2008延寿大众商业广场项目商业业态规划报告(doc 17)

商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。117FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场目录1消费者调查分析22农贸大厦经营情况分析103项目销售情况分析114项目业态规划建议135运营工作计划15商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。217FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场延寿大众商业广场项目商业业态规划报告1消费者调查11调查概要为了对项目进行合理的业态规划与品类布局，必须了解延寿当地消费者的基本情况，市场部于4月11日周五至4月14日周一，组织公司相关工作人员孙晶、张喜玲、王地辉共3人，对延寿部分消费者进行了走访问卷式调查，共走访调查消费者257人，其中男性65人，女性192人，形成有效调查问卷249份。根据有效调查问卷的内容，我们进行如下的分析。12调查分析121消费者对购物场所位置的选择见图表11图表11消费者购物场所位置选择的比例分析调查表明，延寿消费者在选择购物场所的位置时，选择“单位附近”的有消费者购物场所位置选择的比例喜欢就去，不考虑远近,1249单位附近,4920住宅附近,7831住宅附近单位附近喜欢就去，不考虑远近商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。317FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场49人，占调查总人数的20；选择“住宅附近”的有78人，占调查总人数的31；选择“喜好就去不考虑远近”的有122人，占调查总人数的49。延寿有近一半的消费者选择去喜好的场所进行购物，不考虑远近。我们应了解消费者的需求与喜好，将项目定位于满足消费者需求与喜好的商业业态。122消费者的消费类型见图表12图表12消费者所属不同消费类型的比例分析调查表明，延寿消费者的消费类型，属于“路过即兴购买型”的有55人，占调查总人数的22；属于“闲暇随意购买型”的有82人，占调查总人数的33；属于“目标明确购买型”的有112人，占调查总人数的45。延寿有近一半的消费者属于“目标明确购买型”，他们购物的目的比较明确，只有需要时才进行购买，购物时会选择在比较信任且品类齐全、具有可选择、可比较的场所。我们的项目应定位于满足各阶层消费者的不同消费意愿与消费需求的购物场所。123消费者对同品牌、同价位商品购物场所的选择见图表13消费者所属不同消费类型的比例路过即兴购买型,5,2闲暇随意购买型,82,3目标明确购买型,12,45目标明确购买型路过即兴购买型闲暇随意购买型购买同品牌同价位商品时消费者选择不同购物场所的比例专卖店,3750大中型商场,64257批发市场,108超市,24大中型商场专卖店超市批发市场商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。417FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场图表13购买同品牌同价位商品时消费者选择不同购物场所的比例分析调查表明，延寿消费者在购买同品牌同价位的商品时，选择“超市”的有21人，占调查总人数的84；选择“批发市场”的有27人，占调查总人数的108；选择“大中型商场”的有64人，占调查总人数的257；选择“专卖店”的有137人，占调查总人数的550。延寿有超过一半的消费者在购买同品牌同价位的商品时，会选择在“专卖店”进行购买，他们认为延寿的大中型商场的商品档次比较低，营销、管理与环境不是很到位；而“专卖店”的商品品质、信誉、营销与服务都比较好，可以信赖并进行购买。我们的项目应在品牌选择、经营管理、服务环境及营销策略上采取科学、标准、规范与系统的方式进行运营。124消费者对购买生活用品购物场所的选择见图表14图表14购买生活用品时消费者选择不同购物场所的比例分析调查表明，延寿消费者在购买生活类用品时，选择“农贸批发市场”的有18人，占调查总人数的72；选择“小型仓买”的有30人，占调查总人数的购买生活用品时消费者选择不同购物场所的比例农贸批发市场,1872附近食杂店,1042小型仓买,302大中型超市,1046大中型超市小型仓买附近食杂店农贸批发市场商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。517FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场120；选择“附近食杂店”的有100人，占调查总人数的402；选择“大中型超市”的有101人，占调查总人数的406。延寿消费者在购买生活类用品时，很明显的形成了两极分化的趋势，绝大部分的消费者选择在“附近食杂店”或“大中型超市”，分别占调查总人数的402和406。在“附近食杂店”购买生活类用品的消费者考虑的因素是方便、快捷、便宜；在“大中型超市”购买生活类用品的消费者考虑的因素是品类齐全、品质优良、环境宽松。由于延寿现在还没有一家纯正意义上的“大中型超市”，缺少提升消费者生活品质、引导消费者消费理念的现代化生活类用品购物场所。所以，我们的项目应进行适当的引进，从而丰富项目的业态与品类，提升项目的品质与形象。125消费者对购买高档消费品地域的选择见图表15图表15购买高档消费品时消费者选择本地或外地的比例分析调查表明，延寿消费者在购买高档消费品时，选择“外地”的有80人，占调查总人数的321；选择“本地”的有169人，占调查总人数的679。其中选择在“本地”购买高档消费品的消费者认为延寿市场基本可以满足自己的需求，且在“本地”购买比较方便与放心；选择在“外地”购买高档消费品的这部分消费者的消费需求更加多元化、时尚化、个性化、高档化，消费层次较高、品牌意识较强，他们认为延寿当地的市场不能满足自身的消费需求及生活需要。所以我们要立足679的那部分消费群体，培育忠诚客群；同时我们要将项目打造成为延寿地区的商业旗舰，引进适当的品牌，提高购物层级与购物环境、提升项目品质与商业形象，通过各种手购买高档消费品时消费者选择本地或外地的比例外地,80321本地,1697本地外地商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。617FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场段引导321习惯去外地购物的消费群体建立对大众商业广场的信心，使这部分消费群体能够回归。126消费者对购买各类商品的喜好程度及日常的注意消费内容见图表16、17图表16消费者对各类商品购买喜好程度的比例图表17消费者日常主要消费内容的比例分析调查表明，延寿消费者喜好购买排名前六位的商品品类是“服装服饰”164人，659；“鞋类”122人，490；“化妆品”111人，446；“生活用品”102人，410；“首饰”76人，305；“家居用品”67人，269。消费者日常的主要消费内容包括“服装服饰”的有107人，占调查总人数的430；“生活用品”的有85人，占调查总人数的341；“食品”的有67人，占消费者对购买各类商品的喜好程度1642102765631275231532608910842594064352902460812080服装服饰鞋类化妆品生活用品首饰家居用品副食品家电体育用品钟表电子产品文化用品娱乐音像用品家具消费者日常的主要消费内容1078567512187284202934140246082服装服饰生活用品食品餐饮家居用品休闲娱乐商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。717FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场调查总人数的269；“餐饮”的有51人，占调查总人数的205；“家居用品”的有21人，占调查总人数的84；“休闲娱乐”的有18人，占调查总人数的72。从调查结果来看，延寿消费者购买商品品类的喜好程度与分布及日常的主要消费内容，即反映了消费者的消费结构，同时也反映了消费者的消费取向，此项数据可以作为项目业态结构规划及品类布局比例的参考依据之一。127消费者的消费能力见图表18、19、110、111图表18消费者对化妆品类商品价位接受程度的比例图表19消费者对服装服饰类商品价位接受程度的比例购买化妆品类商品时消费者所能接受不同价位的比例20元以下,371495元,460元,62730元以上,417103元,6927元以下5元0元3元元以上购买服装服饰类商品时消费者所能接受不同价位的比例50元以下,146元,29103元,248元,72305元,9元以上350元以下1元3元元元元以上购买鞋类商品时消费者所能接受不同价位的比例50元以下,1248元,59103元,2498元以上,305元,4950元以下1元元元元以上商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。817FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场图表110消费者对鞋类商品价位接受程度的比例图表111消费者每月平均消费额度的比例分析调查表明，延寿消费者对各类商品价位普遍的接受程度分别为化妆品类“50300元”之间，占调查总人数的554；服装服饰类“100500元”之间，占调查总人数的691；鞋类“100500元”之间，占调查总人数的691。消费者每月平均消费额度主要为“3001000元”之间，占调查总人数的546。本地区的消费主流还是在中低档之间，存在消费层次较低、消费能力较弱的现象，所以项目的经营定位与市场定位必须在考虑到本地市场消费购买力的同时，不忽视高档消费群体的购买能力，应以中低档为主，中档偏高为辅，即满足绝大多数普通消费群体的购买需求，同时也能够满足部分高档消费群体的购买欲望。128消费者认为缺少的消费场所的类型见图表112消费者每月平均开销不同额度的比例10元以下,563元,4305元,6249102元,489350元,7429元以上,1元以下元元元元元以上消费者认为延寿现在还缺少商业消费场所的比例12059403128362374802460购物中心大型超市批发市场百货商场专业市场休闲娱乐商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。917FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场图表112消费者认为缺少消费场所类型的比例分析调查表明，延寿消费者认为现在市场上还缺少的消费场所分别是“购物中心”有120人，占调查总人数的482；“大型超市”有59人，占调查总人数的237；“批发市场”有40人，占调查总人数的161；“百货商场”有31人，占调查总人数的124；“专业市场”有28人，占调查总人数的112；“休闲娱乐”有8人，占调查总人数的32。延寿消费者认为现在市场上缺少一站式“购物中心”的最多，占调查总人数的482，同时认为缺少“大型超市”的也占调查总人数的237，我们项目在业态规划及品类布局上，应充分考虑上述因素，从而弥补延寿商业市场的空白。129消费者对购物场所的主要关注因素见图表113图表112消费者选择购物场所主要关注因素的比例分析调查表明，延寿消费者对购物场所的主要关注因素，选择“优质的商品”的有186人，占调查总人数的747；选择“优惠的价格”的有175人，占调查总人数的703；选择“良好的信誉”的有160人，占调查总人数的643；选择“优良的服务”的有150人，占调查总人数的602；选择“舒适的环境”的有119人，占调查总人数的478。由此看来，延寿消费者在消费时最关心的是商品的质量，同时也对价格、信誉及服务表示关注，但是对购物环境关注的消费者还不到一半，原因是延寿的商业氛围陈旧落后，消费者还没有形成体验式购物的理念与习惯，没有体会到消费者选择购物场所的主要关注因素1867516051947862430374024681020优质的商品优惠的价格良好的信誉优良的服务舒适的环境商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1017FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场在高雅舒适的环境中购物的享受与乐趣。我们项目应注重高雅舒适购物环境的营造，为消费者提供体验式购物的享受与乐趣，从而开发我们的目标消费群体并培育、锁定忠实客群。13结论由于延寿消费者存在着消费层次较低、消费能力较弱、品牌意识不强的现象，加之延寿的商业氛围相对陈旧落后，商业业态存在空白，缺少集现代化、高品质、功能全、环境优、服务佳于一体的一站成式购物休闲娱乐场所。我们项目在市场定位及业态规划时，要对延寿的市场进行充分的了解与分析，并结合延寿的商业现状与消费性质，以中低档为主、中档偏高为辅作为项目的经营定位；适当的引进相关商业业态及品牌商品，丰富项目的业态与品类，提升项目的品质与形象并弥补延寿商业市场的空白；采取科学、标准、规范与系统的运营方式，营造高雅舒适的购物环境，通过各种营销手段，引导不同层次的消费群体建立对大众商业广场的信心，满足各阶层消费者的不同消费意愿与消费需求，从而开发我们的目标消费群体并培育、锁定忠实客群。2农贸大厦经营情况分析21农贸大厦概况商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1117FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场农贸大厦为延寿唯一的农贸产品批发零售场所，总经营面积约2,000平方米，共分两层，每层经营面积约1,000平方米。其中一层经营农副产品，相关品类24项，二层经营服装、鞋类、家居及小商品。农贸大厦外围为沿街商铺及露天市场，主要经营农资、日杂、果蔬、粮油等产品。22农贸大厦的经营商户农贸大厦一层经营农副产品的经营商户87家，现投入经营的面积约为800平方米，出租面积约为400平方米。其中生肉17家、蔬菜12家、干调9家、白条鸡5家、凉冻5家、熟食4家、鸡骨架4家、糖果4家、面食3家、海鲜3家、干豆腐3家、鸡蛋2家、咸菜2家、烤肠2家、豆芽2家、塑料袋2家、牛肉1家、熟食1家、黄烟1家、鲜蘑1家、香油1家、杂粮1家、生资1家、其它一家。22农贸大厦经营商户迁入项目所需的经营面积农贸大厦农副产品的经营迁入项目，除现有的经营商户外，还可进行招商扩充，1,2001,500平方米之间的经营面积即可满足其经营需要。商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1217FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场3项目销售情况分析31项目总体销售情况总计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例25,802009,69825375916,103756241套数已售套数所占比例未售套数所占比例2461094431137556932项目1商服销售情况合计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例2,363846583627851,705487215套数已售套数所占比例未售套数所占比例164250012750033项目2商服销售情况合计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例2,837125290018652,308128135套数已售套数所占比例未售套数所占比例346176528823534项目3商服销售情况合计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例2,717968832232501,834746750套数已售套数所占比例未售套数所占比例3210312522687535项目4商服销售情况合计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例2,617761,740846650876923350商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1317FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场套数已售套数所占比例未售套数所占比例3423676511323536项目5商服销售情况合计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例2,515842,4441497157170285套数已售套数所占比例未售套数所占比例323210000000037项目6商服销售情况合计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例5,821046416911025,179358898套数已售套数所占比例未售套数所占比例306200024800038项目7商服销售情况合计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例2,116821,534947251581882749套数已售套数所占比例未售套数所占比例231669577304339项目综合商场商服销售情况合计已售部分未售部分面积已售面积所占比例未售面积所占比例4,811621,2660626313,545567369套数已售套数所占比例未售套数所占比例45122667337333310项目销售情况小结项目商服总销售面积为25,80200，总套数为246套；其中已销售9,69825，占总面积的3759，销售109套，占总套数的4431。所有商服中去化速度最快的商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1417FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场是5商服楼，已销售2,44414，占该楼面积的9715，销售32套，占该楼套数的10000；去化速度相对较慢的有1、2、3、6商服楼及综合商场商服。销售去化情况说明项目原有的业态规划，需要根据市场现状及需求进行科学有效的调整与完善，从而加快项目的销售去化速度。4项目业态规划建议41项目业态规划依据411项目原有业态规划412消费者市场调查分析413农贸大厦经营情况414项目销售去化情况42项目业态规划建议421商服门市一号商服与二号商服之间农资、日杂、五金、建材、装饰等。二号商服与三号商服之间男装服饰系列、鞋类皮具箱包系列、百货批发等。三号商服与四号商服之间女装服饰系列、女性饰品、运动休闲服饰系列、儿童服饰系列、玩具、育婴用品等。四号商服与五号商服之间女装服饰系列、女性饰品等。五号商服之综合市场一侧餐饮、美食、烧烤、夜市等。商业业态规划报告FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。1517FDC21ASKCOM中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。大众商业广场六号商服婚纱摄影、婚庆用品、礼仪公司、美容、美发、SPA、女性饰品、女性用品、美容美发器材/用品、摄影摄像器材/用品、文教体育器材/用品、健身器材/用品、KTV、慢摇吧、网吧、电玩、台球、乒乓球、沙壶球、保龄球、会所等。七号商服水果、蔬菜、粮油、日杂等。422露天市场应季蔬菜果品批发市场物流配送服务中心。423综合商场一层门市连锁快餐德克士、冷饮厅、咖啡厅、特色连锁店、茶庄、名烟名酒、西饼店、工艺礼品店、眼镜专卖店、特产专卖店、银行储蓄、邮政、通讯、医药、保健、图书音像等。一层大厅农副产品、小商品、家居用品、首饰、化妆品、家电等。二层大厅方案一大型超市、通讯器材/用品、办公用品/耗材、计算机软硬件/用品、电子产品、淘气堡、艺术吧等。二层大厅方案二23家大型专业店，如申格体育、多样屋、温州商品城、韩国商品城等。43小结为了符合现代化大型主题商业广场的规划布局的要求、提升区域商业环境的品质，更为了提升本项目二期住宅物业品质与价值的升值空间；我们结合了本项目