青年城房地产投资开发项目可行性研究报告

青年城项目可行性研究报告第1页共51页青年城房地产投资开发项目可行性研究报告目录第1章总论411项目背景与概况412问题与建议7第2章项目投资环境与市场研究921投资环境分析922区域房地产市场分析1123销售预测1524营销策略18第3章建设规模与项目开发条件2031建设规模2032项目概况现状2033项目建设条件20第4章建筑方案2341设计依据2342项目设计主题和开发理念2343项目总体规划方案2344建筑设计2545结构设计2646给排水设计26第5章节能节水措施2951设计依据2952建筑部分节能设计29第6章环境影响评价3061编制依据3062环境现状3063项目建设对环境的影响3164环境保护措施31青年城项目可行性研究报告第2页共51页第7章劳动卫生与消防3371指导思想3372职业安全卫生健康对策与措施3373消防设计34第8章组织机构与人力资源配置3681组织机构3682人力资源配置36第9章项目实施进度3791项目开发期3792项目实施进度安排3793项目实施过程控制措施37第10章项目招投标39101工程项目招标投标概述39102工程项目招标投标因素分析40103招标依据42104招标范围42105招标方式43第11章投资估算与资金筹措44111投资估算44112资金筹措44第12章财务评价46121项目评估依据46122财务评价基础数据的选择46123财务评价46124不确定性分析47第13章社会评价48131项目对社会的影响分析48132风险分析49133社会评价结论50第14章研究结论与建议51青年城项目可行性研究报告第3页共51页141可行性研究结论51青年城项目可行性研究报告第4页共51页第1章总论11项目背景与概况1、项目名称青年城项目2、承办单位概况单位名称濮阳市益利置业有限公司单位性质有限责任公司注册资金人民币1000万元业务范围房地产开发、销售法定代表人王红霞3、可行性研究报告编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资200215号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；（4）城市房地产开发经营管理条例；（5）房地产项目经济评价方法。4、编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对青年城项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。5、项目提出的理由项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步青年城项目可行性研究报告第5页共51页健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约152个百分点。濮阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15，城市化水平将提高到36左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。项目对城市建设将起到促进作用2007年12月24日，在湖南省各民主党派省委、无党派人士和省工商联参政议政联合调研课题组向湖南省委、省政府提交的“35”新型城市群建设及产业发展思路与对策研究总报告中，提出要把“35”新型城市群打造成为功能互补的高新产业聚集区、发展布局合理的新型城市连绵区、中部领先的现代大商业区、环境优美的综合生态区。濮阳作为“35”新型城市群建设的中心城市之一，其经济发展速度在湖南区域经济中领先地位更加突出，对全省各地乃至中南地区都具有较强的辐射力，在以长株潭为中心的“35”城市群发展建设的环境下，濮阳市委市政府提出要突出濮阳城市形象建筑，提高濮阳城市品位，加强城市辐射功能的目标。根据湖南省住宅与房地产业2010年规划，未来10年内湖南省将斥资3327亿元打造城市住宅，使城镇人均住宅建筑面积增加到3018平方米。目前，濮阳市的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与湖南省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善濮阳市人民的居住条件已经成为濮阳市政府特别关心的问题之一。同时，随着濮阳经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了青年城项目可行性研究报告第6页共51页使濮阳城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。青年城项目符合濮阳城市建设总体规划，贯彻了“35”城市群建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。解决劳动就业的需要由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10，大约可以拉动GDP增长05个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为濮阳市重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加濮阳市当地社会就业岗位作出一定的贡献。6、拟建地点本项目位于濮阳市京开路与中原路交叉口北路西，总占地面积15485亩自然环境优越，道路交通便利。7、预期目标青年城项目拟在占地面积15485亩，建设总容积率为263，建设密度为244,总建筑面积为2286787平方米的。8、主要建设条件为了加快招商引资力度，加快濮阳城市基础设施建设，促进经济社会可持续发展，把濮阳建设成为区域性中心城市。主要技术经济指标青年城项目可行性研究报告第7页共51页序号项目单位数值1总用地面积20,93672规划总建筑面积65,9134721其中住宅建筑面积47,652322其中12层商铺建筑面积7419123其中地下停车场建筑面积108423建筑密度2444容积率2635绿地率3836项目总投资万元11,650447财务净现值万元3,001068财务内部收益率73869静态投资回收期年08310动态投资回收期年08812问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及濮阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。濮阳市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。青年城项目可行性研究报告第8页共51页第2章项目投资环境与市场研究21投资环境分析1、国家政治经济形势及有关政策青年城项目可行性研究报告第9页共51页2007年全年国内生产总值246,619亿元，比上年增长114。分产业看，第一产业增加值28,910亿元，增长37；第二产业增加值121,381亿元，增长134；第三产业增加值96,328亿元，增长114。第一产业增加值占国内生产总值的比重为117，与上年持平；第二产业增加值比重为492，上升03个百分点；第三产业增加值比重为391，下降03个百分点。固定资产投资增长较快全年全社会固定资产投资137,239亿元，比上年增长248。在城镇投资中，第一产业投资1,466亿元，比上年增长311；第二产业投资51,020亿元，增长290；第三产业投资64,928亿元，增长232。全年房地产开发投资25,280亿元，比上年增长302，其中商品住宅投资18,010亿元，增长321。商品房竣工面积58,236万平方米，增长43。商品房销售面积76,193万平方米，增长232，其中商品住宅69,104万平方米，增长247。中央经济工作会议将2008年的调控政策业位于紧缩，为“防止经济增长由偏快转向过热、防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀”，2007年12月8日，央行将存款利准备金率提高一个百分点；同年11月CPI同比上涨69；随后央行、银监会明确规定第二套房贷以户为单位；12月国务院发出禁令城镇居民不得到农村购买小产权房，继2004年经来，因家出台的宏观调控政策频率之高，调控力度之大，前所未有，以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，紧紧扼住了房地产开发的两大命脉，房贷利率持续涨高，同时各地政府在房地产税收方面也加大了调控力度。以上政策对打击房地产投机，消除房地产泡沫，保障房地产业的健康稳定发展产生了巨大的作用。2、项目开发地区的经济社会情况及管理、政策因素2007年，濮阳市实现生产总值（初步核算）82351亿元，增长153。其中第一产业增加值2014亿元，增长41；第二产业增加值33543亿元，增长202；第三产业增加值28668亿元，增长173。按常住人口计算，全市人均生产总值12287元，比2000年增长2138，翻了一番。近五年，是濮阳经济发展较快的五年，经济总量从2003年的43234亿元，增加到2007年的82351亿元，年均增长速度达到1199。经济结构发生明显变化，第二产业比重上升，2007年二产业占青年城项目可行性研究报告第10页共51页GDP的比重达到4073，比2003年上升523个百分点。一产业占GDP比重较2003年下降055个百分点。主要经济结构比重见图2。就业再就业成效显著。年末就业劳动力3975万人，新增就业人员575万人，其中城镇新增就业人员561万人，其中下岗失业人员再就业419万人。组织农村劳务输出53万人。年末城镇登记失业率为43，就业形势保持稳定。物价总水平温和上涨。全年居民消费价格总水平比年初上升527个百分点，其中,服务价格上涨123个百分点。商品零售价格上涨647个百分点。食品类价格上涨1231个百分点。房屋销售价格上涨549，其中商品房销售价格上涨723。安全生产形势好转，全年共发生各类安全事故864起，同比下降1488；死亡242人，同比下降2689；亿元GDP生产安全事故死亡率为055，道路交通万车死亡率101；煤炭百万吨事故死亡率83；工矿商贸企业十万从业人员生产安全事故死亡率375，四项安全生产事故死亡率均比上年有较大幅度的下降。2007年，濮阳市人口和计划生育工作稳定发展。年末全市户籍人口72883万人，其中城镇人口30043万人，增长118；乡村人口42845万人，下降64。人口出生率1132，人口死亡率632，人口自然增长率500。城乡居民生活继续得到改善。2007年濮阳市全部职工年平均工资17673元，月平均工资1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增长1654；扣除物价因素，实际增长107。农民人均纯收入4885元，增长1453，实际增长88。城市居民人均生活消费7608元，比上年增长153，扣除物价因素，实际增长95；农村居民消费3554元，增长1402，实际增长85。20032007年城乡居民人均收入情况见图6和图7。社会保障事业稳步推进。年末全市五项社会保险扩面1931万人次，参保总人数19666万人次，征缴基金1726亿元（含企业养老保险清欠），支付各项保险待遇2098亿元。其中企业养老保险新增参保人数374万人，参加社会养老保险人数6545万人，其中职工数4622人，离退休人员1935万人；参加企业改制保险的单位155家，参加失业保险的职工人数1304万人；基本医疗保险的参保人数达5087人，新增461万人，其中职工3479万人，离退休人员1609万人。参加工伤保险人数2212万人，参加生育保险人数3509万人。居民享受最低生活保险的对象共有2018万人，城市居民领取失业保险人数089万人，基本做到应保尽保。青年城项目可行性研究报告第11页共51页2007年，濮阳市固定资产投资较快增长，投资结构进一步优化。全社会固定资产投资完成2279亿元，比上年增长283。从产业投向看，第一产业投资34亿元，与去年持平；第二产业投资1149亿元，增长524；第三产业投资1096亿元，增长108，工业投入明显加大。全年工业完成投资1149亿元，比上年增长533。其中制造业完成投资821亿元，占工业投资的比重为715；电力、燃气及水的生产供应业完成投资85亿元，占工业投资的比重为74。社会事业和基础设施投资均有大幅度的增长。房地产开发投资稳步增长，全年完成投资额235亿元，增长417，最近五年是濮阳投资额增加最快的五年。22区域房地产市场分析1、濮阳房地产市场区域分布及特点主城区板块主城区为濮阳市老的行政、商业、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商业氛围浓厚，升值潜力及投资价值大，土地成本较高，主要以中高档次的高层住宅、商铺为主、销售价格受到规模和建筑规划水平的不同，住宅在18003000元/平方米左右。老城区比较有代表性的有熙园、中泰峰境、亚华名都、世纪名城等。主要特征市区中心位置，规模较小，占地面积不大，高容积率，一、两栋楼体，多为高层，居住环境一般，小区景观，面积以中、大户型为主，售价多为18003000元/平方米左右。华龙区板快濮阳市新的行政中心，市委市政府等行政事业性单位均已入驻该片区，已形成一定的规模，政府机关搬迁工作已基本完成，区域的后发优势已经开始体现，片区市场将具有较大的发展和潜力。濮阳市民对华龙区的认可度是比较高的，片区规划较好，路网建设已经完成，生活配套设施正在逐步完善，生活便利程度不断提高。由于片区拥有良好的区位优势和优美片区环境，现已成为濮阳市民购房置业的首选区域。主要特征普遍的楼盘规模比较大,档次相对其他几个区域要高,户型面积上相对而言设计比较合理,以三房为主力,一般做到120150平方米,120130平方米的三青年城项目可行性研究报告第12页共51页房旺销,四房面积一般在160190平方米。楼盘在同等档次的情况下，销售速度比其它几个区快。立新片区板块相对其它几个区域而言，立新区虽然离老城中心区比较近，但感觉比较偏僻，区域形象不佳，规划不好，小区档次普遍比较低，建设速度也比较慢，交通、购物、休闲、商业、生活配套也未完全上来，并且档次不高，缺乏基本的生活配套设施，生活的氛围远未形成。主要特征片区市场在售楼盘少，先天条件不足，推出楼盘一般中低档次，主要通过价格优势抢占市场份额，如蒸湘奥运世纪城为代表的楼盘，价格相对比较低。2、濮阳房地产投资分析从上面的图表数据中可以看出，濮阳房地产投资一共出现两次较大幅度的增长，一次是2003年，一次是2007年。2003年开始出现房地产投资的热潮兴起，也可以说是华新开发区的正式启动，而2007年将这种热潮推向了顶峰。投资的热潮源于市场需求的策动，两者呈现着良好的增长势头。从近几年的数据，我们分析其房地产投资增长，如下年份2004200520062007房地产开发投资金额（亿元）1248132316592351增长幅度8436012544171上表中很明显，2006、2007年是濮阳房地产投资的快速增长年，快速的投资增长来自于濮阳房地产市场需求的提升。从走访的楼盘看，很多都是2006年就开始兴建的项目，只经过12年的销售，项目就基本售完，表明销售速度大大提升。3、濮阳房地产供求分析1）供给分析青年城项目可行性研究报告第13页共51页24841271493115846013814894428399978401002003004005002004200520062007商品房施工面积万平方米其中新开工面积万平方米年份2004200520062007商品房施工面积（万平方米）24814271493115846013其中新开工面积（万平方米）81489442839919784新开工面积增幅33415881105135552007年，不管是施工总面积和新开工面积都增加了100万平方米以上，尤其是新开工面积增幅达13555,与市场投资呈现着明显的正比递增关系，2007年可以算是一个不折不扣的濮阳房地产开发年。2）需求分析20042007商品房销售面积一览表86351078512092050100150200520062007商品房销售面积万平方米年份200520062007商品房施工面积（万平方米）86351078512092增幅140824901212青年城项目可行性研究报告第14页共51页20042007商品房销售总额一览表968135174205101520200520062007商品房销售总金额亿元年份200520062007商品房施工面积（万平方米）9681351742增幅160439462904从上页的系列图表中可以看出，不管是商品房销售还是销售总金额均保持着较大的增长势态，市场需求整体向好。4、濮阳房地产市场特征分析综上所述，我们可以对近几年濮阳房地产市场的特征总结如下房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。增量地供应大幅度增加，存量地减少，住宅用地供应总量增加。商品房供给快速增长，市场需求较为平稳。产品建筑设计水平的提高，不管是立面设计、内部结构、实用率、园林等等方面，任何项目都不会具有非常明显的优势。5、2008年濮阳楼市分析濮阳房地产市场走势随着国家宏观调控政策的贯彻落实，濮阳2008年尤其是下半年房地产市场预计将呈现以下特点1）房地产开发投资增长回落。当前房地产开发投资需求由强转弱，新注册房地产开发企业比上年减少，增量资金谨慎入市。另外，调整住房供应结构的措施将进一步减缓已批准项目的投资节奏。房地产开发投资增速将低于全社会固定资产投资增速。2）住房供应结构调整加快。按照国家调控政策的要求，套型建筑面积90平方青年城项目可行性研究报告第15页共51页米以下的住房供应将大幅增加，中低价位、中小套型普通商品房的土地供应也将大幅增加，大户型住房建设与供应受到相应限制，中小套型普通商品住房将逐步成为房地产市场的主流产品。3）土地供给将进一步紧缩。继续执行从严从紧控制新增建设用地的政策，住宅用地中增量地供应将更加困难，存量地供应仍会保持增长，但供应总量将减少。房地产投资需求减弱，将缓解土地供求的矛盾。2008年濮阳楼市走势对濮阳房价的走势，目前受到宏观调控政策、CPI指数持续的攀高居民生活压力加大、股市动荡跌至3000点以下等情况的影响，楼价增长势头将相对放缓，但是总体上依然呈现增长的势头，主要是因为土地成本的增加，建筑材料的价格增长，人工工资的提高，直接导致开发成本的大幅度提升，所以2008年楼市房价依然有一定的上涨空间。23销售预测1、项目需求分析本项目所在地华龙区是濮阳市最大的一个区,人口众多,交通发达,但湘江以东尚没有一个具有一定规模的高档商住小区,在这里工作和经商的人很多,学校、医院、幼儿园、工厂、商品经营与批发等云集在这里，人流量非常大。人们物质生活的不断改善，带来消费的增长，人们对住房的要求越来越高，项目将利用其“傍水依城”的良好生态和区位优势在濮阳华龙区打造出一个人文共生的生态示范小区，以创新的开发理念和居住生活方式打造濮阳高品质、高标准、不可复制的江景住房，使得沿河而居成为濮阳人民追求新生活的时尚，成为追求高品质生活的一种必然。2、项目销售目标群定位本项目规划为濮阳地区的中高档楼盘，销售目标客户群定位如下一类客户企事业单位职工本项目周边的大型企业较多，上万人的企业包括中钢衡重企业职工、濮阳铁路部门职工等等。二类客户周边的私营业主项目毗临濮阳火车站，周边的中小私营业主较多，主要分布在火车站商贸城、青年城项目可行性研究报告第16页共51页东方广场、创富商城、广东路批发街等几大濮阳主力批发市场，具备大批有购买实力的经营商家及商铺业主过万人，目前都住在江东，街道狭小，而且普遍家庭人口众多，居住空间不够，急需添置物业解决亲人居住问题。三类客户周边学校老师华龙区学校众多，从小学到大学皆而有之，如华龙区实验小学、濮阳师范学院、濮阳工业大学、濮阳机械技术学校、濮阳财政学校等等，从业教师近万人，而且学校老师待遇较高，具有较强的购买能力。四类客户华龙区公务员华龙区公务员系统，包括企事业单位员工近万人，该部分客户主要考虑就近工作就近上班，但由于江东缺少大型的优质物业，不能满足他们改善居住环境的基本要求，而湘水明珠的出现完全改变了这种尴尬的局面，本区公务员必将置业的目光从江西重新转移到江东。五类客户濮阳在外地成功人士目前湘江边乃至整个濮阳，大型规模的社区都罕有，特别是别墅社区，对于在外工作的濮阳籍人士回家乡购房，一定选择景观好品质高的规模社区，作为湘江边唯一的别墅区，湘水明珠无疑是该部分金字塔高端人群的置业首选。特别是刘和平等名人作为湘水明珠的准业主，对项目内在品质的提升是更大的促进。濮阳人具有很强烈的恋土情结，外地成功人士普遍愿意在当地置业，一方面是为了改善父母的居住环境；另一方面也是考虑逢年过节回家能有一个好的居住环境。六类客户各下辖县区、乡镇成功人士“居住农村向城市转移”，这是普遍多数县市以下居民的心愿，其中部分经济条件较好的必将置业眼光投入到市区，对湘水明珠的销售也将起到很大的促进作用。七类客户各地房地产投资人士濮阳房价目前在全国来讲都偏低，2007年全国地级市房地产销售平均价格2700元/,濮阳现在的水平还不到2300元/，有着极大的升值空间，将会吸引各地有眼光的人士前来购买。本项目暂时未作任何广告宣传，已经有近500批客户慕湘水明珠风光带的名声青年城项目可行性研究报告第17页共51页前来公司作登记，希望能第一时间购买到湘水明珠的房屋。销售部计划在项目开盘前进行为期3个月的蓄客期，计划储备客户3000批以上。2、销售计划鉴于目前湘水明珠工程进度，销售部根据目前市场情况，制定以下销售计划。销售量一期工程1至3号楼标准层住宅372套，总建面积6591347，可销售额约2亿；销售进度本项目预计2012年10月初开盘开盘后一个月内，即至2012年11月底，完成总销售任务的50，约186套住宅，销售金额约9000万；开盘后三个月内，即至2013年1月底，完成总销售任务的70，约260套住宅，销售金额约14亿；3、销售收入预测1）周边城市房价比较许多业内人士认为，濮阳目前房价水平处于全省中等水平，经济发展潜力大，在未来相当长的一段时间里，将有比较好的成长空间，2007年10月下旬，由省建设厅、统计局、国土资源厅、发改委、中国人民银行长沙中心支计行，湖南银行监局，国家统计局湖南调查总队等部门在长沙召开的全省前三季度房地产市场联席会议上获悉全省商品房住宅均价为2291元/平方米，濮阳的均价为19729元/平方米，低于全省平均水平。从周边城市开发办了解到部分城市前三季度商品房均价，长沙为3709元/平方米，邵阳房产均价为2222元/平方米，永州市新建商品房平均销售价格为1562元/平方米以上。郴州城区新建商品均价在1905元/平方米以上。从单纯的书记来看，濮阳的房屋均价低于长沙、邵阳，略高于郴州、永州，处于中等水平。在濮阳市开发协会第三届理事会换届选举会议上，市城建开发办主任田世凡的发言中发现，濮阳房地产发展分为三个阶段90年代至2001年为第一极端，这一阶段主要表现为房地产的起步和调整；2002年至2006年为第二阶段，这一阶段是濮阳青年城项目可行性研究报告第18页共51页市房地产开发行业发生翻天覆地的一个重要阶段，也是谱写濮阳市房地产开发行业新篇章的一个重要时期。这一阶段全市共完成开发投资6129亿元，完成土地开发面积11781万平方米,竣工房屋面积43439万平方米,实现商品销售额3329亿元。2007年开始进入第三阶段，濮阳楼市经过前两阶段的发展后，已向品质、人文、居住等高端方向发展。经过前面两个阶段的准备，许多业内人士认为，濮阳房价上涨已是万事惧备，并且已经在现在楼市上体现出来了。一是房贷新政策抬高门槛，开发企业融资成本增加，自然促进房屋价格上涨；其次是本身就稀缺的土地，协议出让方严管后，地价还有进一步上升的趋势；其三是建材价格在上涨，提高了建筑成本；第四是随着人居环境和小区规划的日益完善，房屋成本上涨；最后城市变化带来了较大的有效需求促进房地产行业的发展。这些因素将让濮阳房价面临快速爆发的到来。2007年6月份时，濮阳商品房均价为19729元/平方米,但到年底已经突破2000元/平方米,上涨势头迅猛。2）濮阳楼市价格现状根据濮阳业内人士市场调查，濮阳电梯楼价大致如下中泰峰景均价3000元/平方米，愉景湾均价2900元/平方米，中凌景蒂2700元/平方米，江东的云森湘江风光2600元/平方米，月畔湾2600元/平方米，尚邦2500元/平方米，雅士林2500元/平方米。3）项目销售价格定位根据本项目住宅和商铺房预测销售价格，标准层住宅实现销售均价不低于2700元/；其中1号住宅楼销售均价2800元/平方米，2号住宅楼销售均价2650元/平方米，3号住宅楼销售均价2800元/平方米，1号至3号楼公共停车场3000元/平方米，3号楼一层商铺销售均价9000元/平方米，3号楼二层商铺销售均价5000元/平方米，本项目预测销售总收入为65913423万元，详见附表五销售收入及税金估算表。24营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略青年城项目可行性研究报告第19页共51页1、推广渠道报纸广告包括濮阳日报、濮阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。短信推广成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。影视广告当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。单张派发贯穿项目营销始终的宣传利器，濮阳地方小，人口集中，单张派发能起到良效。营销活动活动一“沿江风光带竣工典礼”、“湘水明珠开盘庆典”。活动二“广州炒房团濮阳购房动”。活动三“百年濮阳湘江风光带”摄影图片展”。活动四濮阳人说濮阳大型文化论坛。活动五系列名人讲座。活动六濮阳人说濮阳大型文化论坛2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传湘水明珠，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在濮阳的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。公交和站台广告开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。路桥广告贯穿项目营销始终。影视广告开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。濮阳报纸开盘前一月投放34次，以及每次新货上市投放1次。青年城项目可行性研究报告第20页共51页单张派发每天均需进行的推广方式,力求单张波及到濮阳的每一个角落。短信推广一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。公关活动开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。第3章建设规模与项目开发条件31建设规模本项目总占地面积20,9367平方米，总建筑面积为65,91347平方米，建设总容积率为263，建设密度为244,建设内容为3栋13号楼高层电梯住宅房（其中住宅面积47,6523平方米，12层商铺面积74191平方米，地下停车场面积10,842平方米）。32项目概况现状1、地点与地理位置本项目位于濮阳市湘江东岸南段，总占地面积15485亩，小区自然环境优越，交通十分便利，是一个理想的商业、住家的风水宝地。本项目土地的开发建设规划，已经濮阳市规划局审议通过。33项目建设条件气温年平均气温184一月份气温35七月份气温283极端最低气温29极端最高气温387青年城项目可行性研究报告第21页共51页降水量年平均降水量16604MM年降雨天数150天日最大降水量1925MM湿度最冷月平均相对湿度81最热月平均相对湿度75风风速年平均值27M/S主导风向夏季NNW26M/S冬季NNW28M/S30年一遇最大风速23M/S最大积雪深度10CM最大冻土深度5CM全年日照时数17170H6、施工条件本项目所在地地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。而湖南省满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。7、政策环境本项目的建设符合濮阳城市建设总体规划和濮阳市华龙区总体规划，贯彻了濮阳市政府城市建设的发展战略，其对加快城镇化进程，美化城市空间，创造新的城市景观，提升城市品位都具有积极意义。目前，濮阳华龙区已经成立了濮阳市湘江东岸南段建设协调领导小组，由原市委副书记王雄飞任组长，华龙区委书记段志刚任副组长，市委市政府相关职能部门的领导及华龙区负责人担任成员，考虑到该项目投资大、建设周期长，带来的经济效益及社会效益明显，区政府下发了衡政发青年城项目可行性研究报告第22页共51页200620号文，“关于湘江东岸南段堤路建设工程实施细则的通知，将本项目纳入省、市重点项目，享受区政府给予的有关有关优惠政策。青年城项目可行性研究报告第23页共51页第4章建筑方案41设计依据1、城市居住区规划设计规范GB5018093（2002年版）2、民用建筑设计通则GB5035220053、高层民用建筑设计防火规范GB50045954、汽车库、修车库、停车场设计防火规范GB50067975、城市规划编制办法6、濮阳市城市规划行政技术准则7、濮阳市2004年城市总体规划8、本项目邻近的湘江风光带设计42项目设计主题和开发理念在建筑设计上，景为导向，考量濮阳当地居民的生活习惯，利用地形，让建筑楼栋合理布局，充分保持景观的均好性、通风及采光的自然畅通，而且每栋均拥有宽绰楼间距，使每一户均能享受开阔视野和捕捉天生禀赋的自然美景。在项目整体规划上，以西方建筑特色为蓝本，融合东方居住理念，倾力打造国际生活标准社区，为业主营造高品位、高质量的居住氛围。青年城项目以建筑、自然与人和谐为理念，旨在打造尊贵、健康、运动、休闲、生态、养生的水岸生活。在住宅的设计理念上，项目引入了“新都市主义”、“街区型规划”、“仿生规划”等先进设计理论，力求将欧洲经典艺术的大气、尊贵与东方文化的“天人合一”理念有机结合，将和谐生活氛围的营造融入社区文化建设的精神层面。43项目总体规划方案挖掘地块核心价值，以城市连营的商业视角规划社区；以销售为主导的分期规划设计，保证项目滚动有序运作；青年城项目可行性研究报告第24页共51页节点式园林景观视线轴设计，以建筑群体围合创造灵活多变的环境空间；人车双路线设计，即相对人车分流系统，避免车流对社区的穿越破坏。2、项目结构和布局本项目总体规划领先于湖南和濮阳众多大盘规划，力图体现开发商发展视野的前瞻性和产品开发的可持续性，总占地面积20,9367平方米，总建筑面积为65,91347平方米，本项目兼具现代高尚生活和东方传统人文精神特质，强调人和人的交往，动静有机结合，社区停车方式的多元化，生活形态的多样化，用公共、商业与文化、娱乐建筑与居住社区配套，确保该项目能够站在濮阳房地产业高端，对市民选择居所的审美趋向和生活方式产生积极的影响，在规划上采取低密度、低容积率、高绿化率的控制指标，重视小区生态环境的塑造和人文环境的培养，力争将项目开发建设成为一流的、具有大规模高尚社区特征的示范性住宅小区。通过别具特色的物业服务，向人们诠释“新居住文化”的阳光理念。独具特色的水系布局。以水系贯穿南北两个地块，形式各具特色的中心水景、组团水景、水岸岛居，强化了“水景”住宅概念。居住模式从有限的室内居住空间随着水系延伸到小区，延伸到湘江岸边，真正做到景观的均好性。更多的广场和绿化开放的空间。小区内曲径通幽、步步为景，设计了地下阳光车库，即使在车库里也可以看见如画的园林风景，并形成独具特色的下沉景观，使整个空间错落有致。充分考虑濮阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求通风系统畅通。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。3、住宅物业类型和商业布局本项目物业类型以高层住宅为主，靠近风景优美的湘江边布置联排住宅水岸岛居，同时办公性质的高层公寓，物业类型较为多样。本项目商业类型齐全，既有临街商业街，又有集中商业、社区会所。小区南北两个地块之间的市政路，结合小区主入口的设置，形成人流集中、商业氛围浓厚的商业街，沿小区东侧市政路规划了底层沿街商业，增强了小区外围的商业氛围。青年城项目可行性研究报告第25页共51页44建筑设计1、主要规范及标准建筑结构荷载规范GB500092001建筑地基基础设计规范GB500072002混凝土结构设计规范GB500102002建筑抗震设计规范GB500112001建筑桩基技术规范JGJ9494地下工程防水技术规范GB501082001砌体结构设计规范GB500072002高层建筑混凝土结构技术规程JGJ32002高层建筑箱形与筏形基础技术规范JGJ699建筑地基处理技术规范JGJ792002人民防空地下室设计规范GB5003894钢筋混凝土连续梁和框架考虑内力重分布设计进规程CECS51932、建筑风格及立面特点依照“以人为本”的建筑设计理念，体现休闲、简约的建筑风格，将新古典美学的精细、质感、厚重和美感充分体现。在建筑立面上采用欧洲古堡的颜色，用复杂的线条曲线表现出优美、动感、多变的视觉效果；在群楼部分用文化砖加以装点，让建筑多了点欧式的古朴和深沉，又尽显尊贵、典雅，浸透豪华的设计哲学建筑立面体现典雅细腻的新古典风格，采用大尺度的阳光露台，经典的三段式立面，在写意、浪漫中透露出典雅尊贵的艺术气息。3、建筑户型特色细化功能，把握尺度营造气氛，更灵活性的平面设计以满足日益变化的生活模式。充分考虑濮阳的气候特点，在平面布局上强调南北通透，力求组织穿堂风，明厨、明卫，提高生活品质。住宅户型格局方正大气，功能布置合理，空间结构紧凑。青年城项目可行性研究报告第26页共51页户型设计新颖，增加品位空间，符合当前及未来的市场需求，提升卖点。如阳光电梯厅、空中内庭院、大阳台和飘窗等。采用最经济的核心筒尺寸，合理组织交通，尽可能减少公摊面积。45结构设计1、指导思路在结构设计中充分考虑以下内容、使结构具有明确的计算简图和合理的地震作用传递途径。、具备必要的抗震承载力，良好的变形能力和消耗地震能量的能力。、对可能出现的薄弱部位，拟采取措施提高抗震能力。2、结构设计结构的安全等级二级，设计使用年限50年，抗震设防类别丙类，地基基础设计等级丙级，地下室防水等级二级。3、结构选型6层以上的多层住宅采用框架结构，46层的多层住宅根据地质条件和是否有地下车库，确定采用砖混结构或框架结构。楼层盖均休用现浇梁板结构。4、地下室设计地下车库层盖结构采用浇钢筋混凝土梁板结构，地下车库存的顶板采用加设次梁的梁板结构，以减少楼板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以满足建筑空间净高的要求。地下室防水以砼结构自防水为主，抗渗等极S8。5、使用工具及软件中国建科院PKPM系列结构软件2005年新规范版。46给排水设计1、给排水设计规范1建筑给水排水设计规范GB500152003（03年版）2建筑灭火器配置设计规范GB5014020053自动喷水灭火系统设计规范GB500842001（05年版）青年城项目可行性研究报告第27页共51页4建筑设计防火规范GB5001620065室外给水设计规范GB5001320066室外排水设计规范GB5001420067国家和本地区现行的有关规范、规程、标准等给水设计水源概况本工程生活、消防用水均由市政给水管网供水小区西侧海棠路上市政给水管管径DN600；小区东侧杨柳路上市政给水管管径DN600。市政给水管网的供水流量能满足小区用水量要求；压力能保证小区低层建筑的压力要求。用水量生活用水量Q1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q20L/S。给水系统小区各栋建筑由室外给水管网直接供水。消防系统小区室外消防给水管网成环状布置，管径DN150，并分别从星沙大道及天华路两条市政给水管上接入进水管。小区室外有按规范设置室外消火栓。排水设计小区采用分流制排水。雨水、污水分别排放。小区雨水经室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各栋生活污水经室外污水管集中后，先排入小区化粪池，经处理后，再排入市政下水道。青年城项目可行性研究报告第28页共51页第5章节能节水措施51设计依据为贯彻执行国家节约能源、开发利用新能源和可再生能源、保护环境的法规和政策，改善湖南省居住建筑室内热环境，提高采暖和空调的能源利用效率，根据中青年城项目可行性研究报告第29页共51页华人民共和国行业标准夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准，JCJ1342001制定的标准为依据。52建筑部分节能设计1、外窗均采用浅兰色中空玻璃，并设置活动外遮阳。2、建筑的屋顶和外墙采用下列节能措施并且预防白蚁、鼠等生物侵害。浅色磁砖饰面。外加保温隔热构造。采用倒置式屋面和种植屋面，局部采用坡屋顶，以增加温隔热性能。3、墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露点温度并减少附加传热损失。4、层室内地面局部架空并采用了良好的隔热保温措施。5、楼梯间采用封闭式并可开启外窗。第6章环境影响评价61编制依据1污水综合排放标准GB89781996；青年城项目可行性研究报告第30页共51页2城市区域环境噪声标准GB309693；3地表水环境质量标准GHZB11999；4大气污染物综合排放标准GB1629796。62环境现状1、气象全年气候的基本特点上半年气温延续近10年来一直偏高的特点，主要原因是冬季偏暖，而春季气温也一再偏高。上半年气温基本趋势冬暖且春温高。这种气温特征对冬作物越冬和春作物播种十分有利，同时对人类及各种生物的生活规律产生一定影响，对环境有极大影响，例如候鸟提前北归、作物过早发芽等。入春后降水较集中，给春收和春插带来一定影响。下半年气候基本趋势夏秋季节雨水充沛，比较凉爽，雨季结束不明显，与上半年的暖冬事件有较好的相关性，是厄尔尼诺现象导致气候异常变化的重要表现。全年平均气温182衡东、西渡、祁东186市区,较历年偏高03衡东、西渡、祁东、常宁07衡山。全市年极端最低气温29,出现在西渡、衡东12月26日,当日全市都出现低于00的极端最低气温,其中市区极端最低气温13。全市极端最高气温387,出现在衡东7月3日,市区极端最高气温为3777月3日。全年极端最高气温35的高温日23祁东32衡山天,北部多于南部。根据气温等级划分标准2002年度衡山、市区、衡南为偏高年景,其他5站为略高年景。2、大气质量现状根据检测结果，建设区域内的SO2、NOX污染程度轻微，TSP亦未超标，大气质量现状基本符号国家环境质量二级标准，环境空气质量较好。63项目建设对环境的影响项目范围内没有任何污染源，项目建设和经营不会对周边环境造成污染，符合环保要求。64环境保护措施1、设计依据青年城项目可行性研究报告第31页共51页环境空气质量标准；城市区域环境噪音标准；大气污染物综合排放标准；室外排水设计规范。2、设计原则建设项目污染防治的处理设施应与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，各类污染物经处理后符合国家和长沙市有关排放标准。坚持经济效益和环境效益相统一的原则，把产生的各种污染减少到低限度。3、治理措施污水治理本工程室外排水体制为雨、污分流。雨水、污水分别排至市政道路上的雨水污水管道。小区污水分若干出口排至市政污水管。室内排水污、废水合流，建筑屋面雨水、阳台排水、空调冷凝水分别排入小区雨水管道，并就近排入市政雨水管道。噪声治理高低压变配电尽可能选购低噪声及低震动的设备，在震动设备的基础上设置减震器，必要时可对相关部位采取隔音处理。各类水泵单独设置在各自的水泵房，水泵均设隔振垫，在水渠进、出水管上安装可绕曲橡胶接头，出水管上安装止回阀。固体废物治理小区的固体废弃物主要是生活垃圾，小区建设垃圾收集点，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小区内主干道及公共场所配置垃圾筒，这些垃圾将由物业管理公司派专人负责收集，送到城市垃圾站处理。青年城项目可行性研究报告第32页共51页第7章劳动卫生与消防71指导思想以科学发展观和构建和谐社会的重要思想为指导，坚持安全第一，预防为主，综合治理，坚持安全施工，以保障项目施工人员的生命财产安全为根本出发点，以遏制重特大事故为重点，以杜绝人员伤亡为目标，倡导安全文化，健全项目安全管理制度，落实安全责任，建立长效的安全机制，坚持安全消防与建筑工程同时设计，同时施工，同时投入使用。72职业安全卫生健康对策与措施1、安全施工保障措施选择先进、经济、节能、高效的安全技术、材料、工艺和设备，保证施工过程的本质安全，从源头上消除事故隐患。青年城项目可行性研究报告第33页共51页对重大危险源进行有效控制，重大事故隐患得到有效治理。建立项目安全生产监管体系，创新安全生产监管方式和手段，提高安全生产监管执法装备水平和执法能力。建立健全项目安全施工应急救援体系。建立安全施工责任制，健全安全施工规章和操作规程。建设项目的安全设施应与建筑工程同时设计、同时施工，同时投入使用。2、职业卫生健康对策与措施建设项目的工作场所，应当符合国家职业卫生要求。建立和完善职业卫生监督检查机制，配备必要的专业监督和检查装备。研究、推广先进的职全危害控制技术，采用职业安全健康管理体系，促进项目职业卫生状况的改善。落实有关规章制度和职业危害防治与整改措施。加强从业人员的劳动保护、有效防止职业危害。建设项目的职业病防护措施应与建设项目工程同时设计、同时施工、同时投入使用。73消防设计1、设计依据与原则1建筑设计防火规范GB5001620062建筑灭火器配置设计规范GBJ140903自动喷水灭火系统设计规范GB5008420014火灾自动报警系统设计规范GB50016985建筑内部装修设计防火规范GB5022295本项目防火设计原则是从总平面布局，建筑平面布置、细部构造、设备等各方面统筹考虑，全面满足消防及安全施工、经营的需要。2、总体消防设计本工程为多层建筑,耐火等级为二级。本方案严格遵循国家有关规范，首先满足与相邻建筑的防火间距，在小区内有环通的消防通道，各防火分区内均设有二个以上蔬散口，并保证大