AA湖项目可行性研究报告

1、AA湖项目可行性研究报告 AA 湖项目可行性研究报告 第一部分 AA 城市研究 一、AA 市城市综述 1、AA 市地理位置 AA 市位于中国西南部，毗邻西部两大城市成都、重庆，属于国家规划的四大重点建设区域之一的成渝经济区。AA 作为该经济区重要组成部分，是国家和四川省将要重点培育的大城市之一。 2、AA 市地质情况 AA 市位于四川省东北部大巴山南麓，属大巴山中山区及华蓥山低山丘陵区，以山区和丘陵地形为主，地质条件复杂。 AA 市辖区内渐变性和突发性地质灾害较为频繁，地质灾害多发带为东北部大巴山南麓的中山峡谷地带，东南部华蓥山低山区以及西南部低山深丘区。主要包括万源市的全部、宣汉县的东北与西

2、南部、达县西部、渠县大部以及开江部分地区。在 AA 市中心区内灾害危害点包括翠屏山滑坡带。 3、AA 市行政区域划分 AA 市幅员面积 1.66 万平方公里，下辖 1 区 1 市 6 县共 7 个县级行政区：通川区、达县、AA 县、宣汉县、渠县、开江县，以及代管的万源市。 4、AA 市人文情况 4.1、历史 AA 历史悠久，上古属巴地，自东汉和帝永元二年（公元 90 年）设县治所，历为州、郡、府、专署、地区所在地，隋、唐称通州，宋、元、明、清为 AA，1999 年撤销达川地区，成立地级 AA 市，目前下辖 1 市 1 区 5 县。 AA 曾养育过三国志作者陈寿、宋代文学家张思训、清代思想家、教

3、育家唐甄等一代名流。全市现有全国重点文物保护单位 2 处，分别为渠县汉阙和宣汉巴人文化遗址。其中冯焕、沈府君等 7 阙是我国最大的汉阙群，神态生动逼真，造型古朴优美，以其艺术精湛著称于世。该汉阙群引起了中外历史学家和汉学家的广泛关注，渠县也被公 认为汉阙之乡。4.2、文化、传统风俗 AA 具有悠久的历史和深厚的文化底蕴，主要包括巴文化、红军文化、民俗登高文化。 AA 是巴文化的发源地之一。宣汉县罗家坝遗址总面积达 60 万平方米，是距今3000-4700 年前巴人 _见证。其中 33 号墓坑凸现巴国王侯踪迹，是目前面积最大的先秦文化遗址。 AA 曾是川陕革命根据地的重要组成部分，以万源保卫战战

4、史陈列馆、王维舟纪念馆、张爱萍故居为代表的红色遗迹,生动再现了当年徐向前、李先念、王维舟、张爱萍等老一辈革命家浴血奋战的历程。万源保卫战战史陈列馆也是全国爱国主义教育基地。 AA 民俗文化多彩多姿，尤其是通川区的元九登高节，男女老少倾城出动，竞相登山，风雨无阻。 二、AA 市在区域城市群中的战略位置 1、AA 市城市区位 AA 市隶属于四川省，在区位上处于四川的东北部，是川东北地区的一部分。该区域包括 AA、广安、巴中、南充、遂宁、广元 6 市。 川东北地区现在已经被 _正式纳入成渝经济带。四川省已将川东北地区列为省内主力发展的城市群之一。而 AA 市目前是四川省规划的川东北城市群的主要依托城

5、市之一。 2、AA 市对外交通联系情况 AA 交通便捷，是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽，自古便是商贾云集之地，是秦巴经济带中段的商贸中心，也是川、渝、鄂、陕结合部重要的商贸中心和物资集散地。 AA 北与陕西安康以及湖北省十堰接壤，东接重庆万州区，向南通过嘉陵江水道以及高速公路可达重庆主城区，向西与巴中、南充、广安相接。是四川地区与中国东部进行联系的重要通道，将成为成渝经济区 5 大交通枢纽之一。 AA 拥有预期年运送能力达 10 万人次的河市机场，数条与周边省市相连的重要国道、高速公路、铁路以及航路，现已初步形成以公路、铁路为主，航运、水运为辅的立 体化交通运输网络。与重庆只

6、需 2 个半小时车程，到成都需 4 小时左右车程。较为便捷的交通条件将促进人流、物资料、资金流以及信息流的汇集。 三、小结 AA 市与重庆、湖北、陕西相邻，处在重庆、成都、武汉与西安四个中西部经济重镇交汇辐射的中心区域，能够成为川东地区承接周边经济体辐射的重要承接点，具有广阔的区域市场空间。 同时 AA 处于 AA、成都、重庆成渝经济带上，在成渝经济带内 AA 依附于成渝两大经济体，而且成渝两地由于具有强大的区域影响力，在资金、人才等要素上对 AA 造成了一定的吸取效应，两大城市间接或直接的也将带动。 同时在川东北地区即 AA、广安、巴中、南充、遂宁、广元地区内，AA 能够吸引并承接周边各大经

7、济体辐射到川东北地区的第二产业，有实力成为川东北地区的工业强市。 综上所述：AA 在整个成渝经济带内受成都以及重庆的辐射，能够有效被两大城市带动，同时在川东北地区，具备吸引和承接第二产业辐射的实力，能够发展为川东北地区的工业强市，未来 AA 在成渝经济圈以及川东北地区均具有重要的战略意义，城市发展潜力巨大。 第二部分 AA 县城市研究 一、AA 县整体研究 1、地理位置 AA 县位于四川省东部，AA 市南部，幅员面积 2075 平方公里，辖 50 个乡镇、57个社区居委会，115 个居民小组，384 个行政村、3433 个村民小组。 AA 县工业发展强劲。工业发展基础较好，全县规模以上工业企业

8、达 82 户，主要有能源、建材、机电、化工、纺织、食品六大产业，在未来几年该县有望建成川东工业强县、川东现代农业示范县、川东一流中等城市、四川经济文化强县，具有较强的发展潜力和发展前景。 2、经济地位 表：AA 区县城市经济划分 第一层次 AA 县、达县 第二层次 通川区、宣汉县、渠县 第三层次 开县、万源市 表：城市经济地位比较 经济地位 第一层次 第二层次 第三层次 地区 AA 县 通川区 开县 GDP 99 亿 72 亿 40 亿 AA 第一层次区县 GDP 总量在 90 亿以上，以 AA、达县为例，经济比较发达，xx年 AA 县 GDP 达到 99 亿；第二层次区县 GDP 总量在 7

9、0 亿以上，以通川区、宣汉县、渠县为例，经济相对次之，而如开县、万源市为第三层次，其 GDP 总量在 40 亿左右。因此，总体而言，AA 县目前经济发展处在整个 AA 前列，属于 AA 经济发展增长极，同时其工业强镇的发展战略将快速的拉动 AA 县经济增长，该县城市发展潜力巨大。 3、对外交通联系情况 AA 县有国道 50.569 公里，省道 60.813 公里，县道有 9 条 319.204 公里，乡道有 18 条 419.231 公里，村道里程为 1349.506 公里。全县 50 个乡镇乡乡通公路。达渝高速公路、省道 218 线南北贯通全境，国道 318 线东西沟通全县。县城所在地竹阳镇

10、地处国道 318 线与达渝高速公路、省道 218 线交汇处，交通优势十分明显，成为全县的物流、客运交通的枢纽。 县城到周边各大中城市均有高速公路通达，其中至成都 410 公里，重庆 186 公里，AA70 公里，南充 183 公里，广安 103 公里，邻水 63 公里。 从 AA 与 AA 的交通条件看，交通发达程度高，这将大大的提高 AA 县借势发展的空间和机会，同时完善的交通条件和优越的地理位置将促进AA县进一步增强辐射能力；从 AA 县与周边省市的交通条件看，较为便捷的交通条件将促进人流、物资料、资金流以及信息流的汇集，可望成为川东地区重要承接点，具有一定的区域发展空间。 二、AA 县经

11、济实力对比 1、AA 各县 GDP 对比 图：AA 各县 GDP 对比图 （数据：四川省统计年鉴） 从 AA 市直辖的五县一区一市的经济情况来看，AA 县经济总量最高，达到了 99.81亿元，接近 100 亿元，因此，从 AA 县整体经济发展状况来看，该县已逐步在吸引和承接第二产业的转移，有条件发展成为川东北地区的工业强县。 2、AA 各县人均 GDP 对比 图：AA 各县人均 GDP 对比图 （数据：四川省统计年鉴） 从各区县人均 GDP 数据来看，AA 县虽总体经济处于全市前列，但其人均 GDP 要远远低于通川区，其主要原因在于 AA 县由于人口基数大、农业人口大、城镇化率相对较低，导致了

12、人均生产总值低，但随着近几年城市化率的不断提高以及工业经济的不断发展和壮大，AA 县未来人均 GDP 将有望快速增长。 3、AA 各县各产业对比 图：AA 各县各产业对比图 （数据：四川省统计年鉴） 区域 第一产业 第二产业 第三产业 通川区 8.16 39.21 24.82 达县 34.51 38.74 24.92 宣汉县 29.76 23.80 23.55 开江县 16.51 11.56 12.70 AA 县 30.65 41.41 27.74 渠县 27.94 27.80 21.86 万源市 15.97 15.31 11.53 从各区县三产比值来看，AA 县第一产业高达 30%，处于全市

13、最高，同时其第二、第三产业分别达到了 41%和 27%，也处于全市最高。 表明了该县经济发展呈现经济总量大、农业比重大、第二、第三产业比重大等特征，随着近几年城乡统筹的逐步深化以及 AA 县城市化率的不段提高，该县产业结构将会得到逐步优化和改善。 三、AA 县宏观经济发展研究 1、AA 县人口分析 1.1AA 近期人口数量分析 图：AA 县 xx 年-xx 年人口增长情况 （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 表：AA 各区县人口增长对比分析表 年份 通川区 万源市 达县 宣汉县 开江县 AA 县 渠县 xx（万人） 39.2 56.9 125.9 117.6 56.4 106 13

14、8.2 xx（万人） 39.9 57.4 128.3 120.2 56.6 107 140.2 xx（万人） 40.8 59 130.7 123.1 57.8 108.5 142.2 年均增长率 （） 2.26% 2.79% 1.87% 2.41% 2.12% 1.40% 1.43% 从 AA 县的人口增长率来看，与 AA 市各区县城市相比较，无显著特征。反映出 AA县目前的人口发展轨迹与其他区县基本一致，无明显人口聚集现象。 106.64106.91107.31107.54108.30.25%0.37%0.21%0.71%105.5106106.5107107.5108108.5xx xx

15、xx xx xx00.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.008年末人口 增长 1.2AA 县市近期人口组成分析 表：AA 县非农业人口比重表 年份 AA 总人口（万） 城镇人口 城镇人口比率 xx 106.64 15.8 14.82% xx 106.91 79.37 74.24% xx 107.31 22.44 20.91% xx 107.54 23.65 21.99% xx 108.3 24.89 22.98% （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 根据 xx 年统计数据，全县总人口 108.3 万人，分布在全县 50 个乡镇，县城镇人口 24.

16、89 万人（其中主城人口约 15 万人）,约占总人口的 22.98%，农业人口比重高，仍是典型农业城市结构。 AA 县人口保持持续增长，虽主城人口由于基数小，但城市人口基数大，随着城乡统筹的逐步深化，大量乡镇人口将涌入城区，将带来大量房屋需求。 1.3AA 城镇化率 表：四川各地区城镇化率比较表（单位：%） 地区 四川 成都市内 通川区 万源市 达县 城市化率 24.3 100 61.5 15.9 16.2 地区 宣汉县 开江县 AA 县 渠县 城市化率 14.1 14.4 15.9 12.6 （数据：xx 年四川统计年鉴） AA 县城镇化率仅为 15.9%，远低于成都市内五区 100%的城镇

17、化水平；低于 AA市的平均城镇化水平；表明 AA 城镇化进程迟缓，这在一定程度上会影响房地产开发的活跃性。 2、AA 经济水平分析 表：AA 县近年来 GDP 增长情况 （单位：万元） 年份 GDP（万元） 增长率 人均 GDP（元/人） 增长率 xx 57.42 6214 xx 67.19 17.01% 7256 16.77% xx 79.37 18.13% 8544 17.75% xx 99.8 25.74% 10723 25.50% xx 118.28 18.52% 12667 18.13% （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 从 GDP 增速来看，xx 年-xx 年 AA

18、县均保持高速增长,GDP 年均增长 17%以上。xx 年人均 GDP 达到了 12667 元，增幅近 20。 表：近年 GDP 增长率对比分析表 年份 通川区 达县 宣汉县 开江县 AA 县 渠县 万源市 xx 57.40 76.12 61.12 31.80 79.37 61.31 33.26 xx 72.19 98.17 77.11 40.78 99.81 77.60 42.81 增长率 25.76% 28.97% 26.17% 28.22% 25.75% 26.57% 28.70% （数据：xx-xx 年四川历年统计年鉴） 从 GDP 总量来看，AA 县 GDP 总量 xx 年超过达县县在

19、 AA 市排名第 1 位。但与龙泉驿区、双流县等四川典型城市比较，经济总量差距较大；与 AA 市其他区县比较，AA 县 GDP 增速相差不大。 3、AA 县产业结构发展情况 表：AA 县产业结构发展情况表 单位：万元 年份 第一产业 所占百分比 第二产业 所占百分比 第三产业 所占百分比 xx 206712 36.00% 183744 32.00% 183744 32.00% xx 221727 33.00% 241884 36.00% 208289 31.00% xx * 30.00% * 40.00% 238110 30.00% xx 309380 31.00% 409180 41.00%

20、 279440 28.00% xx 343012 29.00% 520432 44.00% 319356 27.00% （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 目前，AA 县的产业结构以第二产业为主，所占比重由 xx 年的 32%迅速攀升至44%。主要原因是工业经济近 2-3 年来的快速增长。第三产业也保持年均稳定的增长速度，xx 年第三产业总产值达到 31.93 亿元。一、二、三产业的比例已从 xx 年的36:32:32 优化为 xx 年 29:44:27，产业结构逐步转变，从三产的比例来看，AA 县第三产业比例较小，第二产业比例较大，第二产业发展迅速，AA 县近期发展体现出工业强力

21、拉动的特征。 图：产业发展和城市化进程关系图 表：城市化进程表 初期起始阶段 中期扩张阶段 后期成熟阶段 劳动密集型 资金资源、技术密集型 集约、知识型 经济实力较弱 总量、第二产业加速 第三产业为主 城市化率缓慢上升 向 30%发展 城市化是同期工业化水平 1.5-2.5倍，城市化率较快速向70%攀升 城市化速度有所降低 达到现代化 根据 AA 三大产业总量年均增长及变动情况及产业发展和城市化进程关系，AA 县目前正处于城市化的起始阶段，处于工业化发展的初期，经济总量加速，第二产业对整体经济发展有着重要的支撑作用。城市化率平稳上升，向 30%发展。 30 60 70% 30% 三产比值 4、

22、近年 AA 县全社会固定资产投资分析 表：xx 年-xx 年 AA 县全社会投资情况 单位：万元 年份 AA 县全社会固定资产投资 AA 县房地产投资完成额 xx 20.69 2.63 xx 27.19 4.03 xx 35.97 5.08 xx 45.42 6.3 xx 60.23 4 （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 从上表可以看出，AA 房地产开发起步较晚，xx 年房地产投资完成额仅为 2.63亿元，从 xx 年全县社会固定资产投资额保持平稳增长，但房地产投资却有一定回落，其主要原因在于去年经历了全球 _，四川乃至全国房地产市场均受到较大影响，据我司了解，随着 _的逐渐消去

23、，09 年前三个季度 AA 房地产投资额以超越 07年全年，表明了该县经济发展自身修复能力强。 xx 年，在全国宏观经济偏热，房地产形式大好的大环境下，AA 县房地产投资继续保持高增长，投资完成额 6.3 亿元，占全社会固定资产投资额的 13.87%.,比 xx 年增长近 24 个百分点。 从整体上看，AA 全社会固定资产投资总量小，但增长速度快；从房地产投资额来看，07 年以前 AA 房地产投资处于较低水平，房地产开发不活跃，07 年后特别是 09 年AA 县房地产市场呈现快速增长势头，房地产发展潜力巨大。 四、城市房地产市场环境研究 1、房地产市场购买力指标研究 1.1 居民收入水平 图：

24、AA 县城近年年城镇居民储蓄余额与年均工资对比图 单位：元 （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 由上图可以看到，从 xx 年至今，随着经济的发展，AA 县城镇企业单位职工年均工资的增加，居民可支配收入的增加，居民储蓄余额也逐年上生，保持了稳步增长。 从增长幅度来看，xx 年城镇企业职工年均工资的增幅同比达到 24%、xx 年为 15%、xx 年人均工资超过 2 万/人，居民收入快速增长，表明了 AA 县居民的购买力也在逐步加强。 在 xx 年 AA 县城乡居民年平均工资将超过 20000 元，基本达到了 5 年了翻一翻的收入增长。收入水平具有较强优势，地区消费潜力大，对该区域的房地

25、产消费和房价的支撑力度较强。 1.2 社会消费额分析 表：AA 县近年社会消费额分析 47.0154.5459.8263.7379.8511306125531413517654204640102030405060708090xx xx xx xx xx0500010000150002000025000城乡居民储蓄余额(亿元) 城镇年平均收入（元） 年份 社会消费品零售总额（万元） 批发零售贸 易 业 贸易业占总额百分比 住宿、餐饮业 #住宿、餐饮业消费占总额百分比 xx 261704.6 229350.5 87.60% 32354.1 12.40% xx 317186 276138 87% 4

26、1048 13.00% AA 社会消费零售总额从 0708 年年均增长 21.2，保持较快增长。 1.3 房价收入比分析 AA 城镇每套住宅平均总价 = 住宅单价 X 平均家庭居住面积 = 2100 元/平方米 X100 平方米 = 210000 元 房价收入比 = 住宅平均总价 / 家庭平均可支配收入 = 住宅平均总价 / （平均每户就业人口 X 城镇职工平均工资） = 210000 元 / （1.72 人 X 20404 元/人） = 5.98 （基础数据：xx 年 AA 统计年鉴，中实地调研资料） 中国一线城市房价收入比均在 10 以上，重庆及四川 08 年房价收入比也在 8.5 左右。

27、目前 AA 房价收入比仅为 5.9，说明 AA 未来房地产市场总体价格尚有较大增长空间。 2.近年城市商品房住宅供应状况 2.1、商品房竣工面积 图：xx 年-xxAA 县房地产市场竣工情况 单位： （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 图：xx 年-xxAA 县房地产市场销售情况 单位： （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 23.130.648.5432.47%58.63%0102030405060xx xx xx0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%竣工面积 增长比例12.8528.0140.533.815.71

28、17.98%44.59%-16.54%-53.55%051015202530354045xx xx xx xx xx-0.8-0.6-0.4-0.200.20.40.60.811.21.4销售面积 增长比例 图：xx 年-xxAA 县房地产市场空置情况 单位： （数据：xx-xx 年 AA 县历年统计年鉴） 从 AA 竣工及销售面积关系来看，xx 年至今 AA 县房地产竣工面积处于平稳上升趋势，从 xx 年开始出现大幅度增长。由于 AA 房地产市场发展相对较晚，城市居民改善居住需求意愿较强，06、07 消耗了全年竣工面积，表明了 AA 县房地产市场呈现供需两旺的态势。 五、城市发展规划研究 1

29、、城市规划发展目标分析 根据 AA 城市总体规划（xx-2020），规划期限为 xx 年至 2030 年。近期：xx 至 xx 年；中期：xx 至 2020 年；远期：2021 至 2030 年；远景：2030 年以后到本世纪中叶。 1.1AA 整体规划 总体目标：坚持“突出一条主线、加速三化进程、推进四大战略”的基本思路，努力打造“一枢纽、两中心、三基地”，建设成为秦巴地区交通枢纽，商贸物流中心和文化旅游中心，中国西部天然气能源化工基地、秦巴地区冶金建材基地、川东北特色农产品生产加工基地。 社会发展目标：全市总人口年递增率 xx 年控制在 4， xx 年控制在 4，4.121.692.2 2

30、.22.39-58.98%30.18%0.00%8.64%00.511.522.533.544.5xx xx xx xx xx-0.7-0.6-0.5-0.4-0.3-0.2-0.100.10.20.30.4空置率 增长比例 到 2030 年控制在 3。 全市总人口 xx 年控制在 658 万人以内，xx 年控制在 672 万人以内，2020年控制在 682 万人以内，2030 年控制在 703 万人。 时间 xx xx-xx xx-2030 指标 国民生产总值 510 1800 4600 第一产业增加值 163.49 486 920 第二产业增加值 199.7 810 2070 第三产业增加

31、值 147.22 504 1610 三产业比值 32：39.1：28.8 27:45:28 20:45:35 人均 GDP 8970 26000 65000 简评：AA 在产业发展中，强调增加第二产业比重，这将较大带动城市房地产的发展。 1.2、AA 整体规划 城市空间结构发展： 大力培育 AA 城市成为百万人以上大城市，形成以 AA 城市为中心， “一核一圈两翼三轴”的城镇空间，积极发展宣汉、渠县、AA、万源市、开江、渠县五个中等城市，加快建设重点小城镇，撤乡并镇，强化一般城镇的辐射带动作用。 “一核”指 AA 城市； “一圈”指围绕 AA 城市半小时经济圈内的城市群，包括宣汉、开江、AA；

32、“两翼”：AA 城市外围两翼城市，包括渠县、万源； “三轴”指重庆AAAA 城市宣汉万源安康的区域城镇发展主轴线，巴中AA城市宣汉万州的市域城镇发展次轴线，南充渠县AA 的市域城镇发展次轴线 AA 在 AA 城市发展的空间结构中处于一圈内，具有重要的经济地位及战略地位。 城镇等级结构： 规划 AA 市域城镇等级结构为五级。 一级中心城市：AA 城市。 二级区域中心城市：渠县县城、AA 县城、宣汉县城、开江县城和万源城市等 5 个。 三级重点城镇：AA 市域规划有三级重点城镇 20 个。即：达县的石梯镇、石桥镇，宣汉的南坝镇、胡家镇、普光镇、樊哙镇，开江的任市镇、甘棠镇、讲治镇，AA 的庙坝镇、

33、周家镇、石桥铺镇、石河镇，万源的旧院镇、罗文镇、AA 镇，渠县的三汇镇、土溪镇，有庆 镇、涌兴镇。 四级一般城镇：AA 市域规划有四级一般城镇 55 个。即：达县的堡子、江陵、碑庙、南岳镇，宣汉的土黄、君塘、柏树、天生、芭蕉、峰城、五宝、清溪、茶河、双河、大成、黄金，毛坝、开江的永兴、回龙、天师、长岭、广富镇，AA 的清水、文星、柏林、清河、双 拱、观音、团坝、石子、妈妈、高穴、杨家、乌木、欧家，万源的竹峪、草坝、沙滩、黄钟、河口、庙坡、八台、固军，渠县的静边、文崇、贵富、岩峰、清溪场、宝城、望溪、李渡、卷硐、李馥、流溪、琅玡。 五级乡集镇：AA 市域规划有五级乡集镇 200 余个，为乡政府驻

34、地。 在 AA 整个城镇等级结构中，AA 为二级中心城市，将被重点扶持和发展，具有较大的发展空间和潜力。 人口规划： 2030 年：城市人口 40 万人，城市用地 36 平方公里。 1.3 交通规划 重点建设全市高速公路骨架系统、区域干线及县际公路、县乡公路、公路运输服务网络，形成“三纵四横两环”公路网格局。 “三纵”：从石梯镇向南到渠江土溪石梯堡子；任市麻柳新宁南坝土黄樊哙太平；达渝高速、达陕高速公路。 “四横”：北部，通江(巴中)竹峪万源AA 镇庙坝（重庆）； 中部，达巴高速、达万高速；石梯复兴罗江东乡南坝；南部，318 国道改造（开工云雾山隧道）。 两环：北环线，AA大成双河胡家青花太平

35、白沙八台固军樊哙五宝南坝东乡镇罗江；南环线（达竹宣路），AA堡子镇石梯涌兴渠江卷硐AA桥铺仁贤（重庆）任市麻柳新宁永兴南坝东乡镇罗江。 简评：从交通实施情况来看，随着路网的不段建成，未来 AA 与周边城市的经济联系将更加紧密，有利于增强城市的辐射能力。 2、城市发展方向及布局结构 2.1、城市发展方向 依托现有县城格局，老城向东、向北拓展，形成紧密型“一城两片”的城市布局结构。把 AA 建设成为中国苎麻产业基地，以纺织、机电、建材、食品为主的综合型城市。 2.2、城市功能布局 未来 AA 将形成“一城两片四区”的城市结构。城北片区为行政商贸中心，竹阳片区为商贸、居住片区，东柳片区为综合经济开发

36、区配套的城市商贸、居住次中心，竹北片区作为城市的居住组团。以中国苎麻之乡和竹为地域文化特色，县城依托东湖、东柳河等水体自然景观要素构成风貌特征。 六、小结 1、城市地位 从位置来看 AA 县位于四川省东部，AA 市南部，为 AA 南部经济去，同时也是 AA城市半小时经济圈内的城市群，在未来几年该县有望建成川东工业强县、川东现代农业示范县、川东一流中等城市、四川经济文化强县，具有较强的发展潜力和发展前景。 从对外交通联系来看，AA 县有国道 50.569 公里，省道 60.813 公里，县道有 9 条319.204 公里，乡道有 18 条 419.231 公里，村道里程为 1349.506 公里

37、。 县城到周边各大中城市均有高速公路通达，其中至成都 410 公里，重庆 186 公里，AA70 公里，南充 183 公里，广安 103 公里，邻水 63 公里。 从 AA 与 AA 的交通条件看，交通发达程度高，这将大大的提高 AA 县借势发展的空间和机会，可望成为川东地区重要承接点，具有一定的区域发展空间。 2、宏观经济发展 从 AA 县人口来看，AA 县人口保持持续增长。但主城人口由于基数小，人口增长量有限，由新增人口带来的房地产需求有限；人口增长率与 AA 其他区县城市相比较，无显著特征。反映出 AA 县目前的人口发展轨迹与其他区县基本一致，无明显人口聚集现象。 从人口组成来看，农业人

38、口比重高，仍是典型农业城市结构；城镇化率 xx 年镇化率仅为 15.9%，远低于成都 5 区及 AA 城镇化水平；AA 城镇化进程迟缓，为房地产开发提供了较好的机会。 从经济水平来看，xx 年-xx 年 AA 县均保持高速增长,GDP 年均增长 17%以上。xx 年人均 GDP 达到了 12667 元，增幅近 20。这预示着 AA 县将由房地产市场启动期逐步进入快速发展期，这为城市房地产提供良好的发展机遇。 从产业结构来看，产业结构迅速转变，第一产业、第三产业比例较小，第二产业比例较大，第二产业发展迅速，AA 县近期发展体现出工业强力拉动的特征；AA 县目前正处于城市化的起始阶段，处于工业化发

39、展的初期，经济总量加速，第二产业对整体经济发展有着重要的支撑作用。城市化率平稳上升。 3、居民购买力 从全社会固定资产投资来看，总量小，但增长速度快；从房地产投资额来看，AA 房地产投资处于较低水平，房地产开发 09 年快速活跃；从工资水平来看，xx 年人均工资超过 2 万/人。基本实现 5 年了翻一翻的收入增长。收入水平具有较强优势，地区消费潜力大，对该区域的房地产消费和房价的支撑力度较强。 4、城市规划 AA 正按照城市规划，有条不紊的推进城市建设。尤其需要注意的是 AA 在 xx-xx 年提前完成了北部片区以及东部片区大量基础设施建设，为房地产开发提供了良好的空间，表明规划目标的可实现性

40、较高。AA 城镇人口的大幅增加，将有效增加房地产刚性需求。 5、小结 通过对 AA 的宏观分析，我司认为目前 AA 房地产开发环境逐步优化，对房地产开发支撑力度较强；同时从未来 3-5 年来看，AA 房地产开发将处于高速发展期，房地产开发环境将更好。因此，我司认为对于二、三线城市的投资策略应当着眼于未来，看重区域未来经济城市发展的潜力。 第三部分 AA 县房地产市场研究 一、AA 县房地产市场整体研究 1、整体分布 AA 县房地产市场按地域分，现有市场大致分为旧城板块、北部板块、东部新城区板块三大板块，北部及东部板块将成为未来重点发展板块，两大板块未来土地供应充足。 2、整体供应量 从三个板块

41、整体供应规模来看，东部片区供应面积最大，其次是旧城板块，再次是北部片区板块，旧城板块供应面积大于北部片区板块的主要原因在于其一旧城改造项目城市之星单盘体量便达到了 50 余万平米。 从供应数量来看，东部片区与北部片区房地产供应数量均大，前者达到了 9 个，后者达到了 10 个，而旧城板块受拆迁难度、拆迁成本影响以及土地稀缺性的影响，未来供应将逐步减少，表明了 AA 整个房地产市场呈现像东部及北部片区快速外延的趋势。 的态势。 图：区县房地产市场发展趋势图 根据我司对于区县市场物业发展趋势的判断，目前AA县正处在房地产发展的中期，在这个发展阶段，居民对于高层项目具有一定的认同度，但是由于受居民购

42、买力因素的限制，区域内高层项目的品质普遍较低，项目容积率普遍较高，居住品质相对低。 随着区域经济和人民收入的不断提高、区域房地产的逐步发展，我司认为，区域内较高品质的小区房屋将会有一定的市场空缺。 4、价格分布 据我司调查，目前各板块物业价格相当，东部及北部片区 2000 元以下物业主要为 多层物业，而高层物业价格东部、北部、旧城板块均差异较小，大致区间在 2100-2300元/平米之间。 其高层物业价格差距较小的主要原因在于各板块均有各自的竞争力，旧城板块其核心竞争力在于地理条件（处于中心区），而东部及北部片区核心竞争力在于相对优越的小区环境。 二、AA 县各板块房地产市场研究 1、北部板块

43、 1.1、住宅楼市发展特点 图：楼市分布特点 目前北部片区已供应项目 12 个，其中正在销售的项目 10 个，主要分布于竹海路西段及竹还路东段，据我司了解，北部片区未来还有大量土地供应，随着体育大道的建成，未来区域还将陆续供应大量项目。 1.2、市场供应量 表：区域内典型在售项目列表 项目名称 项目规模 楼层 滨河俪城 69580.95 6+1 层多层及 30 层高层 华联名苑南苑 145700 26 层高层 帝景龙庭(1 期) 70000 26 层高层 上上城 24369.6 7 层多层及 29 层高层 美宇凤凰城 92256 7 层多层及 18 层高层 云东公寓 3562.2 7 层多层

44、北郡星座 12676.69 20 层高层 滨海太阳城 50000 28 层高层 从目前该片区供应产品的物业形态来看，以高层为主，多层为辅助，表明了目前区域内居民对于高层产品目前具有较高的接受度。 我司认为，目前北部片区房地产市场正由小规模、单体楼项目逐步过渡至大规模、 小区项目，房地产市场正快速发展。 1.4、产品形态 表：产品形态表 项目名称 开发企业 楼层 滨河俪城 四川川源房地产开发有限责任公司 6+1 层多层及 30层高层 华联名苑南苑 四川华联房地产开发有限公司 26 层高层 帝景龙庭(1 期) 四川鹏夏房地产开发有限责任公司 26 层高层 上上城 四川竹凌房地产开发集团有限公司 7

45、 层多层及 29 层高层 美宇凤凰城 四川美宇房地产开发有限责任公司 7 层多层及 18 层高层 云东公寓 AA 县城市建设综合开发公司 7 层多层 北郡星座 四川瑞圃房地产开发有限公司 20 层高层 滨海太阳城 四川佳士博地产 28 层高层 东恒云州花园 四川东恒置地有限公司 26 层高层 桓源尚城 AA 市桓源房地产开发有限公司 7 层多层 从目前北部片区房地产市场物业供应情况来看，区域呈现高层项目与多层项目并举的发展态势，其中从项目规模来看，高层住宅占到了整体供应量的 70%，多层项目数量占到了总体供应量的 30%，从项目物业形态规模来看目前 AA 县逐步由多层产品过渡至高层产品，居民对

46、于高层产品具有较高的认知度。 1.5、产品特征 ?规划布局 北部片区除少量小规模项目为塔楼+裙楼的规划布局形式外，其余项目如帝景龙庭、太阳城、凤凰城、华联名苑均采取小区围合式的布局形式，整个北部片区小区的规划布局在整个 AA 县处于较高水平。 ?产品品质 从本次调研来看，由于区域受价格水平的限制，加之开发企业实力较为有限，多层项目大都采取砖混结构的方式以降低开发成本，高层采取框架结构的方式，但小区园林景观、外立面用材、电梯品牌均相对较低，因此目前区域内产品整体品质相对较低，包括建筑用材、建筑立面效果、园林景观效果等多个方面，与成都等发达区域有较大差距。从这一点而言，也为后续开发项目从产品品质上

47、领先现有竞争对手提供了良好的先天条件。 ?产品单体 图：多层项目标准层示意图 图：高层项目标准层示意图 目前区域内高层产品多采用两梯 5-8 户布局，多数项目高层产品底楼均未设置架空的入户大堂，多采用塑钢门窗，从单体配制和建筑用材来看与成都主城区均有一定差距。多层产品一般采取一梯两户的布局形式，但该类多层产品与主城花园洋房产品不论从用材、用料、产品设计方面都存在较大差异。整体而言，目前区域产品在形态上有一定的差异，高层产品两梯 5-8 户，相对主城的产品户数过多，同时，入户大堂、电梯配置、用材标准等方面均有较大的差异。 ?户型设计 项目名称 楼层 户型面积及配比 滨河俪城 6+1 层多层及 3

48、0 层高层 二房：74-79 32% 三房：91-122 68% 华联名苑南苑 26 层高层 二房：66-81 50% 三房：83-98 50% 帝景龙庭(1 期) 26 层高层 二房：62-71 28% 三房：83-115 68% 四房：118 4% 上上城 7 层多层及 29 层高层 二房：60-69 45% 三房：86-104 55% 美宇凤凰城 7 层多层及 18 层高层 二房：51-70 55% 三房：85-121 45% 云东公寓 7 层多层 三房：79-91 100% 北郡星座 20 层高层 二房：67 24% 三房：79-82 60% 跃层：104-129 9% 滨海太阳城 2

49、8 层高层 二房：64 13% 三房：83-94 87% 东恒云州花园 26 层高层 二房：66-72 50% 三房：86-94 50% 桓源尚城 一期 7 层多层 二房：68 16% 三房：81-100 75% 四房：108 8% 从目前供应产品户型类型和面积来看，以三房为主两房、四房以及跃层为辅，其中三室的供应量占总体的 55%左右，其次二室的供应量占总体的 35%，再次是四室及跃层的供应占总体的 10%，而如一室的小户型在区域没有出现，表明了 AA 市场主要以改善型自住以及刚性需求为主，而投资市场较为冷谈。 户型面积整体以舒适偏紧凑型为主，其中两房面积主要集中在 60-79 平米左右，而

50、三房面积则主要集中在 86-110 平米左右，部分项目内有少量 120 平米以上的舒适型三房，整个北部片区产品同质化现象严重，作为本地消化为主的区域型市场，居民消费力较为有限，随着区域房价的不断攀升，众多项目均在通过控制户型面积的方式来控制总价。总体来说，目前整体产品无创新，基本保持了传统的户型设计。 1.6、整体销售水平 表：销售情况表 项目名称 开盘时间 供应总套数 销售总套数 当期剩余套数 月销售套数 滨河俪城 9.5 158 85 73 22 华联名苑南苑 8.12 312 297 15 33 帝景龙庭(1 期) 8.12 534 330 204 37 上上城 9.5 253 40 2

51、13 10 美宇凤凰城 9.5 594 471 123 78.5 云东公寓 9.6 36 36 0 18 北郡星座 9.7 131 34 97 17 滨海太阳城 9.8 237 183 54 90 东恒云州花园 未开盘 335 0 335 0 桓源尚城 一期 8.11 186 157 29 16 据我司对项目实地调查了解，住宅项目销售情况良好，特别是美宇凤凰城、滨海太阳城两个项目平均月销售速度达到了 50 套以上，其主要原因在于小区环境相对好，且价格相对合理，而位置较差、项目品质较低的多层住宅销售较为缓慢。 从各物业类型的销售情况来看，多层项目平均每月的销售数度在 10-15 套/月，高 层项

52、目平均每月的销售数度在 25 套/月，多层房屋的消化情况要低于高层项目。 综合上述分析，我司认为，目前区域的住宅市场呈现高层项目以及位置较好的多层畅销，而位置差、品质低的多层住宅往往难于销售的特征。我司认为，住宅市场具有开发较高品质高层项目的市场空缺，但由于区域内消费力有限，应在现有基础上适当的提高档次和品质，不宜过度拔高，需将价格的上升空间和项目开发成本相结合。 1.7、价格水平 表：项目价格表 项目名称 楼层 开盘价格 目前价格 价格总体增幅情况 滨河俪城 6+1 层多层及 30 层高层 1800 1800 0 华联名苑南苑 26 层高层 1860 2100 240 帝景龙庭(1 期) 2

53、6 层高层 2150 2350 200 上上城 7 层多层及 29 层高层 2000 2100 100 美宇凤凰城 7 层多层及 18 层高层 1900 2100 200 云东公寓 7 层多层 1600 1600 0 北郡星座 20 层高层 2150 2150 0 滨海太阳城 28 层高层 1850 2000 150 东恒云州花园 26 层高层 未开盘 未开盘 未开盘 桓源尚城 一期 7 层多层 1500 1800 300 从上表可以看出，目前 AA 县的高层产品价格普遍集中在 2000-2300 元/平米左右，多层产品的价格普遍集中在 1700 元/平米左右，根据我司对区域房地产从业人员的座

54、谈访问了解，xx 至今，AA 县住宅价格呈现稳步上升的势头，从各物业形态的价格来看，多层产品 xx 年价格仅 700 元/平米左右，而至今房价达到了 1700 元/平米；高层产品 07 年为 1500 元/平米，至今房价达到了 2300 元/平米，由此可判断，由于AA 整体房价较低，近年来区域房价正呈现稳步上升的趋势，而区域主要为满足自住需求为主的消费群体，对单价具有一定的抗性，本项目应考虑区域房价的上升空间以及在成本可控的情况下适度拔高项目品质，以增强竞争力。 1.8、客户构成 表：客户构成表 项目名称 楼层 客户构成 滨河俪城 6+1 层多层及30 层高层 乡镇一次置业者 40%；返乡农民

55、工一次置业者20%；政府公务员、教师金融机构从业人员占20%，多数为二次置业者；个体户占 20%，多为二次置业者 华联名苑南苑 26 层高层 帝景龙庭(1期) 26 层高层 上上城 7 层多层及 29层高层 美宇凤凰城 7 层多层及 18层高层 云东公寓 7 层多层 北郡星座 20 层高层 滨海太阳城 28 层高层 东恒云州花园 26 层高层 桓源尚城 一期 7 层多层 目前区域住宅消费客户总体分为两类，一类是进城返乡的农民工以及乡镇人员，该类客户大多为首次置业者，主要满足其居住需求，对于产品品质要求低，对于房屋的总价和单价具有一定的抗性；另一类是以政府公务员、教师、私营业主、金融机构从业人员为主的城区人员，该类人员多为二次及以上置业者，对于房屋的单价抗性较小，对于房屋总价有一定的抗性，此类客户看重项目的品质、小区环境以及户型结构。 总体而言，目前区域房地产住宅市场还处于发