物业管理示范住宅小区报优材料模板

物业管理示范住宅小区报优材料模板项目名称年月日序号标准内容规定分值建议准备的资料基础管理321、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用11、建设用地规划许可证（相关材料拍照示例）2、建设项目综合验收合格证书（相关材料拍照示例）3、项目规划设计方案（相关材料拍照示例）2、己办理接管验收手续11、建设部房屋接管验收标准2、各类竣工图（相关资料拍照示例，以小区实际为准）3、各类工程竣工报告或系统试运行报告（相关资料拍照示例，以小区实际为准）各类资料可包括（可拍照示例）（1）单体建筑接管验收手续（2）道路、环境设施接管验收手续（3）绿化验收手续（4）景观系统接管验收手续（5）设备系统接管验收手续（包括电梯、水泵、消监控系统、中央空调系统、智能化系统等）（6）物业管理用房交接清单（7）维修基金缴交确认单（8）排水许可证书（9）排污许可证（10）消防设计审核意见书（11）通邮手续等（12）其他物业管理条例中规定需办理的手续3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理11、企业营业执照2、企业资质证书3、质量管理体系认证证书4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1前期物业管理服务合同（文字稿导入汇报材料，以小区实际为准）一5、在房屋销售合同签订时购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确2前期物业管理服务协议（文字稿导入汇报材料，以小区实际为准）6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定11、省/市物业维修基金和物业管理用房管理办法2、小区业主缴纳物业维修专项资金情况表（以小区实际为准）3、相关资料可包括（可拍照示例）（1）物业维修基金缴交确认单（2）房地产测绘成果表（3）关于物业维修使用情况的公示材料及相关使用记录（使用方案、维修基金使用申请表、经审计的工程决算单、经业主委员会审核签章的施工承包合同、发票、业主委员会验收合格证明等）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善2包括但不限于1、产品说明书、品质保证书（以小区实际为准）2、业主临时公约（以小区实际为准）3、装修管理办法（以小区实际为准）4、车辆管理操作规程（以小区实际为准）8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责21、关于成立小区业主委员会筹备组的申请、通告（以小区实际为准）2、业委会组建日程安排（以小区实际为准）3、小区业主委员会成立的报告（以小区实际为准）4、小区业主委员会通讯录（以小区实际为准）5、业主大会议事规则（以小区实际为准）6、业主公约（以小区实际为准）7、成立过程中相关图片资料9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确21、物业管理服务合同（以小区实际为准）10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意11、浙江物业管理有限公司达标创优规划2、小区年创优工作计划（以小区实际为准）3、创优具体方案业主委员会确认书（以小区实际为准）4、创优具体实施方案（以小区实际为准）11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法21、小区管理人员语言管理规范2、小区行为举止标准3、小区仪容仪表卫生标准4、物业服务中心来人、来电接受报修流程5、报修管理操作规程6、回访管理操作规程7、业主意见处理操作流程8、小区安保巡查要点9、外来来访人员登记制度10、小区24小时值班制度11、小区24小时巡查制度12、保安部工作检查规程13、各类人员考核表（见ISO9000体系表格）12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨21、管理人员和专业技术人员情况一览表2、各岗人员上岗证复印件（以小区实际为准，注意证书有效期）3、浙江物业管理有限公司关于工作期间统一着装的通知4、浙江物业管理有限公司办公区域管理规定（试行）L3、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率21、计算机和智能化管理内容（以小区实际为准）2、新视窗系统应用情况介绍14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况21、物业管理服务收费办法2、公司财务管理制度3、物业管理服务费用收支情况（以小区实际为准，由财务部出具）4、服务类项目收费标准15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便21、设施设备台帐2、设施设备权属清册16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便21、房屋权属清册2、业主档案目录17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录21、信息反馈登记（以小区实际为准）18、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95以上21、小区上年度年工作总结和本年度工作计划（以小区实际为准）2、业主意见征询表及回访记录（以小区实际为准）3、上年度业主满意率调查情况说明19、建立并落实便民维修服务承诺制，零修急修及时率100、返修率不高于1，并有回访记录21、业主意见处理规程2、日常维修工作规程3、业主信息回访记录（以小区实际为准）4、零修急修及时率、返修率统计表房屋管理与维修养护141、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显21、物管视觉识别系统手册2、服务标识清单2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象21、住宅装饰装修管理服务协议（以小区实际为准）2、装修检查记录（以小区实际为准）3、房屋外观完好、整沽，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹2以现场为准4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损2以现场为准5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等2以现场为准6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀2以现场为准二7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象2以现场为准共用设施设备管理151、共用配套设施完好，无随意改变用途11、公共配套设施台帐（以小区实际为准）2、游泳池移交确认单（以小区实际为准）2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范21、住宅区设备管理规范（以小区实际为准）2、共用配套设施设备维护保养计划（以小区实际为准）3、共用配套设施设备维护保养记录（以小区实际为准）3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻2以现场为准4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象1以现场为准5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行2以现场为准三6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案21、水泵操作规程2、水泵房管理规范3、泵房设备运转情况登记（以小区实际为准）4、停水处理预案（以小区实际为准）5、水箱清洗记录、合格证明等资料（以小区实际为准）7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好21、配电房日常巡检记录表（以小区实际为准）2、停电应急预案（以小区实际为准）3、小区照明、窨井检查记录（以小区实际为准）8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故，轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案21、电梯台帐（以小区实际为准）2、电梯年检检验报告（可将报告拍成图片放入）3、电梯保养合同（可将合同拍成图片放入）4、电梯保养单位资质证书（以小区实际为准）5、电梯保养人员上岗证（以小区实际为准）6、电梯年度维护保养计划（以小区实际为准）7、电梯保养记录（抽样放入）8、电梯机房管理规程9、电梯运行检查规定10、电梯机房运行巡视记录表（抽样放入）11、电梯困人求援规程9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于161保安、消防、车辆管理101、小区基本实行封闭式管理11、保安岗位值班规定2、门岗照片（以小区实际为准）3、外来人员、车辆登记（可将资料拍成图片放入）2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤、训练有素、言语规范、认真负责2包括但不限于1、保安员仪容仪表管理规范2、保安服饰管理规范3、保安员交接班规定3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施21、现场图片或已采取防范措施的证明材料2、各类突发事件应急预案3、监控系统台账4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制订消防应急方案21、消防设施检查规程（以小区实际为准）2、报警监控中心交接班规定3、报警设施维护保养规定（以小区实际为准）4、报警设施使用管理规定（以小区实际为准）5、报警事件处理办法6、消防器材检查记录（可将资料拍成图片放入）5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记21、小区车辆管理规定（机动车部分）四6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序21、小区车辆管理规定（非机动车部分）环境卫生管理14五1、环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1以现场为准2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁21、保洁卫生相关区域及责任人划分（以小区实际为准）2、保洁质量检查作业规程3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀21、垃圾收集与处理作业规程2、卫生消杀管理作业规程4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害11、阴沟、窨井清洗作业规程5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物21、室外公共区域清洁作业规程2、室内公共区域清洁作业规程6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净21、大理石地面清洁作业规程2、大理石墙面清洁作业规程3、玻璃清洁作业规程4、镜面清洁作业规程5、电梯轿厢清洁作业规程6、灯具清洁作业规程7、金属器具清洁作业规程8、木器清洁作业规程9、特殊环境清洁作业规程10、住户有偿保洁服务作业规程11、卫生间保洁作业规程12、金属器具上光操作规程13、不锈钢清洁作业规程7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象2以现场为准8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜1以现场为准9、排放油烟、噪音等符合国家环保标准，外墙无污染1以现场为准绿化管理7L、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小品配置得当1各类规程包括但不限于1、绿化服务质量标准2、小区绿化养护细则3、花卉树木养护操作规程4、松土除草杀虫操作规程2、绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象21、小区绿化图片（以小区实际为准）2、小区绿化巡查记录（以小区实际为准）3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃2以现场为准六4、绿地无纸屑、烟头、石地等杂物2以现场为准七精神文明建设3L、开展有意义、健康向上的社区文化活动2可包括1、精神文明建设公约（以小区实际为准）2、小区活动照片（以小区实际为准）3、宣传栏实景（以小区实际为准）4、杂志5、报纸6、文化活动总结（以小区实际为准）2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设1可包括1、社区活动的通知（以小区实际为准）2、社区活动照片（以小区实际为准）管理效益5L、物业管理服务费用收缴率98以上21、物业管理费服务费收缴率统计表（以财务报告为准）2、提供便民有偿服务，开展多种经营21、物业管理有偿服务收费标准八3、本小区物业管理经营状况11、前一年度小区财务收支情况公示（以财务报告为准）合计100考评人附件附件1房屋接管验收标准12附件2企业营业执照22附件3企业资质证书22附件4质量管理体系认证证书23附件5浙江物业管理有限公司达标创优规划24附件6浙江物业管理有限公司关于工作期间统一着装的通知29附件7浙江物业管理有限公司办公区域管理规定（试行）30附件8物业管理服务收费办法36附件9公司财务管理制度40示例示例1小区管理人员语言管理规范45示例2小区行为举止标准46示例3小区仪容仪表卫生标准47示例4物业服务中心来人、来电接受报修流程49示例5报修管理操作规程50示例6回访管理操作规程52示例7业主意见处理操作流程53示例8小区安保巡查要点56示例9外来来访人员登记制度58示例10小区24小时值班制度59示例11小区24小时巡查制度60示例12保安部工作检查规程62示例13管理人员和专业技术人员情况一览表63示例14新视窗系统应用情况介绍64示例15服务类项目收费标准65示例16设施设备台帐67示例17设施设备权属清册68示例18房屋权属清册69示例19业主档案目录70示例20上年度业主满意率调查情况说明71示例21业主意见处理规程72示例22日常维修工作规程73示例23零修急修及时率及返修率统计表74示例24服务标识清单75示例25水泵操作规程77示例26水泵房管理规范78示例27电梯机房管理规程79示例28电梯运行检查规定80示例29电梯困人求援规程82示例30保安岗位值班规定83示例31保安员仪容仪表管理规范85示例32保安服饰管理规范86示例33保安员交接班规定87示例34各类突发事件应急预案88示例35监控系统台账90示例36报警监控中心交接班规定91示例37报警事件处理办法92示例38小区车辆管理规定（机动车部分）94示例39小区车辆管理规定（非机动车部分）96示例40保洁质量检查作业规程97示例41垃圾收集与处理作业规程102示例42卫生消杀管理作业规程105示例43阴沟、窨井清洗作业规程109示例44室外公共区域清洁作业规程111示例45室内公共区域清洁作业规程120示例46大理石地面清洁作业规程130示例47大理石墙面清洁作业规程132示例48玻璃清洁作业规程133示例49镜面清洁作业规程135示例50电梯轿厢清洁作业规程137示例51灯具清洁作业规程139示例52金属器具清洁作业规程141示例53木器清洁作业规程143示例54特殊环境清洁作业规程145示例55住户有偿保洁服务作业规程148示例56卫生间保洁作业规程150示例57金属器具上光操作规程152示例58不锈钢清洁作业规程154示例59绿化服务质量标准156示例60小区绿化养护细则157示例61花卉树木养护操作规程161示例62松土除草杀虫操作规程162示例63物业管理有偿服务收费标准163附件1房屋接管验收标准建设部房屋接管验收标准1主题内容与适用范围11为确保房屋住用的安全和正常的使用功能，明确在房屋接管验收中交接双方应遵守的事项，特制定本标准。12凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行。依法代管、依约托管和单位自有房屋的接管，可参照本标准执行。13本标准主要适用于一般民用建筑的接管验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的接管验收可参照使用。2引用标准GBJ7建筑地基基础设计规范GBJ10钢筋混凝土结构设计规范GBJ1L建筑抗震设计规范GBJ14室外排水设计规范GBJ16建筑设计防火规范GBJ45高层民用建筑设计防火规范GBJ206木结构工程施工及验收规范GBJ207屋面工程施工及验收规范GBJ232电气装置安装工程施工及验收规范GBJ242采暖与卫生工程施工及验收规范CJ1386危险房屋鉴定标准3术语和定义31地方政府设置的房屋管理部门（以下简称房管部门）接管建设单位移交的新建房屋和实行产权转移的原有房屋进行的验收。32按规定交房管部门接管的房屋指中央或地方政府投资建造并决定由房管部门直接管理的房屋。市、县政府用收取的住宅建设配套费建造的房屋、征（拨）地拆迁安置中按规定把产权划归政府的房屋，人民法院依法判决没收并通知接管的房屋，以及其地应由政府接收并决定交房管部门接管的房屋。33新建房屋建成后未经确认产权的房屋。34原有房屋已取得房屋所有权证，并已投入使用的房屋。4新建房屋的接管验收41新建房屋的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。42接管验收应具备的条件A、建设工程全部施工完毕，并业经竣工验收合格；B、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；C、房屋幢、户编号业经有关部门确认。43接管验收应检索提交的资料431产权资料A、项目批准文件；B、用地批准文件；C、建筑执照；D、拆迁安置资料。432技术资料A、竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；B、地质勘察报告；C、工程合同及开、竣工报告；D、工程预决算；E、图纸会审记录；F、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）；G、隐蔽工程验收签证；H、沉降观察记录；I、竣工验收证明书；J、钢材、水泥等主要材料的质量保证书；K、新材料、构配件的鉴定合格证书；L、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；M、砂浆、混凝土试块试压报告；N、供水、供暖的试压报告。44接管验收程序441建设单位书面提请接管单位接管验收。442接管单位按“42”和“43”条进行审核，对具备条件的，在15日内签发验收通知并约定验收时间。443接管单位会同建设单位按“45”条进行检验。444对验收中发现的质量问题，按“461”和“462”条处理。445经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。45质量与使用功能的检验451主体结构4511地基基础的沉降不得超过GBJ7的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。4512钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值。4513砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4514木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206中的211条的有关规定。4515凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJLL的有关规定。452外墙不得渗水。453屋面4531各类屋面必须符合GBJ207中的406条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。4532平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位应设置屋面检修孔。4533阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。454楼地面4541面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；决料面层应表面平正、接缝均匀顺直，无缺棱掉角。4542卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。4543木楼地面应平整牢固，接缝密合。455装修4551钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。4552进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的窗子均应装设铁栅栏。4553木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。4554门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。4555抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。4556饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。4557油漆、刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷现象。456电气4561电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1M/KV。4562应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。4563照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。4564各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合GBJ232的要求。4565电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层，曳引机的噪声和震动声不得超过GBJ232的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。4566对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。4567除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。457水、卫、消防4571管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242的要求。应按套安装水表或预留表位。4572高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。4573卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8M，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。4574卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全，制动灵活。4575水泵安装应平稳，运行时无较大震动。4576消防设施必须符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部门检验合格签证。458采暖4581采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行。4582锅炉、箱罐等压力容器应安装平正，配件齐全，不得有变形。裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证。4583炉排必须进行12H以上试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音，不跑偏，不凸起，不受卡，返转应自如。4584各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。4585炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风档板应安装平正，启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。4586管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。4587设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合GBJ242的规定。4588锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。4589经过48H连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。459附属工程及其他459L室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均必须符合GBJ14第二章第234节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。4592化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5CM。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。4593明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。4594房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。4595房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合有关规定。4596挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。4597单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。4598群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。46质量问题的处理461影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由建设单位负责进行加固补强返修，直至合格。影响相邻房屋的安全问题，由建设单位负责处理。462对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位负责维修，也可采取费用补偿的办法，由接管单位处理。5原有房屋的接管验收51接管验收应具备的条件A、房屋所有权、使用权清楚；B、土地使用范围明确。52接管验收应检索提交的资料521产权资料A、房屋所有权证；B、土地使用权证；C、有关司法、公证文书和协议；D、房屋分户使用清册；E、房屋设备及定、附着物清册。522技术资料A、房地产平面图；B、房屋分间平面图；C、房屋及设备技术资料。53接管验收程序53L移交人书面提请接管单位接管验收。532接管单位按51和52条进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。533接管单位会同移交人按54条进行检验。534对检验中发现的危损问题，按55条处理。535交接双方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物，核实房屋使用状况。536经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件，办理房屋所有权转移登记。537移交人配合接管单位接接管单位的规定与房屋使用人重新建立租赁关系。54质量与使用功能的检验541以CJ1386和国家有关规定作检验依据。542从外观检查建筑物整体的变异状态。543检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。544查验房屋使用情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。55危险和损坏问题的处理551属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，始得接管。552属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采用其他补偿形式。553属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。6交接双方的责任61为尽快发挥投资效益，建设单位应按42和43条的要求提前做好房屋交验准备，房屋竣工后，及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经检验符合要求，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得分配使用。62接管验收时，交接双方均应严格按照本标准执行。验收不合格时，双方协议处理办法，并商定时间复验，建设单位应按约返修合格，组织复验。63房屋接管交付使用后，如发生隐蔽性的重大质量事故，应由接管单位会同建设单位组织设计、施工等单位，共同分析研究，查明原因，如属设计、施工、材料的原因，应由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，则应由接管单位负责处理。64新建房屋自验收接管之日起，应执行建筑工程保修的有关规定由建设单位负责保修，并应向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满，按实结算，也可以在验收接管时，双方达成协议，建设单位一次性拨付保修费用，由接管单位负责保修。保修保证金和保修费的标准由各地自定。65新建房屋一经接管，建设单位应负责在三个月内组织办理承租手续。逾期不办，应承担因房屋空置而产生的经济损失和事故责任。66执行本标准有争议而又不能协商解决时，双方均得申请市、县房地产管理机关进行协调或裁决。附件2企业营业执照附件3企业资质证书附件4质量管理体系认证证书附件5浙江物业管理有限公司2008年度达标创优规划（以2008年为例）关于下发2008年公司创优工作计划的通知各单位、部门为进一步规范公司在管项目的创优工作，确保创优达标工作完善有效，结合目前在管项目实际情况，现将2008年公司创优工作计划通知如下一、创优项目（一）申报原则为顺利完成2008年度创优工作，结合在管项目情况，公司在管项目创优的基本原则为1硬件条件对比各级评优标准无明显不符合的；22004年以后交付的；3暂不考虑退出管理的；4已成立业委会或在08年7月份前能成立业委会的；5管理现状较好，对比评优标准无重大不符合（如私搭乱建严重的），评优之后能起到一定的示范作用的。（二）申报项目经统计在杭各区域及各分（子）公司目前在管项目情况，符合以上条件的项目有1在杭区域符合申报市优条件的项目金桂大厦符合申报省优（国优）条件的项目春江花月2分（子）公司符合申报市优/区优条件的项目北京百合公寓、安徽百合公寓、安徽西湖花苑、上海、上海明丰绿都、湖南桂花城、湖南青竹园、河南郑州百合公寓、宁波新时代、宁波紫郡、宁波桂花园、绍兴越都名府、绍兴上虞桂花园、湖州德清桂花城。符合申报省优（国优）条件的项目桃花源、湖南第一大道拟评优项目具体情况如下表2008年度拟评优项目一览表编号区域/分（子）公司名称项目名称接管日期接管面积（平方米目前评优情况其他说明事项1春江花月区域春江花月20040548万市优2绿园区域金桂大厦20071134万未评优3余杭分公司桃花源200208115万市优4北京公司百合公寓20050530万未评优5安徽公司百合公寓20075318万未评优西湖花苑200791558万未评优上海20041028467万未评优6上海公司明丰绿都20051230289万未评优第一大道200511839万省优桂花城2006122831万未评优7湖南公司青竹园20081115万未评优8河南公司百合公寓（一期）200762886万未评优新时代200706144万未评优紫郡20070826总304万交付44万未评优9宁波区域公司桂花园20071226总23万交付148万未评优越都名府2004112911万未评优10绍兴公司上虞桂花园20061021183万未评优11湖州公司德清桂花城200710283万未评优二、创优工作小组为有效规范创优各项工作的开展，自本发文之日起成立“浙江物业管理有限公司创优工作小组”，具体安排如下（一）人员分工组长鞠晓威组员吴志华、魏云航、李纪毅、潘晓、桂荣梅、诸葛宏亮、吕晨、雷水佳、肖玎。（二）小组职责1负责在杭区域创优工作的组织；2负责创优过程中相关工作的协调；3负责与政府部门、评委等相关单位的联络接洽；4负责对分（子）公司创优工作的指导、协助。（三）基本分工1鞠晓威全面负责小组日常工作；2财务部负责做好评优项目的财务工作；3总经办负责做好评优项目的申报及后勤工作；4人力资源部负责做好人员资质的管理工作；5质量管理部负责进行评优前的工作指导及预检工作的组织，评优申报材料样版的制订，并协助服务中心做好评优申报材料及汇报材料的定稿工作；6保安部负责安保服务质量的监督；7工程技术部负责工程服务质量的监督；8拟创优项目物业服务中心负责做好以下工作（1内部动员通过会议、日常工作宣传等方式使员工明确本项目创优工作目标、任务，进入创优工作状态。（2）内部整改在日常工作中对照创优达标标准进行本项目硬件（包括房屋、设备、设施、环境等）的整改及创优资料（包括原始凭证、管理体系、各项记录等）的完善。（3）自检及预检在创优工作小组的组织下进行自检，做好预检中发现问题的整改工作。（4）评优材料的制作根据评优标准及公司评优材料样版，制作评优申报材料。（5）迎检准备做好迎检时的汇报材料制作及会议现场布置等工作。（6）整改做好考评组检查中发现问题的整改工作，完成整改报告。9各分（子）公司参考在杭项目的分工做好本分（子）公司的创优工作，公司职能部门提供必要协助。具体工作参考物业管理达标创优作业规程进行。特此通知。浙江物业管理有限公司二八年三月六日附件6浙江物业管理有限公司关于工作期间统一着装的通知关于工作期间统一着装的通知公司各部门公司此次为管理人员和其他人员重新制作了工作服，经研究，现对员工在工作期间统一着装事宜，作出以下规定一、工作服为企业的识别服，员工领取工作服后，在工作期间包括节假日值班必须穿着（出差除外）。二、工作服应保持整洁、完好，酌情清洗熨烫。三、未发放工作服的人员应穿着与工作服色泽和款式相近的服装。四、员工未按规定穿着工作服，每次扣款叁拾元。员工着装情况由质量管理部负责抽查，发现违纪情况将开具违纪处罚单，由人力资源部在工资中扣除。五、重新制作的工作服发放后，原工作服不得在工作期间穿着。特此通知。附件7浙江物业管理有限公司办公区域管理规定（试行）浙江物业管理有限公司办公区域管理规定（试行）第一章总则第一条为加强浙江物业管理有限公司（以下简称公司）办公区域的管理，保持环境的整洁、规范，树立良好的企业形象，根据集团公司办公区域环境管理规定并结合公司的具体实际，特制定本规定。第二条总经理办公室为公司办公区域的归口管理部门。第三条本规定适用于公司本部，公司其他部门及分（子）公司参照执行。第二章行为管理第四条员工必须按公司规定的工作时间准时上班，上午830应是准备就绪且在自己岗位上开始工作的时间。第五条外出办事须经部门负责人同意并在员工去向牌上按格式、要求填写相关资料，回公司后及时擦除。第六条爱护公司财物，物品使用小心轻放，注意维护保养，损坏财物要赔偿。第七条如需移动办公桌椅，要轻移轻放，用完后物归原位，不准坐在办公桌上。第八条说话、走路、关门不影响他人工作，不大声喧哗，不串岗闲聊，不做与工作无关的事。第九条进出卫生间要随手关门。第十条办公区域内不准吃零食和用餐。第十一条上班时间不准带无关人员（含亲属、子女）进入公司办公区域。第十二条对不符合公司规范的行为、现象要予以制止、及时纠正。第十三条对外来人员（包括公司人员）要主动招呼、询问并沏与茶水。第十四条遵守食堂规定，不浪费食物，服从食堂工作人员的管理。第三章环境管理第十五条除星期五自由着装外，其余工作日统一穿工作服且佩戴胸牌。办公区域内不得搭、挂衣服（须挂在指定位置）。因公外出返司人员应换好工作服到岗，若因暂回待出的，应及时向值日人说明情况。第十六条整个办公区域需始终保持整齐，不得堆（摆）放任何其它物品（资料、包、杂物及一切私人物品）。窗帘应调整至统一状态（上沿留出20公分），根据不同季节和日照情况可作适当调整，但须征得总经办同意。第十七条办公桌面应保持整洁，文件夹应统一规格、颜色和款式（蓝色或黑色且部门内须统一），并摆放整齐；茶具不随意放置，应摆放在桌面的角上，相邻的茶具要摆放在对应位置。第十八条饮水机、垃圾筒、盆栽植物的摆放位置不得随意挪动。第十九条雨天进入大楼前将雨具甩干，统一放在四楼大门前的雨伞架上。第二十条中午就餐、因事外出离开岗位时，要整理并存放好各类资料，桌面上不能有任何文件资料，锁好办公桌、办公柜及锁上电脑，椅子移至桌下、电话线按规定标准绕放；离开会议室或洽谈室时应将椅子放到会议桌或洽谈桌下才能离开。第二十一条晚上下班时各部门应关闭所在办公区域的电脑、打印机、传真机、复印机、饮水机、空调、电灯电源等；将键盘归位、椅子移至桌下、电话线按规定标准绕放；整理、存放好各类资料，锁好办公桌及办公柜；保持台面整洁；关闭窗门和拉上窗帘（公共区域由值日人员负责）。第二十二条员工不得随意开启、关闭空调，空调开启规定为夏天室内温度超过30、冬天室内温度低于8，由总经办指定专人负责开、关。第四章卫生管理第二十三条办公区域内除总经理办公室和天花板、窗、地面吸尘及公共楼道、卫生间由清洁工负责清扫外，其它范围包括桌面、窗台、柜子、电脑、电话机、打印机、传真机、复印机及各部门办公区域内的一切卫生死角都需部门自行清洁，要求无灰尘、无污渍、无蛛网。对顽固型灰渍及污垢要使用专业清洁剂清洁。第二十四条保持办公场所的清洁，不乱丢废弃物，办公垃圾应装袋后放到洗手间垃圾桶内。茶渣也统一倾倒至卫生间的漏篮内，禁止倾至坐便器、水池和花盆内。第二十五条不抽游烟、不随地弹烟灰、丢烟蒂，烟缸内的烟蒂不得超过三个，烟缸需每日清洗。第二十六条员工应讲究个人卫生，保持工作服的整洁。第二十七条每周五下班后由总经办协同当日值日人员进行环境卫生检查，检查情况每月汇总一次在当月的公司月度会议上通报。第二十八条总经办每年定期安排、布置两次办公设施设备的全面清洁工作。第五章值日管理第二十九条公司值日（包括日常值日和节假日值日）实行各部门轮班制，由总经办统一安排。第三十条值日人员因故不能值班的，其部门负责人应提前1天向总经办负责人说明原因，共同做好调班和替班工作。第三十一条每天提前20分钟到公司，检查各部门昨日电源、门窗关闭及办公物品整理情况，对存在问题如实记录并报总经办负责人。第三十二条将窗帘开启并调整至统一位置，适度开窗通风。第三十三条每日值日人员是当日公司整个办公区域内的“行政长官”，负责区域内环境、员工上班迟到早退及行为规范标准的监督与检查，并对当日发生的违纪情况负有相同责任。第三十四条对整个办公区域例行巡查每天不少于3次，并对当日值日情况作好详细记录（内容包括值日情况、巡查内容、巡查结果），总经办负责人将对值日记录进行查阅，提出意见，重要情况及时上报公司领导。第三十五条中午提前到食堂就餐并于下班前3分钟到总经办前台值日，接听电话做好各类记录。第三十六条下午延迟20分钟下班，仔细检查一遍办公区域所有电灯、空调、饮水机、门窗、门锁的关闭及办公物品整理情况，做好安全防范工作，发现隐患，督促整改。第三十七条轮到周五值日的值日人员应在下班前半小时组织各部门员工开展卫生大扫除。第三十八条值日人员下班时，如遇有人加班，应委托加班人员履行总值日人员职责，并记入值日记录；受委托人下班时，如另有人加班，应再另行委托，并记入值日记录；依次类推。第三十九条节假日值日人员应严格遵守值日时间，做好来电、来访的接待工作，保持与各物业服务中心的联系，重要事宜应及时做好记录并转告相关部门或汇报公司领导。第四十条节假日值日人员应做好卫生保洁、安全防范和报纸上架工作，同时不得在办公场所用餐、吃零食。第六章安全管理第四十一条员工统一由四楼大门进出，无特殊原因四楼后门不启用。员工调离公司本部，必须交回大门钥匙。第四十二条禁止在办公区域内存放易燃易爆物品。第四十三条定期检查消防设施的完好性、有效性，掌握灭火器的使用方法及火灾的紧急处理方式。第四十四条未经公司领导同意，不得将任何公司资料拷贝私存。第四十五条员工不得随意进入公司领导办公室；未经本人同意，不得翻阅他人桌上的任何文件资料，更不得擅自进入别人的电脑查阅资料及挪用他人物品。第四十六条办公室不得存放大额现金和贵重物品，离开独立办公室时，须随即锁门。第四十七条外人进入办公区域，员工应礼貌地上前询问，并主动领路，做好安全防范工作。第四十八条晚上1900点以后如需加班，加班人员必须反锁大门，以防外人闯入。第七章费用管理第四十九条白天上班时窗帘应拉至打开状态，以引进光线。原则上晴天不开灯，阴、雨天只在所办公的区域亮灯；会议室做到人走灯灭，同时须关上饮水机。第五十条一次性茶杯仅供来客使用，本部员工不得随意取用。第五十一条节约用水，如遇停水，应确认水龙头关闭后方可离开。第五十二条手纸只限在卫生间使用，不得挪作他用。第五十三条使用电话时应长话短说，言简意赅。第八章违纪处罚第五十四条由总经办负责监督、检查，对违反本规定的总经办有权开处罚单，罚款额度视情节扣罚30100元。第五十五条各部门负责人为本部门办公环境管理的责任人，要负管理办公环境职责，对违反条例的部门除对当事人处罚30100元外，该部门负责人也要受到管理不力连带处罚20元。第五十六条对情节严重或屡犯不禁的处以重罚，最多可罚100元，并给予书面通报，对该部门在公司月度会议上再行通报。第五十七条当日值日人员受总经办的管理、监督，经检查对不尽职责的值日人员总经办有权对其进行批评，情节严重可扣款30100元。第五十八条公司本部整个办公环境管理，最终监督、检查人为公司领导，如有不足，由总经办承担管理责任并给予负责人处罚30100元。第五十九条违反本规定每月部门累计5人次的，对部门经理扣款100元。第六十条每月违纪情况由总经办负责统计，送人力资源部，扣款在当月工资中扣除。第九章附则第六十一条为使本制度得到有效的贯彻落实，望各部门负责人确实能引起高度重视，增强执行力度，从自我做起，起好模范带头作用。第六十二条公司原办公区域管理的有关规定与本规定相抵触的，以本规定为准。第六十三条本规定自颁发之日起执行。附件8物业管理服务收费办法物业服务收费管理办法第一条为规范物业服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，根据中华人民共和国价格法和物业管理条例，制定本办法。第二条本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第三条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第四条国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。第五条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第六条物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务同中约定。第八条物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。第九条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十条建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。第十二条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十三条物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。第十四条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。第十五条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。第十六条纳入物业管理范围的已竣工但尚未