2008年2月长沙监测

1中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA目录第一部分管理层摘要1总体概述1房地产市场供给分析1房地产市场需求分析2房地产市场供求对比分析2房地产市场价格分析3第二部分长沙房地产市场供给数据41月商品房批准上市量分布41月上市商品房各区分布51月上市住宅各区分布61月商业用房上市各区分布71月批准上市商品住宅各建筑面积上市量分布8第三部分长沙房地产市场需求数据91月商品房交易量91月商品房交易量各区分布101月住宅交易量各区分布121月住宅均价各区分布131月商业用房交易量各区分布141月商业用房均价各区分布15全市商品房供销比16各区商品房供销比16第四部分长沙商品房交易价格数据17长沙商品房均价走势17住宅均价走势18商品房各区历史交易面积19商品房各区历史交易均价20住宅各区历史交易面积21住宅各区历史交易均价22商业用房各区历史交易面积23商业用房各区历史交易均价24第五部分新开盘项目25上市面积分布25项目均价分布25第六部分房地产开发投资及主要经济指标272008年1月全国房地产开发投资272008年1月长沙市房地产投资情况29第七部分政策法规和市场动态311中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA第一部分管理层摘要总体概述自去年10月份以来长沙一手商品房成交量一直在萎缩，本月成交量已降至493万平方米。均价在继去年8月份以来的持续增长下首次下跌，本月均价4208元/平方米。供应方面，本月的商品房供销比0221严重供不应求，但去年1月到本月的累计供销比为0951，表明长沙房地产市场供求是基本持平了。长沙房地产的主要消费群体为中底收入阶层，所以中小户型比较受青睐，本月中小户型批准上市量占7454。区域方面，雨花区的商品房交易量自去年7月份来一直居全市前列，本月交易量有一定萎缩为1553万平方米。芙蓉区本月均价为5970元/平方米，高出市均价的4187，主要原因是芙蓉区本月的商业用房交易了055万平方米，而且均价达16374元/平方米。房地产市场供给分析4554335710584143981513817755103597702040608010012014016018020012月2008年1月2008年2月商业用房住宅商品房数据来源中指调查，长沙房管局2008年2月，长沙市商品房批准上市套数为755套，批准上市面积7万平方米，环比下降9606。住宅批准上市569套，环比下降9585。商业用房批准上市186套，环比减少9693。2中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA房地产市场需求分析128921650713422242981965415773104464930501001502002503007月8月9月10月11月12月1月2月商品房交易面积数据来源中指调查，长沙房管局2008年2月，长沙市商品房交易面积为493万/平米，环比上月下降了5280。相比10月的24298万/平米，大幅下降了80。同比下降了3050。房地产市场供求对比分析096170770132152290221601400511522512月供销比1月供销比2月供销比商品房住宅商业用房数据来源中指调查，长沙房管局3中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2008年2月，长沙市的商品房供销由上月的供过于求到本月的严重供不应求。主要受春节及上个月供应的集中放量的影响，导致本月的供应量急剧萎缩。房地产市场价格分析36773608395740444310442347364208350037003900410043004500470049007月8月9月10月11月12月1月2月均价数据来源中指调查，长沙房管局2008年2月，长沙市商品房的均价继去年8月份以来的持续增长下首次下跌，本月均价4208元/平方米，环比下降了1114，同比增加了3418。4中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA长沙行政地图5中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA第二部分长沙房地产市场供给数据2008年2月商品房批准上市量分布18675556971035970100200300400500600700800商品房住宅商业用房012345678批准上市套数批准上市面积（万平方米）商品房住宅商业用房批准上市套数755569186批准上市面积（万平方米）7597103数据来源中指调查，长沙房管局6中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2月批准上市商品住宅各建筑面积上市量分布批准上市面积（万平米）04815239701234590平方米以下90144平方米144平方米以上批准上市面积（万平米）面积比例90平方米以下890144平方米67144平方米以上2590平方米以下90144平方米144平方米以上批准套数批准上市面积（万平米）占总面积比例90平方米以下7304880490144平方米4473976650144平方米以上491522546合计5695971007中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA数据来源中指调查，长沙房管局第三部分长沙房地产市场需求数据2月商品房交易量4806412168549344564740100020003000400050006000商品房住宅商业用房0102030405060交易套数交易面积（万平方米）商品房住宅商业用房交易套数48064121685交易面积（万平方米）4934456474数据来源中指调查，长沙房管局8中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2月商品房交易量各区分布149256914009124331553684126698843902004006008001000120014001600雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区024681012141618交易套数交易面积（平方米）雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区交易套数14925691400912433交易面积（平方米）15536841266988439数据来源中指调查，长沙房管局9中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2月份商品房均价分布5970456841593834382601000200030004000500060007000芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区均价（元/平方米）芙蓉区开福区天心区雨花区岳麓区均价（元/平方米）59704568415938343826数据来源中指调查，长沙房管局10中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2月住宅交易量各区分布38687695113695391413663384955104102004006008001000120014001600雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区0246810121416套数面积（万平方米）雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区套数1369539951876386面积（万平方米）14136631041955384数据来源中指调查，长沙房管局11中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2月住宅均价各区分布33524407347036754489010002000300040005000雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区均价（元/平方米）雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区均价（元/平方米）33524407347036754489数据来源中指调查，长沙房管局12中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2月商业用房交易量各区分布12330449364714021225033055050100150200250300350400450500雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区005115225套数面积（万平方米）雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区套数123304493647面积（万平方米）14021225033055数据来源中指调查，长沙房管局13中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2月商业用房均价各区分布66909735733981411637405000100001500020000雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区均价（元/平方米）雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区均价（元/平方米）669097357339814116374数据来源中指调查，长沙房管局14中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA全市商品房供销比2月供销比022013014011商品房住宅商业用房2月供销比数据来源中指调查，长沙房管局15中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA第四部分长沙商品房交易价格数据长沙商品房均价走势36773608395740444310442347364208350037003900410043004500470049007月8月9月10月11月12月1月2月均价月份商品房交易均价（元/平方米）7月36778月36089月395710月404411月431012月44231月47362月4208数据来源中指调查，长沙房管局16中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA住宅均价走势3418336636573832386038963897376731003200330034003500360037003800390040007月8月9月10月11月12月1月2月住宅交易均价（元/平方米）月份住宅交易均价（元/平方米）7月34188月33669月365710月383211月386012月38961月38972月3767数据来源中指调查，长沙房管局17中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA商品房各区历史交易面积010203040506070807月8月9月10月11月12月1月2月雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区01020304050607080雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区7月8月9月10月11月12月1月2月单位（万平方米）7月8月9月10月11月12月1月2月雨花区38534195379171666294455126361553开福区288938913324748313128362081684天心区238626729856463421129524131266岳麓区1931393819663813382429131695988芙蓉区1833181413581905219425481621439数据来源中指调查，长沙房管局18中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA商品房各区历史交易均价4349446141993834377947674586418141533713451643404423390245684304403139383481415960954575396842923322343134883950391446465283533838263568315959704640465745204037300035004000450050005500600065007月8月9月10月11月12月1月2月30003500400045005000550060006500雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区3159403733224520343140313568528342923481390241813938442346464153377943493968434046576095383459703488457543044516395053383713476744613914464045864199382641594568300035004000450050005500雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区300035004000450050005500600065007月8月9月10月11月12月1月2月单位（元/平方米）7月8月9月10月11月12月1月2月雨花区39024423434943404516446141993826开福区34813938377940314304476745864568天心区42924181415339684575371360954159岳麓区31593322343135683488395039145970芙蓉区4037452046465283465753384640383419中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA数据来源中指调查，长沙房管局住宅各区历史交易面积010203040506070807月8月9月10月11月12月1月2月雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区01020304050607080雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区7月8月9月10月11月12月1月2月单位（万平方米）7月8月9月10月11月12月1月2月雨花区35833635351468325566391823051413开福区2817365629834474274426611842663天心区216324426726134379327117791041岳麓区1864379318923599367325581638955芙蓉区176916281235158517751828141238420中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA数据来源中指调查，长沙房管局住宅各区历史交易均价357939133955413937963655330337674680430534503566370533453797335236624407427540033661347037483522311832163328331637604947367535903005448940484216404144614004380730003200340036003800400042004400460048007月8月9月10月11月12月1月2月300035004000450050005500雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区3579330330053807376740043216446140034947352231183450366235663661391333283705395542753748331646803590421644074041413933453796404837603797430536554489367534703352300035004000450050005500雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区30003200340036003800400042004400460048007月8月9月10月11月12月1月2月单位（元/平方米）7月8月9月10月11月12月1月2月雨花区35793662391339554139379636553352开福区33033767366140034275468043054407天心区35223450356637053748334537973470岳麓区30053118321633283316359037603675芙蓉区3807400444614947404142164048448921中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA数据来源中指调查，长沙房管局商业用房各区历史交易面积0123456787月8月9月10月11月12月1月2月雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区012345678雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区7月8月9月10月11月12月1月2月单位（万平方米）7月8月9月10月11月12月1月2月雨花区2755927833472863333114开福区072235337274387175239021天心区2242331332941824634225岳麓区067145074214151355057033芙蓉区064186123324197220905522中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA数据来源中指调查，长沙房管局商业用房各区历史交易均价937412221857679974489451360909735119349154886612075786912546733966907396986681886754482066081049611741694972718190163748141838965457682759089198640745186366495904410372400050006000700080009000100001100012000130007月8月9月10月11月12月1月2月4000600080001000012000140001600018000雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区81881174174518640904448209154122216949103721049611934660893746495891998667590886644896754838976827271120754513739681906545786960908576863612546799781411637473399735669040005000600070008000900010000110001200013000雨花区开福区天心区岳麓区芙蓉区40006000800010000120001400016000180007月8月9月10月11月12月1月2月7月8月9月10月11月12月1月2月雨花区818893749866122217396857679976690开福区104966608482044894513609067549735天心区117411193491548866120757869125467339岳麓区74518640891975907682654583898141芙蓉区1037290446495694972718190863616374数据来源中指调查，长沙房管局23中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA第五部分新开盘项目上市面积分布11266168024681012141618天城湖光山色紫晶城2期岳麓山公馆建筑面积万平方米数据来源中指调查，搜房网项目均价分布43502600139660200040006000800010000120001400016000天城湖光山色紫晶城2期岳麓山公馆均价元/平方米数据来源中指调查，搜房网24中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2008年2月长沙房地产市场新开盘项目情况项目名称所属片区物业类型建筑面积均价（元/平方米）开盘时间开发商天城湖光山色天心区普通住宅11167578平方米43502008214湖南天城置业发展有限公司紫晶城2期开福区普通住宅65500平方米26002008213长沙汇一置业有限公司岳麓山公馆岳麓区别墅168000平方南经投实业有限责任公司数据来源中指调查，搜房网25中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA第六部分房地产开发投资及主要经济指标2008年2月全国房地产开发投资主要指标全国商品房施工面积C601123588161其中住宅C601218645497别墅、高档公寓C60151470583经济适用房C6014113765办公楼C6016829251商业营业用房C60172593769商品房新开工面积C6021945902其中住宅C60227813598别墅、高档公寓C6025506433经济适用房C6024483787办公楼C6026213657商业营业用房C6027897987商品房竣工面积C60315823588其中住宅C60324776725别墅、高档公寓C6035291445经济适用房C603433143办公楼C6036151134商业营业用房C603759234商品房销售面积C6101761927现房销售面积C61112439946期房销售面积C61215179324其中住宅C61026910379按档次分别墅、高档公寓C6105459495经济适用房C6104359018按销售形式现房C6112212231期房C61224788069办公楼C6106145419现房C611649869期房C612695551商业营业用房C6107455294现房C6117216005期房C6127239289商品房空置面积C62311339068其中住宅C6232675589办公楼C62368752226中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA商业营业用房C6237422082土地开发面积B4012687077土地购置面积B4044060918房地产开发投资额（亿元）B1072527965其中住宅B1181801025办公楼B121103695商业营业用房B122277556商品房销售额（亿元）C61312960387现房C6141769969期房C61512190418其中住宅C61322532348按档次分别墅、高档公寓C6135361526经济适用房C613465557按销售形式现房C6142609424期房C61521922924办公楼C6136126524现房C614640423期房C615686102商业营业用房C6137264938现房C6147103652期房C6157161286商品房销售价格（元/平方米）3885现房3156期房4229其中住宅3665按档次分别墅、高档公寓7868经济适用房1826按销售形式现房2872期房4016办公楼8701现房8106期房9011商业营业用房5819现房4799期房6740资金来源合计（亿元）B3033725662其中国内贷款B305696098利用外资B30764999自筹资金B31111772其它资金B3181787365其中定金及预收款B3231062847数据来源中指调查，国家统计局27中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA2008年2月长沙房地产开发投资主要指标长沙商品房施工面积C6011327034其中住宅C6012260932别墅、高档公寓C601540359经济适用房C601411054办公楼C60167721商业营业用房C601729412商品房新开工面积C602113599其中住宅C6022109354别墅、高档公寓C602514758经济适用房C60244506办公楼C60262116商业营业用房C602711489商品房竣工面积C60316999其中住宅C603258309别墅、高档公寓C60359941经济适用房C60345131办公楼C6036524商业营业用房C60375913商品房销售面积C610198509现房销售面积C611123628期房销售面积C612174881其中住宅C610293468按档次分别墅、高档公寓C61051331经济适用房C61045082按销售形式现房C611221627期房C61227184办公楼C61061338现房C6116278期房C6126106商业营业用房C6107317现房C61171445期房C61271725商品房空置面积C62316563其中住宅C62322486办公楼C6236366商业营业用房C62372542土地开发面积B40164594土地购置面积B4049732328中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA房地产开发投资额（亿元）B10741299其中住宅B11834087办公楼B121732商业营业用房B1222815商品房销售额（亿元）C613132587现房C61416637期房C61512595其中住宅C61322983按档次分别墅、高档公寓C613560经济适用房C6134782按销售形式现房C61425636期房C615224194办公楼C6136719现房C6146115期房C6156604商业营业用房C61371931现房C6147833期房C61571098商品房销售价格（元/平方米）3308现房2809期房3465其中住宅3191按档次分别墅、高档公寓4508经济适用房1539按销售形式现房2606期房3368办公楼5374现房4137期房5698商业营业用房6091现房5765期房6365资金来源合计（亿元）B30355248其中国内贷款B3059591利用外资B307811自筹资金B31120243其它资金B31824603其中定金及预收款B32312162数据来源中指调查，长沙统计局29中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA第七部分政策法规和市场动态国家政策部分一、税务总局官员称近两年内都不可能开征物业税最近关于北京市向国家税务总局申请物业税“空转实”的报道令物业税再次成为焦点。不过其后税务总局有关负责人澄清说，北京6月份开征物业税“是一件没影儿的事”。记者日前向有关权威人士了解情况，发现所谓“物业税试点”是个美丽的误会，北京、深圳、辽宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点”，物业税在近两年内都不可能开征。物业税在今年真的要开征了日前，有关权威人士明确，今年不开征物业税，而且“近两年内都不可能开征”。该人士还表示，物业税涉及的方面太多，“现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起”从2003年开始，北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津等10个省市分两批成为“房地产模拟评税试点”。目前都属于“空转”期，即没有实际收税，但一切工作步骤都和真正收税一样。试点里运作的是不是就是“物业税”有关权威人士表示，目前“名称还没确定”。“房地产税改革一方面是统一税制、整合税种，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并，我想这应该是人们现在所说的物业税。另一方面是以房地产评估价值作为房地产税的计税依据，客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。”该权威人士表示。二、经适房贷款新政扩大贷款人范围中小银行受益据了解，由央行和银监会新公布的经济适用住房开发贷款管理办法，对1999年颁布的经济适用住房开发贷款管理暂行规定进行了修订，扩大了贷款人范围。除国有商业银行和住房储蓄银行外，还增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构。业内人士表示，扩大贷款人范围，符合当前经济适用房开发的实际情况。以上海为例，政府工作报告中明确“今年20新开工住宅将定为经济适用房”。对于如此规模的经济适用房建设，股份制银行当然希望参与其中。30中指调查CREISRESEARCH用数据说话SPEAKWITHDATA上述人士称，经济适用房建设具有特殊性，上海有可能考虑的经济适用房定价是“成本3利润”，此类贷款的风险相对较小。同时，新旧政策在贷款利率和贷款期限上也有较大差别。其中，利率允许适当下浮10，贷款期限最长不超过5年。他说，“这既使银行可以接受，也加大了对经济适用房开发建设的扶持”。银行贷款利率的下浮，有助于降低经济适用房开发成本，最终让中低收入家庭受益。此外，经济适用房贷款不同于普通住房贷款，新政强化了资金管理，对经济适用住房开发贷款项目原则上实行封闭管理。根据规定，借贷双方应签订资金监管协议，设定资金监管账户。而且，严禁以流动资金贷款形式发放经济适用住房开发贷款。他说，面对经济适用房的需求，及其相对较小的贷款风险，股份制银行肯定愿意积极参与。不过，业内人士认为，经济适用房贷款新政的出台，虽然是2004年以来首次放松房地产银行贷款，但这只是体现出政策倾斜，发挥金融机构在解