中国海阳水上欧洲风情园项目可行性方案（可编辑）

中国海阳水上欧洲风情园项目可行性方案目录10概要520项目背景分析521旅游资源522海阳旅游业发展现状530投资环境分析631关于海阳旅游项目可行性的SWOT分析报告6311优势7312劣势8313机会10314挑战1032总结1140项目概述1141项目特点11COM水城12COM保人性化12COM情1342项目规划14COM园14COM国风情园15COM园20COM物街2150项目营销策略2251客源市场分析22511旅游市场目标22512旅游客源概况22513大型会议演出活动接待22514集群接待2352营销战略23521定位23522项目功能分析24523营销策略2460项目筹建2561投资人以及支持组织及企业25611投资商25612来自国外组织机构的支持2662项目预计建设内容27621道路桥梁工程27622旅游环保和安全配套工程27623海边旅游观光及水渠湖泊工程27624旅游景点建筑广场雕塑28625游乐设施28626欧洲风情住宅小区2863项目投资估算29631道路29632旅游环保和安全配套工程29633水上旅游相关项目29634旅游景点建筑广场雕塑30635游乐设施30636建筑31637其他费用累计3164项目总投入3165项目开发进程计划3270项目投资效益测算分析3471基本假设3472基本根据3473投资项目效益的测算35731食宿收入35732游乐收入35733休闲收入36734购物和其他收入3674投资回报周期3680项目社会收益和风险3781项目社会收益3782投资风险38821政策文化差异38822开发投资大成本高38823无回报和低回报投资比例大39824成本回收周期过长3990结论3910概要本着严谨性前瞻性的原则本报告就拟在海阳市建设水上欧洲风情园绿色旅游项目的提议作了可行性研究该项目集吃住行游娱购为一体重点突出水城环保异域风情的特点力在先行填补海阳乃至国内的水上综合环保旅游项目空白经过最终论证本报告得出此项目不仅具有较高的长期投资回报价值而且将有利于海阳市整体城市形象改善和提高的结论20项目背景分析21旅游资源海阳市旅游资源比较丰富例如万米海滩招虎山等然而因为相对薄弱的城市基础设施建设使这些旅游资源未能得到充分开发利用相当多的旅游资源甚至仍然处于闲置状态因此海阳潜在的旅游业发展潜力是巨大的地处烟台威海青岛旅游区的中心地带赋予了海阳市旅游业发展旅游地区联动效应的机遇同时也带来了海阳市自身旅游特点不突出优势不明显造成的竞争压力和挑战22海阳旅游业发展现状海阳旅游业的发展是十分迅速的根据投资方人员的实地调查和于先生和张先生的介绍近年来已经有招虎山森林公园丛麻禅院云顶旅游区等多个旅游项目在海阳开发完成海阳还有约60家高中档餐厅5家星级酒店可同时接待游客3000人2006年海阳共接待国内外游客约136万人次旅游业的总收入达669亿元人民币约占海阳全年GDP的56另一方面海阳的旅游业还面临着一些问题1旅游业产业链不完整市政建设和基础设施不够完善2由于缺少大型公司企业的参与市内旅游业的规模较小发展水平也处于刚刚起步阶段3没有已开拓的市场和完善的城市品牌4游览区内缺少人性化的设施和资源环境方面的保护措施5与其他旅游城市和旅游区之间的交流有待加强综上所述借助得天独厚的旅游资源近些年海阳的旅游业蓬勃发展今后旅游业发展的潜力巨大而且旅游市场拓展空间丰富但是由于缺乏龙头旅游企业带动市政配套建设跟不上旅游品牌薄弱等因素海阳旅游业的竞争力仍然无法与青岛烟台等周围知名旅游城市相比因此海阳旅游业的腾飞需要一个有实力的旅游企业来开发当地丰富的旅游资源建设一个集吃住行游娱购为一体的旅游项目开拓中高档消费旅游市场以及一个过硬的旅游品牌充分释放海阳市旅游行业的发展潜力根据对市场空间分析我方计划在海阳投资兴建一座大型主题公园水上欧洲风情园以填补中国旅游市场的空白30投资环境分析31关于海阳旅游项目可行性的SWOT分析报告为了保证项目评估的科学性准确性在此分析报告中我们采用了SWOT这一个专门用于商业项目评估的实用工具基于我方人员于2007年的实地考察评估报告以及张先生的介绍今总结出关于投资海阳旅游项目的优势劣势机会和挑战等几个方面的要点如下311优势地理位置地理位置是一个旅游项目成功与否的关键因素之一海阳位于黄海之滨胶东半岛的南翼被喻为东方夏威夷作为国务院认可的首批开放城市海阳处于被烟台青岛和威海所环绕的中心地带地理位置十分优越气候由于独特的地理位置海阳属暖温带季风型大陆气候四季分明雨量充沛冬无严寒夏无酷暑无霜期长达200余天宜人的气候非常适合旅游观光和居住万米金沙滩得天独厚的自然资源也成为我方选择海阳的一个重要原因海阳的万米沙滩沙粒均匀平整如毯是天然的海水浴场足以与在世界上享有盛誉的西班牙阳光海滩相媲美本土政府支持近年来海阳市政府推行了一系列鼓励开发及发展本土旅游业的政策外商投资海阳旅游业将受到市政府的支持和帮助并给予政策的倾斜和优惠得天独厚的自然环境以及本地政府的大力支持使我们对海阳旅游项目的成功充满信心312劣势基础设施这里所说的基础设施不仅包括公路铁路机场通讯水电煤气等公共设施即俗称的基础建设而且包括教育科技医疗卫生体育文化等社会事业即社会性基础设施虽然市政府已经关注并致力于海阳市公共设施以及社会性基础设施的建设但当前的条件很难以满足日益发展的旅游业需求污染印象根据西方媒体的报道中国的污染非常严重例如近期纽约时报的一篇报道题为中国在咆哮污染已经达到致命的边缘公众健康已经受到严重威胁据统计污染使癌症成为中国最重要的高发致命病症大气的污染致使每年有数以千计的患者死亡接近5亿人无法喝到达到饮用标准的水诸如上述的一系列报道使很多西方民众形成了中国是一个污染严重的国家的认识因此很难让他们相信中国能成为一个天堂般的旅游胜地并选择中国作为他们假日旅游的目的地核电站的设立位于海阳市东南部海边的海阳核电站首期工程计划2010年两台机组并网发电对于核能发电在国际专业领域里一直是褒贬不一主要原因之一就是核能发电作为一项新型的能源技术对于科技水平和专业从业人员的要求是极为严格的公众对于核能发电的认识很大程度上取决于政府和大众舆论的宣传而非从科学专业方面进行认知尤其是在旅游城市中建设核电站很难广泛得到大众的认可和信任尤其是来自四面八方的游客他们不仅会担心安全方面的问题而且会质疑当地的自然环境和污染程度城市的品牌效应直接影响旅游业的发展品牌是提升一个城市知名度快捷有效的方式尤其是对于旅游业而言成功地提出一个品牌可以让游客直观迅速地了解当地的特点并产生兴趣这里品牌的载体可以是图像文字甚至声音每个城市都需要一个品牌好的品牌可以给城市带来有利的收益例如希腊的圣托里尼岛就凭借其阳光海滩以及犹如蓝天白云般的蓝顶白墙的建筑在欧洲旅游胜地里占有一席之地虽然海阳有很多景点景观但并没有形成有很大影响力的品牌而旅游业的发展恰恰需要品牌一个成功的开发项目不仅可以成为一个城市的旅游品牌而且可以让世界认识一个现代热情好客的海阳这对整个城市的建设发展知名度的提高和影响力的增进都是十分有效的小结大型的商业投资需要考虑到当地的基础设施以及城市的旅游业现状也就是城市在国际中的知名度即上文所提到的品牌效应基于海阳的现状投资商必然要考虑由旅游基础设施建设降低人们对海阳核电恐惧并且修正人们已养成的对中国污染严重的观念而引起的潜在投资成本提高313机会2008北京奥运会2008年在北京举行的奥运会成为使世界人民认识中国的一个新的窗口奥运会将使中国成为新的世界旅游热点并为之带来前所未有的旅游热潮毫无疑问海阳也会深受其益2012亚洲沙滩运动会亚洲沙滩运动会是一项亚洲新兴的综合体育赛事与亚运会亚冬会及亚洲室内运动会并列为亚洲四大综合体育赛事之一将设立沙滩排球沙滩足球沙滩手球铁人三项划水龙舟等10多个大项的比赛项目比赛项目具有高尚的观赏性休闲性和参与性届时将有超过万人的运动员裁判员以及无数的观众和游客来到海阳而且这样的赛事会使很多人看到一个健康友好的中国城市从而提高海阳的城市品牌和知名度综合考虑上述情况当前是一个大力开发海阳旅游业的最佳时机314挑战海阳旅游业所面临的威胁和挑战主要来自于周边城市尤其是沿海城市其中青岛已经发展为一个较为完善的且有一定国际知名度的旅游城市其面海背山的自然环境现代化的城市风貌和极具特色的当地文化例如青岛啤酒节已经使这座城市在中国的旅游市场里具有很强的竞争力威海风景秀丽气候温和物产丰富交通方便经济发达是最早对外开放的沿海港口城市之一也是国家园林城市国家环保模范城更是最适宜人类居住和旅游的城市在瑞士洛桑举行的2005欧中旅游论坛大会上威海市被评为欧洲游客最喜爱的中国旅游城市之一相对而言在旅游品牌上威海占有很大优势烟台旅游资源十分丰富自然资源和人文资源兼备有国家级风景名胜区省级风景名胜区多处并且有很多的文物保护单位这就给予了来此旅游的客人很大的选择空间从而使海阳的旅游业处于多重的竞争当中周边多个旅游城市环绕对于海阳旅游业的发展是一把双刃剑既有交通上和商业合作上的便利也存在市场的竞争这就要求海阳创建有自身特色的旅游品牌以求在多个沿海城市中脱颖而出32总结通过SWTO的分析和实地考察我们认为海阳旅游业的异军突起必须在三点上下工夫第一D不同于周边旅游城市DIFFERENT第二U有自己的突出特点UNIQUE第三F异域风情FOREIGN40项目概述41项目特点水上欧洲风情园力争满足以上3大特点即D不同于周边旅游城市威尼斯水城U独特的旅游卖点绿色环保人性化F异域风情原汁原味的欧洲景色COM水城面对周边多个旅游城市的竞争与众不同是非常关键的独特性也是我们此次投资的一个卖点根据实地考察的结论因地制宜我们计划在项目中建设一个中国的威尼斯式的海阳乐园海阳的海滩滩平浪缓很适于小型游艇游轮的行驶和停泊在西方私人小型游艇在海滨城市相当普及而在中国还处于起步阶段但我们有理由相信合理的开发和宣传可以使海阳成为中外游艇爱好者的乐园同时我们将在园内设计建设陆路交通系统方便的水陆交通各成体系独特的水陆景色交相呼应还有一系列海洋运动必定能使这里成为吸引无数游客的东方威尼斯COM保人性化绿色环保已经成为中国当下一个焦点话题我方的项目采用了绿色环保的技术旨在为海阳创建一个绿色主题的旅游项目减低核能发电带给民众的负面影响并改变国际上中国是个污染大国的观念游客们来到欧洲风情园还可亲身体验到回归自然的绿色生活节能后仍然高质量的惬意感受水上欧洲风情园同时考虑采用人性化设计概念在众多道路设施景点等地方将设置残疾人便利装置和儿童保护措施我们希望通过我们的成功以及对绿色环保主题的发扬可以使海阳成为中国生态革命的生力军并且给海阳带来绿色环保的品牌和声誉同样也是旅游市场的一个重要卖点COM情我方计划在项目建设中把异域风情作为另一个重要主题把世界各地尤其是欧洲的独特景观以主题公园的形式充分表现出来综合上述几个要点我方计划在海阳投资营建一个集休闲娱乐餐饮度假为一体以欧洲文化和回归大海为主题的大型综合主题公园暂命名为中国海阳水上欧洲风情园42项目规划海阳水上欧洲风情园包括欧洲9国风情园海洋乐园冒险乐园和英伦购物街四个部分COM园如上文所提到的海洋乐园是个东方威尼斯主题的公园其基本设计理念会仿造西班牙的EMPURIABRAVA度假村将海水引入陆地上设计建设的河道内利用海洋潮汐成为活水并且自成交通体系同时也兼备陆路交通乐园中每个建筑都有私家的码头和路上的交通出口但主要的交通工具为船只小型游艇和小型游轮公共交通则有水上公共船汽艇水上出租舟等计划修建大约3000个各类码头以及至少12公里的河道依海傍河的优美景色使乐园内的各种特色餐饮休闲别具风格这样的设计使本来以夏季为旺季的海滨城市成为全年旅游胜地在这里游客不仅可以入住豪华别墅式度假屋欧洲式花园洋房5星级大酒店还可以在海畔野营徜徉于蓝天碧海之间另外还有各式各样丰富多彩的海洋运动例如潜水海上垂钓高空跳水等COM国风情园这里将来自欧洲的名胜古迹优美景观展现在游客面前超过百处的美景奇观济济一堂游客们将观赏到的和世界著名的建筑及雕塑如同实景一般在这里欧洲已经不只是地图上的一个名称而是栩栩如生的真实景况展现于中外游客的眼前例如英伦风情园英伦风情园计划包含英国最著名的旅游景观大本钟塔桥白金汉宫大英博物馆杜莎夫人蜡像馆巴斯温泉城巨石阵伦敦眼摩天轮等维多利亚女皇广场的美景也将展现在游客面前另外我方将修建一座莎士比亚大剧院在这里游客不仅可以观赏到有关莎士比亚的展出也可以欣赏到维多利亚时代的莎士比亚戏剧在巴斯温泉城里游客们可以亲身体验到罗马统治时代英国的岩石温泉园中的建筑交通工具和文化风貌皆为中世纪维多利亚时代的特色无论是伦敦典型的花园楼房四轮马驾车或午后的红茶点心都能让中外游客体会到非常地道的英伦风情丹麦风情园丹麦风情园将会成为9个公园中最受小朋友喜爱的地方在这里他们将跟随汉斯克利斯安安徒生的脚步去感受世界上最著名的童话白雪公主美人鱼皇帝的新衣丑小鸭系着丝带的手工雕刻旋转木马静坐在岩石上的小美人鱼的雕像以及其他受小朋友欢迎的众多艺术品将在这里与他们见面另外园中还有儿童乐园这里建有欧洲几大著名儿童乐园中最受欢迎的游艺设施例如白雪公主城堡疯帽子旋转杯彼得潘旋转木马等让小朋友流连忘返荷兰风情园提到荷兰人们就会联想到郁金香风车木鞋奶酪和白蓝彩釉陶器等项目中的荷兰风情园就向游客展示了极富有民族特色的荷兰这里有五彩斑斓多姿如画的郁金香园造型各异的风车不仅可以让游客看到风车的机械结构具体功用而且可以欣赏风车的装饰性和使用性游客可以欣赏荷兰传统的木鞋舞蹈并能亲身一试穿着木鞋翩翩起舞当然这里也少不了荷兰的传统美食用奶酪所制成的各类菜肴还有各色点心小吃另外荷兰的白蓝彩釉陶器上绘有的风景船舶或是人物鸟兽都会给游客带来艺术上的完美享受意大利风情园园中带有显著文艺复兴时代特色的建筑栩栩如生的雕塑和油画作品以及时尚的米兰购物中心无一不洋溢着浓郁的文化艺术气息这里有古罗马斗兽场比萨斜塔米兰大教堂圣马可广场等还有艺术馆和雕塑馆以供游客们领略欧洲文艺复兴时代文艺空前繁荣的意大利风貌米兰现在是欧洲最受瞩目的城市之一以其时尚界领先地位成为各地游客的购物首选我方项目将在意大利风情园中建造仿米兰最著名的名店名街即维托伊曼纽二世拱廊和蒙提拿破仑街游客们能在这里找到欧洲时尚界的所有知名品牌如意大利的GIORGIOARMANIGIANNIVERSACEMOSCHINO法国的CHANELHERMESKEZNO德国的ESCADAAIGNER等西班牙风情园这里将西班牙斗牛士的风采宏伟的太阳门广场还有妩媚多姿的西班牙扇子舞等呈现在游客面前另外这里还将马德里最著名的公园丽池公园的美景再现特别是园中最受游人赞叹不绝的玻璃宫和喷泉池还有品种繁多的植物与嬉戏于其间的小鸟天鹅还有独具西班牙特色的花街大道这里集各色美食娱乐休闲为一处游客们可以在这里品尝到最地道的西班牙牛排甜点和葡萄酒观赏到最优美的民族舞蹈表演比利时风情园比利时以她的艺术建筑啤酒食物以及巧克力闻名天下在比利时风情园中游客们不仅可以欣赏比利时著名的雕塑和艺术品还可以参观游览全欧洲都遐尔闻名的历史军事博物馆比利时人也酷爱喝啤酒世界上最大的啤酒厂就在比利时喜爱啤酒的游客可以在这里畅饮地道的比利时啤酒还有适合女士饮用的果味啤酒如樱桃啤酒野草莓啤酒蜜桃啤酒等做甜点是比利时人的特长比利时巧克力闻名于世手工制作的饼干蛋糕等也非常有名游客在这里不仅可以在园中品尝还可以购买到最地道的比利时甜点礼品馈赠亲友希腊风情园这里仿造有希腊著名的宙斯神庙哈德良拱门无名战士纪念碑奥林匹亚公园游客不仅可以在这里观赏到古希腊著名的古迹名胜还可以亲身体会到爱琴海岛屿上的风土人情悲剧和喜剧创作是古希腊人在文化方面对世界的一大贡献游客们可以在这里欣赏到由希腊神话改编的经典剧目领略到这一文明古国的风采德国风情园游客从勃兰登堡门般的大门入园中可将德国的名胜古迹一览无余首先是德国历史文化长廊还有一系列新古典主义的艺术品还有被喻为世界上最完美的哥特式的教堂科隆大教堂和号称沙丘上的宫殿之称的无忧宫游客还可以与家人一起游览腓特烈二世时期最精巧的园林并在瑰丽优雅的雕塑边碧绿如毯的草坪上野餐法国风情园如果让人们用一个形容词来形容法国最常见的就是浪漫了游客们可以在项目中的法国风情园里亲身感受一下法式的浪漫这里有一系列法国代表风格的建筑例如艾菲尔铁塔凯旋门巴黎圣母院等还有为女士们所喜爱的休闲或购物场所香榭丽舍大街当然少不了法国大餐和奶油咖啡总之水上欧洲风情园会倾力将远在千里之外的异域风情原汁原味地呈现在游客的面前COM园美丽的自然风光和异国情调的体验我们的主题公园给游客带来丰富多彩的游览经历例如宏大的建筑和艺术雕塑郁郁葱葱的花草树木别具一格的水港码头等这些给游客们带来了美的享受同时我们的主题公园还为游客准备了另一番异域原始风光非洲的草原南美的丛林远太平洋的岛屿还有南太平洋的热带风光其中还有我们为怀有冒险精神的游客准备的一系列大中型挑战型的游艺设施例如传统的木架过山车现代化的钢架过山车摩天旋转蜘蛛臂海盗船等COM物街英伦购物街将集中世界各地包括海阳的特色旅游产品其中包括种类繁多琳琅满目的特色小吃咖啡馆旅游纪念品海洋特产海阳本地产品欧洲各国特色服饰欧洲各国小商品等50项目营销策略51客源市场分析511旅游市场目标旅游市场定位立足胶东半岛外联京津华北华南地区拓展东南亚国家面向全世界核心目标市场胶东半岛内各城市及京津地区欧洲大陆东南亚国家基本目标市场国内主要包括山东北京天津华北地区的大中城市海外主要以欧洲东南亚游客市场为主机会市场国内主要指西北华南东北等地区海外主要以澳洲美洲为主512旅游客源概况海阳由于具有沿海又沿边的区位优势2006年接待游客达百余万人地处青岛烟台威海旅游城市之间很容易产生旅游互动效应预计随着海港跨海大桥青岛海阳以及旅游区的建设海阳的游客将会大幅度增长513大型会议演出活动接待CCTV心连心同一首歌中华情等大型演出在海阳的举办吸引了数以万计的游客和观光者但是同时也显现出海阳的接待能力严重不足其他大型活动的举办例如2012年亚洲沙滩运动会等必将对海阳的旅游接待能力提出更高的要求514集群接待旅游线路组团合作是加快地区旅游业发展的重要手段海阳完全融入青岛威海烟台旅游线计划搁浅至今的原因有两个第一缺少具有独特吸引力的景点和接待高收入群体的能力第二缺少有竞争力可以自行建立旅客集群之间转移接待的企业本项目通过建设水上欧洲风情园建立同国外旅游团国内旅游中介的密切联系定可大大提高海阳旅客数量52营销战略欧洲水上风情园预计总占地约1200亩水系300亩旅游建设400亩住宅500亩它是集吃住游娱购休商务于一体的综合旅游开发项目包括动静两个部分静的部分主要指的是休闲度假部分包括星级酒店4座欧洲各国风情度假村落欧洲旅游景观缩放等附属工程包括商业街剧院会议场所垂钓区等动的部分包括欧洲九国风情美食街娱乐城探险地带海上乐园水上公园等全园共展现9个欧洲国家主体公园外加海上乐园探险地带英伦商业街共分成13个区域整体设计将突出水城魅力环保人性化概念异域风情浓厚的特点力争填补海阳没有沿海高档旅游产业旅游接待档次低的市场空白521定位高标准的休闲度假水上欧洲风情园目标是让顾客在水上足不出户品尝原汁原味的异国风情522项目功能分析水上欧洲风情园收入来源主要分为四类高档会议活动接待国内外旅游散客胶东半岛转团接待分时度假接待园内的功能分析如下商务办公商务洽谈美食欧洲风味各种档次接待观光接待会议接待旅游观光水上游览异域风情休闲度假别墅游艇游泳池垂钓等娱乐过山车儿童游乐设施美容健身足疗等应有尽有购物英伦购物步行街特色旅游产品商店超市等523营销策略1按欧洲9国的典型建筑风格建造9国风情的特色建筑建筑完全按照各国自行设计的图纸建造并通过各国的文字标识举办各国的特色活动来体现各个国家的文化2自2008年1月份JULIAN先生已经在英国开始联系旅游合作伙伴项目意向洽谈完毕定论后将由JULIAN先生牵头并协助海阳政府与欧洲各地政府旅游企业组织展开具体合作洽谈工作3和国外客商合作这样既满足客商需要带来更多的国外旅客客源又可以增强园内异域气氛真正做到国内顾客不出国就可以体验货真价实的异国休闲娱乐国内由外国人管理外国游客聚集外国风格的项目几乎没有这对出国极不方便的中国游客极具吸引力4在园区定期开展各国文化交流活动如举办西班牙斗牛节古战场纪念日罗马集市等活动邀请所在国的文化艺术团体表演让游客始终能保持新鲜感吸引老顾客提高顾客忠诚度5与国内旅行社合作承接转团组团接待等业务通过建立良好的合作关系促进海阳旅游业的整体发展6政府支持相关大型活动会议安排可以在园区内举行增加园区人气的同时也是一种绝佳的品牌宣传60项目筹建61投资人以及支持组织及企业611投资商本项目的投资商为JULIANEVANS先生作为威尔士颇有声望的一位企业家EVANS先生早于八十年带初期就开始了他的经商生涯如今虽然EVANS先生很大一部分精力已经转移到了慈善公益事业方面但是他与他的家族仍然涉足多个行业例如庄园经营零售业建筑业餐饮业珠宝业和地产业等等他不仅是STJAMES教堂慈善会的秘书长还参与并资助了多项慈善事业例如他曾资助过英国心脏病和癌症研究治疗慈善会等另外他还曾经为一所私立学校担任董事会主席和督学达18年至今他仍然时常抽出时间到这所学校看望师生帮他们解决困难他还应威尔士政府之邀为希望经营和刚起步的私立企业商业后辈进行指导并给予了他们经济和启动资金上的帮助由于EVANS先生在商业以及慈善方面的贡献曾经多次受到英国皇室成员如王储CHARLES的接见做为一位经验丰富的投资商EVANS先生对在海阳投资兴建主题公园的项目非常有信心612来自国外组织机构的支持此次的跨国投资得到了包括威尔士政府在内的一系列部门和机构的大力支持威尔士生态技术研究中心该中心主要从事节能环保能源材料和绿色生态方面的科学研究他们将会参与设计此项目例如环保材料的选择和组合最大节能房屋结构等等见该中心给市长的信英国政府与地方政府本项目还将会受到英国政府与地方政府的大力支持具体形式为广告宣传品牌开发链接商业合作等来自英国各级政府不同地区政府的支持信英国皇室成员英国皇室已经致函表示支持此次项目合作这对于该项目的品牌树立和市场定位是十分有利的潜在商业合作伙伴很多国外公司特别是一些旅游公司已经表示非常愿意与本次的旅游项目合作共同开拓发展市场并把中国海阳定位为新的热点度假胜地见相关信函62项目预计建设内容621道路桥梁工程1新建七条1518米宽的游览主干道预计总长度在5公里左右2二十七条宽58米左右游览步道预计总长度在6公里左右3四条商业步行街宽1214米左右预计总长度为15公里左右4大型游览桥梁4座5中小桥梁18座622旅游环保和安全配套工程旅游环保安全人性化配套工程包括摄像头覆盖工程卫生公厕配套设施残疾人便利设施儿童保护救援设施水渠陆地垃圾处理回收设施人性化设施处理消防安全救援设施和防护工程等623海边旅游观光及水渠湖泊工程1水渠引水水口和大型游船停泊码头2海边游览观光栈桥3主游览水渠两条宽2030米不等总长约36公里4景点游览水渠15条宽约1018米总长度约10公里5景点人工湖三个湖面约1万平方米6景点大型游泳池1到2个共计面积1800平方米小型汤浴9处共计面积600平方米7钓鱼池两个共计面积约2000平方米624旅游景点建筑广场雕塑1旅游度假购物街仿欧式景观建筑面积共计6万平方米2食宿宾馆以及其他旅游配套设施如加油站等建筑面积共计为16万平方米3广场停车场面积为11万平方米4雕塑巨石阵风车塔等非建筑景观约40处625游乐设施1水上游乐设施大型游船汽艇独木舟潜水设备跳水设备等2大型惊险刺激设备摩天轮过山车海盗船蹦极等3中小型游乐设备旋转木马火车吊篮飞机游戏机等4儿童乐园滑梯碰碰车卡丁车等5综合娱乐设施健身器材射箭场保龄球台球麻将桌美容设备等626欧洲风情住宅小区1多层住宅小区建筑面积大约为36万平方米2别墅建筑面积为13万平方米总建筑面积共计49万平方米63项目投资估算631道路1游览主干道预计投资总额160元M272000M21152万元2游览次干道预计投资总额160元M248000M2768万元3商业步行街预计投资总额160元M217000M2272万元4大型桥梁预计投资总额468万元5小型桥梁预计投资总额270万元预计道路桥梁投资额共计2930万元632旅游环保和安全配套工程约需投资3600万元633水上旅游相关项目1水渠引水口和游船码头预计投资总额2880万元2观光栈桥预计投资总额1200万元3主游览水渠预计投资总额620元M290000M25580万元4景点游览水渠预计投资总额620元M2162000M210044万元5景点人工湖预计投资总额620元M210000M2620万元6游泳池汤浴馆预计投资总额2250元M22400M2540万元7钓鱼池预计投资总额800元M22000M2160万元共计投资约为21024万元634旅游景点建筑广场雕塑1旅游度假购物街仿欧式景观建筑投资预计总额2250元M260000M213500万元2食宿宾馆以及其他旅游配套建筑如加油站厕所售票处等预计投资总额2250元M2162000M236450万元3观光广场喷泉广场停车场预计总投资额为1200元M211000M21320万元4雕塑巨石阵风车塔等非建筑景观预计投资总额为9000万元共计投资约为60270万元635游乐设施1水上游乐设施预计总投资额为4680万元2大型惊险刺激设备预计总投资额为9000万元3中小型游乐设备3600万元4儿童乐园480万元5综合娱乐设施1800万元共计投资约为19560万元636建筑1多层住宅小区建筑预计投资总额1400元M2360000M250400万元2别墅建筑预计投资总额2800元M2130000M236400万元共计投资约为86800万元637其他费用累计1营销推广费考虑到海阳高端旅游项目正处于刚刚起步阶段海阳欧洲水上风情园作为一个新建高端旅游开发项目还没有形成稳定成规模的目标客户群体因此受到主要推广渠道不成熟来自其他城市竞争的激烈程度旅游工程对住宅区的影响等因素结合总体营销策略参照旅游度假营销推广的费用通常为销售总额3的行业参数并作适当调高调为4开发配套费用此项目的开发需要支付大量国外专家指导咨询实地勘察环保设计等费用同时还需支付相关的开发管理费用工程保险园林绿化灯光照明标识引导系统等其它费用为了便于计算这些费用合并仅取为建安费用的564项目总投入海阳欧洲水上风情园项目预计总投入为194184COM人民币其中纯旅游投资为117亿元度假住宅开发为946亿元由于大型旅游度假项目开发过程中会遇到一些不可预见的因素有些可能使投资减少有些可能增加投资为慎重起见进行投资分析时通常取建安费用的5作为不可预见费此项目投资受众多影响因素如汇率变动起伏等则将此系数调高为8因此项目实际总投资COM人民币其中旅游投COM人民币之间度假住宅开发COM人民币之间65项目开发进程计划海阳市政府十分重视旅游环保项目的开发已将沿海旅游项目开发列入了近期规划满怀对绿色环保旅游事业的推崇我们投资中国旅游的想法也由来已久虽然自2007年夏以来我们考察了中国众多地方但是对海阳却是情有独钟这不仅仅是因为海阳旅游资源的相对丰富政府的政策倾斜而且更取决于对2012年沙运会的举办等机会更加看重因此整个项目的最终成功很大程度上取决于时间优势只有争取项目尽早开工尽早交付使用才能凭绿色环保旅游主题在中国的先行优势乘海阳沙运会的东风进而取得整个项目的全面成功因此双赢局面的促成不仅要借助投资商的资金优势和特有国外社会关系更要依靠海阳市政府敏锐而带有前瞻性的目光项目从考察到洽谈已经历时近1年时间时间的流逝不仅仅意味着开发费用增加同样也是潜在商机的点点流失因此我们建议双方共同努力尽快完成项目的洽谈论证批复争取项目早日开工力争在2012年沙运会举办时大部分工程已投入使用全部项目力争5年内全部竣工并投入使用图项目建设进度初步计划时间计划安排2008年5月2008年6月投资方商定上述项目的开发准备前期资金到位进行风情园项目规划取得国外部分相关政府组织支持与海阳市政府商定工程项目的若干事宜海阳市政府完成内部商定论证的具体事宜投资方可以根据需要欢迎政府代表团到英国回访安排国外参观类似项目2008年7月完成项目报批的全部手续投资方完成在华公司注册开始进行前期开工准备2008年9月2012年6月72013年9月项目土地建设等手续办理完毕项目正式动工项目主体完工部分引水工程完毕可以交付使用可以承接沙运会的部分接待任务1项目全部竣工全部设施试运行完毕可以全面迎接旅客对外营业70项目投资效益测算分析根据类似项目投资收益状况和中国海阳旅游市场的具体实际情况经认真调研和测算我们编制了本项目全面启动正常运行后的盈利预测编制盈利预测所依据的会计政策在各重要方面与中国实际采用的会计政策一致71基本假设1国家现行的方针政策无重大改变2国家现行的利率汇率等无重大改变3本处所在地区的社会经济环境无重大改变4无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响72基本根据1项目完成运行稳定后游客量估计为100万人年2通过市场预计入住率三分之一打算住一天的游客占47打算住二天的游客占333打算住三天以上的游客占197旅游入住率为78实际入住率为383市场预测及测算如下吃住者所占比例75娱乐者所占比例573休闲度假者占比例356购物者所占比例1734消费水平每人日消费总额在200元以内的旅客所占比例为7每人日消费总额在200400元的旅客以内所占比例为44每人日消费总额在400600元的旅客所占比例为28每人日消费总额在600元以上的旅客所占比例为2173投资项目效益的测算731食宿收入欧洲风情花园聚集了4所星级宾馆提供西欧各国不同风味特色美食及层次各异的饮食服务花园内别墅单元套间豪华总统套房标准间普通间将会满足不同游客和度假者的住宿需求预计项目正常运行后食住宿年收入情况如下客房收入7000万元度假区收入5000万元餐饮营业收入12000万元合计24亿元取食宿行业利润率4045计算项目运行稳定后年利润应该在10800万元左右732游乐收入估计项目运行稳定后日平均游客量即可达3000人以上门票价格预计定位在50元人每年门票收入5000万元通过市场分析有573的游客将在游乐项目消费每人平均消费50元游乐收入利润率按50计算营业收入5000万元100万573507865万元年利润78655039325万元733休闲收入园内分布众多的休闲场所包括足疗游泳洗浴美容保健保龄球垂钓棋牌室麻将馆等游客的接待人数可达数千人天投资完毕后预计运行稳定后能发挥其35以上的效能每人平均消费80元次利润率按45计算营业利润为100万356804512816万元年734购物和其他收入项目正常运行后欧洲风情园内的超市商业街旅游产品纪念品商铺加油站的营业收入将同样客观估计应当与休闲收入相当年利润约1300万元左右因此项目运行正常后的年均收入应该在38亿元左右可实现利润18亿元左右每年可实现财政收入约7000万元74投资回报周期根据以上预计年利润在18亿元左右按总投资额2116亿元计算中国海阳水上欧洲风情园的投资回收周期将在20年左右考虑到项目投入使用前5年是旅游品牌和知名度的创造阶段由于宣传尚未全面开展海外旅游合作关系的正在建立以及海阳城市基础设施的全面改观尚未完成利润水平必将远远低于以上预计保守估计应当是仅能维持收支平衡因此项目投资实际回收周期将在25年以上80项目社会收益和风险81项目社会收益1促进当地税收税收的增长不仅来自于项目本身而且来自由于该项目带动的其他产业收入的增加2提高城市知名度城市品牌的创建海阳会因这个绿色生态旅游项目在国际大大地提高自身的知名度并且因旅游而创立健康环保的城市品牌3创造大量就业机会本项目将为海阳人民创造至少20000个就业机会而且都属于长期稳定的就业岗位4有益于环境生态环保的设计理念绿色材料的使用新节能科技的采用和大量植物的栽培必然对海阳的环境保护和环保事业的发展大有益处5创汇外资的引进外籍游客所带来的大量旅游收入都有利于海阳市的创汇6提高本市旅游基础设施建设带动本市乃至周边旅游业的发展7满足人民日益提高的度假休闲以及娱乐需求8促进与世界各国其他城市的友好合作在此项目的基础之上海阳必将和世界众多旅游城市建立友好合作关系并进而促进海阳地区经济教育文化等各个领域的全面发展见英国部分学校和组织机构的合作意向信件9其他太多的收益无法一一列举82投资风险821政策文化差异土地政策不同英国土地政策是永久私有制土地一经出售永久归个人所有包括地上产出地下埋藏资源由于对中国的土地政策外籍投资商坚持认为中国土地转让仅仅是租期买断因此土地长期增值效应缺乏吸引力投资政策差异美洲欧洲等国家对绿色环保项目特别是旅游等无污染高创收的产业投资往往给予更大的政策支持例如土地零收费配套设施费各项杂费全免等更有甚者政府不但不收费反而提供相应资金支持比如新加坡文化差异异域投资风险显然比本国本地区要高的多不仅仅来自投资环境的不熟悉更取决于与当地文化的差异822开发投资大成本高本项目不包括土地配套设施以及各项杂费预计投资2116亿人民币15亿英镑开发商不仅仅担任了项目建设角色同时还承担了部分海阳旅游市场启动宣传的任务其中绿色环保节能设计旅游基础设施建设过硬旅游品牌打造国外实地考察旅游合作关系建立等等都将使此项目的投资实际成本大大提高823无回报和低回报投资比例大此项目旅游投资占总投资额的约23合计为117亿元左右开发商要承担大量的无利润回报和低利润回报投资例如水渠码头道路栈桥等使项目开发商承担风险增大824成本回收周期过长经过以上论证预计该项目的投资回报周期应该在25年以上投资回收期之长和中国房地产行业调整迹象明显都将使投资商切实考虑投资风险90结论本报告在对海阳市旅游业发展现状调查研究的基础之上运用了SWOT方法对海阳旅游业发展具体战略做出了定性分析进而对中国海阳水上欧洲风情园项目的可行性给予了肯定的论证在海阳政府的大力支持下通过突出威尼斯水城环保人性化旅游和异域风情配合精心策划的旅游营销策略加上实力雄厚和具有特殊海外关系网的投资开发商借助海阳独特的旅游资源和2