blis第5章房产税ppt版

1、一、房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据， 向房屋产权所有人征收的一种财产税。二、房产税的特点（一）房产税属于财产税中的个别财产税（有房的人，才交财产税）（二）征税范围限于城镇的经营性房屋（1.农村；2.自身没有纳税能力）（三）区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据（1.余值；2.租金） 三、房产税的立法原则（一）筹集地方财政收入（二）调节财富分配（三）有利于加强房产管理，配合城市住房制度改革4第一节概述3章节框架概述征税范围、纳税人和税率房产税减免税优惠计税依据和应纳税额的计算征收管理2第五章 房产税1房 税的纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为

2、纳税人。其中：1. 产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单 位和个人纳税。2. 产权出典的，由承典人纳税。3. 产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。4. 产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。5. 无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。8房 税的征税范围征收房产税的房产，是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围

3、墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。7 征 范围、纳税人和税率（一）熟悉房产税的征税范围（二）熟悉房产税的纳税人（三）掌握房产税的税率6第二节征税范围、纳税人和税率5经典例题【单选题2017】下列出租住房的行为，不分用途一律减按4%的税率征收房产税的是（ ）。A. 个人出租在城市的住房B. 企业出租在农村的住房C. 事业单位出租在县城的住房D. 社会团体出租在工矿区的住房12房 税的税率（一）从价（余值）计税：1.2%（二）从租（租金）计税：12%1. 个

4、人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。2. 对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房， 减按4%的税率征收房产税。11经典例题【答案】 ABCD【解析】产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解 决的，由房产代管人或使用人纳税。房屋产权出典的由承典人缴纳。10经典例题【多选题】下列情形中，应由房产代管人或者使用人缴纳房产税的有（ ）。A. 房屋产权未确定的B. 房屋租典纠纷未解决的C. 房屋承典人不在房屋所在地的D. 房屋产权所有人不在房屋所在地的E. 房屋产权出典的9税基本规定依据房产税暂行条例及有关规定，下列房产免征房产税：（一）国

5、家机关、人民团体、 自用的房产但上述免税单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。（二）国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产（三）寺庙、公园、名胜古迹自用的房产（四）个人拥有的非营业用的房产16税优惠（一）掌握减免税的基本规定（二）掌握减免税的特殊规定15第 三 节 减免税优惠14经典例题【答案】 A【解析】对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。农村的住房不 属于房产税的征税范围。13经典例题【多选题2017】下列关于房产税的说法中， 正确的有（ ）。A. 非营利性老年服务机构自用房产暂免征房产税B. 外商投资企业的自用房产免征房产税C. 企业办的技术培

6、训学校自用的房产免征房产税D. 高校学生公寓免征房产税E. 中国铁路总公司所属铁路运输企业自用房产免征房产税20减免税特殊规定11. 铁道部（现为中国铁路总公司）所属铁路运输企业自用的房产，继续免征房产税。12. 行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构的自用房产，免征房产税。13. 对经营公租房所取得的租金收入，免征房产税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不享受免征房产税优惠政策。14对高校学生公寓免征房产税。15. 由财政部门拨付事业经费的文化单位转制为企业，自2014年1月1日至2018年12月31日 止，自转制注册之日（工商登记注册之日）起对其自用房

7、产免征房产税。16. 自2016年1月1日至2018年12月31日，对饮水工程运营管理单位自用的生产、办公用房 产，免征房产税。17. 对专门经营农产品的农产品批发市场、农贸市场使用的房产、土地，暂免征收房产税和城镇土地使用税。对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地， 按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税和城镇土地使用税。19减免税特殊规定6. 纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。7. 老年服务机构自用的房产暂免征收房产税8. 从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有租房和廉价住房，包括企业和自收自 支事业

8、单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策 中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。暂免征收房产税、增值税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，指按照 公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房。9. 对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法缴纳房产税， 对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的，尚在县邮 内核算的房产，在单位账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。10. 对房地产开发企业建造的商品房，在出售前不征收房产税。但对出售前房地产开发企业已经使用或者出租

9、、出借的商品房应该征税。18减免税特殊规定经财政部和国家税务总局批准，下列房产可免征房产税：1. 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产免税。2. 经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。3. 自2004年8月1日起，对空余房产租赁收入暂免征收房产税。4. 凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂等临时性房屋在施 工期间一律免征房产税。但是如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还 或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。5. 自2004年7月1日起，纳税人因房屋大修导致连续停用半年以

10、上的，在房屋大修期间免征 房产税。17税计税依据（一）计税依据设计的指导思想选择不同的房产价值形式计税：1.房产原值；2.房产净值；3.房产市价。（二）计税依据的形式1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。对经营自用的房屋的计税依据：所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。 其中：（1） 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。（2） 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。（3） 纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。（4） 更换房屋附属设备和配套设施的

11、，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备 和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。24依据和应纳税额的计算（一）掌握房产税的计税依据（二）掌握应纳税额的计算23第四节计税依据和应纳税额的计算22经典例题【答案】 ACDE【解析】选项B，外商投资企业自用的房产，应缴纳房产税，没有免税规定。21经典例题【答案】 D【解析】应缴纳房产税500（120%）1.2%4121.5812%3.04（万元）28经典例题【单选题2017】2016年4月，甲公司以原值500万元、已计提折旧200万元的房产对乙公司投资，甲公司每月收取固

12、定利润1.5万元（不含增值税），4月底乙公司办妥房产过户手续。甲公司所在地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2016年甲公司该房产应缴纳房产税（ ）万元。A.2.58B.2.34C.2.82D.3.0427税计税依据2. 对于出租的房屋，以租金收入（不含增值税）为计税依据。3. 投资联营房产的计税依据对投资联营的房产，在计征房产税时区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计 税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应 根据暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。26税计税依据（

13、5） 凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑 以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。（6） 免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税；（区别无租 使用房产的规定）（7） 对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并

14、据此确定计入房产原值的地价。（8） 产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。25经典例题【答案解析】（1）自有房产应纳税额=（1000+60）（1-20%）1.2%=10.176(万元)（2）租金收入应纳税额=5012%=6(万元)（3）全年应纳房产税额=10.176+6=16.176(万元)32经典例题【例题】某省一企业2006年度自有房屋10栋，其中8栋用于经营生产，房产原值1000万元，不包括冷暖冷暖通风设备60万原，2栋房屋租给某公司作经营用，年租金收入50万元（不含增值税）。试计算该企业当年应纳的房产税（注：该省规定按房产原值一次扣除20%后的余值计税）。31税应纳税额的计算

15、（一）地上建筑物房产税应纳税额的计算公式为： 应纳税额（或租金收入）适用税率其中：房产计税余值=房产原值（1-原值减除比例）30税计税依据4. 对融资租赁房屋的情况计征房产税时应以房产余值计算征收。融资租赁的房产，由承租人租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同 未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。5. 居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的

16、，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。29第五节征收管理36经典例题【答案】 A【解析】应缴纳房产税3050%（1-30%）1.2%+2080%（1-30%）1.2%100002604（元）35经典例题【单选题2011】2010年某企业有两处独立的地下建筑物，分别为工业用途房产（原价30万元）和非工业用途房产（原价20万元）。该企业所在省规定房产税依照房产原值减除30%后的余值计算缴纳，工业用途地下建筑房产以原价的50%作为应税房产原值，其他用途地下建筑房产以原价的80%作为应税房产原值。2010年该企业的地下建筑物应缴纳房产税（ ）元。A.2604 B

17、.2576C.3864 D.420034税应纳税额的计算（二）地下建筑物房产税应纳税额房产计税余值的计算1. 工业用途房产，以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。应 纳房产税应税房产原值（1原值减除比例）1.2%。2. 商业和其他用途房产，以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。 应纳房产税应税房产原值（1原值减除比例）1.2%。33经典例题【答案】 B【解析】以房产进行投资，收取固定收入，不承担投资风险，按租金收入计算缴纳房产 税。应缴房产税400（1-30%）1.2%123+300（1-30%）1.2%129+1012%3.93（万元）40经典例题【单选题2011】某企业2010

18、年初委托施工企业建造仓库一幢，9月末办理验收手续， 仓库入账原值400万元，9月30日将原值300万元的旧车间对外投资联营，当年收取固定利润10万元。当地政府规定房产计税余值扣除比例为30%。2010年度该企业上述房产应缴纳房产税（ ）万元。A.3.60B.3.93C.4.14D.6.2539义务发生时间38房产用途变化纳税义务发生时间1.将原有房产用于生产经营从生产经营之月起2.自建房屋用于生产经营从建成之日的次月起3.委托施工企业建设的房屋从办理验收手续之次月起特例：对于验收前已经出租出借的新建房屋，应当在出租出借当月4.纳税人购置新建商品房自房屋交付使用之次月起5.购置存量房自办理房屋权属转移，登记