保利_成都保利国际广场项目市场研究及初步定位建议报告

保利_成都保利国际广场项目市场研究及初步定位建议报告保利集团成都保利国际广场项目（暂名）市场研究及初步定位建议报告COLLIERSINTERNATIONAL高力国际谨呈保利（成都）实业有限公司高力国际物业服务有限公司成都分公司顾问及零售代理部2受“保利集团”委托，我们就成都保利国际广场项目（大源中心区A1A2地块）暂名所在区域的各房地产子市场环境进行分析，目的在于从城市发展的角度论证项目的区域价值，从区域规划的角度论证项目的定位方向。本报告是基于我们对城市及项目区域大量数据研究而得出的结论，本报告主要陈述以结论性内容为主。我们在此强调，在研究过程中我们所依据的资料和信息是准确有效的，并站在客观第三方的立场对项目未来发展趋势进行判断。报告说明33研究思路项目启动和前期准备项目启动和前期准备行业细分市场分析行业细分市场分析消费者问卷调研/厂商访谈消费者问卷调研/厂商访谈市场竞争分析市场竞争分析成都市商业市场分析成都市商业市场分析目标客群目标客群市场定位市场定位业种业态配比业种业态配比供应供应分析分析供需供需分析分析定位定位研究研究宏观分析中观分析微观分析项目基地分析项目基地分析硬件功能硬件功能建筑建筑设计设计研究研究主题概念主题概念项目初步定位评估项目初步定位评估定位定位分析分析产品优化设计产品优化设计功能组合功能组合区域商业网点规划区域商业网点规划成都写字楼市场分析成都写字楼市场分析项目所在行政区域规划项目所在行政区域规划商业/写字楼环境商业/写字楼环境交通人流动线交通人流动线租金/售价分析租金/售价分析成都市宏观经济概况成都市宏观经济概况说明本次研究报告所采用数据，如无特殊说明，均来自高力国际研究部。84目录项目宏观背景研究成都房地产市场研究项目研究项目初步定位建议12345111213项目宏观背景研究成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结6城市概况成都市是四川的省会城市位于四川的中心幅员面积1239万平方公里户籍人口1,125万（2008年）成都历来被视为中国富饶的地区之一，并享有“天府之国”的美誉。成都历史悠久，可追溯到2,300年前的东周时期。成都也是国务院批准的24个历史文化城市之一。一个覆盖巨大市场的城市成都的战略地位使其能覆盖四分之一的中国市场以及超过25亿人口。7行政区划成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口达1,2706万人。1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。成都市面积12,390平方公里，辖9区4市（县级市）6县，即锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。2008年，全市户籍人口1,125万人,常住人口达1,2706万人。1993年，成都被国务院确定为西南地区的科技、商贸、金融中心和交通及通信枢纽，综合实力西部第一。主城区锦江区、成华区、金牛、武侯区、青羊区、高新区近郊区双流、温江、龙泉、新都、郫县、清白江远郊县都江堰、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、大邑县、蒲江县、新津县资料来源成都市统计年鉴房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINA4FF66FFCN/U/ISH8西三角经济圈成都是西三角经济圈及川渝城市群的核心城市之一。成都在西部地区的经济地位亦将得到进一步稳固和加强。西三角经济圈环渤海增长极、长三角增长极及珠三角增长极的经济发展起步早，发展成熟，随着西部大开发以及产业布局转移，西三角经济圈将是未来经济发展的第四极。西三角经济圈环渤海经济圈长三角经济圈珠三角经济圈珠三角经济圈长三角经济圈环渤海经济圈房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH9城市规划休闲商务区猛追湾游乐园片区金融中心东大街（含攀成钢）文化中心红星路盐市口片区科技商务区人民路（含天府新城）文化中心天府广场陕西街片区商贸中心骡马市片区根据成都“两轴四片”总体目标通过35年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。根据成都“两轴四片”总体目标通过35年建设，使中心城区逐步形成以天府广场为中心，东大街、人民南路为中轴，红照壁盐市口、天府新城超高层建筑簇群为标志，大慈寺等城市开敞空间为特色，功能齐备、交通便捷、个性鲜明、充满活力，具有国际化城市产业形态、独具魅力的现代城市生活、高品位城市空间的聚集区，把成都建设成为服务全省、辐射西部、影响全国、走向世界、独具特色的现代化大都市。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH10成都市未来发展规划资料来源成都市城市总体规划20022020多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡体化6市圈转变。中心城区2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里、人口800万的“中心城区”。包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3,681平方公里的都市区”,人口1,4001,500万。布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里、人口800万的“中心城区”。包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积3,681平方公里的都市区”,人口1,4001,500万。布局优化城市产业结构和用地布局，采取有效措施，引导城市向东部、南部发展。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH11随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强半小时圈大成都1小时圈成都市域2小时圈成都平原城市群随着地铁的建成，成都市将形成新的交通格局，城市辐射能力将大大增强半小时圈大成都1小时圈成都市域2小时圈成都平原城市群成都市“十一五规划”部分指标GDP年均增长12以上，2010年达到4,000亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长8，农民人均纯收入年均增长85；按常住人口计算的城镇化率达65以上；民营经济占经济总量的比例达到60以上。GDP年均增长12以上，2010年达到4,000亿元以上；城市居民人均可支配收入年均增长8，农民人均纯收入年均增长85；按常住人口计算的城镇化率达65以上；民营经济占经济总量的比例达到60以上。成都市未来交通格局城市交通规划2009年，绵遂内宜城际铁路调研完成，设计时速250公里；成灌铁路将进入铺轨阶段，成都半小时到青城山。资料来源成都市交通局房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH12城市交通规划地铁系统成都市快速轨道交通线网由7条线路组成，线路总长度27415KM，其中地下线长度14424KM，地上线12991KM。目前，地铁一、二号线在建。地铁一号线从北向南，从2006年开始建造，预计2010年完工。地铁二号线由西北到东南，2007年底开建，预计2012年完工。机场双流机场是中国第四大航空枢纽；已开通31条国际航线。空客流量以20的年增长率快速增长。成都双流国际机场第二跑道基本完工，成都将成为继北京、上海、广州之后，第四个拥有机场第二跑道的城市。成都金堂第二机场，规划设计6跑道，已报国务院审批。建成后，成都将成为继北京、上海之后，全国第三个拥有两个民用机场的城市。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH13111213项目宏观背景研究成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH14成都市的整体经济表现出强劲的增长势头。地区生产总值人民币3,901亿元实际利用外资美元225亿可支配收入人民币16,943元同比增长121消费品零售人民币1,622亿元人均消费支出人民币12,850元同比增长97同比增长141同比增长98同比增长195资料来源2009年成都市统计年鉴2008年主要经济指标房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH15第一产业优越的气候条件促进了农业产业的繁荣。第二产业以4大支柱产业为主导，占成都市工业总产值的576。电子信息工业医药工业食品（烟草）工业机械（汽车）工业第三产业成都市经济的主要支柱，在GDP中所占比例达465。专业服务和金融服务迅速发展。2008年GDP组成资料来源2009年成都市统计年鉴第一产业69第三产业465第二产业466地区生产总值构成房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH16资料来源各城市统计年鉴与相邻的主要中西部主要省会城市相比，地区生产总值及社会零售品总额较高，综合经济实力最强。2008年成都地区生产总值及社会消费品零售总额高于长沙和西部主要城市。2008年，受地震及金融危机的影响，成都地区生产总值、社会消费品零售总额等经济增长幅度均低于其他城市，后期增长潜力巨大。2008年成都地区生产总值及社会消费品零售总额高于长沙和西部主要城市。2008年，受地震及金融危机的影响，成都地区生产总值、社会消费品零售总额等经济增长幅度均低于其他城市，后期增长潜力巨大。2008年西部主要城市GDP对比2008年西部主要城市GDP对比2008年西部主要城市社会零售品总额对比2008年西部主要城市社会零售品总额对比3,9011,8121,6053,0012,19001,0002,0003,0004,0005,000成都重庆西安昆明长沙单位亿元1,6228687011,2741,15405001,0001,5002,000成都重庆西安昆明长沙单位亿元备注重庆统计口径为主城9区中西部主要省会城市综合经济实力比较房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH17资料来源各城市统计年鉴与中西部主要省会城市相比，成都人民生活水平较高，具有较强的消费能力。2008年成都城乡居民储蓄余额远超出中西部主要省会城市西安、昆明及长沙，略低于重庆。城镇居民人均可支配收入排西部主要省会城市之首，接近中部省会城市长沙。2008年成都城乡居民储蓄余额远超出中西部主要省会城市西安、昆明及长沙，略低于重庆。城镇居民人均可支配收入排西部主要省会城市之首，接近中部省会城市长沙。2008年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比2008年中西部主要城市城镇居民储蓄余额对比2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比2008年中西部主要城市城镇居民人均可支配收入对比16,94315,70918,18215,20714,48202,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000成都重庆长沙西安昆明单位元3,2653,7971,4952,5041,52505001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000成都重庆长沙西安昆明单位亿元备注重庆统计口径为主城9区中西部主要省会城市居民收入（储蓄）及生活水平比较房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH18外商直接投资情况资料来源成都市统计年鉴随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；目前，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。随着西部大开发，成都市作为国务院确定的西南地区的金融、商贸、科技中心和交通、通信枢纽，外商投资的额度逐年增加；目前，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。成都是中国人民银行九大区域分行所在地之一，证监会、银监会都设有派驻机构。外商投资的增加，促进了成都市的经济发展；同时，也创造了更多的就业机会。随着到成都就业、办公、商务旅行人数的增加，也增加了对成都市商业、房地产、酒店等行业的需求。3743552251147633672158219368500974052002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年元400200002004006008001000120010152025亿美利用外商直接投资情况增长情况成都历年实现外资直接投资情况成都历年实现外资直接投资情况城市世界500强入驻数量成都133重庆100西安84西部城市世界500强企业入驻前三位西部城市世界500强企业入驻前三位房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH19成都，世界500强企业西部投资首选城市“512”汶川大地震和世界金融危机带来的外部投资环境变化，并没有影响成都投资促进的发展步伐。2009年上半年，成都新签4个世界500强投资项目；至此，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。“512”汶川大地震和世界金融危机带来的外部投资环境变化，并没有影响成都投资促进的发展步伐。2009年上半年，成都新签4个世界500强投资项目；至此，成都已与世界上81个国家和地区建立了经济贸易关系，世界500强企业中有133家企业落户成都。已经进驻成都的代表性知名企业已经进驻成都的代表性知名企业城市世界500强入驻数量成都133重庆100西安84西部城市世界500强企业入驻前三位西部城市世界500强企业入驻前三位房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH20领事机构及经贸办事点成都领事馆第三城领事馆美国驻成都总领事馆德国驻成都总领事馆韩国驻成都总领事馆泰国驻成都总领事馆法国驻成都总领事馆新加坡驻成都领事馆巴基斯坦驻成都总领事馆菲律宾驻成都总领事馆斯里兰卡驻成都总领事馆其他外事机构（含港澳办事机构）英国驻成都签证中心加拿大成都签证中心比利时经贸委员会成都代表处中日会馆西班牙对外贸易办事处加拿大中华总商会驻成都办事机构捷克驻华大使馆商务处驻成都办事处乌克兰敖德萨州华人华侨联合会驻成都办事处香港特别行政区政府驻成都办事处澳门特别行政区驻成都办事处马来西亚外贸发展局成都办公室以色列驻川商务代表处澳大利亚贸易委员会驻成都办事处意大利对外贸易委员会成都代表处美中国际合作交流促进会成都办事处英中贸易协会成都代表处成都已经成为中国内地仅次于上海、广州的外国设领第三城。开放程度正在逐步加强。四川在中国中西部的优势突出，而成都的吸引力也越来越大，成为众多外事机构进入西部城市的首选。在未来5年到10年里，成都有望新增10到15家领馆落户。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH21成都荣誉榜1998年“联合国人居奖”2000年“国际人居领域最佳范例奖”2005年国家环保模范城市2005年中国最具风情城市奖2006年中国服务外包基地城市2007年中国最佳旅游城市2008年的被浙商评为“最佳投资城市”2008年全国文明城市2008年亚非城市环境质量排行成都居内地之首中国最佳旅游城市中国最佳管理城市中国十佳宜居城市中国十大最具经济活力城市中国十大国际化都市中国大陆十佳商务城市中国十大最具城市文化底蕴城市中国城市品牌价值十强经商成本最低的城市未来最有发展潜力的城市房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH22111213项目宏观背景研究成都市概述成都市宏观经济研究城市研究及宏观经济研究总结房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH23城市研究及宏观经济研究总结成都城市综合竞争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强2008年，虽然受地震及金融危机的影响，但是，成都经济保持健康稳定发展，城市GDP增长率领先于全国GDP增长水平。在中西部城市中，成都整体经济水平名列前茅。城市基础建设及辐射力增强城市交通、交通运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。伴随西三角经济圈概念的提出，国家将制定一系列相关的政策加以扶持和引导，未来将会有越来越多的外资进入。而成都依靠自身良好的投资环境和西南地区中心的地位将吸引很大一部分着眼西部的外资。现代服务业发展机遇绝佳从产业结构来看，2000年到2007年，第三产业比例由42增至476。未来中心现代服务区将重点打造，现代服务业增长速度有望提升。成都城市综合竞争力增强，成都市经济健康稳定发展，经济实力较强2008年，虽然受地震及金融危机的影响，但是，成都经济保持健康稳定发展，城市GDP增长率领先于全国GDP增长水平。在中西部城市中，成都整体经济水平名列前茅。城市基础建设及辐射力增强城市交通、交通运输能力的不断发展，城市圈层的缩小，城市带动区域的影响力不断增加。伴随西三角经济圈概念的提出，国家将制定一系列相关的政策加以扶持和引导，未来将会有越来越多的外资进入。而成都依靠自身良好的投资环境和西南地区中心的地位将吸引很大一部分着眼西部的外资。现代服务业发展机遇绝佳从产业结构来看，2000年到2007年，第三产业比例由42增至476。未来中心现代服务区将重点打造，现代服务业增长速度有望提升。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH24城市研究及宏观经济研究总结消费能力提升，消费习惯改变随着收入水平的提高和生活条件的改善，成都居民的生活方式在不断发生改变，消费支出多元化趋势日益明显。成都市居民的生活不再仅限于物质层面，更多开始关注精神层面和对高质量生活的追求。居民消费水平的提高和消费需求向享受型的转变为未来成都中高档零售市场提供较为广阔的发展空间。高新区城市发展潜力巨大天府新城为政府规划的南部科技商务城、现代服务业集聚区、金融后台服务中心、服务外包聚集区、会展商务区的核心，这一区域未来几年将汇集大量集会展业、现代服务业、金融后台服务、服务产业外包、软件开发研制的企业以及相关产业，对成都经济的拉升作用愈发明显，区域未来经济发展潜力巨大。项目发展具有绝佳机遇项目处于天府新城核心区域，未来新政府中心、商务中心，周边居住人群聚集，将为项目本身提供大量稳定的优质写字楼客源和商业消费人群。同时，优越的居住环境，便利的交通，也为项目住宅带来大量客源。消费能力提升，消费习惯改变随着收入水平的提高和生活条件的改善，成都居民的生活方式在不断发生改变，消费支出多元化趋势日益明显。成都市居民的生活不再仅限于物质层面，更多开始关注精神层面和对高质量生活的追求。居民消费水平的提高和消费需求向享受型的转变为未来成都中高档零售市场提供较为广阔的发展空间。高新区城市发展潜力巨大天府新城为政府规划的南部科技商务城、现代服务业集聚区、金融后台服务中心、服务外包聚集区、会展商务区的核心，这一区域未来几年将汇集大量集会展业、现代服务业、金融后台服务、服务产业外包、软件开发研制的企业以及相关产业，对成都经济的拉升作用愈发明显，区域未来经济发展潜力巨大。项目发展具有绝佳机遇项目处于天府新城核心区域，未来新政府中心、商务中心，周边居住人群聚集，将为项目本身提供大量稳定的优质写字楼客源和商业消费人群。同时，优越的居住环境，便利的交通，也为项目住宅带来大量客源。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH25目录项目宏观背景研究成都房地产市场研究项目研究项目初步定位建议1234房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH262122成都房地产市场研究零售物业市场研究写字楼市场研究房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH27成都商业发展状况成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在2000多年前的西汉就有“市廛所会”、“万商之渊”的美誉。独特的地理、自然条件造就了蜀地居民闲适安逸的生活与相当超前的消费意识与强大的消费能力，因此成都零售业的发展一直都很迅猛，历来为商家必争之地。成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，同全国许多城市一样，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。成都自古以来就是商贾云集，交易兴旺的都市。早在2000多年前的西汉就有“市廛所会”、“万商之渊”的美誉。独特的地理、自然条件造就了蜀地居民闲适安逸的生活与相当超前的消费意识与强大的消费能力，因此成都零售业的发展一直都很迅猛，历来为商家必争之地。成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，同全国许多城市一样，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH28成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。成都在西部大开发战略的推动下，经济快速发展，随着国内零售业大环境的变化，成都零售业特别是百货业开始进入一个迅速膨胀的时期，大陆、台湾、香港乃至世界上的众多百货业巨头开始挺进成都。成都商业地产发展也如火如荼，不断出现更新更多的项目，已经进入到了从单一模式到开发、经营模式多元化模式的时代，商业地产的开发体量也呈逐年上升趋势。资料来源各城市统计信息网从图中可看出，成都市虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后于深圳、上海等一线城市，但居民的消费倾向较高，有76的收入用于消费，该比例仅低于深圳、广州和沈阳。根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。从图中可看出，成都市虽然在居民的收入和消费的绝对数量上落后于深圳、上海等一线城市，但居民的消费倾向较高，有76的收入用于消费，该比例仅低于深圳、广州和沈阳。根据成都市十一五规划，居民收入的年增长率将在8以上，收入的提升亦会带来消费支出的增长，给未来的商业发展提供持续性的需求。成都与其他城市居民收入消费情况对比成都与其他城市居民收入消费情况对比成都与其他城市商业发展规模对比成都与其他城市商业发展规模对比成都商业发展状况房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH29成都市居民消费结构分析过去8年成都市居民消费结构变化明显。2000年占居民消费比重最大的三项是食品、居住、教育文化娱乐，占6359。2008年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占6613。过去8年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、食品和衣着。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。过去8年成都市居民消费结构变化明显。2000年占居民消费比重最大的三项是食品、居住、教育文化娱乐，占6359。2008年占居民消费比重最大的三项是食品、交通通讯、教育文化娱乐，占6613。过去8年居民各项消费支出中，消费金额增长最快的三项分别是交通通讯、食品和衣着。居民消费结构中，食品与衣着所占比例逐步下降，交通、医疗、居住的比重逐步上升。预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。“休闲娱乐等”享受型消费的比重持续增长，消费档次进一步提升。预计未来几年成都市居民的消费支出结构变化还将继续保持过去的趋势，各类消费的比重变化如右图所示。“休闲娱乐等”享受型消费的比重持续增长，消费档次进一步提升。2008年成都市居民消费结构2008年成都市居民消费结构居住食品衣着交通通讯家庭设备娱乐医疗食品,3988衣着,970家庭设备用品及服务,609医疗保健,659交通和通讯,1506娱乐和文教服务,1138居住,823杂项服务,307房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH30市级商圈区域商圈特色历史旅游街区2211337766885544101099111112121414131315151616成都市主要商业区/商圈分布成都的三大传统商圈（春熙路商圈、盐市口商圈和骡马市商圈）一直主导着成都的商业格局。近年来随着城市发展，以及不断满足不同的生活消费需求，商业地产项目不断涌现，使成都的商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，发展形成各具特色的区域生活中心，目前正朝区域商圈进行发展演变。成都历史文化悠久，文化旅游资源丰富，目前以形成了宽窄巷子，锦里等6个特色历史旅游街区，主要发展文化/旅游特色商业地产。1春熙路商圈2盐市口商圈骡马市商圈建设路商圈双桥商圈成仁商圈城南商圈双楠商圈3456789金沙光华商圈10会展商圈11水井坊历史街区12文殊坊13锦里14琴台路15大慈寺16宽窄巷子房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH31春熙路商圈盐市口商圈骡马市商圈占地面积300亩220亩860亩营业面积22万26万13万发展现状由于第一商圈的传统地位，人气、商气旺，经营状况佳，商业辐射力强聚集了各种档次的零售商业，天府广场的重建及地铁枢纽的战略位置，促进了商圈的发展骡马市商圈因为商业氛围欠缺，大型商业少功能定位档次齐全，业态丰富档次齐全，业态丰富以金融、贸易和咨询业为主导功能的商务办公目标客户中高收入人群、商务人士、外籍人士主要是年轻时尚的白领一族年轻时尚的白领一族租金均价1,300元/月850元/月500元/月春熙商圈骡马市商圈盐市口商圈备注以上租金均为市级商圈临街商铺底层租金,不包括商圈内百货租金成都市市级商圈分布综合而言，成都核心商圈的发展水平在全国还处于一个相对较低的阶段，仍以传统的百货公司为主要商业型态。商业物业的档次及经营管理水平不高，需要提升的空间很大，这也为成都商业地产的发展提供了较大的空间。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH32成仁商圈成仁商圈建设路商圈建设路商圈城南商圈城南商圈双楠商圈双楠商圈金沙光华商圈金沙光华商圈双桥商圈双桥商圈会展商圈会展商圈目前的区域商圈处于发展的初级阶段，即以区域生活中心型态为主，依托大卖场或单一百货店为核心，辐射庞大的居住区，并自然形成住宅底商们，以满足日常生活消费为主。随着城市发展，城市人口的增加、消费力的增强以及商务环境的发展，区域生活中心将演变成为业态及类型更为丰富的区域商圈，零售业市场将具备巨大的发展潜力。商圈区位代表商业商圈特点底铺租金（元/月）双楠商圈城西南伊藤洋华堂（双楠店）西单商场、乐宾百货成都华联、来雅百货北京华联伊藤洋华堂（锦华店）会展商圈城北摩尔百盛（会展店）依托老国际会展中心形成，周围人口密集，机关学校林立，是城北较早形成的区域商圈。80180家乐福（大世界店）由成熟的社区商圈发展而成，主要以餐饮、娱乐、休闲等业态为主。140260金沙光华商圈城西依托文化景点金沙遗址与西南财经大学发展而成，发展中的新兴商圈，消费中档。90200建设路商圈城东原为社区商圈，因建设路片区的开发而兴起，未来几年，该区域内常住人口将大量增加，商圈发展前景看好。70210双桥商圈城东中低档商业为主，商业环境欠佳，近年来发展不快，但该区域最近成为开发热点区域，商业发展。60160成仁商圈城东原为中低档社区商圈，因万达商业广场的推出而形成的区域商圈。60150城南商圈城南由成熟的社区商圈发展而成，主要以餐饮、精品服饰等业态为主。区域内居住人口消费较高。200300成都市主要区域商圈分布房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH33111112121414131315151616成都历史文化悠久，拥有较多的文化旅游资源，是其他很多城市所不具备的。近年文化旅游成为市场热点，尤其是随着锦里、宽窄巷子的成功运营，特色历史街区商业发展较快，未来仍将有更多文化旅游项目及文化产业商业项目面世，为成都的商业零售市场注入更多元素和活力。14琴台路16宽窄巷子13锦里12文殊坊11水井坊历史街区15大慈寺成都市主要特色历史文化旅游街区房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH34成都一直是众多品牌的西部战略布局区域进入成都的部分国际一线品牌（成都是中国西部地区品牌进入度最高、最丰富的城市）成都的主要零售物业王府井百货太平洋百货西武百货成都美美百货仁和春天伊势丹伊藤洋华堂北京华联万达广场百联天府购物中心SM广场嘉信贸广场LOUISVUITTONGUCCICARTIERCONSTANTINBVLGARIFENDIGIORGIOAMARNIHERMESTIFFANYBURBERRYZEGNABCBGMAXMARIAVERTUGIVENCHYDUNHILLHUGOBOSSAQUASCUTUMMONTBLANCBALLYSTDUPONTPAULSHARKRALPHLAURENCANALI房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH35成都商圈分析小结区域商圈逐渐形成，将涌现更多的商业项目随着使成都城市圈层的不断扩大，商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，虽然成都市中心的三大商圈的依然城市的核心商圈，但现在沿二环路主要居住区附近已经形成了7个区域商圈。目前区域商圈服务功能较为单一这些区域商圈主要由一些百货或大卖场为主力店。区域商业主要以满足周边居民日常生活的服业态为主。物业价值区域特点明显（成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同,形成了三个集团）春熙路和盐市口先天优势明显,无论是租金还是售价均远高于其他商圈,当仁不让的构成了第一集团骡马市、桐梓林、双楠区域由于经济发展较早,商圈成熟,售价水平基本相同,构成了第二集团其他几个商圈则构成了第三集团。从3个层次的商圈分布来看,市中心和城南、城西中高档居住社区的租金和售价水平较高,而老商圈和城北以及城东商圈的商业物业租金和售价均比较低。未来规划一核心带六组团根据成都市商业网点发展规划，未来将成都的商业网点将形成一核心带六组团，19商圈带100个网点。一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口春熙路大慈寺核心商业片区。六组团指的是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都青白江、郫县和温江。19商圈是指19个商业片区，它们分布在如下区域成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和十陵；锦江区的牛市口、东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊区的骡马市西大街、清江、光华；金牛区的茶店子、沙湾会展中心、火车北站、洞子口和高新区的南部副中心。区域商圈逐渐形成，将涌现更多的商业项目随着使成都城市圈层的不断扩大，商圈呈现出向二、三环外扩张的趋势，虽然成都市中心的三大商圈的依然城市的核心商圈，但现在沿二环路主要居住区附近已经形成了7个区域商圈。目前区域商圈服务功能较为单一这些区域商圈主要由一些百货或大卖场为主力店。区域商业主要以满足周边居民日常生活的服业态为主。物业价值区域特点明显（成都商业物业的价格根据商圈位置以及成熟度的不同,形成了三个集团）春熙路和盐市口先天优势明显,无论是租金还是售价均远高于其他商圈,当仁不让的构成了第一集团骡马市、桐梓林、双楠区域由于经济发展较早,商圈成熟,售价水平基本相同,构成了第二集团其他几个商圈则构成了第三集团。从3个层次的商圈分布来看,市中心和城南、城西中高档居住社区的租金和售价水平较高,而老商圈和城北以及城东商圈的商业物业租金和售价均比较低。未来规划一核心带六组团根据成都市商业网点发展规划，未来将成都的商业网点将形成一核心带六组团，19商圈带100个网点。一核心即位于成都市CBD区域内的盐市口春熙路大慈寺核心商业片区。六组团指的是龙泉驿、双流华阳、双流东升、新都青白江、郫县和温江。19商圈是指19个商业片区，它们分布在如下区域成华区的建设路、青龙场、龙潭寺、保和十陵；锦江区的牛市口、东部副中心；武侯区的跳伞塔、高升桥、红牌楼、晋阳、高碑；青羊区的骡马市西大街、清江、光华；金牛区的茶店子、沙湾会展中心、火车北站、洞子口和高新区的南部副中心。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH36成都市百货公司分布（表1）序号商场名称所属区域面积（万）开业时间1伊藤洋华堂春熙店春熙商圈151997年2太平洋百货春熙店春熙商圈21993年3王府井百货春熙商圈41999年4西武百货春熙商圈132006年5时代百盛百货春熙商圈282007年6茂业百货盐市口商圈62005年重装7北京华联商厦盐市口商圈142001年8摩尔百盛百货盐市口商圈42002年9仁和春天百货（人东店）盐市口商圈081998年10新世界百货盐市口商圈32006年11美美百货川信店盐市口商圈042001年12摩尔时尚百货（财富中心店）盐市口商圈32007年13伊势丹百货春熙商圈322007年2233445577886699101011111212131311房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH37成都市百货公司分布（表2）序号商场名称所属区域面积（万）开业时间14太平洋百货全兴店）骡马市商圈31996年15百盛百货（新城市广场店）骡马市商圈232005年16美美百货天一店盐市口商圈052007年17春熙新馆春熙商圈282004年18万千百货成仁商圈322007年19伊藤洋华堂锦华店）成仁商圈442007年20伊藤洋华堂双楠店）双楠商圈242003年21千盛百货双楠商圈62007年22乐宾百货光华商圈22007年23摩尔百盛会展店）会展商圈32005年24仁和春天百货（棕北店）棕北片区062003年25莱雅百货建设路商圈222006年房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH38商场2007年销售额（含税）元2008年销售额（含税）元王府井175亿215亿太平洋百货（春熙店）10亿75亿伊藤洋华堂（春熙店）9亿10亿伊藤洋华堂（双楠店）11亿15亿新世界百货18亿3亿茂业百货74亿81亿仁和春天（棕南店）5亿45亿仁和春天（人东店）10亿85亿摩尔百盛（天府店）7亿7亿西武百货22亿25亿美美力诚5亿5亿北京华联6亿47亿伊势丹011亿2亿伊藤洋华堂（锦华店）2007年年底开业6亿百盛时代广场店18亿千盛百货33亿成都中高端百货总体市场较好，民众消费需求旺盛。王府井百货的营业额，不仅居成都市百货零售业第一，在全国所有王府井门店中排名第一。伊藤洋华堂双楠店的营业额在全球所有伊藤洋华堂门店中排名第一。成都中高端百货总体市场较好，民众消费需求旺盛。王府井百货的营业额，不仅居成都市百货零售业第一，在全国所有王府井门店中排名第一。伊藤洋华堂双楠店的营业额在全球所有伊藤洋华堂门店中排名第一。成都部分百货商店2008年营业额增长幅度房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH39成都市市级商圈中高档百货扣点分析业态服装鞋类化妆品珠宝钟表家居用品电器扣点25301525253015202220251015成都市中高档百货租金一般是以扣点代替传统的固定租金，各业态租金因不同百货、不同品牌而异，以最终洽谈结果为准。成都市中高档百货扣点一般开价为2040，具体扣点视商场地段、业态、品牌、经营面积、市场口碑、运营能力及谈判能力而定。通常，利润水平较高的服装、化妆品扣点较高，而电器及珠宝类扣点较低。知名度越高的品牌，其扣点越低。成都市中高档百货租金一般是以扣点代替传统的固定租金，各业态租金因不同百货、不同品牌而异，以最终洽谈结果为准。成都市中高档百货扣点一般开价为2040，具体扣点视商场地段、业态、品牌、经营面积、市场口碑、运营能力及谈判能力而定。通常，利润水平较高的服装、化妆品扣点较高，而电器及珠宝类扣点较低。知名度越高的品牌，其扣点越低。各类业态商品扣点各类业态商品扣点百货类租金例举百货公司整租物业百货类租金例举百货公司整租物业名称建筑面积（）所属商圈整体租金（元/月/）王府井百货35,000春熙路商圈春熙路商圈新世界百货30,000盐市口商圈8085自建物业太平洋百货（春熙店）17,00083房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH40百货购物中心化近年来百货行业发展迅速，单店体量从以前的23万发展到目前的45万，几乎扩大一倍，功能上也从单纯的购物向融购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体发展。购物中心成未来发展趋势成都近年来正处于由传统商业向以百货店和购物中心为代表的现代商业转化的进程之中，大型购物中心有着良好的市场发展空间。中高档购物中心近年来发展迅速，主要分布在于二环附近。由于开业时间不久,大多数购物中心都处于市场培育期,人气还不足,但发展趋势看好。未来56年内，成都中高档商业项目供应量较大，其中规模在10万以上的购物中心约6个。这些项目的开发商实力雄厚，经验丰富，他们在带来一流物业的同时，也将带来先进的商业理念和更多的品牌，这些项目建成后，将改变成都目前的商业格局，提升城市商业档次与水平。城市发展对消费活动半径的影响，以及对应的商业发展变化城市不断发展，尤其是商务的发展，将推动城市多中心化，将产生更多的消费需求，出现更多更为新颖的业态；地铁1、2号线开通后，城市交通格局将发生重大改变，地铁交通的便捷将推动地铁商业物业的发展，一些能直接受益于地铁1、2号线的商业项目将因此获得更加良好的发展机遇。百货购物中心化近年来百货行业发展迅速，单店体量从以前的23万发展到目前的45万，几乎扩大一倍，功能上也从单纯的购物向融购物、餐饮、娱乐等多种功能于一体发展。购物中心成未来发展趋势成都近年来正处于由传统商业向以百货店和购物中心为代表的现代商业转化的进程之中，大型购物中心有着良好的市场发展空间。中高档购物中心近年来发展迅速，主要分布在于二环附近。由于开业时间不久,大多数购物中心都处于市场培育期,人气还不足,但发展趋势看好。未来56年内，成都中高档商业项目供应量较大，其中规模在10万以上的购物中心约6个。这些项目的开发商实力雄厚，经验丰富，他们在带来一流物业的同时，也将带来先进的商业理念和更多的品牌，这些项目建成后，将改变成都目前的商业格局，提升城市商业档次与水平。城市发展对消费活动半径的影响，以及对应的商业发展变化城市不断发展，尤其是商务的发展，将推动城市多中心化，将产生更多的消费需求，出现更多更为新颖的业态；地铁1、2号线开通后，城市交通格局将发生重大改变，地铁交通的便捷将推动地铁商业物业的发展，一些能直接受益于地铁1、2号线的商业项目将因此获得更加良好的发展机遇。成都市百货未来发展趋势房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH41新城市购物广场面积10万开业时间2005年主力店百盛百货、百佳超市、新城市电影城财富中心面积4万开业时间2007年主力店家乐福、万达影城百联天府购物中心面积16万（含塔楼）开业时间2004年主力店友谊百货、世纪联华超市万达广场面积18万开业时间2007年主力店伊藤洋华堂、万达影城、万千百货、大歌星、红杏餐饮SM广场面积17万开业时间2006年主力店沃尔玛、莱雅百货、万达影城铂金城购物广场面积4万开业时间2005年第一城面积204万开业时间2005年主力店NOVO嘉信茂购物广场面积77万开业时间2006年主力店沃尔玛成都主要购物中心分布情况房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH42主要大卖场分布及特点名称店铺数量沃尔玛258211031221家乐福好又多欧尚易初莲花人人乐百佳麦德龙世纪联华美好家园统一优玛特备注统一优玛特铂金城店于2008年11月退出。房地产交流群内使用,严禁外传,群号62181469/IASKSINAFF66FFCN/U/ISH43主要大卖场分布及特点大卖场发展较快成都的大卖场总数已达37家，包括了众多国内和外资品牌的标准店和社区店。超市和仓储式超市是目前成都大卖场的主要形态。标准化程度提升一般而言，各品牌的标准店的店面均大于社区店。而外资品牌的标准店一般较大，近年来新开的多为独立建筑。以住宅区为主成都的大卖场目前主要集中在二环路附近及以内的区域。均为人口聚集区域。大卖场周边区域主要以已成熟的传统住宅区为主；覆盖广泛，已成为居民日常生活必需品消费中心成都大卖场分布较为均匀，标准店和社区店相辅相成，基本覆盖了成都市区所有的热点居住区域。经营较好，但配套不足成都大卖场分布于人口稠密区域，受物业先前设计等条件限制，加之所在物业停车场承担了大量外来停车需求，使得成都市大卖场配比车位严重不足。未来将更加多元超市大卖场基本上与药店，电器卖场（如国美电器、苏宁电器、五星电器），服饰店，快餐店（