中原-东华广场公寓部分产品设计报告全终稿（下）

中原地产东华广场项目前期策划报告12003年1月36装修建议361商住公寓装修建议商住公寓内部的装修档次，特别是诸如大堂等公共区域的装修将使得商住类物业的品质及形象在建筑物内部得以进一步的提升。因而在楼宇内部空间的设计与装饰装修过程中，要注重其与建筑外观的和谐，使物业内部与外观形象成为一个具有延续性的有机整体。3611区域市场商住样本项目装修情况表9区域市场商住样本项目装修标准物业名称公共部分装修户内装修墙体阳光都市（一期）精装修（高档石材、艺术天花及灯饰）精装修涂料凤凰城（一期）精装修厨卫精装瓷砖巨石公寓大堂精装厨卫精装涂料华普花园精装毛坯房花岗岩高级涂料国展家园精装修（大堂石材地面墙面,豪华灯饰）精装修瓷砖，花岗岩瑞城中心精装修（高档石材）厨卫精装石材世纪财星精装厨卫精装3层大理石，3层以上外墙砖华世隆国际公寓大理石，花岗岩粗装修铝板幕墙雍景台国际公寓精装修地、墙花岗岩大理石拼花精装修送家俱电器铝板，花岗岩，玻璃幕墙国际港精装修精装修涂料石材蓝筹铭座精装修毛坯房涂料东方银座精装修（进口石材墙、地面）精装修铝板、石材，面砖旺座中心精装修精装修玻璃幕墙,外挂石材鹏丽国际公寓精装修（大理石墙地，豪华灯饰）精装修瓷砖，石材东方瑞景精装精装修面砖从上表可以看出，区域市场商住样本项目的公共部分包括大堂等皆为精装修，主要由于商住客户对物业品质的重视不仅仅停留在所购房屋本身，而是更加关注公共部分和外立面等公共区域的品质。开发商为了迎和这种趋势，对公共部分和外立面也大力投入。从外立面看，样本项目采用的材质多种多样，主要有涂料、面砖、石材、花岗岩、大理石、玻璃幕墙等，售价越高的项目其外立面所用材质越好。中原地产东华广场项目前期策划报告22003年1月3612大堂装修建议商住类物业的入口大堂在满足接待和组织人流交通等功能要求的同时，应通过精心设计和装饰装修来充分展现物业形象。敝司认为作为目前商住物业市场中的项目没有大堂或大堂不具备一定的规模与装修装饰档次，将会损坏项目的整体形象，使客户感到自己的身份有所降低，从而会对今后项目的出售造成一定程度的不良影响。敝司建议本案设计面积适中、时尚现代、具有丰富空间感和亲和力的首层大堂，最好有2层以上的挑高，挑高大堂建议采用简洁明快、有明显的商住气氛的现代装修风格，配以人性化、生态化的植物、水景、装饰，再配合柔和的灯光，设置高雅的休息空间，营造丰富有现代感的宽敞、通透的视觉感觉的大堂空间。大堂装修采用浅色或干净的对比色（如黑白对比色）高档大理石或花岗岩装饰地面及墙面，天花则根据设计的不同而变化。中原地产东华广场项目前期策划报告32003年1月3613电梯厅及电梯装修建议电梯厅作为大堂的延伸，其装修风格应和大堂相呼应，同样也代表了物业的品质和档次。建议本案电梯厅的装修应具备高档次，设计装修的风格应与大堂的风格保持一致，地面、墙面和电梯门套用高档大理石或花岗岩铺装。同时，可在电梯前室的吊顶上做些文章，设计有一定特色的灯饰。敝司提出以下几点建议供贵方参考首层电梯厅首层电梯厅的装修标准应与大堂相同，采用与大堂相一致的装修材料，如大理石或磨光花岗石墙面及地面，天花的装修也应与大堂风格一致。标准层电梯厅建议标准层电梯厅墙面及地面采用高档大理石或花岗岩装饰。吊顶与灯具吊顶应与灯具结合，使光线柔和而明亮。采用带凹槽的吊顶，将灯具隐蔽起来，利用反光效果使电梯厅明亮而避免眩光现象。电梯内部建议配置24小时运行的国际知名品牌进口电梯，如日本三菱、美国奥的斯等；电梯门套采用与墙面一致的装修材料或镜面不锈钢材料等。电梯内部加商住公寓大堂效果商住公寓电梯厅效果效果中原地产东华广场项目前期策划报告42003年1月以装饰，风格与电梯厅设计协调，地面铺设地毯或石材均可，墙面可考虑以木质装饰配和镜子。3614首层公用卫生间装修建议敝司建议在本案商住公寓的首层，距大堂较近的地方设置公用卫生间。公用卫生间最少布置2个洗手池，洗手池台面采用高档磨光大理石，正对着洗手池的墙面用大面积镜面装饰，其他墙面用高级墙砖铺面，地面采用高级防滑地砖。3615公共走道装修建议针对本案的市场定位，敝司建议本案公共走道的地面铺设高级抛光地砖，高级乳胶漆墙面，吊顶天花配以灯饰。卫生间的装修中原地产东华广场项目前期策划报告52003年1月3616户内装修建议商住公寓内部无需提供过多的装修，客户将根据自身需要进行装修，故商住公寓只需达到墙面及天花刷白、水泥楼面的装修标准即可。362酒店式公寓装修建议3621区域市场纯居住样本项目装修情况表10区域市场纯居住样本项目装修标准物业名称公共部分装修户内装修墙体当代万国城精装修（地墙石材，豪华吊顶、灯饰）精装修面砖，石材得易家银街俊景（一期）精装修精装修涂料新城国际精装修精装，送橱具洁具面砖杰座精装修精装修送家俱电器花岗岩，面砖，涂料康堡花园精装修精装修石材怡禾国际中心精装修菜单式装修面砖,大理石华府景园大堂精装毛坯房面砖元嘉国际公寓精装修精装修面砖北京财富中心一期精装精装修玻璃幕墙光彩国际公寓精装修精装修石材，优质花岗岩雍和家园高级渗花玻化地砖,高级乳胶漆墙面毛坯房面砖海晟名苑（一期）精装修（地墙花岗岩,石膏板吊顶）厨卫精装面砖，铝板怡景园高级石材精装修高档面砖，大理石底座棕榈泉国际公寓一期精装修精装修面砖从上表可以看出，绝大多数样本项目的公共部分都采用了精装修的方式，这说明现在购房者对物业品质的要求已不仅仅停留在所购房屋本身，而是越来越关注物业的整体形象。敝司在调研过程中还发现，现在户内精装修已逐渐成为一种趋势，上述样本项目中有79的项目采用了户内精装修的方式，只有极少数项目是毛坯房或采用橱卫精装。3622公共部分装修建议A大堂及首层电梯厅装修建议大堂采用高档花岗岩或大理石墙面、地面，配以艺术作中原地产东华广场项目前期策划报告62003年1月品等挂件，增添环境的艺术文化气氛，天花用石膏吊顶及高雅水晶灯饰，另备盆景、植物等作为大堂的陈设；设独立信报箱。首层电梯厅采用高档花岗岩或大理石地面、墙面。B标准层公共走廊及电梯厅装修建议公共走道采用花岗岩或高级优质抛光地砖铺地，高级乳胶漆墙面，天花用石膏吊顶并配以灯饰。电梯厅采用花岗岩或高级优质抛光地砖铺地，高级乳胶漆墙面，墙面以简洁、明快、现代的形式布置。C电梯内部装修建议电梯采用24小时运行的国际知名品牌的进口电梯；大理石或花岗岩门套，不锈钢门扇；电梯内部加设装饰，装饰风格与电梯厅的布置协调；地面铺设地毯或石材均可，墙面可考虑以木质材料装饰并配以镜子。3623户内部分装修建议户内部分建议采用配备全套家具、电器菜单式精装修，选定几种风格，由客户自由选择。不管是投资客还是自用者，这种装修方式能增加本案的附加值。装修标准由发展商与设计方协同商订，建议装修标准为15002000元/平米的高档精装修，采用目前市场上国际知名品牌的高档新型绿色环保装修材料。A户内装修选材建议A门窗户门国际知名品牌的四防门，密码门锁，如“恩源”或“霍曼”户门。内门卧室采用知名品牌的高档实木复合门；橱卫采用玻璃造型门，通过对玻璃表面进行磨砂、喷砂、刻绘等工艺处理，可在居室中创造出亦虚亦实、半明半透的完美视觉效果。外窗知名品牌的高档铝木复合窗，隐形纱窗，飘中原地产东华广场项目前期策划报告72003年1月窗窗台为石材，实木踢脚。B厅室玄关、客厅及餐厅地面公共活动空间的地面可依据装修风格的不同采用不同材质、不同色调的装修材料，例如木地板或石材等，建议本案采用国际知名品牌高档环保型产品，如欧典、瑞典柏丽等品牌的木地板等。卧室卧室的地面依据装修风格的不同采用不同材质、不同色调的装修材料，建议本案采用知名品牌的高档环保型实木复合地板，如欧典、瑞典柏丽等品牌的木地板。墙面、天花及踢脚墙面采用立邦、多立士或同级品牌的高档环保型乳胶漆；天花采用石膏局部吊顶；踢脚采用木线条装饰。开关及插座采用松本电工、西门子或同级品牌的安全型开关和插座。C厨房地面及墙面地面铺设知名品牌高档防滑地砖，墙面使用高级优质瓷砖，采用冠军、诺贝尔或同级品牌的产品。天花进口品牌的铝扣板吊顶。橱柜厨房配备进口知名品牌的组合橱柜，采用阿尔诺、柏丽或同级的品牌。厨房设施配制采用进口知名品牌的灶具、抽油烟机和洗涤槽、水龙头等。D卫生间地面及墙面地面铺设高档防滑地砖，墙面使用高级优质墙砖，采用冠军、诺贝尔或同级品牌的产品。中原地产东华广场项目前期策划报告82003年1月天花高档进口金属孔板或铝扣板吊顶。洁具采用美标或同级品牌的洁具及钢化玻璃淋浴屏等，配换气扇。龙头、花洒采用美标或同级品牌的花洒；高档合资品牌的龙头等。浴室挂件高档进口产品。中原地产东华广场项目前期策划报告92003年1月B装修风格推荐装修的风格很多情况下是与业主及家人的个人喜好有关，敝司提供以下几种装修风格供开发商参考。A东方禅意风格东方禅意风格的装修富蕴怀旧内敛的复古风格,但又具有这个新世纪的时代感，体现了亲近自然、朴实、亲切、简单却内藏丰富意涵。它的许多造型元素多是向传统取材，所选用的材质主要是石材和原木等建材，尤其是木材；色彩以米色、白色、淡米色、浅黄色为主。厨房橱具多采用褐色的台面及橱面，与浅色饰品相搭配，；卫具较多选用带有米色系的颜色如白色、米色等。B现代简约风格现代简约风格表现于内则力求简单化，线条简单利落，颜色单纯，材质也不过于复杂，所呈现的整体感具有现代感与科技感。现代简约风格多与干净摩登的设计、有时代感的新材料、新工艺技术相结合，创造出一种非常有个性的美，所选材料不再局限于东方禅意风格的装修中原地产东华广场项目前期策划报告102003年1月石材、木材、面砖等天然材料，而是将选择范围扩大到金属、涂料、玻璃、塑料以及合成材料等；为强调单纯，现代感的风格使用的颜色多为单色系，但为是空间呈现明快的作风，强烈的、对比的颜色往往大量被运用于整体空间，诸如白与黑的对比，或黑与黄的对比，另外，银与白，以及金属等科技感十足的颜色也是不可忽略的。橱具采用冷色调的台面及橱面，浅色饰品为搭配；卫具多选用冷色系的颜色，并可加人金属制品或玻璃制品，显出简约和时尚的品位。C自然风格现代简约风格中原地产东华广场项目前期策划报告112003年1月自然风情的装修风格讲求把自然景观引入家居，形成大自然延伸的个性化家居设计。自然风情的装修风格在色彩上主要选用来自于自然界的各种色彩；材质以藤、麻、陶土为主；多以天然无饰的材质点缀装饰居室，追求一种人与自然的融合；绿色植物的点缀是必需的。D地中海风格地中海风格是来自于自然的延伸，大块文章与浓烈印象，是地中海风格的内在意涵，只要仿效大自然的原始味道，自由的运用颜色与光线，让一切看起来清新且耀眼，就是深谙地中海品味风格的居家。因此，取自于自然界的材质，都顺理成章的运用在地中海风格中。地中海风格来自于蔚蓝海岸与阳光自然风格的装修中原地产东华广场项目前期策划报告122003年1月普照下的清新，决定了色彩运用上的高彩度、高明度与丰富鲜艳。鲜艳的色彩带来亮丽的质感，各种色泽饱满、彩度高的鲜黄色、宝蓝色、土黄色、红褐色甚至白色等都是地中海风格装修常用的颜色。地中海风格的装修中原地产东华广场项目前期策划报告132003年1月37新技术新材料应用371住宅的可塑性开放空间住宅设计除总体环境设计和建筑风格创意外，户型设计也是至关重要的。但最好的户型未必就能完全赢得市场，面对多层面、多元化的消费群体，住宅空间的可塑性也是不可或缺的。3711住宅的可塑性开放空间的内涵住宅空间可塑性的真正含意是没有户型的户型，即没有具体户型的固定限制，才可以使个性化得以充分发挥。通常对户型的固定限制有两条，即分隔墙和厨卫的布局。分隔墙如果是钢砼剪力墙，充其量只能在墙上开洞，只有当分隔墙是可拆移的轻墙时，才可能将空间打通连贯；关于厨卫的布局设计，在南方可以将管线放在室外的凹槽里，而在北方出于要解决冬天防冻的问题只能通过室内管井来解决，这就要求在平面户型布局时尽量将管井靠近不可移动的竖向承重的墙或柱，在塔楼里尽量靠近核心筒和外框墙，卫生间弯头水封在管井内解决，上下层不相互影响，从而彻底解决上下层之间可能由于防水问题带来的纠纷。总而言之，住宅的可塑性开放空间可以更加适应多层面、多元化的消费群体的需要，可以使开发商以最佳的销售业绩规避投资风险。3712住宅的可塑性开放空间的实现途径预应力无梁楼板的应用实现了住宅空间的可塑性要实现住宅的可塑性开放空间、预应力大跨度无梁楼板为其提供了得天独厚的条件，也使墙体采用可拆移轻墙成为可能。预应力无梁楼板其跨度在6M10M较为经济合理，无梁、无柱帽，竖向承重构件可以是钢筋砼墙或柱，但厨卫管线穿楼板应避开楼板暗梁位置。由于预应力无梁楼板可以实现较大跨度的连续空间，在中原地产东华广场项目前期策划报告142003年1月户型合并时，就可以得到更大的厅和更大的其它多用途空间，而不是在钢筋砼剪力墙上开个小门洞，使空间简单的连通。成本造价控制与规模效应要实现预应力无梁楼板的大空间，成本造价控制必然成为开发商首要关注的问题，以现行市场使用较多的1960级钢绞线来说，是普通级钢筋强度的6倍，如果预应力钢材价格不超过普通级钢筋的6倍（按市场价级钢筋2000元吨计），即不超过12000元吨，理论上就是合理的。通过今日家园和今典花园的预应力楼板工程实践，证明成本造价控制是完全可能的。原先通过市场招标，预应力专业施工单位总包，价格达12000元吨。而甲方自己控制预应钢材的大批量采购，实际成本造价为9000元吨，成本造价控制的目标是完全可以实现的。国内预应力钢材较贵是出于生产批量小、产量低，如果大面积采用后，大批量生产，价格必然大幅度降低。施工进度的可行性除了成本价格因素是开发商最为关注的问题外，施工进度能否保证也是一个关键问题。对施工进度能否保证持有疑虑，主要是以前预应力工程量较小，也较少用于大面积的房地产住宅和公建的开发上。采用预应力楼板后由于跨度比以前要大得多，竖向承载构件就比原来的少，墙、柱支撑工作量就小，无梁楼板由于不要支撑梁的模板，可以采用大模板作业，全部铺开，先绑底筋，再绑暗梁筋，预应力筋编网穿筋，绑筋完毕再绑板上筋，就完成了钢筋的绑扎，最后浇筑砼。今日家园和今典花园塔楼标准层面积均在1000平方米左右，施工速度可实现8层月，实际施工速度比普通钢筋砼结构要快。3713住宅的可塑性开放空间的利好创造开放的商业、会所及配套服务空间由于预应力无梁平板能实现610M的跨度空间，对于高层建筑底部实现大空间就较为有利。出于抗震需要底中原地产东华广场项目前期策划报告152003年1月部大空间落地剪力墙不能太少，必须满足规范要求，如果上部剪力墙密度过大，间距过小，必然在底部大空间转换时就会带来过多的落地剪力墙，使底部不可能形成大空间。预应力楼板由于跨度大较易实现底部的大空间结构。预应力楼板跨度大，易于引起剪力墙偏少的误解。剪力墙合理布置，其壁率（砼剪力墙截面面积与楼层面积之比）控制在510范围内，对、类场地土，其基底剪质比均能控制在36合理范围内，周期、位移也均控制在抗震规范要求的范围内。由于市场预测等不确定因素较多，房地产市场竞争激烈，很多小区底商功能应如何确定，有时是很困难的。只有大空间的底商才能适应市场变化的要求，底部大空间还能用于小区会所和配套服务设施的灵活布置。创造车位充足的地下车库底部大空间的优越性尤其表现在车库的布置上。出于空间的贯通，较易实现车流环线，部分死角不好布置车位的空间，用于布置通风、水、暖、强电、弱电的设备用房。地下车库楼板也可以按无梁楼板设计，净空增加，就能使层高减少很多，调整合理，甚至能多一层地下停车空间。利用建筑下的地下室作为停车库，避免或减少了绿地下独立式地下车库的大开挖，对于节约投资和小区管网布置及环境设计更为有利。今日家园原设计方案地下室停车库两层，楼板改为无梁平板结构，地下室由二层改为三层，在成本造价基本上不增加的情况下，停车位由800辆改为1800辆，净增1000辆停车位。每辆停车位（包括设备用房）建筑面积约为35平方米。亮马名居工程和国贸世纪园工程停车位均增加一倍，基本上实现一户一车位的目标。减少公摊面积给业主带来更多实惠由于地下室库房面积大大减少，不合理的公摊面积自然中原地产东华广场项目前期策划报告162003年1月大大降低，同时业主能就近停车后直接坐电梯上楼。地下室空间的贯通用于布置停车位一举多得增加地下停车位，减少地面停车和小区拥挤的压力；消化不良的库房面积，减少不合理的公摊；开发商销售车位，净得收益；减少或不设独立的地下车库，减少投资成本。372建筑节能、环保新技术的应用敝司建议本项目采用外墙外保温技术,造价虽然略高，但使用面积增加了,外墙不用抹灰和刮腻子,综合造价较好，且整体效果理想。对建筑节能技术及材料的介绍详见东华广场项目报告办公楼部分的3583节。38服务配套设施规划建议对于工作强度大，生活节奏快的现代人来说，配套服务设施的完备程度不仅是客户在选择物业时要考虑的重要因素，而且对项目的销售率及销售价格影响很大。因此，物业具备齐全的功能配套是提升项目档次、吸引客户的有效手段之一，同时这些功能配套又可为发展商提供更大的赢利空间。381建议依据A区域市场样本项目服务配套情况中原地产东华广场项目前期策划报告172003年1月表11区域市场样本项目区内配套情况物业名称内部会所羽毛球场网球场游泳馆（池）保龄球场台球室壁球场健身房桑拿浴室餐饮设施网吧、书吧内部商店健身步道儿童游乐设施老年人活动场所内部小区诊所阳光都市（一期）有有有有凤凰城（一期）有有有有有有有有国展家园有有有有有有有瑞城中心有有有有有有有有有雍景台国际公寓有有有有有有有有有有有国际港有有有有有有有有有有有蓝筹铭座有有有有有有有有有东方银座有有有有有有有有有有有旺座中心有有有有有有有有有有鹏丽国际公寓有有有有东方瑞景有有有有有有有有当代万国城有有有有有有有有有有有有有有得易家银街俊景（一期）有有有新城国际有有有有有有有有有康堡花园有有有有有有怡禾国际中心有有有有有华府景园元嘉国际公寓有有有有有有有北京财富中心一期有有有有有光彩国际公寓有有有有有有有有有有有有有雍和家园有有有有有海晟名苑（一期）有有有有有有有有怡景园有有有有有棕榈泉国际公寓一期有有有有有中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月18图2商住与纯居住项目配套选择情况通过表11和图2我们可以看到，样本项目的区内配套设施大多比较齐全，其重点集中在会所、羽毛球场、网球场、游泳馆、健身房、桑拿浴室、餐饮设施等；通过考查商住与纯居住在小区配套方面的差异发现，商住项目由于更多地为办公人群考虑而更注重健身房、餐饮等方面的配套，而纯居住项目则较多地设有健身步道的配套。B市场定位本项目市场定位于“东直门六维交通枢纽核心区的商住分离升级版国际商旅酒店模式、灵活型高档公寓”。本项目的商住与纯居住项目配套选择情况020406080100120羽毛球场网球场游泳馆保龄球场台球室壁球场健身房桑拿餐饮书吧商店健身步道选择比例商住项目纯居住项目中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月19市场定位决定了本案必须具备与商务公寓和酒店式公寓功能相匹配的配套服务设施，同时还应具备一些与生活、休闲娱乐配套。C客群定位本案商住公寓的主力客群为各类中小型企业；同时，还包括一部分投资者，但比例较小。酒店式公寓的主力客群为国内私营企业主、中、外企业高级管理人士、看好房地产投资的国内、国外人士，以及少数外企金领、高级白领及其他自用或投资人士等。这些客群通常生活节奏快、生活品位高，因此，通常要求所生活工作的社区能够提供便捷、齐备的生活服务配套。382建议内容3821商住公寓服务配套设施建议敝司建议商住公寓的服务配套可以与甲级写字楼服务配套共享，这不仅节省了商住公寓配套的面积，而且避免了重复建设。另外，为了更好地为商住业主提供细致周全、快捷便利的服务，支撑本案商住公寓的商住特点，增加销售卖点，敝司建议商住公寓部分设置以下几点特色服务配套A穹幕商住会所敝司建议在商住公寓楼宇部分的顶层建设全透天穹幕商住会所，主要为商住公寓的客群提供服务。建议此会所采用桁架及透明玻璃钢顶结构，此会所可由每一商住公寓电梯进入，形成共享，为商住客群提供交流、活动的场所；在会所内设置咖啡屋、茶室、书吧、高雅沙龙多功能厅等商住交流的场所；中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月20并设置台球、飞标、桥牌等高雅娱乐项目。敝司建议在商住公寓部分的屋顶设置露天的屋顶花园，供公寓客户观赏享用。B功能齐全的商务会议室敝司建议在商住公寓部分设置可容纳100人以下的商务会议室两个，面积约在150平米/个左右，为业主开展商务活动提供快捷便利的服务；同时，商务会议室内提供电话会议系统、现场视音频转播系统、远程会议系统等商务会议设施。会议室可对外经营，商住客人可通过网上预约或电话预约租用场所。中型会议室远程会议室中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月21C综合性商务中心建议在商住公寓楼宇部分设一个综合性商务中心。商务中心除了提供打字复印、票务服务、快递、订餐等日常服务外，敝司建议在商务中心内建立一个能够提供翻译、礼仪、秘书、租车、各类活动等信息资源的信息平台，为商务客户提供最快捷特色服务。3822酒店式公寓服务配套设施建议针对酒店式公寓客户的居住特点，敝司建议在酒店式公寓部分设置24小时便利店和家政服务中心，并提供某些特色服务，如钟点工服务、送餐服务、叫醒服务等。其他服务配套可以与超五星级酒店的服务配套共享。3823休闲娱乐设施敝司建议本案充分利用超五星级酒店的休闲娱乐设施，这样不仅可节省高档公寓配套部分的面积，而且可以避免重复建设；建议可以将高档公寓部分的客户作为超五星级酒店休闲娱乐场所的长期会员，并提供优惠政策。39项目车位配置建议随着社会经济的飞速发展，汽车已成为人们经济生活、社会生活必备的交通工具。伴随着汽车数量的猛增，车位数量的需求量也大幅度增长，车位数量是否充足已成为影响写字楼项目档次的重要因素。391建议依据在讲究效率的当代，总平面设计必须有良好的交通组织合理分中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月22设出入口及步行道、自行车道、汽车道与停车场。车位是住宅项目必须具有的配套，尤其是高档项目。区域市场竞争项目车位配置及价格情况见表12。表12区域市场样本项目车位配置及价格情况物业名称车位比例地下租价（元/月）地下售价（万元）地上租价（元/月）阳光都市（一期）1450150凤凰城（一期）093200巨石公寓120华普花园15600国展家园1290015瑞城中心1596025世纪财星1600华世隆国际公寓340015雍景台国际公寓1530050020国际筹铭座118东方银座1600150200康堡花禾国际中心1华府景园13008150元嘉国际公寓1260080016北京财富中心（一期）120光彩国际公寓18待定雍和家园13001015万海晟名苑（一期）1215怡景园12664棕榈泉国际公寓一期1252025附蓝色表示商住样本项目，黑色表示纯居住样本项目。通过敝司对车位情况的调查，除凤凰城（一期）、得易家银街俊景（一期）和东方银座三个项目，样本项目的车位比例均达到中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月23或超过11，比例最高的华世隆国际公寓车位比例达到31。考查样本项目中商住与纯居住项目的平均车位比例可以发现，商住公寓的车位比例由于要满足商住的需要，通常较大，平均比例达到1271；而纯居住公寓的车位比例则相对较低，平均比例为1151。应该说现阶段商住公寓的车位比例基本能够完全满足实际需要。样本项目地下车位的租金范围为300800元/月个，样本项目整体平均租价为600元/月个，商住项目平均租价为690元/月个，纯居住项目平均租价为460元/月个；地下车位售价范围是1025万元/个，样本项目整体平均售价为16万元/个，商住项目平均售价为182万/个，纯居住项目平均售价为148万/个；样本项目中只有少数项目有地上车位，其租价也多遵寻有关政策规定，在150200元/月个之间。392建议内容3921车位配置建议敝司建议本项目建设地下停车场，地下设为三层，地下一、二、三层做为停车库。考虑到商住公寓与酒店式公寓车位有互补的可能性，故可综合考虑车位比例。车位配置比例建议为商住公寓115酒店式公寓108表13本项目高档公寓部分车位配置明细表楼宇性质每户平均面积（平方米/户）总面积（平方米）配置数量（个）合计（个）商住公寓120870001088酒店式公寓6062000826约2000中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月243922车位面积建议停车库建筑面积，小型汽车按每车位3540M2计算。中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月25310项目智能化建议3101智能化介绍住宅智能化是利用现代化4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、智能化系统集成，为住宅的服务与管理提供高科技的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。3102商住公寓智能化建议31021建议依据本项目区域市场商住样本项目楼宇配套情况详见表14。表14区域市场商住样本项目楼宇配套情况物业名称通讯系统供暖系统电梯供电系统阳光都市（一期）IDD集中供暖日立双路供电凤凰城（一期）宽带集中供暖日立双路供电巨石公寓ADSL宽带网入户集中供暖进口双路供电华普花园宽带市政供暖进口双路供电国展家园宽带局域网集中供暖（中央空调）LG双路供电瑞城中心宽带入户集中供暖富士达双路供电世纪财星宽带、无线局域网户式中央空调东芝双路供电华世隆国际公寓ADSL独立供暖三菱双路供电雍景台国际公寓宽带,手机信号增强系统集中供暖日立双路供电国际港宽带独立供暖德国森德散热器日立双路供电蓝筹铭座宽带入户集中供暖奥的斯双路供电东方银座宽带独立供暖（地板采暖）进口双路供电旺座中心宽带集中供暖东芝双路供电鹏丽国际公寓宽带独立采暖富士达双路供电东方瑞景ADSL市政供暖三菱双路供电由上表可以看出，几乎所有的样本项目都采用了宽带、中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月26双路供电等配套系统，这已经成为商住项目配套系统中不可或缺的组成部分；而供暖系统的配置上则形式多样，主要有集中供暖、独立供暖等形式，只有少数项目采用了户式中央空调采暖31022建议内容近几年，建筑智能化在我国已经得到迅速发展，本案进入市场时，智能化在众多项目中将不再是一个卖点，而是实实在在地溶入到日常的操作及管理中，配合物业管理，服务业主。因此，敝司建议本案从实用性、安全性出发进行智能化配置，不须贪大求全，作无谓的投入，否则不仅会增加成本而且会增加业主的物业管理费用。建议本项目商住公寓智能化达到3A标准，即配备楼宇管理自动化系统（BAS）、办公自动化系统（OAS）、通信自动化系统（CAS）。A智能化系统的设计原则敝司建议本案智能化系统工程的设计遵循一般的工程设计原则，以适用为主，选用先进的、成熟的产品。在智能化系统设计中，尤其应考虑系统的开放性和可扩展性，设计要考虑要未来的发展，做好预埋件和管线路的预留，便于以后各个智能子系统的互联和扩展。从适用和管理的目标出发，楼宇内的各个子系统应具有相关性和信息共享的可能性，各子系统有序地综合起来满足预想的智能效果。建立物业管理平台。大厦内的楼宇自控系统、消防系统、安保系统及日常工程维护、费用统计等，均纳入物业管理平台。该平台服务网站方便各物业部门的查询、沟通、资源共享。建立综合布线平台。该平台为计算机网络、通信提供传输的物理通道。在此基础上建立高速的INTERNET平台，中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月27以数字程控交换机系统为基础的大厦内外通信交换平台。最终，智能化系统设计根据使用和管理的需求，实现一体化集成的目标。B智能化系统的组成要素楼宇智能化属大系统工程范畴，涉及建筑、结构、暖通、空调、给排水、变配电、照明与弱电等诸多子系统，各个子系统又由很多小系统所组成，系统之间相互关联。其中弱电专业所涉及的子系统最多，是智能工程的难点和重点。C智能化系统内容建议建议本案智能化应达到普通乙级写字楼标准，其具体内容主要包括A（BAS）楼宇管理自动化系统A建筑设备运行、管理和控制子系统楼宇设备监控系统供热、通风和空气调节系统给排水及中水系统照明设备系统电梯监控系统停车场管理系统广播音响系统（紧急广播疏散）B火灾自动报警与消防联动控制子系统消防报警系统喷淋灭火系统通风排烟系统C公共安全防范子系统闭路电视监控系统保安巡更系统出入口管理系统防盗报警系统中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月28B（OAS）办公自动化系统共享信息系统办公与文件处理流程自动化管理系统物业管理辅助系统电子邮件系统设备共享系统C（CAS）信息自动化系统A网络通讯系统B电视通讯系统有线电视接收系统卫星电视系统C无线通讯系统无线寻呼对讲系统移动通讯信号增强卫星通讯系统D程控电话用户交换系统固定电话系统通讯声讯服务系统3103酒店式公寓智能化建议31031建议依据表15区域市场商住样本项目楼宇配套情况物业名称通讯系统供暖系统电梯供电系统当代万国城宽带集中供暖日立双路供电得易家银街俊景（一期）IDD光纤入户原装进口家用燃气壁挂炉东芝双路供电新城国际宽带市政供暖富士达双路供电杰座宽带入户集中供暖富士双路供电康堡花园宽带入户集中供暖东芝双路供电怡禾国际中心宽带市政供暖富士达双路供电华府景园宽带集中供暖三菱双路供电元嘉国际公寓宽带入户集中供暖通力双路供电北京财富中心一期宽带市政供暖，户式奥的斯双路供电中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月29中央空调光彩国际公寓宽带市政供暖三菱双路供电雍和家园ADSL宽带集中供暖富士达双路供电海晟名苑（一期）宽带光纤集中供暖日立双路供电怡景园宽带市政供暖三菱双路供电棕榈泉国际公寓一期宽带集中供暖（中央空调）上海三菱/日本三菱双路供电由上表可以看出，所有样本项目均采用了宽带、双路供电等配套设施；大多数样本项目的供暖系统都采用了集中供暖或市政供暖，只有极少数项目采用了户式中央空调系统或燃气炉等采暖系统。敝司希望本项目的采暖系统能够采用新型的采暖系统。31032建议内容作为高档公寓，不论是在与周边现有项目的竞争中，还是为了在未来愈加激烈的市场竞争中立于不败之地，我们都应该在本项目的设备配置方面加大投入，提高物业品质，为未来业主的生活提供便利条件。住宅智能化的水平高低与住宅造价和客户对象有相当大的关联，为便于社区智能化的技术的实现与实施应用，对社区的智能化进行技术分档。其等级按投资成本分为高中低三档，即最低标准（成本约为30005000元/户）、普及标准（成本约为60008000元/户）、较高标准（成本约为住宅投资额的12）。住宅社区智能化分级功能设置见表16。表16住宅社区智能化分级功能设置表类别功能最低标准普及标准较高标准社区管理中心闭路电视监控电子巡更系统防灾及应急联动社区公共安全防范社区停车场管理三表计量（IC卡或远传）给排水、变配电集中监控物业管理及安防社区机电设备监控电梯、供暖监控中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月30区域照明自动控制社区电子广告牌社区信息服务平台社区综合信息管理信息通讯服务与管理综合通信网络家庭保安报警防火、防煤气泄露报警紧急求助报警音频视频家庭电器自动化控制数据住宅智能化家庭通信总线接口管网铺设根据功能要求同意设计、铺设管网按二级功能按一级功能按一级功能敝司建议本项目应提高楼宇的高科技含量，采用表16中较高标准的智能化设置。在为业主提供便利生活、提高物业管理效率的同时，可大大提高商品住宅的“功能价格比”，使发展商获取高科技增值利润。3104其他智能化配套设施31041供暖及空调系统由于本项目市场定位是提供全部精装的高档公寓，为了便于本案后期的室内装修和物业管理，建议商住公寓部分采用集中供暖和户式中央空调系统制冷；酒店式公寓部分采用集中中央空调系统来供暖和制冷，既节约空间、使用灵活，又不影响外立面效果和房间的整体美观。为业主提供高品质舒适方便的生活。31042消防系统建议本案高档公寓的走廊及户内设置烟感报警探测器、温感报警探测器等消防设施。31043供水、供电、供气系统A供水铺设管道矿泉直饮水系统，用户将得到比使用瓶装纯净水、太空水、桶装水更优的服务和质量、更可中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月31靠的保证，而价格只及桶装水的1/71/3。对于高品质生活要求的高端客户群及外籍客户来讲，更是体贴周到，有利健康；并建议酒店式公寓部分提供24小时管道热水,提升物业的服务档次。B供电系统供电系统要求负载功率较大，可以承受未来家电发展趋势。建议高档公寓部分采用双路供电；其中酒店式公寓电表容量10A、每户用电负荷10KW以上，商住公寓考虑到公司用电的需求较大，建议提供电表容量20A，每户用电负荷20KW以上；照明、插座、空调分设回路。C供气系统建议采用市政天然气入户。D供水、供电、供气系统的计量建议采用远程抄表系统，以迎合目前物业的发展趋势。31044电梯系统A区域市场样本项目电梯品牌选择情况图3样本项目电梯品牌选择情况LG3OTS7东芝14富士3富士达17日立22三菱21通力3其他10中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月32由上图可以看出，在电梯品牌的选择上，日立、三菱是被选用最多的品牌比例分别达到22和21，其次是富士达，比例达到17，东芝比例达到14；这些基本为进口品牌，但很少有原装进口的，多数为中外合资产品。B建议内容考虑到本项目的市场定位及目标客群定位，电梯的安装成本、日常运营费用等诸多因素，敝司建议配备24小时运行的进口知名品牌的高档电梯；为了更为有效地提升公寓的品质，显示住户的尊贵。商住公寓务必配备足够数量的电梯配备，以满足上下班高峰期间用户的需求。31045电视接收系统建议设置有限电视及卫星电视接受系统（可接收境外节目CNN、HBO、卫视中文、卫视电影频道；NHK、KBS、卫视体育、卫视音乐频道）；各居室均预留有线电视接口。31046社区会所一卡通设置社区内各处均可使用的读卡器，利用专用IC卡，实现持卡交费或消费等功能，同时带有门禁功能作为出入管理。31047社区背景音乐在整个社区内分区域安装定压式音柱扬声器，社区会所内设有功率放大器和各种播放音设备。平时在社区内播放背景音乐，以渲染社区气氛，必要时可播放通知或作消防紧急广播，可统一播放也可分区播放。中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月3331048邮政系统每户设信报箱。中原地产三元桥项目市场定位报告2003年1月34311物业管理要点物业管理水平是衡量项目品质的重要软性指标，物业管理的好与坏直接影响到物业的品质、产品的价格。随着房地产行业的日趋完善和消费心理的日渐成熟，购房者的注意力已不仅仅停留在实物品质上，他们将更加关注入住后与之长期相伴的物业服务品质。一流的物业，一流的管理，一流的服务不仅能够提升物业的附加值，而且在很大程度上决定着客户的最终消费行为。因此，高品质的物业，高品质管理已经成为众多开发商吸引目标客户的重要手段之一。物业管理部门的资质和业务专业化程度是影响项目物业管理水平的主要因素。3111区域市场样本项目物业管理情况及分析区域市场样本项目物业管理情况见表17。表17区域市场样本项目物业管理情况调查表物业名称物业管理商物业管理费（元/平方米月）阳光都市（一期）戴德梁行325凤凰城（一期）中海物业管理公司3巨石公寓锦江物业2华普花园华普下属物业公司55国展家园北京银达物业管理有限公司395瑞城中心长青物业13世纪财星协和物业管理公司75华世