龙湖嘉园二期盛景营推方案

龙湖嘉园二期盛景营推方案2011年9月1日一、国际、国内经济形势分析1国际经济形势2011年世界经济总体增速将进一步放缓。联合国经济与社会事务部在2010年12月份发布的2010年世界经济形势与展望认为，世界经济增长的主要不确定因素源于发达国家居高不下的失业率、脆弱的金融系统、主权债务压力，以及主要国际货币兑换汇率的大幅波动，预测2011年经济增长更加缓慢，世界生产总值增长从2010年的36下滑到2011年的31。国际货币基金组织在2010年10月发布的世界经济展望也认为，发达经济体主权债务危机影响纷纷削减预算，全球经济增长步伐将大幅放缓。中国社会科学院在2010年12月发布的世界经济黄皮书认为，全球总需求低迷、金融部门仍然脆弱、公共债务问题、美欧宏观政策空间缩小等因素将导致2011年全球经济增长并不乐观，全年增长率约3，比2010年下降02。关于发达经济体失业率、公共债务、房地产部门等当前突出的问题，部分机构做出了具体的判断，主要有联合国经济与社会事务部在2010年12份发布的2010年世界经济形势与展望认为，虽然美国GDP总值可望于2011年恢复到危机前水平，但就业全面恢复至少需要四年时间；国际货币基金组织在2010年10月发布的世界经济展望中预测，2011年美国失业率平均值仍将高达96，而且全球房地产市场前景黯淡，低迷状态可能持续八年时间；中国社科院在2010年12月发布的世界经济黄皮书预计，到2015年美国赤字占GDP的比重要达到110，意大利将达到125，日本达到249，其中欧元区主权债务危机问题仍然很突出，继希腊、爱尔兰之后，西班牙的债务问题已经引起广泛关注，而且西班牙经济总量更大，一旦发生债务危机，对欧元区和世界经济的冲击也更加突出。主要研究机构也认为，各国之间发展不平衡的特点仍然比较突出，新兴市场经济增长速度较高。主要理由是新兴经济体受危机冲击较小，家庭、企业、银行、政府等各部门资产负债表比较健康，加上经济刺激政策促进内需增长，有效减缓了外部冲击，复苏力度远比发达国家强劲，两者之间经济增长的不平衡在2011年仍然非常突出。FREG认为制约2011年世界经济增长的还有以下三个因素一是发达经济体刺激政策效应受到限制。由于发达经济体的各部门正在修复资产负债表，比如家庭和企业要提高储蓄水平，银行要降低不良资产率，所以宽松货币政策虽然为银行体系注入大量流动性，但实体经济的信贷供给和需求依然比较低迷。二是各国间货币政策的不协调加剧了新兴市场国家的资产泡沫。当前世界各国之间货币政策出现了分化，美、欧等发达经济体仍将长期推行低利率政策，而中国、印度等新兴市场经济体持续加息，引发投机者借入低成本的美元、欧元、日元等货币再投资到大宗商品市场和新兴市场国家，加大了新兴市场国家的资产泡沫，对全球汇率、大宗商品价格、新兴经济体宏观政策也都带来负面影响。三是新兴市场仍未能彻底与发达经济体脱钩。世界银行专家对过去30年世界经济增长数据进行了分析，把不同经济体的增长分为“长期增长趋势”和“短期周期性增长”两部分，发现在过去的十几年里，新兴市场的“长期增长趋势”已经基本与发达国家脱钩，前者明显高于后者34个百分点，但“周期性增长”之间的相关程度更加增强。因此，如果主要发达国家在2011年的经济增长明显放缓，新兴市场经济增长也有所下降。2国内经济形势从过去的五个月来看，经济增长保持稳定，通胀压力依然显著，中央紧缩的政策保持不变，人民币利率和汇率进入了一个不断上升和升值的通道，房地产市场博弈依然处于僵滞观望状态。上半年的中国经济，总体可以概括为宏观稳定，微观调整，适度通胀，经济总体表现为稳定趋好的形势。展望下半年，中国经济增长仍将保持在10左右的潜在增长区间，全年经济增长总体有望实现98左右，有望保持在5左右的高位水平。一、长焦镜头视角下的中国经济分析“双高”经济是本轮经济增长周期的一个显著特征。中国经济目前进入工业化中后期发展阶段，经济层面的二元经济转型基本结束，经济进入刘易斯拐点后的农业商业化阶段。改革开放以来，中国经济的工业化驱动、城市化抑制的发展模式，以及以金砖四国为代表的新兴经济体的崛起，这些因素决定了中国经济进入了一个以“高增长、高通胀”为特征的“双高”经济增长周期。下面具体分析一些数据，来说明我们的结论。消费物价指数（），自从2009年10月份走出负增长以来，持续上升，2010年11月份达到51的高位，2011年3月份达到54，4月份保持在53，5月份维持在52，6月份跃升至64。如果考虑到2011年1月份指数篮子调整的因素，按照去年的统计指数的话，今年34月份已经达到6左右。通胀的压力在持续上升。本轮通胀压力主要来自于成本压力，包括国际能源资源和大宗原材料价格上涨的因素，还有一个重要的因素，就是中国经济处于刘易斯拐点后农业商业化阶段，或者说工业化中后期的中等收入陷阱阶段，农产品1485,021,139价格上涨，以及由此推动的劳动成本上涨，将是一个持续影响中国消费物价指数的因素。这预示着中国结束了高增长、低通胀的经济增长阶段，进入了一个高增长伴随着高通胀的经济增长阶段。生产者物价指数（），同样自2009年11月份走出负增长以来，在2010年5月达到71，一直保持在6左右的高位，在2011年3月份达到73，在4月份保持在72，5月份维持在68，6月份继续保持71。在2010年4月达到6以上以来，一直保持着高位运行。这一方面反映了国际能源资源和大宗原材料价格保持高位水平，另一方面反映了国内劳动成本持续上升并保持高位水平的现实。增长，自2009年3月走出经济周期的谷底61以来，在2010年3月达到119的高位，到2010年12月回归到98，到2011年3月保持在97。经济相对保持在潜在经济增长趋势水平。根据我个人2008年的一个研究，中国经济的潜在增长趋势基本上保持在10左右，这是一个经济在各种要素充分配置下的自然增长水平。中国经济工业化驱动、城市化抑制的现实，使得城市化在工业化中后期阶段，尤其是中等收入水平阶段，结合国际上新兴经济体的经济起飞与工业化发展，中国依然会保持一个较高的潜在经济增长趋势水平，也就是说，保持在10左右的增长率。通过对比与、的变动趋势，我们可以看出本轮经济增长周期的一个显著特征就是，高增长、高通胀，即进入“双高”经济增长周期。二、短焦镜头视角下的中国经济分析“双缓”趋稳是今年经济增长的一个突出特点。今年以来，随着中央紧缩的货币政策和财政投资的逐步退出，经济增长中的政策刺激效应在消退，市场的配置机制逐渐发挥作用，采购经理人指数、沪综指数、发电量等指标反映了这一特征。“双缓”趋稳将是今年经济的一个突出特点。具体数据分析如下。采购经理人指数（），2009年4月达到最高点566，2010年4月为557，到2010年11月降为552，到2011年3月又回到534，4月为529，5月到52，6月下降到509。的持续下降，表明整体经济过热的情形结束，通胀与增速同时出现放缓的趋势。这一放缓的趋势，反映了经济调整中增长与政策预期趋于稳定，通胀与增速放缓，即“双缓”特征。“双缓”特征是上半年经济的一个突出特点，也是下半年和全年经济的一个重要特点。沪综指数，自2010年6月走出最低点239837点，到2010年9月达到最高点365566点以后，一路平稳保持在2800点左右，2011年24月份保持在2900点左右，5月跌落到274347点。沪综指数走出低谷，回到2800点左右，也反映了经济调整中增长与政策预期趋于稳定，经济趋稳是其中一个重要的因素。发电量，从2011年1月份的3672亿千瓦时，经2月份的3101亿千瓦时，到3月份的3830亿千瓦时，4月份又降到3664亿千瓦时，5月份同比上升121，为3775亿千瓦时。今年以来，发电量总体高于本轮周期谷底，尤其是2010年的总体水平3500亿千瓦时。发电量回升并保持较高位的稳定运行，反映了经济趋稳的力量在形成，与“双缓”特征相对照，说明经济结构在发生着调整和变化，资源配置的效率在提高。房价指数，自2011年以来，无论是国房景气指数还是销售价格都保持在一个稳定水平，即100104点区间。房价指数，反映的是经济中的金融投资和通胀预期。房价指数稳定，说明经济整体是趋稳的，通胀是趋缓的，增长是趋缓的。这一特点也反映了“双缓”趋稳的经济特点。对比采购经理人指数（）、沪综指数、发电量和房价指数，我们可以得出，从经济实际运行层面和企业运行层面看，经济表现出了“双缓”趋稳的特征和趋势。三、流动性视角下的中国经济分析货币供给回归常态，增长趋于理性是今年经济的另一个重要特征。货币投放量，狭义货币供给1从2009年8月超过广义货币供给2以来，一直持续到2010年12月，进入2011年1月以来，1增速低于2，并维持在同样的增速水平。1增速自2009年8月超过2，到2010年1月达到3896的最高点，一路维持稳定的下降，进入2011年，低于2并维持在相对稳定的增速水平，即1月136、2月145、3月15、4月129、5月151。2增速则从2009年9月达到最高点的2931，降到1以下，到2010年7月下降到最低点175，8月回升到192，并一路维持较为稳定的增速水平，到2010年12月的212，开始下降到2011年1月的172、2月的157、3月的166、4月的153。通过对照1和2增速与增长速度，我们可以发现，2009年8月以来，包括整个2010年，中国经济的增长主要是由最终消费需求拉动的。进入2011年以来，随着国家相关刺激消费的政策逐步淡出和上轮经济周期中消费抑制的释放，消费对经济增长拉动的刺激与补充性贡献逐步回到一个理性的增长水平。社会消费品零售总额增长从2010年开始一直维持在18的增速水平，进入2011年3月以来，逐渐下降并保持在17左右。这也反映了消费的政策刺激作用在消退，消费增长回归理性水平。与此相对应，进入2011年以来，企业投资和供给存货等的经济推动力量正在趋于稳定。这说明经济面无论是企业、政府、消费者，还是市场，都回到一个理性增长水平和状态。伴随趋稳增长的2增速的放缓，反映了企业微观结构调整与管理的改进，也反映市场资源配置的优化。新增贷款，自2010年3月恢复相对稳定，到2011年1月的趋于上升，说明企业信心在恢复，这反映了企业在政策刺激退出或资产配置上的流动性的调整，说明企业内部资产结构在发生调整，经济面在回归稳定。工业增加值，自2010年11月增长133，跳到2010年12月最高点157，进入2011年以来，依次为2月份141、3月份148、4月份134、5月份133，与2增速相对照，说明企业的赢利能力正恢复到与市场资源配置相对均衡的水平。四、总供求视角下的中国经济分析供给优化、需求调整，转型发展，趋于稳态平衡增长是今年经济的一个总的特征。根据三次产业的调整和投资、消费与出口三驾马车的结构优化趋势，经济在宏观层面表现出了趋于内在稳态平衡增长的趋势。这一内在稳态平衡增长的趋势正反映了经济战略结构调整、发展方式转型和经济趋于软着陆的总态势。具体分析如下。总供给，根据国家统计局发布的统计报告，一季度，国内生产总值为96311亿元，按可比价格计算，同比增长97，增幅比上年同期回落22个百分点，但相比于2010年全年和四季度，分别回落06和01。总供给显示经济趋稳向好。从三次产业看，第一产业增加值增长35，增幅比上年同期回落03个百分点；第二产业增加值增长111，比上年同期回落34个百分点；第三产业增加值增长91，比上年同期回落11个百分点。这说明第一产业与第三产业发展态势相对良好，由此表现了经济在结构上的调整和优化。同时，第一产业的良好发展态势，也表明总供给层面的农业和原材料正在形成有效的供给能力，为抑制成本推动的通货膨胀和维持经济稳定增长提供了持续稳定良好的供给环境。第三产业发展态势良好，一方面说明支撑第三产业发展的环境逐步优化，另一方面也说明产业结构调整与升级在逐步形成，市场的资源配置作用在替代政策的刺激作用。总供给呈现出的结构优化，反映了中国经济发展方式正在发生转型，经济结构正在优化，供给趋于平衡的稳态增长趋势正在形成。总需求，包括投资、消费和净出口。根据国家统计局的统计结果，2010年全年投资278140亿元，增长238；消费154554亿元，增长184；进出口总额1831亿美元，增长64。相比而言，进入2011年以来，12月份投资17444亿元，增长249；消费29018亿元，增长158；进出口总额73亿美元。13月份，一季度投资39465亿元，消费42922亿元，进出口总额102亿美元，3034亿美元，外储余额30447亿美元，增长244。14月份投资62716亿元，消费56571亿元，进出口总额1143亿美元，8464亿美元。根据14月份投资、消费和净出口的数据分析，以12月份为基数，三四月份的投资、消费和净进出口的增长率分别约是126133、048095、086170。从这一短期增长趋势看，投资增速在下降趋稳，消费和出口在上升并趋稳。这一结果显示了总需求层面经济增长的结构在趋于合理，消费和出口，替代投资成为拉动经济增长的稳定力量。这显示了中国经济在刺激政策退出的过程中，呈软着陆趋势，市场的力量在加强，经济稳定向好的趋势在显现。根据总供给的结构优化与总需求的结构调整，2011年中国经济增长总体趋势是趋稳向好的。五、总的经济形势分析与展望总结我们以上的分析，2011年经济总的形势与本轮经济增长周期的特点、政府的经济刺激政策退出和市场力量的逐步恢复密切相关。具体表现在，本轮经济增长周期的“双高”运行特征决定了经济处于稳定向好增长与高通胀并存的状态；处于刺激政策退出和市场逐步恢复过程中的“双缓”趋稳特征，决定了今年经济增长无论是增长还是通胀都相对会趋于缓和；货币供给回归常态，增长趋于理性的流动性特征决定了今年经济不会出现过度通胀，同时经济也会趋稳；供给优化、需求调整，转型发展，趋于稳态平衡增长的总供求特征决定了今年经济一个总的形势是经济趋于软着陆，总供求趋于稳态平衡，经济内在增长动力逐步稳定形成并支撑经济增长向好的趋势。概括地说，2011年中国经济总的表现是，内在自主稳态平衡增长，高通胀趋缓保持高位运行，表现在总供给层面的优化抑制了通胀进一步升高，总需求层面的结构优化支撑了经济内在平衡稳态增长。货币流动性层面全年将保持在一个较为稳定的增长水平，经济逐步实现结构调整、发展方式转型和企业管理创新。此外，根据先前对中国经济研究形成的一个战略分析框架和判断指标，即，“经济面上看江苏（山东），政策启动看广东（浙江）”，我们对江苏、山东、广东、浙江四省经济进行分析发现，一季度四省增长分别是116、11、105、104，都保持了一个稳定向好的局面。结合我们先前对中国经济潜在增长趋势的研究，中国经济潜在增长水平将保持在10左右。由此，我们认为，2011年中国经济保持在潜在增长水平区间，将实现98左右的增长。六、学者专家各执一词，分歧明显对于2011年我国经济增长，当前存在较大分歧。有的研究机构认为中国经济仍将保持较快增长，有的则认为中国经济将明显放缓。持前一种态度的主要有“双高”经济是本轮经济增长周期的一个显著特征。中国社科院经济蓝皮书认为，2011年影响我国经济运行的基本因素没有发生明显变化，在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下，仍将保持高位平稳较快增长态势，GDP增长率预计可以达到10左右。巴曙松（微博）（国务院发展研究中心金融研究所副所长）认为经济上行压力仍大于下行压力，2011年经济增速至少在9以上，主要理由是中低端产品出口的国际竞争力依然存在，在世界贸易中的份额会持续增加；中国内需空间较大，居民家庭的杠杆率仍较低，政府保障房投资和制造业投资将快于2010年。持后一种态度的观点有“双缓”趋稳是今年经济增长的一个突出特点。联合国经济与社会事务部在2010年12月发布的2010年世界经济形势与展望认为，宏观调控政策效应显现，以及主要发达国家复苏乏力的影响，可能减缓中国的增长速度，预计2011年经济增长预期为89；世界银行在2010年11月对我国2011年经济增长预测为87；国际货币基金组织认为，鉴于采取对信贷增长更为严格的限制、为房地产市场降温和限制银行对房地产业贷款风险敞口等措施，以及中国政府计划在2011年实施退出策略，2011年中国经济将持续增长，但增幅有所放缓，预计全年增速为96。观点中国经济增速将有所放缓，但仍保持在较高水平。主要理由是我国经济增长面临世界经济环境低迷和国内政策环境趋向紧缩的双重压力，但2011年是“十二五”开局之年，新的投资项目较多，决定了经济增速不会太低。具体来看一是出口增速将明显下降。2010年我国出口增速超预期，一个主要原因在于2009年出口为负增长，基数太低，但如果与危机前出口规模相比，2010年出口增速只有8左右。2011年，出口虽然在持续复苏，但增速不会太高，预计全年出口增15左右。二是消费增速保持平稳。虽然以房地产、汽车为代表的消费结构升级放缓，但基础设施完善对中低端耐用消费品的促进作用将逐步显现，预计2011年全年消费增长15左右（从历史数据看，基础设施改善有利于推动耐用品消费，如道路、电力设施、电视信号等设施与汽车、家电消费存在明显的正相关关系）。三是投资增速将略有回落。上一轮基建投资的高峰期已经过去，加上货币信贷政策收紧、房地产市场调控政策效应显现，都构成了投资增速的下滑压力，但考虑到2011年是“十二五”的开局之年，也有很多新项目上马，保障房投资力度进一步加大，同时，根据对中央经济工作会议精神的分析，2011年政府保持一定经济增长速度的决心很大，预计2011年投资增速会比2010年略有回落，全年将保持在20左右。二、2011年房地产政策概览1限购、限贷“新国八条”1月26日，国务院出台“新国八条”房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场。各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60，拉开了限购、限外和限贷的新标准。“郑十五条”3月4日，郑州市开始实行升级后的“郑十五条”限购令。对在本市市区（含市内五区、郑东新区，下同）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），持有本市居住证1年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。二三线城市限购住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准，预计本月内，二三线城市限购令即会出台。据悉，住建部给出的新增限购城市的名单的建议5条标准包括据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；今年上半年成交量同比增幅较高的城市；位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。住建部建议，凡符合上述两条者就纳入到限购范围内。8月25日，浙江省台州市发布关于进一步落实房地产市场调控工作的通知，明确提出楼市限购措施，成了二三线城市限购“首令”，该限购令将于9月1日起实施。另外，洛阳限购已成事实。8月22日，洛阳市房管局助理调研员王福海表示“我们是8月19日在省建设厅开的会，通知说我们被列入限购令名单了。我们非常重视，今天上午才开会研究，正准备起草洛阳限购的范围和政策。初步的想法是打算向郑州学习，在一定的范围内实行限购，当然，最后还要经过领导批准。”2限价5月1日，商品房销售明码标价规定开始实施。商品房销售实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。3金融调控上调存准率2011年的上半年，央行连续6次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率达到215的高位，再创历史新高点。加息中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调025个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达35，一年期贷款利率达656。在经济增速趋缓的背景下，央行宣布再次加息，凸显出当局坚决抑制通胀的决心，预计年内还有1至2次加息的可能。4配建保障房2月24日，全国保障性安居工程工作会议在京召开，保障性安居工程协调小组与各省级政府签订了今年工程建设目标责任书，将1000万套的保障性住房建设任务分解到各地。6月10日，郑州市政府出台商品住房项目配建保障性住房实施办法，要求开发企业拿出商品住房开发面积的10配建廉租房、公租房和经适房等保障性住房。三、房地产政策影响在号称“最严调控”的政策下，上半年全国楼市销售仍然创下新高。今年上半年，房地产调控政策效果逐步显现，全国商品房销售面积为44419万方，二三线城市所占比例为95左右，其中三线城市占到了约60，主要城市成交量得到显著抑制，房价涨幅明显缩小，但全国商品房销售面积仍同比增长。从不同城市的市场情况看，受限购城市和未限购城市的市场已经出现分化。上半年一线城市在严厉的调控政策下，房价上涨的趋势基本得到有效控制；受限购的二、三线城市虽然价格仍然保持坚挺，但是销售面积已经出现回落；未限购的二、三线城市商品房销售量价齐升，成交量增速迅猛。根据国家统计局数据，2011年15月，一线城市商品房销售面积下降16，二三线城市增长6，而地级县级市增长14，是全国商品房销售面积增长9的主要带动原因。对销售额的贡献已从一线城市转向二三线城市，而其中的很多城市并未实施限购。下半年楼市限购政策的升级加码，将下一步调控矛头直指房价上涨过快的二三线城市。1一线城市随着楼市调控的坚持、深入、不断强化，效果逐步显现。国家统计局发布的数据显示，今年7月份，70个大中城市房价环比下降和持平的有31个城市，接近一半，部分一线城市房价环比出现停涨。调控力度最大的一线城市，效果也更明显。以北京为例，据统计，8月中上旬，北京楼市成交均价为21131元/，相比最近半年的21788元/，下调了3左右。而成交量则创下了2009年1月以来的最低值。除了特价房、优惠房以外，直接价格下调的比例在逐步增加。2二三线城市三线城市价格的上涨势头仍然比较明显，限购政策的实施范围将进一步扩大，同时也给部分有意放松限购政策的地方政府以警示。中国某研究院分析了100个城市的房价数据后认为，有10至20个城市或将纳入新一轮限购范围，预计这将使全国商品房销售量出现2至3的下降。限购政策的出台已是“板上钉钉”，但多个二三线城市楼市的限购政策迟迟未见落地，显然二三线城市的限购政策将直接反映出地方利益与监管层博弈的最终结果。如果调控政策维持现状，很可能出现限购城市受到未限购爆发上涨的影响也出现反弹。新限购城市将出现“过山车”式市场行情，即出现恐慌性购房。限购令出台与正式执行存在一定的时间差，在此期间会引发购房者恐慌性入市、成交量暴涨的情况。待限购令正式执行之后，市场立马进入冰封期，成交量大幅萎缩。新一轮限购难以对全国房地产市场造成实质性影响。虽然目前未限购城市的销售面积约占全国商品房销售量的60左右，但是未限购城市数量却有600个左右。如果依据住建部的五个标准实施限购，被纳入限购的城市将是非常有限的。因此，即便是新限购城市销量出现大幅下滑，也不会对全国房地产市场造成实质性影响。新一轮限购有助于控制三、四线城市房价过快上涨的趋势。从两轮限购政策的执行效果来看，限购对房价确实能起到一定的遏制作用。因而，新一轮限购有益于三、四线城市房地产市场健康稳定发展。四、对策开发商正积极备战传统的“金九银十”销售旺季，二三线城市楼盘打折促销加速推进。预计未来两个月，二三线城市的楼市成交或上升。一方面，二三线城市限购标准已出台，房企不再对调控政策或能放松心存侥幸，将抓紧时间加大推盘力度；另一方面，部分二三线城市的楼市库存压力不断增加，房企想方设法回笼资金。在当前市场预期仍然低迷的情况下，房企必须采取积极的销售策略，尤其是库存压力较大、且资金不宽裕的中小房企企业。预计到今年年底二线城市库存水平可能高达15个月的销售量；而三线城市对购房者限制较少，库存年末可能攀升至4个月的销售量。未来一段时间内，房企“以价换量”或成为常态。而“限购令扩容”的预期，也将使部分有可能被限购城市的购房者提前出手。二、龙湖嘉园二期推盘推售安排1、营推节点安排图一期房源消化，二期房源咨询期（9月1日9月30日）宣传主题新陆龙湖嘉园联手建业物业重磅推出，二期房源火热咨询中，宣传目的消化一期剩余房源，提升项目品质，透露项目二期房源开始接受咨询。9月一期房源消化、二期房源接受咨询10月11月12月认筹蓄客期二期房源消化，三期房源接受咨询认筹二期开盘宣传组合DM单9月10日前，二期楼盘单页制作完成，户外9月20日前更换户外主题二期房源即将开始全城认筹，短信随活动随时更换短信内容，电视飞播随活动随时更换短信内容。主要活动中秋佳节感恩回馈活动目的稳定新业主，增加老客户对本项目的好感，借组老客户进行口碑宣传，提高项目的形象。内容9月1日9月12日期间，签订合同的客户，凭有效证明到龙湖嘉园售楼部均可领取高档月饼一盒。龙湖真心大回馈，一期老客户联谊会活动目的丰富社区文化，为项目树立品牌形象，营造良好的口碑，通过这次活动，宣告龙湖嘉园二期盛景认筹启动时间。内容9月24邀日请一期业主，二期部分诚意客户，在酒店大堂举行联谊会活动，以有奖式活动为主，打造文化社区，提升项目文化品位，新老客户均有礼品相送。营销费用费用预算类别时间营销费用单页91924派发单页（2万份）7000元短信9130更换短信内容（10万条）5000元户外915起更换2000元电视飞播一个月电视飞播广告3000元活动费用中秋月饼，联谊会及礼品等30000总计47000元龙湖嘉园二期盛景火爆认筹10月1日主题龙湖嘉园二期盛景10月1日全城认筹。“摇钱树”开摇启动营销准备（9月2410月1日）DM单页宣传9月24前，二期认筹单页出炉，突出宣传认筹日期，认筹优惠内容等，一周内覆盖城乡（约2万份），短信宣传认筹前四天每天以5万份的短信群发。约20万条，媒体宣传9月24日前完成电视飞播内容更换，置业顾问做好提前客户预约准备。推盘安排根据市场需求，第二期楼盘推出1楼、3楼、4楼、7楼，共220套房源认筹活动（10月1日）以收取认筹金的形式最大锁定客户，完善客户档案，进行管理，为二期开盘做好准确依据，同时简明宣告盛景“摇钱树”活动概要。认筹优惠交1万元认筹金办理会员卡即可享受6000元住房装修基