经济师考试中级房地产经济试题及答案解析

1、姓名：_ 班级：_ 学号：_-密-封 -线- 经济师考试中级房地产经济试题及答案解析考试时间：120分钟 考试总分：100分题号一二三四五总分分数遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。一、单项选择题(共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.下列关于区位的说法中，错误的是( )。a.区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系b.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定c.地理环境变化和交通络扩张都会引起区位的变化d.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位正确答案：b【答案解析】在特定的时间，区位是确定的和唯一的，

2、受方位和距离两个因素的制约。前提是时间是特定的，而题目中b项说区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定。因此是错的。【试题点评】本题考查区位的相关内容，参见教材p10-11。2.中心商务高度等于( )之比。a.中心商务区建筑面积总和与总建筑基底面积b.中心商务用地建筑面积总和与总建筑面积c.中心商务用地建筑面积总和与总建筑基底面积d.中心商务区建筑面积总和与总建筑面积正确答案：a【答案解析】中心商务高度指标(cbhi)=中心商务区建筑面积总和/总建筑基底面积【试题点评】此题考查中心商务高度指标。参见教材p19。3.消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的关系是( )。a

3、.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求b.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求c.若预期房地产价格上涨，则会增加其现时需求d.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求正确答案：c【答案解析】当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加现时需求。【试题点评】本题考查决定房地产需求量因素中的消费者对未来的预期，参见教材p22。4.“某宗房地产位于汽车站的北l6.集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得集体土地( )的行为。a.所有权b.使用权c.继承权d.通行权参考答案：a【答案解析】集体土地征收是国家为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，强制取得

4、集体土地所有权的行为。【试题点评】本题考查集体土地征收的概念。参见教材p35。7.在评估公益事业用房的拆迁补偿价格时，通常采用的方法是( )。a.市场法b.收益法c.成本法d.假设开发法参考答案：c【答案解析】公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，通常无收益或收益较少，因此，通常采用成本法评估。【试题点评】本题考查公益事业用房拆迁补偿的评估方法。参见教材p46。8.征收农民集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的( )所有。a.农民个人b.剩余劳动力安置单位c.地上附着物所有人d.农村集体经济组织参考答案：d【答案解析】征收集体所有的土地，土地补偿费用归被征收土地的农村集体经济组织所有。【试题

5、点评】此题考查集体土地征收补偿费用的使用。参见教材p43。9.房地产征用是指国家因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序强制使用单位、个人财产的行为。征用的目的是获得财产的( )。a.所有权b.使用权c.处分权d.收益权参考答案：b【答案解析】征用的目的旨在获得使用权，是对单位、个人财产的临时使用，使用后要返还，所有权不发生转移。【试题点评】本题考查征用特征中的不转移所有权。参见教材p36。10.下列建设用地使用权处置方式中，不属于建设用地使用权转让的是( )。a.抵押b.出售c.互换d.赠与参考答案：a【答案解析】国有建设用地使用权转让的主要形式有出售、交换和赠与三种。【试题点评】此

6、题考查国有建设用地使用权的转让方式。参见教材p63。 11.下列关于建设用地使用权互换的说法中，正确的是( )。a.互换的标的物必须都是建设用地使用权b.互换的标的物之一必须是建设用地使用权c.互换后的建设用地使用权人不发生变化d.互换的建设用地使用权应当是等值的参考答案：b【答案解析】建设用地使用权互换是指当事人双方约定互相转移建设用地使用权或一方转移建设用地使用权，另一方转移金钱以外的标的物的行为。所以b的说法是正确的。【试题点评】本题考查建设用地使用权互换的内容。参见教材p63-64。12.下列建设用地使用权中，不得设定抵押的是( )。a.通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得的建设用地使用权

7、b.通过协议出让方式取得的建设用地使用权c.通过转让方式取得的建设用地使用权d.已依法公告列入拆迁范围的房屋占用范围内的建设用地使用权参考答案：d【答案解析】属于下列范围的建设用地使用权不得设定抵押：已依法公告列入拆迁范围的房地产。【试题点评】此题考查建设用地使用权不得设定抵押的情况。参见教材p67。13.建设用地使用权抵押后，下列关于该土地上新增的建筑物的说法中，正确的是( )。a.新增建筑物属于抵押财产b.在建设用地使用权实现抵押权时，新增建筑物应与建设用地使用权一并处分c.新增建筑物转让时，建设用地使用权不随之转让d.实现抵押权时处分所得的价款，抵押权人有权优先受偿参考答案：b【答案解析

8、】物权法第二百条规定：“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”【试题点评】本题考查抵押建设用地使用权处分的受偿相关内容。参见教材p68-69。14.下列关于集体建设用地使用原则的说法中，错误的是( )。a.维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益b.按规划用地、节约用地、保护耕地c.按计划用地，可以适当突破计划控制指标d.如果涉及占用农用地的，必须依法办理农用地转用审批手续参考答案：c【答案解析】按计划用地，不得突破计划控制指标。【试

9、题点评】此题考查集体建设用地使用的原则，参见教材p72。15.进行房地产市场调研时，首先应明确( )。a.调研人员b.调研计划c.调研目标d.调研方案参考答案：c【答案解析】调研目标是进行房地产市场调研时应先明确的。【试题点评】本题考查房地产市场调研程序的相关内容。参见教材p79。16.在房地产市场环境调研中，对居民消费结构和消费水平的调研属于( )调研。a.经济环境b.政治法律环境c.区域环境d.社会文化环境参考答案：a【答案解析】对居民收入水平、消费水平和消费结构的调研属于经济环境调研。【试题点评】本题考查房地产经济环境调研的内容。参见教材p81。17.消费者对房地产的购买欲望是房地产需求

10、的( )。a.主体b.动力c.保障d.结果参考答案：b【答案解析】购买欲望是需求的动力，是产生需求行为的源泉。【试题点评】此题考查房地产市场需求调研的相关内容。参见教材p81。18.在房地产市场供给调研中，对同类企业的数量、规模、实力状况的调研属于( )调研。a.市场行情b.市场反响c.市场竞争者d.消费行为参考答案：c【答案解析】对竞争企业的数量、规模、实力状况的调研属于房地产市场竞争者调研。【试题点评】本题考查房地产市场竞争者调研的内容。参见教材p82。19.下列在房地产市场调研中搜集的资料，不属于次级资料的是( )。a.官方统计资料中有关房地产的分析资料b.公司发展部针对特定项目进行目标

11、消费者购买力调研的资料c.来自主管部门和行业管理机构的资料d.专业研究机构提供的相关资料参考答案：b【答案解析】b项属于初级资料而不是次级资料。【试题点评】本题考查次级资料的相关内容。参见教材p83-84。贷款利率为6%，期限为l0年，按月等额偿还的个人住房抵押贷款，该家庭承担的实际年利率是( )。a.6.14%b.6.15%c.6.17%d.6.50%参考答案：c【答案解析】i=(1+r/n)-1=(1+6%/12)-1=6.17%【试题点评】本题考查实际利率的计算方法。参见教材p110。22.房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物( )米以外的各种管线、道路工程的建设费

12、用。a.1b.2c.3d.4参考答案：b【答案解析】房地产开发项目中的基础设施建设费，是指项目红线范围内建筑物2米以外的各种管线、道路工程的建设费用。【试题点评】本题考查基础设施建设费的含义。参见教材p116。23.若某房地产投资方案的财务净现值小于零，则该方案在经济上不可行，因为该方案是( )的方案。a.投资亏损b.不能满足基准收益率要求c.无利可图d.风险很大参考答案：b【答案解析】当财务净现值小于零时，说明该方案不能满足基准收益率或目标收益率要求的盈利水平，故该方案不可行。【试题点评】本题考查财务净现值的评价准则，参见教材p131。24.投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能

13、力及经营管理条件下，对产品的( )进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。a.产量、价格、成本b.产量、利润、价格c.产量、成本、利润d.成本、利润、价格参考答案：c【答案解析】投资项目的盈亏平衡分析是指在一定的市场环境、生产能力及经营管理条件下，对产品的产量、成本、利润进行相互关系分析的一种不确定性分析方法。【试题点评】本题考查投资项目盈亏平衡分析的含义。参见教材p143。25.在对投资项目进行敏感性分析时，临界点是指不确定因素的变化使项目( )的临界数值。a.由可行变为不可行b.由低风险变为高风险c.由敏感性弱变为敏感性强d.由盈利变为不盈利参考答案：a【答案解析】临界点是指不确定因素的变

14、化使项目由可行变为不可行的临界数值。【试题点评】此题考查敏感性分析临界点的含义。参见教材p149。26.从房地产投资项目风险分析的过程来看，感知风险和分析风险是( )阶段的重要内容。a.风险识别b.风险估计c.风险评价d. 风险应对参考答案：a【答案解析】风险识别过程包含两个环节：一是感知风险;二是分析风险。【试题点评】此题考查风险识别的内容。参见教材p153。27.预售是房地产开发商普遍采用的营销方式。从风险应对的角度看，该营销方式采用了( )的方法。a.风险回避b.风险组合c.风险转移d.风险自留参考答案：c【答案解析】在房地产投资中，契约性转移主要包括预售、租售、出售一定年限的房地产使用

15、权、项目工程出包与分包等方式。所以预售属于风险转移。【试题点评】此题考查风险转移的内容。参见教材p164。28.某投资者拟以500万元的限额购买店铺，现有销售总价分别为500万元、值法d.净现值率法参考答案：d【答案解析】在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率法。【试题点评】本题考查净现值率法的适用情况。参见教材p173。30.采用差额内部收益率法进行投资方案比选时，是将差额内部收益率(irr)与基准收益率(ic)进行比较，判别标准是( )。a.若irric，则投资大的方案为优b.若irric，则投资小的方案为优c.若irr参考答案：a【答案解析】若irric，则年均净现金流大的方

16、案为优;若0irr 31.在房地产投资项目可行性研究中，要对现金流量进行折现分析，这是投资项目经济评价的( )原则的要求。 a.有无对比b.以动态分析为主c.以定性分析为主d.收益与风险权衡参考答案：b【答案解析】动态分析是指利用资金时间价值的原理对现金流量进行折现分析。【试题点评】本题考查投资项目经济评价应遵循的基本原则。参见教材p188。32.对于房地产开发项目的工程系统构成而言，下列包含关系的说法中，正确的是( )。a.单项工程单位工程分部工程分项工程b.单位工程单项工程分部工程分项工程c.分项工程分部工程单位工程单项工程d.分项工程分部工程单项工程单位工程参考答案：c【答案解析】房地产

17、开发项目的工程系统由单项工程、单位工程、分部工程和分项工程构成。【试题点评】本题考查房地产项目系统的关系。参见教材p194。33.在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自( )。a.纵向部门b.横向部门c.纵向和横向两个部门d.项目经理参考答案：c【答案解析】在房地产开发项目管理的矩阵型组织中，每一项纵向和横向交汇的工作，指令来自于纵向和横向两个部门。【试题点评】本题考查矩阵型组织的内容。参见教材p197。34.在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是( )。a.项目建议书获批准b.编制可行性研究大纲c.项目机会研究d.签订设计合同参考答案：a【答

18、案解析】在房地产开发项目管理过程中，可行性研究阶段的启动标志是项目建议书获批准。【试题点评】本题考查房地产开发项目的管理过程。参见教材p195表8-1。35.在工程招标中，投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是( )。a.承诺b.议价c.要约d.邀约参考答案：c【答案解析】投标人按招标文件向招标人提出报价的行为是要约。【试题点评】本题考查投标的性质。参见教材p198。36.房地产项目建设投资的工程费用不包括( )。a.税金b.土地使用费c.间接费d.直接费参考答案：b【答案解析】土地使用费属于工程建设其他费用，不属于工程费用。【试题点评】本题考查房地产开发项目建设投资的工程费用。参见教材p3

19、月1日至11月1日的价格平均每月比上月上涨0.3%，其中某套商品住宅5月1日的价格为3 500元/。如将该套住宅的价格调整到11月1日的价格，则调整后的价格是( )元/。a.3 552.82b.3 563.00c.3 563.47d.3 574.16参考答案：c【答案解析】f=p(1+i)，调整后的价格=3500(1+0.3%)=3 563.47。【试题点评】本题考查复利计息的计算公式。参见教材p109。43.某建筑物8年前建成交付使用，建筑面积为l折旧额为l 440元，用直线法计算该建筑物的成新率是( )。a.81.00%b.84.00%c.84.17%d.84.80%参考答案：b【答案解析

20、】成新率=1-(1-r)t/r100%，由于题目给出了年折旧额的值，所以可知c(1-r)/n=1440，c=6001的潜在毛租金收入为2万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的l0%，运营费用率为净收益是( )万元。a.1.40b.1.44c.1.60d.1.80参考答案：a【答案解析】净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=2-210%-2d.前期物业服务合同属于附终止条件的合同参考答案：c【答案解析】前期物业合同的特点有：由建设单位和物业服务企业签订;过渡性;附终止条件的合同。【试题点评】本题考查前期物业合同的特点。参见教材p287。49.下列原则中，不属于物业服务收费原

21、则的是( )。a.合理原则b.公开原则c.费用与服务水平相适应原则d.费用与支付能力相适应的原则参考答案：d【答案解析】物业服务收费原则的有：合理原则;公开原则;费用与服务水平相适应原则。【试题点评】本题考查物业服务收费的原则。参见教材p288。50.商品住宅房屋所有权转让后，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金所有权归( )。a.该房屋出售人b.该房屋买受人c.该房屋所在住宅小区业主大会d.该房屋所在地政府房产主管部门参考答案：b【答案解析】房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余的情况，该房屋分户账中结余的住宅专项维修lc.抵押权人d.房屋承租人参考答案：c【答案解

22、析】在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属抵押人，但未经抵押权人同意，不得变卖抵押品。【试题点评】本题考查房地产抵押贷款的相关内容。参见教材p300。53某人购房贷款60万元，采用等额本金还款方式分10年偿还，贷款年利率为5%，则第10个月的贷款余额是( )万元。a.53b.55c.57d.59参考答案：c【答案解析】贷款本金p为600000元，贷款月利率i=5%12=0.4167%，按月计算的贷款期数n=1012=1征收、分期缴纳。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于非出租的房产，依照房产余值计算缴纳，对于出租的房产，依照房产租金收入计算缴纳。税率全国统一。【试题点评】本题考查房产

23、税的特点。参见教材p326。58.计算房地产开发项目土地增值税应纳税额时，对增值额超过扣除项目金额50%但不超过100%的部分，适用税率是( )。a.30%b.40%c.50%d.60%参考答案：b【答案解析】增值额超过扣除项目金额50%、不超过100%的部分，适用税率是40%。【试题点评】本题考查土地增值税的税率。参见教材p329表13-1。59.在征收土地增值税时，固定扣除项目( )。a.包括为取得土地使用权所支付的金额b.不包括为取得土地使用权所支付的税金c.不包括与转让房地产有关的税金d.包括房地产保有环节的税金参考答案：a【答案解析】在征收土地增值税时，规定扣除项目包括为取得土地使用

24、权所支付的金额。【试题点评】本题考查土地增值税规定扣除项目的内容。参见教材p329。60.下列经济活动中，不需缴纳印花税的是( )。a.书立土地使用权出让合同b.领受房产证c.领受国有土地使用证d.书立土地租赁合同参考答案：d【答案解析】土地租赁合同不属于印花税应税凭证，不缴纳印花税。【试题点评】此题考查印花税的相关内容。参见教材p334。 二、多项选择题(共的公式来帮助理解本题。v=a/y1-1/(1+y)，预测未来的净收益偏大即a大，则v大;选取的报酬率低，即y小，则v大。估计的使用期限偏短，及n小，则v小。l【试题点评】本题考查房地产估价报告的内容。参见教材p265-266。76.下列主

25、体中，能被判定具备业主身份的有( )。a.房屋权属证书记载的房屋所有权人b.房屋权属证书记载的房屋所有权人的法定配偶c.尚未办理产权登记但已实际占有物业的合法买受人d.房屋登记簿记载的房屋所有权人e.房屋登记簿记载的房屋所有权人的法定配偶参考答案：acd【答案解析】具备业主身份的情况有三种：房屋权属证书和登记簿记载的房屋所有人;物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有的使用人;法律、法规规定的其他房屋所有权人。【试题点评】本题考查具备业主身份的情况。参见教材p270。77.物业管理规约对( )具有约束力。a.全体业主b.物业承租人c.借住在业主家的亲戚d.物业建设单位和物业服务企业e.物

26、业的继受人参考答案：abce【答案解析】管理规约对物业管理区域内的全体业主具有约束力;管理规约对物业使用人也发生法律效力;管理规约对物业的继受人自动产生效力。【试题点评】本题考查物业管理规约的法律效力。参见教材p274。78.下列财产中，不得抵押的有()。a.宅基地b.土地所有权c.集体土地使用权d.乡镇企业厂房e.村企业厂房参考答案：abc【答案解析】宅基地、土地所有权、集体土地使用权不得抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押，所以de是可以抵押的。【试题点评】本题考查不得用于抵押的财产。参见教材p299。79.等额本金还款抵押贷款方式的特征有( )。

27、a.每月支付的本金均等b.每月支付的利息均等c.每月还款额先大后小d.每月还款额先小后大e.借款人不易发生违约风险参考答案：ac【答案解析】等本金还款抵押贷款的规律是：借款人每月支付的本金是均等的;每月偿还的利息越来越少，每月还款也越来越少。这种还款方式的缺陷是：每月还款额先大后小，不符合居民收入水平不断增长的实际情况，给借款人归还贷款造成了较大困难。【试题点评】本题考查等本金还款抵押贷款方式的特征。参见教材p304。80.下列行为中，列入契税征收对象的有( )。a.国有土地使用权出让b.土地使用权赠与c.土地使用权交换d.房屋使用权转移e.农村集体土地承包经营权转移参考答案：abc【答案解析

28、】以下行为属于转移土地、房屋权属的行为，列入契税的征税对象：国有土地使用权出让;土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移;房屋买卖、赠与和交换。【试题点评】此题考查契税的征税对象。参见教材p328。 三、案例分析题(共度计划确定的控制指标c.补充耕地方案符合土地整理开发专项规划d.补充耕地面积至少与占用面积相等参考答案：bc【答案解析】农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，土地行政主管部门方可报人民政府批准：符合土地利用总体规划;确属必须占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标;占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划，且面积、质量符合规定要

29、求;单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。【试题点评】本题考查农用地转用方案和补充耕地方案应符合的条件。参见教材p39。82.农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后( )日内将批复发出。a.3b.5c.7d.10参考答案：b【答案解析】农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案经有批准权的人民政府批准后，同级土地行政主管部门应当在收到批件后5日内将批复发出。【试题点评】本题考查集体土地征收的批复时间。参见教材p39。83.甲公司在对居民点进行房屋拆迁时，应向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理

30、部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为( )。a.建设项目批准文件b.建设用地规划许可证c.房屋拆迁许可证d.拆迁计划和拆迁方案参考答案：abd【答案解析】无论单位或个人因从事建设项目需要进行房屋拆迁时，都有向被拆迁房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提出拆迁申请，同时应提交的材料为：建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有建设用地使用权批准文件;拆迁计划和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。【试题点评】本题考查城市房屋拆迁的申请材料。参见教材p41。84.在房屋主管部门审查、审批拆迁申请后，甲公司作为房屋拆迁人应与被拆迁人按照规定就补偿、安置等问题签订书面协议。

31、该协议的特征为( )。a.拆迁人必须是经过有关部门批准的单位和个人b.被拆迁人只能是列入拆迁范围的房屋所有权人c.协议签订有严格的时间限制d.协议签订有相对的强制性参考答案：acd【答案解析】被拆迁人必须是列入拆迁范围的房屋所有权人或使用人。所以b错。【试题点评】本题考查房屋拆迁补偿安置协议的特征。参见教材p41-42。(二)某家庭购买了一套价值为40万元的普通住宅，首付款为房价的30%，其余房款用银行提供的贷款期为、年贷款利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款支付。该家庭为首次购买商品住房。85.若将该家庭的购买看成是房地产投资行为，则该投资的主体为( )。a.国家b.政府c.企业d.个人参考答案：d【答案解析】个