【房地产前策】南充新世纪二期项目,可行性报告可行性报告

1、【房地产前策】南充新世纪二期项目,可行性报告可行性报告 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 1 南充新世纪二期项目可行性报告 南充驿鑫房地产有限公司二零一八年一月 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 2 目录 项目决策背景 . 2 第一部分 项目概况 . 4 第二部分 法律风险分析 . 6 第三部分 市场分析 . 6 第四部分 规划设计思路 . 9 第五部分 开发计划 . 12 第六部分 成本及投资收益预测 . 14 第七部分 综合分析 . 17 第八部分 项目可行性分析结论 . 18 第九部分 主要风险因素提示 . 18 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 3 项目决策背景

2、 一、 回归南充，拓展市场，占据战略要点 南充市位于四川盆地东北、嘉陵江中游，辖 3 区 1 市 5 县、人口 760 万， 幅员面积 1.25 万平方公里，是四川省第二人口大市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国清洁能源示范城市、久负盛名的 “绸都”，国家规划确定的成渝经济区北部中心城市、成渝城市群区域中心城市和川陕革命老区重要节点城市，属百万人口大城市。xx 年，GDP 总量达 1651.40 亿元，社会固定资产投资达 1561.31 亿元，城市主城区面积 120 平方公里、人口 120 万。 xx 年，实现全部工业增加值 640.67 亿元，比上年增长 9.3%。规模以上 工业企业 6

3、56 户。全市工业园区建成面积达 100 平方公里。已经形成了汽车汽配、油气化工、丝纺服装、现代物流、现代农业等优势产业，新能源、新材 料、电子信息、生物制药等潜力产业快速发展。南充商贸繁荣，市场体系完 善，金融、保险、人才、劳务等要素市场活跃，拥有川东北最大的粮油、生 猪、茧丝绸和小商品批发市场。xx 年末，社会消费品零售总额达 785.62 亿元，全市金融机构存贷款余额保持双高位增长，人民币存款余额达 3047.30 亿 元，各类贷款余额 1479.68 亿元。 驿鑫房地产公司回归南充，既是拓展市场的需要，也是公司的战略举措。 二、 形成一、二期和白土坝项目联动，打造新世纪商住品牌 通过新

4、世纪二期项目和白土坝新世纪项目，驿鑫地产将拥有五星花园商圈和西华商圈南充两大核心商圈项目，紧跟南充发展规划，完成在南充新老商圈的发展布局，为未来五年发展奠定基础。 上述两项目都位于中心商圈，地段好、人流大，是理想的商住项目。驿鑫房地产公司将统一品牌形象，整合配套资源，实施开发计划。 三、 区域发展前景广阔 五星花园作为整个南充市的传统城市中心，也是南充人流量车流量最大的区域。因此，五星花园还将在很长一段时间里扮演了整个南充城区的商业核心。该区域商业主要为超市+百货+临街商铺业态，汇集了雅邦、茂业、新世纪购物广场等商业项目，加上地处城市核心，人流量巨大，商业价值可以说是整个南充市最强。 驿鑫房地

5、产 南充新世纪二期项目可行性报告 4 第一部分 项目概况 一、宗地概况 1、地理位置项目地块位于五星花园，人民南路西侧，中心医院对面。附近有南充市高级中学、涪江路小学、南充一中等学校。 2、面积及四至 项目占地 5600 ，地块呈不规则状，东至人民南路路道路红线，北至顺庆区政府宿舍，西临南充市高级中学，南挨新世纪一期。 3、地块现状 1、地理位置项目地块位于五星花园，人民南路西侧，中心医院对面。附近有南充市高级中学、涪江路小学、南充一中等学校。 - 地块内需要拆除的地面建筑面积约 1.3 万。 - 地块内需动迁居民 101 户。 - 地块内产权比较清晰，拆迁时比较容易沟通 4、周边状况 ? 宗

6、地南侧为新世纪一期。 ? 宗地北侧为居民住宅，主要为多层公房和民用住宅。 ? 宗地西侧为南充市最好的高中，南充市高级中学。 ? 宗地东侧为南充市中心医院。 二、大社区配套 1、大市政配套宗地周边现状市政管线容量较大，满足项目施工和先期住宅开发（约 3 万平方米）的配套需求。 供电、天然气、上水、电话、雨污水、道路等满足宗地后期开发的配套需求。 2、道路系统完善，地块出行便捷，处于城市交通网络中心。 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 5 五星花 南高 中心医院 地块 地块至周边区域 3、公共交通发达地块周边共有公交线路较多。 4、宗地周边生活商服、教育医疗配套数量多，档次高。三、项目地块

7、规划情况 1、项目合作地块未做过控规，目前尚无经济技术指标。 2、地块为商住两用，未安排非经营性公建项目。 3、目前我方将积极推动项目地块的 控制性详规方案编制工作中。 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 6 第二部分 法律风险分析 一、合作地块土地现状 1、目前地块尚未征用土地。 本项目拟定在红线范围内内总占地面积是 5900 平方米左右。需要拆除 的总建筑面积约 1.3 万平方米：住宅楼共有 4 栋，建筑面积约 7960 平方 米，共 101 户；办公用房有 2 栋，建筑面积约 4450 平方米；商业用房 1 栋，建筑面积约 620 平方米。 二、 法律风险评估 1、规划风险：控制性

8、详规尚未确定，相关经济技术指标存在不确定性。 2、土地风险：征地问题存在一定难度，使土地使用权取得有一定风险。 1、规划风险控制：地块属于新世纪二期，可以参照新世纪一期的经济技术指标。 2、土地风险控制：在新世纪二期地块控制性详细规划获批准后，市政府将协调征地拆迁，因此征地风险可控。 综合上述分析判断，规划、土地问题都可控，本项目在法律上具备可行性。 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 7 第三部分 市场分析 一、 宗地优劣势 1 、优势 ? 地块靠近学校、五星花园商圈、市中心医院，有利于项目营销，开发消费市场潜力。 ? 由于地块是商住两用，可提供多种类型产品。 ? 依靠五星花园地面交通

9、条件优越。 ? 周边生活配套丰富，具有较高的项目承载能力。 ? 位于市中心，新世纪商城后面，有利于塑造项目形象，提高项目居住档次。 2 、劣势 ? 周边生活配套薄弱，需要在项目规划中解决。 ? 周边虽然道路交通条件良好，但是会经常拥堵。 ? 受地块限制，规模小，规划余地小。 三、 市场背景 1 、南充整体市场情况。 1 1 ）南充整体市场特征： ? 供需绝对值巨大，市场发展迅速，但竞争仍激烈。 ? 市场价格呈稳步上升，新盘上市普遍高于市场均价。 ? 新盘供应量庞大，大规模项目呈上升趋势。 ? 南充市场热点产品类型以高层加小高层项目为主，与主流市场社区密度和建筑层数降低的趋势相同。 2 、南充市

10、场情况 ? 住宅价格范围在 5000-8000 元/平方米，均价水平在 6500 元/平方米， 商铺价格 16000-25000/平方米，部分楼盘存在和二手房倒挂现象。 ? 客源主要为本地和返乡的二次置业的客源。 ? 整体销售情况良好。 1 ）、竞争的压力主要于个别项目，而不会是整个周边区域的竞争。 ? 目前宗地周边的个案比较少，最近的个案是位茂业百货后的步行街。 ? 同时由于产品形态、社区规模、交通环境等条件的相似，位于基隆街是步行街将会对本项目有一定影响。 3 、小户型为主的高层项目是周边市场的空白点。 ? 宗地所属的五星花园商圈在产品供应上近两年一直没有真正意义上的商住楼盘，特别是对于住

11、宅市场而言，本区域只有五星大厦一个项目，而且已处于烂尾状态。 8 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 ? 五星花园附近的学校、医院、商场较多，客源可以得到保证。 四、 产品建议 1 、产品类型建议 ? 住宅产品形态：一室一厅、两室一厅、两室两厅为主，考虑做为学区房，青年公寓，方便老人看病。打造为城市精品公寓。 ? 商铺产品形态：考虑做为五星花园商场、学校、医院补充，进行自主运营，主要考虑引进食品和娱乐项目。 2 2 、产品房型的多样化 产品类型 户型 面积（m 2 ） 比例（） 住宅 一室一厅 40 15 两室一厅 40-60 35 两室二厅 60-80 50 3 、价格建议 1 ）单价

12、 ? 住宅均价 6500 元/平方米； ? 商铺均价 16000 元/平方米。 五、 客源分析 1 、客源的区域 ? 以学区房为主，吸引附近学生的家长进行购买方便照顾孩子。 ? 附近上班的白领、医生和教师，方便上下班。 ? 聚集老年人客户，方便就医看病。 ? 投资客 ? 步行街地理位置优越，五星花园商圈附近没有一个比较集中的高品质的餐饮娱乐服务，未来项目打造的餐饮娱乐步行街将吸引整个五星花园商圈的消费者。 2 、客户特征 1 ）住宅产品客户 ? 职业面貌：主要为这些各类学校的有经济实力的学生家长，学校的教师和医院医生，年轻白领，企业中低层工作人员。 ? 教育程度：受过良好教育 ? 家庭结构：以

13、三口之家和年轻夫妻为主 ? 家庭年收入在 15 万元以上。 2 ）商业产品客户 ? 职业面貌：主要针对企业中低层工作人员、年轻白领和高级 _。 9 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 ? 主要消费群体：作为附近商城的补充，吸引在附近商城的消费者进行二次消费。同时附近学校和医院的工作人员将会是我们消费群体的补充。 六、 开发节奏建议 1 ）开售时应完成的市场宣传 ? 应完成一定层数的主体工程，强调本公司的实力，解除购买者的担心。 ? 应完成楼书和宣传视频等，要将本项目的定位深入人心。 2 ）现场接待处建议放在人名南路，靠近一期大门附近的建筑物中。 3 ）建议在学校附近安排销售接待中心。 驿

14、鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 10 第四部分 规划设计思路一、地块分析 1、 、位置 1、地理位置项目地块位于五星花园，人民南路西侧，中心医院对面。附近有 南充市高级中学、涪江路小学、南充一中等学校。从目前来看，该地块地理位置较为繁华，附近没有新建设的楼盘，常年交通拥堵，是该地块的不利因素；另一方面，在地块的西侧是南充市高级中学的校区，东侧是南充市中心医院，将会提升该地块的价值；另外，随着南充城市的交通的改善将提高该地块的交通顺畅性。从发展的眼光来看，随着将来交通设施的改善，该地块颇具增值潜力。 2 、地形地貌 地块沿东西方向展开，呈不规则形状，占地面积约为 5600 。 3 3 、

15、配套设施 目前地块方圆 2 公里有小学、高中、医院、大型商场。总体来说，该地块有完备的配套设施，足够满足日常生活的所有需求。 二、规划设计思路 1 、项目整体策划 新世纪二期项目打造成城市中心领地精品公寓，五星商圈的补充， 即把整个地块建设成一个集餐饮娱乐、酒店和住宅为一体的服务中心。 2、 、 高密度住宅 新世纪二期从其地理位置来说，处于城市中心，公交系统、公共配套设施比较完善，因此它比较符合城市精英 社区。从产品的角度来分析， 应为高层高密度为主的公寓，真正意义的高尚社区，才能给该地块价值带来提升，降低地块位置附近小区老形象差劣势，吸引追求精英生活的客户前来居住。其设计风格应有鲜明形象，设

16、计主题可以考虑现代风 格。 3 、规划布局情况 规划布局我们以东西向商业街为纵轴，东向为商业街入口，西面和新世纪一期联通，将新世纪打造为一个整体，形成一个回字型的商业走廊。 同时需要对新世纪一期部分的形象进行装饰，将新世纪一期的广场比较差得外观形象进行改造。 4 4 、 规划形态分析 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 11 商业街呈线性展开，4 层左右商铺沿街立面有丰富的色彩和造型，再通过对路面、行道树、路灯、座椅、铺地等的点缀，形成浓郁的现代商业街氛围。 建筑形象简洁明快，窗户、入口等的细节处理方面表现出现代高端的气息。 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 12 第五部分 开发

17、计划 一、开发周期分析 按以上方案本项目从立项、拆迁到竣工交验、产权办理共需时间 为 24 个月。根据项目总体开发计划的安排，项目开发周期如下： 二、运营及业态分析 1、经营业态定位 针对五星花园商业现状，本项目的经营业态定位为“综合餐饮娱乐和精品公寓”。这种业态是目前南充市所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。如现在 1227 购物广场的成功即是一个最近的有力证明。 当然，仅是以“餐饮娱乐”单一业态，仍不足以和“1227”、“其他餐饮娱乐项目”相抗衡。但是本项目是做为五星花园商圈的补充，弥补整个商圈没有成型的餐饮娱乐中心。所以本项目将极具竞争力。 2 2 、竞争策略

18、定位 五星花园的餐饮娱乐呈现小、散、乱的特征，本项目是当前五星花园的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即用文化休闲及餐饮与其他项目竞争，然后用聚集的人气保证我们的公寓、办公楼的出租，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。 三、经营理念阐述 工程 施工图设计 拆迁 基础开工日期 （最 早） 基础完工（最晚） 主体结顶 申领预售证日期 开盘日期 交付日期 项目 未完成 2018.6 2018.7 2018.10 20XX.6 2018.11 2018.11 2020.8 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 13 经营理念是上夜机的灵魂和思想，针对五星花园当前的市场状况

19、，我们提出餐饮娱乐中心的经营理念： 引领时尚生活，创新都市文化。倡导平价消费，缔造餐娱地标。 都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状 态，未来“新世纪”将作为一个集购物、文化休闲（影院）、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。新世纪商业街将和新世纪百货形成联动，相互弥补各自项目的不足。 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 14 第六部分 成本及投资收益预测 一、成本预测 项目静态开发成本投资分摊表 单位：元 /m2 序号 费用名称 按地上建筑面积分摊 1 土地成本 2884 2 前期工程费 60 3 工程费用 1850 4 不

20、可预见费 57 5 财务费用 340 6 管理费用 60 7 销售费用 100 8 经营税金及附加 325 9 静态投资 5573 项目静态开发成本分摊测算建安工程费用分项采用市场报价进行预估 三、项目静态投资收益评价 ? 综合容积率 4.7 ，可售面积 27666 ，住宅 6000 元/，商铺 15000 元/， ? 可售面积完全成本按 5573 元/，已摊入配套公建成本及期间费用； 投资估算表（经济技术指标参考一期） 序号 内容 单价 数量 金额 备注 元/平方米 平方米 万元 一 土地费用 土地出让金 2700 27666 7469 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 16 四、项

21、目敏感性分析 1、如果对开发成本进行调整，增减 x%其对利润（万元）的影响如下表： 10% 15% 20% 销售额 24159 24159 24159 开发成本 16959 17730 18501 税前利润 7199 6428 5657 税前利润率 42% 36% 30% 税后利润 6119 5464 4808 税后利润率 36% 30% 25% 资金回报率 106% 90% 76% 2、如果对开发销售价格进行调整，增减 x%其对利润（万元）的影响如下表： - 20% -10% 10% 销售额 19327 24159 24159 开发成本 15418 15418 15418 税前利润 3909

22、 6325 11156 税前利润率 25% 41% 72% 税后利润 3322 5376 9483 税后利润率 21% 34% 61% 资金回报率 63% 102% 180% 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 17 敏感性分析 根据单因素敏感性分析表，我们可以找出影响项目财务收益的主要不确定因素为售价，其次是建安成本。该结果符合商住宅类项目的实际情况，同时我们可以看到我们在均价下降 20%的时候仍然能保持 21%的收益，可见该项目具有一定的抵抗价格变动的风险能力。 盈亏平衡点分析 盈亏平衡点分析假设成本变化不大，则计算住宅销售完成时，商铺销售一半，项目可实现盈亏平衡；剩余商铺和车位的销售收入全部成为利润。 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 18 第七部分 综合分析 一、项目地块 SWOT 分析 1 1 、 项目优势 本项目为城市中央的商业街项目，有新世纪商城作为吸引点，未来销售可期。 3 3 、项目劣势 目前宗地周边的交通拥堵，可能会影响住宅的销售。 4 4 、项目机会 在五星花园商圈没有竞争对手。 4 4 、项目风险 由于一期物业管理不善，导致一期环境比较差，可能会影响二期的销售。 驿鑫房地产 南充新世纪二期项目可行性报告 19 第八部分 项目可行性分析结论 根据我们对项目的详