大02个百分点；环比上涨05，涨幅比8月份缩小01个百分点。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有50个，其中涨幅最大的5个城市是深圳166、温州112、杭州100、金华89、洛阳73；价格下降的城市有20个，其中降幅最大的5个城市是石家庄下降72、吉林下降56、唐山下降50、岳阳下降45、呼和浩特下降34。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有60个，其中涨幅最大的5个城市是济宁34、遵义22、郑州21、温州19、杭州18；价格下降的城市有2个，其中包头下降03、石家庄微降01。新建非住宅销售价格同比上涨19，涨幅比8月份扩大03个百分点；环比上涨02，涨幅比8月份缩小03个百分点。与上年同月相比，办公楼销售价格上涨42，商业营业用房销售价格上涨03，其他用房销售价格上涨06。与上月相比，办公楼销售价格上涨03，商业营业用房销售价格上涨02，其他用房销售价格下降01。三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨19，其中，新建住宅销售价格上涨15，二手住宅销售价格上涨35；房屋租赁价格同比下降05；物业管理价格同比上涨03；土地交易价格同比上涨47。（5）全国房地产开发景气指数9月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为10108，比8月份提高100点。从分类指数看房地产开发投资分类指数为10001，比8月份提高226点；本年资金来源分类指数为10775，比8月份提高193点；土地开发面积分类指数为9393，比8月份提高068点；商品房空置面积分类指数为9032，比8月份提高101点；房屋施工面积分类指数为9906，比8月份提高411点。22项目区域房地产状况2008年，随着中国银根紧缩等宏观调控政策的出台，房地产投资高速增势得到了有效控制。XX县全年房地产开发投资完成7860万元，比上年下降205，各类商品房施工面积56万平方米,比去年增长1,全年商品房销售面积08万平方米，比去年减少07万平方米,商品房销售额6160万元比去年减少8830万元。商品住宅销售量为180套，比2007年减少120套。2009年恩施州房地产开发投资548亿元，同比下降161。2009年以来商品房销售一扫2008年下半年的下滑颓势，住房刚性需求群体逐渐打破等待观望的局面，积极出手入市，托高商品房价格。上半年全州商品房销售面积283万平方米，同比增加553万平方米，增长243。其中住宅销售面积265万平方米，增加64万平方米，增长320。商品房销售额627亿元，增长328，销售均价2215元/平方米，同比增加137元/平方米，上涨66。其中住宅销售额533亿元，增长712，销售均价2011元/平方米，同比增加463元/平方米，上涨299，比2009年一季度增加126元/平方米，上涨67。商品房销售火爆导致2009年以来XX县各金融机构的个人住房消费按揭贷款大幅增加。据州银监局统计资料显示，15月全州个人住房消费贷款比年初净增加206亿元，净增长957，比上年同期多增105亿元，个人住房消费贷款净增额占个人消费贷款净增总额的956。23“精品住宅”的市场需求及发展“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区的呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着XX县城市居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据XX县城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。“精品住宅”的表现为231住宅市场趋向细分化福利分房制度的结束，个人购房已成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启动与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，XX县住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高，售价合理，刚刚推出就卖掉60以上，销售火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化。对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。232商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现已成必然。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、建筑节能、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在XX县房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有（1）先富者的市场潜力。XX县改革开放30年来，经济快速发展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占3左右，最近两年，富裕家庭这一比例又有提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。XX县XX大道，区内人口密度大，聚集了众多先富起来的人士，下一步商品房的更新换代，加上二、三级市场的放开，将为商品房交易提供方便，并有可能使先富者对高档次的品牌商品住宅的潜在需求转化为现实需求。（2）商业消费潜力。水电、茶叶、矿产、林业一直是XX县经济发展重点。私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。XX新城商住楼环境优美、档次较高，无论是销售或出租都有较大的市场潜力。（3）项目区位市场潜力。XXXX新城商住楼建设项目位于城市主干道附近，环境得天独厚，是开发高品质的精品商住小区不可多得的地段，加上开发建设条件优越，开发品牌商住楼具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。233户内智能科技的运用成为住宅市场的亮点户内智能科技的运用是目前住宅开发的重大课题，它包含新型居室建筑材料的运用以及居室内部智能化设施的安排，智能住宅的优势不仅在于其高科技和高智能使业主保持与时代同步，更在于其高附加值性一套性能良好、可更新换代的住宅智能系统会随着未来科技的发展不断增加新内容，使住宅本身的科技含量也不断更新。这方面的意义远超过普通的实体建材所能实现的价值，提高了住宅的档次、品牌和价值。234消费者对住宅质量和物业管理的关注消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。235住宅开发及开发商向规模化发展前几年，XX县城市住宅开发数量及规模偏小。目前XX县已有各类资质的房地产开发企业10多个，除湖南宝庆房地产开发有限公司、成坤、天福、德盛等公司外，大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从XX县最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌入XX，并占市场主导地位。236住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着XX县城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费已逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，XX县居民购房除直接居住或自用外，有近15是用于投资保值、增值或出租，这与XX县市民近几年生活水平很快提高不无关系。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由51上升到12左右。个人购房的比例将超过50，并保持逐步上升的势头。从以上分析可以看出，“容美广场”、“梅园小区”、“银坤花园”、“东街小区”等的成功开发，预示着未来商品房的升级换代，由低档走向高档，高品质开发已成为新趋势，XX新城二期商住楼项目市场定位在中高档住宅，是有其市场需求依据的。24营销战略根据上述分析和本项目市场定位，制定以下营销战略241确定项目整体形象XX新城商住小区建设项目位于XX大道，地处城市主干道附近，地段位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和居住生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该小区商住一体的主体形象，营造现代精品商住楼。242“卖点”分析（1）XX新城商住小区环境得天独厚，区内人口众多，商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托该区域一流的社区环境，项目开发建设具有无可比拟的区位优势。（2）开发商重视住宅多样化户型和房屋外观的设计，有适合多种群体需求的不同户型。（3）54米的建筑高度不仅能带给公众较强的视觉冲击力，也使商住楼住户对周边繁华的县城新景象一览无余。（4）配套设施能提供全面、综合的配套服务，注重消费者生活居住多方面的需求与沟通。（5）物业管理服务周到完善，高质量、高水平。（6）小区住宅设计引入“智能化”的概念，使住宅小区按“精品化”的标准档次规划设计和经营管理。此外，小区“卖点”还有消费者最为关心的价格、地段、开发商信誉以及市场定位等。243营销推广策略高素质的物业开发，除了高水平的规划、设计外，还需要有一套行之有效的市场营销策略和手段，高标准地经营和管理，以确保项目有市场销路，开发商有合理的收益。根据本项目市场定位和开发特点，拟采用以下营销推广策略（1）广告宣传策略针对确定的目标群体，按计划、分阶段，系统地对楼盘的整体形象和“卖点”集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部、工地现场、报纸、电视台、新闻发布会、各种宣传资料、户外及路牌广告等，具体宜采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。（2）促销策略1）促销的阶段性策略。一般按以下阶段促销销售准备阶段；首次公开展销和跟进销售阶段；二次公开展销及跟进销售阶段；三次公开展销及跟进销售阶段；扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段，制定不同的销售策略。2）销售对象及销售时机。本项目销售对象主要是拟更新换代商品房的消费者；收入较高或中、高收入的消费者；其他消费者。最佳销售时机根据广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。3）促销手段。拟采用多种促销手段，包括广告宣传；内部认购；人员直销；举办展销会；集团认购；有针对性销售对象的举办展销会；灵活多样的付款方式；工程质量、进度及完善的小区物业管理承诺；售楼现场样板房促销；其他促销手段。244定价策略（1）价格定位1）根据XX县目前房地产屋源交易信息，从XX县2009年110月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在14001800元之间，XX新城二期定位1600元/。非住宅售价每平方米在600010000元之间。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异。2）XX新城商住小区销售价拟定一层商业店面4000元平方米。（2）价格优惠策略拟采用以下策略付款方式优惠；集团购买优惠；选择购买优惠；特殊消费对象优惠；其他优惠措施。（3）价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠价；限期销售优惠浮动价；正常销售期段浮动价；其他浮动措施。（4）定价方式主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。第三章项目选址及建设条件31项目选址XX新城商住小区建设项目位于XX县XX大道111号，为一较规则的四边形地块。XX县将严格控制这一地区规划，区内建设以较高档次的商住房为主，发展成为XX县的一个时尚新社区，其周边环境还将进一步改善。XX公交路网四通八达，住户举步可达周边学校、超市、医院、银行等。项目在此选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。32建设条件321工程地质条件3211XX县地形、地貌、地震情况XX县西北部有巫山山脉环绕边境，东南部有武陵山脉余支沿东北方向横展全县市，中部为局部陷落盆地。总的地势是西北、东南两翼高，中部低。山岭多东南西北方向，河流与山脉走向大体一致。境内崇山峻岭，山峦秀丽。河谷多成深峡，多急流瀑布，喀斯特地形发育。根据国家标准建筑抗震设计规范（GB500112002）和中国地震动参数区划图（GB183062001）项目区地震基本烈度为6度，设计基本地震加速度值为005G，设计地震分组为第一组。3212工程地质条件（1）地质构造XX县在地质上位于多种构造体系联合、复合的部位，具有多期活动的特征，除北部地区受扬子江东西向的明显控制外，其余部分主要受华夏构造体系的东北向“多”字形构造、新华夏系第三隆起带南段的黔东褶皱带的控制，部分地区还受到八面山弧形帚状旋转构造的深刻影响，主构造线与黔东褶皱带大体相同，形成了以高原型山地为主体的地貌结构。（2）地层岩性项目区出露地层有第四系（Q）及白垩系正阳组K2Z各层岩性特征及分布如下1）第四系（）根据物质组份及成因可分三层冲洪积层QAL十P11黄色、黄红色、黄褐色粉质粘土，偶含岩石碎块，稍粘粘，稍湿湿，软塑可塑，厚度158米，一般厚度34米。2卵石层，骨架颗粒为石英砂岩卵石，粒径一般10厘米左右，空隙中充填砂粒及粘土，湿饱和，中密密实，厚度一般23米，主要分布于槽谷中。坡残积层QDLEL主要由粉质粘土、砂质粘土夹碎石、碎质粘土组成，主要分布于剥蚀残丘顶部及斜坡坡面表层，厚约13米。冰啧层（QG1）骨架颗粒为灰、黄色、灰白色石英砂岩卵石、漂石，空隙中充填圆砾及细砂。卵石，漂石砾径1025厘米，磨圆度好，分选性差。中密密实，干燥稍湿。厚约1025米，主要分布于残丘上部。2）白垩系中统正阳组（K2Z细砂岩棕红色、棕黄色长石石英细砂岩夹含铁质细砂岩，中厚层构造，砂质结构，泥质胶结，胶结不紧密，属软弱极软弱岩石。据区域地质资料，厚度50米。（3）不良地质现象项目区不良地质不发育，未见大规模的滑坡、崩塌地质灾害，边坡现状稳定。无特殊岩土分布，构造条件简单，场地内未发现新构造运动及活动性断裂等不良地质现象存在，场地是稳定和安全的。3213水文地质条件（1）含（隔）水层组项目区分布的第四系1、1层粘性土为局部弱隔水层组，2,层砂卵石层为透水层组；层白垩系中统正阳组（K1Z）细砂岩向深部岩层完整为隔水层组。其中第四系层冰碛成因卵石土层分布于残丘顶部，受地形控制一般不含地下水。（2）地下水补、径、排特征区内分布的含水层组主要为冲洪积层2及层浅部基岩裂隙水，主要接受大气降水补给，沿基面由高处向低处径流，在相对较低的洼地、沟谷通过下降泉排汇入地表；槽谷中局部接受地表溪沟流水下渗补给。地下水径流、排汇渠道基本与地表水径流、排泄方式一致。（3）根据地下水分析资料，本场地地下水对混凝土不具有腐蚀性，对钢结构有弱腐蚀性。322市政依托条件3221供电XX新城商住小区工程由XX县城区电网供电，10KV高压线路已经接入小区，完全能够满足项目所需。3222供水由XX县自来水公司供给，供水管网已经接至场址附近，完全可以满足项目要求。3223排水项目区市政排水设施完善。该建设项目的排水方式实行分流式，雨水通过小区内集水沟直接排入城市排水干管；生活污水经过处理达标后再排入城市排水管道。3224交通项目地处城区XX大道，交通十分便利，能够满足项目建设的需要。3225通信区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省、市联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯条件极为方便。33土地征用情况项目地处XX大道（满山红），小区规划总用地面积5137M2。土地权属为国有出让方式取得，土地性质为综合用地。第四章建设规模及建筑设计41建设规模XX新城商住小区建设项目规划总建筑面积157904平方米，其中商铺建筑面积29744平方米，住宅建筑面积12816平方米。411主要技术经济指标（1）项目规划用地面积5137（2）建筑占地面积2010（3）总建筑面积157904（4）住宅建筑面积12816、商业建筑面积29744。（5）居住户数110户。（7）建筑高度54M。（8）建筑密度68（9）容积率52（10）绿地率31412高层住宅技术经济指标（平层）42建筑设计421设计依据民用建筑设计通则GB503522005建筑设计防火规范GB500162006高层民用建筑防火规范GB5004595（2005年版）建筑节能工程施工质量验收规范（GB504112007）民用建筑节能设计标准JGJ2695建筑地基基础设计规范GB500072002建筑桩基设计规范JGJ942008建筑结构荷载规范GB500092001建筑结构可靠度设计统一标准GB500682001；混凝土结构设计规范GB500102002建筑玻璃应用技术规程（JGJ1132003，J2552003）工程建设强制性条文建筑04J801结构04G103屋面工程质量验收规范GB502072002建设单位提供的项目设计的相关资料和要求422设计理念4221整体协调强调本片区建设和管理与城市规划的高度统一，以保证本片区快速健康发展。加强与周边区域的相互促进、协调发展。4222以人为本重点体现在住宅套型设计上。建筑户型，以关怀人为设计出发点。其设计原则突出住宅功能，而不是简单地分室；设计中体现厨房、餐厅与起居室的结合，以及卧室与卫生间、贮藏室的有机结合；功能分区明确，动静流线清晰，互不交叉干扰，采光通风良好，完全做到“三明”（明厨、明卫、明厅）。4223独具特色建筑设计在满足城市规划的前提下，设计出一个符合市场要求，独具建筑特色的商业、居住大厦。既为XX县城的城市形象做出贡献，又能为该地区带来新的活力，使建设开发获得成功。423规划设计原则（1）充分考虑城市核心地段的标志性，从城市界面着手分析，对空间、体量及城市景观效果等多方面进行综合考虑；（2）利于节地，最大限度的使区内的住宅拥有最多、最好的景观面；（3）最大限度的降低较高容积率给地块居住品质所带来的影响，同时规划设计中注重全新绿化空间的创造。为住户提供一种自然、清新的居住环境，从而最大限度的体现对人居环境的关怀。（4）根据当地的气候特点，树立“以人为本”的服务概念，为每个住户提供优美、温馨的家园，追求与自然空气、阳光的充分接触，追求休闲空间的自然与开放。424总平面布局（1）根据地形特点，布置商住楼一栋，大楼面向XX大道。（2）雨水排水方式拟采用管道系统排水，排水组织方式为有组织排放。管线综合布置各种管线必须地下敷设，且管线的敷设不应该影响建筑物的安全，并防止管线受腐蚀、沉陷、振动、荷载等影响而损坏，根据其不同特性和要求综合布置。给、排水管线沿建筑物及干道平行布置，给、排水管线顶部距场区地平面埋深05M；供电管线拟采用地缆沟敷设方式，地缆沟深08M，沟面设水泥盖板。建筑布局和间距应综合考虑环保、防水、日照、防噪、卫生等要求。该地块规划与设计应认真考虑污染防治措施及综合大楼对生态保护的具体理念与措施。425建筑平面设计城市住宅流行模式为家庭向小型化发展，户规模以3口之家为主，户结构以核心户为主，两代人家希望分离居住，但要靠近。居住环境质量有较大的改善和提高，城市公共交通和私人汽车有一定发展；学校和托儿所与住宅距离较近，能满足服务半径步行距离的要求；公共服务设施逐步完善，满足居民文化和购物等要求，环境绿化有较大提高。住宅的套型模式各空间的功能更加明确，设备和装修上更加体现个性，其舒适、配套及与环境协调是趋势。套型的灵活性和适应性要求更高，并使空间有可能再划分。套型基本面积达到国家预定的目标。根据这一趋势，XX新城商住小区建设项目建筑功能和配套设施按相应的标准规划设计。4251商业店铺设计本建筑地一至三层设计为商业店铺，其具体方案为一层设计为商业模式的单个店铺，以开敞窨形式激发地区活力，实现和周边区域的相互促进、协调发展。4252住宅户型设计根据XX新城商住小区建设项目区位环境和住宅市场需求，在户型设计中将充分考虑以下因素（1）套型面积分配合理二房户型建筑面积严格控制在80平方米以下，三房户型建筑面积控制在110平方米之间，四房建筑面积控制在120平方米。（2）强调厅的重要性，本方案户型中厅的最小面宽为4米，扩大厅的面积，做到全明厅设计。空间相连、通透的厅往往被划成若干个功能区起居室、餐厅、门厅，既是整体，又有分隔。（3）完善厨房、卫生间内部功能，提高使用率和舒适性。（4）居室面积指标适当，大小居室比例合适，严格区分主卧、次卧。426结构设计本项目采用现浇钢筋混凝土框架结构。梁板柱等均采用钢筋混凝土全现浇，填充墙采用加气砼砌块。钢筋混凝土基础垫层为C10细石泥凝土，基础混凝土强度等级选用C25。钢筋混凝土结构现浇钢筋砼框架柱96M标高以下C30砼，96M标高以上框架柱C25砼，其余现浇钢筋混凝土梁、板、柱、楼梯等结构强度等级为C25。标高混凝土构件砼强度等级9600M以下梁、板梯、柱、挡土墙C309600M以上梁、板梯、柱、挡土墙C25混凝土保护层厚度砼强度等级环境条件构件名称C20C25C45板2015梁3025室内正常环境柱3030板20梁30室内潮湿环境，非严寒和非寒冷地区的露天环境，与无侵蚀性水或土壤直接接触的环境。柱30注梁柱箍筋和构造钢筋的混凝土保护层厚度不小于15MM。427建筑装修4271住宅装修住宅的室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求须符合城市住宅建设标准和有关规范，按中高档住宅有关标准设计。本建筑中住宅均只进行初装修，由用户自行进行二次装修。外墙天然石材；内墙双飞粉；顶棚双飞粉；地面普通水泥砂浆地坪；门窗塑钢窗中空玻璃；分户门复合防盗门；户内门用户自行安装；厨房设施无；卫生间设施无；阳台半封闭式阳台；其他楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，不锈钢扶手。第五章防震抗震51设计依据中华人民共和国防震减灾法（年十一届全国人大会常委会第六次会议修订）；地震安全性评价管理条例中华人民共和国国务院令第323号；中国地震动参数区划图GB183062001；建筑工程抗震设防分类标准GB502232008；建筑抗震设计规范GB500112001（2008版）。52抗震标准场地所处区域为6度抗震设防区域，设计基本地震加速度值为005G，设计地震分组为第一组。按照建筑工程抗震设防分类标准GB502232008规定，拟定本建筑地震设防类别为标准设防，设防烈度为6度，设计地震加速度为005G。53防震措施（1）建筑场地应根据地质、地形条件和使用要求，因地制宜设置符合抗震设防要求的边坡工程；边坡应避免深挖高填，坡高大且稳定性差的边坡应采用后仰放坡或分阶放坡。（2）建筑基础与土质、强风化岩质边坡的边缘应留有足够的距离，其值应根据抗震设防烈度的高低确定，并采取措施避免地震时地基基础破坏。（3）建筑设计应符合抗震概念设计的要求，不规则的建筑方案应按规定采取加强措施；特别不规则的建筑方案应进行专门研究和论证，采取特别的加强措施；不应采用严重不规则的建筑方案。（4）混凝土楼、屋盖采用现浇混凝土板。（5）混凝土结构构件应控制截面尺寸和纵向受力钢筋与箍筋的设置，防止剪切破坏先于弯曲破坏、混凝土的压溃先于钢筋的屈服、钢筋的锚固先于构件破坏。（6）建筑及其抗侧力结构的平面布置宜规则、对称，并应具有良好的整体性；建筑的立面和竖向剖面宜规则，结构的侧向刚度宜均匀变化，竖向抗侧力构件的截面尺寸和材料强度宜自下而上逐渐减小，避免抗侧力结构的侧向刚度和承载力突变。（7）附着于楼、屋面结构上的非结构构件，以及楼梯间的非承重墙体，应采取与主体结构可靠连接或锚固等避免地震时倒塌伤人或砸坏重要设备的措施。（8）框架结构的围护墙和隔墙，应考虑其设置对结构抗震的不利影响，避免不合理设置而导致主体结构的破坏。（9）混凝土结构材料应符合下列规定1）框架梁、柱、节点核芯区混凝土的强度等级不应低于C30；构造柱、芯柱、圈梁及其它各类构件不应低于C20。2）纵向受力钢筋采用普通钢筋时，钢筋的抗拉强度实测值与屈服强度实测值的比值不应小于125；钢筋的屈服强度实测值与强度标准值的比值不应大于13；且钢筋在最大拉力下的总伸长率实测值不应小于9。第六章公用辅助工程61给排水设计611设计依据民用建筑设计通则GB503522005建筑给水排水设计规范GB500152003室外给水设计规范GB500132006室外排水设计规范GB500142006612给水设计（1）水源本项目供水由XX县自来水公司直接供水，从市政管网环状给水管网接入一根PE100供水、管作为大楼的生活给水主管。（2）给水系统设计大楼三层以下采用市政供水管网直接供水，四层以上采用全自动无压供水设备供水。给水干管采用PE100供水管、配水管采用PE25供水管。613排水设计本建筑排水实行分流制，雨水和洗涤污水直接排入市政污水管网，粪便污水经三级化粪池处理后排放。排水方式一层以上采用重力流排水排除。本建筑排水主要为洗涤污水、卫生间粪便污水，排水量取生活给水量的80计算，最高日排水量约为140M3/D。洗涤污水和雨水由排水主管收集直接排至院内污水主管，卫生间粪便污水经专用污水管排至三级化粪池处理后再排入院内污水主管。院内污水主管直接接入市政污水管网。62强弱电设计621设计依据低压配电设计规范GB5005495；民用建筑电器设计规范JGJ/T1692。622设计范围本报告设计范围为本建筑的各个强弱电系统，采用综合布线系统。所谓综合布线系统是指按标准的、统一的和简单的结构化方式编制和布置各种建筑物（或建筑群）内各种系统的通信线路，包括网络系统、电话系统、监控系统、电源系统和照明系统等。因此，综合布线系统是一种标准通用的信息传输系统。623强电设计本项目总建筑面积15794，用电负荷按60W/估算，总用电负荷约为947KW。取用电系数065，功率补偿因素09，经计算，需电力增容684KVA。（1）负荷分级本建筑监控室等重要部位，消防、监控、电梯、水泵等重要设备为一级负荷，其余为三级负荷。估算一级负荷为110KW，三级负荷为835KW。（2）电源大楼电源引自两路相互独立的市政10KV高压电网，分别接至专用的1000KVA干式变压器变压后以380V/200V低压供电，两台变压器在一级负荷内互为备用，供电能力能够满足项目用电要求。（3）供电系统低压供电线路从变电所引入至大楼配电室。低压供电采用TNS系统、树干式和放射式相结合，对重要的或用电量大的负荷采用放射式直接供电，对分散的且非重要的负荷采用树干式供电。（4）配电线路一级负荷电力供电线路，干线采用ZRYJV06/1KV型电缆（铜芯聚乙烯绝缘聚氯乙烯护套阻燃电缆，额定电压061KV），支线采ZRBV045/075KV型导线（铜芯聚氯乙烯绝缘阻燃电线），均穿钢管敷设。一般负荷选用BV045/075KV型导线（铜芯聚氯乙烯绝缘电线），穿阻燃硬塑料管敷设。（5）计量在配电室设总计量，各层配电柜上及各户设分计量。（6）照明所有房间照明设计和灯具的选型结合装修和使用布置的特点，其照度标准参照国家照明规范中的高标准值。一般用房照明照度不小于200LX，走道、厕所等照度不小于50LX。配电间、机房等照度不小于20LX。配电室、消防等采用应急照明电源，并保证工作照度。公共场所、楼梯间、走廊等除了安装应急照明灯具外，还增加一些带电池的疏散诱导灯和出口指示灯，应急时间大于60分钟。值班室除安装普通照明灯具外，还增加一些带电池的灯具，供停电时作为疏散照明之用，应急时间大于60分钟。624弱电设计（1）综合布线系统为满足本项目安全化、现代化、智能化的特点，达到现代化综合办公楼的管理和使用的设计标准，与外界高效、可靠进行信息交流，促进传递和资源共享，本系统支持项目建设包括楼宇自控、消防自控、电话、安防监控、有线电视、计算机网络、广播音响等系统，并考虑采用结构化布线，将上述系统有机的集成起来。楼宇自控系统中央控制计算机设于信息通讯中心，系统采用神经元芯片技术，为集散控制形式，控制对象为变配电、空调、通风、给排水、电梯及公共照明等设备，采用LONWORKS总线系统。（2）消防控制消防控制室设于首层，消防控制系统为现场智能型，自适应布线，对除卫生间外的所有防火分区实施监控。（3）电话系统为满足大量的内部通话及数字通信的需求，设一套300门的数字式内部交换电话系统，通过交换机的设置，配置相应的电话机不同的呼入、呼出权限，交换机及配线话务系统设于信息通讯中心。（4）有线电视系统本项目配置有线电视，节目信号源来自城市有线电视网。（5）计算机网络系统为满足办公自动化和营业系统联网的需要，本项目设计算机网络系统，内部采用1000兆ATM局域网方式，对外光纤连接，系统约300个终端。63电梯安装项目设计安装四部电梯，时速为15M/S。由项目单位通过考察，确定电梯生产厂家，由厂家设计安装。电梯承重1050KG，每次载客13人。64暖通设计641设计依据采暖通风与空气调节设计规范GB500192003；公共建筑节能设计规范GB501892005；642设计参数（1）室外设计参数夏季大气压力10017H