某项目计划开发可行性研究报告

项目计划开发可行性研究报告前部分目录一、项目总论11项目背景111项目名称112开发公司113承担可行性研究工作的单位114研究工作依据115项目建设规模和内容116项目开发手续12可行性研究结论121市场预测122项目建设进度123投资估算和资金筹措124项目综合评价结论二、项目投资环境和市场研究21市场宏观背景211全国投资环境212深圳市投资宏观背景213区域发展及前景预测214宏观市场与本项目发展借鉴22区域市场分析221区域市场界定222供给分析223需求分析224竞争分析225典型物业调查226市场分析有关结论三、项目分析及评价31地块解析311交通条件312地形、地势313水电气保障314规划限制条件32项目SWOT分析33项目评价四、市场定位及项目评估41项目定位42方案评估意见五、项目开发建设进度安排51有关工程计划说明52施工横道图六、投资估算与资金筹措61项目总投资估算611固定资产投资总额612流动资金估算62资金筹措611资金来源612项目筹资方案63投资使用计划631投资使用计划632借款偿还计划七、销售及经营收入测定71各类物业销售收入估算72项目销售回款计划73资金来源与运用分析74销售利润八、财务与敏感性分析81赢利能力分析82项目不确定性分析83社会效益和影响分析九、可行性研究结论与建议91拟建方案的结论性意见92项目主要问题的解决办法和建议93项目风险及防范建议十、附表101项目开发成本估算表102项目销售收入与经营税金及附加估算表103项目投资计划估算表104资金来源与运用表105损益及利润分配表106现金流量表（全部投资）107借款偿还期测算表108敏感性分析表109项目工程计划横道图十一、附件附件1（开发商）企业法人营业执照；附件2深圳市建设用地规划许可证复印件；附件3开发商提供的相关资料复印件；附件4评估单位营业执照复印件；附件5评估单位资质证书复印件；附件6评估人员执业证书复印件；一、项目总论11项目背景111项目名称项目名称XXX商住楼方向位置东面西面南面北面备注112开发公司开发公司公司地址法定代表人营业执照注册资本企业类型经营范围备注房地产开发资质113承担可行性研究工作的单位评估单位法定代表人营业执照评估资质公司地址经营范围备注114研究工作依据（1）国家计委和建设部联合发布的建设项目经济评价方法与参数；（3）建设部发布的房地产开发项目经济评价方法；（4）深圳市发展计划局文件发布的深计2003590号深圳市发展计划局文件；（5）国务院、建设部、国土资源部、广东省、深圳市人民政府、深圳市规划与国土资源局颁发的有关法规和政策；（6）各级政府职能部门公布的统计资料及市场行情资料；（7）开发公司提供的有关本项目评估所需资料；（8）中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T502911999；（9）评估人员现场实地勘察记录、摄影及市场调查资料；（10）深圳市建设工程价格信息；（11）深圳市建筑工程综合价格；（12）估价方掌握的其他相关资料；115项目建设规模和内容土地情况宗地号地块编号占地面积平方米土地用途商业、住宅土地使用年限尚未办理土地使用权出让登记手续用地规划建设情况主体建筑物性质高层商住楼建筑容积率70建筑覆盖率40建筑面积总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。116项目开发手续（1）根据深圳市建设用地规划许可证深规土规许字XXX号，XXXX号宗地的用地性质为商业、住宅，总用地面积为20215平方米，其中建设用地面积为20215平方米，建筑容积率为70，建筑覆盖率40，建筑层数为高层，总建筑面积为14100平方米，包括商业2100平方米（其中净菜市场1000平方米），住宅12000平方米。12可行性研究结论121市场预测（1）从深圳市的房地产市场分析在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业持续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升，近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求，预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。（2）从罗湖区的房地产市场分析近年来，深圳市在罗湖区进行的人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段，带旺了周边楼市。同时，罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大，为周边楼盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施能早日动工，口岸经济区如能早日推出，打击违规违建力度如能进一步加大，这些都将有效破除罗湖房地产发展的瓶颈因素，推动罗湖楼市的繁荣。根据调查，罗湖口岸片区依然为港人消费和置业的首选之地，加之政府正积极计划改革通关政策，将进一步促使港人在港工作、在深居住的生活方式。所以，罗湖仍是外销最有利的区域。同时罗湖作为深圳的商业中心，写字楼林立，加之港人的来往频繁，这些都为东门等片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源；同时，周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。（3）从东门片区的房地产市场分析该片区地处罗湖繁华商业区，商业发达、写字楼集中、人口密度大、交通便利、配套设施齐全，是深圳白领的集中聚集地之一，也是深圳的商业中心。由于地处商业中心区，精品小户型是市场的主要需求。这一区域的房地产开发比较成熟，大多以精品小户型为主，如百仕达花园、沁芳名苑、东悦名轩、嘉年华名苑、骏景名园、缤纷家园等。（4）从该项目自身分析该项目位于东门片区，首先具有地处繁华商业地段的优势。东门片区作为深圳最主要的商圈，一直以来都是港人最为熟悉和认同的区域，因此在外销方面具有先天的优势。其次，本项目预计定位为以小户型为主的物业，户型面积小，总价低，符合投资客户的投资要求，具有一定的市场空间。122项目建设进度项目开发现状项目用地已经用围墙围住，地面为水泥地面，无其他建筑物和附着物，目前用地基本完成“三通一平”（路通、通电、通水及场地平整），项目尚处于建设前期准备阶段。项目前期工作土建工程其他工程竣工入伙时间备注项目开发现状情况详见附件委估物业实景照片；项目工程建设进度详见附件项目工程计划横道图；123投资估算和资金筹措根据深圳建设工程价格信息、深圳市建筑工程综合价格等，经评估测算本项目总投资估算额为人民币9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金5400万元，银行借款2000万元，销售回款1614万元。124项目综合评价结论（1）从市场角度评估分析结论该项目位于深圳市罗湖区繁华的东门片区，地处繁华的商业中心地段，具有较多的优势，具有一定市场空间。经过评估测算，该项目住宅的销售均价为7000元/平方米，商业销售均价为20000元/平方米，预计可实现销售收入11970万元（在本评估测算中，考虑到目前该区域的市场特点以及同类项目的销售情况，结合该项目的实际情况，对该项目考虑5的空置率）。（2）从项目经济效益角度评估分析结论该项目建成后可实现的销售收入（考虑5的空置率）为11970万元；该项目可建成后可实现的税前利润2321万元，税前利润率为257；该项目可建成后可实现的净利润1973万元，净利润率为219；财务内部收益率194财务净现值（I7137）1059万元投资回收期（动态）273由以上可以看出，该项目效益较好，经济上可行。（3）从项目风险角度评估分析结论在下面93项目风险及防范建议的评估分析中，我们对项目的盈亏平衡分析、敏感性等定量分析；对项目的政策风险、项目经济效益、项目市场风险、项目工程进度方面风险等定性分析，得出结论是项目的抗风险能力较强。（4）从下面的资金的筹措与运用分析来看经评估测算本项目总投资估算额为人民币9014万元。工程建设资金的筹措方式为开发商自有资金5400万元，银行借款2000万元，销售回款1614万元。资金的计划安排较合理，能够保证项目的顺利完工。（5）评估综合分析结论我们通过对项目投资环境和市场研究、项目自身情况、市场定位、投资、资金筹措、销售、经营收入以及财务效益与敏感性等方面的的评估分析，确定该项目抗风险能力较强、经济效益较好，且具有一定的市场空间，项目可行。二、项目投资环境和市场研究21市场宏观背景211全国投资环境2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利的条件下，中国经济以高于7的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。中国的房地产业在经历了1992、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为了扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产的消费需求；另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的准入门槛，促进房地产市场的优胜劣汰机制的形成，为房地产的持续、健康发展起到了积极的推动作用。2002年1、2月中国人民银行降低利率及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。国务院于2003年8月12日发出关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知共分六部分，分别为提高认识，明确指导思想；完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序。通知要求各地、各部门完善住房供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住房供应，建立和完善廉租住房制度，控制高档商品房建设。在改革住房制度方面，通知要求各地继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度，同时搞活住房二级市场，规范发展市场服务。在规范住房信贷方面，通知强调要加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，加强房地产贷款监管。此外，通知还在完善市场监管制度，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范房地产市场秩序方面作了详细规定。通知明确提出“发展住房信贷，强化管理服务”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。这对自121文件出台以来一直对资金链揪心的开发商们来说，无疑是一颗定心丸。但对那些想在房地产开发中获取非法利润的开发商来说，今后的日子恐怕会更难过，因为通知也明确表示“要加强房地产开发项目贷款审核管理，严禁违规发放房地产贷款严厉打击各种骗贷骗资行为”。房地产业在经过了二十多年的改革开放之后，第一次被国务院的文件肯定了“已经成为国民经济的支柱产业”的事实。市场发展现状是良性、健康的，对中国经济的贡献是巨大的，并且要持续稳定的支持与发展。212深圳市投资宏观背景深圳经济特区成立22年来，城市建设突飞猛进，城市配套设施及环境日趋完善，全市建成区面积3203平方公里，常住人口46876万人，曾先后获得“国家环境模范城市”、“中国优秀旅游城市”、国际“花园城市”称号，并是亚洲第一个被国际建协授予“城市规划奖”的城市。深圳地区图2003年，深圳经济继续保持快速增长。全市生产总值（GDP）达到286051亿元，比上年增长了173，完成固定资产投资94649亿元，比上年增长201，规模以上工业总产值达到507377亿元，比上年增长291。在经济持续快速增长的影响下，2003年深圳房地产业持续保持健康发展，房地产投资经过2002年的高速增长后，已开始呈现增速回落；房地产市场总体呈现供求总量基本均衡、供求结构基本合理、房地产价格基本平稳的运行特征；各级房地产市场景气程度高，且需求持续旺盛。总体来看，2003年深圳房地产市场呈现健康、平稳、理性的发展局面。从房地产开发投资看，2003年深圳全市房地产开发投资达到44905亿元，比上年增长了94，远远低于2002年273的增长速度。从近年来的投资情况看，深圳的房地产开发投资一直保持着2030的高增长态势。尤其是2002年，开发投资达到273的高增长率，占全社会固定资产投资比重则高达549。理论上讲，在城市快速发展过程中，房地产作为先导性产业具有投资增速高的特征，但是增速过高易造成房地产市场过热隐患。尤其是2002年，深圳房地产开发投资与GDP的增长率比例高达181，出现了投资过热的不利局面。2003年初，随着政府对房地产用地调控力度的加强及系列调控措施的出台，开发投资增幅不断减小，上半年增幅减至192，至年底减少到94，开发投资增速明显回落，而房地产开发投资增长率与GDP增长率的比值也呈现下降，至年底出现061的倒置比例，并在基本合理的比例区间内，投资过热问题得到明显缓解。今后，随着政府对房地产市场调控的进一步加强以及业界的不断理性，深圳房地产也将进一步保持平稳、协调的发展。从房地产金融贷款看，至2003年11月底，深圳全市房地产贷款余额合计1422亿元，占全市金融贷款余额的316。其中，住房按揭贷款余额为969亿元，同比增长27，房地产开发贷款余额为453亿元，同比增长24，两者分别占房地产贷款总额的68和32。根据统计数据，深圳房地产贷款总额占全市金融贷款的比例已连续两年在30左右，贷款比例较为稳定合理，有利于减少由于房地产开发带来的金融风险，保证房地产业与国民经济的协调发展。从房地产行业发展来看，2003年随着房地产市场不断成熟和理性，行业规模开始趋于稳定，企业素质不断提高。2003年，全市房地产开发企业继续保持上年700家左右的规模。经过多年的发展，一些不具实力、规模小、经营差、专业化程度低的开发企业已逐渐退出市场，优胜劣汰的速度加快。从2003年年审情况看，历年投资额在前50名的开发企业，继续占据房地产开发总投资的半壁江山，规模企业对于房地产具有举足轻重的作用，房地产开发业产业集中度已逐渐形成。从企业组织形式看，年审排名前10位的企业基本呈国企及国有控股企业、民营企业、外资企业三分局面，多种经济形式的企业组织存在，既相互融合又相互竞争，增强了深圳房地产市场的活力，带动和促进了房地产行业的规范与成熟。此外，经过多年的发展，深圳已形成较为成熟的房地产中介服务产业，形成从业机构520余家、从业人员近万人的行业规模。中介服务机构规模逐步扩大。从业人员专业化水平显著提高，行业理论研究水平不断提升，并积极拓展内地市场、传播成熟经验。目前，深圳中介服务企业已将自己独具特色的房地产营销策划理念引入内地，以完善的理论、成熟的经验和敏锐的市场意识拓展了北京、上海、成都、武汉等内地城市的房地产市场。总的来说市场运行平稳。2003年，深圳房地产市场经历了非常不平凡的一年，年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文和央行121号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着快速、均衡、平稳的发展状态。（1）房地产开发建设状况2003年，商品房施工面积达到273748万，较上年增长了243；竣工面积达到99452万，较上年增长了866；新开工面积连续8年增长，当年达到95762万，但增长速度与上年相比减缓到138（2002年为674）。从近年数据看，2002年之后由于房地产市场宏观调控的加强，商品房开发规模得到了有效控制。商品房施工面积、竣工面积、新开工面积增长幅度均出现了小幅上升，房地产市场供应已开始趋于稳定，这对于保证房地产市场供求平衡及房价平稳具有重要意义。（2）新建商品房销售状况近年来，深圳新建商品房销售面积持续上升，2003年商品房销售面积为87785万，比上年增长了1088。其中，住宅销售达到8119万，较上年增长了1208，占商品房销售总面积的比例达到9249；商服用房销售达到3937万，比上年减少了1508，占销售总面积的448；办公楼销售了1954万，比上年了增加了892，占销售总面积的223。从全年销售情况看，住宅、写字楼销售面积持续增长，而商业用房销售出现下滑。从各区的住宅销售看，宝安、南山、福田、龙岗四个区的住宅销售面积分别占全市住宅销售总面积的20、27、21、18，南山区住宅销售面积仍然稳居首位，房地产市场热点西移和向特区外转移的趋势十分明显。从价格结构看，单价在4000元以下的住宅，占总成交量的29；单价在40006000元的住宅，占总成交量的30；单价在60008000元的住宅，占总成交量的22；单价在800010000元的住宅，占总成交量的13；单价在10000元以上的住宅，占总成交量的6。按深圳收入水平对比计算的8000元以下中档及中档以下的住宅占总成交量的80左右，8000元以上的高档住宅占总成交量的20左右。价格结构基本合理，且低价位和中等价位住宅仍占绝大多数，能够满足不同收入层次的住宅需求。从住宅户型结构看，三房住宅的销售面积占住宅销售总面积的42，二房住宅为23，四房住宅为17。三房住宅继续为主力户型，且三房、二房和四房占住宅市场交易总量八成以上，户型结构基本合理。（3）二手房销售情况近年来，深圳二手房市场发展较快，销售面积逐年增大。2003年，二手房销售面积达到49683万，比上年增长了4592，达到历史最高增幅，占新建商品房销售总量的57。二手房市场的快速发展，已形成房地产细分市场联动发展局面，有力的推动了深圳房地产市场的不断成熟和健全。（4）房屋租赁情况自1992年以来，深圳历年房屋出租面积基本呈逐年上升趋势，房屋租赁市场继续在规范中不断发展。至2003年，全市房屋租赁面积达到6395万，比上年增长114（其中还不包括未纳入管理的大部分农村私房的出租）；全年征收租赁管理费204亿元，代征私房税19亿元。据估计，目前全市房屋租赁面积占全市房屋总面积比例接近40。如此之高的租赁率表明深圳房屋租赁市场需求巨大，对深圳经济增长也具有非常重要的作用。此外，从近年房屋租赁的结构来看，厂房出租比例最高，达到55以上，而商业楼宇、办公楼达到25。厂房、商业用途房屋的出租是深圳房屋租赁市场的热点。（5）房地产价格2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了255；商铺价格为每平方米12916元，比上年上涨了52；写字楼价格为每平方米10164元，比上年上涨了102。总体来看，全市新建住宅价格增长幅度较小，仅为255，而同期全市人均可支配收入达到2593584元，比上年增长4。居民收入水平增长继续高于房价增长，而房价收入比继续保持在6倍以内（当年为58倍），从而使住房继续成为全市消费增长较快的商品之一。（6）商品房空置情况2003年，全市商品房空置面积为24106万，比上年减少了234。其中，住宅为16102万，比上年减少482，占总量的668；商服用房为4649万，比上年减少了07，占总量的1929；办公楼为216万，比上年了增加了6981，占总量的896。总体来看，住宅、商业用房空置面积呈下降趋势，而写字楼空置面积的上升主要与经济快速增长、CEPA签署后的大量楼盘集中上市有关。考虑到写字楼销售周期较长，其空置情况将在今后两年有所好转。（7）房地产市场运行特征及存在的问题2003年深圳房地产市场基本运行特征房地产市场需求继续保持旺盛趋势，但增长势头已从上年的23高增长回复到1998年以来的平均水平，房地产市场需求增长势头已开始趋于平稳。随着政府对土地市场调控力度的加大，商品房新增供给明显下降，新建住宅整体呈现“供”小于“求”，房地产市场供求总量更加趋于平衡。房地产价格结构、户型结构基本合理，能够满足不同收入层次消费者的需求，房地产市场供求结构整体保持平衡。全市房地产价格整体呈上升趋势，但价格总体保持小幅增长，上涨幅度不大且总体平稳。房地产市场存在的主要问题部分区域供求结构尚不均衡，住宅需求旺盛但供给不足。从热点区域供求结构看，南山区和盐田区新增供给大于需求，尤其是南山区连续多年新建住宅供给超出需求，2003年则超出25以上，表明其在特区内房源充足，在今后一定时期能够满足市场需求；而龙岗区、福田区、宝安区新增供给均小于需求，尤其是龙岗区、福田区新增供求比分别达到0581和0661，这两区新增住宅供不应求现象较为严重，一定程度上会引起今后一段时期房价的不稳定。特区内外价格差距较大，不利于价格结构的合理。根据统计数据，2003年深圳特区内商品住宅价格基本继续高于特区外一倍以上，且价格差距较2002年增大。主要原因在于特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。部分开发企业经营行为仍不够规范，少数问题楼盘有待加快解决。从目前深圳市房地产开发业的运行看，绝大多数开发企业能够依法经营、规范管理、注重服务质量和服务意识，使各类纠纷减少，但仍有少部分开发企业经营不规范，给市场带来了负面影响。如项目开发企业数量较多，部分项目公司无法提供完善的后续服务，使业主权益受到侵害；少数项目公司因后续建设资金不够，延迟建设周期，甚至出现问题楼盘；部分开发企业经营行为不够规范，随意更改设计、延迟交楼或办证，造成业主投诉增加等。此外，由于历史原因，目前深圳特区外尚有一定数量的自用房存在未补办手续随机入市的现象。（8）2004年深圳房地产市场发展趋势影响房地产市场发展的宏观因素分析深圳经济社会发展对房地产业发展的影响近年来，深圳经济持续快速增长，出现了近年来少有的良好发展局面。2003年，深圳本市生产总值（GDP）比上年增长了173，创8年新高，在全国城市中居第4位；人均GDP继续居全国第1位，达到54560元/人；规模以上工业总产值比上年增长291，增速为8年来最高；外贸进出口总额比上年增长346，外贸进出口总额和出口总额连续11年居全国大中城市首位。在经济持续增长、产业继续升级等因素的影响下，深圳成为全国经济最为活跃的城市之一。随着经济的发展，深圳社会发展步入新的阶段，人民生活水平进一步提高。2003年，深圳人民生活水平不断改善，当年人均可支配收入达到2593584元，比上年增长4，而居民消费欲望也不断增强，人均消费支出达到1996032元，比上年增长了55。随着深圳社会经济的不断发展，人民生活水平和生活质量有了很大提高，居民消费观念也发生了较大转变，各类消费中住房、私家车、教育、医疗消费成为热点，社会文明程度有了很大提高。深圳经济继续在高位上的平稳运行，人均收入水平的提高，以机械增长为主的人口增长模式，以及在国内较为现代化的新型消费观念，为未来深圳房地产业的继续发展创造了良好的条件。此外，CEPA的签署，24小时通关的实施，将使深圳房地产业面临新的发展机遇；而地铁四号线的开发建设，特区外城市化进程的加快，将促进房地产外销市场再次景气，并极大的促进特区外房地产市场的发展，不断提高深圳的现代化水平。国家、广东省、深圳市有关土地、房地产市场调控政策，对深圳房地产市场发展的影响近年以来，国家出台将一系列有关土地、房地产市场调控的政策，如清理整顿土地市场、实施征地制度改革、加强清理拖欠工程款等，广东省、深圳市近期也将出台有关房地产市场调控的系列政策。总体来看，以上各项政策对深圳房地产市场未来发展均有一定程度影响，主要体现如下国家清理整顿土地市场政策对深圳影响不大，尤其是经过20年的发展，深圳已经建立了完善、成熟的土地市场，土地市场交易规则比较完善，经营性房地产用地一律通过市场方式出让，从而避免了土地市场不规范对房地产业健康发展的影响。征地制度改革在一定程度会影响房地产市场供给，但影响不会很大。特别是近年来，针对深圳土地资源日趋紧缺，深圳市政府一直采取严格的土地供应计划制度，集约利用土地资源，保证城市经济社会发展、产业调整所必须的用地。国家实施征地制度改革后，深圳将面临进一步的土地供应压力，势必对包括房地产业在内的各个产业用地供应减少。但是考虑到存量房地产用地开发潜力的进一步挖掘，以及集约利用土地水平的不断提高，每年新增100公顷左右的房地产供地政策仍然能够满足房地产市场发展对土地资源的需求。根据我们的研究，在不进一步扩大建设用地的前提下，目前深圳每年供应房地产开发用地的能力基本保持在200300公顷（含新增供地和存量用地），预计每年供应商品房700800万平方米，考虑到近两年约500万平方米在建而未销售的商品房，预计每年供给新建住宅1200万平方米。结合近年来每年800万平方米的新增需求，新增商品房供求比达到0671，供给充足且有富余，既有利于房地产市场供求均衡，也有利于消费者充分选房、保证目前买方市场的基本格局并保证房价的稳定。在工程建设方面，政府加强清理拖欠工程款，不会对深圳房地产市场产生不利影响。深圳房地产市场经过多年的发展，已形成较为完善的市场管理体系，尤其是房地产开发建设，由于有签订土地合同时地价一次性交清、“多层封顶、高层建至2/3”才能预售等“高门槛”政策，进入房地产市场的企业基本未出现拖欠工程款现象。从广东省近期的有关政策看，正在拟议的开征物业税政策一旦实施，会对房地产市场造成较大影响。开征物业税，将改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的开发成本将大幅下降。这样，将有利于降低购房者消费门槛，控制房地产炒买炒卖现象；但同时也限制了房地产合理投资行为，并使深圳现行土地出让制度作出重大改变，使房地产市场产生一定程度的波动。从深圳拟采取的有关政策看，今年深圳市将针对区域房地产市场供求结构不均衡，特区外部分热点区域房地产用地供给不足，适当增加房地产开发用地；而存量房地产用地将在新增房地产用地供应持续紧缩的前提下继续得到消化。这样，既有利于消化存量土地并保证房地产市场供求平衡，也能够在一定程度上缓解热点区域“求大于供”的问题，保证房地产市场发展对土地资源的需求。此外，为了进一步规范房地产市场的发展，今年我市将继续加强房地产开发项目的管理与监控，进一步完善的信息统计体系和预警预报系统，继续完善房地产行业管理办法，以适应新的发展形势对房地产业持续、健康发展的要求。2004年深圳房地产市场发展趋势房地产需求继续保持较高增长，市场供给基本充足，市场供求总量基本保持均衡，房地产市场继续保持平稳、协调、健康、快速的发展局面从住宅市场需求总量来看，以我市530万常住人口为房地产消费主体，目前住宅存量基本达到1亿平方米，加上约2000多万平方米的在建住宅，市场上住宅总量为12亿平方米。以此计算，常住人口人均建筑面积达到23平方米。根据有关研究，现代化国家人均居住水平的目标为30平方米以上，据此，深圳尚有人均约7平方米的增长潜力，根据有关研究，按每年增长1平方米计算，每年将增加住宅需求500600万平方米。从深圳特殊的人口增长方式看，人口增长基本以外来人口机械增长为主，特别是近年来，每年外来人口保持约2530万人的增长速度；人口的高速机械增长，对房地产市场产生了巨大的需求，而深圳在全国较高的人均收入水平（人均可支配收入25936元）及合理的房价收入比（591），进一步吸引了外来人口聚集深圳并使房地产潜在需求能够在较短的时间内得以有效实现，据此估计，每年新增人口住房需求接近600700万平方米。根据以上估计，今后57年，深圳每年房地产市场将保持11001300万平方米的需求规模，而20022003年两年，每年平均销售规模（含增量和存量销售）基本保持1200万平方米也验证这个实事。由此可预计，2004年深圳房地产市场将继续保持强劲的需求规模，对新建住宅和存量住宅的需求预计达到1300万平方米。非住宅物业销售将呈现一定幅度增长，但销售规模有限；写字楼市场竞争激烈，商业用房市场将继续景气从2003年全年销售情况看，写字楼销售面积增长了892，部分片区写字楼市场出现了较为火爆的销售场面。但是，根据1998年以来的销售统计，非住宅物业中，写字楼销售总体呈现较低的销售水平，每年写字楼销售量在1119万平方米之间波动，规模并未有较大增长；除极个别写字楼能做到大部分出售外，多数写字楼继续呈现租、售并重的局面。根据数据分析，未来两年，新增写字楼供应将保持100150万平方米的规模。考虑到近两年每年18万平方米左右的销售规模，2004年写字楼市场仍将竞争激烈，而在供给增长较快的制约下，写字楼价格将与2002年持平。从统计数据看，2003年商业用房销售有所减少，但仍保持着去年的销售规模，实际销售量高于19982001平均销售水平近两倍，商铺物业买卖需求继续旺盛，价格持续上涨。近两年商业物业新开工量平均保持着20以上的增长，而空置量则逐年减少，鉴于目前商业用房市场需求旺盛趋势，预计2004年商业用房市场将继续呈现景气局面，商铺价格将继续保持稳中有升。房地产市场“外移”日趋迫切，特区外将成为房地产市场的重点区域，新的城市区域将随着特区外城市化的启动与房地产市场的发展逐步形成根据有关研究，目前深圳经济特区内的土地资源已基本利用殆尽，城市未来的经济社会发展必然向特区外转移。而作为深圳经济发展的先导型产业房地产业，目前已呈现出向特区外发展的明显特征。如2003年当年新出让的房地产用地基本在特区外，当年交易的商品房数量占全市总量的比例已从前年30上升到40。房地产业发展重心向特区外转移的趋势已相当明显。随着深圳特区外全面城市化系列政策的实施，深圳房地产业将面临重大的发展契机，同时也将进一步促进和带动当地第三产业的发展，形成新的城市区域，外资进入深圳房地产市场的规模将进一步扩大，房地产外销市场将呈现景气状态CEPA签署后，香港地铁于2004年1月初即与深圳市政府签署和约，采取BOT方式承包深圳地铁四号线，总投资60亿元，并获得地铁上盖物业290万平方米的开发权。地铁四号线的开发建设，不仅能够积极引进外资促进本市重大项目建设，不断提高深圳的现代化水平，同时还将极大的促进深圳房地产外销市场的发展。从历史数据看，外销市场在1999年曾经达到60以上的高增长期，但近年来增长几乎停滞，占商品房销售总量的比例徘徊在7左右。地铁四号线开工后，随着交通的便利及香港企业开发的产品适销对味，港人对地铁上盖及周边物业的需求将大大增加，这将非常有利于深圳外销市场的发展，促进深圳楼市的进一步繁荣。房地产需求旺盛将推动价格上升，价格增长幅度将保持在合理区间内，房地产价格总体保持平稳波动从近年来的价格波动趋势看，深圳房地产价格持续保持平稳，房价涨跌幅度甚小，但2003年各区房地产价格均出现了一定幅度增长，特区内住宅价格增长基本在5以上。产生这种情况的原因固然与年内契税上调、建材价格全面上涨有关，但房地产价格的涨跌的决定因素还在于市场供求关系的变化。目前，深圳土地资源日益紧缺，今后几年可供开发的房地产用地日渐减少，但房地产市场需求却持续旺盛的增长，从而导致房地产市场供求关系发生变化，给房价上涨创造了一定空间。总体来看，2004年深圳的房价将继续上涨，但上涨幅度不会太大。原因在于，特区外商品房的销售量每年都在上升，2003年占全市总销售量的40，今年有望达到50以上；特区外价格基数低、交易量大且价格增长幅度小，将会对全市房价起到抑制作用，从而保证全市房价平稳增长。总体来看，2004年深圳房地产市场将继续保持总量基本均衡、价格基本平稳的运行态势，房地产市场将持续景气，新的热点区域将逐渐形成，房地产市场将继续保持健康、平稳、理性的发展局面。213区域发展及前景预测（1）罗湖区罗湖区总共有17个小片区，各片区的房地产开发量差异较大。从20022003年上半年，所开发的房地产项目分布在莲塘、布心、东门、笋岗、国贸及口岸片区，其它片区的新开发量较少。从目前在售的物业当中，91的项目建筑面积低于10万平方米，9的项目建筑面积高出10万平方米，如百仕达花园、中信星光名庭、嘉宝田花园等屈指可数。罗湖区区域图早期的罗湖部分片区因为规划滞后、工业色彩浓而鲜有楼盘亮相。自去年以来，人民南改造、东门改造、笋岗重建工程相继进入实施阶段，带旺了周边楼市。人民南片区改造工程是罗湖楼市的一大亮点，改造工程涉及的总面积约为14平方公里。据初步估算，人民南的改造工程将吸引13亿元的社会资金参与改造，同时也为房地产开发带来新的机遇。据了解，近年来，罗湖“围剿”违法建筑的力度不断加大，为周边楼盘的包装和环境改善扫清了障碍。如果加上早已规划好的仙桐体育公园、围岭森林公园等市政设施如能早日动工，口岸经济区如能早日推出，打击违规违建力度如能进一步加大，这些都将有效破除房地产发展的瓶颈因素，推动楼市的繁荣。罗湖各片区主要在售项目概况片区名称项目性质项目数量总建筑面积（/）总户数（户）笋岗住宅3249746862715商业121120150合计4270866862865莲塘住宅7421495143952布心住宅6382763833888东门住宅4218992392133商业121169街铺25合计5240161392158湖贝、水贝住宅384652181435写字楼186346公寓220合计4170998181655翠竹住宅4140331431054文锦、国贸住宅6306311154132商业130000470合计7336311154602其它住宅52773092763写字楼216216306公寓1375合计7439472064138总计4424024000424312（2）东门片区这一片区是由人民公园路、笋岗东路、文锦中路、深南东路围合而成的区域，周边楼盘涵括东门及洪湖片区。东门片区在城市规划中被定为深圳主要商业聚集地，聚集了众多生意人，打工仔，由此决定了该片区住宅多以商住两用为主，并配以基本的生活配套设施，包括菜市场、学校、幼儿园、邮局、银行等，商务色彩较浓。东门片区住宅的特色为商住两用，中小户型为主大部分楼盘带装修销售，或提供装修套餐。客户来源面狭窄，楼盘素质两极分化，价格差异较大，目前该片区在售项目包括嘉年华名苑、东悦名轩、缤纷时代和东门金座。片区楼盘情况序号项目名称位置规模（）开售时间占地总面积1嘉年华名苑晒布路3200213752003102东悦名轩东门6000500002002123缤纷时代东门中7800500002003104东门金座立新路14000现正内部认购根据上表可以看出，各项目分布在东门中路两侧，说明东门土地稀缺，除东悦名轩是尾盘销售外，其余多是即将发售或2003年初开售（嘉年华名苑）的楼盘，但由于建筑面积低于5万平方的小项目居多，所以2003年总体供应量不大，值得注意的是，东门金座和缤纷时代都于2003年年底开盘，销售形式对2004年东门楼市起到一定指导作用。户型对比分析项目名称总户数单身公寓一房两厅两房两厅三房两厅畅销户型户数（比例）面积户数（比例）面积户数（比例）面积户数（比例）面积东悦名轩816户/326户4037434户536956户786两房两厅嘉年华名苑348户/58户174419232户67672558167982一房缤纷时代818户94户112574178户223357205户2568713414211772一房东门金座609户290户483392261户43366758户96605/两房二厅合计2591384户823户929户455户序号户型建筑面积比例1单房2533平方米152一房3344平方米323二房68平方米354三房79117平方米18合计100分析比较片区户型结构，可以发现各种户型开发量较为平均，33平米到44平米之间的一房和68平米左右的二房单位在片区最为多见，分别占到总开发量的32和35，但位于其次的单房及三房开发量也不小，如三房开发比例也达到18，值得注意的是，东悦名轩已是尾盘，其大量一房、二房已被消化，则今年剩余时间及明年年初的市场中，各户型所占比例会进一步靠拢。物业价格对比分析东门金座嘉年华名苑缤纷时代东悦名轩实收均价7800780075007700交楼标准带装修带装修带装修不带装修目标客户投资客周边私营业主投资客周边私营业主投资客周边私营业主投资客外销、周边私营业主优劣势分优势1、商业氛围浓厚，投资价值较大；2、配套齐全1、商业氛围浓厚，投资价值较大；2、配套齐全1、商业氛围浓厚，投资价值较大；2、配套齐全1、位处东门，商业氛围浓厚，投资价值较大；2、交通便利3、配套齐全劣势1、位于步行街附近，交通不十分便利。2、居住环境杂乱。1、位于东门中较偏的位置。2、居住环境一般，与周边建筑物距离较近。1、位于东门中较偏的位置。2、居住环境一般。1、噪声较大。2、居住环境略显杂乱。销售率内部认购约603095以上根据上表，本片区目前均价大概在7500元/平米7800元/平米之间，几乎全是带装修销售，再次证明了东门片区小户型单位在深港投资客心中的地位，东悦名轩虽然不带装修销售，但是发展商对于片区租赁前景的看好，目前东悦名轩仅剩余几套单位，而嘉年华名苑自今年初开盘以来，几经波折，目前也达到了六成的销售率。214宏观市场与本项目发展借鉴一方面从宏观市场评估分析，我们可以预测经济大环境走好必然带动房地产市场兴旺发展。从全国经济发展趋势看2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部环境不利的条件下，中国经济以高于7的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。从深圳市经济发展趋势看深圳经济特区成立22年来，城市建设突飞猛进，城市配套设施及环境日趋完善，全市建成区面积3203平方公里，常住人口46876万人，曾先后获得“国家环境模范城市”、“中国优秀旅游城市”、国际“花园城市”称号，并是亚洲第一个被国际建协授予“城市规划奖”的城市。以上表明，全国经济以及深圳市经济的发展，为该项目开发建设提供良好的大环境。另一方面从深圳市的房地产市场和罗湖区的房地产市场的状况以及发展趋势的评估分析深圳房地产业经过多年的发展已日渐成熟、规范。房地产市场房在经过市场规模的稳健扩张后转入对质的需求上升，近年国家宏观经济形势、各项经济政策保持稳定。同时国家出台了相关政策进一步刺激房地产购房者置业需求，预计深圳市房地产业在近几年内将保持相对稳定发展的态势。罗湖作为深圳的商业中心，写字楼林立，加之港人的来往频繁，这些都为片区大量的小户型住宅提供了广泛的出租客源；同时，周边商业批发市场的兴旺也带来了部分生意人的以商带住的需求。因此一直以来该片区的买房投资氛围在不断上升。根据以上的评估分析，委估项目开发建设、项目定位以及市场营销等方面都必须遵循房地产的发展规律，做到项目的开发建设、项目定位以及市场营销等方面都符合深圳市的房地产市场和罗湖区的房地产市场的状况以及发展趋势。22区域市场分析221区域市场界定（1）罗湖区大多数楼盘户型以中小户型为主，尤其是东门、嘉宾路、北斗一带，而大户型单位主要来自于2000年以前开发的楼盘，这与当时的市场需求有很多的关系（当时福田及南山的开发建设尚未成熟，老罗湖的成熟配套仍然留住了相当大部分的本地居民）。（2）从整体的供应来看，90平方米以上的三房及四房所占的比例约20，且多数单位是在2001年以前消化的，而2001年以后的这类型房的的销售消化压力明显增大，销售难度较大。特别值得注意的是8090平方米的户型不被市场看好，客户的接受程度不高。而80平方米以下的小户型成为该区域的主力户型，且市场非常看好。（3）罗湖片区的小户型设计更贴近港人置业的需求，讲究户型设计的“精”，同时控制在一定的总价范围内。（4）一般采用了低门槛首期款、带装修或用装修套餐的方式来吸引客户；避免了置业者因为单价过高造成的置业障碍。（5）外销及投资客户占的比例高。（6）东门片区地处罗湖繁华商业区，商业发达、写字楼集中、人口密度大、交通便利、配套设施齐全，是深圳白领的集中聚集地之一，也是深圳的商业中心。这一区域的房地产开发比较成熟，大多以精品小户型为主，如百仕达花园、沁芳名苑、东悦名轩、嘉年华名苑、骏景名园等。由于地处商业中心区，精品小户型是市场的主要需求。综观罗湖区及东门片区的房地产市场销售状况，中小户型成为该区域的主流。222供给分析物业名称占地面积批准预售面积平面布局户数均价主力户型面积推出时间星光名庭26181808004栋2532层2梯四户59385004房141188200210东悦名轩2946551635143栋33层3梯8户/10户12户81675002房613783200211嘉年华名苑35302375164单栋31层，3梯12户32478002房67368420033东门金座24961438004单栋22层，3梯21户23382001房354842920039湖臻大厦220085346单栋19层，2梯8户10474002房6857220037旭飞华隆园/25175283栋2324层5677800公寓27529620036缤纷时代家园7812755672372栋3233层81875001房33412房5768200311合计6项25994913544总体情况该区目前在售项目共7项，批准预售总面积约为26万平方米，共推出户数3455户，主力户型小两房为主，面积在6068平方米。新盘推出2003年1月至11月，该区新开项目共推出3项，分别为嘉年华名苑、湖臻大厦、缤纷时代家园。在建项目住宅在建项目仅有南塘商业广场C区。223需求分析根据市场调查以及结合项目的自身特点，初步判断项目外销客户群类型主要有以下几种投资客户特征主要以在深圳做生意的港人、香港驻深圳管理人员、白领及工薪阶层、公务员及部分退休人事为主。购房较为理性，户型选择以小面积的一房为主，兼有部分二房单位。主要考虑因素楼宇总价不高，首期款少；位置近关口或地铁，升值潜力高、抗跌能力强；目前区域租金情况以及未来人流量。现在的租金水平和未来发展前景对购买起决定作用。“东门情结者”客户特征这部分港人经常在东门休闲消费。年龄在2540岁之间，以单身人士为主，一般为首次置业。购房是因为生活的方便和对东门的熟悉、比租房划算，以及生活更为方便。购房需求以一房为主。需求以一房、单方为主。主要考虑因素总价低，娱乐设施近便；首期少，供款轻松；舒适、实用，不一定要非常豪华。特别注重保值增值前景，位置及以后是否容易转手或出租对其购买起决定作用。投资