物业管理维修基金的筹措

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 物业管理维修基金的筹措考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。物业管理的维修基金，也叫大修更新储备基金，主要用于新建物业包修期满后或公有房屋出售后的大修、更新，它应包括房产物业的公用部位，承重结构部分(楼盖、屋顶、梁柱、墙体及基础)、外墙面、过道、楼梯间、门厅等，以及房屋内部上下水管、垃圾道、公用照明、水泵、水箱、电梯、消防设施等共用设备。其主要渠道有以下四项：1向业主收取(1)收取依据。房产物业的内部和外部，楼内和楼外，公共部位和共用设施，都是房屋不可分割的统一体。

2、这些公共设施的适时的更新和维修，是真正实现物业价值和使用价值，并使之保值和升值的前提。因为有良好维修更新服务的物业，可以创造方便、舒适、宁静、祥和的居住环境。这样的物业价值自然会高于缺乏维修更新管理的物业。作为产权人的业主，在委托物业管理企业管理物业，要求适时维修、更新这些共用设备、公用设施时，就完全有义务分担一部分维修基金；另一方面，作为房产物业的所有者业主，应该认识到，与其拥有的财产不可分割的公共部位和共用设施，会随着使用年限的增长而逐渐损坏和老化，这部分公共物业的价值在贬低，由于不可分割性，直接影响到业主拥有的物业价值。而维修基金的逐年积存，则正好抵消这一贬值部分。由此可见，业主的物业得

3、以保值一个主要原因是由于维修基金的存在，而如果考虑到货币的时间价值，则物业的升值也能得以实现。因此，从表面上看，业主缴纳的维修基金似乎是一项费用支出，但实质上这笔支出是业主财产的逐年逐月的积累，就好像业主每月在银行存钱一般，缴纳维修基金等于在积累财富。因此，业主分担一部分维修基金合情合理。(2)收取标准。由于全国各地经济承受能力不同，对房产物业的维修要求也各不相同，加上接管物业的性质、类型、对象不同，因此对业主收取的维修基金的标准也各不相同，目前缺乏统一标准。有的以综合造价计提，有的以购房款提交，有的则以管理费折算。有人建议：一般商品住宅，业主在购买商品房入伙时一次性交付多层的按综合造价2%的

4、建筑面积，高层的按综合造价4%的建筑面积，或以购房款的1%15%缴付物业管理的维修基金，待房屋保修期满后，按规定用于房屋的公共部位、共同设施等的维修更新。高级商品住宅公寓、办公、生产、商业用房的维修基金可略高于一般商品住宅的标准收取。公有房屋出售后，购买人在购房时可预付首期维修基金，多层和高层均以购房款的15%缴付。一般来说，向业主收取维修基金的计费标准，可以按每月每平方米物业建筑面积计算，若不考虑通货膨胀因素。每月每平方米建筑面积业主应缴纳的维修基金；每月每平方米建筑面积业主应缴纳的公共部位、设备设施的更新储备基金；每月每平方米建筑面积业主应缴纳的公共部位、设备设施的大修储备基金；指第i种公

5、共设备设施的购置费(即指采购成本，包括买价、运到目的地前所发生的包装运输、装卸费、采购费和安装前的保管费。若是进口设备设施，还包括国外海运费、保险费、关税、增值税、外贸手续费等)；指第i种公共设备设施的安装费；指第i种公共设备设施的经济寿命期或大修周期；指第i种公共设备设施的物业面积；指12个月；指第i种公共设备设施所需的大修费用。2向开发商收取(1)收取依据。房产物业“三分在建设，七分在管理”，建设是管理的基础，管理是建设的继续。从长远看，只有对房产物业进行良好的维护管理，保证其使用功能正常发挥，才能实现开发商和置业者的经济效益，实现物业的价值和使用价值。另一方面，良好的物业管理也提高了开发

6、商的信誉和知名度，构成开发商的一项重要的无形资产。例如，广州华东实业公司和上海万科房地产公司都因为加强物业的维修养护管理，从而赢得了企业的知名度和信誉。因此，开发商在将物业移交委托给物业管理企业管理维护时，就必须支付一定数额的维修基金，这是开发商不可推卸的义务和责任。(2)收取标准。由于全国各地经济发展水平、市场发展程度、思想观念、经济承受力均有差别，加上物业管理的性质、对象、类型不同，对物业管理的要求也不相同，因而维修基金的收取标准也各不相同，做法各异。有的开发商按房屋建筑面积综合造价(按多层住宅2%、高层住宅3%)计算，据此确定维修基金；有的开发商从开发项目的总投资中提取1%2%作为缴纳的

7、维修基金；有的地区规定以销售价的百分数划作维修基金；有的地区规定以开发商的房价的7%作为维修基金缴纳。一般来说，向开发商收取的维修基金的标准应按不同房产物业的性质、类型、对象分别制订。:有人提出：一般商品住宅，按房产物业总建筑面积多层住宅按3%、高层住宅按6%的综合造价提取，由开发商将房产物业移交给物业管理企业时支付；或由开发商按销售额的2%4%划拨给物业管理企业。高级住宅公寓、花园别墅及商业、办公用房、工业货仓用房的维修基金，可略高于一般用房标准向开发商收取。具体实施时可增加10%30%不等。3向物业的出售者收取(1)收取依据。物业价值是物业交换过程中所体现的凝结于物业商品中的人类抽象劳动。

8、物业的属性得以确认，说明物业作为用于交换的劳动产品的价值在起主导作用，而物业的出售价格则是物业价值的货币表现。目前房产物业的价格高于其价值，除了土地稀有和投机等其他因素外，还有一个重要原因，即对房产物业的完善管理和适时维修更新。因此，物业的出售者出售物业获取的利润中，已凝结了物业管理者的维修养护更新等追加劳动。这部分追加劳动理应得到承认，获得相应的报酬。此外，物业维修更新管理作为房地产在消费环节中的继续，其发展直接影响着房地产的综合开发经营，影响着房地产的交易。但物业管理行业的微利性质又大大制约了它的发展壮大，因此，能获得较大利润的房地产交易者、物业出售者，理应支持物业管理的发展。物业管理发展

9、了，物业的维修技术水平提高了，就能更进一步促进房地产交易市场的兴旺发达，从而可使物业的出售者获得更大利益。因而，物业的出售者也有分担维修基金的义务。(2)收取标准。由于各种原因，目前尚无统一的向房屋物业的出售者收取维修基金的标准。有人提出：一般商品住宅房屋物业出售者可按销售款的2%4%缴纳维修基金；公有房屋出售后，多层住宅的出售者一次性从房款中按6%缴付，高层住宅的出售者则一次性以售房款的12%缴付。高层住宅电梯和水泵等共同设备的大修和更新费用，应由出售者从售房款中划拨一定经费。而高级公寓，花园别墅，商业、办公用房，则可按略高于一般商品住宅的10%30%标准缴付。4向国家地方财政收取(1)收取依据。从事区域性的物业管理，势必涉及给水、排水、供电、供暖、供燃气、电邮电、人防、道路、绿化、环卫、构筑物等市政设施的维修养护管理，房屋周围的这些公共基础设施等的维修养护，费用本是由国家有关部门开支的。这部分费用不能因物业管理企业的统一经营而削弱甚至取消。因为房产物业周围的这些公共基础设施，也是城市公用设施的一部分，其产权归国家所有，国家相应的专业部门承担其正常运行的维修费用是合理的。况且从推进住房改革、住房商品化和完善城市容貌的角度也应综合考虑城