2008年厦门金鹏花园市场分析报告及定价策略(doc 31)

房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1金鹏花园市场分析报告及定价策略二OO八年一月房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。2第一部分市场分析一、2007下半年厦门整体楼市分析1、市场概况2007年下半年，7、8、9三月央行3次加息、8月1日国务院“24号文“令下保障房浮出楼市、9月27日央行、银监会共同发布第二套房首付提至四成以及10月9日国土部39号令出还有年末央行07年第十次上调存款准备金率，这一系列的宏观调控让厦门楼市波动起伏，观望者增多，给原本高昂的房价带来了一场不小的寒流，而厦门楼市经过近几年的快速发展，楼盘供应量增大，房地产市场的供求关系进一步拉大，理性购房时代的来临，加上厦门房价涨幅已经达到相对的高度，面对来自各方的激烈竞争与压力，众多楼盘在价格和品质的考虑上越来越多，产品本身的价值和市场策略成为考虑的重点。2、楼市交易情况据数据显示，2007年712月厦门市住宅总成交13837套，总成交面积1544100平方米，总成交金额逾155亿元。全市住宅均价10087元/平方米，岛内住宅均价14243元/平方米，岛外住宅均价6820元/平方米。各物业类型方面，商场712月总成交1066套，均价15442元/平方米；写字楼成交442套，均价12831元/平方米；车库成交3461套，均价4160元/平方米；别墅成交82套，均价18527元/平方米；其他类型成交78套，均价6917元/平方米；厂房成交20套，均价1244元/平方米。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3按成交套数统计，2007年712月份全市住宅共成交13837套，平均每月成交2306套，平均每日成交仅77套。下半年的销售量在8月达到顶峰后自9月开始趋于平稳。综观下半年厦门楼市，7月的销售量为2298套，和月均成交套数相差无几。8月的销售量一度上扬，达4028套，创造了全年销售最高峰。但其中，翔安特房两盘单月销售量就达1735套，另外，湖里区单月楼盘成交量908套，两区域的销售量将8月厦门楼市推上销售的顶峰。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4按成交面积统计，712月份全市住宅成交154万余平方米，相比07年上半年商品住宅销售面积161万平方米来说相差不多。从区域分布来看，下半年的住宅市场仍呈现思明区、湖里区、海沧区三足鼎立局面。岛内占了销售份额的45，岛外占55，岛内外竞争形势激烈。思明区712月份住宅共成交2638套，销售面积368万平方米，占全市的23，在各区下半年的销售量中居首。数据显示，思明区下半年的月销售情况也很平淡，月均销售377套，其中9月仅321套。湖里区712月共成交2810套，销售面积334万平方米，占全市的22，从面积上来说屈居思明之后。7、8、9三月的成交情况都表现一般，其中8月稍好，达到908套，10月的销售开始下滑至416套，11月住宅成交量跌到293套，12月骤减至86套，仅为7月销售量的零头。海沧区712月共成交2401套，销售面积286平方米，占全市的18，位居岛外各区之首。7、8、9三月销售量处于高峰期，在500600套之间。而10月相比9月则下滑了一半，销售量仅为248套，11月小幅回升后12月又跌至谷底。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5集美区712月共成交2032套，销售面积194万平方米，占全市的13。集美区下半年的销售量从7月到10月一直是不愠不火，维持在百来套，11月因乐活小镇楼盘的热销（单盘成交量达369套）成交量上升至452套，12月升至销售顶峰，销售套数为904套，这样的销售成绩也是由乐活小镇创造的。同安区712月共成交1382套，销售面积165万平方米，占全市的11，是岛外各区下半年住宅销售量最少的区域。7、8、9、10四月销售平平，11月又下跌至158套，12月更少，仅为118套。同安区如此低迷的销售情况，主要是因为该区下半年推出楼盘少。翔安区712月共成交2574套，销售面积198万平方米，占全市的13，另下半年销售的套均面积为77平方米，小户型是其主要销售户型。这样的销售情况主要由特房两楼盘缔造。3、楼市波动情况据厦门市国土房产局公布的数据显示，2007年712月全市住宅均价为10087元/平方米。相比2007年上半年的住宅均价8905元/平方米，每平方米上涨了1182元。涨幅为13。从住宅均价走势图上可以看出，8月为价格最低点，均价8833元/平方米，10月均价最高，一平方米11446元。下半年除7、8月外，其他月份一平方米均超过万元。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6从区域来看，2007年下半年岛内住宅均价为14243元/平方米，相比上半年岛内住宅均价10757元/平方米，一平方米涨了3486元。其中思明区住宅均价为13893元/平方米，湖里区住宅均价为14571元/平方米。同样地，占全市成交量45的的这两个区域的成交价格对全市均价有着最直接的影响，下半年思明和湖里两区的成交楼盘均价都在11000元/平方米以上，湖里区10月的均价高达19787元/平方米，这样的高价位主要是因为国贸蓝海、源昌鑫海湾等高端楼盘的高楼价引起的。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。7思明区下半年的主要成交楼盘是跻身下半年楼盘销售20强的三楼盘，其中由滕王阁地产倾力打造的“台海第一盘”海峡国际社区，共成交276套，均价17206元/平方米；位于厦禾路中段、火车站商圈核心的百源双玺因拥有“市中心、繁华商圈、中小户型”等得天独厚的优势一度受到购房者关注，共成交213套，均价15482元/平方米；另外，地处老市区的鹭江海景花园挤占下半年楼市排行前20强，共成交199套，均价12969元/平方米。值得一提的是海豚湾一期下半年成交了146套，均价14843元/平。其他楼盘如时尚国际销售106套，均价11439元/平。另外，万科金域蓝湾、南中山景叠院和鲁能陶然北岸等以高品质推广的楼盘市场认可度较高，销售情况尚可。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8湖里区下半年高居成交榜首的仍是上半年成交量最高的西城海岸，共成交464套，均价8632元/平方米。除此之外还有一些高端楼盘，如书香佳缘331套，均价12649元/平方米；联发欣悦园328套，均价10761元/平方米；国贸蓝海293套，均价18941元/平方米；碧湖嘉园205套，均价9177元/平方米。这些高品质的高价盘的推出在一定程度上提升了该区的住宅均价。岛外下半年的住宅均价为6820元/平方米，相比上半年岛外住宅均价5923元/平方米，一平方米涨了897元。其中海沧区住宅均价为7667元/平方米，集美区的住宅均价为7454元/平方米，同安区住宅均价为6405元/平方米，翔安区住宅均价为4894元/平方米。海沧区下半年的主要成交楼盘是海晟维多利亚和未来海岸系楼盘，其中海晟维多利亚成交557套，均价6598元/平方米，未来海岸天御成交345套，均价7099元/平方米。其后为绿苑海景国际，成交316套，均价7300元/平方米。另外，海岸1号下半年成交205套，均价9676元/平方米。集美区下半年的明星楼盘是乐活小镇，单盘成交高达736套，销售面积为52496平方米，套均面积在70平左右，小户型和低首付是其销售亮点。该区的其他楼盘，如夏商大学康城二期情况尚可，共成交405套，均价6330元/平方米。另外，悦美筼筜仅销售了237套，均价8015元/平方米。同安区下半年的主要成交楼盘是筼筜东区大溪地、凤凰城一期和厦航同城湾一期，分别成交288套、278套、268套，均价分别为6992元/平方米、6235元/平方米、5733元/平方米。翔安区下半年的主要成交楼盘是当选特房两楼盘，特房美地雅登和特房锦绣祥安占据下半年楼市20强的第一和第三，分别成交1541套和732套，两盘共计2273套，占下半年全区楼盘销售的88。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。9综上所述，下半年的政策对楼市的影响是循序渐进的，比如央行加息和多次上调存贷款利率，让现行135的准备金率创下了历史新高。而房地产作为重要的资本集散地，势必首当其冲受其影响。另外，随着9月27日房贷新政的出台，这个被誉为07年最具杀伤力的调控武器，让楼市销售量直线下挫，整个楼市似乎都陷于低迷的境地，“拐点”一说也因此铺天盖地，然而而从上述的数据来看，07年下半年的厦门楼市虽然成交量一直在下滑，但价格一直坚挺。这源于厦门城市战略位置的重要性以及岛内土地资源的不可再生性，加上个楼盘品质的大大提升，也一定程度上促使价格的上扬，但深入观察，仍会发现有价无市的形势有加剧的倾向，面对2008，厦门楼市仍是不容乐观的一个年头。下半年楼盘排行前20强房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。10二、竞争楼盘分析本项目所在的厦禾禾祥区域属于目前厦门城市的核心区域，交通便利、商业发达、生活配套齐全、教育资源丰富，区域内豪宅当道，楼盘间户型差异也很大，从银聚祥邸数百平米的楼中楼到世贸、百源等三四十平米的单身公寓一应俱全，该区域的购买群特点也是多样化的，总的来说，是厦门最具综合性的区域。1、禹洲世贸国际禹洲世贸国际定位“新私产国际复合社区”，由两幢40层超高层和一幢23层高层组成，120米巅峰高度，主力户型面积40180左右，其中户型从单身公寓到四房均有，部小分户型绝版带户口、带入户花园、阳台，独立式旺铺,A区一组团400余套房现已售罄，二组团于12月15日推出，小户型带岛内红房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11印户口，共200多套。价格17万22万,小户型5梯26户。禹洲世贸国际位于厦门市中心火车站商圈，紧邻繁华的世贸商城，总建筑面积12万平米，引领白领高尚生活，为国际顶级城市豪宅典范。周边配套巴黎春天百货、世贸商城、来雅百货、明发商业广场、天虹商场、梧村中小学、中山医院等，核心商业圈与人文社区并将同行。项目由两幢40层超高层顶级公寓楼和一幢23层高层组成，120米巅峰高度。全落地的玻璃幕墙为禹洲集团花费上亿巨资打造，站在窗边，可俯身远眺筼筜湖、近览金榜山，城市风景一览无遗，入夜还可观赏繁华夜景，享受不夜都市生活。主力户型面积40180平米左右，从单身公寓到四房，带入户花园、阳台，独立式旺铺，丰富户型满足多样化需求。单身样板房全情开放，一房一厅一卫一厨房，全明通透设计。幽雅的米黄色、白色为主色调，内置灯箱柔和室内光线。简约温馨设计营造二人世界的浪漫。截至目前为止，项目A区26层以下基本售罄，剩下26至40层，4664单身公寓和一房户型，每户两个户口指标，均价18000元/，其中公摊24。A区标准层户型图房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12单身公寓样板房2、百源双玺据网上房地产数据统计，已批售套数为436套，目前已售套数为282套，均价15645元/。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13百源双玺总建筑面积87810平方米，项目包括公寓塔楼、地下商业街、汽车站三大功能区，各功能区相互独立，动静分离。其中，2栋塔楼13层为商场，5层以上为住宅公寓，4层为架空层。公寓采用双层中空玻璃、智能化小区管理系统等，保证业主的居住品质，具有较高的投资自住价值。单身公寓36平米；两房一厅6281平米；两房两厅94平米；三房两厅两卫94平米。7月7日，百源双玺签约国美、肯德基、麦当劳。1）、公共空间在百源双玺，不管是外立面，还是大堂、电梯间、走廊由国际知名公司香港巴马丹拿国际设计作建筑外观设计，以其拥有的丰富小地块的运作经验，打造位于火车站商业圈的百源双玺。公寓配置了地下、地面、空中三个以星级酒店为标准的入户大堂，每层8户设置3部豪华快速电梯，住户直达住所，采用智能化社区管理系统，裙楼顶部1000多平方米架空转换层和2000多平方米空中花园。建筑外立面为三荣陶瓷亚光瓷砖，直升梯为进口广州日立，扶梯为迅达。空调为美国特灵，末端是麦克维尔开发商专门聘请了萧宗严先生全程介入设计过程，入户大堂、售楼处大堂和样板房均由肖先生一人完成，整个项目不管风格还是造型、颜色都浑然一体，从外立面的瓷砖、消防栓、弱电门、入户门到扶手的颜色为统一色系，连看似普通的消防栓外观玻璃和边框也被细心的开发商做了细微的调整，均变成浅香槟色。2）、户内空间在百源双玺，如果业主想超越开发商原有的设计进行改造就没必要了，因为，在设计之初，开发商不仅请来了建筑设计师，而且请来了室内设计师、物业顾问团队，对住宅的每个部位、空间都经过仔细推敲，做到功能最合理化。百源双玺的样板房，中小户型在空间规划上紧凑实用，36平方米的单身公寓带卧室、厨房、卫生间、阳台，每个卫生间干湿分离，并设置冲凉房，保房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14证了通风采光的均好性；63平方米左右面积规划温馨两房，98平方米户型则规划成紧凑三房。在有限空间内安排功能区划。上海振兴铝业公司专有设计的双层中空玻璃，具有独特排水系统和良好的隔音隔热效果，据悉，百源双玺是厦门首个使用该产品的住宅项目。此外，入门的对讲系统采用韩驰彩色可视对讲机，彩色广角的对讲机，未使用时就是一面镜子，装饰感极强。而常常被我们忽略的墙体和柱之间的小空间均被合理的利用成柜子，方便储物；将原本应该接近地面位置的凸窗倒置上去，将凸窗下面的空间做成一块实用的赠送面积。3）、楼盘基本信息面积用地面积20000平方米，总建筑面积为7367507平方米。户型单身公寓36平方米两房一厅62/81平方米两房二厅94平方米三房两厅二卫98平方米户数住宅436套，提供有多款样品房参观车位地下车位279个电梯每层8户设置3部豪华快速电梯窗双层中空隔音玻璃大堂三大堂豪华装修设计（地下、地上、架空层）地下商业地下商业街全长420米，宽34米，总面积16万平方米进度2007年2月8日封顶开发商厦门梧村汽车站开发有限公司物业香港裕景（顾问）物业管理有限公司百源双玺标准层平面图房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。153、复兴世纪复兴世纪地处嘉禾路西侧富山商业中心，毗邻明发商业广场、富山“好又多”、新华书店、厦门外文书店等。商业气氛浓厚，交通便捷，周边商业、银行、教育、医疗等配套较为完善。项目为1幢32层，14层为商场，推广主题为“时尚主题商业坊”，“市中心新地标时尚商铺”，56层架空为社区会所，并在会所中设有游泳池等健身休闲场所，7层以上为住宅，户型较为多元，主力户型为二房二厅一卫8015平米（平层）以及一房二厅二卫8879平米的楼中楼。户型南北通透，并配有入户花园或观景阳台。其中80平米以上户型带有户口指标。主倡MINI风尚，“市中心软豪宅”，“城市艺术生活之旅”，二期主推市中心带户口珍稀小户型。项目基本信息位置嘉禾路1号物业类型（商住楼）单身公寓、二房到三房、楼中楼，1幢32层户型面积30100房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。16开盘时间2006年12月28日价格一期开盘起价11500元/均价12000元/；二期均价16000元/销售方式楼中楼挑高58米，卖两层面积，送挑空部分，约10左右，公摊21，两层做好了，毛坯，目前均价16000元/。复兴世纪90楼中楼户型图（两层面积）4、时尚国际（售完）时尚国际地处浦南大型成熟生活区，为建发花园四期项目，与建发花园隔东浦路相望。项目总用地面积为8800平方米，建筑面积约47万平方米，其中地上建筑面积约4万平方米，容积率45，建筑密度35，绿地率30，由两幢小高层组成，其中一幢25层，另一幢18层，共476套。项目位于富山商圈，紧临东浦路，交通便捷，距离火车站、莲坂步行仅需510分钟，与建发花园一、二、三期共同构成片区规模最大的居住小区，周边有金枫园、浦南新村等生活小区，人口密集，生活气息十分温馨，社区环境逐步改善，商业需求日趋旺盛。该项目为经济型住宅，主要以小户型住宅为主，是该片区为数不多的生活便捷的经济型项目。主力户型为7080平方米左右的2房，另有30平方米的单身公寓及110多平方米的小三房，十分适合普通购房者，居住投资两相宜。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17因本区域人口密集，商业需求旺盛，但缺乏大型商业项目，时尚国际因此顺应市场需求，在充分分析了商业市场取向的基础上，确定了“开放式”商业定位，同时考虑了商业的可达性与安全性，把商业的“入口广场”处理成大台阶的跌落空间，开发了阶梯式观景商场，在商业区域内引入水景、绿地、小品等园林景观、休闲设施，满足小区内居民的休闲购物需求。创新“双首层”立体式街区效果图时尚国际商业广场巧妙利用地块天然高差，创新下沉式商业街区设计，并巧妙连接各层商业空间，商业动线引导有序，各层灵动可达，营造出“无层差”的特殊消费体验，实现“层层皆首层”的独特商业价值。创新大台阶跌落空间设计时尚国际商业广场规划凸显开放功能，创新阶梯式景观广场处采用大台阶跌落空间设计，消费者换层消费如履平地，最大程度消除消费者换层消费的的心理抗性。景观和商业完美结合，创造核心区域的核心价值时尚国际商业广场构筑了大规模具人文情怀的水景、绿地、小品和各种休憩活动设施，实现人景交融的互动式景观，完美再现街区浓厚的生活体验。在业态规划上，地下一层以民生需求为主，规划2500平方米大型主力生鲜超市、家居生活店，满足日常生活需求最大便利；一层为多元生活精品世界，更聚集了丰富的特色商家，全面实现时尚、便捷的生活体验；二层以集中型休闲消费为主，规划多姿多彩的时尚休闲业态，填补区域休闲配套空白，成为区域无可替代的休闲中心。据介绍，售价大概2万3万元/平，核心旺铺20188平，基本售罄。5、福隆国际城中央财富华邸繁华尽在脚下房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18“福隆国际”位于嘉禾路与吕岭路交汇处，也是湖里区与思明区的交汇处，立志打造“厦门岛正中心国际财富地标”。项目规划项目总建筑面积135387平方米，楼高99米，建筑地上32层、地下3层，由商业店面和住宅两部分组成。住宅规划150180平方米高档次居住空间，将花园全面渗透入建筑体，每户均带有大面积入户空中花园，规避了城市中吵杂以及钢筋水泥的刻板、烦躁弊端，将别墅式花园生活于市中心繁华地段全面展现。空中花园单户空中花园，两梯两户板式豪宅，户户通风采光空间布局经典大户规划，人性化机能动线布局中庭园林南欧地中海风情园林，城中央的绿色宝藏。物业配套理智能化管理、24小时管家服务建筑特色围合型板式高层，结合现代风格立面，优美的天际线；商业规划外街、内街结合式透天商铺，辅以南欧风情中庭景观、裙楼屋顶花园，形成高档次商业步行街。专家点评江头片区的项目由于地处厦门岛几何中心，历来备受关注。这一项目于2006年被实力雄厚的福隆置业集团高价竞得，这块曾经著名的土地再次以非凡的姿态成为厦门楼市的一个焦点。历史的辉煌，地段的含金量，形成了福隆国际名副其实的厦门“中央”魅力。项目以围合型板式高层设计匠心独具，规避了城市中的嘈杂烦躁的弊端以及钢筋水泥的刻板，将别墅式花园生活于中心繁华地段全面展现，为居者带来居房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。19于都市自然生活的享受。6、水晶森林基本情况位置枋湖路，新双十中学正对面占地面积62000建筑面积188000拿地时间05年10月地块价30500万楼面价162234元/平米物业类别小高层住宅容积率224推广主题五缘湾畔，慢生活文化社区开盘时间07年10月27日预售证号20070098目前均价12000元/平米户型面积45245销售状况2008年1月21日项目分为晶尚名苑、晶尚名居两个姐妹地块。总占地62088多平方米，总建筑面积188129多平方米。项目规划由22栋1113层小高层组成。总户数935户。停车位893个。批准销售套数面积已售套数面积未售套数面积已售均价元/晶尚名居42244,9163248403824374408780812600晶尚名苑24344208141202155862123226495213500房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。20晶尚名苑的户型以三房四房为主，三房面积150251平方米；晶尚名居户型从一房到四房以及楼中楼户型齐全，面积从45180平方米，户型丰富。独特的三代居户型，可使三代家庭成员各自保有私人空间，又能尽享天伦之乐。通过晶尚名居与名苑两地块共同的沿街支路创造服务性的商业休闲广场，创造属于城市、服务居民的BLOCK街区生活，既有丰富的配套服务社区居民，又向城市开放，能聚集一定的人气，又有亲切和谐的邻里关系。户型设计告别传统的单调和乏味，户型设置独特的邻里共院。主卧室连通书房，给人一个读书、领悟的独处空间。户型中南北双阳台以及中心的空中院馆设计，既连接客厅，又连接主卧室。西南侧设一所12个班的幼儿园，面积3180平方米，西南侧沿街设计3146平方米的独立店面。福建省首个通过建设部3A住宅预审的住宅项目，国家级最高住宅建筑标准，充分体现新材料、高科技及节能、节水、节地、节材的环保趋势，为住户提供一个高品质的住宅。聘请台湾安杰物业管理顾问公司做物业顾问，引入台湾成熟的社区物业管理服务模式，品质生活的保障。晶尚名苑结构体系采用短肢墙结构，部分单体采用开口短肢墙体系，最大限度改善结构平面布局。晶尚名居采用框架和框剪结构项目在2006年11月22日正式开工。售楼接待处2007年8月10日对外开放，开盘时间为2007年下半年，交房时间预计在2008年底。三、二手房竞争形势分析2007年，厦门二手房出现了空前的繁荣，中介门店街巷林立，二手房的交易量也紧逼新房交易量。应该说，近两年的二手房市场迅速发展和政策支持不无关系。年底，货币紧缩政策出台之后，二手房市场首当其冲，首付增加，贷房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。21款困难，二手房市场遭遇寒流。2008年盛况将不可能重演，中介店面数量甚至会出现萎缩的状况，整个行业都将面临考验，面临与新房市场一样的营销、人才、专业等方面的挑战。本轮金融调控政策对二手房市场的影响比较大，经过调控后，2008年最显著的变化是投资者房产持有时间将变长，房产投资将真正成为一种长线行为。以前，新房取得后立刻就会进入二手市场，可炒作的空间大，二手房热有一部分是因为供求关系不平衡造成的，因为热门的楼盘普通人是买不到的，必须要走二手。而在新金融政策之下，已贷款购买了三、四套房的人很难再贷到款，投资成本也提高了，利润空间因此被挤压；对于首次购房者来说，购买二手房会增加许多成本，按揭也困难，二手房的吸引力也因此下降。第二部分项目分析一、项目概况本项目位于厦门城市核心位置，城市繁华中心区域，火车站莲坂商圈，项目总占地面积12223404，其中建筑占地面积7887825，总建筑面积3028042，容积率28，绿化率25。项目以挑高5米中小户型为主，户型设计精致优越，大面宽浅进深，高品质人性化，大阳台，性价比高，整体建筑形象高档绚丽，大广场充分聚集人群，项目将充分利用其优越的地理位置和浓厚悠久的历史人文气息，繁华的商业气氛，结合高科技规划建设手段，人性化的设计，科技化、人文化、生态化、时尚感，打造2008年厦门城市中心的首席地标建筑。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。22二、SWOT分析优势厦禾路火车站商圈是厦门最繁华的商圈之一，也是当今厦门城市居住的中央之地，有利于本项目塑造高档尊贵的整体形象，客户认可度也高。本区域交通方便，周边配套成熟高档，居住和消费氛围浓厚。经过长期的发展，浸溢了浓郁的厦门商业氛围和人气，是厦门对外的门户之一，一定程度上代表了厦门的形象和整体气质。劣势周边环境较为嘈杂，区域内居住人员混乱，外来人口较多，缺乏山、海、湖等景观优势，整体环境对高端购房者吸引力较小。（但另一方面正因其优越的商圈位置和繁华热闹，将受到部分追逐城市生活人群的喜爱）项目规模较小，不利于打造优越的整体居住环境。机会项目借助火车站厦禾路在厦门独一无二的整体地位和发展定位，占得先机，优越的地理位置和发展前景，天时地利。本项目挑高5米精品小户型，优越的品质和高性价比的户型设计，精致高端的规划，将成为本案市场推广的一大亮点，能充分吸引目标客户眼球。威胁目前厦门楼市处于低谷时期，整体环境低迷，前景不容乐观，不利于项目销售的快速去化。三、卖点提炼核心位置，尊贵地段名门旺地，奢华、时尚、涵养、品位，厦门新一代建筑闪亮登场，打造厦门时尚生活核心区域。成熟配套，繁华商圈数十年经济积淀与发展，成熟的时尚生活，浓厚的商业氛围，稀缺的土地价值，都市精英贵族云集，身份与地位不言而喻。精致户型，上层生活挑高5米精品小户型，精装修，奢华与时尚，更房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。23上一层的优越生活高度，前沿生活领袖地位不言而喻，大面宽浅进深，大进深特色阳台，落地窗，晶莹闪亮的居住空间，舞动城市繁华绚丽建筑，城市地标超大中庭广场，镂空建筑立体设计，时尚艺术生活领地跃然而出，观景落地窗、中空玻璃等优越设计，实现户户观景；架空设计、无遮拦的中庭透景效果，最大限度地扩大社区活动空间，形成一个真正的风尚人居现代社区贵族品质，实力保障实力开发商品质保证，全明星开发团队。物业管理第一太平洋戴维斯；园林设计贝尔高林；建筑设计厦门市建筑设计院。四、目标客户群分析1地域分布厦门、漳州、泉州、石狮等福建地区和全国各地看好厦门的购房者。2消费特征本地受教育程度比较高的高级白领和私营企业主、注重品质生活、具有一定审美品位、追求高端生活享受的中青年消费者，周边城市及其他区域的消费者，喜欢繁华都市的热闹生活、便利、配套齐全类的消费者。3购买目的本项目户型精致，挑高5米，空间规划优越，面积与设计都符合新都市一族的居住要求。所以将有大部分首次购房者用来自住，主要为单身一族和年轻的夫妇，或者部分用来做SOHO类工作室的小老板，过渡性自用，兼作投资。精装修、小户型、低总价、市中心等因素也构成投资者的最爱，所以本项目对于广大投资者具有极大的吸引力，是目标客户群的主要构成部分。五、项目定位金鹏花园位于厦门城市区繁华核心区域，作为厦门经济最繁华、居住氛围房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。24浓厚、环境优越、位置尊贵的成熟片区之一，项目将充分利用其优越的地理位置和浓厚的商业气息，结合高端的品质、优越的建筑规划和精致的户型设计，打造厦门高品质小户型的明星楼盘一、主题定位项目案名东方悦城项目定位时尚、精致漂亮、梦想、人气、最好的LUCKY/OUTSTANDING/FANTASTIC/TERRIFIC东方悦城，导演都市生活，人人都是主角。为一切有梦想，有激情，有憧憬的人准备一座尊贵而荣耀的闪亮新城，让他们跳脱平凡的人生，成就自己，成就闪耀的人生，成为备受关注的生活主角二、案名释义1、东方借势2008全世界瞩目中国，突出东方民族梦想，强调民族荣誉感与自豪感。同时暗含开发商公司名字，无形中起到宣传公司，提升公司知名度，塑造品牌形象，延续东方三悦系列楼盘高品质精髓，有效推广开发企业，增强品牌产品的市场识别性，有利于提升项目知名度。2、悦城悦，喜悦、分享、成就、现代、人性、高性价比寓意本项目的与众不同以及选择本项目所带给他们的满足与优越感，成就人生。同时，“悦”通“跃”，有挑高、跃层的意思，体现项目挑高5米买一层用两层的特征，象征心高志远，面向未来的生活理想，也展示本项目5米层高精致中小户型，精装修所具有的高性价比。形象地突出本项目优越的地理位置、完善的配套，深刻显示本项目低总价、高性价比的项目特征，形象并具有针对性，准确命中目标客户群。3、案名整体上形象、生动、贴切，琅琅上口，简洁易记，亲切时尚，大众传播性强。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。25三、定位释义1、城市心脏位置，钻石地段位居厦门城市真正的心脏位置火车站商圈，可以充分发挥都市繁华核心生活的激情与憧憬，提供一个闪亮的中央生活舞台，超越人生，成就不凡2、精装修小户型户户挑高5米，买一层用两层，一房、两房、三房，精准实用，性价比高，功能齐全，通透明亮，小而全，精致玲珑。梦想中的房子完美呈现，时尚而精致，闪亮而尊贵。3、高贵品质具有明星气质的地标性建筑，采用现代科技全面塑造新时代星光灿烂的建筑精品，高档精致，时尚现代，令人景仰而向往。4、高性价比打破厦门高品质楼盘产品的天价堡垒，以亲民的价格打造低总价高性价比的理想住宅，小投资，高回报，买一用二。同时，底层拥有极具现代感的精品时尚商业街区，轻松享受黄金街区的价值魅力5、优越的环境建筑主体退后，留出大面积做园林景观和商业休闲广场，物超所值的生活环境，体现出“以人为本”的人性关怀和“悦城”本身所具有的舒适、愉悦、美好特性。6、明星气质，情感归宿实现梦想、自我肯定。人人都有一个梦想明星的梦想，房子的梦想，在东方悦城，梦想成真本项目整体包装推广主要以高科技的推广包装手段，借势网络媒体、三维动画，全方位深入而全面地展示本项目的种种细节与优点，以独特而全面的包装宣传模式，树立与众不同的项目形象和艺术特征。开创一种新型的，形象的，有趣的，全面针对产品的营销方式，结合超前的开发理念，在智能化配置方面，以人为本，真正倡导科技为人民服务、为生活服务，充分体现本项目所带来的高品质和奢华生活享受争创楼市疲软期的销售奇迹房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。26第三部分定价策略一、价格定位目标提要1、销售目标A、最大化利润B、实现市场占有份额目标C、实现销售进度目标2、市场竞争目标3、项目品牌、企业品牌目标任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。二、价格定位基础根据项目市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。27格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。三、竞争楼盘态势1、厦门市岛内部分竞争项目对比参考项目名称规划总规模面积范围平均价格开盘时间项目定位项目分析禹洲世贸国际3幢40/23层12101711601802100007年12月白领阶层时尚生活位于火车站旁，带户口百源双玺高层豪华酒店式公寓1819578401001600007722细节体现极致品质位置好时尚国际2幢25、18层8809301101200007531市中心稀有中小户型位置较偏，临铁路复兴世纪1幢32层1159053953010016000061228都市软豪宅建筑密度大，配套少禾祥尚筑2幢14、15层6032821二房到楼中楼未开盘未开盘位置不错海峡国际社区精装修豪宅/海景公寓86万多一期127450起价11000；均价1400007年11月世界级滨海度假区，台海第一盘临海周边配套高端罗宾森广场2幢31层；1幢30层449一到四房市中心，卖了很长时间上东美地3幢18层25000一房到楼中楼13000二期07年10月13日环湖边水库，知本精英社区中山海景广场1幢14层61921单身公寓到三房水晶森林小高层园林摄取1880004525412000071027五缘湾慢生活文化社区幸福密码小高层70000551381100007年11回家是幸以低总价起跑房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。房地产FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。28月27日福的开始相关提要1厦门火车站板块现有较多中小户型楼盘正在销售或者即将推出，像世贸国际、百源双玺、复兴世纪等，有带装修的，也有不带装修的，整体水平上可以说和本项目不相上下，是本案的竞争对手。除了复兴世纪有少量的小户型楼中楼外（算两层面积销售），本案挑高5米，买一层用两层的产品还具有极大优势的。相关提要2目前厦门各个板块竞争激烈，新旧格局迅速发展变化着，环岛路、湖边水库、五缘湾等新兴片区的兴起，因其优越的规划和高尚环境配套，吸引大量了人群，如海峡国际社区，其大型社区和高绿化率、完善的内外配套、高档的形象，就同价位的产品来说，本项目并不具有明显的优势。而岛内众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。相关提要3本案的目标客户群体主要为投资者，在目前中国的整体投资环境中，主要有以下几种投资渠道股票、基金，但股市波动较大，需要承担各种风险和心理压力；而200