万鼎新业房产超市销售人员业务培训内容（提纲）

1万鼎新业房产超市销售人员业务培训内容（提纲）一、公司情况介绍公司背景公司产业状况、公司目标、公司制度、营销工作流程及行为规范二、销售部组织机构及岗位职责三、民用建筑的一般知识建筑物，通常又称“建筑”，是指人们从事工作、生活和活动用的房屋和场所，其中，主要是房屋。建筑物是工程技术和文化艺术综合体，在一定程度上反映出时代的政治经济背景和文化艺术传统。自从人类能够进行创造性的生产劳动以来，人们一直都在努力为自己创造一个舒适的生活场所和空间，以满足生存需要，并获精神上的满足。（一）民用建筑的构造组成一般的民用建筑是由基础、墙体、梁、柱、楼地面、楼梯、门窗、屋盖等主要构件组成。这些构件的作用和功能不尽相同，从构件所起的主要作用上看，它们大致分为以下三类第一类承重构件。如基础、梁、柱、承重墙、楼地面等。这类构件在房屋建筑中相互支承，直接或间接地承受建筑物上的各种荷载，所以也称之为“主体结构”。第二类围护分隔构件。如部分内外墙体、门窗等。这类构件的主要作用是抵御大自然中各种不良因素对房屋内部的干扰。以及采光、通风、分隔房屋内部空间等。第三类装饰构件。如吊顶，各种线条、门窗套等能满足感观需求的构件。它能美化房屋建筑，弥补建筑物存在的缺陷。（二）民用建筑的分类（1）以住宅的层数为标准分为低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）、高层住宅（10层以上）。（2）以住宅的平面布局为标准可分为点式（塔式、墩式）、条式（板式）住宅。（3）以住宅设计特点为标准可分为内廊式住宅、外廊式住宅、退台式住宅、跃复式住宅、错层（跃复）式住宅、复式住宅。（4）以住宅承重结构所选用的主要材料为标准可分为砖混结构住宅、大模板结构住宅、框架轻板结构住宅、简单结构住宅。（5）以住宅的用途和功能为标准可分为普通住宅、青老年住宅、别墅式住宅。民用建筑的结构类型（三）结构用材根据结构用材的不同，民用建筑的结构可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和木结构。2一般的多层住宅多用混合结构，即用砖墙作垂直受力构件，而楼面、楼梯等水平构件则用钢筋混凝土结构。钢筋混凝土结构按施工方法分成现浇和预制两种，现浇混凝土灵活性大、整体性强，防水防渗性能好，但施工速度较漫。（四）结构受力和构造特点根据结构受力和构造特点的不同，民用建筑的结构可划分为承重墙结构、框架结构、剪力墙式结构、筒式结构和大跨度空间结构五种基本类型。一般多层住宅用承重墙结构，高层住宅（电梯公寓）用框架结构或剪力墙结构。（五）民用建筑的等级建筑物的等级是从重要性、防火、耐久年限等不同角度划分为特等、甲等、乙等、丙等、丁等五类。高级居住建筑为甲等，中级居住建筑为乙等。根据耐久年限的不同可分为一级（100年以上，重要建筑），二级（50100年，一般性建筑），三级（2550年，次要建筑），四级（15年以下，临时性建筑）。一般住宅设计使用年限为50年，但具体使用年限受政策及环境影响大。房屋建筑的抗震设防（六）住宅的配套除小区环境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上决定着房屋的使用性能。这些配套包括以下几个系统（1）上下水系统。涉及厨房、卫生间、洗衣位，另外还包括热水供应。排水系统与防水问题紧密相关，一些新的排水方法可有效解决卫生间、厨房等区域的漏水、渗水问题。（2）配电系统。包括照明及各种电器配电，常用三回路空调、电器、照明，配电系统是否完善可靠包括每户配电量，线路用线规格、品质，开关、插座品质及是否到位、充足。（3）防盗系统。包括防盗报警系统、单元防盗系统和进户防盗门。（4）通讯电视及智能网络系统。（5）燃气系统。（七）住宅的装修标准住宅的装修标准按以下几方面考虑（1）外墙色彩及材质。（2）楼梯间地面、墙面、扶手所有材料，式样及色彩搭配。（3）门窗单元门、进户门、内门及外窗的尺寸、材料。（4）卫生间洁具和龙头数量和品牌，墙地面、天棚、灯具所用材料和施工工艺水平，台面和墙镜位置及用材。（5）厨房墙地面和天棚所有材料及施工工艺，油烟机、排烟管道情况，厨具橱柜位置和用材。（6）其它房间墙地面、天棚所有材料、色彩、施工工艺。按目前市场情况，装修标准在100400元/M2属低档装修，400800元/M2属中档装修，800元/M2以上属中高档和高档装修。（八）住房品质综合评价（1）区位条件；（2）小区环境与视野；（3）房屋朝向和面宽大小；（4）房屋布局（套型）、面积和所居层次；（5）结构型式和建筑材料；（6）配套设施（包括水、电、气、视、讯、防盗系统及车库、车位）及装修标准；3（7）物业管理。（九）住宅设计规范及计量技术规范商品房销售面积测量与计算（中华人民共和国国家计量技术规范JJF10581998）摘要A、定义（1）商品房销售面积商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购心者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。（2）整幢房屋建筑面积指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高220M以上（含220M）的永久性建筑。（3）套内建筑面积指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。（4）套内使用面积指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线小平投影计算。（5）阳台建筑面积指阳台地面底板外沿在小平面的投影面积。（6）套内阳台建筑面积指套内各阳台建筑面积之和。（7）共有建筑面积指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（8）共有建筑面积分摊系数指整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。（9）应分摊的共有建筑面积指套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。B、商品房建筑面积计算指层高在220M以上（含220M）的房屋外墙（或柱外围）水平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面到楼面、楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。C、计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围小平面积计算建筑面积；多层房屋建筑面积的总和计算。（2）自然层内的附层、技术层，按其层高在220M以上部位的上口外围小平投影面积计算。（3）穿过房屋信道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在220M以上的，按其水平投影面积计算。（4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然计算。（5）突出房屋屋面，有围护结构且层高在220M以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其围护结构外围水平投影面积计算。（6）封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。（8）建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面积计算。（9）房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（10）净高在205M以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。（11）有柱雨蓬或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。（12）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。（14）位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过220M以上部位的水平4投影面积计算（应具备通风、采光条件）。D、计算一半建筑面积的范围（1）与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。（2）独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。（3）未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积一半计算。（4）无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。E、不计算建筑面积的范围（1）层高在220M以下的房屋，净高在205M以下的地下室和半地下室。（2）突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。（3）房屋之间无上盖的架空通廊。（4）无柱的雨蓬。（5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（6）骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋层用作街头巷通行的部分。（7）房屋的天面，挑台，天面上的花园、泳池。（8）消防、检修等用途的室外爬梯。（9）构筑物如独立烟囱，烟道，水塔，储油（水）池、罐，地下人防干、支线等。F、共有建筑面积的分摊计算根据住宅设计规范中华人民共和国国家标准GB500961999术语（1）地下室BASEMENT房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2（2）半地下室SEMIBASEMENT房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。G、套内使用面积计算（1）套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和。（2）跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积。（3）利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于120M的空间不计算使用面积；净高在120210M的空间按1/2计算使用面积；净高超过210的空间全部计入使用面积。（4）坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。（5）阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。H、层高和室内净高要求（1）普通住宅层高不宜高于280M。（2）卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于240M，局部净高不应低于210M，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。（3）利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于210M。（4）厨房、卫生间的室内净高不应低于220M。（5）厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净高不得低于190M，且不得影响门、窗扇开启。I、电梯设置7层以上住宅或住户入口层楼面距外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电5梯。四、物业管理物管公司简介、管理架构、管理公约解释。服务内容、收费标准、规范装修等物管相应的法律、法规条款五、销售员的基本素质1、现代推销观念2、高度责任感3、具备良好的心理素质4、具备良好的业务素质5、通晓法律知识6、具备良好的个性7、如何注意仪表、仪态8、如何作好售后服务六、销售技术真诚与信心1相信“推销”的潜力2相信自己的魅力3相信本公司的实力推销员说话的原则对不同类型购房投资者的谈判如何处理客户所提出的反对意见4处理反对意见的策略如何把握客户购买心理，促成客户预订或签合同5建议购买的策略6签预订书或合同时要注意的几点接听电话时应注意的事项七、销售人员须知房屋与土地房屋属于不动产，是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不同的所有者，所以住房能否出售、购买就与土地属于哪个所有者有直接关系了。我们在了解如何购买住房、欲购买的房屋是否能够用于出售、购房后能否一定取得所有权这样一些问题之前，应当首先了解我国的土地所有权制度。A国家所有的土与集体所有的土地6目前，我国的土地只有两类所有者一类是国家所有，另一类是集体所有。国家所有的土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地、自留山。对于集体所有的土地，国家可以依法征用。B两种土地所有权与商品房的出售在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于商品房的开发经营。属于集体所有的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，还是可以用于商品房开发的。国家所有的土地被用于商品房的开发经营是有条件的，即开发商必须向国家支付土地使用出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国家取得土地的使用许可权一是行政划拨，二是有偿；转让。两种途径的主要区别在于，取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。八种国家限制买卖的房屋违法或者违章建筑；房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确的；学校、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑；著名建筑物或者文物古迹等须加以保护的房屋；由于国家建设需要，征用或者确定为拆迁范围内的房屋；单位不得擅自购买城市私房；出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；出卖享有国家或者单位补贴廉价购买或建造的房屋。四种不应购买的房屋在集体所有的土地上兴建的房屋。有的地区比如北京市禁止利用集体所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。房地产开发商只有取得了国有土地权才可以按规定开发经营土地和商品房。如果开发商没有取得有效的国有土地使用证，购房者就不应考虑买其出售的房屋。非房地产开发商建设销售的房屋。只有批准有房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发商，才可以开发建设和销售商品房。只有使用权的房屋。有的地区，对明知其建设的房屋不能买卖，无法办理合法房地产买卖手续，非法倒卖公房使用权的行为，将严厉查处。因此，这种只有使用权的房屋也不应购买。房屋产权受到限制的房屋，也不能购买。这包括经人民法院和仲裁机构裁定限制产权转移以入房屋已经设定抵押的情形等。国家对土地使用权出让的年限规定居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其它用地50年。建立房地产开发企业应具备什幺条件有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资金；有足够的技术人员；7法律，行政法规规定的其它条件。房地产开发企业的资质标准划分房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。各级企业的资质标准如下A资质一级企业自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有5年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100，优良率达20以上。B资质二级企业自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于10人。工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。具有3年以上从事房地产开发的经历。近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100，优良率达10以上。C资质三级企业自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于5人。工程技术。财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。具有2年以上从事房地产开发的经历。累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100。D资质四级企业自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。E资质五级企业。自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定。商品房保修规定建设部在1998年发布的商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定中明确规定，正常使用情况下商品住宅各部位。部件的保修内容和保修期为屋面防水3年；墙面。厨房和卫生间地面、地下室。管道渗漏年；墙面。顶棚抹灰层脱落年；地面空鼓开裂。大面积起砂1年；门窗翘裂。五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热。供冷系统和设备个采暖期或供冷期；卫生洁具、年；灯具。电器开关6个月。其它部位、部件的保修期限由房地产开发8企业与用户自行约定。房地产开发企业的成本构成A土地成本土地补偿费用合作方的条件，或转让费。土地出让收益金国家按土地类别收取土地转让费用。B建筑安装成本一般砖混结构为M2，框架结构为元M2，装修费用按实际情况另计。C企业管理费一般占销售回收金额的2。D销售广告费一般占销售回收金额的23。E前期费用勘测费设计费F前期税费固定资产投资方向调节税。城市设施有偿使用费城市规划管理费新型墙体保证金工程质量监督费学校修建费；人防异地建设费房屋拆迁管理费供水增容费电增容费营业税G所得税企业所得税按毛利润的24计算。地方所得税按毛利润的3计算。H其它费用包括不可预见费用，鉴证费等，以上所列数字，视时间性和各地具体情况不同会有所差别。商品房销售必备的“五证”一是该项物业的计委立项，可行性研究的批件不能少；二是规划局的规划许可证不能少；三是土地使用证不能少；四是建设部门颁发的开工建设许可证不能少；五是房管局的商品房预售许可证不能少。八合同、住宅使用说明书和质量保证书9购房合同住宅使用说明书住宅质量保证书九名词解释及客户关心问题参考材料常用名词解释按照国家对进入房地产市场的住宅所实行的政策为标准可分为房改房、经济实用房（包括解困房和安居房）、小康住宅、存量房、商品房。房改房根据国家住房制度改革政策向住户出售的现居住房屋。房改房是指按照单位的分房原则，如依照工龄、职务或职称等，已经分配或将要执行国家规定的房改标准出售或出租的住房。经济适用房根据国家安居工程政策建造的、向符合购房条件的个人出售的住宅房。经济适用房是国家或房地产商按照普通住宅标准建设的，实行政府扶持、单位支持、个人负担的原则，在规划建设、土地使用、税收、金融、建设资金等方面均享受国家特定的优惠政策，直接以成本价加微利向中低收入家庭出售，包括“安居房”、解困房”以及北京、成都、烟台、宁波等城市借助世界银行贷款支持而建设的住房。这类住房设计一般都较为实用，大多坐落在城郊区，开发成本较低，而且售价剔除了工程建设中的部分费用，因而价格较市场上其它类住房往往要低一些。安居房为实施国家安居工程而建造的住房，是政府为推动住房制度改革，由国家安排的专项贷款和地方自筹资金兴建的面向广大中低收入家庭的非盈利性住房。安居房在出售方面，坚持以成本价直接向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户。在同等条件下，优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收人家庭。解困房在实施安居工程之前或未实施安居工程的城镇，政府为解决当地住房特困户的困难而专门修建的住房。它只售给经审查符合条件的住房困难户和无房户。小康住宅为实施国家重大科技产业工程“2000年小康型城乡住宅产业工程”项目，建设部在各大城市指导建设的面向下世纪的住房。它的建设体现了一定的政府行为，享有政府提供的优惠政策。但与经济适用住房不同，它的销售对象主要是针对中等或中等偏上收入水平的家庭，因而售价较高。这类住宅通过提高科技含量，大大改善了住房的功能和质量，具有一定的超前性，是我国住宅产业未来发展的方向。存量房已经建成并投入使用的。私人或单位所有的存量房，公房和私房在房地产交易上有不同之处。存量公房的买卖，国家限制较多，除房改向个人出售住房外，很少有公有住房的买卖。存量私房的买卖也因产权性质的不同而有较大差异拥有全部产权的私房，可以自由买卖，但房屋有拆迁。抵押或诉讼限制等情况的除外。拥有限制产权的私房，如房改出售的住房、安居房等，在买卖的时间、对象、价格收入分配等方面都有限制。商品房各房地产开发商开发建设的面向市场公开销售的商品房。商品房是以出售为目的而建造的居住用房。与存量房不同，它首先应当是新建的居住用房，由房地产开发商自筹资金建造，专供出售，而存量房则是已经投入使用的住房，是旧房而非新房。其次，商品房只在住宅建设经营单位与新房购买者之间买卖，也称为在一级市场上买卖。如果新房购买者再度转卖原住宅，无论原住宅新旧程度如何，也无论是否投入使用，都不再称为商品房。商品房既包括普通商品住宅，也包括了微利房、高级公寓、别墅等。其中，微利房也叫10廉价房，是房地产开发商修建的利润较低的一类商品房。与经济适用住房不同，这类住房的开发建设并不带有政府行为，只是房地产商对在城市远郊或交通不便地段修建的住房实行低价销售。这类住房价格低廉，适合于中等或中等偏上收入水平的家庭购买。高级公寓，指在城区内黄金地段修建的高层和多层电梯公寓，也包括各种组合复式或高层住房。这类住房地价昂贵，设计超前，面积宽大，配套设施齐备，物业管理水平较高，因而房价不菲，适合于高收人家庭购买。商品房由于是房地产开发商自筹资金建造的，因此它可以在房地产市场上公开销售，购房者可以取得房屋的所有权及所占土地的使用权，购房者还可以在以后对房屋进行转让、出租、抵押或赠予等。从严格意义上讲，前四种房屋并不具备商品房的完全属性，只有第五种才是纯粹意义上的典型的商品房。客户关心问题参考材料（1）商品房的销售面积商品房按整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积。商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（即套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。（2）套内建筑面积的组成套内建筑面积由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积之和所组成。（3）应分摊的公用建筑面积的组成电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。（4）山墙指上部砌成三角形（即山尖）的墙。现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。（5）套（单元）内的使用面积指套（单元）内各房间、厨房、卫生间、过厅、贮藏室等分户门内的面积之和。（6）套内墙体面积商品房各套（单元）内使用空间周围。的维护或承重墙墙体面积，有共享墙和非共享墙两种。（7）共享墙商品房各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共享墙。（8）共享墙的面积计算套（单元）之间的分隔墙由相连两套（单元）平均分摊墙体水平投影面积，并计入套内墙体面积，其余共享墙按墙体中心线划分，内侧的水平投影面积计入套内墙体面积，外侧的水平投影面积计入应分摊的公用建筑面积。（9）非共享墙商品房各套（单元）内部各房间、厨房、卫生间、过厅等的分隔墙。（10）非共享墙的面积计算墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。（11）凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应作为公用建筑面积参予分摊。（12）做为人防工程的地下室不作为公用建筑面积参予分摊。（13）公用建筑面积分摊系数建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用建筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数。（14）计算各套（层）的公用建筑面积各套（层）的公用建筑面积等于公用建筑面积分摊系数乘各套（层）的套内建筑面积。（15）住宅的层数划分的规定低层住宅为13层。多层住宅为46层。中高层住宅为79层。11高层住宅为1030层。（16）住宅的层数一般按自然层计算，但应符合以下规定A住宅中间层有直通室外地面出人口时，其层数由该层起计算。B住宅出入口层位于建筑物底部公共用房的屋顶平台上，并具有疏散信道时，其层数由该层起计算。C顶层为两层一套跃层住宅，其跃层部分不计算层数。（17）住宅建筑平均每套建筑面积平均每套建筑面积（M2套）等于总建筑面积（M2）被总套数（套）除。（18）住宅建筑使用面积系数使用面积系数（）等于总套内使用面积（M2）被总建筑面积（M2）除。（19）跃层住宅的户内楼梯面积计算跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入套内使用面积。（20）不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井的面积均计入套内使用面积。（21）墙面装修厚度的面积计算外墙面抹灰、镶贴块材、装饰面等不计算建筑面积，但内墙面装修厚度均计入套内使用面积。（22）住宅阳台栏杆高度的规定低层、多层住宅的阳台栏杆高度不应低于105M；中高层。高层住宅不应低于110M。中高层、高层及严寒地区住宅的阳台宜采用实体栏板。（23）中间层住宅中除底层和最高层住户入口层以外的中间各楼层。（24）平台供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。（25）抗震结构在地震区里，考虑了地震力的破坏作用而设计的防震结构。一般根据规定的地震烈度进行建筑物的抗震设防。如果出现地震的影响相当于设计烈度时，建筑物的损坏较轻不致使人民生命和生产设备遭受损害，建筑物不经修理或经一般修理仍可继续使用。（26）轴线建筑物各个构件图样的中心线。它是施工图中用于现场定位、放线的重要依据。凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件都应注明它们的轴线关系和尺寸。在编制施工图预算时轴线是土石方工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程、屋面工程和楼地面工程量计算的依据。（27）抗震缝将建筑物或构建筑物从基础以上分隔成段的竖直缝，或从基础到顶部完全分隔成段的竖直缝。借以避免在地震时由于建筑物过长而引起扭转加重震害，或由于相连建筑结构的刚度不同，地震时引起相互碰撞而加重震害。（28）阁楼利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶的空间。在夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。（29）廊屋檐下的过道。房屋内的信道或独立有顶的信道。如走廊、外廊、游廊等。（30）净高各层地板面或楼板面到上层楼板底或天棚底面之间的高度。（31）跨度桁架、梁、拱跨越空间和结构相邻两端承重点的轴线之间（中中）的距离。（32）开间房间的横向宽度。在房屋建筑图中是水平方向编号（横墙）轴线之间标志的尺寸。（33）进深房间的纵向长度。在房屋建筑图中是垂直方向编号（纵墙）轴线之间标志的尺寸。（34）净长房间长度方向两头墙面之间的净距离。（35）净宽房间宽度方向两头墙面之间的净距离。（36）内墙净长线内墙与外墙（或内墙）交点之间的连线，表示内墙的实际长度。（37）外墙中心线外墙两端厚度中心的连线。（38）外墙外边线房屋平面图外边周长尺寸之和。（39）女儿墙（压檐墙）是指房屋外墙高出屋面的矮墙。它是屋面与外墙交接处理的一种12方式，也是作为屋顶上栏杆或房屋外形处理的一种措施。（40）防火墙用非燃烧材料砌筑的墙。设在建筑物的两端或在建筑物内将建筑物分隔成区段，以防止火灾蔓延。防火墙上一般不设门窗，如属必须时应以非燃烧材料制成。高出屋面的防火墙又称封火墙或风火墙。（41）框架结构（刚架结构）由梁及柱组成，其结点多数为刚接的结构。从型式上分为平面框架和空间框架。框架结构一般用于钢结构或钢筋混凝土结构的多层工业厂房、仓库、办公楼、商店以及高层建筑中。（42）排架结构屋架或梁与柱顶交接的框架结构。排架结构中柱底嵌固在基础中（嵌固为不能转动的刚结点）。一般常用于单层工业厂房，可单跨或多跨。（43）楼梯段楼板、休息平台之间的踏步板整体构件。例如预制钢筋混凝土装配式楼梯的整体踏步板。分实心式和空心式，又分为板式和梁式。（44）踢脚板（踢脚线）沿地板或楼板上面的四周边缘的墙面。一般为1525CM高。有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料等踢脚线。（45）遮阳板遮挡太阳的平板。设置在窗口上沿部位的称为水平方向遮阳板。设置在窗口两旁的称为垂直方向遮阳板。垂直遮阳板还包括与墙面垂直方向成斜向（上宽下窄）的遮阳板。（46）屋顶房屋的最上部分。起挡风雨、防寒、隔热的围护作用。通常由屋面、屋顶承重结构、保温层或隔热层以及顶棚等组成。根据屋顶形式一般分为平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等）和曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。（47）屋面屋顶的面层，直接受大自然的侵袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁皮、塑料、橡胶、混凝土等。（48）总平面图在绘有等高线或加上坐标方格网的地形图上，画原有的和拟建的建筑物及构筑物的外轮廓的水平投影。它表明工程的总体布局。主要包括原有和拟建建筑物及构筑物的位置、标高、层数、平面形状、朝向、相互关系以及道路布置、地形、地貌、地上地下管网等。是建筑物及构筑物定位放线、土石方工程施工以及施工总平面布置的依据。（49）计算房屋建筑面积的步骤A根据建筑面积计算规则，对实际受测房屋各部分结构判断哪些部分应全部计算建筑面积，哪些部分应计算一半建筑面积，哪些部分不计算建筑面积。B划块分类，列立项目。按照单层、多层、楼梯、台、廊、棚等类别进行划块，计算各块及各分项的建筑面积。C根据建筑面积计算及公用建筑面积分摊规则，判断各块及各分项面积到底是属于套内建筑面积还是应分摊的公用建筑面积，应分摊的公用建筑面又应如何分摊，然后计算出公用建筑面积分摊系数，最后计算出各单元（套）的建筑面积。（50）阳台、走廊有露空花格或刀条栏杆封顶的，不算封闭式阳台、走廊，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。（51）阳台，为砖砌栏杆，局部实砌到顶，其实砌部分不能视其为封闭而全部计算建筑面积，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。（52）凹阳台进深国家尚无规定，其建筑面积仍按其水平投影面积的一半计算。（53）室外电梯井的建筑面积计算室外电梯井如果是附在建筑物上的有围护结构的电梯井，应按建筑物的自然层计算建筑面积。如果没有围护结构，即没有井道，如室外观光电梯等上下靠导轨运行的室外电梯，只能算是附属设备，不能计算建筑面积。（54）室内扶梯的建筑面积计算自动扶梯的功能相当于室内楼梯间，应按自然层投影面积计算建筑面积。13（55）突出屋面的楼梯间没有高度要求，按其水平投影面积计算其建筑面积。（56）高低联跨的建筑物，利用低跨部分顶部平面作活动场所不计算建筑面积。（57）外墙面的铝合金门窗（包括玻璃幕墙木窗、铁窗等），部分凹入外墙垂直面的，均按外墙的墙体投影面积计算建筑面积。（58）门厅、过厅和大厅门厅、过厅是过往行人的缓冲地带。大厅是人们聚集活动的空间。门厅公共建筑物的大门至内部房间或信道的连接空间或专用信道。根据使用要求不同，可兼作门房收发，临时接待来客或其它用途。过厅室内几个走道与楼梯交接的地方，或是走道与使用人数较多的大房间连接的地方。实际是过道的扩大间，主要起交通缓冲作用。大厅人群聚会活动或招待宾客所用的大房间。根据使用的要求不同，有不同的名称，如餐厅、展览厅、舞厅、休息厅等。（59）门廊与门斗都是主墙大门外的附属建筑，都是遮风挡雨，衔接内外空间，供行人临时停留的地方。门廊大多满足房屋立面处理要求，起美化衬托作用，一般都带有廊柱，比雨篷面积大，没有围栏及附门。门斗主要是满足挡风防寒要求，防止冷风直接进入大厅。根据需要可以做成不突出主墙外的内门斗，和突出主墙外的外门斗。门斗的主要特征是有围护结构，门外加门。（60）阳台与挑廊主要在使用上有所区别。阳台独户房间洗晒衣物，乘凉远望的空间小平台。一般是专房专用。挑廊相连两个以上的阳台，相互串通成为相邻用户的公共信道。但两个结构相同的相邻阳台连通起来时，可称为公用阳台。（61）封闭式阳台与眺望间从形式看区别不大，但结构设计考虑的受力情况和具体用途则不相同。但它们在建筑面积计算方面，都是一样的要求。封闭式阳台将阳台栏杆扶手以下用砖或其它材料围护，栏杆扶手以上用玻璃窗围护起来，使阳台起到既能接受阳光又能遮挡风雨的作用，但仍是独户专用。眺望间工作室或办公室悬挑的一部分房间，它可以全用玻璃围护，也可以半玻半墙，还可以是迎面用玻璃两侧边砌墙围护。它主要用来监视和观察与室内工作有联系的室外活动情况。因而它的结构要根据工艺要求和实际荷载来确定。（62）砖墙建筑面积的计算砖墙面积墙厚墙长。其中，墙厚是按设计值计算，标准砖的尺寸为24011553（MM）。（63）社会公正计量行（站）监督管理办法的原则本着国家统一管理、省级审批、属地监督的原则制定的。办法规定国务院计量行政部门统一管理全国社会公正计量行（站）工作；各省级人民政府计量行政部门负责本行政区内公正汁量行（站）的审批；市（地）、县级政府计量行政部门对本地区公正计量行（站）的日常工作实施监督。（64）建立社会公正计量行（站）必须具备的条件具有法人资格，独立于交易双方；具有提供计量公正服务的能力，并取得社会公正计量行（站）计量认证合格证书。（65）社会公正计量行（站）计量认证的内容和要求计量检测设备及配套设施满足计量检测的要求，并可溯源到社会公用计量标准；工作环境适应计量检测的要求；计量检测人员经考核合格；具有保证汁量检测工作质量的管理制度。（66）社会公正计量行（站）为社会提供的计量公正数据可以作为贸易结算的依据。14（67）社会公正计量行（站）提供计量公正服务的收费没有规定，可以双方协议收费。（68）社会公正计量行（站）是为社会提供有关重量、流量、电量、长度等计量检测数据的计量中介服务机构。（69）社会公正计量行（站）中使用“公正”而不使用“公证”“公证”属国家机关的职能，如“公证处可以出具公证性文件。而社会公正计量行（站）属计量中介服务机构，主要是为社会提供公正计量服务，出具公正性计量检测报告，而不是出具公证性文件。（70）房屋所有权证书（房产证）中华人民共和国城市房地产管理法第六十条规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”（71）房屋产权登记的程序房产管理部门进行房屋产权登记，是政府依法确认房屋所有权的法定手续，按有关规定，房屋产权登记按以下五道程序进行（1）登记收件；（2）勘测绘图；（3）产权审查；（4）绘制权证；（5）收费发证。其中第二道程序“勘测绘图”的内容是，“对申请产权和尚未申请登记的房产，以产权人为单位，逐户、逐处进行实地勘察，为产权审查、绘图发证提供依据。”（72）房地产市场价格评估中华人民共和国城市房地产管理法规定国家实行房地产价格评估制度，并且第五十六条规定“房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。”第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”另外，根据建设部1992579号城市房地产市场评估管理暂行办法第四条规定“城市人民政府房地产行政主管部门设立的房地产估价机构，是房地产市场估价的职能机构，是房地产市场管理机构的组成部门，承办本行政区域内涉及政府税费收入及由政府给予当事人补偿或赔偿费用地的房地产估价业务以及受当事人委托的其它房地产估价业务因此、房他产估价机构，既可由政府设立，又可以是中介服务机构，包括经建设行政主管部门进行了资格考核，取得资格证书，并进行注册了的估价人员组成的房地产估价事务所和经技术监督部门认证的公正计量行（站）。（73）房地产市场估价的程序建设部1992579号城市房地产市场评估管理暂行办法第十条规定房地产市场估价应当依下列程序进行（1）申请估价；（2）估价受理；（3）现场勘估；（4综合作业。其中第三道程序“现场勘估”的内容是“到标的物进行实地勘丈测估核对各项数据和有关资料，调查标的物所处环境状况，并做好详细记录”。第四道程序“综合作业”提出的书面估价结果中第4点必要的附件“包括估价过程中作为估价依据的有关图纸、照片、背景材料、原始资料及实际勘测数据等。”（74）城市居住区不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住户数（10,00015,000户）。居住人口规模（30,00050,000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。（75）居住小区居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住户数（2,0004,000户）、居住人口规模（7,00015,000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。（76）居住组团被小区道路分隔，并与居住户数（300700户）。居住人口规模（L,0003,000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。（77）居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。（78）配套建设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。（79）道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。15（80）建筑线（建筑控制线）建筑物基底位置的控制线。（81）建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用的、从属于某一建筑空间环境的小体量建筑、游憩观赏设施和指示性标志物等的统称。（82）住宅平均层数住宅总建筑面积与住宅基底总面积的比值（层）。（83）人口毛密度每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人HM2）。（84）人口净密度每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量（人HM2）。（85）住宅建筑套毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑套数（套HM2）。（86）住宅建筑套净密度每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑套数（套HM2）。（87）住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（M2HM2）。（88）住宅面积净密度（住宅容积率）是指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（M2HM2）或以住宅建筑总面积与住宅用地的比值表示。（89）建筑面积毛密度（容积率）每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（M2/HM2或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。（90）住宅建筑净密度住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率（）。（91）建筑密度居住区用地内,建筑的基底总面积与居住区用地的比率（）。（92）绿地率居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率（）。绿地应包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。（93）建筑许可证的办理在城市规划区内的一切建设活动都必须按以下程序办理建筑许可证手续建设单位（甲方）持计划部门的投资批文。土地使用证（或有关用地批文）。用地红线图。地形图（1500）一式两份。建房专题报告等向规划部门申报划定建筑红线。建筑红线划定后，即可委托设计单位进行图纸设计新征土地必须先进行总平面规划，经审定后方可作单项工程设计。原有土地上如元总平面规划，则需作总平面改造规划，经审定后，方可作单项工程设计。大型公建或对城市景观有影响的，先作方案送规划部门审批后，方可作扩初设计，然后按要求作施工图设计。设计图纸必须按规定报有关部门审查，签署意见（如建设。消防。人防。防疫等部门），并办理建筑招标手续后，再持全部有关文件。图纸向规划部门申办建筑许可证，同时按规定交纳配套费。规划管理费等。办证后即可按审批要求放施工灰线，经规划部门派员验线后方可破土动工。工程竣工后，经规划部门验收合格并在6个月内将竣工图纸移交城建档案馆后，建筑物方可交付使用。（94）违法建筑根据城市规划法规定，凡是在城市规划区内新建、扩建建筑物、构筑物，道路、桥梁、管线和其它工程设施，包括户外广告牌设置，民房、临时商业网点建设等，都必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经批准核发建设工程规划许可证后方可动工兴建。违反上述规定进行建设的，均被视为违法活动，所建的建（构）筑物为违法建筑，将依法给予处理。对严重影响城市规划的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其它设施；影响城市规划，尚可采取改正措施的，由县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门责令限期改正，并处罚款。（95）城市居民建私房的手续办理程序由建房户持土地证（或用地批文、属于旧房的需持房产证）、拟建点地形图（L500）一式两份。市内常住人口簿复印件、建房报告，所在地居委会证明，城区签署意见后向规划部门报建。经规划部门划定红线后，即可委托设计单位进行图纸设计。16将设计图纸送规划部门，经审核合格并按规定交纳城市配套费、规划管理费等方可领取建房开工通知单。建房户可按批准要求放建筑灰线，经规划部门派员验线合格后方可开工人竣工后经规划局派员到现场验收合格后，方发给正式许可证。（96）建设用地规划许可证是建设单位向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经规划部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。城市规划法第三十九条规定“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件占用土地的，批准文件无效”。（97）申请办理建设用地规划许可证的程序审批要求在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向规划部门提出定点申请。市规划部门根据用地项目的性质。规模等，按照城市规划要求）初步选定建设用地的位置和面积。根据项目需要，规划部门征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见。规划部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件。规划部门审定建设用地规划设计总图，确认其符合规划要求后，核发建设用地规划许可证。建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律。法规规定和实际情况制定。（98）三通一平通水、通电、通路以及场地平整的规划要求。（99）七通一平给水、排水、道路、供电、供热、供气、电信、场地平整等规划要求。（100）建设监理的主要内容建设前期阶段建设项目的可行性研究。参与设计任务书的编制。设计阶段提出设计要求，组织评选设计方案。协助选择勘察设计单位，商签勘察、设计合同并组织实施。审查设计和概（预）算。施工招标阶段准备发送招标文件，协助评审投标书，提出决标意见。协助建设单位与承建单位签订承包合同。施工阶段协助建设单位与承建单位编写开工报告。确认承建单位选择的分包单位。审查承建单位提出的施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划，提出改进意见。审查承建单位提出的材料和设备清单及其所列的规格与