超市宾馆综合服务建设项目可行性研究报告

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人员按操作规程精心操作，可有效地防止事故的发生。预测本项目投产后可以达到安全生产及卫生标准要求。41第十章项目组织管理与实施进度101项目管理工程建设是百年大计，必须坚持质量第一，本项目建设要积极推行项目法人制、招标投标制、建设监理制和合同管理制。建议通过公开招标的方式择优遴选在资质、技术水平、人员设备等各方面都符合要求的施工单位和监理单位，要求施工单位具有相应的资质和施工经验，在工程施工过程中和设备采购过程中实施监理制，以保证整体工程质量。102项目组织和劳动定员1021生产组织本项目实行总经理负责制，公司设置总经理办公室、财务部、客房部、餐饮部和工程部。1022项目定员本项目定员72人，其中行管人员5人，各楼层领班各一名，超市营业员5人，服务员25人，后勤工程保安10人，迎宾5人，厨师12人，财务3人，收银员5人。1023人员来源和培训本项目所需职工面向社会公开招聘，下岗工人优先，均实行合同制管理。行管人员聘请有管理经验、责任心强的干部；财务技术人员多为有使42实际生产经验的专业人员；所有人员均需具有初中以上文化程度，自愿报名并经培训合格后择优录取。103施工进度本项目建设工期为8个月，具体建设进度安排如下1、2010年5月2010年8月进行可行性研究报告备案、规划设计和招投标等前期准备工作。2、2010年9月2011年5月进行土建工程施工、装修、设备安装调试、联合试运行。3、2011年6月工程竣工验收，并正式投入生产运营，开业运营。28第十一章工程招投标方案111总则1、为保证“袁店二矿超市宾馆综合服务建设项目”建设招标投标工作公开、公正、公平地开展，规范建设工程项目招标投标工作，促进招标投标工作规范化、程序化、科学化，特编制本方案。2、本方案编制的依据是中华人民共和国招标投标法、中华人民共和国建筑法、中华人民共和国合同法、安徽省建筑工程招标投标管理办法、亳州市建筑工程招标投标规程等有关法律、法规。3、本方案仅适用于“袁店二矿超市宾馆综合服务建设项目”建设工程的招标投标。4、本项目招标投标遵循的原则公开、公平、公正和诚实信用的原则。112招标内容1、招标范围（1）“袁店二矿超市宾馆综合服务建设项目”的勘察、设计部分进行招标。（2）项目的建筑工程、安装工程全部进行招标。（3）项目的工程监理全部进行招标。（4）工程所需设备采购活动实行全部招标。29（5）工程所需的重要材料部分进行招标。（6）项目其他工程进行部分招标。2、招标组织形式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用委托招标；工程地质勘察、设计和其他采用自行招标。3、招标方式该建设项目的建筑工程、安装工程、监理、重要材料及设备的采购活动采用公开招标；工程地质勘察、设计和其他采用邀请招标。具体情况见表111招标基本情况表。表111招标基本情况招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程安装工程监理设备方式项目30重要材料其他31第十二章项目投资估算与资金筹措121投资估算依据1、拟建项目各单项工程的建设内容及工程量2、投资项目可行性研究指南3、全国统一建筑工程基础定额2000年安徽省综合估价表建定字（1999）436号文。4、全国统一安装工程预算定额安徽省单位估价表建定字（2000）319号文。5、2000年安徽省建筑安装工程费用定额建定字（1999）436号文。6、安徽省市政工程费用定额建定字（2000）320号文。7、设备价格按制造厂询价及按工程建设全国机电设备2000年价格汇编，设备运杂费按设备原价的6计入设备费。8、工程建设监理费按国家物价局、建设部（1992）价费字479号文关于发布工程建设监理费有关规定的通知计列。9、设计费及预算编制费按国家计委和建设部发布的工程勘察设计收费管理规定计价格200210号和工程设计收费标准（2002版）计列。10、阜阳定额站阜阳定额信息32122建设投资估算按照投资项目可行性研究指南的规定，将建设投资（不含建设期利息）的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备费三个部分分别估算。工程费用又分为建筑工程费、设备及工器具购置费和安装工程费三部分。1、建筑工程费建筑工程费的估算方法采用单位建筑工程投资估算法（单位建筑工程造价指标乘以建筑工程总量）、单位实物工程量投资估算法（以单位实物工造价指标乘以实物工程量），单位造价指标的确定参照阜阳市土建工程定额和同类项目造价水平，并按现行价格水平予以调整。本项目建筑工程费包括综合商城，宾馆服务综合楼，仓库、职工生活及其他辅助用房和厂区的道路、停车场、绿化工程费用等。费用估算为3161万元。2、设备购置及安装工程费引进部分按外商报价，国内采购设备参照制造厂家报价和类似工程设备价格，并考虑必要的运杂费进行估算。安装工程费根据单项工程的设备购置费采用综合指标估算。本项目设备购置及安装工程费包括超市、宾馆用家具与设备、节能型锅炉、环保设施及其他等。包括安装费在内共计2803万元。3、工程建设其他费用工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算。本项目工程建设其他费用包括土地费用、技术引进与开发费用、33勘察设计费、建设单位管理费、培训费、工程监理费、办公及生活家具购置费、招标、设计文件审查等费用共计884万元。4、基本预备费基本预备费是指在项目实施中可能发生难以预料的支出，需要事先预留的费用，又称工程建设不可预见费，主要指设计变更及施工过程中可能增加工程量的费用。本项目基本预备费按照工程费用和工程建设其他费用之和的7估算，费用为479万元。5、涨价预备费按照有关政策规定，本项目涨价预备费未予估列。6、建设投资（不含建设期利息）以上各项合计为不含建设期利息的建设投资，其估算值为7327万元。7、建设期利息按照拟定的融资方案，本项目建设投资中没有安排贷款，无建设期利息发生。8、建设投资按照投资项目可行性研究指南的要求，以上6、7两项合计为建设投资，其估算值为7327万元。123流动资金估算1、估算依据本项目流动资金估算采用分项详细估算法。估算主要公式为流动资金流动资产流动负债34流动资产应收账款存货现金流动负债应付账款流动资金本年增加额本年流动资金上年流动资金周转次数360/周转天数存货外购原辅材料燃料动力在产品产成品2、估算结果经估算得本项目达产年需投入流动资金1299万元。其中计入项目总投资的铺底流动资金为459万元124资金筹措项目总投资7786万元，项目建设资金全部由项目业主单位自筹。35第十三章财务评价131项目范围界定本项目为新建性质。项目费用界定为工程建设费用和项目运营期所发生的各项费用；该项目效益界定为运营期所产生的各项收益。并严格遵循财务评价的过程中费用与效益计算范围一致性原则。132成本分析1、固定资产折旧和摊销房屋及构筑物按20年折旧；设备与其它按12年折旧；无形资产按10年摊销；递延资产按5年摊销。注本项目固定资产折旧方法采用直线法。2、修理费按固定资产投资的15提取；3、项目原辅材料成本按照项目的经营范围，本项目外购原辅材料主要为超市货物购置费用；酒店、娱乐业经营的日常用品耗费以及用于餐饮服务的肉类、大米、面粉、蔬菜、烹调油等，及其他辅助材料。据测算年需原材料费用为18525万元。4、工资福利费36项目定员72人,人员工资按照每人平均月工资1000元，福利费按工资额度的14列支。则年工资福利费为985万元。5、外购燃料动力费本项目的燃料动力消耗主要为水、电和汽，参照目前项目区的收费标准，预测到运营期电费078元/度，水费20元/吨；6、销售费用销售费用的估算根据本项目的销售特点，按销售收入的5列支；7、其它费用主要包括其它管理费用、其它销售费用、其它财务费用等，年需费用约301万元；经核算，该项目正常年份总成本为7815万元。133销售运营收入项目建成投入运营后销售价格根据财务评价的定价原则，以近几年国内已实现的市场价格为基础，预测到运营期各类项目产品运营期服务及销售价格。（1）超市营业收入本项目超市营业面积约360平方米（两层），面向当地经营日用百货，结合超市所处的区位、人流状况，参照类似超市营业收入状况，估算本项目超市年营业收入为4320万元。（2）住宿营业收入宾馆可提供标准客房50间（套），高档商务套房5套。标准客房按78元/日收费，高档商务套房按188元/日收费；常年平均入住率70，年营业天数按320日计算，可实现营业收入1062万元。37（3）餐饮营业收入宾馆可提供280个就餐座位（中午、晚间），年平均上座率按60计算，人均消费按40元，年营业天数按320天，则年可实现营业收入2150万元。（4）休闲娱乐、洗浴及商务服务收入参照同等营业面积的酒店进行营业额测算，其中KTV、休闲茶社等娱乐服务收入按1850万元估算；洗浴中心营业收入550万元；会议接待及其他商务服务收入225万元；小计收入为2625万元。以上诸项合计项目年营业（销售）收入为10157万元。详见附表131。附表131项目运营期100负荷产品销售收入估算表序号项目名称年产量销售价格销售额（万元）1超市营业收入43202宾馆营业收入10623餐饮营业收入21504休闲娱乐、洗浴及商务服务收入2625合计1015738134税金根据本项目类型，在进行效益指标测算时，应考虑如下税种营业税税率按5计算；城市建设维护税按营业税的5提取；教育附加税按营业税的3提取；所得税率取25。135项目财务评价财务分析依国家发改委、建设部2006年发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和投资项目可行性研究指南（2002试用版）为据，采用动态分析，财务分析期12年，基准点均取在项目实施第一年的年初，目标收益率采用10。计算所得税后财务指标如下1、净现值（FNPV）根据本工程所预期的效益，选择目标收益率R为10，计算在分析期内各年发生的现金流入CI（）及现金流出CO（）的现值总和，即净现值FNPV。NTTCTICOIFNPV11则全部投资所得税后财务净现值为3425万元；2、财务内部回收率（FIRR）指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，即39NTTTFIRCOI101经分析计算得出该项目全部投资税后财务内部收益率为1784；3、投资利润率138310投资总额年均利润总额投资利润率4、投资回收期投资回收期是指以项目的净收益抵偿全部投资所需要的时间，其是财务上的投资回收能力的主要静态指标。投资回收期（累计现金流量开始出现正值年份数）1上年累计现金净流量的绝对值/当年净现金流量经计算本项目投资回收期为623年（含建设期）。136不确定性分析1、盈亏平衡分析盈亏平平衡分析是一种特殊形式的临界点分析。进行这种分析时，将投产后正常年份的产量或者销售量作为不确定因素，求取盈亏平衡时临界点所对应的产量或者销售量。其数字越低，表明项目适应市场变化的能力越强，抗风险能力也越强。本项目采用生产能力利用率来表示，所使用的测算公式为盈亏平衡点BEP年固定总成本年销售收入年可变成本年营业税金及附加10040经分析计算本项目的盈亏平衡点为5262，可见项目只要达到设计生产能力的5262，就可保本，项目抗风险能力较强。盈亏平衡分析图0020004000600080001000012000020406080100销售量产量销售收入或总成本费用（万元）销售收入固定成本总成本137财务评价结论从项目各评价指标可以看出，该项目内部收益率为1784，大于10的目标收益率，所得税后净现值远大于零，投资回收期较短，项目抗风险能力较强，从经济上看，该项目切实可行。41第十四章结论与建议141结论1、项目的实施为袁店二矿职工的生活娱乐以及当地新农村建设提高了可靠的后勤保障，将极大地促进当地服务业和旅游业的发展,优化了涡阳县曹市镇袁店二矿的招商引资环境，促进经济发展，提升城市基础设施水平，为涡阳县的和谐社会、新农村建设和旅游经济发展做出应有的贡献。同时项目的成功实施，带动相关产业发展，促进消费，拉动内需，推动当地经济社会健康、快速发展。2、该项目建成后，将形成集住宿、餐饮、娱乐、购物于一体的休闲场所，可提供面积约为360平方米（两层）的超市、标准客房50间（套），高档商务套房5套的宾馆、宾馆的餐饮部可提供280个就餐座位以及宾馆的休闲娱乐、洗浴服务中心。实现年营业（销售）收入为10157万元。总成本费用7815万元，年利税2794万元。项目全部投资所得税后财务净现值为3425万元、财务内部收益率1784；项目投资利润率1383。由以上相关指标可以看出，该项目经济上可行。3、本项目的建设实施可直接提供72个就业岗位，有利于促进就业，并带动相关产业发展，对于全面推进当地经济和社会发展具有积极的现实意义。综上所述，本项目不仅能够产生良好的经济效益，而且具有显著的社会效益。项目建设是必要的，建设方案是可行的。42142建议经过以上各章节的论述，彰显项目建设对当地经济和社会的发展具有重要意义，建议上级审批机关给予审批，同时项目建设单位积极做好前期准备工作，争取该项目早日实施。目录第一章项目概况111概述112承办单位概况113编制依据和范围214项目基本情况315项目提出的背景416项目提出的必要性517项目经济技术指标7第二章市场分析及预测821酒店、超市业发展的趋势822市场前景1023市场需求11第三章建设条件和场址选择1331社会经济概况1332交通优势1533自然条件1634工程地质1835场址选择18第四章原辅材料建材及动力供应1941原材料供应1942主要建筑材料消耗1943建材来源1944人力资源2045水、电供应20第五章工程设计方案2151宾馆功能布局设备方案2152超市设备与布局方案2353土建工程设计方案2354消防工程设计方案24第六章总图运输与公用辅助工程2761厂区概述2762总图布置2763给排水2964供配电系统31第七章环境影响评价3271项目建设地区的环境现状及依据3272污染情况分析3273环保措施3374综合评价与结论33第八章节能、节水措施3481设计原则3482节能、节水措施34第九章职业安全卫生3691设计依据3692职业安全卫生防护措施3693劳动安全卫生机构设置采用及人员配备情况3794预期效果及评估38第十章项目组织管理与实施进度39101项目管理39102项目组织和劳动定员39103施工进度40第十一章工程招投标方案28111总则28112招标内容28第十二章项目投资估算与资金筹措30121投资估算依据30122建设投资估算31123流动资金估算32124资金筹措33第十三章财务评价34131项目范围界定34132成本分析34133销售运营收入35134税金36135项目财务评价37136不确定性分析38第十四章结论与建议40141结论40142建议41涡阳县袁店二矿超市宾馆综合服务建设项目可行性研究报告工程号2010426二一年四月核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传序号名称规格型号单位数量备注一制冷系统1压缩机组4AV10台42冷凝器LN70台13贮氨器ZA15台14桶泵组合ZWB15台15氨液分离器AF65台16集油器JY219台17空气分离器KF32台18紧急泄氨器JX108台19冷风机KLL250台810冷风机KLD150台411冷风机KLD100台212阀门套8613电磁阀套614管道及支架吨18615管道及设备保温M32216管道保温包扎镀锌板吨1617附件套1二气调系统1中空纤维制氮机CA30B台12二氧化碳洗涤器GA15台13气动电磁阀D100台144电脑控制系统CNJK406台15信号转换器8线台16果心温度探头台77库气平衡袋5M3个78库气安全阀液封式个79小活塞空压机005/7台110PVC管套111附件套1三水冷系统1冷却塔DBNL3100台22水泵SBL80160I台23水泵SBL50160I台24阀门套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