2008年上半年兴化市房地产市场研究报告

2007下半年2008上半年房地产市场动态2008年5月22日目录一一级市场重要数据分析3二兴化市房地产行业重点指标分析6三宏观市场小结7四兴化楼盘分析8（一）城中板块定义10（二）城西南板块定义14（三）新区板块定义17五购房群体分析21一一级市场重要数据分析1）07年下半年08年上半年兴化市土地市场出让量开始逐步平稳，土地成交量也开始逐步减少2005年以来，兴化市土地市场活跃，不论是成交面积还是成交总金额都有了大幅度的增加，尤其是2007年前7个月的土地挂牌量和成交量都远远超过2005年和2006年全年的成交面积和成交金额，成交面积分别比2005年和2006年增加了626和279，但到07年下半年开始，随着土地的稀缺性和土地成本因素，兴化整体土地市场土地成交量开始有逐步减少趋势，07年下半年到08年上半年，整个兴化市区土地出让量仅为92万平方米左右，不复07年上半年土地出让的火爆迹象。数据来源兴化市统计局20052007年（17月）兴化市土地出让面积表05000001000000成交面积（单位平方米）508551564671118270811成交总金额（单位万元）2699383821661557200520062007（170100000200000300000400000500000600000出让面积5631896362876成交面积2552751792712007年下半年单位2008年上半年单位2）07年下半年开始，由于兴化市政府大力推行旧城改建计划，土地出让重心开始逐步向城中区域偏移，由上半年的7逐步上升到现在的43从2006年7月2007年6月一年间，城南板块在兴化市土地出让的比例中占绝对主导地位，土地出让量达到了288万，占全市土地出让量的58，充分说明了兴化市政府对城南区域的支持，但由于07年下半年开始，兴化市推行旧城改建计划，直接导致城中区域的土地出让量急速上升，由07年上半年的7，到了现在43。在兴化土地市场形成和城南分庭抗争的局面，也预示着兴化未来的居住发展方向将主要集中在城中和城南区域，而城西南板块，由于土地定位经济开发区，多为兴化支柱企业所在地，所以土地成交量一直处一个平稳趋势。数据来源兴化统计局兴化2006年7月2007年6月各板块土地出让量35705,7173331,35288198,58城中板块城西南板块新区板块2007年下半年2008上半年各板块土地出让比例4342886,4729006,3462771,50城中板块城西南板块城东南板块3）07年下半年08年上半年兴化土地成交价格分析从06年下半年07年上半年土地交易价格看，城中板块土地价格居高不下，达到了1886元/，使得开发商开发成本有了较大提高，必将带动房价呈上涨态势；城西南板块的土地均价也达到了1300元/以上；新区板块因为土地放量较大，因此土地均价在1000元/以下。而07年下半年08年上半年，土地价格依然呈现上涨趋势，其中以城中板块较为显著。数据来源兴化市统计局兴化市2006年7月2007年6月各板块土地均价0200400600800100012001400160018002000土地均价（元/中板块城西南板块新区板块07年下半年08年上半年土地市场成交均价010002000300040005000单价448120612552城中城南城西南05年07年开工竣工面积及投入对比020406080100开工面积（单位万平方米）305193竣工面积（单位万平方米）283540投资额（单位亿万元）78687510200520062007二兴化市房地产行业重点指标分析1）兴化市房地产行业投资总额不高，但总体趋势平稳增长纵观近三年来，兴化市房地产投资额总量偏少，2005年房地产投资额为786亿，2006年为875亿，2007年也仅为10亿，年增长率仅为11，这充分说明兴化市房地产市场已经过快速升温的阶段，投资增长率逐步平稳化，原始成本优势不再明显。2）2007年兴化市施工面积达到了93万，超过了前两年的全年面积之和2007年兴化房地产市场全年施工面积以超过05、06年施工面积总和，但竣工面积却不与之成比例，这也就说明，在目前市场情况下，有部分开发商在不存在资金问题的前提下，保持观望态度。部分楼盘工地现场都已经处于停工阶段，但到07年下半年，由于政府政策关系，众多楼盘都开始启动，将有可能与08年上半年或者下半年上市，将对兴化市现有市场形成更大的冲击，也就预示着，要在众多同质化的楼盘竞争中分得一杯羹，必须合理的处理特色价格和特色宣传之间的关系。3）旧城改造工程的开始及农村人口进城置业，及泰州城市楼盘的辐射影响数据来源兴化统计局2008年兴化城市拆迁量约为45万，再加上兴化乡镇入城置业人员，从客观数据来看，这是一个非常大的市场，但是同时在2008年兴化市将有近20万经济适用房同廉租房面市，将分流掉大部分拆迁客群，同时也有部分楼盘针对拆迁用户，推出低端产品，以不足2300元/的价格吸引了部分的拆迁户。在乡镇进城置业人员方面来看，兴化市高端产品的价格，同泰州市区商品房销售价格不相上下，导致乡镇进城置业人员部分向泰州市区分流。三宏观市场小结相比07年上半年而言，兴化市土地出让量明显减少，土地成交比例也不容乐观。城中土地成本急速攀升，导致城中楼盘价格居高。由于政府推行旧城改建计划，导致城中土地出让量明显上升，由07年上半年的7，增长到现在43。施工面积出现大量剩余，开工面积与竣工面积差量越来越大。政府经济适用房推进、及周边城市房价因素，导致批量客户分流。四兴化楼盘分析1重点楼盘成交情况及分析数据对比及分析07年下半年08年上半年项目总体量上市时间07年910月上市量（套）07年1112月上市量（套）08年12月上市量（套）08年34月上市量（套）08年5月上市量（套）成交量（套）剩余体量（套）楚水湾雅居10万方06年22066140146英武丽都14万方金港公元国际80万方07年9月887513幸福小城30万方06年1月300180120国际华城223万方04年7月800200600天水华庭20万方05年7月规划变动规划变动规划变动时代嘉园15万方04年5月开始预定（188套）未开盘城投国际街区10万方07年9润上海城18万方07年9月7575150200400100东方明珠19万方07年9月3018010019585土地成交宏观数据展示，06到07年上半年土地市场一直比较乐观，大面面积的土地成交，开工，到07年下半年，兴化市商品房市场已经累计较大一部分的房源，但由于市场同质化竞争激烈，导致许多楼盘在这场竞争中有点畏首畏尾，都以小批量，多波次的销售模式来试探市场反映，就以上数据来看，该种销售模式视乎得到了市场的认同。但纵观07年下半年到08年上半年这一年的周期来看，房屋成交量在呈明显萎缩的趋势，大部分房源在07年下半年推出，到08上半年还有剩余，除个别口碑较好楼盘外，其他楼盘几乎都挣扎在目前市场情况下同质化竞争的怪圈中。从2007年7月份截止到2008年5月份，就现阶段初步统计兴化市商品房市场一共在售面积约52万左右，带实际成交面积仅为22万，相对07年上半年市区成交量有明显下降。同期数据对比及分析（07年上半年08年上半年）项目07年推出体量（套）07年成交量（套）08年推出体量（套）08年成交量（套）楚水湾雅居2201206620英武丽都金港公元国际88705幸福小城30016020国际华城80015842天水华庭规划变动规划变动时代嘉园城投国际街区26417420日嘉鸿豪庭39万方05年12月100200200100东方巴黎167万07年2月28486198广润上海城150150350170东方明鸿豪庭10098200100东方巴黎11244200100通过上表，可以发现，07年推出房源量较大，而销售情况也较好，08年推出的房源量明显减少，而成交量也不理想。我们认为这与兴化整体市场有一定关系，另一方面近阶段市场内可选择房源较多，且整体水平较平均，同质化现象严重,导致大部分客户在购房前犹豫不定，持币观望越来越明显。我们应当在现有基础上拔高项目品质，为项目增加有力砝码。2）版块成交情况及分析（一）城中板块定义城中板块地理位置主要指老城区，北迄乌巾荡，南至南官河，东至九顷小区，西到西荡河。1成交套数分析项目推盘节奏物业类型销售均价（元/）主力面积（）主力总价（万元）总推出体量（套）成交量（套）07年9月多层30001301403942220130楚水湾雅居08年2月小高层32001071653425286610英武丽都未知小高层未开盘金港公元国际07年9月小高层3600140、1805046488875城中市场07年下半年总体来说，成交数量处于一般状态，且快速成交的物业以多层为主，在小高层方面，虽然金港成交比例较为可观，但从整体兴化市场来看，多层仍然是多数业主的第一需求。2成交量分析050100150200250300350楚水湾雅居金港公元国际总推出量成交量1）兴化市场客户对多层住宅较为喜爱，对小高层仍然存在一定抗性；2）城中区域的楼盘因地理优势及繁华的商业配套仍能挽留住一部分客户，相对于其他项目的小高层住宅的销售情况较好；3）从推盘时间来看，07年的销售情况比08年的销售情况要好，这与国家宏观调控有一定关系；3）总体来看，城中板块目前多层销售情况一般，小高层销售状况目前仅有楚水湾雅居和金港公元国际有小高层推出（金港购房者多为回迁客户），去化状况不容乐观。3成交价格分析01000200030004000楚水湾雅居0030003200金港公元国际0003600年季度年季度年季度年季度1）城中板块项目小高层销售均价在3500元/左右，多层销售均价也逼近3000元/。2）价格与项目所处的地理位置不无关系，都位于兴化市老城区，生活配套成熟，商业繁荣，各种教育文化设施比较丰富，交通便利，同时这与老城区土地资源日益稀缺，拆迁成本较高不无关系。城中板块的售价与位置有重要关系，楚水湾雅居因为靠近城南，因此价格稍低，在购房者心目中价值要稍打折扣，而金港公元国际因为是市中心，售价较高。（二）城西南板块定义城西南板块从地理位置上看，东至丰收路，西至西环路，南至高兴东路，北至横泾河，主要包括张阳小区和兴化经济开发区。城西南版块1、成交套数分析项目推盘节奏物业类型销售均价（元/）主力面积（）主力总价（万元）推出体量（套）成交量幸福小城2007年11月多层250090、12030300180国际华城2007年9月多层2400110120264288800200天水华庭规划变动城西南板块，楼盘销售周期都比较长，基本都是已经在售楼盘的二期、或者三期，前期存在一定的客户口碑，所以在推盘体量上都较大，但近期的成交表现并不理想。2、成交量分析0100200300400500600700800900幸福小城国际华城总推出量成交量板块内仅有幸福小城因为产品面积段较小,并有2年以上的推广周期,在当地的品牌力较强,故去化状况较好，其他项目销售状况一般。3、成交价格分析050010001500200025003000年季度年季度年季度年季度幸福小城国际华城1）城西南板块内多层销售均价多在2500元/左右。2）幸福小城、国际华城属一般小区，档次不高，仅满足一般居住需求，因此相对新区项目价格并不占优势，尤其在城市重点向南发展之后，销售均价很快被新区项目赶上。3）天水华庭地处偏远，生活配套严重匮乏，而目前项目规划变动，估计将会以低价吸引人气，藉此加快片区内生活配套的成熟。（三）新区板块定义新区板块指南官河以东，车路河以南的广大区域，为兴化市未来的行政中心，也是目前房地产开发的热点区域。1、成交套数分析项目推盘节奏物业类型销售均价（元/）主力面积（）主力总价（万元）推出体量（套）成交量2007年3月多层3100120372280280时代嘉园预计2008年6花园洋房、小高3300150188预定中月层城投国际街区2007年9月小高层3300115379264194广润上海城2007年9月多层30001053155004002007年10月多层2400130312180175东方明珠2008年3月多层2900130377100152007年9月多层280012033610098嘉鸿豪庭2008年3月多层3100130403200100东方巴黎2007年11月多层2800841152353222848607年，是城南板块房地产市场发展的高峰时期，除嘉鸿豪庭外，其他楼盘都基本集中在07年9、10月份首次推盘，且推出体量较小，多是以小批量、多波次的销售手法来刺激市场，提高楼盘成交率。2、成交量分析0100200300400500600时代嘉园城投国际街区广润上海城东方明珠嘉鸿豪庭东方巴黎总推出量成交量1）新区版块销售状况较乐观，只有东方巴黎销售状况不是很好，这与他的区位有一定关系；2）新区板块为兴化市重点发展板块，政府中心与商业中心也在逐步南移，新区板块成为兴化的新兴板块，很多客户选择新区，比较看好未来的发展前景。3、成交价格分析0500100015002000250030003500年季度年季度年季度年季度时代嘉园城投国际街区广润上海城东方明珠嘉鸿豪庭东方巴黎1）截止2008年3月30日止，板块内广润上海城、东方明珠、东方巴黎、嘉鸿豪庭等项目多层的销售整体均价以过2800元/，但多伴随34个点的优惠措施，实际成交价格均在2700左右。2）目前新区板块内多层主力均价为26003000元/，区间跨度较大，这是因为均价较高的如时代嘉园、嘉鸿豪庭、东方巴黎距离老城区较近，周边有市政府、江浙商业广场等新区行政、商贸设施，因此均价较高，达到2800元/以上，而如广润上海城、东方明珠为新区东部房地产开发初始阶段的新项目，尚需依赖价格优势吸引人气，以达到炒热板块的目的，因此售价在2800元/左右。而据广润上海城最新推盘波次信息，销售均价在3000元/以上。五购房群体分析（一）、购房群体职业范围分析楼盘住宅销售量（套）购房群体广润上海城70私营业主25政府机关20事业单位25企业单位10乡镇客户20东方明珠234私营业主30政府机关30事业单位10企业单位20乡镇客户20（回迁房10）嘉鸿豪庭100私营业主30政府机关20事业单位10企业单位20乡镇客户20东方巴黎112私营业主35政府机关10事业单位10企业单位20乡镇客户20（回迁房5）城投国际街区264私营业主40政府机关20事业单位10企业单位20乡镇客户10私营业主从以上兴化几个较有标志性的楼盘楼盘来看,在兴化购房群体中,私营业主都占据较大的比例,通过我们初步分析,我们认为,该私营业主群体还包含一定量的乡镇私营业主在内该部分客群是兴化楼盘争夺的重点公务员、事业单位的客户也占有相当一部分比例，大部分楼盘都将该部分客群定位为自己项目的标杆客群,并借此为宣传噱头,推广项目的口碑效应由于在07下半年，兴化才开始推行旧城改建计划，所以在前期数据表现中，拆迁用户所占的比例较小，但08年兴化市房屋拆迁面积约为45万,但据初步了解兴化提供安置房、或经济试用房的比例仅为20万，远不能满足当前市场的拆迁量，该部分客群也将是08年兴化房地产市场的重要客户职业范围分析31191317173私营业主政府机关政府机关事业单位企业单位乡镇客户回迁房（二）、以龙腾湾、天宝为个案分析兴化购房群体的认知途径各截点统计分析项目名称0801统计分析0802统计分析0803统计分析0804统计分析龙腾湾（来访客户28组来电客户6组）短信20报纸30大牌30电视20（来访客户52组来电客户1组）短信20报纸45大牌10电视25（来访客户22组来电客户6组）短信2报纸10大牌80电视8（来访客户25组来电客户12组）短信0报纸15大牌80电