青岛世园区南侧住宅项目可行性研究报告前期策划

青岛世园区南侧住宅项目可行性研究报告前期策划青岛世园区南侧地块可行性研究报告山东公司发展部20138项目区位环境及本体分析项目区位分析根据青岛市城市总体规划（20112020），青岛要成为山东半岛蓝色经济区龙头。新一轮总规以围绕胶州湾的大青岛都市区核心区（三城）为起点，以骨干复合交通廊道为依托，形成以“一轴、三带”为框架的组团式、多中心、海湾型城市群格局。“新一轮总规”统筹安排东岸、北岸、西岸三大城区用地指标，确保世园生态都市新区重点战略地区发展用地的落实，将中心城区建设用地规模由540平方公里增至5890平方公里。项目位于青岛世园生态都市新区范围内，依托举办世园会的契机，李沧区全面整理周边土地并整体规划，地块区位价值十分突出。世园生态都市新区东岸西岸北岸项目区位分析地块位置项目位于青岛市李沧区东北侧、距离李沧区政府约55公里、距离李沧商业中心约44公里，距离2014青岛世界园艺博览会展区白果山森林公园仅1公里，距中国海洋大学约2公里。借助承办世园会，李沧区完善周边市政设施，规划建设李沧生态商住区，地块位于该区域的中心偏东位置。项目区位分析地块周边各类配套设施齐全。学校、医院、商业配套丰富。项目往北是世园会园区，向南为青岛潜艇学院、酒店学院、恒星学院等高等院校区，向西为规划商务聚集区及商业中心区，发展前景良好。生态、产业、教育配套体现项目的核心区域价值。项目区位分析中国海洋大学占地1600亩，现在校生12000人，教职工1500人。青岛潜艇学院副军级单位，占地650亩，在校生约6000人，教职工800人。青岛酒店管理学院占地600余亩，在校生12600人，教职工1000人，外聘专家200人。青岛体育运动学院占地约200亩，在校生约600人，教职工100人。恒星学院占地1400余亩，在校生15000人，教职工1000人。周边高校在校生合计46万人，教职工3600人。地块位置青岛体育运动学院（900米）青岛潜艇学院（1公里）恒星学院（500米）青岛酒店管理学院（500米）中国海洋大学（13公里）地块四至及指标目标地块地块四至地块北侧为万科项目、东靠河道及景观步道，南临规划道路，西侧为48班小学、幼儿园、社区体育中心及安置住宅。地块指标占地面积6727436平米（约101亩）容积率328地上建筑面积220530平米建筑密度35绿地率25车位配比11用地性质商住地块规模中等，利于开发；东侧临河，景观环境佳，周边规划配套齐全，利于提升项目品质万科地块地块现状西北方向万科项目东侧河道及景观步道东侧惠水路地面局部渣土土地出让信息地块信息出让信息土地价格总地价万元）楼面地价元/）地面地价万/亩）保证金万元）报名截止时间交地时间开工时间竣工时间57621261257128810未挂牌付款节奏一个月内50，剩余6个月付清其他出让条件交易架构合作架构/并购方案要点先期签订框架协议勾地，后期通过招拍挂获取。周边主要地块成交万科城地块万科城即李家上流社区城中村改造A地块，占地面积1611287平米；容积率地上177，地下28；地上建筑面积284793平米；土地总价625942万元；成交楼面价2198元/平米；成交日期20106蓝光地块占地面积46649平米；容积率地上24；地上面积111958平米；成交价格34365万元（491万元/亩）；成交楼面价3990元/平米；成交日期20134保利地块占地面积58450平米；容积率地上385；地上面积224711平米；成交价格69660万元（7945万/亩）；成交楼面价3100元/平米；成交日期20131奥克斯地块占地面积34043平米；容积率地上645；地上面积174419平米；成交价格96300万元（1885万/亩）；楼面价5046元/平米；成交日期201210蓝光地块（6公里）奥克斯地块（6公里）保利地块（57公里）万科地块（700米）意向地块宏观市场分析土地市场概况2012年青岛市全年招拍挂供应非工业用地共计458宗，土地面积2075万平米，建筑面积38729万平方米，同比分别上涨35和89，2012年，全年成交居住商业用地共计385宗，建筑面积为29839万平方米，相比2011年增长明显，全年平均溢价率为217。李沧区出让土地面积从2011年的1238万平方米增至2012年的1681万平方米（其中59万平米被政府平台公司获取，不具竞争性）。2012年，青岛市土地出让成交总额355亿元，平均楼面价1193元/平。价格不高的原因主要因为即墨、莱西、胶州、城阳四个地价较低区域成交楼面积占总成交量的8877。土地成交分析2010年至今青岛市住宅及商住混合用地占总成交比例分别为60、79和44，各年分别供应土地面积为74088，86305和913万平米，整体供应趋势稳中有升。2012年，万科、绿地、越秀、龙湖、保利、中海等标杆企业合计斥资7041亿元储备土地资源，当年万科储备楼面面积合计约143万平。表明各大开发商对青岛未来市场发展有充足信心。商品房成交分析2012全市新增住宅供应91923套，计总建筑面积98403万平。全市当年成交住宅87827套，计总建筑面积89191万平，面积较2011年增加275。整体年去化率9064。2012年，李沧区作为青岛楼市刚需腹地共成交住宅14702套，计总建筑面积13588万平，占全年全市成交总量的14，排名主城区第一名。2012青岛各区市住宅成交情况商品住宅价格分析2012住宅售价大部分月份较往年同期上涨，当年全市价格基本维持在70008000元/平，全市住宅平均售价7809元/平，较去年上涨76，提出别墅项目后上涨25。李沧区住宅销售价格今年来基本保持稳定，平均售价8531元/平，略高于全市平均水平。商品住宅去化分析2012住宅平均去化周期为15个月，李沧区平均为8个月，去化速度全市最快。套型面积8090平米去化速度最快。中高层、高层住宅去化速度最快。区域市场供求关系2012李沧区商品房共供应量1156万平，成交量1365万平，成交均价8574元/平。李沧区2012年商品住宅供应量948万平，成交量1171万平，成交均价8531元/平。2013年前4个月，李沧区住宅成交量45万平，市场存量651万平。供求关系良好。市场销售情况李沧区楼盘在年度销售总额、年去化套数和销售面积三项中均排名靠前，该区凭借房源价位较低、刚需盘项目多以及世园会的带动，成为了2012年刚需首改置业者购房的首选区域。排名楼盘区域销售额（亿）1海上罗兰胶南市2122晓港名城市北区20123李沧万达李沧区16454远洋风景崂山区16245国际社区李沧区15816时代城李沧区13097鲁商中心市南区12988华润中心市南区1279青岛中心市南区125710万科城四方区1181合计16478楼盘区域销售套数中置风景胶州市1907国际社区李沧区1559中南世纪城李沧区1474天一畔城胶南市1390昆仑山庄黄岛区1375海上罗兰胶南市1375山水新城胶南市1310翡翠城莱西市1190李沧万达李沧区1142万科城四方区1045合计13767楼盘区域销售面积海上罗兰胶南市1825晓港名城市北区1616中置风景胶州市1609国际社区李沧区1483中南世纪城李沧区137龙湖艳澜胶南市1183李沧万达李沧区1128天一畔城胶南市1106山水新城胶南市1064昆仑山庄黄岛区1032合计13416青岛市商业分布项目位置青岛商业市场供求关系2012年青岛全市新增商业8965套，约157万平米，面积同比增长83，增幅回落8；签约总计5845套，约902万平米，同比增长18；全市可售商业存量约18493套，约3045万平米，同比增长18；2012年全年供需比为17。青岛商业市场成交价格2012年青岛全市成交均价11613元/平，同比上涨1；市北区成交价格最高，为30448元/平，李沧、黄岛分列二、三位，均价均超20000元/平；主城四区（含李沧）及崂山、黄岛区成交价格明显高于其他区市。青岛商业市场去化成交商业以社区商业为主，李沧商业街区成交量低，主要原因为区域供给量有限；购物中心销售均价最高，为20684元/平，公寓/写字楼商铺次之，商业街区成交价格高于社区商业。青岛商业市场去化全市商业去化周期约36个月，李沧区市场存量较其他区市小，去化周期较快，约20个月。周边竞品分布万科生态城（700米）绿城理想之城（3公里）中海国际社区（55公里）李沧万达广场（42公里）地块位置万科生态城开盘时间201111201111201112201205201208201305项目分期一期一批一期二批一期三批一期三批一期四批一期五批产品类型洋房、高层高层高层高层多层高层（170平）推出套数103132519259267192销售情况当天去化80套当天去化1228套当天去化50套，均50套/月当天去化496套，均200套/月当天去化23套，均40套/月已售163套，均40套/月价格洋房17万3000精装高层均价12万（2000精装）均价83001200精装1115万2500精装均价88001200精装820095001200精装均价120002500精装绿城理想之城占地181586亩；总建面2073万平；整体容积率171土地总价2335亿楼面地价1126元/平成交时间2010年69月规划理念再造一座城以住宅为主体，配建底商、酒店、购物中心、公园及学校，内部预留区政府用地。绿城理想之城开盘时间200807200808200809200909201101201106201106201111201211201305期批次一期蓝庭一批次一期蓝庭二批次一期蓝庭三批次一期蓝庭四批次二期西子公寓一批次二期西子公寓二批次二期御园一批次二期御园二批次三期蓝岸一批次三期蓝岸二批次产品类型洋房洋房高层小高层高层高层洋房高层高层高层推出套数202134387361359360463283363490认购情况当天200套当天160套当天310套当天88套当天141套去化速度70套/月75套/月90套/月30套/月65套/月60套/月价格均价7000元/平均价7300元/平均价5600元/平均价6200元/平均价9500元/平均价10000元/平均价15000元/平均价12000元/平均价11000元/平均价12000元/平绿城理想之城截至目前项目住宅成交3279万平，均价8768元/平，去化率76；商业成交296万平，均价14918元/平，去化率41。高层住宅共成交134178平米，均价8359元/平，去化率68。200平米以上套型去化率较低。三期高层成交均价11532元/平（毛坯）。中海国际社区项目地块中海日期物业属性成交面积成交套数成交均价成交金额2013年5月普通住宅22,50422910,268231,070,4952013年4月普通住宅10,780989,709104,663,6842013年3月普通住宅30,7573119,712298,707,9332013年2月合计7,461769,42070,282,244普通住宅7,394759,47270,034,429经济适用房6813,667247,8162013年1月普通住宅10,3711059,47798,286,0242012年12月合计22,7652439,343212,693,667普通住宅22,2282359,480210,722,074经济适用房53883,6671,971,5932012年11月合计51,9987095,132266,839,361普通住宅13,2441319,321123,449,842经济适用房38,7545783,700143,389,5192012年10月合计12,2101625,17663,196,668普通住宅3,247299,05529,401,539经济适用房8,9631333,77033,795,1302012年9月普通住宅4,872469,10644,362,1802012年8月普通住宅12,3331269,097112,190,7542012年7月普通住宅22,7342439,180208,688,3152012年6月普通住宅15,6241658,957139,946,7342012年5月普通住宅14,9801628,746131,006,5692012年4月普通住宅8,585928,75275,138,4502012年3月普通住宅22,5752468,475191,331,5302012年2月普通住宅5,998648,97653,838,2282012年1月普通住宅1,526178,89813,573,7002011年12月普通住宅6,926748,91461,740,767汇总284,9983,1682,377,557,304中海国际社区持续销售情况营销定位结论李沧区是青岛市城市扩张的必经之地作为青岛市区的腹地，李沧区是青岛市城市扩张的必经之地，且从周边属性来看，李沧区已经成为承接城市刚需人群置业需求的首选之地。项目所处世园板块面临极好的发展机遇1、李沧区商圈扩大2、区域生活环境的改善3、世园会的启动和造势4、中海、万科等项目的热销影响以上诸多利好，使得李沧区，以及世园区板块已经在青岛市民心目中形成了较好的口碑，项目区域具有极好的发展机遇。项目所处区域价格具有极大的增长潜力区域项目价格近几年显示出了强有力的上升势头，其中万科生态城价高层由8300涨至9500元/（1200元/精装），中海国际社区已经8900涨至10000元/，城市刚需客户北移和区域配套完善，为未来区域价格上涨提供充分的基础。项目区域判断项目客户定位青岛人“住南不住北”的观念以及比较稳固的地缘观念青岛市区发展的过程是由南到北，李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部，随着城市扩张、李沧区居住环境的改善，李沧区逐渐成为承接城市刚需置业需求的首选之地，但在传统青岛人的心目中，依然有“住南不住北”的思想。另，青岛本地人有比较稳固的地缘性观念，安土重迁，从一个区域进入另一个区域的抗性比较大。本项目客群本区域现阶段是成交城市刚需置业的主要区域，根据本项目的基本条件和周边项目的客群来源分析，本项目定位主要满足客户的刚性需求，主要客群有“新青岛人”区域地缘客户城区溢出型客户其他客户项目规划定位项目整体规划根据项目的基本指标和地块提交，项目初步规划为“高层商业公寓”的产品组合，产品以快销为主。产品定位项目住宅主要满足客户的刚性需求，结合本项目的区位和条件，参考万科生态城、中海国际社区等项目的产品接受程度和价格情况，对本项目产品定位如下；高层面积段集中在80130，以功能性满足为主，可用济南项目连廊设计，增加赠送，控制面积，尽可能追求景观最大化。2房（30，7080）、功能型小3房（40，8595）舒适型3房（30，100130）底商区域有万科生态城、和达和城、绿城理想之城等超百万方项目，区域未来人口基础大。本项目临主干道和规划道路，具有较好的商业价值，因此尽量多的设置12层底商，分散商业总体量压力，除部分优质位置外，面积控制在50100。公寓根据万科生态城的公寓销售业绩和和达和城现公寓产品的情况，公寓产品面积不超过50，控制低总价，降低投资门槛。商业街与商圈消费形成差异，形成以社区生活服务为目的的主题商业街，进行主力店招商，借助良好景观，打造商业消费体验感。项目价格定位项目去化周期1、项目去化周期初步定为2年，首期开盘以住宅为主，年去化量约8万，先期完成去化；2、鉴于区域交通及生活其他配套处于建设阶段，居住气氛尚不浓厚，商业价格不高，因此将商业销售尽量后置，先销售底商，后销售商业街。（数据来自CRIC）项目2012年住宅去化量（）万科生态城796万绿城理想之城68万中海国际社区147万和达和城10万（尾盘）项目价格定位关于竞争李沧区作为青岛市刚需置业的首选之地，刚需产品占据区域供求较大比重，但其内部刚需客户分区也是比较明显的，李村商圈附近的万达广场、中海国际社区的客户追求生活便利性，万科生态城的客户追求环境的舒适性。关于价格本项目是万科生态城项目的二期用地中的一部分，并紧邻万科生态城一期已售和在售部分，因此产品和价格以万科生态城为主要的参考和竞争对象，并结合我司打造产品和社区的能力进行初步定位1、高层价格初步定为8800元/（毛坯），根据对业内人士的访问以及万科生态城近期高层销售价格的跟踪，万科生态城后续刚需高层（1200元/精装）有望接近或超过10000元/，去除精装，本项目高层价格初定为8800元/。2、公寓价格初定为9600元/（对外称1200元/精装），主要参考价格是万科生态城公寓产品销售价格和我公司的建造成本。3、底商价格初定为接通价22万/，项目周边未来有消费人口基础，周边道路即将形成，商业延至中后期销售，居住氛围将更加浓厚，加上项目设计时增加可以做餐饮的商铺的比例，依据万科生态城临路底商（可做餐饮）价格，2227万/，由于位置差于万科项目。本项目底商接通价格初步定为22万/4、商业街价格接通价15万/项目有较大的商业规划体量，除了底商、公寓产品之外，商业街是消化商业规划体量比较好的方式，商业街将放在后期进行销售，但本区域并在对主力店进行集中招商支撑的前提下，商业街价格接通价可定为15万/5、车位价格10万/个，与周边价格持平项目设计方案规划总图及指标规划总图及指标项目利润测算（全售）投资分析结论（静态）序号内容总额1总收入260138万元2总投资188606万元3税金36763万元指标1项目利润34769万元投资净利润率1843销售毛利率2312销售净利润率1337投资分析结论（动态，季增2）序号内容总额1总收入278774万元2总投资188989万元3税金45017万元指标1项目利润44768万元投资净利润率2369销售毛利率2671销售净利润率1606项目利润测算（持有25万商业）投资分析结论（静态）平米25000持有物业面积元/平米15000持有物业单价596销售净利润率万元37500持有物业价值序号内容总额1总收入222638万元2总投资187610万元3税金21764万元指标1项目利润13264万元投资净利润率707销售毛利率1324备注测算中，已经计算了持有物业的成本。即扣除项目全成本后，实现596的利润和持有价值375亿元的物业。投资分析结论（季增2）平米25000持有物业面积元/平米15000持有物业单价997销售净利润率万元37500持有物业价值序号内容总额1总收入2375