苏州港龙财智国际年后营销推广计划方案

苏州港龙财智国际年后营销推广计划方案本报告是严格保密的。谨呈苏州港龙置业有限公司港龙财智国际年后营销推广计划方案港龙财智国际年后营销推广计划方案本报告是严格保密的。目录1、剩余产品分析2、阶段营销计划73、二期产品建议本报告是严格保密的。剩余产品分析1本报告是严格保密的。房源分析确定营销方向分析剩余房源存在之问题，有的放矢制定阶段营销方向A、B、C、D幢剩余部分位置、面积、价格茶城剩余部分位置、面积、价格本报告是严格保密的。酒店式公寓部分楼栋A栋楼室号1615141312111009080706050403020120F19F任金荣王雪根周伯明18F费晓英费晓英费晓英邢永江颜洁17F詹海国孟丽平汪剑庭王玉珏鲍龙年冯至16F周仕平江南章福小祝振宇顾小芳顾小芳顾小芳张志宗姚子祺15F林芳陈子薰沈娟张晓军谢子枫凌宏褚建国周兆雅14F任爱荣唐菊平邓凤春邓凤春谈寿弟府建芳常流坤刘金定13F张秀华焦燕沈华清高媛媛岳学忠张兆功赵建林高岚何军沈立明12F刘建凤陈丽花董全官仲全荣张清张清朱蕾冉启宾冉启宾11F朱继军张正友庄正良徐雪庆徐雪庆徐雪庆徐雪庆徐雪庆徐雪庆10F江海霞王余军汪文东唐文玉邱海霞陶东良陈国东孙洁刘国华刘爱娟曾晓静9F张雯王军许学农李建荣已定已定刘跃军刘跃军刘丹应剑雄8F田云钱欣烨毛菊英鄢杰沈彬韩德新张振娟陈瑞春吴金兰史惠芳王慧7F胡文友朱雨滴李向伸高利明朱雪荣吴志英谭启扬吴云芳黄建明张丹金水海万文师王风霞6F顾荣兴顾荣兴顾荣兴顾荣兴孔国兴陈菊珍郭栋磊张永丰张颖琼张颖琼张颖琼张颖琼保留张颖琼本报告是严格保密的。A栋剩余产品分析剩余产品主要集中在西面、北面其中二十层一套未售01号、16号几乎都没有房源售出本报告是严格保密的。楼栋B栋楼室号1615141312111009080706050403020119F陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕18F陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕17F倪新华倪新华陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕陆燕16F王和静徐雪明施炅董晴董晴董晴董晴董晴董晴董晴董晴戴亦凡王亚丽王亚丽15F陶建李君明潘金燕张善娟徐国柱黄洋鲍峰皓许强彭爱琴徐伟陈惠琳戈政伟14F郑奕徐生萍陈如龙潘道峰朱水南张伟杨正清侯彬丁力郦红芳章伟王琼蔡健沈林13F刘利霞刘建忠刘建军谢洪正钱诚史雪芳林根蔡建芹莫红花王小萍谢子寒毛国新李国琴张文娟殷彩虹袁金民12F袁学东李东虞芳亚卢跃潘其龙陆树林高莉娴秦高举王亚丽孙燕红朱明朱明秦高举秦高举王宗汉11F吴晓凡张元兴史雪平沈琪季兴周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英周彩英陈伟10F夏民夏明祝晶晶马春华金慈文熊慰熊慰熊慰朱明朱明朱明朱明朱明朱明朱明王钧9F翟君华邓一陈霞张梅尔万刚李伒玲李伒玲张萍张萍李伒玲李伒玲谢艳高同银顾佳琦高信伟李浩8F赵功聚王文家承海颖张宝王栋云仰理想储爱华张勇方学会胡伯琴胡伯琴彭宁利朱颖陈雪冬张翮葛彩荣7F赵燕亮朱国胜吴燕锋李敏马春香于飞于飞于飞于飞钱显于飞于飞于飞杨波杨波沈玉华6F刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟刘娟本报告是严格保密的。B栋剩余产品分析剩余部分主要为1单元、16单元的1416层本报告是严格保密的。楼栋C栋楼室号141312111009080706050403020113F郭梁申振吕元12F黄金玉汤正国吴正清肖秋红叶超顾寒挺袁丽芳陆伟瑛顾金秀戈卫民蔡建忠金秋英陈永金顾怡11F褚晓峰黄幸辕姚建忠王斌薛崎霞徐文华吴洁钱建明张正友朱敏华李大海吴敬杰吴敬杰宋灿好10F闫一平陆兴媛马建学沈斌严一鸣殷帮辉石学银梁红梅梁红梅陈建英肖秋红杨律吕翎徐桂芳9F朱捍东蔡军谷兴益孙鹏程沙溢蒋立勇宁文辉胡旭东赵沁苑赵沁苑乐小勇徐巧英蒋诚吴建军8F吴霞吴志兰张亮王宇虹刘芳好汤惠文俞峰朱明、熊蔚熊蔚熊蔚熊蔚熊蔚成水英吴志兰7F张秋元谈春怡李玲王薇郝庆松王莹吴凤良杨文兰朱伯民杨友华李国兴王丽华陈瑾陆宇萍6F许国杉王洪辉顾军民李新定姜文炜姜文炜傅安勇傅安勇沈坚兵林峰吴馨娜朱颖潘友林5F黄培英黄培英黄培英李烨钱建伟沈爱英佘希英储斌梅郎军周惠淳尤锋戈黎明朱卫忠孙桂林4F朱水南潘湜涵曹晓霞王勤林陈俊梁李静宇李静宇任淑梅任淑梅邓娟董善军吴开秦许峰炜管爱华3F闵家平李莉郭梁严福华董敏陈素华潘春光吴建红裴春芳翁新才李存忠王晓燕王燕清惠通本报告是严格保密的。C栋剩余产品分析剩余部分主要是集中在第十三层本报告是严格保密的。楼栋D栋楼室号12111009080706050403020118F曹燕曹燕曹燕饶昌明朱宗芳宋文婷宋文婷宋文婷宋文婷宋文婷17F饶昌明张成基朱建华刘娟王苏马丽温明丽耿淑云史莽非俞光明张蒙蒙16F袁庆文黄忠于葛卫宗金康王朦雅汪强彭晓明彭晓明刘娜张平15F李娟吴新朝袁学东陈菲菲瞿淑琴盛汉君王月梅周洁管钧张弟道陆霞雁陆霞雁14F马琳岳学忠赵铭冠王旻天张国华陆惠芳汪乐业王川济恒辰吟俞光华张杏荣吕心帆13F张子明张子明赵铭冠顾娇琰金小英徐菊芳谢洪正汤夕春汤夕春闫江民曹大春芦猛12F梁吉平万亭鹤张勤汤小五吴晓梅王莉沈建国施晓红高贺吴正权王芳徐肇庆11F缪玲燕梁吉海郭欣顾琪男邹振华胡敏黄建国陆建伟陆建伟徐晓东杨婕李相雨10F吴光裕汪云霞汪云霞吴琦陆祥康徐冬梅孙小梅曹寅高贺巫开荣阮友苗顾建祥9F苏丽茆江艳吕国强苏利琴黄霞黄霞张琪张琪薛东薛东沈强沈强8F钱建伟王媛徐海女徐雷鸣李彩根倪祖平倪祖平倪祖平顾素芷陈爱平王伟东滕育敏7F杨琰李娟娟张俊俊路见卫蒋虹谢道明谢道明曾敬煜谢璟兰王化荣陆凤彪陆凤彪6F沈军王亚东钱志新秦高举秦高举秦高举秦高举李伟于利华陈嘉璐王尔宗徐伟5F赵世宝付仪影张华锦潘飞飞徐春华沈丽宏吴海峰倪祖平潘建珍程福林程福林朱寿根4F柳智超柳智超陈继宗徐玉林陆建花秦复军徐太江唐豪许政殷煜煜彭鼎寿军3F方水徐阳祥李孝宇徐剑彬徐剑彬季国强潘大兴徐骏周明玉周明玉周明玉周明玉本报告是严格保密的。D栋剩余产品分析只剩余少量几套产品主要集中在高楼层本报告是严格保密的。结论酒店式公寓剩余部分主要集中在A幢，因此，在营销推广上，延续B、C、D幢之前优惠的同时，更多地是针对A幢展开策略的构思。本报告是严格保密的。茶城一层剩余产品分布平面图茶城部分本报告是严格保密的。一层剩余产品分析剩余产品较少主要是沿街商铺产品主要特征是面积大、总价高少量产品也由于位置较偏结论一层沿街产品由于客户群比较集中，产品去化难度相对较低，但不适宜迅速去化，可通过客户的口碑宣传，有针对性地寻求目标客户。本报告是严格保密的。茶城二层剩余产品分布平面图本报告是严格保密的。二层剩余产品分析剩余产品较少部分产品位置较偏，多存在角落里部分由于面积过大，总价过高，导致去化难度较大结论二层由于位置较好，产品去化难度较低，剩余产品主要通过吸引需求实力较强的主力商家前来投资。本报告是严格保密的。茶城三层剩余产品分布平面图本报告是严格保密的。三层剩余产品分析剩余产品较少部分存在于角落的产品部分由于面积过大，总价过高，导致去化难度较大结论三层由于性价比较高，所以产品去化较为顺利，剩余少量产品，同样是需要吸引部分有实力的商家前来投资。本报告是严格保密的。茶城四层剩余产品分布平面图本报告是严格保密的。四层剩余产品分析剩余产品较多去化的部分主要是在手扶电梯附近去化的部分主要是面积小、总价较低的产品结论四层产品剩余很多，占茶城剩余产品的一半，是今后销售的重点，因此，我司建议通过案场一系列激励措施，鼓励业务员实现销售目标。本报告是严格保密的。茶城五层剩余产品分布平面图本报告是严格保密的。五层剩余产品分析剩余产品相比1/2/3层较多剩余产品主要是在项目里面一圈剩余产品比较集中，主要集中在西北角结论五层产品由于面积小，总价低，所剩产品去化速度相比于四楼则快得多，所剩产品主要还是由于位置相对较偏的原因，需要业务员的正确引导。本报告是严格保密的。1、目前剩余产品主要集中在4层、5层；2、4层剩余量最多，占到茶城剩余产品的一半；3、1楼剩余产品主要是一些面积大、总价高的商铺；4、5层由于价格便宜，虽然楼层最高，但销售上还是取得一定的效果。结论本报告是严格保密的。2阶段营销计划本报告是严格保密的。酒店式公寓部分全新定位重拾消费眼球线上推广再掀销售热潮线下活动持续聚集人气本报告是严格保密的。重新定位重拾消费眼球挖掘现有资源，公寓商业良性互动项目重新定位公寓价值认知最大化本报告是严格保密的。酒店式公寓目前剩余产品主要集中在A幢港龙国际茶城12月份开盘取得很大的成功，在苏州树立了很强的知名度目前A幢景观王座正是在苏州港龙国际茶城之上策略前的分析本报告是严格保密的。借助苏州港龙国际茶城所取得的巨大的成就，进一步整合酒店和商业，使之成为一个有效互补的整体，通过双重业态造势，达到A幢产品短期内快速去化的目的。策略构思本报告是严格保密的。总价38万起轻松买下一座城凌驾于8万方茶艺中心之上的酒店式公寓跟定茶城做房东中心置业有保障总价38万起绝版公寓递减中主题诉求备选主题本报告是严格保密的。专业市场强大支撑，稀缺酒店式公寓“升值8宝”汹涌人气苏州首席茶叶市场，交易、旅游等带动全球人流涌动；档次提升茶交易展示中心，人群素质较高，整体品质全面提升；都市时尚城市中心，范公堤旁，品茶、赏茶、藏茶时尚休闲；实事工程苏州港龙国际茶城面向长三角、辐射全国，复苏苏州碧螺春，兴旺吴中；吴中CBD吴中政府规划核心，覆盖包括吴江在内的近240万人口；交通枢纽地铁二号、四号线毗邻在侧，友新高架，多条公交直达；买一得二495米挑高，买一层得两层，一层价格，双重收益配套完善长三角最大的茶叶市场之一、银行、超市等商业设施一应俱全卖点整合本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。加大广告投放力度，集中优势资源打歼灭战推广策略采用讲究“速战速决”，以“快刀斩乱麻”之势促进项目销售成功。在3月开春第一时段，使项目在市场上形成声势浩大的宣传效果，强势塑造项目形象，制造投资热点和销售高潮，以大量宣传广告针对全部潜在客户，反复诉求、反复刺激、反复引导投资者的购买力，达到全面覆盖市场的宣传效果。线上推广再掀销售热潮本报告是严格保密的。电视/电台进一步树立项目形象，充分融进茶城这一概念，有效提升项目投资价值；户外广告2011广告大牌位置会有变化按照环线动线拿取路牌广告，同时更换现有户外广告；短信老客户群发SP短信邀约，新客户每周两次，按照区域群发，反复刺激，寻找客户；网络大旗及时公布销售信息，通栏连接项目产品，热炒“专业市场上”的“酒店式公寓”；夹报直邮通过邮局数据系统，挖掘投资人士，信箱直邮投资手册、DM；推广渠道分析本报告是严格保密的。项目在促销过程中，客户通讯将起到不可忽视的作用。它的主要内容有解答有关的购房疑问解释购房者的权益介绍项目的工程进展发展商介绍购铺者对未来物业管理的建议买家对项目规划的点评本项目的销售进程等苏州港龙财智国际周报发送给所有与售楼部发生过联系的目标客户，给目标客户们留下一个务实的形象。长效推广方式客户通讯手册本报告是严格保密的。线下活动持续聚集人气3月房展会投资避风港新政下的新选择活动能够时间2011年3月活动地点三香路体育中心企划内容现场形象布置、展位搭建、车模聘请、资料发放等媒体配合短消息告知、现场DM派发、后期电视、网络新闻报道新政之下，开春第一冲击波，重拾消费者眼球推出特价房等优惠措施，保证销售业绩再上新台阶本报告是严格保密的。老带新优惠方案策略背景现代市场营销学的研究表明，老客户的口碑最少可以同时影响9个周边的亲朋，港龙财智国际已购客户达到1000组以上，这些分布于苏州熟各地的经营户和投资者，按照1个影响9个计算，即100099000。按照百分之一的成交率估算，9000人中也有90人成交。因此，我司强烈建议大力发挥老客户的口碑营销力量，通过给予新老客户的双方优惠，达成剩余酒店式公寓和商铺的最大成交本报告是严格保密的。优惠方案如下1、凡已购买港龙财智国际产品的客户均视为老客户；2、凡老客户介绍新客户购买现有一期剩余产品，新老客户均享有优惠；3、老客户介绍成功将获得开发商价值2000元现金或等值财物，新客户将获得价值4000元现金优惠或等值礼包。本报告是严格保密的。特价房引爆港龙财智国际酒店式公寓前期在销售遇到瓶颈的情况下，采取特价房策略，取得较大的成功，不仅使得一些不好的房源得以迅速去化，同时也带动其他房源的快速去化，因此，建议在客户对本项目消费疲劳的情况下，重新采取特价房策略，再拾消费者投资信心。本报告是严格保密的。扩大分销渠道苏州港龙国际茶城营销上的一个重要方面就是，融入众多的分销公司，也取得了巨大的成功，为了迅速去化酒店式公寓产品，为项目二期扫清道路，同时充分利用现有分销资源，建议，对酒店式产品扩大分销渠道。本报告是严格保密的。案场激励调动分销激情人气带动签约带动热销线面结合短期迅速去化港龙国际茶城部分本报告是严格保密的。营销构思主要针对分销公司，采取喜报的形式，通报销售业绩最高的分销公司及个人，从而达到激励其他分销公司的目的。推广时间3月份（正式签订合同之后）案场激励调动分销激情本报告是严格保密的。喜报本报告是严格保密的。短消息文字参考苏州港龙国际茶城开盘4小时狂销3亿，苏州元博房产营销策划有限公司累计成交金额已突破万元，个人累计成交金额已突破万元，特此祝贺051266057888本报告是严格保密的。针对参与茶城营销的所有分销公司人员，采取短信的方式，每隔一周通报销售成果，起到反复激励的作用；在各个分销门店醒目处张贴海报采取EMAIL的形式，达到全面告知的目的在港龙国际茶城案场做大型展板，直面展示推广渠道本报告是严格保密的。建议在精神刺激各分销案场的基础上，采取进一步物质奖励，具体是在各案场设立专项奖金，在特定时间内取得成交的业务人员，均可享受现金奖励。这样就能极大地调动分销业务员的激情。本报告是严格保密的。具体措施设最佳分销门店1名奖金4000元（集体）设分销案场销冠1名奖金1000元（个人）设最佳管理1名奖金1000元（个人）本报告是严格保密的。苏州港龙国际茶城的签约是一项巨大的工程，我司建议在利用签约时间长，人气旺等方面的显著优势，采取一系列的线上、线下推广，充分保证剩余产品在短期内得以迅速去化。人气带动签约带动热销本报告是严格保密的。特别建议签约期间，设立港龙财智国际客户答谢月，进行为期一个月的客户答谢活动具体策略茶城的成交客户在客户答谢月内介绍新客户购买港龙财智国际的任何产品，均可享受价值3888元的精美家电礼品一份；新客户，同样可享受价值3888元的精美家电大礼包一份本报告是严格保密的。线面结合短期迅速去化苏州港龙国际茶城目前已不适合大规模的线上推广，主要找准几个重要的点，形成一系列系统的线推广，才能迅速去化剩余产品。本报告是严格保密的。活动目的提升苏州港龙国际茶城知名度，寻求苏州碧螺春的大力支持，通过旅游节，更多地传达项目信息活动时间2011年3月中旬2011年4月中旬活动地点苏州港龙财智国际售楼处现场活动主题苏州吴中洞庭山碧螺春茶文化旅游活动内容结合洞庭东、西山的特色生态旅游资源，推出精品旅游线路，使游客在享受观茶、赏茶、品茶乐趣的同时，还能领略到环太湖地区特色风光；旅游节期间在举办茶产业发展高层论坛；旅游节期间举办茶叶经销商洽谈会等活动。联合碧螺春协会共同举办茶文化旅游节本报告是严格保密的。碧螺春茶文化旅游节苏州港龙国际茶城“品茶会”活动时间2月底3月底活动内容现场客户均可免费品茶四种特质茶品，供客户品茗，难度逐级上升，设立四等奖项，每种茶品限定竞猜时间若客户猜中，即可获得精美礼品一份针对客户港龙财智国际所有登记客户及成交客户本报告是严格保密的。老带新，逢节必奖活动时间所有节日活动内容以节日为名，结合特价房，汇聚人气，促进销售方式以投资基金、装修基金等为主针对客户港龙财智国际所有登记客户及成交客户本报告是严格保密的。3月房展会特别策划4小时狂销3亿新春加推进行中活动能够时间2011年3月活动地点三香路体育中心企划包装现场包装与茶城主题紧密结合、现场茶文化秀场、人员穿着等等现场创意现场茶叶、茶具摆设整体包装以茶文化为主调性，给客户留下鲜明的印象，为茶城二期打下舆论基础现场茶叶及茶具摆设，进一步形成亮点本报告是严格保密的。周末活动大串联我和春天有个约会“苏州港龙财智国际”春季登山活动我的空间我做主“苏州港龙财智国际”魔幻空间系列讲茶城凉夏啤酒美食节及现场赏茶大气天成外立面落成仪式本报告是严格保密的。推广节点安排茶城签约结束1、新政、市调、说辞调整2、茶城剩余分销刺激方案3、公寓剩余房源定位确定渠道确定、广告出街1、市调、说辞调整2、广告持续出街3、系列SP进行1、房交会主题物料2、广告铺设3、系列SP进行剩余房源去化SP客户答谢月逢节必奖（奖品、特价房）茶文化旅游节系列SP2月3月141516171819202122232425262728123456789101112131415161718192021222324252627282930315、6月2011年港龙财智国际工作安排表时间2月3月4月14151617181920212223242526272812345678910111213141516171819202122232425262728293031123456789101112131415161718192021222324252627282930预算一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六日一二三四五六营销节点茶城签约基本结束房交会房交会工程节点结构体结构体结构体销售工作人员安排签约人员签约销售培训案场学习月推广主题阶段核心诉求结合住宅新政，列举酒店式公寓投资优势专业市场之上的酒店式公寓1、汹涌人气2、档次提升3、都市时尚4、客群高认知酒店式公寓投资优势专业市场之上的酒店式公寓1、汹涌人气2、档次提升3、都市时尚4、客群高认知营销节点茶城2期营销报告探讨营销报告执行方案设计相关案场投资手册初稿印刷3元（本）5000份15万海报初稿展会派发5000份3000元基地围板初稿/案场灯箱初稿中介喜报初稿5000份2000冲击计划/短信平台短信群发短信群发短信群发推广相关户外市内户外更换初稿出街夹报直邮10万份104000短信短信群发短信群发短信群发短信群发短信群发短信群发短信群发短信群发短信群发短信群发短信群发短信群发5分/条楼市周刊（商情）截稿1万/期电台15S、电视专题访谈时段播放时段播放网络大旗、通栏房交会房交会展位方案确定展位布置确定10万物料设计展会物料设计印刷完成展会派单SP系列客户通讯小卡片2000老带新逢节必奖妇女节维权日植树节清明节客户答谢月签约有奖签约期间老带新有奖活动碧螺春茶文化旅游节港龙国际茶城SP系列品茶大赛旅游节门票发送论坛本报告是严格保密的。二期项目产品建议3本报告是严格保密的。项目概况本报告是严格保密的。基本参数地块编号地块位置面积用途出让年限规划技术指标容积率建筑密度绿地率苏地2010B49号吴中区长桥街道新蠡路东侧、澄湖西路北侧90685商服用地40454520本报告是严格保密的。商业、公寓部分面积