2008年六安商业地产市场分析报告

目录第一部分六安宏观环境研究1、城市概况2、经济概况3、居民生活4、城市规划第二部分六安房地产市场研究1、市场总体特征2、土地供求分析第三部分六安商业市场研究1、六安商业市场状况分析2、商业中心研究3、商业街研究4、专业市场研究5、综合分析第五部分市场对本项目的影响1、城市商业中心的转移2、城市商业中心的第三次崛起第六部分项目分析第一部分六安市宏观环境研究开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，因此对经济环境进行研究就显得十分重要。我们将在调查和研究时重点对以下指标进行调查和分析。第一节城市概况一、地理位置及城市性质六安依山襟淮，承东接西，区位优越。东与省会合肥市相连，南与安庆市接壤，西与信阳市毗邻，北接淮南市、阜阳市。贯淮淠而望江海，连鄂豫而衔中原，是大别山沿淮经济区的中心城市。二、行政区划及面积现辖金安、裕安两区和寿县、霍邱、金寨、霍山、舒城五县，以及省级六安经济技术开发区和叶集改革发展试验区。全市188个乡镇、8个街道。总面积18万平方公里。三、人口状况年份总人口2005年（万人）6812006年（万人）686732007年（万人）6952007年末六安市总人口为695万人，人口自然增长率为422，城市人口持续增长，从人口规模来看，六安市人口规模已位于安徽省前列。四、交通状况四条高速宁西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三条国道312国道、105国道、206国道三条铁路宁西铁路、沪汉蓉铁路、阜阳六安安庆一条航道淠淮航道纵横全境机场六安至合肥骆岗机场仅需1小时，交通十分便捷公路四通八达，公路通车总里程8426公里五、历史与人文环境古往今来，这块土地英才辈出。上古有辅佐舜禹而劳卒的皋陶，全国9个将军县，六安就占2个（金寨县、原六安县），被誉为“将军之乡”。境内自然景观、人文景观众多，旅游业发展前景广阔。有国家级森林公园天堂寨，有南岳山、铜锣寨、万佛山、八公山等风景名胜区，有全国历史文化名城寿县，保存着全国唯一完整、宏伟壮观的宋代古城墙，还有多处省级以上重点保护的革命纪念地，真实地记载着革命战争以来，皖西地区革命先烈可歌可泣的英雄事迹。总结六安的地理位置和交通优势以及丰富的自然资源为六安经济的发展提供了良好的基础和载体。第二节经济概况一、国民生产总值与人均GDP持续快速增长六安资源丰富，工业较强。已经形成机械加工、新型建材、纺织服装、新型化工、家用电器、农副产品加工六大支柱产业，近几年经济持续高速发展。（一）六安市GDP01002003004005006002005年2006年2007年（资料来源六安市国民经济和社会发展统计公报）六安市经济持续高速增长。2007年GDP达到51796亿元，按可比价格计算，增长152。（二）人均GDP年份人均GDP05年5054（RMB）06年5842（RMB）07年7222（RMB）（资料来源政府统计公报）2007年六安市人均GDP7222元，比上年增加1381元，人均水平跨上新台阶。二、三产业比例更趋合理，各产业总值增长速度2007年225405272一产二产三产2006年189296236一产二产三产迅速（资料来源六安市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报）经过不断调整，新型三产异军突起,房地产、商贸、物流、旅游业发展迅猛,成为拉动区域经济发展的重要力量。第一产业完成增加值11211亿元，增长72；第二产业完成增加值15886亿元，增长243；第三产业完成增加值16886亿元，增长121。第三产业比例的优化、合理及各产业总值不断增加，促使六安市进入一个新的发展阶段。三、财政实力增强，税收进一步增加（资料来源六安市2006、2007年国民经济和社会发展统计公报）2007全年财政收入329亿元，增长31，其中地方财政收入203亿元，增长358。与经济发展密切相关的主体税种增长较快，财政支出结构进一步优化。全年财政支出711亿元，增长344。四、固定资产投资与房地产投资进一步加大（一）六安市固定资产投资与房地产投资额0200400固定资产投资（亿元）116415792013房地产投资（亿元）1492313962005年2006年2007年（资料来源六安市历年政府部分统计公报）全年固定资产投资2013亿元，比上年增长275。固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势。全年房地产开发投资396亿元，增长497。房地产开发投资力度加大。五、进出口总额迅速加大2007年，六安市实现进出口总额25亿美元，进出口贸易迅速加大，小结近几年，六安市经济快速发展，人民生活水平日益改善，三产比例日趋优化、合理，同时，经济实力的不断增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。第三节居民生活一、居民收入与支出均有提升经济指标类型2005年2006年2007年人均可支配收入（元）78108943810459城镇居民恩格尔系数478421408人均纯收入（元）225525203058农村居民恩格尔系数497495487（资料来源六安市政府部门统计公报、年鉴）2007年，城镇、农村居民收入与支出均有较大幅度提升，人民生活水平日益改善。恩格尔系数在一定程度上可以衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59以上为贫困，5059为温饱，4050为小康，3040为富裕，低于30为最富裕。目前六安市恩格尔系数均在50以下，说明六安居民已接近小康行列，消费能力和消费需求逐渐增强。二、社会消费品零售总额增长幅度较大2005年2006年2007年1194亿元1364亿元161亿元（资料来源六安市历年政府部门统计公报）2007年六安市社会消费品零售总额接近161亿，在2006年的基础上增长18，这表明消费品市场交易繁荣，居民购买力比较旺盛。二、银行存款继续增加2005年2006年2007年2934亿元3604亿元4259亿元（资料来源六安市历年政府部门统计公报、年鉴）2007年，六安市居民存款额达到4259亿元。这一方面说明居民收入不断提高，另一方面也说明六安市民投资渠道少，市场消费需求未得到合理引导和充分释放。小结六安市人均可支配收入的持续快速增加促使家庭支出逐步转向享受型和发展型，社会消费购买力旺盛，但未得到合理引导和充分释放，如加以合理引导，具备较大增长空间。第四节城市发展规划一、“合肥为中心，六安、巢湖为两翼”的省会经济圈规划1、合六巢享受“同城”待遇构建省会经济圈，圈内各个城市的通讯、金融等都要突破行政壁垒，合肥、六安、巢湖三地市民未来能够在诸多方面享受到“同城”待遇，省会经济圈内实现“五同”，就是交通同管、信息同享、水利同修、金融通兑、城市同建。在通信方面，取消手机用户的长途、漫游费，三地通话按当地市话标准计费。在交通方面，合六巢之间取消收费站，发展一小时大公交。实现三市金融的通融通兑，可以开通同城票据交换业务、免收异地存取款手续费。2、打造省会“旅游圈”要努力把省会经济圈也打造成省会“旅游圈”。目前，重点要加强旅游景点联结线路的建设，打通巢湖至万佛湖、佛子岭水库、万佛山和天堂寨的快速旅游道路。未来，“省会经济圈”将以合肥市为中心、巢湖和大别山为依托、两小时高速路程为半径，构建泛巢湖国家级旅游区。3、建跨区域“经济特区”成立一个跨行政区域的实验区，建议由分属合六巢三市的肥西县三河镇、庐江县同大镇、舒城县杭埠镇组成省会经济圈的试验区，可作为省会经济圈内具有先试先行权的“新特区”。培养试验区成为省会经济圈高度融合的示范区、研究成果转化基地、农民工回乡创业基地。二、规划展望合六巢三市下辖12个县，人口约占全省24。按照三市“十一五”规划，到2010年，GDP总量将占全省的30。省会经济圈要力争成为全省经济最具活力、辐射力最强的核心增长区域。第五节本部分小结在本部分分析的所有经济数据及指标均展示出六安市消费市场基础良好，商业消费市场前景十分乐观。随着经济的不断快速增长和城市发展规划的不断落实、推进，六安市民的个人收入亦会随着经济的增长而递增，预计市民将有更多可支配的收入去追求更愉快及多元化的生活模式。由于官方公布的个人收入及消费支出的数据均低于实际情况，因此我们有理由相信六安的商业消费市场在未来将获得健康、持续的发展。尤其那些自身位置优越，同时符合区域市场的购物习惯以及目标消费群定位准确的项目，将可望获得最佳的投资回报。第二部分六安房地产市场分析一、市场总体特征1、当前房地产市场进入飞速发展阶段六安房地产市场起步较晚，得益于区域城市化进程不断加快，旧城改造日益推进，房地产市场一直处于快速上升的发展时期。特别是2007年下半年，合巢六经济圈的带动以及合六叶高速公路的贯通的利好因素刺激，六安的房地产市场异常火爆，进入飞速发展期。2、房地产市场开发量持续增长，市场竞争激烈2007年是六安市住宅市场上的供应量快步向前的一年，全年可供销售的商品房约117万，主要集中于城南区一带，这一区域20万以上大盘将近5个，另外还有其他板块和市中心的楼盘，开发量的持续增长必将加剧六安市房地产市场的竞争。3、开发商实力的竞争加剧，进入品牌比较时期六安市房地产市场的持续火爆，吸引了大批实力开发商进入，如华泰及成功置业，他们带来了先进的开发经验和开发理念，吸引着六安市居民的目光。同时大量高品质大盘上市，使得整体市场的主导方向已转向品牌的营造和比较阶段。4、产品层次逐步完善，建筑形式逐步多元化2005年前，六安房地产市场上开发的项目，基本以多层为主；但是到2006年2007年，市中心板块如滨河御景、六州首府相继开发纯高层项目，城南板块也逐步向着品质大盘的方向发展；和顺名都城、上城国际、龙湖山庄、香格里拉花园、锦绣华府等超级大盘，种种迹象表明，六安市房地产开发的产品层次将逐步完善，建筑形态也将趋于多元化。6、居民进入理性消费时期，住宅市场整体去化良好六安市目前的楼盘只要定位合理，大多数销售状况都比较好。另一方面随着市场供应量的加大，居民的购房需求得到部分有效释放，开始进入理性购房消费阶段，使得开发商开始重视项目的前期定位和策划，注重小区品质的提升。7、以自主需求为主，投资市场尚未形成六安城市规模较小，房地产市场处于一个初步较快发展阶段，内部可以推动投资的资源少，因此，市场购买类型依然处于自用为主的较单一状态，投资也是以投资商铺为主。住宅投资目前市场还没有形成，整体市场仍然是自买自用的状况。二、市场供求分析1、土地供给分析土地供应量巨大，城南及新区成供应重点土地供应列表年份全市（亩）20062602其中城南（1110）200718522007及2008年上半出让的土地加市场存量，预计未来几年将会有400万平米的销售面积，按照六安每年销售的面积约100万平米来看，市场供应量比大，具有一定的风险和压力。2、市场供求趋势分析房屋供求趋势分析市场供给量不断加大，有效需求呈递减趋势目前六安市区人口31万左右，人均居住面积15左右，根据城市规划要求，到2010年城市人口将达到40万人，按人均住房面积在25计算，将需要近550万的住房，每年有100万方左右的市场需求量。但是，持续上涨的房价限制了部分市场需求，使得有限需求呈现递减趋势。六安正处在城市拆迁改造和新城建设阶段，老城区拆迁量较大，南部新城建设土地供应量增加，未来几年内将处在房地产市场供给的高峰期。3、市场价格分析房价大幅上涨，拐点尚未呈现0500100015002000250030003500200020012002200320042005200620071999年9月，六安撤地设市，房地产市场从2000年后正式开始起步发展。在这短短的五年多时间里，房价已经有了较大幅度的上涨，从最初的980元/涨至现在的3050元/。从目前市场情况来看，房价拐点尚言之过早。本部分结论从总体上看，六安房地产市场发展的动力主要有来自于经济环境趋好，宏观政策有力驱动，城市化加快和城建拉动等因素。预计今年六安房地产市场将继续受有利因素的影响，前景依然看好。第三部分、六安市商业地产市场研究商业地产项目的开发和规划，首先必须考虑到宏观商业环境的发展状况。城市宏观商业环境的发展现状、发展特点、尤其对于未来发展的趋势，将是项目细分市场和规划方向的首要考虑因素。其次，商业项目规划还必须考虑所在城市、区域商业地产的供求情况及未来供应、需求的发展态势和特点。这种供求结构和特点，对项目整体规模的初步判断和定位具有极其重要的指导意义。第一节六安市商业状况分析1、六安历年社会消费品零售总额的比较119413641618509061231020406080100120140160180200520062007000200400600800100012001400零售总额（亿元）增长率2、六安商业业态及阶段认识六安商业业态分为为街铺、百货公司、大型超市、连锁专卖店、主题商场、专业市场等,规模由十几平方至几万平方米不等。结论近年来，随着政府规划和购物环境的改善，六安商贸业取得了的迅猛发展。社会消费品零售总额的增长幅度逐年加大，已经进入良性发展阶段。六安商业正由快速发展向结构调整阶段演进业态经营特点商场名称百货商场规模较大，品种齐全，毛利相对较高，多采用专柜经营方式白云商厦、商之都、金商都主题性商场经营品种限于一定主题国美电器、苏宁电器等专业市场经营品种专业性较强顺达大市场，建材大市场等超市采用开放式货架经营方式，主营家庭日常必需品，毛率低，客流量大苏果超市等连锁专卖店规模较小，利润高梦特娇、真维斯等发展阶段市场表现经营模式赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃散铺向集中、规模化商业形式演变规模化商业、大型购物形态商业中心浮出市场城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中市政配套正在完善，集中市场、步行街出现由街铺、步行街向集中商业发展，新世纪商业广场出现大型商业机构进入，商业水平稳步上升自有住宅底商经营或出租为主商铺基本市场化，经营和销售同时存在商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主营业收入租金收入营业收入租金收入销售收入销售收入租金收入销售收入租金收入3、目前六安商业格局六安市区商业格局主要包括市级商业中心、区级（城市次中心）商业中心（含亚区级商业中心）、特色商业街和社区商业中心。根据六安城市总体规划原则和商贸业发展定位，六安市区商贸流通业将形成“一心二群三区多街多点”的整体发展格局。一心即由市级商业中心区块，作为六安市本级辐射整个六安市域乃至周边地区和县（市）的市级商业和现代商务中心。二群在皖西大道十里铺到皋陶墓一线的城市东部，磨子潭路南段的城市西南部形成两个专业市场群，服务辐射六安市域。三区在城西南和城东各形成裕安、金安两区的商业中心，成为市区的副商业中心；同时在城北形成一个亚区级商业中心，弥补城北区域相对偏离中心商业区和两个副中心商业区的缺陷。多街在中心城区形成一批具有特色的专业街。多点形成与住宅、人口分布相适应的社区商业中心。结论六安人均GDP、商品零售额和储蓄额处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强，六安现有商业格局由核心商圈、步行街、专业市场和大量的街铺组成，六安商业正由快速发展向结构调整阶段演进，市场表现为街铺、步行街向集中商业发展，六安市总体的商业布局已经完成。第二节商业中心研究一、市级商业中心市级商业中心由老城区商业中心和新区商业中心构成。老城区商业中心以现有商业中心（即由皖西路、人民路、梅山路、解放路构成的区块）为基础，适当集中，并扩大规模，形成更为强大的城市中心区。以皖西路、解放路为主要轴线布置商业街，结合皋城广场、人民公园，北向联系文化馆和博物馆，西侧连接新建的东大街商业街。改造提升现有大中型商场或购物中心，形成规模较大、档次较高、功能齐全、服务配套、设施先进、错位发展的态势。通过公共设施的综合布置，强化商业中心功能。运用城市土地配置的市场经济机制，促进城市中心地段商业金融核心区的逐步形成。新区商业中心由解放南路、佛子岭路和梅山南路和新淠河两岸所构成。特别是依托新淠河两岸建设一批上规模、上档次的宾馆、写字楼，引入部分规模化购物中心和高层次服务业机构，确立在全市区商务中心的形象。紧邻火车站的站前区从发展商品贸易市场起步，逐步向高档次的商业业态推进。依托火车站、汽车南站服务区的建设，天盈新城等居住区的形成，和行政中心建成后对该区域的带动作用，在解放南路到梅山南路的佛子岭路两侧逐步形成新的商业中心。该中心不仅服务于周边居民，更服务于外来流动人口。市级商业中心功能定位分区基本特色功能定位主要结点老城区商业中心九墩塘现代商业区块大众化、多样化、休闲化商业、商住、商务购物中心、步行街、华联超市、街心公园、超市、信息传媒鼓楼东大街传统商业区块休闲化、特色化商业、商住、旅游步行街、饮食小吃、专卖店站前商业区块高档化、精品化商务、商住、商业WATER大酒店、站前服务区、步行街、专业百货、精品购物、酒店服务、商务办公、品牌销售新城区商业中心行政中心商业区块综合化行政、商务、商业行政服务中心、中高档写字楼、中档商务餐饮店、行政办公、金融商务服务二、区级商业中心目前六安将构建城西和城东2个区级商业中心，形成金安、裕安两个城区商业副中心，服务于相应的城市分区。区级商业中心的业态设置原则为鼓励设置大型超市、专业店、专卖店、便利店、餐饮、文化娱乐网点、农贸市场；适度设置百货店、仓储式商场、生活服务网点。1、金安区商业中心位于七里站附近。目前该区域商业气氛不足，设施简单且少。规划期内，努力培育发展，引导大型商业网点入驻该区域，并扩大大型商业网点（特别是有批发功能的商业网点）的辐射范围；引进专业店、专卖店等品牌商品经营店铺；规划建设12条商业街；合理布局68个左右的社区商业网点，以中小型超市和农贸市场作为区内社区商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施。争取到2010年基本形成副中心商业区。2、裕安区商业中心规划在龙河路到天堂寨路之间的磨子潭路两侧建设裕安区商业副中心。近期以专业市场起步，逐步为高一级别的业态所替代。随着西南部城市新区的开发和人口的集聚，该副中心可以向霍山路方向拓展。最终形成服务于城市西南以及裕安区西南部的商业中心。规划期内，重点培育和发展1处综合性超市和12条特色商业街，作为区域商业中心的主体。特色街建设以餐饮、摩托车修理等为主要业态；以中小型超市和农贸市场作为区内社区商业中心的主体，辅以便利店和社区配套的商业、服务业设施。3、城北九里沟亚区级商业中心亚区级商业中心将以定位于区级次中心为主，亚区级商业中心规模上比区级商业中心要小一些，服务人口也相对少一些，但在商业设施的档次与功能上，要比社区商业功能区高与全面。到2010年，六安市区将建立1个亚区级商业中心。结合城北改造和淠河新村等的建设，在解放北路梅山北路交叉口以北区域形成区级商业中心，主要为周边地区及城市北部地区服务。指标级次设置地域功能定位服务对象服务人口基本商业面积基本设置业态与业种配套行业市中心商业区城市规划的中心商业区，历史形成的商业集聚地购物、文化、娱乐、休闲、旅游，并于金融商务结合国内外及本市消费者15万平方米购物中心、大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业区域商业中心居民聚居区、商务集聚区、公共交通集散地购物、文化、娱乐、休闲该地区及外来消费者15万8万平方米购物中心、超市、百货店、文化娱乐、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业社区（居住区）商业人流集中、交通便利的地段保障该地区居民的日常生活，提供必要的服务当地居民12万0515万平方米超市、便利店、医药店、菜市场、餐饮生活服务、图书报刊、邮电业新区商业中心城市规划的新区中心商业区，人流集中，交通便利的地段购物、文化、娱乐、休闲、旅游与金融相结合新区居民，商圈辐射范围及外来消费者10万8万购物中心、超市、百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮旅馆、金融服务、旅游服务、图书报刊、邮电业结论市级商业中心已基本形成，但尚未形成有辐射力的区级商业中心，商业布局体系不够合理。作为具有一定规模的中等城市，目前除中心商业区外，还未在城市拓展区形成次级商业中心，商业活动过重地依赖中心商业区。市北郊，东七里站，梅山南路、解放南路、六佛路、环城西路等城市新区尚无大商家进入。这不仅给市民生活造成不便，而且也对市区的交通、环境等方面带来了一系列的问题，城市的发展需要新的、更完善的中心。第三节商业街研究由于长期缺乏有效的规范引导，城市道路两侧经常呈现各种类型的商铺沿街展开，业态混乱且档次低。尤其是在新延伸的道路两侧，以小商品交易居多的小商小铺林立，人气不旺，利润水平不高，并还有碍城市景观。龙河路作为一条建筑风格独特的欧式一条街，由于沿街门面房多为餐饮服务业，缺乏引导、低水平重复建设，影响了城市景观。经过多年的积淀，初步形成了一些有一定特色的商业街，主要有皖西路商业一条街、常青路小商品一条街、梅山中路综合商品一条街、东大街及新美花园百货商业街、齐云路美食一条街、六佛路摩托车及配件商业街、中国城布艺商业街等。一些主要商业街又是该地区的交通要道，沿路沿街的商业设施给城市交通带来一定的干扰。这些商业特色街的业态还比较凌乱，处于无序管理阶段，急需进行整合和品牌化管理。一、专业特色街情况商业街调查表序号已有商业街名称区位辐射范围规模（长、宽）门店数主要业态/业种1解放中路东大街及新美花园百货商业街解放中路本市及周边2800M50M520综合2齐云路齐云路美食一条街齐云路本市及周边1200M30M220餐饮3六佛路六佛路摩托车及配件商业街六佛路本市及周边1000M80M170批零4解放中路中国城布艺商业街解放中路本市及周边600M30M88批零5皖西中路皖西路商业一条街皖西中路本市及周边1000M50M220综合6长青路长青路小商品一条街长青路本市及周边1000M30M190小商品7梅山中路梅山中路本市及周边1000M80M176小商品五交化8皖西东路综合商品一条街皖西东路本市及周边600M60M140综合主要商业街基本情况1、“明珠购物广场”商业步行街明珠步行街是明珠购物广场的组成部分，约有48000平方米的商铺。面积基本上为80100平方，租金外街约30元/月/平方，内街1520元/月/平方。目前商业街外街经营状况不错，人气较旺，但内街经营状况一般。2、“鼓楼新天地”步行街北至云路街，南至鼓楼街与东大街交汇处，西至淠河防洪墙。主营品牌服饰、珠宝、眼镜、皮具、化妆品，餐饮、酒吧、家居、电子等。单层店面均价13000元/平方。3、第五大街文化生活步行街，均价在40004500元左右。4、博亚生活广场小商品批零一条街。在长青路小商品批零一条街基础上，拆迁改造高规格的小商品批零一条街。规模建设面积7万平方米，营业面积56万平方米。二、大型商业中心新都会新都会环球广场是以世界第一的连锁超市沃尔玛和享誉六安的金商都百货为主体，众多品牌专业店和主题商业街为辅助业态，餐饮、休闲等多功能商业服务设施形成的“都市商业中心”。设施先进、定位高端、国际品牌云集的新都会环球广场，将成为六安规模最大、最高端的都市商业地标；购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游、文化等一站式的经营模式与完美的商业环境配套设施，颠覆了六安以往的消费模式和消费理念；新都会总建筑面积达到16万平方米，拥有多层商业楼面，有集中式商业、独立商铺、步行街商铺、街铺等多种商业形式，功能各异，五彩纷呈，包罗万象，应有尽有。目前均价15000元每平米徽商国贸中心以品牌主力店安徽商之都六安商厦为龙头，倾力打造解放路商业步行街、人民路高档金融办公街区，内外呼应，共同形成六安首屈一指的集购物、休闲、娱乐、生活于一体的大型综合社区。步行街三层御商之都二层以透明天桥连接，区别一般步行街的独创之举，委托专业公司负责招商及后期市场物业管理，期间，将于业主签订托管经营协议，三年委托经营，轻松投资。目前均价16000元每平米结论沿街商铺业态混乱且档次低，缺乏引导、低水平重复建设。特色街商业的业态还比较凌乱，处于无序管理阶段，急需进行整合和品牌化管理。新建的大型商业中心依托其良好的地段优势和规划设计吸引眼球，且去化情况良好，第四节、专业市场研究伴随区域性贸易集散功能的增强，过去20多年来六安形成了以生活必需品、特色产业产品和部分原材料为主的专业市场类型。这些批发市场辐射本市和周边县区，为六安市的经济发展、市场繁荣发挥了重要作用，但大部分专业市场基础设施和交易方式落后，环境脏乱差，功能不专、区块不明显。虽然专业市场发展有区域经济发展水平较低的根源，但总体上看，目前专业市场的类型不全，重复建设现象严重，成交额少，辐射能力不强，管理不规范。规划在市区形成两个专业市场群。东部专业市场群设在皖西大道十里铺到皋陶墓一线，重点发展工业品、原材料物质、汽车等专业市场；西南部专业市场群设置在磨子潭路南段，重点发展小商品、建材、五金装潢等市场。另外，在北部九里沟发展蔬菜、粮油等批发市场。名称地址类型建筑面积（平方米）营业面积（平方米）建设投资（千元）年成交额（万元）就业人数（人）义乌小商品市场裕安区经济园小百货批发3500030000300040002000建材大市场齐云西路建材200001800017002000850南门农贸市场解放中路农副产品综合市场1000080002000010000500紫竹林农贸市场紫竹林路农副产品综合市场3800330042001000150裕安区建材批发市场磨子潭路建材4000380040003600160裕安公交商品市场解放南路百货批发300028003800800120温州装饰建材批发市场大别山路15号建材14000100001200015000600大别山路瓜果批发市场大别山路34号瓜果60005000900018000240三里岗农贸市场六佛路农副产品200018001600300100瑶海家具城解放南路家具200018001600100085七里站市场东七农产品综合市场3500300040001000100青年路市场青年路农产品综合市场3500300090001600120金桥商贸城三里桥农产品综合市场3000230080002000120六安大市场公安路工业品综合市场4000350010000230060皖西商贸中心皖西路布匹市场420036001000400080皖西钢材市场安丰路生产资料3000580070003600117皖西商城皖西西路批发市场450042001500220185长青路市场人民路小商品65006000400凌元市场解放南路小商品批零50004000120六安茶叶市场健康路茶叶批零50004500170钢材市场皖西路55号批零15001000800200016机电产品市场皖西路55号批零70060050080023目前六安各主要市场基本状况六安义乌小商品批发市场一、二期六安义乌小商品批发市场是裕安区2001年底引进的重点招商项目，项目一期占地80多亩，投资3000多万元，建成店面800余间，于2002年10月28日竣工试营业，2004年2月正式开业。到2005年，该市场经营的商品90来自义乌市场。市场运转正常经过两年多的运营，该市场800多个店面已全部或租或售给经营户，入场经营率100，市场已步入逐步繁荣发展轨道。二期于2006年4月28日顺利开业，占地面积41亩，建筑面积4万平方米，与项目一期及周边的顺达大市场、永康大市场、财富广场共同构建了中部地区规模空前的市场带和商贸流通集散中心，它们的建成，推动了裕安的快速发展，扩大了整个义乌小商品批发市场的规模，东、西区市场连体，占地100亩，商铺约1500间，集服装、鞋帽、布匹、五金家电、食品百货为一体，是当前皖西及周边地区规模最大的小商品批发市场，市场布局合理，配套设施完善，享受政府给予的多项优惠政策。已成为公认的小商品批发中心。义乌小商品批发市场在交通上具有一定得的优势，物流系统已经基本完善，可以承揽来自各地的产品货运。周边市场情况开业的有顺达大市场，正在立项的有食品市场、农机市场、永康五金市场、钢材市场、及财富国际广场硬件设施配套一般。没有配置人行电梯和包括宽带网在内的通讯系统等。面积主要商铺铺位建筑面积在60100平米之间。销售价格根据目前市场行情，价格约在2800、2900元/平方左右。租金价格经与部分摊主沟通了解目前铺位租金价格如下一二层联体1825元/月；一二三层联体1520元/月；总体来看，租金水平较乐观。按照投资回报率来看正常约在8左右，符合正常商业的投资回报。其他目前一、二期经营用房自买一半、租赁一半；一般只在一层经营，二层放货，经营者的总投资金额大部分在10万元以下，多为小规模投资、自主经营，。经营状况出租率达到99，人气、环境、以及经营管理方面目前在六安市经营状况最好六安大市场六安大市场（一、二期）项目是皖、浙企业联合会副会长单位浙江台州永安房地产公司开发有限公司投资、安徽浙东置业有限公司开发的。六安大市场一期商业建筑面积21万平方米，约300间商铺。二期项目是在一期的基础之上兴建的商住工程，总建筑面积为75万平方米；其中商铺建筑面积为36万平方米。六安大市场第二期依托一期（商铺地上二层，总建筑面积2万平方米）已经成功的综合大市场和强劲的人气及购买力而兴建的，其东面是与一期相连的商业步行街，南面是六安市的主干道皖西路，西边是2006年六安市重点工程淠望路，北面是商流人气旺盛的民惠路。六安大市场二期西、南、北三面环路进出方便，可以泊车一百余辆。目前政府已经决定把将六安小商品批发的老市场常青路市场整体搬迁安置到六安大市场（二期）。由于靠近市区，配套一般，经营状况比较好，但基本上是以零售为主，批发较少，。面积主要商铺铺位建筑面积在30平米左右；租金价格经与部分摊主沟通了解目前铺位租金价格如下约23元/月劣势（1）零售为主，档次不高，主要是靠商品价格低吸引消费者。（2）缺少主力店，拉动不了价格空间和人气。（3）交通条件限制了物流、仓储等大型市场所必须的条件。六安市顺达大市场六安市顺达大市场占地面积9974亩，总投资8000万元，建筑面积88000平方米。以经营家具灯饰为主，兼营建材五金。六安市顺达大市场，是磨子潭路市场带义乌市场建成后，第二家大型专业市场，是六安市2005年十大重点工程之一。目前顺达大市场已于3月28日正式开业，并执行二年内免工商管理费、国税、地税由市场统一支付。免收一年物业管理费政策，租住率达到97开业六个月免租金，只租不卖，由于开业时间较短，目前人气还比较弱。而且只租不卖的利润非常大（合肥的红旗建材批发市场，前期大概总投入约12亿，但是去年一年的租金就将近9600万），只要前期资金雄厚即可。租金价格经与部分摊主沟通了解目前各楼层铺位租金价格如下一层22元/月；二层15元/月三层8元/月六安市国际汽车城六安国际汽车城是安徽省“861”行动计划项目和六安市“568”计划重点招商引资项目，由六安市金三角置业有限公司投资兴建，占地170亩，总建筑面积达11万平方米，全框架结构。六安国际汽车城采用新型的商业业态，集汽车、汽配市场，摩托车、摩配市场，农业装备、工程机械、五金机电综合市场三大专业市场和星级酒店配套服务功能区于一体。在总体规划注重“整体性”设计原则的基础上，充分考虑物流、商流、信息流的发展需求。主要商业干道南北贯通，主入口设于北面皖西东路，次入口与312国道相连，次商业干道沿东西方向布置。南北及东西两条商业大道构成主体商业网络三大专业市场，一大配套服务功能区。六安国际汽车城2006年二月份一期工程投入试运营，以独立产权商铺，租售相结合的营运方式，将引进品牌汽车、汽配、摩托车、摩配、农用机械、五金机电、工程机械及其配件生产厂家，租金价格经与部分摊主沟通了解目前铺位租金价格如下1015元/月,经营状况约300户经营户，经营状况比较好。结论六安现有专业市场规模趋于饱和，商业物业消化能力基本被释放，市场建设缺乏整体意识和一盘棋思想，布局过于集中，低水平重复建设严重，专业市场档次低而不专，缺乏网络联系。需要升级换代产品第五节六安商业的机遇和挑战1、融入合肥城市圈过程中的机遇和挑战。今后一个时期，作为安徽省会的合肥，将进一步成长为安徽的增长极，对周边地区的极化效应继续加大。作为省域二级城市的六安在融入合肥城市圈过程中，一方面要积极敢当配角，引入合肥高层次商业要素推进自身的发展；另一方面要努力减少合肥影响力扩展过程中对六安城市商圈的挤压效应，努力通过形成特色高效的城市商业增强对周边地区的吸引力。2、市区域范围内的商业吸引力。由于历史上六安市域长期分属于不同的统县行政地域，六安行政地域形成较晚，因此六安城市的影响范围不能够达到整个行政范围，周围县受到外部城市影响较大，如寿县为淮南所吸引，舒城为合肥所吸引。根据六安、合肥与淮南的吸引区划分研究，六安城市的吸引范围仅为市域的中部和西南部，包括金安、裕安、叶集、金寨霍山的全部以及寿县、霍邱的南部。所以六安只有增强城市商贸业的竞争力，真正将商圈范围扩展到整个行政区范围，否则六安传统的商圈将会因此受到挤压。3、区位条件改善将增强城市商圈吸引力。目前，312、206、105国道、合九铁路、宁西铁路、淠淮航道纵横全境，六安交通十分便捷。今后一个时期，六安将以高等级公路和铁路为重点，加强水、陆交通设施建设，完善综合运输体系，把六安建成为皖西地区交通枢纽。日益改善的区位交通优势为六安市商贸业的发展奠定了坚实的基础，尤其是为区域性物流产业发展和市域性专业市场成长提供了良好的环境，六安有望建成大别山区域商贸中心和东西过渡带上的区域性物流中心。商业市场综合分析目前六安市已具备一定的商业功能区雏形，市级、区级、社区级商业功能初见端倪；但市区商业结构体系不明确，没有形成合理的层面结构；现状商业网点整体层次偏低，存在小、散、乱的状况；六安现有商业规模接近饱和，根本原因在于市场供应存在结构性失调，优质物业缺乏。核心商圈可供开发的空间很小，商业物业供应向城市边沿扩散；目前六安的商业虽然竞争激烈，但随着六安消费水平的提高以及消费方式的相应改变，居民进出不同场所购物的频次以及比重开始发生变化，大型综合型商业中心集聚区将成为新的热点区域；六安城市规模有限，离合肥太进，辐射力不足，所以必须敢当配角，通过商贸流通业成为大别上地区的中转站；六安零售业态结构的调整，新建商业项目规划必须考虑城市、区域商业地产的供求情况及未来供应、需求的发展态势和特点。来进行定位和规划设计。第五部分市场对本项目的影响一、城市商业中心的转移1、商业中心从皖西路向九墩塘转移2000年左右，皖西路金商都文具六安的商业中心地位，经济的发展以及人均收入的提高，导致皖西路现有商业形态无法满足市场对中心商业的需要，同时受到地段建筑容量的限制，区域无法发展更大规模商业，区域地位受到威胁。随着白云商场和明珠广场裙楼以及明珠商业步行街的修建，城市的商业中心逐渐转移，同时商之都的修建更加奠定九墩塘商业中心的地位。国贸商业街更是为区域的商业发展提供了一臂之力。2、九墩塘缺乏承载城市商业中心的能力九墩塘区域虽然拥有白云商厦和商之都的进入，但由于规模和商业定位，仍缺乏承载城市商业中心的能力，商业地位也随着经济的发展逐渐退化。而明珠广场步行街由于商业档次问题，无法成为具有城市名片的步行街。项目在前期规划时定位地段，目前虽具有一定人气但仍无法成为城市商业中心的代表。同时兴美步行街的建设和鼓楼新天地的加盟，加大了区域商业的容量但却更进一步拉低区域商业的档次，目前呈现出3流商业街的局面，而鼓楼新天地的数码街更是出现高空置率，加盟商家也五花八门，从事IT行业的商家寥寥，更加显出六安专业市场的弊端三固观点城市经济建设的发展推动商业规模以及档次的变化，六安作为皖西地区的交通重地，市民经济消费