2008年江苏靖江房地产市场调查报告(doc 22)

FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12008年靖江房地产市场调查报告2008年新春，我司对目前国家关于金融、房地产政策进行逐一搜集、整理及分析。同时对靖江房地产市场正在开发的房地产项目进行了逐个调查走访，采集了第一手数据，了解即将开发的房地产项目及可能开发的产品形态，销售存量汇总等。通过本次市场调查，及时更新市场信息，了解市场动态，为项目进行2008年度的开发节奏控制、营销推广思路、价格体系制定、推货策略提供可供参考的市场信息及客观依据。一、宏观市场环境1信贷政策环境12007年9月27日央行与银监会联合下发关于加强商业性房地产信贷管理的通知，要求严格住房消费贷款管理，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的11倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50。22007年12月份又紧接着下发了补充通知，进一步明确通知中的模糊条件。各商业银行应以借款人家庭包括借款人、配偶及未成年子女为单位认定房贷次数，而且即使之前的房贷已经全额还清，但新申请的房贷仍要求按照第二套以上住房的利率计算。32008年1月开始，各银行的贷款发放方式与往年有所改变不再是按年度放款，而是每个季度按比例发放。每季度中每月同样有固定的贷款额度，贷完款就只能等下个月了。因此从前那些购买力并不充裕而又担心房价还要大涨而不得不扎堆提前入市的购房者，购房情绪再次被打压。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。22土地政策环境12007年11月1日起，国土资源部发布招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定，要求发布之日起，受让人必须付清全部土地出让价款后方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。2建设部提出“优先确保中低价位住房用地”，要求解决城市低收入家庭住房问题，加快建立健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。31月8日国务院下发关于促进节约集约用地的通知，首次提出征缴增值地价、确立土地利用规划优先性和制定考核制度等新措施，以求全面盘活存量土地，保住耕地。在闲置土地处置政策问题上，此次国务院的态度是要求各地“严格执行”。通知规定，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20征收土地闲置费。4物业税2007年10上旬国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、大连四省市为房地产拟评税试点地区。我国目前已有包括北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆等十省市开始物业税“空转”运行。据闻，物业税将在今年下半年开始从商业物业和别墅物业开始征收执行。3金融投资环境1中国央行在2007年共加息6次，1年期贷款利率已达747，为9年来最高，全年累计升幅22，而存款利率也已经升至414。摩根士丹利经济师任永欣DENISEYAM认为，美国的大幅降息会减小中国的加息空间。央行将更多依赖存款准备金制、信贷控制和人民币汇率来抑制流动性，从而缓解通胀压力。加252279306333360387414612639657684702729747000200400600800100012002007年初2007年5月2007年8月2007年12月贷款利率存款利率FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。3息直接加重了房贷月供的负担，今年年初与去年年初相比，如按第一套房贷款的优惠利率计算每万元月供额增加了约10。但如客户再次购房的月供则比第一套房的月供增加了约25，相当于购房成本增加了超过15，即购买4000元/平方的房子则需实际支付超过4600元/平方的钱。房贷政策对投资性需求造成严重打击，遏制恶性炒楼行为的同时，也极度压制了“小屋换大屋的”改善性购房，所以直接造成2007年年末的楼市降温。22007年央行共10次上调银行存款准备金率，目前存款准备金率已升至15的历史最高点。大部分经济学家预测，今年央行将把商业银行存款准备金率至少上调到165。32008年至今，人民币兑美元已大幅上升15，为2005年7月以来最强走势。大多数受调查的经济学家认为，人民币兑美元还将加速升值。超过一半的经济学家相信，相比2007年全年7的涨幅，2008年人民币将上涨10。4回首2007年，沪深300指数全年上涨近162，70个大中城市的12月房价同比上升105。由于食品和原油价格的不断上涨，中国CPI指数去年12月上涨65，全年涨幅达48。而在2006年，中国的通货膨胀率仅为15。5股市持续振荡下行，投资欲望被严重压抑。2007年的股市“涨”势喜人，尽管大牛市空前绝后，但并不意味着所有的入市者都赚钱。自10月中旬以来，股市出现了本轮牛市以来最大一次调整，从6000点调整跌到4800点，不少蓝筹股跌幅在30以上。而有65万人更是6000点以后开的户，大部分人到现在都没有解套。进入2008年，股市受到外围经济波动（美国次按危机）等因素影响，持续在39004400之间徘徊，令不少投资者被深度套牢，投资欲望被严重压抑。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。4二、靖江市场状况靖江房地产市场历年数据表国民生产总值（亿元）房地产投资（亿元）房地产开发总量（万平米）房地产销售总量（万平米）房地产销售总额（亿元）2003年97083341044951682004年1150671664831872342005年132787798068487416062006年161789216621372312261、房地产市场发展趋于平稳据靖江统计局统计信息资料表示2007年19月，房地产投资总额为1112亿元，开发量和销售量等统计数据暂未公布。但是以此来看07年的开发量较06年升幅有所提升。从05到06年，06到07年的数据比较看来，房地产开发量的增幅趋于平稳。纵观靖江房地产市场从03年的刚刚起步，到04、05年的跳跃发展，再到06年的缓慢缓慢增长。我们可以看出，房地产行业初期的那种大跃进式的发展已经过去。2007年银行贷款“收紧”政策存款准备金率提高、年内六次加息，5年以上的房贷利率由年初的684增加至783，第二套住房贷款的利率为861。市场在国家政策的调控下日益趋于平稳。2、土地市场供应充足，旧城改造仍在继续靖江市政府呼吁旧城改造和新区建设协调发展，要在推进滨江新城建设的同时，加快旧城改造。2008年市政府首抓胜利街地块（江平路至骥江路）、解放南路地块（精亚北侧）、15地块（城管局、原劳动局地块）、永兴街地块（农工商东侧、糖酒公司、烟草公司仓库、五交化仓库）等旧城改造工程，并且适时、适度、适量的将土地储备用地推向市场。同时，靖江市场仍有大量土地储备，仅阳光置业、长博置业、同佳房产就有1700多亩的土地储备。3、滨江新城板块将继续升温靖江市房地产发展主要分布在老城区和城南新区两大快，老城区的旧城改造力度也是相当大，大都是一些零星的小盘，而且城市的主要交通比较狭窄，从远期来看，不存在优势。现在由于其交通设施,生活配套设施等比较完善，在FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。5其竞争上还是有一定优势，价格水平也相对新区要高点。滨江新城在规划上比较完善，各个功能分区明确，道路宽敞，生活区也逐渐趋向成熟，同时又是靖江市的政府部门集中办公地点。新区楼盘面积都在100亩以上，大盘时代的到来将在新区诞生，因此新区的发展是大趋所势，从长远的角度看，市民对新区的房产普遍看好。三、楼盘个案及目前市场分析1、地中海花园项目名称地中海花园电话84930888发展商南通新江海投资发展项目位置西环南路55号项目定位欧式建筑风格，中高端人群广告语靖江玉臻，地标豪宅项目总规划联排别墅，独栋别墅，叠拼别墅，多层和小高层项目占地286亩项目总建179830容积率0796开发周期07年起建筑密度2506实用率开发期数分两期绿化率46管理费装标毛坯交楼时间工程进度桩基开始组团情况联排别墅，独栋别墅，叠拼别墅，多层，小高层在售货量目前暂无推货，预计6月开盘，首批约推70套独幢及所有联排叠加别墅目前未定，小高层及多层（大面积平层）不推。产品类型独立别墅联排别墅叠加别墅小高层公寓多层公寓货量套103695246224面积区间44045036038026028090140180200总面积463502553014040600604560合计总货量710套。住宅约15万平米，沿街商业约3万平米该发展商曾开发靖江新江海花园，新江海花园目前已销售完毕，仅剩余几FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。6套尾货及商铺租售。新江海花园属中低档定位，并含有大量安置房及拆迁房。新江海花园与地中海花园定位完全不同，地中海花园的档次相比新江海要高出许多。该项目自2007年下半年动工以来，市场推广比较高调，产品定位与项目非常类似，均是以豪宅、欧筑、别墅、水概念为核心推广点和卖点。但项目规模（总建约18万）相比项目要小的多，且位于靖江城西，地理位置相比较差。但因其独幢别墅的开发迎合了当地市场的喜好，且容积率要小的多，不足08。因此认为该项目容易在2008年在靖江市场产生较大的影响，对项目也会是一个不小的冲击。经过对该项目的调查分析，该项目施工正处于施工初期，正在制桩阶段，大面积施工还未开始，从工地施工情况和售楼部的销售口径来看，首批施工将以别墅部分为主。并且认为，该项目很难在今年6月份达到像项目拿预售证时的施工进度。该项目有三点值得我们重视。第一开发叠加别墅7幢，总量约52套，产品定位与项目很类似。在售楼部未得到是否会在6月份同期销售的信息，估计发展商也在评估市场的承接力及观望项目的叠拼别墅销售情况。目前，具体产品形态及平面图仍未向市场公布。第二从该项目总平来看，在地块北侧建造了少量约24套大平面洋房，说明这种大面积平层建筑户型已经开始流入靖江市场，作为一种新的产品，该项目采取了尝试并谨慎的态度，仅仅是丰富了产品的多样性，并未做特殊的处理和投入。第三销售价格保密，我们通过多种渠道打探，仍未得到该项目的预期销售价格，加上目前市场形势仍不十分明朗，该项目的销售价格至今还不能做出准确预估。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。72、新天地滨江花园项目名称新天地滨江花园电话84865888发展商靖江新纪元建设有限公司项目位置滨江新城中州路下项目定位定位中高档，现代简约风格广告语牵手名校，打造高尔夫果岭主题社区项目总规划住宅共约1215套，其中小高，1098套、独立别墅15套，联排别墅102套项目占地160亩项目总建200,000容积率18开发周期07年起建筑密度2506实用率小高层80开发期数绿化率35管理费装标毛坯交楼时间别墅2008年底，洋房未定工程进度别墅主体封，高层打桩末期组团情况别墅、小高层在售货量目前暂无推货，小高层预计6月开盘面积比例10512715315916036037056059040401073户型比例两房二厅三房二厅四房两厅独立联排（76）联排（108）404010172产品类型独立别墅联排76米面宽联排108面宽小高层11层小高层18层货量套1580221098面积区间560590360370560590105160总面积8625296001298029586113746已售货量56015未售未售存量别墅单位剩余30左右，高层未售合计总货量1215套。公寓139万平米，别墅56万平米独立别墅联排76米面宽联排108面宽小高层11层小高层18层在售均价暗销，未公开220万/套（地上5700元/）暗销，未公开未售，对外宣称4000元/该项目一直以来就是项目的核心竞争对手，因地理位置、首期规模、施工FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。8进度、销售档期、产品形态均与项目相似。在主要方面基本类似的前提下各自展开不同形式的竞争。新天地项目为本土开发商，在当地已成功开发新天地花园洋房小区及新天地别墅小区，积累了大量的忠诚客户及奠定良好的口碑，并且开发理念与当地居民的居住习惯也比较符合，这几点，相比是具有较大优势的。然而，地产虽属外来企业，开发理念与当地存在一定的偏差，但通过前期多方的摸索与探讨，所开发的产品通过首期销售形式来看，基本也是符合当地需求的，并且通过各种创新设计及附加值的投入，项目暂时从市场反映来看是已超过新天地滨江花园的声势的。通过与新天地滨江花园两个项目比较分析，在别墅市场需求畅旺的背景下，双方别墅销售均很成功，联排别墅均已进入尾盘销售阶段。根据目前形式，认为双方均无需在纯别墅产品大做文章。叠拼别墅因新天地无同类型产品与之竞争，故项目目前还具有一定的垄断优势，这点是优势。但同时也正因为这点，作为身先士卒的新产品，市场的接受度会是一个很大的影响。我们从业人员很多都知道，该类产品已经在全国诸多城市相继获得成功，尤其是在目前国家政府调控的大背景下，叠拼别墅将会成为低密度住宅的首选产品，故我们深信，再通过一段时间的经营，配合样板房、小区环境的公开展示，叠拼别墅一定可以获得成功。2008年，仅与新天地滨江花园的高层产品比较分析，仅该项目与两个项目的高层货量已达到1600多套，已超过0607两年市场需求量的总和，两个项目将会2008年进入白热化竞争阶段。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。93、中天城市花园项目名称中天城市花园电话84620888发展商苏州中天房地产开发公司项目位置人民中路98号项目定位定位中端，现代简约风格，带有欧筑风格广告语上层建筑，城南象徽项目总规划住宅共约2066套，其中多层982套、小高层954套，联排别墅130套项目占地约287亩项目总建约29万容积率156开发周期67年建筑密度35实用率小高层84开发期数3期绿化率400管理费多层/小高层05/1（元/）装标毛坯交楼时间2009120工程进度三期结构封顶组团情况联排别墅、小高层、多层在售货量三期推小高层180套，目前在售其中余货20余套（面积在130140）面积比例80114113140140190190以上1655254；户型比例二房三房四房五房/六房1360161产品类型联排别墅小高层多层货量套130954982面积区间26028080140总面积35100251680合计公寓251万平米，别墅35万平米在售均价小高层3900元/多层4000元/联排6200元/额外折扣开盘98/99折，目前没有这扣苏州中天房产作为率先进军靖江房地产业的外地开发企业，凭借其完善的开发理念，一度超越了靖江诸多房地产开发项目，成为靖江楼市的新星，引领靖江楼市进入了新一轮的发展周期。中天城市花园相比当时靖江其他楼盘，的确有很多地方可圈可点，尤其是园林景观、高层产品户型均有很大的提升，这FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。10些，最终成为中天城市花园在靖江立足并成功发展的最重要的原因。目前，中天城市花园已经开发了三年，一期已经交付使用，二期已经完工，三期已进入尾盘消化期，四期（多层、小高层约500余套，60亩地）正在建筑当中，预期08年底或09年初推出市场。中天城市花园毗邻项目不足500米，也是重要对手楼盘之一。虽然三期已进入尾盘销售阶段，四期与一期高层不在同一个销售档期上，但该项目的销售价格将会被市场直接用于参考的数据，同时也会不可避免被截流一批中天的忠实客户。同时，苏州中天集团为一家大型房地产开发企业，且集团公司已经上市，有着雄厚的资金基础，目前在靖江也有扩大开发规模之意，2007年也曾参与靖江一级市场土地拍卖，虽最终并未成功，但从发展形势来看，该发展商暂时还没有退有靖江市场的打算。4、中虹花园项目名称中虹花园电话84985888发展商靖江虹盛房地产开发有限公司项目位置人民南路近南环路项目定位倡导海派新生活广告语实力就是说服力项目总规划规划联排别墅，两幢小高层，其中联排90套，小高层196套，共286套项目占地约270亩项目总建约18万容积率约10开发周期3年建筑密度30实用率小高层82开发期数2期绿化率300管理费08（元/）装标毛坯交楼时间别墅已交高层08年底工程进度高层封顶组团情况联排别墅、小高层在售货量别墅售馨，小高层余十几套以下所指均为一期，二期小高层未定面积比例8010010012012014023025020103931；FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。11户型比例二房小三房大四房别墅五房/六房20103931产品类型联排别墅小高层货量套90196面积区间23025080140总面积2100023000合计约44000平米，二期预计800余套小高层产品在售均价小高层3700元/。别墅售磬，当时别墅4900元/，110130万/幢中虹花园项目规模应属靖江大盘，但其项目推广一直较为低调，未引起很大重视。通过本次市场调查了解。中虹花园是一个隐性对手，即将开发的二期，将占有很大的市场份额。中虹花园一期销售已基本告一段落，在一期产品中，两房的小户型洋房占据了比较大的比重，面积小总价低，降低了置业门槛，使项目囊括了一部分年轻购买者。二期工程的开发建设仍保持着以往的低调。如按原计划的开发模式，产品品质将很难与市场形成竞争，并且供应总量的持续增大，中虹花园将在激烈的市场竞争中没有任何优势。所以认为，中虹花园只有两种开发方式第一种为按原计划开发二期产品，通过价格取胜的方法占有市场；第二种就为投入更大的代价，优化项目规划，提高产品品质，以品质占有市场。中虹花园目前好像正在低调观望，二期项目也不着急上马。我们认为，该项目就算再低调或再能等，也不可能等到、新天地滨江花园开发完毕后再开工建设，就算这两个项目开发完毕后，仍会有不少开发企业如雨后春笋般的席卷市场。所以，中虹花园在最晚在08年年底前必定会有所行动。无论采取以上任何一种形式，作为项目的开发者都不能掉以轻心，避开正面交锋已是不可能的，供求关系也摆在眼前。因此，我们认为，广告轰炸当然必不可少，但产品的品质将会是最后致胜的关键。5、尚城一品项目名称尚城一品电话848611114864111发展商靖江宇延置业有限公司项目位置人民北路项目定位定位中端，现代简约风格，偏向于年轻群体广告语一个城市只有一个尚城，缔造一个城市的荣耀项目总规划酒店式公寓150套，商铺18套，联排别墅104套，小高层54套FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。12项目占地60亩项目总建60000容积率15开发周期一期建筑密度实用率公寓82开发期数绿化率40管理费小高层1元装标毛坯交楼时间2008年6月工程进度结构封顶组团情况联排别墅、小高层、酒店式公寓三种在售货量酒店式公寓1011层，联排4套面积比例3360901201211602603404951333在售均价公寓3965元/联排4500元/尚城一品目前已进入尾盘阶段，且无可继续开发用地，所以该项目开发已基本结束，预计2008年下半年交付使用后，尚城一品则会逐渐退出我们的视线。回顾2007年，尚城一品的各方面工作可谓是可圈可点，经过短短一年时间，该项目就完成产品定位、开发、销售等几大重要环节，取得了很大的成功。分析原因有几点第一仍为天时，靖江别墅市场畅旺带动了所有开发别墅的项目；第二定位准确，客户诉求清晰，重点瞄准城北老城区原居民的恋旧情结，锁定了很大一部分城北客户；第三避其锋芒，走差异化竞争的路子，在项目规模、档次都难以与市场主流产品相抗衡时，果断采用价格战截击对手，吸引市场眼球。这点虽然在一定程度上牺牲了利益，但缩短了战线，成功瓜分了市场并实现了资金快速回笼，这种避重就轻，巧妙通过价格杠杆的方法在经过实践检验后是行得通的。6、长江玫瑰园项目名称长江玫瑰园电话84809888发展商靖江市富可达房地产开发公司项目位置靖江市环城南路18号项目定位靖江最大沿江豪宅纯别墅社区广告语长江玫瑰园，人性居住空间的符号项目总规划分三期开发，开发独幢、双拼、联排别墅，约600余户项目占地约500亩项目总建约17万容积率156开发周期56年建筑密度20实用率开发期数3期，现二期绿化率580管理费08（元/）FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。13装标毛坯交楼时间一期已交二期2008年10月工程进度一期交付二期结构封顶三期未动工在售货量一期剩余约60套，二期共计248户，已销售40，共计200余套在售在售均价一期联排总价100万左右，均价4700元/，二期联排5000元/，总价130万左右一期独幢均价5300元/，二期独幢均价5800元/，325360，约200万/幢长江玫瑰园在20052006年一度曾是靖江别墅项目的领军楼盘，在目前乃至未来很长一段时间，该项目仍会是靖江惟一一个纯别墅沿江社区。按常理说，该项目有着有着宏大的规模、天然的景观优势、未来城市发展地域等太多其他项目不可比拟的优势，完全拥有成为靖江楼市一个醒目旗帜的机会。但是，我们看到的却是另外一番景象，成交率低下、退楼率奇高、房屋质量投诉等一系列负面问题，再经过舆论导向的扩大宣传，该项目一度陷入了很深的危机，经过这两年楼市的发展，好像仍未缓过来。在此，我们不妨将该项目作为反面教材，总结其经验教训。其一项目配套未被重视。作为远离城区基本没任何配套房地项目，自身配套建设不容忽视。但该项目对此问题没引起足够重视，仅仅是象征性的建造了一排低端商铺，且还未努力经营，目前一期已经入住但商铺却没有任何起色，业主日常生活有诸多不便。其二开发定位缺乏创新。走进该项目小区，感觉到的仅仅只是建的房子，公共设施少且简陋，会所仅仅只是物管办公楼及几张简单的球桌；园林绿化仅仅是道路两旁一些低矮的小树；水景仅仅是小区入口的一个喷泉及一些不足一米的小水渠。如此开发定位，相比以往的自建房当然要好出许多，但和目前市场的别墅产品相比，却相差甚远。其三工程质量监管力度太低。该项目一期采用的是砖混结构，砖混结构本身建筑品质就比较低，建筑中的墙体都起着承重的作用，业主不能通过改变墙体结构来进行装修，靖江本地人装修比较喜欢改变结构，这就形成了一种矛盾。再加上建造当中监管不利容易出现工程隐患，使业主认为该产品存在工程质量问题，成为了该项目销售下滑的导火索，同时很多已成交的业主都提出了退楼的要求。其四营销推广手法太少。作为一个大型的房地产开发项目，必定是成周期性和阶段性进行营销推广的，各个阶段应采取相应营销手段，应有什么与之FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。14配合的营销道具，需要有很仔细的思考。目前，该项目仍是在以前售楼部进行销售，现场也并未设立接待点和样板房。宣传推广方面也只是一些简单的户外广告及零星的电视、DM、报纸投放，这种推广对体量如此之大的项目根本不够，况且目前还有几大项目与之竞争，销售形势如此严峻就应该是情理之中。当然，该项目二期沿江产品及即将开发的三期产品，产品品质相比一期还是有较大提升。同时市场别墅的供应量将会越来越少，并且通过项目的火爆销售带动了滨江新城的置业新风和销售价格，长江玫瑰园项目估计很快就能摆脱困境。到时，一个尖锐的问题可能会是长江玫瑰园联排别墅叠拼别墅的价格，市场将在这个问题面临更多的困惑了。7、碧水华庭项目名称碧水华庭电话84916999发展商江苏兴源地产项目位置渔婆南路与横港交汇处项目定位法式建筑风格，定位中档广告语法兰西风尚，优雅水岸社区项目总规划45套联排别墅,218套一梯二户,二梯三户小高层洋房项目占地13000项目总建23000容积率179开发周期2年建筑密度3280实用率小高层862开发期数2期绿化率32管理费1元/装标毛坯交楼时间20081231工程进度别墅竣工住宅10层组团情况别墅、小高层、商业在售货量剩余34套别墅，30套小高层面积比例90110111120121130131140141150200以上90526342469164613171029户型比例二房三房五房/六房90580661029在售均价小高层3700元/别墅5000元/额外折扣总价优惠小高层34千，别墅12万8、虹桥明珠FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。15项目名称虹桥明珠电话84905888发展商江苏易豪项目位置江平路100号项目定位定位中端，现代简约风格，带有欧筑风格广告语中国人的铺张美学项目总规划小高层（111层）约300套项目占地约2万平米项目总建约40000平米容积率18开发周期23年建筑密度实用率85开发期数3期绿化率335管理费未定装标毛坯交楼时间20081230工程进度结构封顶在售货量剩余货量均有100余套，目前仅有30余套在售面积比例主要以130平米三房二厅为主，占总货量的80以上在售均价3750元/，标准三房4851万左右。9、巧丽公寓天伦居项目名称巧丽公寓天伦居电话849888884981111发展商江阴光华房地产开发公司项目位置江平路与渔婆南路交汇处项目定位中式简约建筑风格，定位中高档广告语打造靖江最具文化的人居生活项目总规划一期5栋高层，12层商铺，316层标准层，1718为复式共计250套，二期约238套项目占地37公顷项目总建约9万容积率24开发周期2年建筑密度30实用率小高层84开发期数2期绿化率31管理费11元/装标毛坯交楼时间09年下半年工程进度二期桩基施工组团情况小高层，商业在售货量一期5栋高层，12层商铺，316层标准层，1718为复式共计250套，二期约238套面积比例901001011261271401411512002101148393422951721902户型比例二房三房五房50824016902在售均价3800元/额外折扣免半年物业管理费，优惠1510、亲亲家园项目名称亲亲家园电话84925666FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。16发展商福泰房地产开发公司项目位置真武河北路项目定位中式风格，中低端产品广告语亲善美，永相连项目总规划总占地6亩，分两期开发，全部开发多层公寓项目占地7亩项目总建9000容积率179开发周期2年建筑密度实用率小高层862开发期数2期绿化率10管理费1元/装标毛坯交楼时间2008101工程进度已完成80组团情况规划4幢，80余套住宅多层，几套小别墅，未统计数量在售货量一期公寓剩余2套，二期40套公寓内部认购期间认购完毕面积比例90120，90主力户型户型比例二房三房五房/六房90580661029在售均价3350元/额外折扣无实收均价11、盛世广场项目名称盛世广场电话8491655584916333发展商靖江供销房地产开发公司项目位置人民中路与工农路项目定位别墅，商铺，中式住宅，中端定位广告语流金之地项目总规划8套别墅、300套小高层住宅、8套多层（不对外卖）项目占地14亩项目总建2万平米容积率2开发周期2年建筑密度4000实用率待查开发期数1期绿化率待查管理费未定装标毛坯交楼时间09年初工程进度别墅封顶，住宅主体4层组团情况别墅、小高层、商业在售货量未开盘（5月开售），据代理商反馈小高层将分两至三批发售，别墅不对外发售面积比例89200平米，89100100120120140140以上10254025在售均价未正式公布销售区间，暂定3900410012、德诚城市广场项目名称德成城市广场电话84926888FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。17发展商南通德成地产项目位置骥江路项目定位城市中心，商业主题，住宅中高端广告语坐享城市中心成熟配套项目总规划商业裙楼，小高层115套项目占地3万平米项目总建14万平米（含商业）容积率34开发周期3年建筑密度55实用率80开发期数一期绿化率无管理费装标毛坯交楼时间住宅09年年底工程进度桩基组团情况商业裙楼，小高层（97两房，137、138、143、144三房，168四房）在售货量未开盘（预计在6月开盘）面积比例97137144168121户型比例两房三房四房121在售均价预计住宅售价5000元/额外折扣实收均价13、翡翠湾项目名称翡翠湾电话84981288发展商新城地产项目位置真武河南项目定位定位中低端广告语坐享城市的繁华项目总规划联排别墅，叠拼别墅（别墅总建23000）多层公寓项目占地30000项目总建23000容积率开发周期3年建筑密度实用率开发期数一期绿化率管理费装标毛坯交楼时间工程进度组团情况联排别墅277319，叠拼别墅164208在售货量联排别墅309户型面积比例别墅面积309户型比例在售均价联排4000元/额外折扣实收均价14、凤凰城FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。18项目名称凤凰城电话82608333发展商华盛地产项目位置渔婆南路项目定位中式建筑风格，商铺为重点广告语天赋尊荣，优越一生项目总规划一二层商业，楼上住宅项目占地2374项目总建7122容积率3开发周期3年建筑密度无实用率90开发期数2期绿化率无管理费05元/装标毛坯交楼时间09年下半年工程进度二期主体二层组团情况住宅，商业在售货量未开盘面积比例现场资料未公布户型比例现场资料未公布在售均价额外折扣免半年物业管理费，优惠15实收均价四、靖江市商业地产环境1、靖江市商业综述按照2007年靖江市区人口计算，靖江市区的人均商业面积约为04平方米。与商业发达地区12平方米的平均水平相比，靖江市人均商业面积仍有相当大的差距，尚未达到商业发达地区的水平。这一定程度是由于靖江市商业面积主要分布在市区，而靖江市市区人口仅占总人口的三分之一所致。未来随着靖江市宏观经济的持续看好，城市整体经济水平和居民购买力的提升也将要求靖江商业市场进一步地发展，总体而言，靖江市商业仍具备一定的发展空间。2、靖江现有商业供应量和吸纳率分析靖江现有大型商业都为分布于人民路沿线的商业项目，其中以10万平米的上海城为最大体量商业项目，其吸纳率为80。由于此为商业步行街形式，故在体量上与百货无可比之处。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。19靖江现有沿街商铺供应量以人民路居首，且吸纳率高达100。人民路为靖江的商业核心坐标，故其商业地位不容小视。骥江西路为当地的商业老街，由于改造之故，商业面积有所降低，吸纳率为100。骥江东路、渔婆南路多为零散的商业街铺，吸纳率均为98。3、靖江注意商圈租金及售价情况分析靖江市商业中心1F平均租金约为213元/天/平米，其中以人民路、骥江西路租金为高。由于骥江东路、渔婆南路上的商铺未形成一定的商业氛围及规模，故租金相较偏低。随着靖江市区商业中心的聚集化和规模化，未来靖江市中心商业街的租金水平将会有稳步的上升趋势。以靖江市两大近年开发的商业项目为例，由于项目地理位置的独特优势，上海城与精亚新天地的商铺售价相对较高，分别为175万与16万元/平米。靖江市近年来商铺销售市场较为活跃，即将上市的德诚城市广场必将使靖江商铺单价上升到一个新高度。4、靖江主要商圈特征与商圈分析靖江市内商业主要分布在靖江市区，以骥江路为横轴，人民路为纵轴，靖江市主要商业区域分布于此两条交通主干道及其主要支干道上。人民路为靖江市内商业面积最大的商业圈，市内主要的大型商业设施（大润华百货、万豪百货、上海城等）均集中在该商圈。此外，其沿街还设有众多品牌专卖店，餐饮设施等。骥江西路商圈是靖江市的老商业街区，主要以沿街服饰专卖为主，零星分布。如苏宁电器、新泰丰超市、太平洋百货（改建中）等中型商业设施。由于骥江西路商业街的硬件设施相对老化，目前正逐步改造更新中。5、滨江新城商业状况根据了解，在靖江对于商铺的投资一直比较热，无论是以前的上海城、还是倍受关注的德诚城市广场，无论是城北城中还是滨江新城，都可以看到靖江人对商铺的投资热情。滨江新城商业由于起步较晚，目前主要商业集中在人民路两侧。业态以装饰橱柜为主，零星分部，无集中商业，仅在人民路与南环路交汇处有中型超市。6、滨江新城目前新建的小区沿街商铺FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。20新天地滨江花园有商业约6000其中西侧有200020间沿街商铺，目前销售14间，其中大部分以投资客为主，售价8800元/（一、二层连卖面积140200）。两侧有集中商业各2000平米，开发商暂时保留。中天城市花园共有沿街商业约27000，一期沿街商业约4000左右已经交付使用，目前吸纳率较高主要为社区商业。二期住宅的商业体量较大今年即将推出，预计售价在12000元/左右。五、市场分析总结1、宏观政策对当地楼市存在一定影响2007年下半年，随着国家对房地产行业进行一系列强制政策调控措施、金融政策紧缩、银行提高存款准备金率、加息等一系列国家政策影响，同时还有通货膨胀压力、股市动荡等