万科住宅产业化基地考察、住宅产业化专题-中原集团

1、万科住宅产业化基地考察住宅产业化专题中原集团二级市场战略顾问中心ShenZhen.07.2013本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告Co的pyr任ight何Ce部ntal分ine 都Gro不up, 可201被1擅自引用、复制和传播。title of this report | 1目录页码A. 第一部分万科住宅产业化基地考察3B.第二部分住宅产业化内涵24C. 第三部分国外住宅产业化发展情况28D. 第四部分国内住宅产业化发展现状36E. 第五部分万科住宅产业化战略44F.第六部分远大住工住宅产业化介绍55title of this report | 2 Copyright

2、 Centaline Group, 2011万科住宅产业化基地考察Part 1title of this report | 3 Copyright Centaline Group, 2011万科住宅产业化基地简介位于广东省东莞市松山湖科技产业园区北部工业城工业东路8号，是万科住宅 产业化技术及产品研发、培训的平台,占地200亩现状：东莞万科住宅产业化基地首期项目于2006年1月起开始建设，目前产业化基地的各项实体实验楼工程已建成并投入使用n 构成：由实验区、生产研究区、设备实验区、景观研究区、展示接待中心、内装研究区、辅助功能区等主要部分构成。目标：基地正努力成为国际领先的绿色生态基地，并力争

3、实现集合零碳、零能耗、零污水排放、零垃圾排放的最高生态目标title of this report | 4 Copyright Centaline Group, 2011万科住宅产业化基地规划图例：1、基地入口2、干挂立面试验区3、试验建筑4、青年之家5、绿化研究区6、能源中心7、水质研究区8、零碳中心9、集装箱餐厅10、构件研发区11、PC试验楼12、园林研究区13、建筑结构试验区14、高层数据试验塔15、室内装修研究区151456121311104793821title of this report |5 Copyright Centaline Group, 2011分享说明：由于本次考察

4、万科只开放了能源中心、建筑构件研究区、植物 研究区、零碳中心、集装箱餐厅这几个区域，所以本次分享也只对以上几个 区域进行详细解说。title of this report |6 Copyright Centaline Group, 2011建筑构件研究厂主要研究开发建筑构件模具和园林小品模具，从而形成建筑构件的预制化， 这使万科施工时间大大缩短，以及不同混泥土的效果测试构件厂构件模具制作区构件厂一层车库混泥土试验区title of this report |7 Copyright Centaline Group, 2011建筑构件研究厂这些都是设计师用不同材质制作的园林构件模型，主要用于测试不

5、同材质的 质感和视觉差异通过这些构件模型，万科清楚的知道每种材质的质感、色彩、以及成本、强硬度等，在具体施工中更能高效快速的完成施工，也是万科能达到统一标准化的一个小细节title of this report |8 Copyright Centaline Group, 2011万科高层住宅监测塔目前是全球最高的住宅监测塔，高129.9米，33层，顶层是测试风力数据，除 了下面三层，全部是预制好的每一层，层层叠加而成通过这个万科可以监测到不同楼层的给排水管道压力、煤气管道压力等数据，这也成为全球很多住宅科研项目 的试验地，本次考察万科未开放本区域。title of this report |

6、9 Copyright Centaline Group, 2011万科室内装修样板房展示厅外立面是预制好的一个铁盒外面，也被称为会呼吸的铁盒子，立面主要展示 万科优秀样板房室内装修案例由于内部在装修未开放参观。整个外立面是一个整体，是提前预制好后在放臵上去的，外立面通过无数的小孔来采光和通风title of this report | 10 Copyright Centaline Group, 2011万科能源中心建筑园林学博士后研究中心，屋顶是用太阳能遮阳板建成，能源中心主要收 集能源供园区其他建筑实用，立面也是预制成品组装而成本次考察万科未开放title of this report |

7、11 Copyright Centaline Group, 2011建筑预制结构组装基地是组装预制好的建筑结构，检验结构是否合理，经过试验后，直接运往施工 工地组装,可减少施工失误、成本耗损做法：做好的构件将直接运往施工现场，一片构件头尾的 钢筋被准确地插进另一片构件预留的槽孔内，再用 混凝土当“胶水”填充孔隙。优势：n 在施工现场就不需要很多工人n 也不需要现场切割打磨n 可以大大减少施工现场的垃圾、污水、粉尘和 噪音title of this report | 12 Copyright Centaline Group, 2011集装箱餐厅是由20个废弃的集装箱改造二层，现实万科住宅产业化基

8、地员工食堂，顶楼 是天然的蔬菜基地，也是万科基地员工自己种植的绿化环保食品屋顶是蔬菜基地，室内餐桌是用99个可乐罐融化改造而成title of this report | 13 Copyright Centaline Group, 2011零碳中心又称奶酪建筑，整个建筑是无碳建筑，内有会议室，还有光、电、水、热、 风等自然能源研究展示空调、电、光都是通过各种仪器收集供用，立面很多镂空的圆洞，是采光、通风所用，远看像一块有很多小孔透气的奶酪，所以也被称为奶酪建筑title of this report | 14 Copyright Centaline Group, 2011零碳中心之光这是一个研

9、究光照的仪器，主要功能是测试不同方位的日照情况，在规划设 计时可以更好的实施建筑排布，以及不同光源的灯光效果左边是研究日照情况的仪器，设计师设臵好经度纬度后，打开仿照太阳的灯，可以分析出最佳的日照情况和朝向自然光源灯具，是通过屋顶的光源手机仪器， 通过光纤内的折射原理， 达到室内照明效果，环保，节能，但是仪器比较昂贵title of this report | 15 Copyright Centaline Group, 2011零碳中心之热这是研究室内保温的展示，主要是研究不同地区需要不同材质和效果的保温 材料，为万科住宅输送更有优化的材料选择上有四种不同材质的隔热效果，可以亲手感受，不同材质

10、的隔热材料的效果明显不同，这一实验用在万科不同区域的住宅项目上title of this report | 16 Copyright Centaline Group, 2011零碳中心之热这是一组测试不同玻璃的隔热效果的仪器，由一个强光灯和一个真空仪器组 成，当玻璃挡住光源是真空仪器转的越快，隔热效果就越差测试主要白玻璃、双层白玻 璃、有色玻璃、LOW-E玻璃， LOW-E真空玻璃和XIR夹胶玻璃（透明夹胶玻璃），最好根据玻璃的反射、热度等测出XIR夹胶玻璃效果最好，其次是LOW-E真空玻璃。讲说员打开装有不同玻璃门的光源，让我们从门前走过感受，当走LOW-E玻璃门前时，热度明显减弱title

11、 of this report | 17 Copyright Centaline Group, 2011零碳中心之水这是一组研究水系统的展示，有城市给排水系统图分析，以及室内给排水系 统研究，以及室内管道的正确接法X标示错误的接法，主要根据常年排水管接口处的耗损强度，受力来分析title of this report | 18 Copyright Centaline Group, 2011零碳中心这是一组研究风的展示系统，零碳中心也是根据烟囱原理和白蚁计而成，同样利用烟囱原理的还有哈拉雷东门大厦原理设在屋顶设有多个烟囱，把室内的热气通过烟囱排出，因此加速 室内的空气流通，根据不同日照，风向设有

12、保温设施，起到冬 暖夏凉的效果，也起到节能环保的效果title of this report |19 Copyright Centaline Group, 2011零碳中心之抗震这是一组研究抗震展示的系统，演示不同层高不设抗震设施是的楼房摆动情 况和设抗震系统后的摆动情况，展示日本抗震房屋的设计title of this report | 20 Copyright Centaline Group, 2011绿化研究区主要负责异地植物的培育、嫁接、移植和垂直绿化研究以及自动化喷灌系统 研发，还有室内不同植物的生长情况万科通过这一基地研究不同植物，分送到全国各地，主 要收集数据，和研发培育新型植物

13、，然后分送各地植物 种植基地种植，在送往万科各个项目种植title of this report | 21 Copyright Centaline Group, 2011景观铺装及园林小品园林小品、路沿以及铺装都是预制，直接用于现场安装，施工简单方便title of this report| 22 Copyright Centaline Group, 2011本次考察的中原集团二级市场战略顾问中心团队合照感谢万科基地的工作人员冒着酷热天气为我们一一讲解title of this report | 23 Copyright Centaline Group, 2011住宅产业化内涵Part 2ti

14、tle of this report | 24 Copyright Centaline Group, 2011住宅产业化是指住宅生产的工业化和现代化,通俗的理解以“搭积木”的方式建房子，像生产汽车一样的生产房子。较学术的定义通俗的理解以“搭积木”的方式建房子住宅产业化运用现代工业手段和现代工业组织， 对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素 通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的 标准化，构件生产工厂化，住宅部品系列化， 现场施工装配化，土建装修一体化，生产经营 社会化，形成有序的工厂的流水作业，从而提 高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降 低能耗。住宅产业化，强调以大规模工业化生产方式

15、制造住宅，以提高生产效率和整体质量，并有效降低建筑能耗，从根本上改变传统建筑方式对资源能源的大量消耗及对环境带来的巨大影响。像生产汽车一样的生产房子title of this report|25 Copyright Centaline Group, 2011住宅产业化的标准title of this report | 26 Copyright Centaline Group, 2011技术科研生产一体化生产机械化生产物的标准化工程建设管理规范化生产过程的集成化 生产的连续性； 生产物的标准化； 生产过程的集成化； 工程建设管理的规范化； 生产的机械化； 技术生产科研的一体化。生产的连续性 提出

16、的住宅产业化6 条标准：住宅产业化的优势：避免资源浪费、提高产品质量、缩短建设周期、确保施工安全。优势 缩短建设周期 由于大量的建筑构件是在工厂里由产业工人生产完成，现场只是以组装和安装作业为主，现场工作量减少，再加上大量使用建筑机械，减少了湿作业的工作量，特别是用机械代替人工，使工作效率得到提高。高层可以缩短1/3 左右的工 期，多层和低层可以缩短50%以上 确保施工安全 施工现场采用大型吊装机，不搭建任何脚手架，大大降低了安全事故隐患。同时，纯工业化生产方式，大大减轻了建筑工人的劳动强度，避免了因疲劳引发的伤亡事故 title of this report | 27 Copyright C

17、entaline Group, 2011 提高住房品质 构配件生产在工厂完成，作业条件和工艺条件得到改变，多数构件使用“模具” 进行生产，比手工的生产更容易控制质 量，并且模具的制作进度高于手工生产 水平，使构件的误差减少，尺寸更加标 准 避免资源浪费 据统计显示，采用产业化方式，钢材节约2%，混凝土节约7%，抹灰工程量节约50%，节水80%以上，节电10%以上，耗材节约40%，管理费用节约50%，项目综合造价大约节省15%以上，经济效益十分明显国外住宅产业化发展情况Part 3title of this report | 28 Copyright Centaline Group, 2011国

18、外住宅产业化发展历程：概念起步较早，上世纪50、60年代才开始全面建立工业化生产体系，经历了量、质、节能环保的发展 过程 住宅产业化形成的初期，重点是建立工业50-60年代（量）化生产体系，在欧州解后房荒而形成一批完整的、标准化、系列化的建筑住宅体系并扩及美、日等发达国家。70-80年代（质） 住宅产业化的发展期，重点是提高住宅的质量和性能 是住宅产业化发展的成熟期，重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用，倡导绿色、生态、可持续发展。90年代至今（节能环保）title of this report | 29 Copyright Centaline Group, 2011国外

19、住宅产业化发展之德国 背景： 二战后西德地区7080的房屋遭到破坏和城市人口急剧增加，住房问题显得尤为突出。 现状： 德国几乎所有的建筑部件和装修材料，都是根据设计要求在工厂预制完成的，施工现场是全组装式施工方 式。承重砼部件、内隔墙、屋顶、天花、楼梯等建筑部件，在工厂预制时，均被编上代码。这些代码， 在项目资料中，都有详细说明。当工地安装需要时，再将有关部件运至工地，采用吊车或塔吊进行吊装、就位和固定。 特点： 住宅科技含量高；运用计算机辅助设计，以建筑模型为依据，验证材料的物理特性，开发、选择符合标准的建筑材料和装修材料，淘汰落后的工艺和产品，以确保建筑物的坚固性。 德国的粘结技术及安装质

20、量先进；如为防止屋面渗漏和墙面翘裂，在实心屋顶、塑钢门窗、门窗接缝处 均采用新开发的液体防水材料。构配件安装，位臵非常准确，阴阳角线横平竖直，上下水管线一律集中设臵，施工后全部封闭，从卫生间、厨房间表面看不到一根管线。 广泛应用节能技术和环保技术；在房屋供暖、饮用水、垃圾处理以及交通和环境方面，既为用户考虑的 周到细致，又保护了整体环境。title of this report | 30 Copyright Centaline Group, 2011国外住宅产业化发展之日本 背景： 上世纪60 年代随着战后重建工作的进展，住宅产业得到快速发展。现状： 上世纪90 年代，日本采产业化方式生产的住

21、宅已占竣工住宅总数的25%28%。特点： 扎实的标准化工作。通过对材料、设备、制造、住宅性能、结构安全等各类标准的调查、研究、整合和制定，仅1977 年至1985 年间，指摘制品的日本标准就制定了115本。 科研、设计、生产一体化。日本住宅产业多以大企业集团为载体，这些大企业大多重视科研投入，有较 强的科研能力，注重对住宅文化、人的要求、家庭结构的演变、科技对住宅的影响等因素的研究，不断 改进住宅的文化和科技含量，适应市场广泛需要求。 实行严格的质量认证制度。日本的TQC（全面质量控制）工作本来就比较扎实，在住宅产业领域，优良部件的认证“BL”部件认证，使住宅部件化工作发展迅速，从而为工业化奠

22、定了基础。 国家层面的五年产业发展计划。五年计划确定住宅产业技术开发研究的重点方向和目标，从高层住宅工 业化体系、节能化体系到现在的智能化住宅体系和生态住宅体系，集中优势协同攻关，各个击破。title of this report | 31 Copyright Centaline Group, 2011国外住宅产业化发展之美国 现状：在美国住宅部品和构件生产的社会化程度很高，基本实现了标准化、系列化，居民可以根据住宅供应商提 供的产品目录，进行菜单式住宅形式选择、委托专业承包商建设，建造速度快、质量高、性能好。特点： 标准化程度高。美国政府对于工业住宅的设计、施工、节能、抗风、采暖制冷以及管道

23、系统等都制定了详细标准，所有工业化住宅必须符合工业化住宅建设和安全标准才能出售。 住宅建筑市场体系非常完善，其住宅市场的专业化、社会化程度很高。美国住宅大部分以低层木结构为 主，用户可自行设计房屋，再按照住宅产品目录，到市场上采购建筑房屋所需的材料、部品等，最后委托承包商建造。美国的住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式，一般34 层木结构独栋2 周交工。title of this report | 32 Copyright Centaline Group, 2011国外住宅产业化发展之法国 背景： 二战后，法国出现了缺房现象。为此，法国于20 世纪50 年代和60 年代进行了大规

24、模的工业化住宅建设。在此阶段，以“又多、又快、又省地建设住宅”为，以功能主义等现代派建筑理论为指导，以预制大板和工具式模板为主要施工手段，进行了成片住宅新区的开发，被称为“数量时期”。特点： 第一，钢结构住宅产业化。1949 年，法国重建和规划部长委托琼普鲁维设计了一种大批量生产的住宅， 并规定其成本不得超过当时最便宜的住宅，其中有很多适合产业化生产的钢结构住宅；1950 年，法国政府采购了25 套委托琼普鲁维设计的住宅，将其中大多数卖给了富人；1985 年，法国政府通过普查发现，这些不动产状况良好。 第二，以税收政策鼓励和引导建设节能、环保住宅。法国政府明确表示，使用再生能源、隔热材料、暖气

25、调节设备的住宅可以少缴税，还可以获得政府的财政补贴。法国政府认为生态住宅改善了传统的供热和能源运行方式，可以节省25%60%的能源，那么法国就可以实现议定书规定的目标。title of this report | 33 Copyright Centaline Group, 2011国外住宅产业化发展方向之：标准化；新型建筑结构体系广泛应 用；现场施工服务体系；通用部品开发、生产、供应；新型的、工业化的建筑结构体系的广泛应用形成目前的以钢结构、钢混凝土结构、木结构等为主的新型建筑结构体系标准化各国的模数协调标准正在逐步向国际标准化组织(ISO)颁布模数协调的系列标准靠拢发展方向标准化、系列化、通

26、用化的住宅部品的开发、生产和供应住宅产业化的重要标志。瑞典新建住宅中，通用部 品占80左右。日本用了二十年时间，推行住宅部 品，现在住宅的各个部分都有通用部品现场施工的技术服务体系经济发达国家目前已基本做到分工种、专业来进行 施工；家庭装修工业化title of this report |34 Copyright Centaline Group, 2011国外住宅产业化发展方向之：节能环保；大规模定制；技术集成；最新技术应用。定制整体卫浴定制整体厨房安蒂拉外部材料可储存太阳光新加坡立体绿化title of this report| 35 Copyright Centaline Group, 2

27、011国内住宅产业化发展现状Part 4title of this report | 36 Copyright Centaline Group, 2011快速城市化以及住宅制度改革带来的巨量的住房需求，以手工操作的湿作业劳动的住宅建造技术难以满足量、质、节能环保等多方面要求，推行住宅产业化势在必然全国每年住宅销售面积建筑质量问题120000100000800006000040000200000 970309305285294691045588655426495883382019939297792370216570129981999 2000 2001 2002 2003200420052006

28、 2007 2008200920102011传统施工的大量人工操作建筑垃圾建筑垃圾title of this report | 37 Copyright Centaline Group, 2011我国住宅产业化起步晚、发展慢，但未来发展空间巨大19921998 1999 年颁发关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的 1999 年底建设部制定了商品住宅性能认定管理办法提出了商品住宅性能评定的方法和内容 第一届住宅产业交易会在深圳举行。199920002006title of this report | 38 Copyright Centaline Group, 2011 2006 年6 月正式批准

29、建立“国家住宅产业化基地” 目前全国已批准建立了30 个不同类型的国家住宅产业化基地，通过国家住宅产业化基地的实施，进一步总结经验，以点带面，全面推进住宅产业现代化。 2000 年11 月，住宅产业集团联盟启动。有三十多家国内知名企业加盟，住宅产业集团联盟运作的第一步集团采购已经开始实施，并取得一定成效。 1998 年，建设部专门成立了住宅产业化办公室，后改为建设部住宅产业促进中心，开始国家住宅产业化的顶层设计。 我国正式提出迈向住宅产业化，开启了住宅产业化的中国之路。我国住宅产业化发展水平比较低，与发达国家相比，住宅产业仍 处于工业化前时代，存在着较大的差距。住宅建造的施工周期长 住宅建造的

30、施工周期长。同样建造一栋300 平方米的别墅，中国需要57 月的时间，投入大量的人力、水泥、砂石钢筋等材料，交付使用的大多是清水房，而欧美等发达地区只需要12 月时间，大批量使用机械施工和预制件，且交付使用的是装修好的成品房。劳动生产率低 发达国家建筑工人的劳动生产率可达到150 平方米/人年左右， 而我国整个产业的人均年竣工面积28 平方米左右，仅为美国和日本的1/4 和1/5;建筑业增加值仅为美国的1/20、日本的1/42。住宅部品的系列化产品不到20% 住宅部品的系列化产品不到20%，施工工艺落后。施工仍以现场手工操作为主， 尤其是广大的农村建房还是以手工砌筑的方式进行，难以控制住房建设

31、的安全质量 和功能质量。title of this report | 39 Copyright Centaline Group, 2011我国住宅产业化发展水平比较低，与发达国家相比，住宅产业仍 处于工业化前时代，存在着较大的差距。节能环保水平低 每年的竣工面积中，节能建筑只占3%左右 我国单位建筑面积能耗分别为：外墙能耗为国外建筑的45 倍，屋顶能耗为2.55.5 倍，外窗为1.52.2 倍，门窗空气渗透率为36 倍。产业发展的贡献率刚过30%，而欧美主要发达国家均在70 80%以上。我国住宅产业的产业化率仅为15%，美国、日本达70%80%。按国际通行标准，科技进步对产业的贡献率超过50%

32、，才能算是集约型发展的产业，因此我国的住宅产业仍然处于粗放型的生产方式。缺少统一标准 我国住宅产业链上的企业(发展商、建筑商、材料及部品供应商、勘查设计单位、中 介机构等)普遍规模不大，长期处于“小、散、乱”，各自为战的状态，很难向用户 提供价廉物美的个性化产品。企业在粗放型的低水平上激烈竞争着，由此就带来了一系列严重的资源浪费和质量问题。title of this report | 40 Copyright Centaline Group, 2011国内住宅产业化实践：2006年建设部国家住宅产业化基地试行办法以来 ，全国先后批准建立30多家国家住宅产业基地。国家住宅产业基地自2006 年，

33、建设部国家住宅产业化基地试行办法以来，全国已先后批准建立了30 个国家住宅产业化基地。但由于各企业所从开发企业联盟部品生产型企业综合试点城市事的领域不一样，呈现居建材、装修、厨卫、建筑等不同区域的住宅部品件生产的产业化集群。真正从事房屋建设领域的， 拥有自主研发知识产权的住宅产业化企业却为数不多。其中当以远大住工、万科集团为行业领先。青岛海尔、力诺瑞特新能源、广州松下空调、潍坊国建高创、唐山惠达陶瓷、深圳嘉达高科深圳、济南、沈阳、合肥经济技术开发区域性、大连花园口经济区万科、新城、金隅、上海城建、远大住工、黑龙江宇辉建设title of this report | 41 Copyright C

34、entaline Group, 2011国内住宅产业化基地之综合城市试点型：探索推进住宅产业现代化工 作的机制和政策措施，因地制宜地研究建立符合当地特色住宅产业发展模式和现代化的住宅产业化生产体系，总结经验，为全国树立样板，以点带面， 全面推进住宅产业现代化 综合试点城市 各大城市产业化推进鼓励措施深圳：建立产业化示范基地；将住宅产业现代化的条件和要求作为土地出让的条件之一作为用地调控手段；出台多种产业化建筑技术标准。 深圳 沈阳北京：建产业化住宅奖励3%建筑面积 济南沈阳：建立沈阳铁西现代建筑产业园，已有130多个项目入驻园区，年产值实现450亿元。重点区域项目，政府投资项目，保障房项目优先

35、使用产业化 技术。济南：支持房地产开发企业，采用产业化技术的项目可以提供配套费减免、容积率奖励、 财政补贴等优惠政策；二是以保障性住房建设为契机，启动一批住宅产业化试点项目 合肥经济技术开发区 大连花园口经济区title of this report | 42 Copyright Centaline Group, 2011国内住宅产业化基地之综合开发企业联盟型建筑开发综合型企业房地产开发企业远大住工远大住工集成住宅技术体系更加成熟，工业化率更高。远大住工集“设计、制造、施工、运 万科企业股份万科做产业化平台推动自身产业化发展，自身有一 定的研发能力，但无生产和施工能力。 优势：a、中国最早的住

36、宅产业化实践者、开拓 者；b、品牌影响力；d、有研究开发能力； 劣势：a、住宅的抗震性、整体性和产业化的经济合理性没明确；b、工业化程度不高；c、半预制化生产、既有传统施工同时有工业化生 产，不利于推广和大批量生产。d、无规模化生产和施工能力,部品需OEM，工程外包。营、循环”于一体，拥有自己的住宅、集成住宅部品件生产工厂，从设计、生产、施工形成整体解决方案。title of this report | 43 Copyright Centaline Group, 2011第二产业：远大住工、黑龙江宇辉等；注重技术，拥有设计、生产、施工整体解决方法第三产业：万科、新城等；注重资源整合，万科有研究

37、开能力，无产业化生产能力和施工能力国内住宅产业化基地之部品生产企业型：家居、建材、装修、厨卫、电器、建筑等不同领域的住宅部品件生产 青岛海尔集团：智能家居 北新集团建材股份： 住宅部品 正泰集团：工业电器 title of this report | 44 Copyright Centaline Group, 2011苏州科逸住宅设备股份 ：整体卫浴 深圳市嘉达高科产业发展 ：节能涂料浙江 股份：钢材广州松下空调电器：节能空调唐山惠达陶瓷（集团）股份：陶瓷潍坊国建高创科技：供暖博洛尼旗舰装饰装修工程（北京） ：精装修山东力诺瑞特新能源：新能源万科住宅产业化战略Part 5title of th

38、is report | 45 Copyright Centaline Group, 2011万科住宅产业化战略：通过工业化实现节能环保、质量稳定和效 率提升，并利用规模形成的先发优势，最终确立万科在房地产行 业的可持续性竞争优势 效率 提升 质量 稳定 节能环保 工业化平台以工业化为平台，通过工业化实现节能环保、质量稳定和效率提升，并利用规模形成的先发优 势，最终确立万科在房地产行业的可持续性竞争优势。title of this report | 46 Copyright Centaline Group, 2011万科住宅产业化的实施路径：绿色建筑是核心，通过工业化的平台整合资源做绿色建筑。万

39、科主要以做产业化平台的路径，去实现自身的产业化的目标。title of this report | 47 Copyright Centaline Group, 2011新技术应用部品集成全装修工业化产业化绿色建筑手段平台预制装配标准化万科产业化平台合作伙伴之结构构件、全预制制PC体系ARUP开展全预制PC体系的研究，完成预制砼多层结构体系的设计中威开展结构预制构件的生产研究，完成结构构件的模板加工及构件生产华润开展多层全预制PC体系的建造研究，完成工业化1#楼的安装title of this report| 48 Copyright Centaline Group, 2011万科产业化平台合作

40、伙伴之配套设备、内装体系、外围护体系华新成绩、OC、中威、伊通合作研究不同材质的外围护体系艾博科合作研究工业化住宅的配套设备体系松下合作研究工业化住宅的内装体系title of this report | 49 Copyright Centaline Group, 2011万科住宅产业化历程：99开始产业化探索，04年开始小规模实践，07年开始规模化试点，计划2014年开始准备全面推行。 08 09 14 99 00 01 02 03 04 05 06 07万科5号验楼落成实万科建筑研 究中心上海中林上海新里程北一期上海新里程20、21号楼万科获得国家住宅产业化基地称号研究大楼落成开始全面推进

41、工业化万科工厂化中万科产业化基地项目立项心成立上海宝山四季花城万科建筑研究中心成立万科4号实验楼落成万科标万科一上海新里程北二期准化项号实验目启动楼落成万科2、3号实验楼落成万科部万科PC品战略技术研东丽湖万科城期阅湖苑五北京假日风景三期B3、B4 落采购究开展深圳第五园公寓成。 08 09 140103040506 Copyright Centaline Group, 2011title of this report | 5007020099住宅产业化战略的实施：包括三方面内容，装修房、工业化、绿 色建筑。推广集团精装修体系，集团新开工的主流项目全部纳入精装 修体系装修房加强技术研发，形成成

42、熟稳定、成本可承受的技术体系工业化实施内部激励措施，促进各区域的工业化项目稳步推进。参与政府主导的工业化住宅项目建设加强住宅性能技术研发，形成住宅性能技术库借助工业化平台，推广节能环保技术，抢占技术制高点 绿色建筑title of this report| 51 Copyright Centaline Group, 2011住宅性能与节能环保技术的研究应用推进工业化项目加强工业化技术研发推广精装修万科装修房全面家居解决方案是涵盖不同层面的住宅产品， 形成覆盖开发全过程的一系列标准体系；万科装修房比例达80% 以上。八大功能系统传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造，产生大量建筑垃圾，并造成邻里间互

43、相干扰。精装修作为工业化住宅的重要组成部分，品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等，给业主以人性化家居的生验。 至2012年，万科交付的房屋，装修房占比超过80%title of this report | 52 Copyright Centaline Group, 2011玄关空间系统收纳空间系统厅房空间系统厨房空间系统卫浴空间系统家居智能化系统家政空间区域公共空间区域全面家居解决方案万科住宅工业化发展较慢，按现有发展速度，无法完成即定的2014年主流产品100%工业化率的目标。（2004年-2005年）技术特点：现浇结构，局部构件，构件工业化率：10%（2005年-2006年）

44、技术特点：主体现浇，外墙预制工业化率：20%（2007年）技术特点：水平受力构件预制， 竖向受力构件现浇工业化率：35%（2007年、2008年）VSI - C型计划于2014年，万科集团全面推进工业化住宅，主流产品工业化率达100%（2007上海区域（2007年8.9万） 1.1%（2008年16万） 年）上海区域深圳区域（2008VSI - B型年）北京区域3.1%（2009年）上海区域（2009年55万） 深圳区域北京区域9.8%（2010年）上海区域VSI - A型深圳区域（2010年97万） 7.8%北京区域上海区域（2011年）深圳区域 北京区域（2011年272万） 18.8%（

45、2012年272万）VSI - S型（2012年）上海区域 深圳区域北京区域技术特点： 全预制工业化率：60% 工业化率=工业化住宅开工量/新总开工量title of this report | 53 Copyright Centaline Group, 201119%万科绿色建筑：行业内率先推广绿色建筑，并处于行业领导地位量技术联盟 研发实力title of this report | 54 Copyright Centaline Group, 20112012 年，万科建筑研究基地的一系列实验设施陆续投入使用，在某些领域具备了国际领先的研究能力和研发条件。随着公司建筑研发力量的不断增加，公

46、司在住宅产业化方面的领跑优势将进一步得到增强。2012 年，由万科发起筹建的北京市绿色建筑示范区，成立了由万科、英国建筑（BRE）等14 家科研院所及企业组成的绿色技术联盟，使公司在绿色建筑领域的专业优势得到进一步的巩固。2012 年，万科共计完成20 个绿色三星项目，总建筑面积为166.6 万平方米；其中住宅项目的面积为122 万平方米，占全国绿色三星住宅面积的44%。远大住工住宅产业化介绍Part 6title of this report | 55 Copyright Centaline Group, 2011远大住工：国内首家以“住宅工业”类别核准成立的新型住宅制造工业企业,是住建部授

47、牌的我国唯一一家综合性“国家住宅产业化基地”1996 年，中国远大与日本铃木共同投资3000 万美金，合资成立远大铃木住房设备住宅产业化之路；1997 年，日本首相海部俊树亲临长沙，按下生产线按钮，宣布远大铃木住房设备，开启中国正式投产，湖南省党政领导齐聚现场；1998 年，远大公司独立追加5000 万美金投资，开始进行远大集成建筑研发；1999 年，引进日本钢结构体系，建成我国第一代钢结构工业化集成住宅实验楼；2002 年，引进德国树脂混凝土模块装配体系，形成第二代工业化集成建筑体系；2005 年，投资3 亿元，第三代集成建筑体系进入市场化实施，工业化率达到60%；2006 年，长沙远大住宅工业业；成立，是中国第一家以“住宅工业”类别核准成立的新型制造企2007 年，住建部“国家住宅产业化基地”授牌；第四代集成建筑体系进行市场化实施，工业化率达到65%；2008 年，工业化率达到85%以上、具备自有知识产权和国际先进水平的第五代集成建筑体系确立；2009 年，第五代集成建筑大规模市场化制造，花漾年华（长沙）、丽水新城公租房（沈阳）、蓝色港湾（张家界）等项目相继实施，总建造量超三百万平方米；2012 年，远大住工Discovery 系列产品全球首发，开创中国建筑及房地产开发全新模式；title of this repor