金地·国际纺织中心项目前期策划报告_[全文]

谨呈襄樊市政府、商务局、规划局金地国际纺织中心项目前期策划报告金地国际纺织中心前期策划报告湖北襄樊纺织业发展依据中部地区要抓住崛起机遇，利用沿海经济发展中出现的劳动力资源紧张，土地、能源和管理成本大幅上升的时机，成为承接东部纺织业转移的重点区域。中国纺织工业“十一五”发展纲要以集群园区为依托，引导纺织服装企业向园区和集群地区集中，形成一批销售收入过50亿元的集群和园区。湖北省纺织服装产业十一五发展纲要以优化结构、推进新型工业化为着力点，加快工业强市进程，抓住我国纺织品出口形势趋好的契机，实施纺织振兴计划，提质改造和先进设备更新等项目建设，提升实力，扩大市场。襄樊市经济社会发展第十一个五年规划主要目标和措施金地国际纺织中心前期策划报告项目策划思路湖北襄樊概况及优势纺织行业、专业市场发展效益分析运营及营销项目初步市场定位金地国际纺织中心前期策划报告湖北襄樊简介及发展襄樊湖北省域副中心城市，历史名城，鄂西北中心城市。全国重要的铁路交通枢纽和汽车工业基地，鄂、豫、渝、陕毗邻地区的中心城市“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”、“中国三国文化之乡”。总面积1198万平方公里，2008年末总人口5844万人。全市地区生产总值突破千亿元大关，达到10025亿元；纺织、食品两大产业产值突破百亿元。1、湖北襄樊概述金地国际纺织中心前期策划报告襄樊的区位优势襄樊市交通优势突出，自古即为交通要塞。素有“南襄隘道”、“南船北马”、“七省通衢”之称。历来为南北通商和文化交流的通道。现在的交通也很发达，已形成汉丹、焦柳、襄渝3条铁路大动脉交汇于市区，3条国道公路贯通市区，公路在境内连成网络，汉水、南河、唐白河等5条河道全年通航，襄樊和老河口两座飞机场连接空中走廊的立体交通网络。即“一条汉江、两座机场、三条铁路、四通八达公路网”，尤其以市区为中心的孝襄、襄十、襄荆和魏樊四条高速公路呈“十”字形与周边城市相联，基本可与1000公里左右的大城市朝发夕至，500公里内与长沙、西安、郑州、合肥、成都、重庆联通，是一个贯穿南北、承东启西的重要交通枢纽，300公路内经济辐射武汉、宜昌、南阳、安康、十堰、随州、荆州、荆门、孝感。金地国际纺织中心前期策划报告襄樊区位优势示意图地理区域优越，交通动线发达金地国际纺织中心前期策划报告纺织专业市场发展1、纺织业发展趋势世界纺织行业发展趋势表明，中国发展纺织工业将空间无限。根据国际货币基金组织（IMF）的预测，2005年到2010年，全球经济增长速度将保持在43左右。预计未来5年全球纤维消费和纺织品服装贸易仍以65左右的速度增长。国内纺织产业发展趋势表明，襄樊地区大力发展纺织工业适应了区域产业结构布局调整的需要。东部沿海地区纺织产业优势突出，但随着这些地区经济、社会的发展，劳动力资源日趋紧张，土地、能源、劳动及拥有管理成本大幅上升，经济增长方式的转变成为必然。纺织业是中部地区重要的传统工业，拥有大量高质低价的劳动力资源、技术人才，也是棉、麻等原材料重要生产基地，具有承接东部劳动密集型产业转移，发展纺织加工制造业的有利条件。金地国际纺织中心前期策划报告纺织专业市场发展2、中国纺织专业市场的发展趋势单一的交易平台融信息交流、贸易洽谈、流行趋势发布、品牌汇集等于一体的综合平台业态升级多元资源整合纺织企业、经营者、客商三方共赢金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展3、目前纺织专业市场的发展模式产业集群地专业市场依托自身的支柱产业、特色产业以及优势企业和重点产品形成的完整的上下游产业链条,建立起来的专业市场，具有低成本、低风险、高效集约、工商联动等优势。两种模式存在城镇式和群体之独立式两种模式。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展典型案例中国东方丝绸市场地址中国绸都吴江城镇式（第一代市场）城镇式是指整个集群地就是一个专业市场品牌。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展典型案例广东虎门富民时装城群体之独立式群体之独立式是指在一个产业集群地中有多家专业市场，彼此是独立的实体，一个市场品牌不能代表整个集群地。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展小结产业集群地市场的发展要着力于以下几个方面一、依托产业集群，提升集群地市场优势；二、规范经营管理，开拓高附加值领域；三、寻求工商联动，增强产业和市场的发展后劲等。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展B集散地专业市场（第二代市场）集散地市场所在的地区一般都有着得天独厚的区位和交通优势，但产业基础薄弱，没有产业集群效应，也不可避免地存在着高成本、高风险、工商分离的劣势。两种模式存在升级改造式和新型专业市场两种模式。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展典型案例成都荷花池市场升级改造式升级改造式是指为顺应市场发展趋势和要求，在原有老市场品牌的基础上对软硬件进行升级改造，主要形式包括退市进楼和局部改造。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展典型案例哈尔滨红博世纪广场新型专业市场指在缺少老市场基础的情况下，按照专业市场的发展趋势和实际要求，规划和建设先进的硬件设施，制定先进的经营理念和科学的管理方法所形成的全新专业市场。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展小结新型专业市场无论在硬件设施还有软件建设上，都有几分舶来品特有的现代味和先进性，这就要求引入者不能奉行简单的“拿来主义”，最重要的是要结合本地实际，实事求是，创新经营理念和具体的经营模式，只有这样才能做到“先场后市”，高起点谋发展。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展总结针对不同模式的纺织服装专业市场，应该制定不同的发展策略，但市场的品牌建设是所有专业市场面对的共同课题，只有具备了名牌效应的纺织服装专业市场才能永远立于不败之地。未来发展趋势将由量的扩张转向质的提升，由粗放式经营走向布局集中、产业集群、资源集约的发展新路。金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展襄樊素有“纺织城”之称。纺织资源丰富，纺织工业历史悠久，是中国37个重点纺织工业城之一和湖北省最大的纺织品生产基地、粘胶化纤生产基地、印染加工生产基地、服装面料生产基地。全市拥有纺织企业400多家。纺织工业产值、化纤、棉纱、坯布、印染布产量和纺织品出口长期居湖北省第一、全国第七。纺织工业产品畅销美国、欧洲、东南亚、非洲等50多个国家和地区。襄樊纺织、服装业正在向先进化技术、系列化加工、集团化经营、国际化销售方向发展。襄樊市纺织协会主任黄本朝自豪地说，襄樊下一个目标，就是打造中国纺织名城襄樊的现今的纺织基础2009年襄樊百强企业中的纺织业名单（皆为过亿元企业）19湖北化纤集团公司；24湖北博拉经纬化纤有限公司；25际华三五四二纺织有限公司；34襄樊天舜化工集团有限公司；35湖北银河纺织股份有限公司；44湖北金源化工股份有限公司；45襄樊新四五印染有限责任公司；48襄樊楚天化纤有限责任公司；65襄樊新襄棉纺织有限公司；66宜城市万众纱业有限责任公司；年近百亿的产值，国内国际全新的发展机遇，纺织业，在襄樊迫切需要一个符合产业发展的交易平台，金地国际纺织中心应运而生4襄樊纺织行业的发展发展目标中部第一布市中部纺织贸易第一城国家级纺织产业基地金地国际纺织中心前期策划报告纺织行业专业市场发展金地国际纺织中心前期策划报告至此中国赋予金地国际纺织中心的历史使命是立足中部崛起，突显环保特色，占领技术高端，形成集群产业，面向全球市场的“襄樊国际纺织贸易中心”。纺织业的发展赋予金地国际纺织中心的关键任务是充分发挥区域内的现有优势，以打造完整的产业链为目的，走集约发展之路。襄樊的腾飞赋予金地国际纺织中心的殷切希望是襄樊产业结构的优化和周边地块的升值、人气的集聚、物流的发展、服务业的繁荣都将起到极大的推进作用。最终将其打造成为“中西部地区规模最大的现代化生产加工基地”；“中国较大的纺织服装新技术新材料应用基地”；“亚洲排名前列的纺织服装展示交易物流中心”。金地国际纺织中心必须完成的任务就是大力引进国内外知名纺织企业，着力发展纺织、印染后整理、面料、服装五大产品板块，形成品牌企业区、标准加工区、交易展示区、培训研发区、物流保税区和生活配套区等六大功能区金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位本案定位以纺织商贸为主，集纺织交易、物流货运、商务办公、娱乐休闲、会展服务为一体的高端沟通、交流、采购及电子商务平台。我们是第三代专业市场的“领跑者”。金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位一、项目概况金地国际纺织中心位于交通极其便利，襄樊发展中心和重点的长虹路，总规划用地2000亩，总建筑面积约为200万平方米，计划分为四期共五年时间内投资30亿人民币建设完成。首期开发约50万平方米，主要为商业步行街、HAPPINGMALL及物流中心；二期开发市场区，共四层一、二、三层为商铺，四层仓储、产品展示；三期主要纺织会展中心、行政中心四期主要为配套的娱乐休闲设施，服务配套设施及住宅金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位定位的重点参考对象有汉正街第一大道金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位定位的重点参考对象有沈阳国际服装城金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位定位的重点参考对象有南通国际纺织城金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位南通纺织城总体规划沙盘金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位南通纺织城建成实景图（一大门）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位南通纺织城建成实景图（二街道）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位南通纺织城建成实景图（三建筑）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位南通纺织城建成实景图（四市场）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位南通纺织城建成实景图（五商铺）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位综合各个参考项目的优点，结合项目本身的特点及档次，我们初步认定金地国际纺织城的建筑风格为欧陆风格，凸显现代化的高端气息金地国际纺织城建成效果图（一）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位金地国际纺织城建成效果图（二）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步市场定位金地国际纺织城建成效果图（三）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步业态定位1、纺织专业市场（占40）坯布棉坯布、化纤坯布、混纺坯布、印染坯布、其他坯布面料全棉面料、全麻面料、丝织面料、全毛面料、化纤面料、混纺、交织布、针织面料类、印染布类、复合面料类、绣花面料、家纺面料、弹力布、服装面料、工业（产业）用布、色织布、提花布、无纺布、装饰布、玩具及工艺饰品布、酒店用品布家纺毛巾、浴巾、地毯、台布、装饰布、沙发布、家具套、坐垫、窗帘、毛毯、被褥、被套、床单、枕芯、枕套、靠垫、床垫辅料拉链、钮扣、衬料、工艺饰品、吊牌、商标、织麦、绳带、流苏、穗、花边、织、缝线、窗帘杆、道轨、其他辅料纺机与配件纺织废料2、服装专业市场（占40）服装精品服饰、休闲男装、休闲女装、运动服饰、牛仔服饰、针织服、老年服饰、童装、职业装、服饰手套、袜子、领带、丝巾、帽子、皮带、发夹、头饰、胸针辅料拉链、钮扣、花边、织带、吊牌、商标、衬布、里布、缝纫线、衣架、模特、里料、包装、垫肩、网布、底布、粘合衬、绳、钩、松紧带、徽章、珠子、线3、皮革专业市场（占20）皮革服装大衣、马甲、皮革、毛皮服、皮革服饰手套、其他裙装、西服裘皮服装裘皮服装、挂毯、皮帽、裘皮围巾、皮制品箱包拉杆箱、行李箱、旅行包、皮裤、票夹、其他箱包、袋、皮具、钱包、钥匙包、时装包、书包、真皮带皮革化工原料加脂剂、浸灰剂、浸水助剂、浸酸剂、其他皮革化学品、其他染料、鞣剂、软化剂、涂饰剂、脱灰剂、脱脂剂皮套手机袋、火机套、笔套皮革工艺品）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步客户定位二、客户定位1、专业市场客户定位主要客群A襄樊境内300家纺织企业（据初步调查，仅此一项需要的面积在10万平方米）B周边省、市、县的纺织企业C本地经营纺织用品的私营业主和企业D投资客（在国家一再调控住宅市场的大环境下，有前景有基础的商铺将成为投资客的新宠）金地国际纺织中心前期策划报告项目初步客户定位次要客群E省内其他周边地区相关市场业户F鄂西北地区纺织品相关企业边缘客群G省外投资型客群H其它未提及客群金地国际纺织中心前期策划报告项目初步规划定位三、综合各个项目的优缺点，商业氛围的营造与交通息息相关，本案的交通设计一定要重点顾及到以下几点第一，商业区的出入口设置（大门给客户和市民的第一印象）。第二，人车分流（交通的顺畅和人流的疏导）第三，建筑小品、硬质景观的设计（购物环境对客主至关重要）。第四，人流与货流避免交叉（高层次的市场必备的核心因素）第五，其他附属设施与人流动线的关系处理（可持续发展的关键）金地国际纺织中心前期策划报告项目可行性分析第一点、社会效益分析1、税收贡献预计项目正式动工五年内入驻园区企业正常经营，“金地国际纺织贸易中心”每年可为襄樊市带来约136亿元的税收收入2、就业乘数效应纺织服装产业属于劳动密集型企业，金地国际纺织贸易中心的建成将会为襄樊地区提供30000人的就业岗位。这将有力促进襄樊市就业结构的优化，推进城镇化建设。3、消费带动效应大量生产型企业的进驻，必然会带来非同一般的消费量。职员的衣、食、住、行等方面的消费基本上都在本区域实现。拉动GDP10亿以上4、地区知名度效应建成一个省内领先、国内知名的纺织服装产业基地将为区域的发展产生极大的推动，并提高区域的知名度和影响力。因此，项目用地约土地2000亩，总计需投入30亿元，根据以上分析，本项目对当地会产生税收效应、就业乘数效应、消费乘数效应和地区知名度效应，并将整合湖北省的纺织服装行业，形成了具有湖北特色的纺织服装产业集群，提升区域内的整体行业水平，加强湖北省纺织服装行业国内国际市场的竞争力，具有重大的社会效益和企业效益。建议市、区政府予以立项并提供政策支持，以便企业尽快组织开展有关工作，力争2011年内开始项目的实施。金地国际纺织中心前期策划报告项目可行性分析第二点、经济效益分析成本（一）土地成本据国家对三农的重视和政府对市场的支持，我们希望能实现楼面地价不能超过800元/M2；（二）规划、建筑、景观设计费25元/M2；（三）土建工程费包括桩基、主体结构、地下室等700元/M2；（四）室内外工程与配套费用内外墙面、电梯、供电供水、消防等280元/M2；（五）工程监理费5元/M2（六）管理费25元/M2（七）金融成本70元/M2（八）销售及招商费用60元/M2（九）税费成本600元/M2（请酌情予以适当的减免以推动对市场的运作）（十）不可预见费用10元/M2合计成本2575元/平方米金地国际纺织中心前期策划报告项目可行性分析第二点、经济效益分析产出结合襄樊的住宅市场及商铺市场，本案预定的销售价格为4000元/平方米，但是需要考虑到开发商前期大量的培育市场，“放水养鱼”以及对商铺的保留产生的金融成本，实际折算销售价格为3500元/平方米，每平方米产生的经济效益为925元/平方米；按照静态投资三年期计算，项目年投资利润率为925/2575/312具有一定的投资价值，但是相比一般的地产项目，因为周期长，投资总量大，投资价值稍显弱；金地国际纺织中心前期策划报告运营策略运营管理公司作为“第四方”，能够有效协调开发商、投资客和经营商三者之间的关系协调开发商与投资客之间的关系。运营管理公司能够代替开发商与投资客签定“售后包租”等一系列的合同，使开发商从繁杂的商业运营过程中“抽身”，实现“坐享其成”。协调开发商与