旅游地产：富春江国际休闲度假区总体规划策划定位书终稿

旅游地产富春江国际休闲度假区总体规划策划定位书终稿富春江国际休闲度假区2致中金投资集团有限公司富春江国际休闲度假区总体规划策划定位方案书戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司泛城（中国）综合住宅服务谨呈27004年5月富春江国际休闲度假区3总体定位市场分析总体规划财务分析项目推广富春江国际休闲度假区4第一部分第二部分市场篇规划篇项目概述5现状分析22111宏观市场26规划设计22722细分市场48设计说明24133总体定位1704财务分析18856项目推广202富春江国际休闲度假区5第一部分市场篇项目概述宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目背景经济基础健康旅游总体定位前期房产经营品牌开发战略地块分析社会消费趋势高尔夫发展战略后期地产开发案名诠释度假村分期开发模式财务评估整合营销城市总体规划主题公园入市策略城郊别墅金秋社区富春江国际休闲度假区6宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析富春江国际休闲度假区7项目背景地块分析0本项目位于浙江省杭州市桐庐县内富春江两岸，用地总面积约138001亩，备用地面积约4235亩，总计18035亩（参照招标文件）。0本项目是一个通过对当地旅游资源的开发和利用，带动相关物业开发的大2型地产运作项目富春江国际休闲度假区8宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析0区位分析0交通条件0旅游资源0自然及人文景观0地形地貌0地块SWOT分析富春江国际休闲度假区9项目背景地块分析0本项目处于以上海为核心的大上海都市圈内，杭州是其主要依托的大城市0本项目处于以杭州为核心的浙西大风景区，在杭州一日游的时空范围内一日游和上海两日游的时空范围内0本项目和桐庐县城有一定距离，很难依托现有的县城发展两日游本项目的宏观区位条件相对较好，有利于发展旅游项目，但在微观区位上，开发建设条件尚显不足富春江国际休闲度假区10宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析0区位分析0交通条件0旅游资源0自然及人文景观0地形地貌0地块SWOT分析富春江国际休闲度假区11项目背景地块分析0本项目距离杭州75公里，位于杭州和千岛湖的中途老320国道0本项目至杭州途中经过多处收费处，交通成本高至杭州方向0地块内北部有老的320国道经过0地块南部半封闭的320国道将地块分隔开来0地块南部有规划道路连接未来杭州千岛湖高速公路320国道0地块内部道路较为密集，但等级均很低至杭州方向老320国道0本项目至杭州有一定路程，交通至桐庐方向距离阻抗较大，可达性一般，但随着杭千高速公路的通车未来会有较大的改善320国道至桐庐方向至杭千高速公路富春江国际休闲度假区12宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析0区位分析0交通条件0旅游资源0自然及人文景观0地形地貌0地块SWOT分析富春江国际休闲度假区13项目背景地块分析桐庐旅游资源分析（一）主要景点沿富春江两岸分布江南龙门湾富春江国际休闲度假区14项目背景地块分析桐庐旅游资源分析（二）经营状况2002年，桐庐旅游收入为73亿元，比去年同期增长58。市场定位生态旅游游客来此休闲度假，体验乡村风情，田园乐趣。客源主要是大上海都市圈内城市，以上海、杭州为主。物业配套一般交通不方便，景点分散，路况差。旅游住宿差，桐庐县境内仅有一家三星级宾馆。旅游餐饮开发程度较差，特色的饭店少。旅游购物不繁荣。发展潜力巨大桐庐景色秀美，现阶段旅游资源开发力度小，未来发展潜力巨大。富春江国际休闲度假区15项目背景地块分析旅游资源竞争分析杭州（一）西湖座落在杭州市中心区，是中国十大风景名胜之一，以西湖为中心的西湖名胜区融名胜古迹和园林山水为一体，景点组合很好。主要景点有西湖旧十景苏堤春晓、曲苑风荷、平湖秋月、断桥残雪、柳浪闻莺、花港观鱼、雷峰夕照、双峰插云、南屏晚钟、三潭印月西湖新十景云栖竹径、玉皇飞云、阮墩环碧、九溪烟树、满陇桂雨黄龙吐翠、吴山天风、龙井问茶、虎跑梦泉、宝石流霞灵隐寺、雷锋塔、宋城等富春江国际休闲度假区16项目背景地块分析旅游资源竞争分析杭州（二）市场定位品牌鲜明“上有天堂，下有苏杭”，已成为世界及中国旅游目的地的名牌。客源以大上海都市圈为主，辐射全国各地，以及境外人士。物业配套日趋完善交通便利有沪杭宁、杭甬高速公路，萧山机场旅游住宿2家五星级酒店，十多家四星级酒店旅游餐饮楼外楼、知味观等传统名店以及新开元、张生记等酒家发展迅速。旅游商品龙井茶叶、杭州丝绸、张小泉剪刀等特产驰名中外。未来发展潜力较小杭州市区旅游资源开发状况较完备，但市区未来发展潜力较小富春江国际休闲度假区17项目背景地块分析旅游资源竞争分析千岛湖（一）千岛湖位于浙江省杭州西郊淳安县境内。湖区面积573平方公里，湖中拥有形态各异的大小岛屿1078座。主要景点以湖区水景为主整个湖区分为东北、东南、西北、西南、中心五大湖区。近年来形成了羡山、屏峰、梅峰、龙山、动物系列、石林六大景区的14处景点。富春江国际休闲度假区18项目背景地块分析旅游资源竞争分析千岛湖（二）经营状况2002年，淳安旅游收入为72亿元，比去年同期增长194。市场定位游客来此休闲度假。客源以大上海都市圈为主物业配套较好交通较方便，景点之间交通工具为游艇。旅游住宿较好，有两家四星级宾馆，有2家五星级宾馆在建。旅游餐饮开发程度较差，特色的饭店少。旅游购物不繁荣。发展潜力巨大千岛湖湖区景色优美，未来发展潜力巨大。富春江国际休闲度假区19项目背景地块分析旅游资源竞争分析杭州、桐庐、千岛湖对比杭州、桐庐、千岛湖游客逗留时间千岛湖桐庐选择当日往返的客户占6成多，远高于杭州和千岛湖。这与桐庐旅游配套杭州设施不足有很大关系。桐庐020406080100当天返回住宿1夜住宿2夜住宿3夜住宿4夜以上桐庐处于杭千旅游线的阴影区由于缺乏高品质的配套服务设施，游客逗留时间短，导致旅游收入增长缓杭州、桐庐、千岛湖旅游收入增长率40慢。杭州桐庐30千岛湖2000年起桐庐旅游收入增长率开始下降，20杭州旅游收入却增长率稳步上升。1001999200020012002富春江国际休闲度假区20项目背景地块分析桐庐旅游资源竞争消费者评价旅游者对桐庐的地区偏好38桐庐的区位认知度一般，有6211的旅游者愿意到桐庐旅游。62是否旅游者不前往桐庐旅游的原因其它无好的宾馆饭店知名度不高是影响消费者无游乐设施前往桐庐游玩的主要原因景点无特色，其次的原因分别是景点景点少少，交通不方便和景点无知名度不高特色交通不方便01020304050富春江国际休闲度假区21宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析0区位分析0交通条件0旅游资源0自然及人文景观0地形地貌0地块SWOT分析富春江国际休闲度假区22项目背景地块分析本项目自然景观良好0富春江横贯东西，地块内部有多条蜿蜒的自然水系流过0地块内外山峦起伏，地势变化多样0沿江植被景观最好，山地植被景观次之，平原地区多为农田和经济果林风貌本项目具有较好的人文景观0地块内部村落中散落的分布着一些具有历史风貌的传统民居，保存基本完整，其中的木雕工艺极富特色富春江国际休闲度假区23宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析0区位分析0交通条件0旅游资源0自然及人文景观0地形地貌0地块SWOT分析富春江国际休闲度假区24项目背景地块分析平原地形地貌多样化山地本项目地块内部地形变化复杂，其中山地和丘陵占了相当的面积，在有利于形成独丘陵特景观特征的同时，也给土地的利用带来了不利的影响。沿江地形以平坦为主，为项目中较好利用的地块位置富春江国际休闲度假区25宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述项目背景地块分析0区位分析0交通条件0旅游资源0自然及人文景观0地形地貌0地块SWOT分析富春江国际休闲度假区26项目背景地块分析地块优势STRENGTH地块劣势WEAKNESS0地块规模大，易形成完整社区和产生轰动效应；0地块较难依托现有城镇建设，现有基础和配套设施缺乏；0宏观区位相对条件较好，有利于旅游项目的发展；0离大城市杭州有一定距离，交通阻抗较大；0桐庐具有一定的旅游资源基础0地形条件复杂，山地和丘陵较多，不利于开发建设0具有很好的自然景观和较好的人文景观。地块威胁THREATS地块机遇OPPORTUNITY0旅游资源相对杭州和千岛湖，处于劣势地位0杭千高速公路的建设将改变本地块的交通可达性。0千岛湖地区大型旅游地产项目的开发；0桐庐工业园区的建设为本项目提供了基础设施配套0依托旅游城市杭州的大型地产项目的开发条件富春江国际休闲度假区27宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述经济基础社会消费趋势城市总体规划富春江国际休闲度假区28经济基础社会消费发展趋势城市总体规划项目背景区域指以上海为核心，杭州、宁波、南京作为重要辅助城市，辐射到苏州、无锡、常州等周边城市的大上海都市圈都市圈。上海为核心南京、杭州、宁波作为重要辅助城市富春江国际休闲度假区29经济基础社会消费发展趋势城市总体规划大上海都市圈经济水平名称金额占全国比例1770国内生产总值16,981亿元2780外贸出口7394亿美元3230实际利用外资1607亿美元大上海都市圈是中国经济最有活力的地区之一,以上海为核心的大上海都市圈已经成为中国经济发展的领先地区。富春江国际休闲度假区30经济基础社会消费发展趋势城市总体规划大上海都市圈核心及重要辅助城600050000上海经济增长情况GDP（亿元）市经济快速持续5000人均元）40000发展，GDP连续400030000经济的发展为社会消保持2位数增3000费模式的变化创造了200002000长。基础条件，大上海100001000都市圈成为社会消费00变革的领先区域199119921993199419951996199719981999200020012002200030000200030000GDP（亿元）宁波经济增长情况杭州经济增长情况GDP（亿元）人均GDP（元）人均元）1500150020000200001000100010000100005005000000199119921993199419951996199719981999200020012002199119921993199419951996199719981999200020012002GDPGDP人均GDP人均GDPGDP人均GDP富春江国际休闲度假区31宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述经济基础社会消费趋势城市总体规划富春江国际休闲度假区32经济基础社会消费发展趋势城市总体规划住房消费旅游消费汽车消费大上海都市圈将成为生活模式的创新地区健康消费文化教育消费富春江国际休闲度假区33经济基础社会消费发展趋势城市总体规划GDP临界点分析住房消费汽车消费旅游消费大上海都市圈将成为生活模式的创新地区健康消费文化教育消费2001年大上海都市圈内城市人均GDP40000从欧美发达国家的社会发展进程来30000看在人均GDP达到1000美元以上时，通常会出现排浪式的旅游消费热潮。20000100000上海苏州杭州无锡宁波南京绍兴南通常州嘉兴扬州镇江泰州湖州舟山富春江国际休闲度假区34经济基础社会消费发展趋势城市总体规划大上海都市圈旅游者出游次数和平均消费分析住房消费旅游者每年外出旅游次数汽车消费旅游消费大上海都市圈21次以上将成为生活模式的创新地区1020次健康消费文化教育消费79次46次消费者年均旅游次数一年内多次旅游6次及以下为主3次及以下开始普及0002000400060008000旅游者国内外出旅游次均消费20001元以上500110000元12012000元外出旅游花费多以短途旅游3001200元为主601900为主元300元以下0510152025富春江国际休闲度假区35经济基础社会消费发展趋势城市总体规划大上海都市圈旅游者出游目的和目的地分析住房消费旅游者出游目的其它汽车消费旅游消费大上海都市圈将成为生活模式文化交流旅游目的的创新地区观光、休闲度假为主探亲访友健康消费文化教育消费商务休闲度假成为仅次于休闲度假观光的出行目的，显观光示出本项目发展休闲度假的良好前景020406080旅游者外出旅游目的地选择旅游地首选其它优美的自然风景康体娱乐、休闲度假人文景观本地块具有良好的自独特的人造景观然景观，具备了成为著名城市一个具有吸引力的旅游目的地的条件优美的自然风景020406080富春江国际休闲度假区36经济基础社会消费发展趋势城市总体规划大上海都市圈旅游消费者特征分析住房消费汽车消费旅游消费大上海都市圈将成为生活模式的创新地区年龄特征健康消费文化教育消费中老年人居首位，4564岁的出游者所占比例为389，2544岁的出游者所占比例为366，居第二位。出游方式散客为主，团体客人比例有所上升最主要的消费团体客人比例从2000年的104上升为2001年的121。群体是一个对健康高度关注的群体职业状况离退休人员居首位离退休人员所占出游者的比例占第一位，超过了任何一类职业人群。富春江国际休闲度假区37经济基础社会消费发展趋势城市总体规划上海历年居民消费状况娱乐教育文化服务住房消费2001交通和通信2000医疗保健旅游消费汽车消费1999大上海都市圈将成为生活模式家庭设备用品及服务的创新地区杂项商品和服务文化教育消费居住健康消费衣着食品01020304050健康消费支出逐年增长杭州居民历年消费结构娱乐教育文化服务2001预计未来会步入一个快速增长期2000交通和通信1999医疗保健家庭设备用品及服务杂项商品和服务居住衣着食品01020304050富春江国际休闲度假区38项目背景社会消费发展趋势城市总体规划上海历年居民消费状况娱乐教育文化服务住房消费2001交通和通信2000医疗保健旅游消费汽车消费1999大上海都市圈将成为生活模式家庭设备用品及服务的创新地区杂项商品和服务健康消费居住文化教育消费衣着食品01020304050文化教育消费支出增长迅速杭州居民历年消费结构娱乐教育文化服务已经成为大型地产开发的成熟手段20012000交通和通信1999医疗保健家庭设备用品及服务杂项商品和服务居住衣着食品01020304050富春江国际休闲度假区39经济基础社会消费发展趋势城市总体规划国家“十五”计划指出发展经济型轿车，鼓励轿车进入家汽车消费市场快速增长庭。住房消费上海私车保有量快速增长2002年底上海私家车的数量达到1428旅游消费大上海都市圈汽车消费将成为生活模式万辆其增量相当于前几年增量的总和的创新地区杭州私车数量快速增长健康消费文化教育消费2002年底，杭州私车保有量约为10万辆并以每年1520的速度增长。大上海都市圈居民收入水平不断增长2001年，大上海都市圈人均GDP22537元相当于全国平均水平的3倍。改变传统的城市时空观，为郊区化创造基础富春江国际休闲度假区40经济基础社会消费发展趋势城市总体规划住房消费数量型发展阶段历史阶段）旅游消费汽车消费大上海都市圈大上海都将成为生活模式美国日本德国的创新地区市圈19301960194519601949196019781997年代健康消费文化教育消费居民生活水平187119502691955（美元计算人均19501991487413GDP）0此阶段住宅业大都为了30319504221959恩格尔系数50719505321991解决居民住房困难，注重数量型发展。居住占消费支出113195092619591021950511990（）0在这种背景下建造的住城镇居民人均房，只解决无房可住的问581948居住面积1950199015073题，大部份是档次低、单（平方米）位面积小的鸟笼式住宅。0主要集中发展城市建设。富春江国际休闲度假区41经济基础社会消费发展趋势城市总体规划住房消费增量与质量并重发展阶段（现阶段）大上海都旅游消费汽车消费美国日本德国大上海都市圈将成为生活模式市圈的创新地区1960197219601980196019801998年代健康消费文化教育消费居民生活水平48101970166919701758197020121999GDP（人均）238197027919790该阶段是一个相当长的19753001恩格尔系数4161999历史过程，发达国家大致居住占消费支出1571970155197919701122831999经历20年左右；（）城镇居民人均24019680在此阶段，消费者需要居住面积911999量急剧上升，同时比较注30019721301978（平方米）重物业品质；0大上海都市圈整体已经进入该发展阶段。大上海都市圈住宅消费结构发生变化，住房消费结构进入数量与质量并重；0郊区化现象开始出现，住宅市场发展趋势生态环保、智能化、郊区化。并迅速发展富春江国际休闲度假区42经济基础社会消费发展趋势城市总体规划住房消费旅游消费汽车消费大上海都市圈将成为生活模式的创新地区总体水平发展阶段未来阶段）健康消费文化教育消费大上海都美国日本德国市圈0大上海都市圈将在197319811981年代居民生活水平20152020年前153901984112521985111301984GDP（人均后将进入住宅发展第三阶段；213197924119902571987恩格尔系数20150居民对居住质量的要求2020居住占消费支出29641985125419951961987越来越高，追求居住功能（）、服务及环境舒适、优雅人均居住面积的倾向增强。590199117019903321982（平方米）0郊区化现象形成富春江国际休闲度假区43宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述经济基础社会消费趋势城市总体规划富春江国际休闲度假区44经济基础社会消费发展趋势城市总体规划上海杭州宁波建设现代化国际大都市，建成旅游休闲、现代化国际港口城市、确立国际经济、金融、生活居住、国家历史文化名城贸易和航运中心地位求知创业的“天堂”。以杭州为中心的浙西地区将成为大上海都市圈乃至全国的休闲度假基地，“上海后花园”“交通西进战略”“旅游西进战略”“一小时半交通圈杭州城市功能突出旅游职能“半小时居住圈”重视老年居住物业的建设富春江国际休闲度假区45经济基础社会消费发展趋势城市总体规划“旅游西进战略”“交通西进战略”“一小时半交通圈“半小时居住圈”重视老年居住物业的建设“三江两湖一山”为基础，整合和优化配置旅游等各类资源，把杭州建设成为国内外享有较高知名度的旅游集散中心和重要目的地，成为现代化的国际风景旅游城市。位于旅游西进的主轴线上的桐庐将加快对旅游资源的优化利用，为本项目的发展带来契机富春江国际休闲度假区46经济基础社会消费发展趋势城市总体规划“交通西进战略”“一小时半交通圈“旅游西进战略”“半小时居住圈”重视老年居住物业的建设0基本建成以“一绕、三线、三连、四大接口”为框架的一小时半公路交通圈0杭千高速公路一期工程预计于2005年底建成通车，届时杭州到桐庐只需45分钟车程。富春江国际休闲度假区47经济基础社会消费发展趋势城市总体规划杭州打造“半小时居住圈”0通过交通建设，推进郊区化发展，完善城市结构，进“交通西进战略”“旅游西进战略”一步提升居住物业的环境品质“一小时半交通圈“半小时居住圈”重视老年居住物业的建设重视老年居住物业建设0浙江进入老龄化的加速发展阶段0杭州优秀的人居环境，适合发展养老物业0相对而言，专门的养老居住物业开发受到忽视富春江国际休闲度假区48经济基础社会消费发展趋势城市总体规划桐庐在杭州城镇体系中的定位第一等级杭州中心城区350370万人第二等级富阳、临安4552万人第三等级建德、桐庐、千岛湖四级旅游中心3638万人桐庐在总体规划中地位不高，对本项目相对不利富春江国际休闲度假区49宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游0旅游产品发展趋势0健康旅游概念界定高尔夫0SWOT分析0战略定位度假村主题公园城郊别墅金秋社区富春江国际休闲度假区50健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区观光旅游产品以文物古迹、山水风光、民俗风情为特色。具有垄断性和不可再生性。国度假旅游产品内乡间度假、海滨度假，周末度假、节假日度假，家庭度假等。旅市场前景广阔。游产专项旅游产品长城之旅、长江三峡之旅、丝绸之路游、新婚蜜月旅行等。品专项旅游产品日趋成熟。现状生态旅游产品正处于启动开发阶段，倍受关注。发展趋势0休闲度假旅游将是未来发展的主要方向之一0更加重视旅游项目的参与性0以生态旅游为代表的专项旅游产品日益受到欢迎，表现出对环境和健康的关注富春江国际休闲度假区51宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游0旅游产品发展趋势0健康旅游概念界定高尔夫0SWOT分析0战略定位度假村主题公园城郊别墅金秋社区富春江国际休闲度假区52健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区健康旅游医疗保健旅游疗养保健旅游利用医学人才、器材集中或者医疗费用传统的旅游方式，通常利用区域的旅游低廉等优势，吸引患有某些疾病的旅游资源，提供身体的康复保健和调养服者前往医疗的旅游务，作为旅游产品组合的补充生态保健旅游是国际市场上新型的产品以疗养院为主要形式，一般提供身体检市场形式，在意大利、法国、古巴等许多国测服务，发展时间较长，多以团体客户现状家都得到了较快发展。在国内，尚未得为主到重点开发由于现代社会对环境的不断破坏，导致关注亚健康团体，在疗养保健服务上进市场人们患病的机会日益增多，良好的医疗一步深化和创新，有着较大的市场潜力潜力服务与旅游资源相结合的医疗保健服务潜力巨大富春江国际休闲度假区53宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游0旅游产品发展趋势0健康旅游概念界定高尔夫0SWOT分析0战略定位度假村主题公园城郊别墅金秋社区富春江国际休闲度假区54健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS0区域有良好的旅游资源0知名度不高0生态环境优良0桐庐景点特色不够0桐庐桐君山是中药鼻祖桐君老0距离主要城市有一定距离人开创中药文化的所在地项目机遇OPPORTUNITY项目威胁THREATS0“旅游西进”0现有大型疗养院，如无锡华东0“交通西进”疗养院、杭州空军疗养院0居民医疗保健支出逐年增加，0前期需要较大的投入对健康的关注日益增长0综合的专业化管理经营难度大0大集团公司和政府、企事业单位定期组织员工体检富春江国际休闲度假区55宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游0旅游产品发展趋势0健康旅游概念界定高尔夫0SWOT分析0战略定位度假村主题公园城郊别墅金秋社区富春江国际休闲度假区56健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区定位原因0预计未来有关健康的消费会有一个快速的增长，对高品质的医疗和康复保健服务的需求成为引导市场发展的主要动力0旅游成为人们休闲的主要方式之一，旅游市场蓬勃发展，在观光旅游的基础上，休闲度假和专项特色旅游成为市场新的增长点0健康和旅游相会结合，满足现代旅游消费者保健、康体、求知、休闲的综合需求，逐渐成为旅游市场宠儿0综合医疗服务和康复保健服务，形成完善的健康服务体系，满足亚健康等多层次客户的需要0属于市场上新兴旅游产品，具有领先概念，已知未来竞争少主题定位0发展综合健康服务需要具有自然生态优势0本地区有悠久的中医药历史文化传统综合健康服务旅游园区富春江国际休闲度假区57健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区发展建议医疗保健旅游疗养保健旅游距离主要客源市场有面临周边大型度假村劣势和威胁一定距离和温泉度假区的竞争对策依托医疗保健，延伸发展具有特、精、尖丰富服务内容，提升的特色医疗服务服务品质医科学院高级教育培特色延伸功能发展以中医药文化为训和实习基地主题的特色旅游医疗科研基地和国内外大型综合医疗和康复保健服务集团、大型医院以经营建议及知名医科学院联合经营强调人性化服务，建立医疗和康复保健的服务消费市场经营特色综合医疗和康复保健功能，提供多层次的服务建立规模效应富春江国际休闲度假区58宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫0球会现状分析0价格分析度假村0距离阻抗分析0潜在竞争分析主题公园0案例分析0SWOT分析城郊别墅0战略定位金秋社区富春江国际休闲度假区59健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区各球场占地指标占地面积上海及江浙地区18洞的高尔夫球会的平均占地为1623亩（包括会所、发球台、练习场等各类用地）。162305001000150020002500亩高尔夫球场根据自然地形条件可分为山岳球场、河川球场、丘陵球场、海边球场、平野球场、树林球场。上海及江浙地区高尔夫球场大多为平野球场。富春江国际休闲度假区60健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区上海各高尔夫球会虽价格存在差异，但各球会自身球场品质差异不大。通常球会会所设施相当齐全。除了高尔夫球具购买处、练习场之外，一般都配有健身房、网球场、游泳池、酒吧、桑拿、咖啡馆和各式餐厅等。球场大多数由国际知名设计公司或知名球手设计，如PETERTHOMSON，JACKNICKLAUS，THERONALDFREAMGOLFPANDESIGNGROUPLTD。上海及江浙一带球场球道草种多用BERMUDA，果岭草种多用BERMUDA和TIFDWARF。通常在高尔夫球场周围或其中建有别墅或者服务式公寓之类的物业。富春江国际休闲度假区61健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区中国大陆10高尔夫客源主要集中在韩日及港台人士，中国大陆本地客源较少。韩国32会员通常同客户前去，高尔夫在商务公关中港台及欧美的作用不断提高。因而球场配套设施设计要33着重考虑商务功能。日本会员对于球会的距离较为在意，多数会员希25望球会距离市区不超过1小时车程。富春江国际休闲度假区62宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫0球会现状分析0价格分析度假村0距离阻抗分析0潜在竞争分析主题公园0案例分析0SWOT分析城郊别墅0战略定位金秋社区富春江国际休闲度假区63健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区会员数会员数分布（人）600客户对高尔夫球会500的价格较为敏感。4003002001000年会费1122334455（万元/年）年会员费在12万元人民币的高尔夫球会，因其相对较低的价格较能吸引大量客户。而年会费高于5万元人民币的球会仅能吸引到少量顶端客户。富春江国际休闲度假区64健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区万元年会费收入12001000年会费定价在15万元的球会，其年会费800收入集中在8501000600万元，差异较小。4002000年会费1122334455（万元/年）年会费超过5万元/人民币的球会的年会费收入出现较大降幅，这主要是因为高端会员人数较少，产生较大价格阻抗。年会费收入富春江国际休闲度假区65健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区万元综合定价分析人1200600系列2年会费收入会员数系列11000500年会费收入800400会员数60030040020020010000年会费1122334455（万元/年）会费在12万元/年的球会能吸引到大量客户，所以此价段的球会，项目风险相对较低且盈利性较好。会费在45万元/年的球会年会费收入最高，但会员数相对较少，因而存在较高的项目风险。会费高于5万元/年的球会年会费收入不高，且会员数较少，因此项目风险最高。富春江国际休闲度假区66宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫0球会现状分析0价格分析度假村0距离阻抗分析0潜在竞争分析主题公园0案例分析0SWOT分析城郊别墅0战略定位金秋社区富春江国际休闲度假区67健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区年会费价格阻抗分析（元/年）高尔夫球会的年会费40000价格随着球会距离市中心的疏远而下降。3000020000100000距离（KM）303040405050距离与高尔夫球会的价格下降相关性达0967。富春江国际休闲度假区68健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区年会费、距离、会员数综合分析60000会员数50000400003000020000100000距离KM203040506070球会距离市中心约30KM的，除4万元/年以上的球会，其余价段的球会均能吸引相当数量会员。球会距离市中心约40KM的，会员数随着球会价格的上升而不断减少，低价球会能吸引较多会员。球会距离市中心超过50KM的，其会员数量下降较大，球会只能依靠较低的价格来吸引会员。年会费元/年富春江国际休闲度假区69宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫0球会现状分析0价格分析度假村0距离阻抗分析0潜在竞争分析主题公园0案例分析0SWOT分析城郊别墅0战略定位金秋社区富春江国际休闲度假区70健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区“十五”期末，浙江省规划建造高尔夫15个，其中杭州10个，其余规划在余杭、金山、富阳、萧山、临安、淳安、建德等地。竞争球场多在距离本项目70KM半径范围内，且有多个球场分布在杭州周围40KM半径范围内，潜在竞争将非常激烈。本项目高尔夫球会的差异化竞争显得尤为重要。富春江国际休闲度假区71宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫0球会现状分析0价格分析度假村0距离阻抗分析0潜在竞争分析主题公园0案例分析0SWOT分析城郊别墅0战略定位金秋社区富春江国际休闲度假区72健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区球会简介1992年，在深圳观澜镇10平方公里土地上，由香港骏豪集团总投资20多亿港元，创建了观澜湖高尔夫球会。1995年11月正式启业，现今已发展成为世界一流、亚洲最大、设施最齐全的高尔夫球会,并曾举办世界杯大赛。交通区位观澜湖高尔夫球会地理位置优越，处于梅观高速和机荷高速的交汇，一小时车程范围覆盖深圳18镇、珠海、惠州、东莞、广州等珠三角重要地区及香港特区。富春江国际休闲度假区73健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区世界杯球场果岭迭翠，球道蜿蜒；凝聚智能，挑战至高。由本世纪最伟大的高尔夫球王杰尼高斯精心设计，是观澜湖高尔夫球会的“代表”球场。1995年在此举办的第41届世界杯高尔夫球决赛，获得空前成功，被国际高协誉为“最成功”及“最难忘”的世界杯决赛。18洞世界杯球场充份利用起伏不定的地形，球道看起来宽阔易打，实际上难度极高。代表球洞首推被会员称为“魔鬼洞”的第16洞。球洞依山傍水而建，俨然一幅出自名家手笔的山水画。由高处发球，要打过一条河才能到球道；而要打上果岭，还要再过一条河。球道的形状和独特的沙坑设计，充分体现杰克尼高斯的大师风范。富春江国际休闲度假区74健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区新翠谷球场神来之笔，焕然一新；气势宏伟，扣人心弦。二千年度美国大师赛冠军球手、世界排名第五的维埃圣尔重新设计的新翠谷球场，给予球手全新的打球挑战及乐趣。圣尔加入了极具挑战性的布局浩瀚的沙坑造型，一条漂亮的沙地沿着球洞的右边延伸至水塘里。圣尔大胆地把围石滩球场第18洞的设计精髓融入其中，成为亚洲区球场的独特景观，和他那喜向难度挑战的天性不谋而合，显现其匠心独韵的意念，为球手带来中国前所未见的视觉享受。富春江国际休闲度假区75健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区龙岛球场满目苍翠，宁静致远；崭新挑战，趣味盎然。享誉国际的世界冠军尼克费度于观澜湖高尔夫球会设计出他最满意的代表球场。巨额的投资及精密的心思带来非凡的质素，连绵起伏的球道及陡峭的沙坑为所有球手带来挑战，更标志着龙岛球场的世界级水准。陡峭的沙坑是尼克费度的设计标志，为所有球手带来无穷无尽的挑战。第16洞果岭建筑在一个小岛之上，考验球手准确无误的击球，最后五个球洞的设计波澜壮阔，蔚为壮观。富春江国际休闲度假区76健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区俊岭球场鬼斧神工，俊岭奇迹；别有洞天，风光无限。亚洲最杰出的高尔夫选手尾崎将司，将他独特的思维和创新理念，在观澜湖高尔夫球会演绎得淋漓尽致。偌大的碧湖、慑人的瀑布、清澈的河流及别树一帜的石壁，构成一幅无可比拟的风景画。俊岭球场设计灵感源自大自然，球道蜿蜒于山谷之间，与天然的地势环境相映成趣。大胆创新的设计，在俊岭球场随处可见。第9洞和第18洞果岭连为一体，前所未见；从第12洞果岭到13号发球台，需要穿过85米的隧道，有如走进陶渊明的“世外桃园”，最令球迷津津乐道。富春江国际休闲度假区77健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区好望角球场辽阔壮丽，气势慑人；独特风格，不容有失。高踞世界高球坛排名榜第三位的南非籍球手艾斯设计的好望角球场，以树木林荫、绿草如茵为整个球场的设计主题，让球手仿如置身于优雅瑰丽的花园，深深感受到艾斯家乡南非的独特风貌。好望角球场风光明媚，又充满挑战性，难度极高的球洞考验球手高超技巧，令人望而生畏，却又跃跃欲试。巧妙利用了地势的高低变化而创造出一个居高临下的核心球场。后立于球场最高峰的第4号球台，尽览整个观澜及辽阔的壮丽景致。全长七千码的好望角球场让球手彷如置身于美丽的花园。保持观澜湖高尔夫球会一贯的球场水准，能令球手津津乐道。富春江国际休闲度假区78健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区会所配套观澜湖高尔夫球会会员可享用全亚洲最具规模，配套设施最完善的豪华会所。会所面积达3万平方米，设施应有尽有，全面照顾会员的需要。会所设有环境优雅、设计一流的游泳池，附有日式水力按摩、设备先进的健身室，以及各项新颖的娱乐康体设施，此外，会所还设有多间中西食肆、专卖店、SPA等满足顾客不同的要求。对于日理万机、商务繁忙的会员，会所为他们设立了完善的会议服务，并提供最新的会议设施。宽敞的活动室及宴会厅，适合举行各类大型庆祝活动。富春江国际休闲度假区79健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区高尔夫学校观澜湖球会具备世界一流的DAVIDLEADBETTERGOLFACADEMYDLGA高尔夫球学校，在世界各地以最先进的科技和设施提供统一方法及高素质的高球训练。其为高尔夫球的普及和球手水平的提高起着重要的作用。DAVIDLEADBETTER的教学理论及方法，大大改变了高球这项运动，他的教学对于多位著名球手的发展历程尤为重要，当中有NICKFALDO,NICKPRICE,DAVIDFROST,ERNIEELS及SERIPAK等等。富春江国际休闲度假区80健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区球会价格金卡会员翡翠会员富春江国际休闲度假区81健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区对本项目的借鉴0两个18洞球场，可聘请不同风格的球手或公司设计，使得球场风格多1样化，以满足不同会员的需要。0由于上海及江浙的球会尚无良好的国际高尔夫学校，本项目可参考观2澜湖球会，营建一个具有一流水平的高尔夫球学校，加快高尔夫运动的普及，为本项目球会培养一批潜在客户。0不可忽视球会会所设计，随着GOLF成为商务公关媒介之一，因而会所3功能应着重商务和休闲。富春江国际休闲度假区82宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫0球会现状分析0价格分析度假村0距离阻抗分析0潜在竞争分析主题公园0案例分析0SWOT分析城郊别墅0战略定位金秋社区富春江国际休闲度假区83健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区项目优势STRENGTH项目劣势WEAKNESS0优美的景观0知名度不高0多样的自然地形0距离城市远0土地成本较低项目机遇OPPORTUNITY项目威胁THREATS0“旅游西进”0周边潜在多个竞争球场0“交通西进”0浙江省经济发展趋势良好，加入高尔夫运动的人数呈级数增长富春江国际休闲度假区84宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫0球会现状分析0价格分析度假村0距离阻抗分析0潜在竞争分析主题公园0案例分析0SWOT分析城郊别墅0战略定位金秋社区富春江国际休闲度假区85健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区高尔夫总体定位仅靠一个高尔夫球场不足以支撑整个项目，达到增加土地附加值的目的。1本项目发展高尔夫具备一定的自身景观优势，首期应发展高品质高尔夫球会，2从而树立项目品质，并起到一定的项目宣传推广作用。本项目顶级球会，年会费建议45万元人民币/年；终身会员费建议4050万元人民币。3本项目后期高尔夫球会可配合高尔夫学校，以培养潜在客户为目的，年会费建议12元人民币/年。由于会员对于球场的距离较为敏感，高尔夫启动初期建议通过相对较低的价格和良好的品质吸引4客户，淡化距离阻抗。两个18洞球场应考虑不同的风格和设计，以满足不同客户的偏好。56建议聘请国际知名球手或专业设计公司进行球场规划设计，从而保证球场的品质。7营造一个国际水准的高尔夫球学校，为本项目吸引和培养潜在客户。富春江国际休闲度假区86宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫度假村0概念诠释0供应分析主题公园0案例分析0竞争分析城郊别墅0消费者分析0项目SWOT分析金秋社区0物业建议富春江国际休闲度假区87健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区特点概念0优美的自然景色洁净的空气和0目的地固定蔚蓝的天空是吸引城市人度假的第0强调休息一要点。要有美好的景致和令人愉悦的视野。本行的调查结果显示，0停留时间较长7743的游客看重的是优美的自然0回头率较高风景。5907的游客出外游玩主要是观光为目的。0无需导游陪同0有特色的休闲、游乐设施吸引0对娱乐设施要求较高游客游玩以及逗留。3119的游客出外是为了休闲度假。0环境要游客长期度假则需要有良好的服务以及安静的环境。知名度过高会导致人满为患，从而是游客产生抗性。富春江国际休闲度假区88健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区按靠近主体市场的远近程度本项目的预目的地度假村期发展目标非目的地度假村按住宿设施和旅馆组合体按背景及主要设施本项目的规本项目的资海洋度假村模效应源背景度假旅馆湖泊/河流度假村分时和其他假期度假村山川/滑雪度假村家外之家度假村高尔夫度假村富春江国际休闲度假区89宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫度假村0概念诠释0供应分析主题公园0案例分析0竞争分析城郊别墅0消费者分析0项目SWOT分析金秋社区0物业建议富春江国际休闲度假区90健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区桐庐本地度假村市场分布大奇山脚下6个、桐君山脚下2个、富春江边上1个、瑶林镇1个经营状况新恒基设施的特色和规女儿村模是决定度假村较好经营状况的主要凌云山庄因素红灯笼银苑山庄有内部系统消费一般上服度假村支撑的度假村相大奇山庄对经营状况较好快乐度假村福龙度假村差云水山庄差中好设施富春江国际休闲度假区91健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区千岛湖度假村市场主要依托千岛湖良好的自然景观。目前有规模的度假村为温馨岛度假村和凤凰度假村，分别位于千岛湖中心湖区的凤凰岛和温馨岛上，与千岛湖景区旅游相结合，经营状况与当地旅游市场相关度很高。千岛湖镇上有千岛湖度假村，但主要是以宾馆为主，无有特色的娱乐及其他配套设施。杭州度假村市场杭州氡泉度假村占地500余亩，主要依托氡温泉杭州之江度假村四星级度假村钱江观潮度假村占地100余亩，三星标准客房，成功举办中国国际观潮节。西湖阳明谷度假村占地380亩，预计2004年底全面建成，将成为浙江规模最大、档次最高、配套设施最全的景观类度假中心。富春江国际休闲度假区92宏观市场细分市场总体定位财务分析项目推广项目概述健康旅游高尔夫度假村0概念诠释0供应分析主题公园0案例分析0竞争分析城郊别墅0消费者分析0项目SWOT分析金秋社区0物业建议富春江国际休闲度假区93健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区千岛湖凤凰度假村特点位于千岛湖中心湖区，占地150亩，总计32幢别墅，400间客房，目前已投入使用的前两期是18栋，共268个房间。特色娱乐项目豪华游艇、水上降落伞、水上摩托艇、快艇、冲浪、攀岩、钓鱼等。经营方式客房以产权酒店方式售出，客户以杭州本地为主，占70左右，一二期销售状况良好，目前客房在二手市场上价格也有所上升。富春江国际休闲度假区94健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区概念分类0概念开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式的物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。产品分类客户定位有限自用型一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营获取年度利润分红，二次的置业者,投资者同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。退休住宅型退休前购置，每年和家人使用部分都市中年客户时间，退休后增加使用时间或基本完全使用，用以养老。公司自用型一方面用于投资，另一方面可以集团购房用于企业员工度假、公司年会或接待宾客使用。富春江国际休闲度假区95健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区投资分析比较项目银行储蓄投资股票投资产权酒店投资额不限不限几万元几十万元套现能力即时套现一般稳定收入套现经营保障体系将风风险较小，险降低，旅游经济风险性市场变化大通货膨胀。持续增长使投资回报稳步增长随时关注，耗费大专业酒店管理公司精力要求无需特别关注量精力经营委托经营获取年度股票上市增值，股分红，升值后转让回报方式利息收入息红利套现，免费入住权，其他多种回报产权酒店开始成为一种新型的投资产品。富春江国际休闲度假区96健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区发展建议优势开发商快速回收投资成本劣势目前消费者接受程度低提升开发商品牌和项目品牌，赢得客户信任对策开发商与保险公司合作对客户收益承保作为本项目度假村的一种投资经营模式，加快度假村物业经营建议的销售，快速回收开发商投资成本，建议本项目采用富春江国际休闲度假区97健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区杭州之江国家旅游度假区0国务院批准建立的十二个国家旅游度假区之一0位于杭州西南，南濒钱塘江、北依五云山，总面积988平方公里02001年11月中旬，杭州市政府批准其向周边拓展，范围将扩大至2543平方公里。宋城57公顷天怡山庄占地45万平米西湖高尔夫乡村260公顷杭州国际会议中心占地653公顷俱乐部南都高尔夫别墅占地113公顷九溪玫瑰园首期233亩未来世界32公顷东方苑118亩江园度假村37栋花园别墅21世纪杭州庆典城占地1067公顷宋城华美学校占地20公顷航天科技教育城占地20公顷对本项目的借鉴之处0依托杭州，进行综合开发，涵盖主题公园、高尔夫、文化教育、别墅等多种物业。富春江国际休闲度假区98健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区惠斯勒度假村惠斯勒温哥华温哥华位于加拿大温哥华北部120公里处，被黑梳山和惠斯勒山所环绕，为一座山中小城。目前惠斯勒村的总人口约有8600人，每年度假旺季，会涌进上万人潮。富春江国际休闲度假区99健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区惠斯勒度假村0拥有2座享誉国际、“北美第一”的滑雪胜地惠斯勒山和黑梳山惠斯勒山滑雪场1966年启用，占地1480公顷，高1,530米，是加拿大滑雪道最多的滑雪场。黑梳山的滑雪场1980年开放启用，占地1353公顷，高1,609米，是加拿大第一滑雪场。0拥有四个世界级的18洞标准高尔夫球场黑梳山滑雪惠斯勒山滑雪场场富春江国际休闲度假区100健康旅游高尔夫度假村主题公园城郊别墅金秋社区惠斯勒度假村上村惠斯勒