26大壹号院之13济南壹号院

1、 融创建邦转山项目品牌推广方案 CONTENTS目录 know your financial needs are changing. That is why we are changing too.顾客需求在变，我们亦与其俱进。 wePAR T02030401PAR TPAR TPAR T项目分析核心定位品牌形象推广建议 PART1项目分析 项目整体分析 项目总体：CBD名片 162万城市综合体五星酒店 地标写字楼 公寓 精品住区 街区商业 幼儿园 四重维度审视本案 山东 一体两翼 山东半城市群包含青岛、济南、烟台、淄博、潍坊、东营、日照、威海等8大城市，其中， 济南和青岛将联手打造区域双中心

2、。 一圈“1+6”济南都市圈地域范围包括济南、淄博、泰安、莱芜、德州、聊城、滨州个城市。 总结山东政经中心鲁西地标综合体 济南 环渤海中心城市跻身中国个新一线城市山东省会，华北重要交通枢纽，历史文化名城，高校云集。济南是规划环渤海经 济圈的核心城市之一，同时北承渤海经济圈，南接大长三角经济圈。是支点市和连接 市，它南面紧是南北经济融通，东西经 济接轨的核心城市。 济南迈向大都市集群G1中国速度一条京沪高 铁，将济南带入北京、上海三小时经济圈内，高铁带来的滚滚人流以及超强的“磁力效应”将使济南这座城市的人气和商气快速聚集。 城市格局从单中心向多中心辐射济南市“十二五”确定“东西两翼展开布局,整体

3、推进网点建设”的总体城市规划建设思路。东部新区、西部新城、滨河新区建成后，济南城区面积将扩大450平方公里。 城市综合体遍地开花，都市化急速加剧未来3年将重点建设16个城市综合体，规划总用地40平方公里，可开发总建筑面积约7000万平米。手笔之大全国亦属罕见。近10个超过300万的项目，2020年人口达到1000万新增320万。商务业态（公寓、写字楼）功能趋同，同质化严重，放眼全城市场，竞争进入白热化。 其 恒大中心 超500米绿地中心300米 总结双靠山东部城市名片 奥核 华润中心项目总占地7.8万，总计容积面积56万平米，规划建设高端购物中心万象城、甲级写字楼、五星酒店及豪华公寓，计划于

4、2014年全面开工。该地块2013年底以11.756亿元底价摘得。 最高建筑高度超300米，将与中弘广场、转山西侧地块主体建筑共同形成三足鼎力的地标性建筑族群。 中弘广场（原启德国际金融中心）项目占地150 亩，建筑面积约56万平方米，四栋超高层办公楼，最高318米，最低121米，按国际最新标准进行办公设计、商业布局及艺术空间的营造，并为济南特别创作标志性的城市雕塑。中弘股份表示：中弘广场原来318米的楼高没有 改变，也将沿用国际著名地标建筑大师约翰波特曼主持的设计。物业形态也没有太大变化，仍以写字楼、公寓、商业酒店为主，但定位要更高端一些。 鲁商国奥城国有上市企业山东省鲁商置业巨资打造的 大

5、型城市综合体，占地5.06公顷，总建筑面积逾35万，规划有 6栋高层建筑，由4栋甲级写字楼、1栋精装公寓、1栋星级酒 店及商业组成的多功能、标志性建筑集群。近6个月销售价格持平，起价9000元/。 与2010年10月第一次对外报出的13800元相比波动很大。 汉峪金谷金融商务中心标志建筑超300米 东部名片(当仁不让 第一？)写字楼高度待定(300+5A甲级？) 五星酒店品牌待定 公寓占比大(相对比住宅难)街区式非独立商业(在地型目的地型) 规模精品住宅(绝版地段 品质 内循环) 总结奥体绝版162万城市复合体 综合体 三大关系 商务（写字楼酒店）住宅公寓商业商业业态的独特性代表着城市生活方式

6、的文化先进性商务集群聚合城市精英释放 产业能量拉动城市人群辐射商业商务改变城市公共空间输出持续的升值力和时尚趋势商务商业是综合体高度和形象的界定是改变城市意义的本质住宅既是高端私人生活社交空间也是商业商务的在地支撑人群 城市综合体 三种开发模式 迪士尼（DISNEY）模式 DISNEY模式下的主题公园、会议、节日庆典与欢庆购物被认为是创造一种有利可图的城市形象的最出色的策略（另外两种策略是中产阶级向郊区的迁移和所谓的“新城市主义”）。采用一 种视觉叙事的方式，将舞台表演和现实生活结合起来，以想象中设计精良的城市景观来定义每一个角落。由此人们越来越多的把城市当作某种形象来展示或者出售，提高城市的

7、观光价值。大众旅游便成为城市的一项重要收入来源。当代城市的 迪士尼化被大量采用：如拉斯维加斯（Las Vegas）、嘎纳（Canes）、澳门等。 华侨城欢乐谷 迪拜（DUBAI）模式 迪拜的经营模式是将注意力从依赖石油转向了利益多样化,成为一个以阳光、沙漠和购物著称的巅峰旅游胜地。不管想要做什么，在迪拜都是一种令人陶醉的体验。迪拜能够取得如此成就，取决于在物流、航空、旅游、金融等所有领域都比其他国家快一 步。经济上鼓励整个阿拉伯世界向其学习，设立自由贸易区，削减税收，创建工业“城市群”，并且 开展了庞大且华丽的房地产和基础设施建设，在 建立沿线的“迪拜模式”同时，吸引更多的旅游、贸易和投资。

8、六本木（ROPPONGI）模式 六本木总建筑面积78万平，历17年完成，2003年正式开业，由美国捷得/KPF等多家设计公司联合完成。六本木集办公/住宅/商业/文化设施/酒店为一体，具有居住/工作/游玩/休闲娱乐/购物等多项 功能。六本木将大体量的高层建筑与宽阔的人行道、大量的露天空间交织在一起。建筑间与屋顶上大面积的园林景观，成为著名的旧城改造、城市综合体开发代表项目。中国、新加坡、沙特阿拉伯、西班牙等驻日本大使馆亦在六本木。 城市综合体 三种定位模式 大众模式综合体：奔腾热闹的大众消费场所 地段 城市人口密集区 开发理念 标准化，工业化，模块化 业态分布 星级酒店，大型商场，影院，写字楼及

9、公寓 商业模式 可售重大，快速复制，快速回款 定位 大众商家，大众消费 整体描述 人口吸附力强，普罗大众消费场所，中端消费为主，物业品质及服务精细化程度相对较低，商家同质化严重，不重视人的空间体验与感受 万达广场大悦城 大都会模式综合体：光怪陆离的奢华世界 地段 一线城市，核心商务区 开发理念 国际一流规划设计，强调品质与平台整合能力 业态分布 世界顶级城市酒店品牌，豪宅公寓，地标级写字楼，奢品购物中心 商业模式 统一经营，统一管理，自持比例大，强调利润率与可持续发展 定位 国际一线品牌商家，城市富人消费 整体描述 名流富商汇集地，城市地标，高档休闲娱乐，物业品相好，物业溢价空间大，汇集高租金

10、承受企业，彰显城市的繁华与冷漠，炫耀性消费特质 尖沙咀 海港城 华贸中心银泰中心华润中心华贸中心华贸公寓新光天地华润大厦 万象城 悦府银泰中心 柏悦府柏悦居丽兹卡尔顿酒店万豪酒店君悦酒店柏悦酒店华尔道夫酒店 艺术化模式综合体：极具当代文化先进性的城市客厅 地段 形态多元的城市高地 开发理念 以人的感受为出发点，业态有机互联，实现人与场所的和谐 业态分布 灵动的办公空间，街区式的精致化商业、艺术空间，有美学准入门槛 商业模式 统一经营，统一管理，持续的软 性 投 入，强调与周遭环境的共同成长 定位 以文化艺术为内在驱动力的高品质日常，吸引企业入住，影响区域内高素质人群，促进城市活力与美好 整体描

11、述 充满活力的区域型特色综合体模式，关注场所的成长性以及对城市文明的贡献，有效转变工作、居住分离的状况，步行工作圈得以实现，彰显文化气质，24小时自由设计。 场所化自然化艺术综合体艺术化科技化 新世界 K11 K11宣示一个全球新品牌概念的诞生，探索当代优质生活方式的可能性，重新发现艺术、人文、 自然三者的关系，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动，带出无限创意、自由及个性化的生活，为大众带来前所未有的感官体验，并以此在全球文化及生活话语中，发出东方大地的声音。 侨福芳草地 侨福芳草地以领先绿色思维，打造汇聚顶级办公，优雅购物，精品酒店与艺文荟萃的北京新地标。其领先的环保设计、永续发展

12、的理念和丰富多元的艺术氛围构成了侨福芳草地的独有特色，为每一位到访者带来充满新意的独特体验。 总结济南写字楼七+2大板块写小清字河楼板块世界企业形象总部CBD金融商务第一排西客站板块 总结公寓奥体核心城市精英的山景会客厅 总结商业艺术街区式商业市中心的高品质日常CC PARK 济南首家艺术主题购物中心 总结住宅奥体西市府门前伴山精品住区 住宅首期审视 首期住宅：奥体 市政府 私享山 复合价值 绿城品质 二代法式高层 户型适中 融创品牌 建邦实力面积 户型 套数 所占面积 套数比 面积比 90紧凑三居 57030043%33%126舒适三居 3724687228%30%140华丽三居 26336

13、82020%24%160豪奢四居 1322112010%14%合计 1337156112100%100% 三重竞争关系：1、城市地标名片2、奥体核心板块3、泛东部CBD/汉峪主板块中海天悦府鲁商国奥城中弘广场科万麓山华润中心东方天澍花园奥林逸城逸都国际舜奥华府黄金99海尔绿城锦兰园 三重竞争关系：2、奥体核心板块身份品质竞争 96小三居143三居万科天泰金域国际麓山143三居，精装1500元，售价约14000元/，96、98小三居，精装1000元，售价约11000元/。待售3栋小三居，7栋大三居，共计约1296套。 134三居148三居海尔绿城全运村 户型主力130160三居，176、200四

14、居；2013年销售额约20亿，精装全年实现成交价约15000元/，尾房报价18000元/，毛坯13500元/。 黄金99三期御园6#、7#、10#、11#楼观景楼座在售，140平米三居， 167平米和200平米四居户型， 均价13500元/平米，购房享一次性付款98折，按揭99折优惠， 预计2015年底2016年初交房。 中润世纪中心推出A、B两栋住宅， 户型150平三居、200平四居， 顶层为复式，面积240-310平， 起价13308元/平米， A座均价15200元/平， B座均价15800元/平， 购房享总房款92折优惠， 预计2015年年底交房。 东方天澍花园93平两居，132-145

15、平三居， 160-170平三居， 217平四居，入户玄关设计， 均价13600-14200元/平， 准现房，预计2015年4月交房。 三重竞争关系：3、泛东部CBD/汉峪主板块价格优势竞争 中海天悦府85-109平高层，起价8000元/平， 95-125平小高层，均价9500元/平， 预计2016年6月份交房。 中铁逸都国际二期兰庭 鲁邦奥林逸城 2014年8月17日 14号楼东单元开盘均价8960元/ 93平两居 112平、160平三居鲁银投资 东拓舜奥华府 110宽敞两居 140-170奢适平层190-340叠加复式均价 10000 元/ 全现房 济高东拓 90-130二、三居 均价920

16、0元/ 一期105-220现房特价8000元/起 中铁置业 （元）18000四居15000四居奥核14000改善本案1300012000三居1100010000刚两需居9000汉峪800090100120140160180200200以上（） 结论：1、相对东部CBD乃至全城地标综合体，本案目前优势：规模住宅形成自循环，城市绝版山景资源、艺术化主题商业街区？。 ，尤 3、相对汉峪版块住宅，本区单价较高，对首置客户、刚改客户，价格依然是博弈重点和敏感点，尤其对90三居户型分流严重。 】绝版地段优势】综合体复合大盘】优越成熟配套】绿城融创品质 结论：高比例90三居，具有一定风险！在改善与身份需求的

17、地段提供刚 需产 与实用需求的产品 如何在激烈的竞争中， 塑造本案独特精神内核与鲜明品牌形象赢得江湖地位与市场占位双赢？ PART2核心定位 项目精神三大来源地脉品牌内核人脉产品 产品价值 经十东路东部核心奥体中心绝版位置 市政府省博物馆政治中心金融中心文化中心 转山城市浅山公园医院教育等成熟生活配套 东部地标大型城市综合体形象力与升值力兼具 绿城品质二代法式高层法式园林舒适尺度品牌全国认可度 融创中国十年至臻致远大成之作 传承“壹号院”品质与市场壹号院紫禁壹号院北京壹号院 中投建邦年实力深耕山东多元布局建邦立业宏图伟略 城市文脉 大明湖畔夏雨荷 天下第一趵突泉 山光扫黛水挼蓝，济南潇洒似江南

18、。黄庭坚羡煞济南山水好，有心常作济南人。元好问 岱宗夫如何，齐鲁青未了。信杜甫 济南的秋天是诗境的。设若你的幻想中有个中古的老城，有睡着了的大城楼，有狭窄的古石路，有宽厚的石城墙，环城流着一道清溪，倒映着山 影 你的幻想中要是这么个境界，那便是个济南。 老舍济南的秋天 1931年3月齐鲁大学第一卷第五期 人文而时尚，传统而现代的济南，既有儒家内在礼序又激荡着国际大潮， 在全球化进程中其城市地位日益匹配具天赋的位置，东部引擎济南正成为政治经济金融文娱新中心。 每座大城市，都有自己靓丽的天际线，我们，正是济南走向世界的天际线。 人群特征美国零售商业巨头沃尔玛公司创始人山姆沃尔顿曾说：“我创立沃尔玛

19、的最初灵感，来自中国的一家古老的商号，它的名字来源于可以带来金钱的昆虫。”中的一种 春秋战国 齐国霸业，一匡天下，齐都临淄是世界最大的商业都市之一。代表人物：管仲、子贡、陶朱公 运河商业京杭运河作为曾经的交通经济动脉，造就了“南有苏杭北有临张”繁华。 ，胶东商人到临清贩货，青州、烟台商人则汇集到济宁参与药材转售。 儒/商清末南 先自主开埠孕育山东第一批真正意义上的大商人。商埠经济，济率 代表人物：东方商人孟洛川和苗氏改革经济 改革开放，企业成为市场经济主体，山东商帮下海代表人物：汪海（双星集团）吴炳新（三株集团） 。企业经济 真正的企业家群体诞生，“资本”和“人本”成为两大特征。代表人物：海尔

20、张瑞敏汇源朱新礼九阳黄淑玲 学而优则仕。或，学而优则商。 具有三高特征：高视野(High-horizon)高学历(High-education)高财富(High-Fortune)高视野是指其全球视野的开阔性，对传统和现代都能接受；高学历指的是受过良好的教育，喜欢发表观点的意见领袖；高财富指的是以新经济快速致富，已经成为新晋富人阶层。 我们称其为：权力精英PowerElite社会学家米尔斯使用“权力精英”（powerelite）一词，指在企业和政府身居高位的，这些掌握话语权的人，具有高度的协调和共同的旨趣。 客群行业分布中国财智群体集中在-岁，主要分布于：国家机关、事业单位 国企中高管理层 高新

21、技术企业高管私营企业主及子女 艺术家高校老师演员模特编剧主持人体育明星等 权力精英 他们是一个社会的头脑，提供方向感，刺激普通人的庸常状态，提供新观念，在一片噪音中提供清晰、富有审美意义的声音。 他们是经济社会英雄，精明、雄心 勃勃、有远见，他们创造了这个时代商业的。 他们的思维方式是知识分子与实业家的结合体，他们拥有前者的思维与后者的实践能力。 他们的成就感来自于自我突破，而不是炫耀。他们更愿意让人评价其精神水平（远见、洞察力、观念），而不是财富。 龙奥泉城地脉品牌内核人脉产品地标名片权力精英 定位语潜山城市综合体CBD龙首 奥体西邻 162万都会综合体 SLOGAN重塑济南世界天际线The

22、 Worlds Best Skylines for jinan 高度总在刷新中心无法超越 住宅首期广告语世府名门礼制豪宅 住宅首期广告语观山府邸尽阅繁华绿城品质大隐于市藏府于山法式官邸 住宅首期广告语针对华润中心 一府藏万象 PART3品牌形象 案名 代言这座城市 生长千年的济南古城，在现代城市化进程中，第一次将历史与现代、冲撞而又和谐地融为一体 在全国率先进行自主开埠，进行通商1904年，北洋大臣兼 直隶袁世凯、山东巡抚周馥上奏，拟请潍县、周村一并开作商埠 1905年，济南商埠筹办告竣，正式开设为“华洋公共通商之埠”。 对外开放，博览万国，踏上近代化旅程庄钰、刘福航发起创办济南近代史上第一家

23、民 资本业济南电灯公司 济南丰华针厂中国制针工业第一厂山东乃至中国最早的大型化学染料企业设立理化器械所，成为全国第一流的教学仪器厂 2700年的城市肌理，在现念指导下，开始改变。济南商埠区街道规划是经路与纬路，沿街可安排商业店铺，街区里面则建设里弄或别墅。这种布局是西方近代商业城市常用的一种规划手法。商埠区内，道路规整，楼房林立，工业活跃，人口密集，逐渐培育了近代化城市风貌，并大大地拓展了济南城市发展空间。 津浦铁路开通，现代商贸萌芽，济南成为早期商业中心张怀芝创办济南第一家商场式市场新市场； 1906年，济南高都司巷出现的第一所外国洋行礼和洋行分行； 1914年6月，济南召开近代规模最大的省级物品展览会；1927年，济南仅城关及商埠两区商户就达6700多家。 优雅流行，摩登风范成为时代美学的最佳榜样1904年，德国人创办济南第一家电影院小广寒电影院；开设济南第一家西餐馆石泰岩饭店；济南第一处商埠公园（后改称中山公园）开始建设；1905年，英国传教士怀恩光创建济南一家自然博物馆广智院对外开放；商埠区第一家戏院兴华茶园（后为北洋大戏院） 百年守望，后全运时代的济南， 向国际化大都市再次进发！ Cheeloo cheeloocentre齐鲁中心齐鲁中心华尔道夫府前壹号院CCpark住宅 揽岳观山领峯 悦山公寓写字楼酒店商业 代言奥体版块 代言品牌实力 PART推