某产业园工程可行性研究报告

XX省XXXX结合产业园工程可行性研究2011年05月目录第一章项目概述111项目概况112编制依据213主要结论2第二章建设必要性421是落实XX“工业强市”战略，拓展工业经济增长点的需要422是落实太平区域中长期发展战略，推动小镇产业发展的需要423是贯彻XX结合促进政策，打造XX结合产业基地的需要524是实施安化多元化发展战略，促进国企转型的需要6第三章建设条件731自然条件732用地条件833交通条件9第四章发展规划1041发展背景1042发展定位1243发展重点1244功能及设施1345起步区规划14第五章建设方案1551规划方案1552建筑方案1853结构方案20第六章交通组织2361外部交通组织2362内部交通组织25第七章配套工程2771供电2772通信2873给排水系统2874燃气3275通风与空调32第八章环境保护3481概述3482设计采用环保标准3483环境污染控制目标3484工程主要污染源和污染物分析3585环境保护规划和治理措施36第九章职业安全与卫生3791设计依据3792主要职业安全卫生危险、危害因素分析3793职业安全卫生对策3894存在问题与建议40第十章建设时序41第十一章投资估算43111园区总投资估算43112起步区投资估算45第十二章财务评价47121园区财务评价47122起步区财务评价48第十三章社会效益分析50第十四章结论与建议51141研究结论51142主要建议51附表现金流量表52第一章项目概述11项目概况（1）项目名称XX省XXXX结合产业园工程可行性研究。（2）运营单位XX安化有限责任公司（3）建设地点本项目位于太平奥林匹克体育小镇东部，东依XX西山，西邻高原训练基地，规划马拉松东环路从地块南北向穿过，通过马拉松东环路接昆安高速可直达XX主城，路程距离约25KM。西距安宁城区直线距离约为13KM。图11本项目地理位置12编制依据（1）XX市工业产业布局规划纲要20102020；（2）太平新城区域中远期发展战略规划（20092020）；（3）中国太平奥林匹克小镇控制性详细规划（20082020）；（4）XX省XXXX结合产业园区修建性详细规划；（4）民用爆破器材工程设计安全规范（GB500892007）；（5）XX市城市规划管理技术规定；（6）其它法律、法规、规章及规范性文件。13主要结论（1）建设必要性园区开发有利于落实XX“工业强市”战略，拓展工业经济增长点；有利于落实太平区域发展战略，推动小镇产业发展；有利于贯彻XX结合促进政策，打造XX结合产业基地；有利于实施安化多元化发展战略，促进国企转型。（2）建设可行性园区所在地具有良好的自然条件、工程建设条件和市政配套条件，本项目符合国家及地方产业政策，符合环保、职业安全与卫生等要求，园区建设具有可行性。（3）建设规模本项目拟建创意设计及服务外包区、现代物流区（分拨配送、商贸服务）、总部经济区、高新技术产业区及配套居住区。园区总用地面积约为9270公顷，其中建设用地净面积约3600公顷（扣除市政道路及绿地），总建筑面积4345万平方米。（4）项目投资及收益园区开发总投资约为9541824万元，投资回收期16年，税后收益约为132911133万元，政府实现税费收入约129640829万元，税后内部收益率约为1078。起步区开发投资约为1885492万元，投资回收期15年，税后收益约为33930437万元，政府实现税费收入约32962635万元，税后内部收益率约为1261。（5）主要经济技术指标类别数值总用地面积（公顷）9270净用地面积（公顷）3600总建筑面积（万平方米）4345建筑基地面积（万平方米）1179建筑密度（）3276容积率121绿地绿（）1900停车位1679用电负荷（KW）15449最高日总用水量（立方米/天）3039（5）主要建议（1）进一步补测1500地形图未覆盖区域，为下一步工作提供基础依据；（2）建议开展项目环境影响评价及地质灾害评估；（3）开展园区项目招商策划工作。第二章建设必要性21是落实XX“工业强市”战略，拓展工业经济增长点的需要2003年以来，XX大力推进“工业强市”发展战略，不断出台相关支持政策，制定各项工业发展规划，努力促进全市工业发展。2010年5月XX市出台XX市工业产业布局规划纲要（20102020）（下称纲要），进一步强调“工业强市”发展战略，明确了新时期工业发展思路、重点和目标，并为未来10年的工业发展提供指南。纲要提出要努力实现总量规模提升、产业结构升级、企业结构优化、工业布局优化、环境保护显著和劳动就业提高等目标，优先发展装备制造、生物医药、光电子信息、新能源、新材料等重点产业，构筑现代工业产业新高地，融入全球制造业体系，形成国际先进制造业基地，打造“三圈两轴多板块”工业布局体系。太平处于XX内圈层和中圈层的交接地带，根据纲要要求，未来将重点发展都市型工业或制造型工业。本园区的开发，有利于落实XX“工业强市”战略要求，增创工业经济增长点。22是落实太平区域中长期发展战略，推动产业发展的需要2007年借奥运契机出台的太平奥林匹克体育小镇规划，在当时具有十分重要的创新意义。太平新城在该规划的指导下形成良好的发展局面，初步奠定城市空间发展的框架并获得一定的区域知名度。但是，随着新项目不断进入和后奥运时代的到来，原有发展思路与新时期新环境的适应性逐渐减弱。为此，太平管委会组织编制太平新城区域中远期发展战略规划，提出要打造“立足于XX，面向全国及东南亚，具有适宜居住、生态和旅游的休闲宜居新城，集山水度假、大众体育和高端康体旅游于一体的滇西旅游门户”，走复合式产业发展之路。以房地产业为基础，发展文化创意产业和现代城市服务业。通过太平新城“奥林匹克体育小镇”前期体育形象树立，发展体育产业，引导旅游业。利用区位交通优势以及安宁现有工业基础，发展物流贸易产业、先进制造和高新技术产业。目前太平体育小镇已开发项目多属地产项目，除前期的土地出让金外，后续财税收入少，对地方经济拉动能力弱。这对尚处于开发前期、需要巨额投入的太平而言，构成较大的财政压力。建设XX省XXXX结合产业园，有利于实施太平区域中长期战略规划，提高太平产业造血能力，促进太平新城更快的发展。23是贯彻XX结合促进政策，打造XX结合产业基地的需要2007年，国防科工委出台大力发展国防科技工业民用产业的指导意见，提出要推进XX结合，寓军于民，促进XX良性互动，协调发展。此后，国防科工委发布多项措施，支持XX结合产业发展。对符合国家产业政策，具有良好市场前景和效益的XX结合项目，将给予一定引导资金支持。加强与地方政府的合作，吸纳地方优势资源。制定了“专项科技投入政策”，将重点支持民用核能、民用航天、民用飞机、高技术船舶等领域的高技术开发。支持军工集团公司利用整体优势，发行企业债券，募集发展资金。XX安化有限责任公司隶属XX省国防科工局，具有发展XX结合产业的政策优势、产业优势和资源优势。本园区开发有利于贯彻XX结合推进政策，打造XX省XX结合产业基地。24是实施安化多元化发展战略，促进国企转型的需要XX安宁化工厂始建于1950年，经过60年的发展，安化已经成长为以民爆为主业，以机械、建材为延伸的现代化工业企业，成为中国化工企业500强、XX省先进企业。安化作为具有悠久发展历史的大型国有企业，面对全球化、市场化的历史浪潮和日益激烈和复杂的竞争环境，积极探索企业转型、多元化发展的新道路，希望通过多种经营不断促进企业创新，不断提高企业活力，保障企业稳定、健康、可持续的发展，有效提升安化履行国企各种社会经济责任的能力。XXXX结合产业园项目的开发是安化实施多元化战略的重要探索，它有利于安化盘活存量资源，延伸发展行业，增加企业收入；有利于就国有企业转型积累经验。第三章建设条件31自然条件（1）地形地貌规划区地形以浅丘山谷为主，地势中间低，东西两侧高。东南部是规划范围内最低处。图31现状地貌（2）工程地质本项目用地主要为白垩系锅盖山组棕红、紫红色块状中粒、粗粒质石英砂夹细沙岩、桃花树组棕红色块状泥质粉沙岩和粉沙质泥岩。本项目处于普渡河断裂带，地震活动较频繁，抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速值为020G，设计分组为第二组。（3）气候气象规划区属亚热带高原型季风气候，气温四季变化不大。年平均气温145，夏季平均气温200，冬季平均气温72；年平均降雨量8962毫米，年最大降雨量11618毫米，一般5月至10月为雨季，降雨量占全年的85，降雨期平均为65天；风向以西、西南风为主，平均风速21米/秒。32用地条件（1）高程分析规划区内高程最低点是19293米，最高点是20010米，相对高差717米。（2）建设用地适宜性分析坡度分类地形以浅丘山谷为主，地势中间低，东西两侧高，大部分用地的坡度在25以下。根据用地建设的难易程度，可将用地坡度划分为四个等级坡度8，坡度825，坡度2545，坡度45。表31坡度分级标准坡度属性评价标准坡度8地势平坦，建设难度低，不需经过处理坡度825地势较平坦，建设难度中等，只需稍作处理坡度2545地势不平坦，建设难度中等，需经过特殊处理才可建设利用坡度45地势陡峭，建设难度高，尽量不作为建设用地考虑用地建设适宜性评价以自然生态优先为原则，全面分析园区发展环境中的自然环境特点，进行特定的土地利用方式适宜性分析，为科学合理开发建设用地提供依据。参照城乡用地评价标准（CJJ1322009）的要求，对园区用地适宜性予以评价，其中适宜建设用地约1092公顷，可建设用地约4239公顷，不宜建设用地约3605公顷，不可建设用地约334公顷，具体如下图及下表。表32用地建设适宜性评价标准标准划分权重因子适宜建设用地（10）可建设用地（6）不宜建设用地（3）不可建设用地（1）03高程1950M及以下19501980M19802010M2010M及以上05坡度8及以下825254545及以上02坡向东南、西南、南东、西东北、西北北注括号内的数字为评价分值。图32建设用地适宜性评价表33用地建设适宜性评价统计表用地建设适应性分类评分标准等级用地面积（HA）占总用地面积比例（）适宜建设用地45210921178可建设用地3442394573不宜建设用地2336053889不可建设用地12334360总计927010033交通条件太平奥林匹克体育小镇位于XX省安宁市东部、XX市西郊，距离安宁市区13千米，距离XX市区25千米，东北与西山区团结镇、碧鸡镇接壤，南部与西山区海口镇相邻，西部与连然镇毗连，处于滇西八州的门户区域。地理区位优势明显，交通可达性良好，依托XX及安宁主城区辐射带动，将成为滇中城市群的重点发展城市之一。规划项目用地位于太平奥林匹克小镇的东部，东、西两面环山，马拉松东环路由南至北穿越规划地块，通过奥林匹克大道接昆安高速公路可达XX主城区，交通较为便捷。第四章发展规划41发展背景411时代背景（1）宏观发展理念及政策侧重点由“数量”转向“质量”与传统的五年规划相比，“十二五”规划在一系列核心问题上出现重要调整，包括不再唯“GDP”是论，强调包容性增长与综合性的发展；不再泛工业而论，更强调培育七大战略性新兴产业，加快发展现代服务业和低碳经济；不再唯经济指标是论，更强调节能减排、资源环境指标等。（2）国民经济关注点由“外贸”转向“内需”随着我国经济水平的提高，国民消费能力不断增强，生产要素价格逐步上涨，进而推动内部经济需求的上升和外部需求的减弱。尤其在当国际金融危机余波未平的情况下，外需已难以维持经济的持续、稳定和健康发展，国民经济的推动力正由外贸逐渐转向内需。因此，“两头在外、只做生产”的格局将逐渐被打破，国内企业将由原来的“碎片式”分工逐渐向“链条式”分工转变，针对本土需求的研发、创意、设计以及管理、营销将日趋重要。（3）软产业成为优化产业结构、提高竞争实力的重要方向尽管工业化战略仍是许多地区的主导战略，但发展服务业已成为新时期大部分中心城市的重要政策。现代服务业中的研发、设计、营销、金融服务、总部经济、服务外包等软产业日益成为产业规划的热点。412区域背景（1）XX综合实力位居西南前列，但仍需加快发展保持领先优势XX的经济总量、人均水平、人口规模在西南五省省会城市中，处于中上游水平，而在滇、桂、黔三省的诸城镇中，则处于前列位置。但随着区域全方位开放的深化，西南地区城市之间竞争将日益激烈。要在西南五省激烈的区域竞争中保持领先、防止被边缘化，XX唯一的出路就是加快发展。表41XX与区域中心城市的比较西南五省省会国家中心城市XX桂林贵阳重庆成都广州北京上海GDP（亿元）1808794055902665274502691128118659149009较2008年增长率（）12814013314914711510182人均GDP（元）2889419595231442298020111888347630877568常住人口（万人）628480390284012866935281555192132（2）XX继续推进“工业强市”战略，努力补齐工业短板为推动产业经济更快发展，进一步提升XX对区域的集聚和辐射能力，2008年XX市出台中共XX市委、XX市人民政府关于加快开发区及工业园区发展的意见，继续推进“工业强市”战略。目前XX掀起工业园区开发建设、招商引资热潮，园区经济快速发展。2009年，全市园区完成规模以上工业增加值421亿元，占全市GDP比重由2007年的481提高到787。（3）市域产业发展不平衡，主城区一枝独秀XX处于区域非均衡发展阶段。表现为大量的服务业集中于主城，大部分的工业集中于主城四区和安宁，其余地区工业增加值不足全市的16。（4）太平力促产业发展，培育税源经济，提高经济增长力目前太平开发项目以房地产为主，除前期的土地出让金外，后续财税收入少，对地方经济拉动能力弱，也对太平城建投资构成较大的财政压力。为此，2010年编制完成的太平新城区域中远期发展战略规划提出将原来的“体育新城”调整为“以第三产业为主体的体育旅游生态新城”，以进一步强化新城的产业功能。42发展定位根据园区的发展背景及自身条件，本园区发展定位为XX25次产业谷，太平创智产业园打造XX独树一帜的25次产业基地，集中发展服务外包、现代物流、创意设计、总部经济和高端制造。打造太平奥林匹克体育小镇创意基地、创业基地和创富基地，建构太平新税源经济增长点、中高端产业支撑点。打造功能混合、技术先进、效益良好的二、三产业综合体，借力产业融合推进产业创新，促进效益增长。43发展重点（1）服务外包发展面向区域、重点关注东盟的通信、数据处理等服务外包。（2）创意设计依托自身优势，发展面向区域的旅游工艺品、体育用品设计、民族文化创意设计、工业设计、工程咨询及设计、文化传播、动漫游戏、软件设计、珠宝玉器设计等。（3）现代物流依托XX中心城区的集聚优势，发展物流分拨配送和现代商贸服务。（4）生产性总部经济重点发展与制造业结合较好、较易起步的国际时尚制品生产性总部基地、区域物流营运总部基地、电子通信设备生产性总部基地等。（5）高新技术制造业重点发展与国家战略性新兴产业规划相适应、本地具有一定发展条件、无污染的电子信息设备制造、光机电一体化设备制造、新材料和生物技术。具体包括汽车零部件、全自动机器人包装设备生产线、高速精密数控机床、精制紫胶及系统产品、硅晶太阳能电池用银粉和生物医药等。44功能及设施（1）主要功能生产空间标准厂房、写字楼生产配套创业孵化、会议、展示设施和商务酒店生活配套商店、休闲娱乐、配套住宅公寓（员工宿舍）（2）主要设施综合服务中心功能涵盖创业孵化、会议、展示、酒店、商店、休闲娱乐和办公。标准厂房、物流仓、商贸市场及写字楼高新技术制造业、现代物流、创意设计和服务外包。45起步区规划（1）发展重点从便于近期实施看，起步区拟发展现代物流部分。重点如下生活资料配送重点面向食品、日用品和白色家电等环节，面向超市、便利店、连锁店、专业店等现代商业业态的物流外包。生产资料分拨重点面向建材、金属材料等领域，面向工业企业、批发市场和零售终端的物流外包。现代商贸物流借助物流集聚优势，重点延伸面向日用品及生产原料的专业商贸市场。（2）空间选址从便于近期启动、节约前期工程投资、适应近期产业发展需要的角度出发，起步区选址于东环路以东、靠近安化厂区地块。该地块邻近安化厂区、便于管理；已有较好的道路交通条件；地形相对和缓，工程量较少；现状建设量少、拆迁量小；具有一定的用地规模，易于形成规模经济。图41起步区位置第五章建设方案51规划方案511规划原则（1）规划应提高园区的经济性，将相互关联的功能集中在同一区域，并且在土地利用规划及平面布置中予以落实。（2）规划应尽量“依山就势”，避免“大挖大填”，以节省工程投资，也为园区保留原生态的自然基质，创造富有层次的园区景观，提高园区的招商吸引力。（3）规划应为未来的多变性留下弹性空间，平面布局上尽量形成“模块化布”局形态，使园区即便在近期，也能获得良好的功能配套。512布局构思（1）创意设计及服务外包、现代物流（分拨配送物流）布置在园区北部创意设计、服务外包工作空间多为写字楼宇，景观环境好。考虑到本区与XX主城的产业联系更为紧密，马拉松东环路是进出园区的主要干道，且门户节点将位于北端，因此规划将创意设计、服务外包布置于北侧。现代物流中的分拨配送物流具有很强的交通依赖性，本区的分拨配送物流主要面向XX主城，因此现代物流宜也宜布置于北侧。此外，由于规划区东北侧毗邻安化现状厂区，现代物流在近期较易启动，从就近拓展出发，现代物流宜布置于东北侧，创意设计、服务外包宜布置于西北侧。本区用地性质主要为M1（C6）、W1（M1）。总部经济区布置在市政道路交叉口附近企业总部是企业的形象所在，一般都具有较好的工程艺术质量，且楼层较高，适宜布置在地形高程较低的地块。规划将总部经济布置于园区的中部、市政道路（马拉松东环路及东西向市政道路）的交叉口附近，打造园区的景观节点。本区用地性质为C2及M1（C2）。现代物流（商贸服务）布置于规划区东南部商贸服务属于都市型服务业，易形成良好的建筑景观，有利于集聚人气。另外，受市场辐射距离所限，其用地模一般较小。规划区东南地块毗邻居住用地、用地规模小，发展商贸服务可与居住区保持较好的协调，且与用地规模相适应。本区用地性质为W1（C2）。现代物流（商贸服务）往安宁城区往太平、安宁城区创意设计和服务外包区现代物流（分拨配送）高新技术产业区总部经济区往昆明图51园区功能布局513总平面规划（1）总平面方案图52总平面规划（2）分区解析创意设计及服务外包区本区位于园区西北部，净用地面积1110公顷，总建筑面积178130平方米。本区创意设计以艺术创作、工程设计等为主，服务外包则以后台支持等办公性服务业为主，工作空间多为办公楼宇。现代物流区分拨配送物流本区位于园区东北部，净用地面积1144公顷，总建筑面积68543平方米，重点发展面向物流配送。本区外围东北侧现有安化销酸铵中转库一处，隶属安化公司，与本园区建筑可按内部建筑考虑，根据GB500892007民用爆破器材工程设计安全规范要求，本区建筑布置应与该厂最近距离保持在50米以上，以保障生产安全。现代物流区商贸服务本区位于园区东南部，净用地面积531公顷，总建筑面积33206平方米，重点发展商贸物流。高新技术制造区本区位于园区西南部，净用地面积421公顷，总建筑面积77637平方米，重点发展高新技术产业。总部经济区本区位于园区中心区域，净用地面积290公顷，总建筑面积64245平方米。重点发展生产性总部，主要功能包括商务办公、综合管理、酒店、会议中心、企业会所与饮食街等。配套居住区（员工宿舍）本区位于园区西部入口通廊南侧，净用地面积104公顷，总建筑面积12713平方米，用于解决在本区就业的单身职工住宿问题。52建筑方案521建筑设计原则建筑设计应符合国家现行的有关标准、规范，满足使用功能的要求，各功能分区既要相对独立，又要有机联系，便于统一管理。建筑设计应符合“技术先进，经济适用，现代美观”的要求。522主要设计依据（1）工业企业总平面设计规范（GB5018793）；（2）工业企业噪声控制设计规范（GBJ8785）；（3）民用建筑设计通则（GB503522005）；（4）民用建筑隔声设计规范（GBJ11888）；（5）建筑设计防火规范（GB500162006）；（6）高层民用建筑设计防火规范（GB5004595）；（7）建筑物防雷设计规范（GB5005794）。523建筑方案创意设计及服务外包区以办公建筑形态为主，加入标准化厂房模数及人性化设计理念，形成特色建筑。通过外围山体渗透，打造中央景观区域。力求营造出具有多选择性的交流空间。建筑空间必须考虑室内外的景观面。立面处理力求活泼、流畅；建筑色彩上富有时代及创新特色，灵动、活跃，强调建筑整体的设计感和庭院空间的相互穿插，暗示创新和产业的相互关联。现代物流分拨配送区应强调现代物流务实、高效等特点，宜通过采用花岗岩、玻璃等材质强调内敛、质朴的整体感觉，映射和环境之间的呼吸与协同，建筑体量较大。造型以简单流畅的现代建筑为主，并注重空间的组合使用。现代物流商贸服务区应强调现代化、时尚性、商业性和高效性。宜采用玻璃、新型型材等材质强调现代、动感、热闹、时尚的整体感觉。建筑以大体量为主，形成完整的大空间。建筑造型以简洁、清晰的现代建筑为主。高新技术制造区应强调工业化和高科技的特点，采用阵列等几何语言反映高效率和规模的扩张力。建筑形态以工业标准化与人性化为原则，将院落，组团的概念引入总体设计，每个院落组团或由若干栋单体组成，均拥有相对独立的范围和出入口，建筑立面处理力求纯净、简洁、流畅；建筑色彩上以明亮为主，并采用多种面积组合，外观简洁明快，极富现代感。总部经济区以商务办公建筑形态为主，以综合体的组织方式，构建功能复合的群体空间。整体建筑风格设计遵循简单高效灵活多变的特点，强调高科技属性，采用玻璃、钢架等建筑材料，体现简洁、通透，富有阳刚之美和朝气。建筑群体结合流动的线条形态，空间自由，变化丰富，营造流畅的建筑外形，体现商务活动的精彩与活力。建筑整体形态上应体现标志性建筑的特征。此外，规划充分利用建筑屋顶面设置运动设施等，体现小镇体育特色。配套居住区的住宅建筑以简单的结构框架为主，加以白灰色的纵横分割，采用错落退进、石材、栅格、百叶建筑材料等强化生活的微妙感觉。立面上采用彩色楼板及挑出阳台的处理方式，形成热情积极的空间氛围。表51分区建筑主要技术指标一览表序号项目名称建筑面积（平方米）地块面积（平方米）容积率建筑密度绿地率停车位（个）1创意设计及服务外包区17813011103816032602163562现代物流区分拨配送6854311435106030811991173总部经济区642452896522239591646424现代物流区商贸服务332065308606334131663325高新技术产业区776374207718431351971556配套居住区（员工宿舍）127131043312235601027753结构方案551结构设计原则结构设计应遵循国家有关工程设计的方针、政策、法规和条例。结构设计应按国家有关的设计标准、规范、规定进行设计。结构设计应根据建筑物规模、用途及性能要求，采用适宜的结构方案，充分体现安全、适用、经济的原则，做到技术先进、安全适用、经济合理、确保质量。552主要设计依据（1）建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）（2）建筑结构荷载规范（GB500092001，2006年版）（3）混凝土结构设计规范（GB500102002）（4）建筑抗震设计规范（GB500112001）（5）建筑桩基技术规范（JGJ9494）（6）建筑地基基础设计规范（GB500072002）（7）钢结构设计规范（GB500172002）553荷载取值风荷载、楼面和屋面活荷载按建筑结构荷载规范（GB500092001）规定取值。特殊的设备荷载等按实际情况考虑。554抗震设防烈度及地震作用场地抗震设防烈度为8度，设计基本地震加速度为02G。根据建筑抗震设防分类标准（GB5022395），建筑抗震设防类别为丙类，其他地震作用和抗震措施均按8度抗震设防烈度设计。555结构体系根据建筑结构可靠度设计统一标准，结构设计基准期为50年，结构的设计使用年限为50年，建筑结构的安全等级为二级。单体建筑均采用现浇钢筋混凝土框架结构，各层楼板采用主次梁板布置或井字梁板布置。556地基基础方案根据建筑地基基础设计规范（GB500072002），地基基础设计等级为乙级。根据场地地质情况和上部结构荷载等条件优先采用柱下独立基础，以硬塑，坚硬层作天然地基持力层，其次采用静压式预应力高强混凝土灌桩基础，以强风化岩层作桩端持力层。图53园区鸟瞰图第六章交通组织交通条件与交通组织是产业园区良好运作的基础，也是产业园区与城市协调发展的必要条件。61外部交通组织规划区的主要对外联系道路为马拉松东环路，为南北向城市次干道，红线宽度40米。产业园区存在的外部交通流包括（1）马拉松东环路联系的南北两侧组团交通联系；（2）规划区产业用地对外交通联系。为加强规划区的外部交通组织，本次提出了以下原则（1）减少外部交通对内部交通的干扰；（2）加强规划区与外界的联系具体实施方法如下（1）道路优化规划马拉松东环路南北横穿规划区，对规划区的东西两侧用地联系产生了一定的阻隔，为减弱规划区的横向交通流对马拉松东环路干道的干扰，规划适当削弱了东西两侧联系的路网密度，另外，对于东西贯穿的道路尽可能保证与马拉松东环路干道交叉处的交叉角趋近于垂直，以减少交通冲突范围，提高交叉口的通行能力。图61马拉松东环路交通组织图（2）交通控制马拉松东环路干道与规划区中部的东西向支路相交处，建议采用信号灯控制，其它相交处建议采用感应式信号灯控制或右进右出控制，给予马拉松东环路干道通行优先权。（3）交通管理对于马拉松东环路干道，单独设置人行道和非机动车道，避免机非混行，完善规划区的步行系统和非机动车系统。另外，马拉松东环路与规划区中部道路交汇时，建议适当拓宽马拉松东环路道路断面，避免转弯时对后面交通流的过度干扰。（4）交通流线通过以上分析，规划对外界与规划区的交通联系通过交通流线组织表达（图61）。规划区的进出口共有六个，其中有两处为右进右出控制。62内部交通组织规划区用地以工业、仓储（物流）及商业用地为主，其中工业及仓储用地主要分布在规划区的四周区域，商业和配套居住集在园区的中部，各地块之间的联系在空间上反映为中心与四周联系密切，周边组团之间联系相对较弱。图62道路系统规划图依据以上各地块之间的关系，本次提出内部交通组织的原则如下加强不同功能块之间的联系；协调不同交通方式间的转换具体实施方法如下（1）合理设置道路等级及路网密度，达到规划区出行要求规划区居住人口约1000人，就业人口约4500人，总建设用地面积约36公顷，人口及建设用地均较小，因此本次规划以布设支路为主，道路线形结合用地和地势确定，加强就业人口日常通勤和货流的正常输入和输出。适当增加规划区地块间的路网密度，避免规划区内部出行对马拉松东环路干道的过度依赖。（2）合理设置道路断面，满足各类交通出行方式交通需求规划区中部横向支路和纵向干道布置专用的自行车步行道。另外，高新技术产业区及现代物流区道路断面规划双向两车道，并满足货车的通行条件，其它区域部分道路机动车道宽度较窄，以降低车速，提高人行安全，满足区内人流移动频繁的特点。（3）规划交叉口具体形式和控制方式，提高交叉口通行能力和运行服务水平规划区外围四周区域机动车辆以货车为主，出行频率相对较低，因此交叉口布设形式以无控交叉、停车让行为主。中部区域人流出行强度较大，机动车出行频率较高，同时客货混行，因此应以布设信号灯交叉口为主。（4）规划静态交通设施，配套路网结构为加强规划路网的承载水平，提高道路的通行能力，本次规划了较大面积的地下停车库，满足规划区的日常停车需求，避免道路乱停车现象的产生。（5）设置公交线路和站点，满足人们日常中长距离出行建议在马拉松东环路布设公交线路，并在规划区设置两处公交站点，分别位于规划区的南北两侧，以满足大量就业人口的日常通勤需求。（6）布设慢行景观节点，为居民日常生活提供宜居宜行条件基于规划区的用地结构，规划在中部设置步行休憩广场，通过环状的支路联系，提高该景观节点的通达性和服务空间。第七章配套工程71供电（1）供电电源规划区现状由长坡110KV变电站向规划区提供10KV电源。远期改由110KV太平变电站向规划区提供10KV电源。（2）用电负荷规划区主要为工业用地、仓储用地、公共服务设施用地和配套居住用地，按规划总平面布置及功能预测规划区用电负荷为15449KW。（3）供电规划根据规划区用电负荷，在区内设置2个10KV开关房，单个开关房最大供电负荷宜为400010000KW，最大转供容量不宜超过15000KVA。开关房采用2路10KV电源进线，环状结线方式，开环运行。设置在建筑物首层或单独设置，开关房每处建筑面积40。（4）室外照明仓库楼顶设置投光灯，供工作区域照明。道路照明采用8米高路灯，每座路灯装设1套250W高压钠灯，路灯间距为30M，道路平均照度可达15LX。（5）电缆敷设电缆主要敷设在电缆沟里，局部地段的少量电缆也可穿管直接埋地，电缆沟沿道路边缘布置。72通信（1）通信量预测工业用地市话指标取200/线，则可以预测工业用地市话量为1278线；公共设施用地市话指标取50/线，则可以预测公共设施用地市话量为1284线；仓储用地市话指标取50/线，则可以预测仓储用地市话量为343线；配套居住的市话指标采用居住用地标准，取80W/线，则可以预测配套居住的市话量为159线；道路广场、绿地等按市话量100线预留；综合上述，预测规划区市话总量约为2900线。（2）通信规划在区内设1处电信机房,装机容量3000线，设置在建筑物首层或单独设置，建筑面积120。电信来源由太平市政电信管网接入。73给排水系统（1）设计依据城市给水工程规划规范（GB5028298）城市排水工程规划规范（GB503182000）室外给水设计规范（GB500132006）室外排水设计规范（GB500142006）污水综合排放标准（GB89781996）建筑给水排水设计规范（GB500152003）（2009年版）中国太平奥林匹克体育小镇控制性详细规划城市污水再生利用城市杂用水水质（GB/T189202002）生活杂用水水质标准（CJ/481999）（2）给水系统水源近期在市政给水管尚未通到规划区时，规划区需要自备供水设施，可考虑取地下水作为水源，经过过滤消毒等处理达到生活饮用水卫生标准后可作为规划区的水源。远期马拉松东环路建成后，规划区用水将从马拉松东环路市政给水管接入。由于市政给水管的水压不能满足规划区用水要求，规划设置一座给水加压泵站满足区内用水的水压要求。用水量预测本工程用水量估算根据城市给水工程规划规范（GB5028298），用水量指标为如下居住生活用水量定额取150升/天；公建用水定额取50升/人班；工业用水定额取70立方米/公顷天；道路、广场的浇洒用水定额按浇洒面积2升/平方米/天；绿化浇洒用水定额按浇洒面积25升/平方米/天；未预见水量按总的用水量的10计算。经过计算得出最高日总用水量约为3039立方米/天。给水管网给水管网沿道路铺设，呈环状与树枝状相结合的方式布置。管道铺设在人行道、绿化带或慢车道下，管道埋深为0718M，并按5001000M设置阀门，以满足事故检修需要和保证正常供水。为保证消防供水要求，规划支线最小管径为DN150。管材采用PE管。（3）排水系统排水体制规划区内排水采用雨、污水分流制排水系统。污水量预测污水排放系数取09，规划区最平均日污水量约为1709立方米/天。污水管网的布置污水管道按非满管流设计。在马拉松东环路市政污水和太平镇污水处理厂尚未建成之前，规划区内自建污水处理站，其污水处理站出水可作为区内中水，回用于绿化、道路、广场、洗车等。在马拉松东环路市政污水管建成后接入马拉松东环路市政污水管。雨水量安宁市没有暴雨强度公式，规划采用与规划区距离较近、降雨特点相似的XX市暴雨强度公式04967175LGPQT式中Q为暴雨强度（升/秒公顷）P为设计重现期，取2年T为降雨历时（分钟），取10分钟QQF式中Q为雨水设计流量为径流系数，取07F为集水面积（公顷）雨水管网的布置雨水管根据道路竖向，采用重力流顺坡设置。最终接入马拉松东环路。规划区部分建筑周边为山体，规划根据需要设置截洪沟和挡土墙。（4）消防系统消防规划以国家防火设计规范为依据，贯彻“以防为主，防消结合”的方针，从平面布置、给水消防、电气等方面综合考虑，采取各种防火措施，防止和减少火灾的危害，保障安全生产。消防水量规划区占地面积9270公顷，同时发生火灾次数按1次计，一次灭火用水量为10L/S计算。仓库设置自动喷淋系统、室内外消防栓系统，配备必要的小型灭火器。消防管网规划消防供水采用低压消防供水系统，与市政给水系统共用，火灾消防时的节点压力应不小于01MPA。室外消火栓应沿主要道路并靠近主路口设置，其间距不应超过120米，距道路边缘不应超过2米，距建筑物外墙不宜小于5米。消火栓应配置一个直径为150毫米或100毫米和两个直径65毫米的栓口。消防站设置本工程的不另设消防站，由城市消防站统一考虑。规划区的消防工作，要逐步达到消防监督机构的健全，采用先进技术装备，能够有效地预防和扑灭各种水灾，把发生火灾次数和损失降低到最低限度。74燃气（1）气源在安宁市天然气管道尚未通之前，使用瓶装液化石油气，待安宁市天然气管道通气且马拉松东环路建成后，从马拉松东环路市政天然气管接入。（2）用气量液化石油气使用量液化石油气按5千克/人月计算，近期规划区使用液化石油气量为60吨/年。天然气使用量按照天然气普及率为100，居民（留宿单身员工，下同）耗热定额为1900MJ/人年（4537104KCAL/人年）,公建及商业用户与居民的用气比例为64，天然气低发热值取361MJ/M,则远期规划区天然气用气量为258万立方标米/年。（3）燃气管网天然气从马拉松东环路接入，规划区内形成成中压环状管网，以提高安全性和可靠性。75通风与空调（1）设计依据采暖通风与空气调节设计规范（GB500192003）建筑设计防火规范（GBJ1687，2001年版）民用建筑热工设计规范（GB500162006）公共建筑节能设计标准（GB501892005）（2）通风系统设计为满足仓库内人员对通风的要求，并在火灾时能够迅速将烟气排出以保证生命财产安全。在仓库、仓储区仓库均使用屋顶轴流双速通风排烟风机和无动力通风帽结合的通风方式，其中屋顶轴流双速通风排烟风机低速时通风换气，火灾时高速运行将烟气排出。第八章环境保护81概述根据中华人民共和国环境保护法和建设项目环境保护管理条例的有关规定，新建、改建、扩建的建设项目必须进行环境影响评价。通过对该项目周围环境现状的调查和预测项目建成后对环境的影响范围和程度，提出控制污染的措施，以满足国家和地区的环境保护要求，实现经济效益、社会效益和环境效益的协调统一。82设计采用环保标准（1）中华人民共和国环境保护法（1989）；（2）建设项目环境保护管理条例；（3）交通建设项目环境保护管理办法；（4）建设项目环境保护设计规定；（5）污水综合排放标准；（6）大气污染物综合排放标准；（7）环境空气质量标准；（8）环境空气质量标准；（9）地表水环境质量标准；（10）声环境质量标准；（11）工业企业厂界环境噪声排放标准。83环境污染控制目标（1）使规划区环境空气质量控制在环境空气质量标准（GB30951996）二级标准。（2）使规划区内配套居住区、办公区和商业区按照GB30962008声环境质量标准2类标准控制；厂房、仓库等按照GB123482008工业企业厂界环境噪声排放标准2、3、4类控制。84工程主要污染源和污染物分析（1）建设期主要污染物及污染源分析水污染施工场地的生活污水和施工机械冲洗的含油污水等。大气污染工程建设期间大气污染源主要来自施工扬尘，其污染物为TPS，以及过往车辆排放的尾气。噪声污染机械设备、水泵、风机等产生的动力噪声，噪声源强一般在80DBA以内；工程建设期间，噪声主要是打桩噪声、搅拌机、电锯、吊车等机械噪声，施工船舶噪声、推土挖掘机、装载机等半流动性施工机械噪声等，噪声源强为80110DBA。固体废弃物污染施工工程建设期间固体废弃物主要是建筑垃圾及施工人员产生的生活垃圾。（2）营运期主要污染物及污染源分析大气污染主要来自装卸机械、运输车辆排放的尾气，尾气中的污染物主要是SO2、NOX、CO等。噪声污染噪声源主要为装卸机械作业的噪声、运输车辆的交通噪声等。固体废弃物污染主要是生活、生产过程中产生的各种垃圾，包括生活垃圾，医疗垃圾，工业固废等。水污染主要来自生活污水、初期雨水等。85环境保护规划和治理措施规划区的开发和利用，任何项目的投入，都会使该地区的环境质量在不同程度上受到破坏。因此，应对该地区的环境容量进行控制，具体措施如下（1）污水处理生活、生产污水排入城市市政污水管网，并且符合国家的相关规定，否则设置隔油池、沉淀池等设施使水质达到相关排放标准。（2）防止大气污染的措施1区道路采用洒水车定时洒水，以减小道路二次扬尘。2区行驶的车辆应限制车速，同时应选用无铅化，环保型的燃料。3区内布置达标面积的绿化，将起到吸附烟尘的作用。（3）防止噪声污染的措施1对于风机、水泵、空调等设备，应采用隔声和减振措施，以降低噪声对环境的污染。2区内布置达标面积的绿化，能起到吸声和隔声的作用。（4）固体废弃物的治理措施垃圾进行分类管理，区内生活垃圾集中堆放在垃圾桶内，然后由垃圾运输车运送至城市垃圾场集中处理。医疗垃圾严格收集运往有资质的单位进行处理，固体废物尽量资源化利用。（5）绿化沿道路两侧建设绿化、净化环境。绿化面积应达到可绿化面积的85以上。第九章职业安全与卫生91设计依据本工程职业安全卫生依据有（1）生产过程危险和有害因素分类与代码GB/T138611992（2）生产过程安全卫生要求总则GB128011991（3）工业企业设计卫生标准GBZ12002（4）有毒作业危害程度分级GB123311990（5）高温作业分级GB/T42001997（6）生产设备安全卫生设计总则GB50831999其它有关的国家和行业标准。92主要职业安全卫生危险、危害因素分析（1）主要职业安全危险本工程存在的主要职业安全危险包括货物装卸系统作业人员伤亡事故危险、机损货损事故危险和其它生产与辅助生产过程中的各种事故危险。各作业场所发生事故类型不同，主要事故类型包括起重伤害、机械伤害、车辆伤害和物体打击等。区内生产中其它危险主要包括电气事故危险、火灾等危险。（2）主要职业安全危害因素及分析本工程存在的主要职业安全危害包括噪声危害本工程中受噪声危害的人员为装卸叉车司机、拖挂车司机等。噪声危害级别为I级。高温作业危害本工程受高温危害作业人员有仓库装卸工、道路冲洗人员等。其高温危害为II级。93职业安全卫生对策（1）总图运输区内建（构）筑物根据不同功能分区布置，合理划分，使其生产作业各成系统，减少相互交叉与干扰。作业区采用栅栏封闭，避免无关车辆和非生产人员进入。区内道路设计宽阔，平坦通畅，夜间有足够照明，主要出入口设置限速、弯道等明显标志；进出车辆分道行驶，以单行、不交叉或少交叉为原则；按规定划线及设置各种交通安全设施，区内交通标志应具夜间反光功能等。（2）装卸工艺及设备选型机械设备的选型和设计应符合GB508385生产设备安全卫生设计总则的要求。对装卸机械及运输设备选型应选用低噪音的设备，并应对设备定时进行机械上油，减少机械的摩擦声，保持各种机械性能良好，减少碰撞、鸣笛。机械设备要常检查，特别是易损件，以防止断绳、断臂是故发生。机械设备选型时要选用噪音符合标准，视野良好的机械。配置专门的安全管理机构，配备专业管理人员，建立完善的安全管理人员体系。并配置必要的劳动条件测试仪器。大型机械设备应配备应急照明设备并能保证有足够的应急照明时间。（3）电气安全区内变电所严格按照国家现行的变电所设计规范等进行设计。各配电室具有良好的通风、采光和防止小动物侵入措施。室内低压配电屏等电气设备排列布置合理，留有安全通道。满足供电可靠、运行灵活、操作检修方便等。区内配电系统严格按照供配电系统设计规范（GB5005295和低压配电设计规范（GB5005495）等国家现行规范进行设计。按照用电设备额定电压选好配电系统各级的电压等级，按照用电设备容量和距离合理选用电力电缆。主要的、大型的用电设备设继电保护装置，装设防止误入带电间隔设施。区内的电力电缆根据具体情况敷设在电缆沟和栈桥的电缆桥架上，或电缆穿保护管敷设，避免电缆受到各种损坏。变压器中性点、低压用电设备外壳、电力电缆的金属外皮、照明灯柱等作接地保护。区内设置防雷接地保护系统。变电所及高杆灯设置独立防雷接地装置。供电和电气设施应按有关规定设置过载保护、短路保护和漏电保护装置。变电所的变配电设备均采用继电器保护，控制室内均设有通风散热设施及自动控制火灾报警系统。安装在机械车辆通行地带附近的配电箱、电气设备和照明灯杆的底部应有防冲撞措施。（4）噪声控制措施选用低噪音的优良设备。对不可避免的噪音严重的工作场所，根据不同情况分别采取隔音、工作室封闭等措施降低噪音影响，改善作业环境。（5）职业卫生对策各类生产及工作人员应配备相应的劳动保护用品。夏季高温作业时，应注意防暑降温保护，提供必要的降温设施。加强消毒、防疫安全处理、食堂工作人员必须持有健康上岗证。建立、健全各种安全规章制度，加强职业安全卫生监察。94存在问题与建议针对工程存在的主要危险和危害，我们按照通常的办法对职业的危险和危害提出了相应防护和治理的措施，只要这些措施能得到落实，并完善应有的职业安全与职业卫生机构设置及人员配备。完善劳动保护教育设施及人员配备。因而有效地治理粉尘危害、污染、毒物危害、自然条件危险、噪音。确保投产后符合国家职业安全卫生有关法规、标准的规定。确保工程安全可靠。保护现代物流区装卸作业职工的健康与安全。第十章建设时序本项目按照“先易后难、先一般后优质”的思路，划分各期开发次序。（1）近期开发阶段（20112013）近期范围位于现代物流区，重点发展分拨配送物流及商贸服务。共建设22栋标准物流仓，建筑面积为68543平方米；11栋商贸市场单体，建筑面积为33206平方米。合计101749平方米。（2）中期开发阶段（20142016）中期开发工程包括高新技术产业区、创意设计及服务外包区、总部经济区，共建设11栋创意设计及服务外包办公楼、8栋标准厂房、3栋总部经济办公楼。总建筑面积230828平方米。（3）远期开发阶段（20172020）远期开发工程包括创意设计及服务外包区、总部经济区、配套居住区，总建筑面积约101897平方米。图121分期示意第十一章投资估算总投资费用主要包括土地费用（补交用地性质调整的土地差价）、前期费用（包括勘测设计费、工可研费）、工程费用（包括建筑安装工程费、市政配套费）和其它费用（包括工程管理费、预留费和财务费用）。为更好的服务投资决策，本项目将针对