成都汉中天河新世界项目项目定位及发展建议报告智地房地产市场研究前期策划

成都汉中天河新世界项目项目定位及发展建议报告智地房地产市场研究前期策划谨呈鑫源地产汉中天河新世界项目项目定位及发展建议报告成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第一部分宏观经济发展概述第二部分汉中城市发展概况第三部分汉中住宅市场现状分析CONTENT第四部分汉中商业现状及发展研究目第五部分开发公司简介录第六部分项目地块剖析第七部分项目定位研究第八部分项目发展策略第九部分项目经济及社会效应分析第十部分项目概念性规划方案成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第一部分宏观经济发展概述中国经济面临问题李克强经济解读近期房地产宏观情况阐述国外媒体对“李式”评价结论成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413中国经济面临主要问题产业结构不合理能源资源消耗多城乡区域发展科技创新能力不强经济增长过多依靠投资拉动居民消费不足差距仍然较大内需外需增长的质量还不协调环境污染重效益不高亟需加快转变经济发展方式和调整经济结构成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413关键词李克强经济学调整产业结构以第三产业为发展重点转向为实体经济，深化加工制造、服务业、强化农业发展，改变工业大而不强的困境。从量变到质变的转换过程。政府削权、强化市场强化市场主导地位，弱化政府干预市场，尊重市场选择，建立建立强化市场型政府。由束缚发展到自由发展的过程。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413关键词李克强经济学新型城镇化建设扩大国内内需，缓解经济发展与环境的矛盾，合理调整收入分配关系，保障农民利益，在加快发展城镇化建设过程中，增加就业岗位，促进就业。李克强“由简单的造城运动，向集约、节能、生态的新方向，着力提高内在承载力，不能人为“造城”，要实现产业发展和城镇建设融合，让农民工逐步融入城镇”。过去的简单的“造城”转向新型城镇化建设的过程。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413关键词“李式”调控如何应对“温式”调控越调越涨的问题到目前为止国务院仅颁布国五条调控政策，现阶段为房地产市场处于实质上的政策真空期。新一届政府对房地产市场迟迟未有表态，“李式”调控未来如何，我们拭目以待未来发展方向进一步厘清房地产发展尤其是房价的上涨与城镇化的内在逻辑关系，从而推导出更科学和合理的房地产业政策,房地产调控最终转化为“由堵到疏”。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413关键词“李式”调控核心现状大规模国家投资，能源投资，基础设施建设投资等粗放型投资，已经到达极限危害产能过剩、债务风险、环境污染加剧等负面效应逐步显现。“李式”解决思路拉动内需新型城镇化建设，以服务业为主导的第三产业为主，增加就业机会，平衡收入水平，以消费为主导拉动内需。机会点服务业发展，居民消费能力增强，商业将会快速发展。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413关键词国五条新国五条下楼市再上扬楼市行政调控效应递减国家统计局于4月18日发布的3月份全国70个大中城市房价变动数据，新建商品住宅价格环比上涨的城市有68个，比2月份增加了2个，同比上涨的城市有67个，比2月份增加了5个二手住宅价格环比上涨的城市有66个，与2月份相同，同比上涨的城市有59个，比2月份增加了10个。从上涨速度上来看，环比最大涨幅达到32，同比最大涨幅高达112。土地市场的活跃与价格的增长，体现出房地产新一轮“报复性”增长显现成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413国外媒体对李克强评价英国巴克莱集团首席执行官安东尼詹金斯中国管理层已意识到需避免银行业危机并正努力控制金融风险。他表示,虽然中国经济存在结构性减速现象,但在“李克强经济学”引导下,中国经济增长将更加可持续。还给它归纳出三大支柱不出台刺激措施、去杠杆化以及结构性改革。核心意义是长痛不如短痛，以短痛换取长期利益，让经济重回市场轨道。改革短痛后，经济将健康稳健发展成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413国外媒体对李克强评价韩国亚细亚经济中国两位领导人都曾撰写过城镇化相关的论文。不言而喻，城镇化应该是当今中国领导人最为关注的首要政策和课题。未来中国城镇化建设或将把重点放在以下三个方面首先，在城镇化过程中，将不断提高环保意识，提高居民生活质量其次，对农村地区给予多种税收减免及金融扶持政策，提高农村地区的自立能力和产业化程度。同时将出台法律，禁止地方政府强征农民土地因此，城镇化建设可谓中国经济发展不可或缺的重要引擎之一。新型城镇化建设带动强劲的消费能力成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413国外媒体对李克强评价英国路透社中国金融市场遭遇若干年最严重的重挫。不过，被刺痛的投资者应感到欣慰，因为实际上，中国政府愿意采取强硬态度，推动急需的政策变革。日前，中国央行拒绝干预一场空前的资金短缺。这是迄今最明确的迹象，显示中国新领导人愿意为长远利益而忍受一时经济之痛。在一个30年两位数经济增长已造就“增长重于一切”的国家，北京不惜冒阻碍中国本已放慢的经济的风险，作出让金融市场“出问题”的决定，这是一个里程碑。经济放缓，改革更加偏向于内需拉动成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413小结中国经济由长痛的症状，改为剧烈短痛现状，经济增长速度将会回落，预计甚至低于7。由大规模的国家经济投资带动经济发展转向改变产业结构、新型城镇化建设过程中带动经济发展。整体由外力简单暴力大规模国家经济刺激拉动转变为内力平稳协调的发展。新一轮的房地产调控将会由“堵”到“疏”的过程，“李式”调控将会着重于经济适用房廉住房建设。住宅市场将会受到强烈冲击，商业市场将会迎来新一轮发展。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第二部分汉中城市发展概况城市印象气候条件交通网络城市规划未来发展研究小结成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413地处陕南，紧邻秦岭，历史重镇城市印象汉中市简称“汉”，美誉“汉家发祥地，中华聚宝盆”。位于陕西省西南部，上游，北倚秦岭、南屏大巴山，地势南北高，中间低，中部是汉中盆地。辖汉台区和镇巴、留坝、勉县、西乡、南郑、城固、宁强、洋县、佛坪、略阳10个县，总面积27246平方千米，人口380万。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413“汉”历史文化悠久城市印象公元前312年秦惠王首臵汉中郡以来，自今已有2300多年的历史，漫长的岁月中，这块史称“天汉”的古老土地数度辉煌，为华夏文明乃至世界文明做出了贡献。秦末楚汉相争，被封为汉王的刘邦以汉中为发祥地，在汉中筑坛拜将，举雄才、出奇兵，建帝业，其王朝以“汉”冠名，继而有了汉人、汉民族、汉语、汉文化之称谓。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413“三国”历史文化悠久城市印象三国因汉中而增色，汉中凭三国而扬名。三国时期，汉中是各方争夺的焦点和英才们频繁光顾的热土。汉中留下了厚重灿烂的三国文化遗存，尤以勉县境内的三国文化最为集中。汉中三国旅游资源的开发，重在“一地一园一山”品牌的打造，即打造“三国文化圣地”旅游目的地、“三国文化实景园”旅游景区、“三国文化第一山”成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413工业基础薄弱、匮乏发展后劲不足工业发展“十一五”期间，汉中GDP平均增速为187，高于陕西全省。但汉中的规模以上工业增加值仅有16704亿元，占GDP的258，汉中市的产业结构仍是以农业为主，其农业比重比全省高出12个百分点，工业低于全省平均水平近14个百分点。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413交通通达良好，旅游产业发展支撑交通网络公路108国道，316国道、210国道比仅需1个小时邻，有3条国道干线通过，“西汉”高速。“宝巴”高速“十天”高速铁路仅需3个小时联结西康（西安安康）、宝成（宝鸡成都）、阳安（阳平关安康）等铁路线汉中火车站不仅是中国重要客运站之一，汉中有直达北京、上海、广州、成都、武汉、南阳、西安等火车。2017年建成的西成高铁。从西安到汉中仅需1小时、到成都需3小时航空汉中新机场为汉中城固柳林机场（暂定名），2013年6月完工后可满足波音737、空客320等中型飞机起降。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413气候宜人，人居环境优越气候条件汉中北依秦岭，南屏巴山，汉水横贯全境，形成汉中盆地。地处暖温带和亚热带气候的过渡带，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，气候湿润，生态环境良好，生物资源极为丰富。气候环境及其适合人居养老。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413城市发展方向以旅游业为支柱产业并着重发展汉中市在“十二五”期间，将打造以诸葛亮谋略文化为核心和三国文化等五大核心品牌的“汉中五品”。打造集体验性、娱乐性、文化性于一体的国内三国文化第一区精品旅游区，并使其成为汉中的度假品牌形象代表和国内外游客追寻三国文化的重要站点，展现汉中三国文化。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413城市发展方向旅游业新的经济增长点成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413经济向好，汉中经济稳步增长社会经济陕西省汉中市2010年2012年GDP产值及增幅陕西省汉中市2010年2012年固定资产投资额及增幅2012年汉中经济GDP77226亿元，同比2012年固定资产投资完成53486增长152第一、二和三产业增加值分别亿元、同比增长300为15947亿元、33811亿元和27468亿元，同比分别增长58、218和129。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413社会经济居民收入高速增幅陕西省汉中市2010年2012年城镇居民收入及增幅陕西省汉中市2010年2012年农民人均收入及增幅城镇居民人均可支配收入19827元，同比增长165；农民人均纯收入6181元，增长170；居民消费价格总水平涨幅呈回落趋势，居民消费价格总指数上涨28，分别比上半年和上年同期回落08个百分点和25个百分点成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413百万人口、百平方公里城市规模；区域人口2010年全市户籍人口为380万人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的常住人口347万人相比，十年共减少62387人，减少18，年平均减少02。截止2013年初，汉江两岸中心城区人口达到85万人，中心市区建成区面积达90平方公里，且以每年至少5平方公里以上的速度扩展。汉中城市常驻人口小幅下降市域人口与城镇化水平预测近期2015年，汉中市域常住人口规模为390万人，城镇化水平为56，城镇人口为2184万人；远期2020年，汉中市域常住人口规模为410万人，城镇化水平为60，城镇人口为246万人。近期2015年，汉中市中心城区人口规模控制在85万人，建设用地规模控制在85平方公里。远期2020年，汉中市中心城区人口规模控制在100万人，建设用地规模控制在100平方公。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413未来规划东移、南拓为未来规划重点区域规划大势带动项目发展成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413未来规划项目区域定位为古汉台历史文化区古汉台历史文化区核心区域总体结构规划为“一主两副、三轴四区”。“一主两副”即汉中市区为主核心；城固、勉县县城为两副中心。“三轴”为汉江（西汉高速）城镇发展主轴以及宝汉、十天高速两条城镇发展副轴。“四区”为汉中盆地城镇发展区、南部巴山、北部秦岭保护发展区，西部城镇发展区。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413宏观小结从产业结构分析，汉中整体工业基础薄弱发展后劲不足，未来将会以“汉”“三国”文化为支撑打造旅游业为支柱产业。从气候条件分析，汉中气候条件优越，人居环境舒适，非常适合人居养老，有发展康养度假型城市的条件。从交通规划分析，现阶段和未来交通发展利好“西汉”高速通车和“西成”高铁即将通车，汉中辐射能力达到西北五省，为汉中旅游发展提供宏观支撑，旅游产业发展看好；从城市发展方向分析，汉中城市规划发展方向为东拓南移，为项目发展提供区域发展利好优势；成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第三部分汉中住宅市场现状分析保障房建设情况住宅市场分析典型项目研究结论成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中保障房建设情况竹韵汉府和谐阳光光辉社区民乐花苑蓝天新城理想城汉水名城桃源新城二期北城新苑向阳社区三里嘉苑翠屏小区和谐春天和谐文华苑康居家园和谐春天花苑二期和谐阳光馨园小区北城新苑一期竹韵汉府康居家园滨江新家园兴盛小区汉中市2012年经济适用房套数为5267套，共424万平米，廉租房3910套，保障房建设工作成果全国前列。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中保障房成交情况2012年5月1日至5月20日汉中市经适房成交签约量经济适用房金额成交量（套数）成交（均价）占比汉中保障房桃源新城44253116成交量巨大，和谐春天171291964对商品房市场造成强烈冲击。康居家园2428599民乐花苑2期928213理想城1929387合计267/成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中未来保障房建设情况2013年，新增保障性住房42835套37418万平方米，新增租赁补贴户数1150户。其中新增廉租住房2835套1418万平方米，经济适用住房10000套80万平方米，公共租赁住房10000套80万平方米，限价商品房20000套200万平方米。2014年，新增保障性住房43200套370万平方米，新增租赁补贴户数505户。其中新增廉租住房1200套6万平方米，经济适用住房10000套80万平方米，公共租赁住房12000套84万平方米，限价商品房20000套200万平方米。2015年，新增保障性住房36200套326万平方米。新增租赁补贴户数505户。其中新增廉租住房1200套6万平方米，新增经济适用住房5000套40万平方米，公共租赁住房10000套80万平方米，限价商品房20000套200万平方米。2013年住房用地供应计划总量为2806亩，2014年住房用地供应计划总量为2780亩，2015年住房用地供应计划总量为2450亩。汉中历来较为重视保障房建设，目前和未来保障房大量开工建设，进一步蚕食商品房销售市场，冲击力度严重。成都智地房地产营销策划有限公司数据来源于汉中“十二五”规划数据地址成都南二环保利中心东区2栋1413住宅典型项目研究成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413住宅典型项目研究成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413住宅典型项目研究中交滨江国际千亩滨江品质大盘规模品质取胜项目占地约1000亩，总建筑面积约180万平方米。项目增值配套与服务地辐热、壁挂锅炉，全套采暖系统温暖全赠送；为能够让广大业主出行便捷，为业主提供汉中首家免费社区巴士新古典主义建筑之精髓匠心雕琢10万平米欧陆皇家园林，缔造汉中首家皇家御苑成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413住宅典型项目研究汉江新城40万平米滨江大盘黄金地段、成熟配套享受东门桥商圈完善的城市配套，是汉中最具升值潜力的黄金地段项目增值配套与服务5万平米中庭式汉唐风情园林；4万平米高端商业配套；高级会所、室内恒温游泳馆、2000平米幼儿园创新户型户型设计创新引入入户花园、空中院馆、6米挑高空成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中房地产住宅市场格局结论汉中保障房建设执行工作在全国前列，大量保障房建设对商品房住宅市场冲击力非常大。汉中市城区整体商品房住宅供应量较大，供应楼盘数量达到60余个，整体呈供大于求的现状，销售情况堪忧。房地产整体发展水平和理念落后，未来提升空间较大。住宅产品同质化情况较为严重，有较大提升空间。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第四部分汉中商业现状及发展研究商业发展沿革商业发展格局商业市场分析调研结论成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中商业开发沿革本案具有升级与改革汉中城市商业现状的显性机会05年前汉中主要是社区商业供应，没有真正意义上的商业地产开发；0507年以万邦、祥瑞地产为代表的开发商，带动了汉中商业地产开发的集中爆发；之后几年再无大规模商业地产开发上市。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中商业发展格局本案成为取代旧核心商圈发展成为城市商业新中心显性机会从汉中商业现状分布看，规模以上商业集中分布在以东大街、北大街、莲湖路、天汉大道为核心的中心商圈。周边聚落式分布专业市场，零星分布配套底商。单一的中心化商业格局，已远远不能满足未来城市发展所带来的消费需求。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中大型商圈单一本案成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中市城区商业需求面积计算成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中商业现状格局调查序号商业名称物业面积序号商业名称物业面积约54万平米商业面积，不包含面向非终端需求的专业成都智市地房场地产营部销策划分有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中城区商业现状格局调查现阶段商业供应仍在合理范围内，供需基本平衡，但整体趋于饱和。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中商业现状格局结论汉中集中商圈集中在以万邦时代广场的市中心商业为主，商圈单一，城市周边大部分以专业商业市场或零售商业带进行补充；汉中除市中心商业较为高端以外，周边专业市场零售市场业态低端散乱，整体商业品质较为落后，发展提升空间较大；汉中目前及潜在商业供应量巨大，趋于饱和，但大部分商业品质、业态低端；随着汉中城市不断发展以及战略性南移东拓思想，以及消费者购物习惯，城市区域商业中心将成为主流；旅游业成为汉中支柱型产业，以及外部接驳的交通网络完善，大量游客涌入将会带动服务行业为主的第三产业，商业发展将得到大力发展；按照商业发展趋势情景式体验型商业将成为主流，汉中亟需情景式商业进行补充，提高汉中整体城市品位及市场空白点。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第五部分开发公司简介成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413公司简介汉中市鑫源房地产开发有限责任公司成立于1996年，注册资金7000万元，房地产开发资质二级。在房地产开发上力求将项目发展成为具有优秀居住环境、创新的居住空间和标志性外观的精品住宅社区，实现项目总体市场效益、目标经济效益、社会公众利益和城市环境品质的多种价值取向的统一。实施品牌战略，公司不断汲取国内外先进企业的管理经验，建立了现代企业管理模式。公司是陕西省销售“放心房”最早的承诺单位之一，2003年全市房地产开发先进企业，2004年汉台区地税纳税先进企业，2003年、2004年、2005年、2006年、2007年、2008年省农行AA级信用客户。2009年12月被汉中市人民政府授予2006年2008年金融诚信企业。“以人为本、科技创新、质量至上、诚信服务”的经营理念。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413公司架构汉中市鑫源房地产开发有限责任公司已聚集和精心培养了一批专业技术人才和营销队伍，公司设有董事会、监事会、下设工程部、营销部、资财部、管理部、投资发展部、维修部等。公司将发挥民营企业机制灵活的优势，有信心有能力紧紧抓住西部大开发和汉中市“一江两岸”重点建设的契机，为市民打造最适宜居住的小区，创造良好的人居环境，实现可持续发展。完善的人才架构和管理，项目建设完成的良好保证成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413公司开发项目简介公司成立以来先后在固县、勉县、汉中累计开发项目达到100万平米；公司在汉中市南环路中段开发的天河小区项目，总占地380亩，分四期开发建设。一期工程明月园，总建筑面积10万平方米，其中住宅实现销售收入12亿元，该项目依托汉中市重点项目“一江两岸”工程，融合汉中民居特色和现代住宅时尚，凸现人居价值，2005年荣获汉中市最佳人文社区奖。目前开发的项目天河小区二期高尚纯居住社区工程望江郡，占地942亩，总建筑面积约21万平方米，计划总投资52亿元。项目聘请国际知名企业新加坡海外贝林景观设计公司精心设计，将是滨江板块最优秀园林水景社区。公司待开发的项目有天河小区三期和四期工程，占地219亩。有位于汉中经济开发区（大河坎）的大汉牡丹园项目，占地200多亩，目前已完成了立项，建设用地规划审批等工作。公司实力雄厚，拥有约100万平米房产开发经验成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第六部分项目地块剖析地块控规指标地块地形地貌项目四至项目区位项目初步认识结论成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目控规指标1号地块占地面积100亩一号地块2号地块占地面积25亩二号地块3号地块占地面积60亩总容积率45三号地块建筑密度40成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目地形地貌1、3地型规整，2呈“L”型，各有优劣三宗地块合计185亩，规模较大。三地块由规划道路分割，相互独立。对一号地块联动规划有一定影响。地型二号1、3地块呈较规整的四边形，利于后地块期规划布局；2地块略带L异型，规划布局受限。地貌三号地块1地块目前为农贸市场，2地块目前待拆迁，3地块大部分为待拆迁地。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目四至毗邻南一环与住区，周边配套成熟，但环境多样，不确定因素较多南一环路北11汉中气象局822菲力克斯大酒店学会巷3望江路东西3天河一期44天河双语幼儿园汉宁路望江路南5待拆迁地块5望江路6待拆迁地块7待拆迁地块786金钻音乐广场成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目交通状况分析项目紧邻南一环交通大动脉，四面临街，交通网络发达，但部分市政道路需要项目建设后才能呈现。南一环路未来规划道路学会巷目前呈现道路望江路汉宁路望江路项目目前道路有南一环路、望江路、汉宁路望江路未来规划的道路有学会巷、望江路沿线等成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目区位当前一环路边缘，心理距离较远未来东拓南移，城市门户位臵本项目位于南一环路外侧，顺望江路两侧排列；项目所在区域属于汉中市汉台区东南方向。项目紧邻汉江，位于汉江正北面。南一环路周边各种配套齐全，离市中心仅5分钟路程。一号地块二号三号地块地块成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目地块初步认识项目紧邻南一环城市交通大动脉，地块位臵绝好，周边交通接入良好，周边无遮挡建筑，一号地块昭示性良好，位臵绝佳；周边区域无大体量综合商业项目，商业空白点使得本项目有打造成为区域商业中心的先天条件；二号地块为L型，不利于总平规划布臵，土地利用强度提出考验，拆迁强度大；三号地块位臵相对偏远，拆迁强度较大；项目地块分散，需要通过外部硬件设施进行有效的动线链接，提升三地块的商业溢价能力；项目位臵为城乡结合部，周边环境较差，区域认知度不足，片区形象有待改善和提升。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第七部分项目定位研究城市商业业态发展阶段研究本案区域商业发展状况商业市场分析调研商业发展业态、规模机会点商业发展思考商业发展指导思路项目城市站位项目整体定位项目案名建议成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413汉中城市规划指导本案具有借势城市规划向东向南发展趋势，发展和引领城市中心商区的显性机会双百规划百万人口、百平方公里城市规模；城市向东向南发展。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413城市商业发展模式解析商业发展阶段代表城市商业物业业态城市消费特征典型商业经营业态百货业态比例商业地产初出现了中小型的零级阶段部分县级城市售类物业；传统商常驻人口80120万低端百货、生活用品、电器、小超市零售百货90厦和街铺为主100，全部主导部分交通便利常住人口在200300万，以百货及专业卖场为主要零售形态；连锁经内陆城市和经人均GDP超过3000美商业地产逐济较发达的城其城镇化率在营品牌进入市场；奢侈品市场得到发展；本案40元，百货大楼和步行街是主要的商业形态；无体零售百货7080，城市步成长阶段市为代表，如50（城市化的加无锡、宁波等速阶段），社会消费品零售总额验式商业；绝对主导发展在4001500亿元此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升。现状有现代化的购物中心；连锁经营快速发展；以部分沿海经常住人口范围250中高档市场得到快速发展；品牌认知度逐渐提零售类业态的占济发达城市和其大部分城镇化率1200万，高；国际化品牌开始逐渐进入市场。比降至3040。商业地产快省会城市为代区间在5070人均GDP超过8000美商业地产的形态以百货公司和街铺为主，其以休闲娱乐、儿本案速发展阶段。表，如杭州、（城市化的中后元，中高档百货公司获得较快的发展；体验式购物童教育等业态为代城市南京、沈阳、期），成都等社会消费品零售总额得到初步发展；表的体验式业态，未来在15003000亿元。此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服占比可达到20务性消费正逐渐占据主导。30甚至更高发展方向常住人口处于1000形成多个大型商业中心；奢侈品市场快速发零售类业态的占其城镇化率均已超2000万的范围，展；国际化品牌大规模进入。百货店/大卖场比降至2030。商业地产平以北京、上海、过85，已经步入人均GDP已超过15万正处于最佳发展时期，高端的购物中心发展相以休闲娱乐、儿稳成熟阶段美元，人均可支配收对成熟；体验式商业大规模发展趋于成熟童教育等业态为代广州为代表，城市化进程的尾声和逆城市化的初期；入大于3万元，城市总体的商业建筑体量已趋于饱和。表的体验式业态，社会消费品零售总额逆城市化的进程给社区型商业提供了发展的占比可达到30大于5000亿元。契机，专业店和折扣店等业态获得快速的发展。40甚至更高成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413本案区域商业发展现状项目地块区域，商业较为落后临街商铺，业态零散，不，且档次较低。成规模，住宅品质低周边业态单一，主要以专业卖汽配、汽贸家具等专场为主业卖场，环境较为杂乱项目地块周围大型住宅较少日常生活配套不够完善，环境较差缺乏大型生活超市等，生活必须配套商业缺乏能提供餐饮、娱乐、休闲、购物的综合性商业，现有的商业氛围不足以吸引客户。居住环境不佳，项目需要建设良好的小环境，已形成明显的区隔，并带来区域居住条件的改善。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413本案商业发展业态机会点通过对汉中市当前城市商业的勘察与访问，显现出城市商业体量趋于饱和缺乏规模与品质化的未来大量商业供应主力百货购物中心缺乏情景式、缺乏规模与品质化的体验式特色商业大型购物超市本案具有提高城市品位、商业品质、颠覆传统商业理念，引进体验式、高品质业态商业的显性机会成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413本案商业发展规模机会点基于目前汉中城市商业业态发展格局城市没有大型综合商业，更没有体验式的商业，需要便捷的综合性体验式商业本案具有发展汉中城市大型体验式商业综合体聚点显性机会成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413改革大型升级现状消费聚点商业发展机会和市场借势区域抢占城市南拓发展新区商业六大机会下的空间显存核心本案但，同时亦面临如下三大发展思考补缺情景大型商业式商业空综合体白成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目产品定位前面临问题思考思考一汉中目前商业体量趋于饱和，传统商业产品明显不能让项目在众多商业中脱颖而出进行突围。思考二汉中城市属性和定位为旅游城市，外地客群涌入对项目创造了隐性市场机会。思考三未来主流的商业发展形势为主题式、情景式体验型商业长期驱动商业发展。思考四如何与项目目前一二期，以及1、2、3地块的更好的联动。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目定位指导思路思路一项目的定位应当体现本项目的区位和地段属性，即汉中城市向东向南发展方向；思路二项目定位应当体现项目最核心的两大优势，即地段与规模；思路三项目的商业定位应该不仅仅满足于汉中区域内的客户，在项目规模的支撑下，有向周边县市辐射和吸纳的前景。思路四以高品质的青少年情景式体验商业为核心亮点，再以百货超市为常规支撑，打造情景式商业体验中心。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目城市站位大汉中新中央城市级旗舰综合体地段决定价值，规模决定业态项目规模近50万方，属于城市级大盘；处于城南一环路侧；具有打造城市级旗舰商业综合体的先天条件。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目地块定位1、2地块汉中情景体验中心、商贸中心3地块汉中康养中心天河望江郡汉中高档居住中心集情景体验中心、康养中心、汉中高档居住中心为一体的大型城市旗舰综合体成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目整体定位汉中青少年体验式主题型商业中心以青少年体验式活动中心为项目商业引擎驱动项目商业航母成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413城市中心，50万顶级人居社区青少年情景体验中心驱动商业旗舰航母,扬帆起航成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413主推案名天河新世界SLOGAN汉中50万平米旗舰综合体成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413第八部分项目发展建议项目整体发展战略地块控规梳理项目发展业态规划体验式商业案例介绍项目整体风格建议项目开发节奏建议项目启动区建议成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目发展战略建议总体战略青少年情景式体验主题商业高档酒店、LOFT公寓、集中商业、高档写字楼于一体的现代商贸服务中心体验式商业吸引常规商业集群以商带住成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目地块控规梳理1号地块一号占地面积100亩地块2号地块占地面积25亩二3号地块号占地面积60亩地块总容积率45建筑密度40三号地块目前1号地块占地面积100亩2号地块25亩，三块地总共185亩，在只确定总的容积率而每块地容积控规指标未明确的情况下，1、2地块可用体量的跨度及经济指标的空间将非常大。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目地块业态规划南一环路1号地块以情景体验式为主商业中心、学会巷酒店、写字楼、公寓为集群望1江路地块的旗舰商业。汉宁路望江路2号地块2地块纯商业、商业街区，与天河望江郡2期完美融合。望江路3号地块纯居住或包含底商居住区3地块成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413在地块利用价值最大化和商业体量风险规避的原则下主力发展商业，住宅体量补齐在此策略背景下形成以商带住的物业格局实现项目土地利用通过合理的指标取值，实现土地利用的价值最大化。风险规避避免过于追求体量而导致的商业体量过大，超出市场容量。资金回笼以住宅物业的开发和销售，平衡商业物业开发和运营的资金需求。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目商业体量考量通过上述类比，在各项指标都符合情况下的本案纯商业体量最大可发展至150000成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目商业体量建议1、2地块在容积率45的情况下，1地块最大可做300000平米体量，2地块可做75000平米体量，3号地块可做240000平米。1、2、3地块业态初步规划规模地块集中商业LOFT酒店写字楼底商住宅1150000/5000010000/2/50000/25000/3位平米成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目商业发展战略战略一创新体验主题概念，塑造核心全案核心成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413高调高规格的角色预期之下，还需赋予地块差异化的开发主题和产品亮点在此策略背景下打造青少年情景式体验中心实现项目差异立市形成与汉中传统复合商业档次的差别，实现开发主题上的提升。规避竞争规避新兴电商对传统商业的冲击聚焦辐射实现项目以情景体验式商业为核心，商业辐射能力及项目知名度辐射范围为包括汉中西北片区的成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413策略执行要领商业主题业态上商业常规业态上青少年体验式中心突围的城市首席综合体打造真正意义的城市综合体商业通过商业主题业态与商业常规业态的深度融合开创西北片区前所未有的品质化、体验式及都市感极强的首席城市商业综合体成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目商业发展主题构思以青少年体验式中心为核心品牌百货高档超市高档娱乐休闲高品质的业态丰富的精致唯美的聚合力极强成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413全案商业发展主题定位基于上述定位方向及策略原则，建议本案的开发主题如下汉中首席城市地标综合体辐射西北片区的聚集体验城市商业式的名片的成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目商业发展战略战略二引进主力百货超市，串联商气以主带次成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413结合城市商业现状水平及本项目发展空间，需重点引进主力百货店、超市，带动商气人气在此策略背景下形成串联城市商业的核心实现项目填补空白引进主力百货店（如成都百货/北京华联等）超市（如人人乐/家乐福/欧尚等），填补城市商业空白。业态互动主力百货店和品牌超市的进驻，可衍生相关休闲与娱乐业态的消费力。档次提升全面提升汉中城市百货、超市购物类业态的档次与水平。形象标高契合城南的地理优势，形成汉中城市商业门户聚点和地标。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413商业主力店执行要领引进品牌确保百货、设臵相关实现项目主力百货超市体量衍生商业档次形象、超市规模业态提升通过上述主力店引进要领的执行形成真正意义的品质化、一站式城市商业中心成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413项目商业发展战略战略三打造主力酒店、写字楼、LOFT，提升商气价值提升成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413随着汉中旅游业发展，商务酒店将会快速发展，需重点引进主力商务酒店，提升项目商业吸附能力在此策略背景下形成提升商业人力聚集实现项目顺加商应业旅复游制发价展值。引进高档商务酒店（如成都凯宾/格林威泰等）聚集商业人气，增业态互动高档商务酒店的进驻，可衍生相关休闲与娱乐业态的消费力。聚集人气可有效聚集项目人气效能，补充商业实现商业价值提升。形象标高发挥项目城市综合体效应，拔高项目综合体形象。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413LOFT打造执行要求设计较好的产品布局采用“凹”形或“工”形建筑设计布局，能加大采光做到朝南规划优势能最大限度将自然光源引规划优势最大范围内采光，充分利入建筑体内，构造阳光中庭用阳光资源，规避LOFT单面采光缺陷成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413青少年益智体验中心介绍1起源1997年，韩国HAJA儿童职业体验馆开业，标志着儿童职业体验行业的诞生。1999年，KIDZANIA第一家旗舰店于1999年9月1日在墨西哥诞生，十年内规模扩大到全球范围，成为全球儿童职业体验行业领导品牌。KIDZANIA是世界上第一家面向儿童设计的职场体验公园。公园内的设施有实物3分之2大小、足以以假乱真。儿童可以扮成身穿笔挺制服的警察去搜查遗失物品，或者当上消防员亲身参与灭火活动，可以体验的工作总共有50种成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413青少年益智体验中心介绍2主题内涵“儿童为主角的儿童天地”，这就是KIDZANIA的主题。在一这里，孩子们可以体验自己喜与座原座建按筑原一建般筑无约爱的职业，在享乐之中学习社会、认识社会。二2的/3“比展例示建亭造”的银行、医院、报社、广播电台、比萨饼店等医生、模特儿、新闻记者、消防鳞员次等栉约比，这里为孩子们提供了银行店员、70种职业。对子象实是实2在至在1体2岁验的工孩作子的。情成景人。免入，但是可以通过监视器和玻璃窗关注自家孩“儿童通过就职工作可以赚取在KIDZANIA称为银K的行IZ存ZO钱”的钱币，使用“KIZZO”可在“KIDZANIA”园内的百货商店购物、往乐趣。、从自动提款机取钱转账。孩子们可以在这里可以感受到实际工作成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413青少年益智体验中心介绍3儿童体验馆特色针对儿童职场的玩乐概念在历史上是首创。可以通过游乐场的形式，或嘉年华风格的狂欢让孩子们进行仿真的和模拟现实的“过家家游戏”，让儿童在娱乐中体验大人的生活世界，让儿童在参与中学习社会的知识。青少年职业体验式教育营销植入是在国际体验式教育的迅猛发展的背景下形成的品牌植入新营销模式在国外已经取得了很好的社会效益和品牌效益。此种模式，是通过对品牌生产流程、销售流程、服务流程等的真实模拟和情景再现，让体验者直观感受品牌的产品和文化，留下难以磨灭的“品牌烙印”。职业体验本身是一种娱乐过程，体验者的主动参与有利于主动接收品牌诉求信息，实现深度品牌记忆。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413青少年益智体验中心运营模式儿童职业体验馆的收入来源主要为场馆门票，它是一种多业态联合体，可挖掘多种盈利渠道进行组合。国内成熟的儿童职业体验馆，其多元化盈利结构大致为门票收入占总体收入的60，周边衍生占1520，品牌植入占2025。其中，周边衍生主要是指依托儿童职业体验场馆品牌所产生的系列衍生产品，包括吉祥物、玩具、文具以及各种纪念品等等；品牌植入是指品牌商家取得具体场馆冠名权，并在其中进行品牌体验式营销，如某品牌蛋糕房、某品牌银行。另外对于本项目而言，还可以继续开发体验馆链下游的经营业态，如品牌超市、品牌电影院、品牌儿童服饰等业态，各个业态相互借力、相互支撑，从而形成以儿童体验中心为核心亮点，多种高档经营物业为支撑的城市综合体项目。成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413青少年益智体验中心介绍国内较为知名的儿童体验馆1DO都城杭州2欢乐之都北京3比如世界北京4星期八小镇上海5WEEWORLD苏州6属相国南京7爱儿时代筹南京8酷贝拉长沙9开迪树天津10宝贝梦想城昆明11泡泡城筹深圳12育乐湾上海13柠卡王国南京14奇E国宁波15点点梦想城郑州继续增加中体验馆风靡国内，运营模式非成都常智地房地成产营销策熟划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413南京爱儿时代儿童体验中心成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413青少年益智体验中心示意成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413青少年益智体验中心客源分析根据国内成熟的体验中心客源组成分析主要为“61”模式来消费，让七大姑八大姨都来，带动陪同子女来的长辈的冲动性消费（全家老少通常出动父母11或12，甚至出动爷爷奶奶的13，14，非常“61”即爷爷、奶奶、外公、外婆、爸爸、妈妈孩子的家庭模式）。保守算，一个儿童能带来3个成人的消费，如果一天能有2000名儿童进入项目商业综合体，那么就有可能再带5000左右的成人进入商业中心。两者加起来就有7000人/天，而按300天算，一年大约就能有2100000人进入商场购物或其他消费。而这2百万人的客流，是增值出来的，成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413青少年益智体验中心规划建议05岁亲子智力馆孕妇馆（高端幼儿院）兴趣训练学龄前摄影汉中古代文化学习（幼儿阶段）建议规划面积1000013000平米512岁职业体验儿童健身第二课堂儿童益智和技能培训少年亲子互动体验儿童剧场亲子酒店儿童摄影汉中古代文化学习（少儿阶段）建议规划面积1500018000平米818岁青少年院线（包括影院木偶剧院）青少年健身青少年KTV青少年军事科普基地青少年摄影汉中古代文化学习（青少年阶段）建议规划面积2500029000平米总规划面积约为5000060000平米成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413整体建筑风格建议鲜明的现代简约风格，兼备时尚、大气、品质感，配合夜晚建筑轮廓灯带，更显项目动感繁华，符合项目首席综合体气质。成都缤纷时代广场成都万达锦华城成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413整体建筑风格建议广州佳兆业广州华润中心北京华润中心成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413商务公寓、写字楼、酒店风格建议外立面采用大幅玻璃幕墙干挂，配合成都万成达都锦金华牛城万达建筑立面部分阶梯收分，色彩建议为以深色调体现稳重高端的商务气质成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413商务公寓、写字楼、酒店风格建议幕墙单元内部分割出纵向或横向线条，外凸或内凹形成规则的竖向、横向排列（图示1）；立面线条作减法，做局部整体式幕墙，增强虚实对比（图示2）；顶部的凸肋作斜向的外凸处理（图示3）；顶部轮廓作高低错落的处理（图示4）；1432局部细节体现品质感和昭示性，反映产品档次成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413LOFT建筑风格建议现代ARTDECO风格，暖色调，建筑简洁明快。形体用简洁明快线条作为装饰，勾勒出从基座、中部到顶部的不同立面层次；色彩以米黄土黄色为主要色调，暖色系使建筑显得更加雍容华贵；黄色基调在北方环境下具有较强的视觉冲击力；具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目销售成都智地房地产营销策划有限公司地址成都南二环保利中心东区2栋1413高形象展示入口配合外立面风格,设臵宽敞的门厅入口展示项目豪华高档形象；采用外延式顶棚，强调入口部分的昭示性；往两翼延伸，如较为常用的梭形），增强入口的标